T. L. hagi A. R. vastu kaasomandi lõpetamiseks ja A. R. vastuhagi
Tsiviilasja hind
Hagihind 3500 eurot; vastuhagi hind 3500 eurot Hageja T. L. (isikukood XXX) Hageja lepingulised esindajad vandeadvokaat M. L. ja advokaat T. K. Kostja A. R. (isikukood XXX) Kostja lepinguline esindaja A. V.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
21.04.2021, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Lõpetada T. L. ja A. R. kaasomand korteriomandile, mis on kantud registriossa nr XXX (aadress XXX). Jätta korteriomand T. L. ainuomandisse.
Mõista T. L. A. R. kasuks välja hüvitis 31 000 eurot.
3.Kohustada A. R. andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et registriossa nr XXX kantud korteriomand jääb T. L. ainuomandisse. Samuti kohustada A. R. andma nõusolek kinnistusraamatu registriosast nr XXX A. R. kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi ainuomanikuna kinnistusraamatusse T. L.
4.A. R. on kohustus anda resolutsiooni p-s 3 nimetatud kannete tegemiseks nõusolek pärast seda, kui T. L. on tasunud resolutsiooni p-s 2 nimetatud hüvitise.
Kohtulahend asendab A. R. tahteavaldust korteriomandi T. L. ainuomandisse üle andmiseks eeldusel, et T. L. on tasunud resolutsiooni p-s 2 nimetatud hüvitise.
6.Kui T. L. ei maksa A. R. resolutsiooni p-s 2 nimetatud hüvitist 3 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, lõpetatakse registriossa nr XXX kantud korteri kaasomand kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kogu korteriomandi alghind on enampakkumise puhul 62 000 eurot. T. L. kaotab sellega õiguse nõuda kande tegemist käesoleva otsuse resolutsiooni p-de 2-5 alusel.
8.Enampakkumise kaotanud poolel on pärast hüvitise saamist kohustus anda nõusolek tema kohta tehtud omandikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega korteriomandi ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse enampakkumise võitja.
9.Jätta ekspertiisitasu 1⁄2 ulatuses hageja ja 1⁄2 ulatuses kostja kanda. Ülejäänud menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda.
10.Välja mõista A. R. T. L. kasuks menetluskuluna ekspertiisitasu 148,80 eurot. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
1.T. L. esitas 20.10.2020 A. R. vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palus lõpetada korteriomandi (aadress XXX; registriosa number XXX kaasomand nii, et korteriomandi ainuomanikuks saab T. L. ning T. L. hüvitab A. R. 1⁄2 korteriomandi turuväärtusest 31 000 eurot. Hageja palus tuvastada A. R. kohustus tahteavalduse tegemiseks korteriomandi omanikukande kustutamiseks selliselt, et kinnistusraamatusse kantakse pärast hüvitise tasumist ainuomanikuna T. L. Hageja palus märkida kohtulahendis, et kohtulahend asendab TsÜS § 68 lg 5 alusel kostja nõusolekut kinnistusraamatus omanikukande muudatuste tegemiseks eeldusel, et hageja on tasunud kostjale hüvitise. Hageja oli nõus, et kui hageja ei tasu kolme kuu jooksul kostjale 1⁄2 korteri hinnast, läheb korter enampakkumisele. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt oli Tartu linnas XXX asuv korteriomand hageja ja tema XXX A. L. ühisomandis. 28.04.2006 tehinguga jagati XXX ühisomand, pool korterist jäi hageja omandiks ja poole korterist müüsid hageja ja tema XXX kostjale. Hageja ja kostja võtsid koos korteri omandamiseks pangast laenu, mis sai tagasi makstud 2006-2015. Hageja ja kostja pole omavahel XXX olnud. Hageja ja kostja kooselu lõppes XXX. a detsembris ja kostja lahkus korterist. Seejärel polnud hagejal kontakti kostjaga kuni 2019. a märtsini, mil hageja tegi ettepaneku kaasomand lõpetada nii, et hageja saab ainuomanikuks ning ta hüvitab kostjale 1⁄2 korteri turuväärtusest. Kostja oli sellise jagamise viisiga nõus. Hageja tellis korteri hindamisakti, mille kohaselt 2019. a märtsi lõpus oli korteri turuväärtus 50 000 eurot. Kostja teatas, et võib-olla tahab ta samuti tellida kinnisvara hindamisakti, kuid pole seda siiani teinud. Pooled on pidanud läbirääkimisi kaasomandi lõpetamiseks, kuid pole jõudnud kokkuleppele korteri hinna osas.
2/6
Hageja soovib saada korteriomandi ainuomanikuks. Hageja jaoks on XXX korter olnud kodu juba enne kostjaga tutvumist ning pärast lahku minekut on korter olnud hageja kodu, kus ta elab oma lastega. Hageja on töötanud ja töötab ka praegu XXX, hageja on XXX elanud alates 1995. aastast ning ta soovib ka edaspidi seal töötada ja elada. Hageja elas esimesed aastad XXX teisel aadressil. Hageja on viimased 6 aastat rentinud XXX aiamaad. Hageja on 2012-2019 üksi kandnud korteri ja kortermaja parendamisega seotud kulud. Kostja kolis korterist välja vabatahtlikult, pole korteri vastu huvi tundnud ning viis 2020. a septembris korterist ära oma asjad. Kostja ei ole XXX seotud, ta elab ja töötab XXX ning käib Eestis mõned korrad aastas. Kostja on pidevalt hagejale rõhutanud, et XXX ei ole tema kodu. Kostja on palju paremas majanduslikus olukorras kui hageja. Kui korter jääks kostjale ja kostja peaks hagejale hüvitama 50% korteri väärtusest, jääks hageja suure tõenäosusega ilma koduta.
KOSTJA VASTUHAGI JA VASTUVÄITED
2.Kostja vastuväidete kohaselt on ta nõus kaasomandi jagamisega, aga vaidleb hagile vastu. Kostja leidis samas, et korteriomandi väärtus on suurem kui 54 000 eurot. Alates korteri kaasomandi omandamisest hakkas kostja seda kasutama oma alalise elukohana. Kaasomandiosa ostmiseks võetud laenu tagasimaksed tasus ainuisikuliselt kostja ning samuti tasus ta korteris elamise ajal enamuse korteriga seotud kõrvalkuludest. Kostja on kandnud laenu teenindamisel kulutusi, mis ületavad oluliselt 1⁄2 korteri kaasomandi hüvitise suurust. Kostja kolis välja pärast suhete halvenemist XXX a detsembris. Pärast seda on korter olnud hageja ainuvalduses ning kostjal ei ole olnud võimalik oma osa kasutada. Hageja kinnitas kostjale kohtueelsetel läbirääkimistel, et ei ole nõus sõltumata hindamise tulemustest tasuma hüvitist üle 25 000 euro.
3.Kostja esitas vastuhagi, milles palus korteri kaasomand lõpetada kaasomanike vahelise enampakkumisega alghinnaga 62 241 eurot. Kostja palus kohustada enampakkumise kaotanud poolt andma nõusolek enda kustutamiseks kaasomanikuna. Kostja palus hagi rahuldamise korral kohustada hagejat tasuma hüvitis ühe kuu jooksul otsuse jõustumisest. Kostja leidis, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Enampakkumise võivad aga ei pea välistama ainult erakordsed ja erandlikud asjaolud. Mingil ajaperioodil ühes piirkonnas elamine ei saa olla selline erandlik asjaolu, mis tingiks hagi rahuldamise hageja poolt taotletud viisil. Hageja on korteri kaasomanik alates 24.05.2005 ehk ainult 11 kuud enne seda kui sama korteri kaasomanikuks sai kostja. Kostja kasutas korterit igapäevaselt oma elukohana umbes 11 aastat. Ainuüksi ühe kaasomaniku poolt korteris elamine ja selle valdamine ei tingi kaasomandi jagamist hageja poolt soovitud viisil. Samuti ei puuduta kaasomandi lõpetamisega seonduvat töökoht või renditud aiamaa. Hagejal on võimalus pärast enampakkumist omandada samasse piirkonda uus korter. Kuna mõlemad kaasomanikud on huvitatud korteri omandamisest, tagab kaasomanike vaheline enampakkumine omandi kaotanud kaasomanikule kõige õiglasema hüvitise. Hageja varaline olukord ei ole selline, mis ei võimaldaks tal enampakkumisel osaleda. Kostja soovib tulevikus end rohkem siduda Tartuga. Kostja selgitas kohtuistungil enda huvide kohta, et korteri saamise soovi põhjuseks on asjaolu, et kostjal on poole kaasomandi raha kohe olemas ning ta ei pea minema pangast laenu võtma. Praegu elab kostja XXX ja üürib XXX korterit, aga tal on plaan tulla tagasi XXX.
HAGEJA SEISUKOHAD VASTUHAGI OSAS
3/6
4.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja vastuse kohaselt elas kostja igapäevaselt korteris umbes ühe aasta kooseluperioodi alguses, kui kostja elas ja töötas Eestis. Sealt edasi töötas ta alaliselt XXX ning käis korteris ainult mõned korrad aastas. Kostja soov kunagi tulevikus end siduda rohkem XXX on paljasõnaline. Kaasomanike vahelisel enampakkumisel ei oleks korteriomandi hind vastavuses turuhinnaga, kuna hageja jaoks on konkreetsest korteriomandist loobumine emotsionaalselt raske ning ta oleks sunnitud korteriomandi saamiseks pakkuma harilikust väärtusest suuremat summat.
KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
5.Kohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada hageja taotletud viisil. Kohus rahuldab vastuhagis esitatud nõude juhul, kui hageja kohtu määratud aja jooksul kostjale hüvitist ei tasu. Kohus loeb esitatud dokumentaalsete tõenditega tõendatuks järgmised asjaolud: • T. L. ja A. L. lõpetasid 28.04.2006 notariaalse lepinguga abikaasade ühisomandi korteriomandile aadressiga XXX (registriosa number XXX). Ühisomandis olevast korterist 1⁄2 ostis A. R. ning 1⁄2 jäi hagejale (tl 10-20); • korteriomandi aadressiga XXX (registriosa number XXX) kaasomanikud on praegu A. R. ja T. L. Kummalegi kuulub 1⁄2 kaasomandist (tl 8-9). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kaasomand tuleb lõpetada ning kohtul ei ole alust asuda seisukohale, et korteriomand peaks jääma poolte kaasomandisse. Kaasomandi lõpetamine ei ole välistatud kokkuleppega või vastuolus hea usu põhimõttega.
6.Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist nii, et tema saab korteriomandi ning maksab kostjale tema osa välja rahas. Kostja soovib müüa asja kaasomanikevahelisel enampakkumisel. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kuivõrd poolte vahel on vaidlus selle üle, kuidas kaasomand lõpetada, otsustab lõpetamise viisi kohus. Seejuures saab kohus otsustada vaid kaasomandis oleva asja jagamise sellise viisi üle, mida on taotletud kas hagis või vastuhagis. Seadus ei sätesta, millist kaasomandi lõpetamise viisi tuleks eelistada. Õiguskirjanduses on leitud, et kaasomandi lõpetamine asja jätmisega ühele kaasomanikule võib kõiki asjaolusid arvestades olla kõige õiglasem näiteks juhul, kui ühed kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada kogu kinnisasja müües, mõni kaasomanikest aga ei soovi oma pikaaegset kodu kaotada ning on valmis kogu kinnisasja omandama. (P. Varul. Kaasomandi lõpetamine. – Juridica 2013, nr 7, lk 465-477). Samas allikas leitakse, et kaasomanikevaheline enampakkumine on põhjendatud eelkõige siis, kui kaasomanikud soovivad küll kaasomandit lõpetada, kuid enda omandisse soovivad samal ajal asja mitu kaasomanikku. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (näiteks Riigikohtu 18.12.2019 otsuse nr 2-18-13306 p 11). 4/6
Kohus lähtub kaasomandi lõpetamise viisi valikul järgmistest poolte esitatud asjaoludest: • vaidlusalune korteriomand oli hageja ja tema endise abikaasa ühisvara alates 24.05.2005 (tl 87); • alates 28.04.2006 on pooled korteri kaasomanikud; • kostja kolis korterist välja XXX. a detsembris ning alates sellest ajast on korter hageja ainuvalduses; • kostja praegune töö- ja elukoht on XXX, ta üürib XXX korterit ning tal on plaan tulla elama XXX; • hageja töökoht on XXX ja ta soovib XXX ka edasi elada ja töötada. Lisaks on hageja kohtuistungil viidanud, et kostja käis juba nende tutvudes XXX tööl ning elas XXX pikemalt umbes aasta. Alates 2007. aastast käis kostja XXX ja oli korteris paar korda aastas. Kostja ei vaielnud hageja esitatud asjaoludele vastu ning selgitas, et XXX tööl käimine oli vajalik korteri eest tasumiseks. Kohus leiab, et kuivõrd korter on olnud 16 aastat hageja kodu ja ta soovib seal edasi elada, ei ole alust panna korteriomandit kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kohtu arvates eeldaks kaasomanike vaheline enampakkumine, et pooltel on ühesuguse kaaluga huvi just selle korteriomandi säilitamiseks. Käesolevas vaidluses kohus kostja poolel sellist huvi ei näe. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, miks on talle oluline just vaidlusaluse korteri omandi saamine. Kostja väidete kohaselt on ta XXX tööl käiv tartlane ning üürib ka praegu XXX korterit. Kostja ei ole väitnud, et ta oleks kuidagi praegu seotud XXX või sooviks säilitada oma kodu. Seega leiab kohus, et erinevalt hagejast ei ole kostjal põhjust soovida oma elukohaks just vaidlusalust korterit – kostja näeb oma elukohana hoopis XXX. Kuna kohus mõistab kaasomandi kaotuse eest kostja kasuks välja 1⁄2 korteriomandi turuväärtusest, on kostjal võimalik lisada 1⁄2 korteriomandi turuväärtusest (mille kostja peaks muidu tasuma hagejale) ning osta omale teine korter. Aritmeetiliselt ei ole vahet, kas kostja tasub vaidlusaluse korteriomandi eest 31 000 eurot või saab hagejalt sama summa ja tasub omalt poolt 31 000 eurot mõne teise samaväärse korteri eest. Hageja soovib säilitada oma kodu ning kohtu arvates on tal järelikult ülekaalukas huvi kinnisasja omandi säilitamise vastu. Kaasomandi lõpetamise viisi valikul ei ole oluline, et kostja maksis oma kaasomandiosa ostmiseks võetud laenu (tl 109) või kes kandis korteri ülalpidamise ning parendamise kulud (tl 21-27, 67-69). Kohus leiab poolte huve kaaludes, et kaasomand tuleb lõpetada korteriomandi jätmisega hageja ainuomandisse.
7.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (Riigikohtu 29.09.2010 määruse nr 3-2-1-65-10 p 20). Kohtulahend asendab tahteavaldust, mida kostja peaks vabatahtlikult tegema selleks, et kaasomandis olnud ese teise kaasomaniku ainuomandisse üle anda. Kuivõrd hageja on taotlenud tahteavalduse asendamist, märgib kohus seda käesoleva otsuse resolutsioonis.
8.Omandi kaotusel tuleb kostjale hagejalt välja mõista võimalikult õiglane hüvitis rahas. Ekspertiisiakti kohaselt oli seisuga 25.02.2021 korteriomandi turuväärtus 62 000 eurot (tl 135-163). Kohus leiab, et ajaliselt kajastab menetluse kestel läbi viidud ekspertiis korteri
5/6
väärtust paremini kui muud asjas korteriomandi hinna kohta esitatud tõendid (tl 28-54, 7179, 95-103). Kuivõrd kummalegi kaasomanikule kuulub 1⁄2 korteriomandist, tuleb hagejal kostjale tasuda hüvituseks 31 000 eurot. Kohus seob vastavalt poolte taotlusele kande tegemise hüvitise maksmisega. Hagejal on õigus nõuda kande tegemist pärast seda, kui ta on kostjale maksnud 31 000 eurot. Kostja esindaja on kohtule teatanud, et kostja arveldusarve number on XXX.
9.T. L. oli nõus sellega, et kui ta kolme kuu jooksul hüvitist ei tasu, läheb korter kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kohus leiab, et selline täitmise kord on seaduse mõttega kooskõlas ning täidetav. Enampakkumise võimalus tähendab, et kostja saab kaasomandi lõpetada hoolimata sellest, kas hageja hüvitise tasub. Kohus selgitab, et pooltel on võimalik enampakkumise korraldamiseks pöörduda kohtutäituri või muu nende jaoks usaldusväärse isiku poole. Seadus ei sätesta kaasomanike vahelise enampakkumise korda. Kohus määrab vastavalt kostja taotlusele ära enampakkumise alghinna, ülejäänud enampakkumise tingimused saavad pooled kooskõlastada enampakkumise läbiviija vahendusel. Enampakkumise võitjal tuleb teisele poolele tasuda hüvitiseks 1⁄2 korteri enampakkumise lõpphinnast. Kohus kohustab samas vastavalt kostja taotlusele enampakkumise kaotanud poolt andma nõusolekut tema kohta tehtud omandikande kustutamiseks.
10.Menetluskulud TsMS § 162 lg 1, 4 alusel tuleb menetluskulud (v.a ekspertiisikulu) jätta poolte endi kanda. Kohus rahuldab mõlema poole hagi kaasomandi lõpetamiseks. Kohus ei leia, et kaasomandi lõpetamise viisi valik muudaks praegusel juhul menetluskulude jaotust. Poolte menetluskulude jätmine poolte endi kanda on selles menetluses õiglane. Mõlemal poolel on õigusabikulud, mõlemad on tasunud samas summas riigilõivu. Pooled on küll enne kohtumenetlust suhelnud kaasomandi lõpetamise teemal, kuid ei ole üheselt selge, kellest tingituna on jäänud kaasomand lõpetamata (tl 55-66, 70, 88-94). Kohus ei pea seda põhjuseks muuta menetluskulude jaotust. Kohus jätab ekspertiisikulu 1⁄2 ulatuses kummagi poole kanda. Poolte vahel oli eriarvamus korteriomandi hinna osas ning kohus lähtub ekspertiisist hüvitise määramisel. Kuivõrd menetluses tasus ekspertiisi kulu ette hageja, mõistab kohus poole kulust kostjalt hageja kasuks välja.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
6/6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.