Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
22. oktoober 2021, Tartu
Tsiviilasja number
2-20-15307 Tea Laasi hagi Annes Reisi vastu kaasomandi lõpetamiseks Annes Reisi vastuhagi Tea Laasi vastu kaasomandi lõpetamiseks 3500 eurot
Tsiviilasi
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 18. juuni 2021 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Annes Reisi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja/ vastuhagis hageja): Annes (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja Anto Variku
esindajad
Reis
Vastustaja (hageja / vastuhagis kostja): Tea Laas (isikukood XXXXXXXXXXX), esindajad vandeadvokaat Margo Lemetti ja advokaat Tanel Kask
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 18. juuni 2021 otsus resolutsiooni p-s 6 määratud hüvitise maksmise tähtaja osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega määrata hüvitise maksmise tähtajaks üks kuu kohtuotsuse jõustumisest. Täiendada maakohtu otsuse resolutsiooni hagi ja vastuhagi osalise rahuldamise otsustusega. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.
2.2.Lõpetada Tea Laasi ja Annes Reisi kaasomand korteriomandile, mis on kantud registriossa nr 1684304 (aadress Aasa tee 2-16, Ilmatsalu alevik, Tartu). Jätta korteriomand Tea Laasi ainuomandisse.
2.3.Mõista Tea Laasilt Annes Reisi kasuks välja hüvitis 31 000 eurot.
2.4.Kohustada Annes Reisi andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et registriossa nr 1684304 kantud korteriomand jääb Tea Laasi ainuomandisse. Samuti kohustada Annes Reisi andma nõusolek kinnistusraamatu registriosast nr 1684304 Annes Reisi kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi ainuomanikuna kinnistusraamatusse Tea Laas.
2.5.Annes Reisil on kohustus anda resolutsiooni p-s 2.4 nimetatud kannete tegemiseks nõusolek pärast seda, kui Tea Laas on tasunud resolutsiooni p-s 2.3 nimetatud hüvitise.
2.6.Kohtulahend asendab Annes Reisi tahteavaldust korteriomandi Tea Laasi ainuomandisse üle andmiseks eeldusel, et Tea Laas on tasunud resolutsiooni p-s 2.3 nimetatud hüvitise.
2.7.Kui Tea Laas ei maksa Annes Reisile resolutsiooni p-s 2.4 nimetatud hüvitist ühe (1) kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, lõpetatakse registriossa nr 1684304 kantud korteri kaasomand kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kogu korteriomandi alghind on enampakkumise puhul 62 000 eurot. Tea Laas kaotab sellega õiguse nõuda kande tegemist käesoleva otsuse resolutsiooni p-de 2.3 kuni 2.6 alusel.
2.8.Enampakkumise võitjal tuleb kaotajale tasuda hüvitiseks 1⁄2 korteri enampakkumise lõpphinnast.
2.9.Enampakkumise kaotanud poolel on pärast hüvitise saamist kohustus anda nõusolek tema kohta tehtud omandikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega korteriomandi ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse enampakkumise võitja.
2.10.Jätta ekspertiisitasu 1⁄2 ulatuses hageja ja 1⁄2 ulatuses kostja kanda. Ülejäänud menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda.
2.11.Välja mõista Annes Reisilt Tea Laasi kasuks menetluskuluna ekspertiisitasu 148,80 eurot.
4.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Tea Laas (hageja) esitas 20. oktoobril 2020 Annes Reisi (kostja) vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palub lõpetada kaasomand korteriomandi asukohaga Aasa tee 2-16, Ilmatsalu alevik, Tartu linn (registriosa nr 1684304) osas selliselt, et anda korteri omandiõigus täies ulatuses üle hagejale kohustusega tasuda kostjale omandiõiguse kaotamise eest hüvitis 31 000 eurot, s.o 1⁄2 korteriomandi turuväärtusest. Hageja palus kohustada kostjat andma tahteavaldus kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et korter jääb hageja ainuomandisse ning kinnistusregistri omanikukanne muudetakse. Hageja palus märkida kohtulahendis, et kohtulahend asendab TsÜS § 68 lg 5 alusel kostja nõusolekut kinnistusraamatus omanikukande muudatuste tegemiseks eeldusel, et hageja on tasunud kostjale hüvitise. Hageja oli nõus, et kui hageja ei tasu kolme kuu jooksul kostjale 1⁄2 korteri hinnast, läheb korter kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt oli korter algselt hageja ja tema abikaasa Allan Laasi ühisomandis.
28.aprilli 2006 tehinguga jagati abikaasade ühisomand, pool korterist jäi hageja omandiks ja poole korterist müüsid hageja ja tema abikaasa kostjale (tl 10-20). Hageja ja kostja võtsid koos korteri omandamiseks pangast laenu, mis sai perioodil 2006-2015 tagasi makstud (tl 2127). Hageja ja kostja pole omavahel abielus olnud. Poolte kooselu lõppes detsembris 2016, kostja kolis korterist välja. Kaasomandi jagamine hageja soovitud viisil on mõistlik, kuivõrd korter oli hageja ja tema laste kodu juba enne kostjaga tutvumist. Kostja elas korteris 2006-2016. Peale poolte lahkuminekut jäi korterisse edasi elama hageja ja üks tema poegadest. Kostja kolis välja vabatahtlikult. Perioodil detsember 2016 – märts 2019 ei tundnud kostja kordagi korteri vastu huvi. Kostja viis oma asjad korterist ära alles septembris 2020. Kostjal olid korteri võtmed ning tal polnud takistusi korteris viibimiseks. Hageja on õpetaja kohalikus põhikoolis ning Ilmatsalu on tema kodu juba alates 1995. aastast. Kostja töötab Soomes ning pole Ilmatsaluga kuidagi seotud. Hageja on perioodil 2012-2019 ainuisikuliselt kandnud korteri ja kortermaja parendamisega seotud kulud. Hageja on koos poja Siim Laasiga tasunud kortermaja mõttelise osa renoveerimislaenu 9800 eurot 2012. aastal (tl 67-68) ja 2369,58 eurot 2019. aastal (tl 69). Lisaks tegi hageja sügisel 2019 korteris remonti. Seega on hageja korterit ja kortermaja parendanud kokku üle 12 000 euro väärtuses. Kohtueelsete läbirääkimiste käigus ei maininud kostja kordagi, et soovib kaasomandit lõpetada muul viisil kui hageja pakutud.
2.Kostja nõustus kaasomandi lõpetamisega, ent mitte lõpetamise viisi ja hüvitise suurusega. Korteri omandamiseks võetud laenu teenindas ja kõik laenu tagasimaksed tasus kostja ainuisikuliselt, samuti tasus kostja korteris elamise ajal enamuse korteriga seotud kõrvalkuludest. Arusaamatud on väited, et kostjal oli takistusteta võimalik enda kaasomandit kasutada. Kostjal puudub alates väljakolimisest 2016. aastal korterile tegelik juurdepääs. Poolte suhted on halvad, kõik toad olid hõivatud ning ehituslikult ei ole võimalik korterit kaheks võrdseks osaks jagada. Kuna pooled elasid 2012. aastal veel koos, finantseeriti korterelamu renoveerimiseks võetud laenu ühisest eelarvest ja hageja väide, et ainult tema kandis vastavad kulud, ei vasta tõele. Ka on kostja teinud korteri omandamiseks suuremaid investeeringuid. Väide, nagu ei oleks kostja huvitatud hagejale kuuluva 1⁄2 korteri kaasomandi omandamisest, on arusaamatu. Vastavast soovist andis kostja hagejale teada juba 8. jaanuari 2020 ekirjas kui ühest kaasomandi lõpetamise võimalusest. Kostja soovib oma elu rohkem Tartuga siduda.
3.Kostja esitas 18. jaanuaril 2021 vastuhagi, milles palus kaasomand lõpetada selliselt, et poolte vahel toimub korteriomandi omandamiseks enampakkumine alghinnaga 62 000 eurot. Enampakkumise kaotanud poolt palub kostja TsÜS § 68 lg 5 alusel kohustada andma
nõusolekut enda kaasomanikuna kustutamiseks. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kui mõlemad kaasomanikud on huvitatud korteri omandamisest, on kõige sobivamaks instrumendiks just kaasomanike vaheline enampakkumine, mis tagab omandi kaotanud kaasomanikule kõige õiglasema hüvitise (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 321-14-17, p 24. Kostja on huvitatud korteri omandamisest ja ta on nõus hüvitama hagejale tema kaasomandi maksumuse. Asjaolu, et hageja oli korteri omanik enne kostjat, ei anna talle automaatset õigust kostjale makstava hüvitise eest omandi saamiseks. Ka kostja kasutas 11 aastat korterit oma elukohana.
4.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja ei nõustu kostja kohtupraktika tõlgendusega. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-14-17 enampakkumisele panemise jaatamise kontekstis kasutanud mõisteid „vähemasti üldjuhul“ ja „eelduslikult“. Seega rõhutati konkreetse vaidluse asjaoludega arvestamise vajadust. Riigikohtu lahendit nr 2-17-11516 tuleb tõlgendada selliselt, et omanike vaheline enampakkumine on mõistlik juhul, kui muid täiendavaid asjaolusid ei esine. Õiglase kaasomandi jagamise viisi leidmiseks tuleb vaadelda asjaolusid kogumis. Kostja elas korteris umbes ühe aasta kooseluperioodi alguses, kui ta elas ja töötas Eestis. Sealt edasi käis kostja korteris ainult mõned korrad aastas, sest ta töötas alaliselt Soomes. Kostja hüpoteetiline soov end tulevikus Tartuga siduda on paljasõnaline.
MAAKOHTU LAHEND
4.Maakohus otsustas järgmist:
1.Lõpetada Tea Laasi ja Annes Reisi kaasomand korteriomandile, mis on kantud registriossa nr 1684304 (aadress Aasa tee 2-16, Ilmatsalu alevik, Tartu). Jätta korteriomand Tea Laasi ainuomandisse.
2.Mõista Tea Laasilt Annes Reisi kasuks välja hüvitis 31 000 eurot.
3.Kohustada Annes Reisi andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et registriossa nr 1684304 kantud korteriomand jääb Tea Laasi ainuomandisse. Samuti kohustada Annes Reisi andma nõusolek kinnistusraamatu registriosast nr 1684304 Annes Reisi kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi ainuomanikuna kinnistusraamatusse Tea Laas.
4.Annes Reisil on kohustus anda resolutsiooni p-s 3 nimetatud kannete tegemiseks nõusolek pärast seda, kui Tea Laas on tasunud resolutsiooni p-s 2 nimetatud hüvitise.
5.Kohtulahend asendab Annes Reisi tahteavaldust korteriomandi Tea Laasi ainuomandisse üle andmiseks eeldusel, et Tea Laas on tasunud resolutsiooni p-s 2 nimetatud hüvitise.
6.Kui Tea Laas ei maksa Annes Reisile resolutsiooni p-s 2 nimetatud hüvitist 3 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, lõpetatakse registriossa nr 1684304 kantud korteri kaasomand kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kogu korteriomandi alghind on enampakkumise puhul 62 000 eurot. Tea Laas kaotab sellega õiguse nõuda kande tegemist käesoleva otsuse resolutsiooni p-de 2-5 alusel.
7.Enampakkumise võitjal tuleb kaotajale tasuda hüvitiseks 1⁄2 korteri enampakkumise lõpphinnast.
8.Enampakkumise kaotanud poolel on pärast hüvitise saamist kohustus anda nõusolek tema kohta tehtud omandikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega korteriomandi ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse enampakkumise võitja. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda ning ekspertiisitasu 1⁄2 ulatuses hageja ja 1⁄2 ulatuses kostja kanda, mõistes kostjalt hageja kasuks välja ekspertiisitasu 148,80 eurot. Maakohus märkis, et seadus ei sätesta, millist kaasomandi lõpetamise viisi tuleks eelistada. Kaasomandi lõpetamine asja jätmisega ühele kaasomanikule võib kõiki asjaolusid arvestades olla kõige õiglasem näiteks juhul, kui ühed kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada kogu kinnisasja müües, mõni kaasomanikest aga ei soovi oma pikaaegset kodu kaotada ning on valmis kogu kinnisasja omandama. (P. Varul. Kaasomandi lõpetamine. – Juridica 2013, nr 7, lk 465-477). Samas allikas leitakse, et kaasomanike vaheline enampakkumine on põhjendatud eelkõige siis, kui kaasomanikud soovivad küll kaasomandit lõpetada, kuid enda omandisse soovivad samal ajal asja mitu kaasomanikku. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus (nt Riigikohtu 18. detsembri 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-18-13306, p 11). Maakohus lähtus kaasomandi lõpetamise viisi valikul sellest, et vaidlusalune korteriomand oli hageja ja tema endise abikaasa ühisvara alates 24. maist 2005; alates 28. aprillist 2006 on pooled korteri kaasomanikud; kostja kolis korterist 2016. aastal välja; kostja praegune töö- ja elukoht on Soomes ja ta üürib Tartus korterit; hageja töökoht on Ilmatsalus ja ta soovib seal edasi elada ja töötada. Maakohus leidis, et kuivõrd korter on olnud 16 aastat hageja kodu ja ta soovib seal edasi elada, ei ole alust panna korteriomandit kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike vaheline enampakkumine eeldaks, et pooltel on ühesuguse kaaluga huvi just selle korteriomandi säilitamiseks. Kostjal sellist huvi ei nähtu. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, miks on talle oluline just vaidlusaluse korteri omandi saamine. Kostja väidete kohaselt on ta Soomes tööl käiv tartlane ning üürib ka praegu Tartus korterit. Kostja ei ole väitnud, et ta oleks seotud Ilmatsaluga. Hageja aga soovib säilitada oma kodu, mis on ülekaalukas huvi kinnisasja omandi säilitamise vastu. Kaasomandi lõpetamise viisi valikul ei ole oluline, kas kostja maksis oma kaasomandiosa ostmiseks võetud laenu või kes kandis korteri ülalpidamise ning parendamise kulud. Omandi kaotusel tuleb kostjale hagejalt välja mõista võimalikult õiglane hüvitis rahas. Hagejal tuleb kostjale tasuda hüvituseks 31 000 eurot. Hageja oli nõus, et kui ta kolme kuu jooksul hüvitist ei tasu, läheb korter kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Selline täitmise kord on seaduse mõttega kooskõlas ning täidetav. Enampakkumise võimalus tähendab, et kostja saab kaasomandi lõpetada hoolimata sellest, kas hageja hüvitise tasub. Maakohus jättis TsMS § 162 lg 1 ja 4 alusel menetluskulud (v.a ekspertiisikulu) poolte endi kanda. Kuivõrd menetluses tasus ekspertiisi kulu hageja, mõistis maakohus poole kulust kostjalt hageja kasuks välja.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Kostja palub kohustada enampakkumise kaotanud poolt andma nõusolekut enda kaasomanikuna kustutamiseks. Alternatiivselt palub kostja saata asi uueks lahendamiseks maakohtule. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
Maakohus on otsust tehes ületanud diskretsiooni piire ja rikkunud menetlusõiguse norme, kuna on eiranud sarnastes asjades kõrgemate astemete kohtute poolt antud juhiseid ja põhjendamatult eelistanud üht kaasomanikku teisele. Kohus ei ole kaalunud ega arvestanud kostja põhjendusi ja seisukohti ning on lähtunud otsuse tegemisel ainult hageja esitatud asjaoludest ja huvidest. Kui kohtu arvates oli tegemist kaasomanike vahelist enampakkumist välistavate asjaoludega, peab kohus kõiki neid asjaolusid diskretsiooni kohaldamisel ammendavalt põhjendama. Kostja viitab uuesti Riigikohtu otsustele 2-17-11516 ja 3-2-1-14-17, millest viimases käsitleti mh ka kohtute diskretsiooniõigust kaasomandi lõpetamisel ning selgitati, et juhul kui üks menetlusosalistest on esitanud nõude kaasomanike vahel enampakkumise korraldamiseks, siis väldib see vajadust kohtul poolte huve omandamise vastu kaaluda ning tihti keerulist, kulukat ja spekulatiivset eseme hindamist vastaspoolele makstava hüvitise määramiseks. Kuigi kostja esitas nõude kaasomanike vahelise enampakkumise korraldamiseks juba 18. jaanuaril 2021, pidas kohus pärast seda vajalikus rahuldada hageja taotlus ja tellida korteri hindamiseks ekspertiis, mis annab tunnistust sellest, et kohus oli oma seisukohad selleks hetkeks juba kujundanud. Käesoleval juhul jäi üks kaasomanik korteriomandit mõneks ajaks valdama pärast seda kui teine kaasomanik oli kooselu lõppemise ja halbade suhete tõttu sunnitud korterist lahkuma. Kostja ei lahkunud korterist omal vabal tahtel. Kohtupraktikas on asutud selgelt seisukohale, et ainuüksi ühe kaasomaniku poolt korteris elamine ja selle valdamine ei ole asjaoluks, mis tingiks kaasomandi jagamise hageja poolt soovitud viisi tema ainuomandisse jätmisel. Kuigi kohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamise viisi valikul ei ole oluline, et kostja maksis oma kaasomandiosa ostmiseks võetud laenu või kes kandis korteri ülalpidamise ning parendamise kulud, oleks kohus pidanud vastavaid asjaolusid poolte huvide hindamisel vastavalt Riigikohtu otsuses nr 2-17-11516 antud juhistest lähtuvalt kaaluma. Mingil ajaperioodil ühes piirkonnas elamine ei saa olla selline erandlik asjaolu, mis tingiks hagi rahuldamise hageja taotletud viisil. Enampakkumine on põhjendatud olukorras, kus teadaolevalt kasvavad praegusel hetkel kinnisvara hinnad nädalatega ning 14. märtsil 2021 koostatud eksperthinnang ei ole enam asjakohane. Müügihind oli määratud arvestusega, et korter võõrandatakse 2-4 kuu jooksul ehk kiirmüügis. Korterite hinnad on juba märkimisväärselt tõusnud, millist väidet soovib kostja tõendada apellatsioonkaebusega koos esitatud uute tõendite- müügikuulutustega. Kaasomanike vaheline enampakkumine on põhjendatud, et mitte kahjustada teist kaasomanikku. Hageja ei esitanud maakohtus taotlust anda talle hüvitise tasumiseks aega kolm kuud kohtuotsuse jõustumisest. Hageja varaline olukord võimaldaks tal kostjale hüvitist tasuda kiiremini. Kostja oli nõus ühekuulise perioodiga, mida kohus ei arvestanud.
6.Hageja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja jääb oma varasemate seisukohtade juurde ja palub maakohtus esitatud argumente arvestada ka vastuväidetena apellatsioonkaebusele. Hageja ei nõustu endiselt kostja tõlgendustega Riigikohtu praktikast. Maakohus on kaalunud mõlema poole argumente ja põhjendatult leidnud, et nõustuda tuleb hagejaga. Kohtu argumendid on loogilised ja mõttekäik on hästi jälgitav. Kohus on õigesti viidanud ka õiguskirjanduses avaldatud asjakohastele seisukohtadele. Asjaolu, et kostjale maakohtu otsus ei meeldi, ei tähenda, et maakohus pole järginud põhjendamiskohustust.
Eksperdi määratud korteri hind on õige ka käesoleval hetkel. Väide, et korterite hinnad on vahepeal hüppeliselt tõusnud, on tõendamata. Ei ole õige, et müügikuulutustega on võimalik tõendada korterite väidetavalt suurenenud hindu. Müügikuulutused näitavad ainult müüjate hinnasoovi, mitte tegelikke tehinguhindu. Kostja enda tegevus on viinud vaidluse venimiseni, hageja pakkus kostjale juba 19. märtsil 2021 kompromissi korras 31 000 eurot. Ringkonnakohtul pole põhjust hakata eksperdi poolt kindlakstehtud korteri väärtust uuesti hindama. Ebaõige on ka kostja väide, et hageja pole taotlenud kolmekuulist tähtaega hüvitise ülekandmiseks. Sellesisulise taotluse esitas hageja oma 25. mai 2021 menetlusdokumendis.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada resolutsiooni p-s 6 määratud hüvitise maksmise tähtaja osas. Ringkonnakohus saab selles osas teha uue otsuse, millega määrab hüvitise maksmise tähtajaks üks kuu kohtuotsuse jõustumisest. Maakohtu otsuse resolutsiooni tuleb täiendada otsustusega hagi ja vastuhagi osalise rahuldamise osas. Ülejäänud osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Kostja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Menetluskulud jätab ringkonnakohus poolte endi kanda.
8.Pooled vaidlevad selles, millisel viisil jagada nende kaasomandisse kuuluv korteriomand, mis asub Ilmatsalus, Tartumaal. Mõlemad pooled soovivad korterit enda ainuomandisse. Hageja on nõus tasuma kostjale vastavalt ekspertarvamusele 1⁄2 korteri väärtusest 31 000 eurot. Kostja taotleb jagamise viisina kaasomanike vahelist enampakkumist.
9.Pooltel ei ole vaidlust selles, et hageja elab vaidlusaluses korteris alates 2005. aastast (enne kostjat). Poolte kooselu lõppes 2016. aastal, mil kostja lahkus korterist ja viis korterisse jäänud esemed ära 2020. aasta septembris. Pooled on erineval arvamusel kostja korterist lahkumise põhjuste osas. Hageja töötab samas asulas õpetajana, kostja töötab Soomes.
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on teadolevaid asjaolusid ning tõendeid arvestades ja erinevaid AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud ja poolte taotletud asja jagamise viise kaaludes jõudnud õigele lõppjäreldusele, et vaidlusaluse kaasomandi lõpetamisel on põhjendatud anda asi hagejale, pannes talle kohustuse maksta kostjale hüvitiseks 31 000 eurot. Kaasomanike vaheline enampakkumine on põhjendatud olukorras, kus hageja talle ettenähtud tähtajaks hüvitist kostjale ei tasu ja kaasomand jääks lõpetamata. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata TsMS § 654 lg 6 alusel. Maakohtu otsus ei ole olulises osas põhjendamata, otsuse põhjendused on jälgitavad ja neist on võimalik aru saada, miks kohus sellisele seisukohale kaasomandi lõpetamise viisi osas jõudis. Ringkonnakohus rõhutab, et kaasomandi lõpetamise otsus on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus võib sekkuda üksnes juhul, kui maakohus on rikkunud diskretsioonipiire (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-18-13306 p 11). Käesoleval juhul ei ole maakohus diskretsioonipiire ületanud ning on lõpetanud kaasomandi poolte huvisid kaaludes õiglaselt (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17 p 10).
11.Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega apellatsioonkaebuses, et maakohus ei ole otsust tehes arvestanud kostja seisukohtade ja huvidega. Asjas ei ole vaidlust, et kostja vaidlusaluses korteris ei ela ning on viinud sealt 2020. aastal ära kõik oma asjad. Kostja töö- ja elukoht on pikemat aega olnud Soomes. Kostja on maakohtule avaldanud, et ta soovib seda korterit
seepärast, et tal on „poole kaasomandi raha kohe olemas, ei pea minema pangast laenu võtma.... Võib-olla muud ei olegi, pigem hind ja mugavus.“ (lk 168 p). Kostja on 6. oktoobri 2019 e-kirjas hagejale märkinud, et tal ei ole selle korteri vastu olnud huvi ei 2006. aastal ega praegusel hetkel (lk 70). Hageja on elanud kaasomandis olevas korteris alates 2005. aastast ja ta soovib jätkuvalt korteris edasi elada. Korter asub ka hageja töökoha lähedal (hageja töötab õpetajana). Sellises olukorras on maakohus poolte huve kaaludes asunud põhjendatult seisukohale, et kui hageja on nõus tasuma kostjale ekspertarvamusega kooskõlas oleva kaasomandi osa väärtuse rahas (31 000 eurot), on põhjendatud jätta korteriomand kaasomandi lõpetamisel hagejale. Selline jagamise viis ei koorma kaasomanikke ebamõistlikult. Hageja saab jätkata korteriomandi kasutamist. Kostja, kes talle kuuluvat asja nagunii ei kasuta alates 2016. aastast, saab omandi kaotuse vastu õiglase hüvitise. Kostja ei ole tõendanud, et õiglase hüvise suurus on suurem kui maakohtu poolt tuvastatud 31 000 eurot. Tõendatud ei ole kostja väide, et 14. märtsi 2021 ekspertarvamuses esitatud hinnang 62 000 eurot ei vastanud korteriomandi väärtusele maakohtu otsuse tegemise hetkel ja väärtus tõuseb jätkuvalt. Kostja esitatud müügikuulutused seda asjaolu ei tõenda, muid tõendeid selle asjaolu kohta ei ole kostja esitanud. Seega on maakohus hüvise määramisel lähtunud põhjendatult 14. märtsi 2021 ekspertarvamusest.
12.Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et käeoleval juhul on õiglaseks kaasomandi lõpetamise viisiks kaasomanike vaheline enampakkumine. Apellatsioonkaebuses on viidatud selles osas Riigikohtu praktikale (Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 2-17-11516 ja nr 3-2-1-14-17), kuid sellest ei saa järeldada, et alati, kui mitu kaasomanikku soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, peab kohus kaasomandi lõpetamise viisiks otsustama kaasomanike vahelise enampakkumise. Käesolevas asjas tuvastatud asjaolud on piisavalt erinevad viidatud Riigikohtu lahendites hinnatud asjaoludest. Hageja on avaldanud, et ta on nõus tasuma kostjale õiglase hüvitise omandi kaotuse eest. Ka ei nähtu asja materjalidest kostja tegelik huvi vaidlusaluse korteriomandi omandiõiguse suhtes.
13.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kostja poolt laenumaksete ja korteri ülalpidamiskulude tasumine ei oma kaasomandi lõpetamise viisi valikul tähtsust. Vastupidine ei tulene ka Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 2-17-11516. Ringkonnakohus märgib, et kostja võttis laenu vaidlusaluse korteriomandi kaasomandi osa soetamiseks, mistõttu pidi kostja tasuma ka sellega seotud makseid.
14.Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga, et maakohus ei ole piisavalt põhjendanud, oma seisukohta anda hagejale hüvise tasumiseks aega kolm kuud kohtuotsuse jõustumisest. Hageja on ise avaldanud, et raha kostjale tasumiseks on olemas ning ta võib tasuda notari deposiitkontole 25 000 eurot (lk 175). Seega ei vaja hageja tegelikult kohtuotsuse täitmiseks niivõrd pikka tähtaega. Ringkonnakohus tühistab seetõttu maakohtu otsuse hagejale antud hüvise maksmise tähtaja osas ja määrab selleks tähtajaks üks kuu kohtuotsuse jõustumisest.
15.Maakohus ei ole võtnud otsuse resolutsioonis selget seisukohta hagi ja vastuhagi rahuldamise osas, mis on vastuolus TsMS § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 5 sätestatuga. Seetõttu täiendab ringkonnakohus maakohtu otsust. Hagi ja vastuhagi kuuluvad rahuldamisele osaliselt.
16.Arvestades vaidluse iseloomu ja apellatsioonkaebuse osalist rahuldamist, ei pea ringkonnakohus vajalikuks muuta maakohtu otsust menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus jätab menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus poolte endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.