Vaheotsus nõude põhjendatuse kohta lõppotsuse tähenduses Kohus
Pärnu Maakohus
Kohtunik
Toomas Talviste
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht
26. mai 2021, Pärnu Maakohtu Pärnu kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-19-7626
Tsiviilasi
X hagi Y vastu nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
3500 eurot Hageja X, isikukood xxxxxxxxxxx, eluk. xxx, lepinguline esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus Kostja Y, isikukood xxxxxxxxxxx, eluk, xxx, lepinguline esindaja vandeadvokaat D
Asja menetlemise viis
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Tuvastada, et hageja X (isikukood xxxxxxxxxxx) ei ole teostanud kaasomanikuna kehtivalt ostueesõigust kostja Y (Y, isikukood xxxxxxxxxxx) ja C (C, isikukood xxxxxxxxxxx) vahel 13.12.2018 sõlmitud tehingute (notari ametitegevuse raamatu registri nr 2484) suhtes.
2.Jätta rahuldamata X hagi Y vastu kinnistusraamatu kande kustutamiseks nõusoleku andmise kohustamise nõudes. Käesolev otsus on käsitletav asja lõppotsusena.
3.Menetluskulud jätta hageja X kanda, kostja kantud menetluskulude suurus jääb käesolevas asjas vastava avalduse esitamata jätmise tõttu kindlaks määramata.
4.Tühistada käesolevas asjas 03.06.2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu – eelmärke kandmine X omandikande nõude tagamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxxxx. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil.
Tsiviilasi nr 2-19-7626 Menetluse käik, menetlusosaliste esitatud väited ja taotlused
1.Hageja esitatud hagiavalduse (I kd tl 39-46, täpsustatud nõue I kd tl 148-152) kohaselt on hageja X kinnistu asukohaga xxx, registriosa nr xxxxxxxx, 1⁄2 mõttelise osa omanik alates 08.06.2007 (I kd tl 20). Teine kaasomanik, kellele kuulus ülejäänud 1⁄2 mõttelist osa kinnistust, oli C, kellega oli ka sõlmitud kinnistu kasutamise kohta kasutuskord, milline on kantud kinnistusraamatusse.
2.13.12.2018 sõlmiti C ja kostja Y (Y) vahel notariaalne hüpoteegi lõpetamise leping, kinnistu mõttelise osa müügileping ning asjaõigusleping ja kinnistamisavaldused (notari ametitegevuse raamatu registri nr 2484, I kd tl 8-19, edaspidi Leping). Lepingu esemeks oli nimetatud 1⁄2 suurune kaasomandi osa kinnistust. Lepingu p 4.1. järgi on lepingus müüja ja ostja vahel kokku lepitud, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale (kostja) üle lepingu sõlmimise päeval, s.o. 13.12.2018. Kinnistusraamatusse tehti kanne Y 1⁄2 suuruse kaasomandiosa omanikuna sissekandmises 18.12.2018. Lepingu punktis 6 (notariaalakti tõestaja poolt osalejatele antud selgitused) on alapunktides 6.19-6.26 selgitatud lepingu pooltele ostueesõiguse olemasolu kaasomanikul, selle olemust ja tagajärgi. Seega on kostja olnud teadlik, et tema poolt ostetud kaasomandi osa kohta on võimalik teisel kaasomanikul, ehk hagejal, teostada ostueesõigust kahe kuu jooksul Lepingust teadasaamisest. Hageja sai C ja Y vahel sõlmitud eelpool mainitud Lepingust teada 10.01.2019. Hageja notariaalne ostueesõiguse teostamise avaldus on koostatud ja tõestatud notar A.R. poolt 06.03.2019 (notari ametitegevuse raamatu registriosa nr 406, I kd tl 21-22, notari allkirjaga I kd tl 154-157). Hageja esitas vastava notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse kostjale e-maili teel samal päeval, s.o 06.03.2019, olles eelnevalt ka suuliselt kostjale teada andnud oma soovist kasutada ostueesõigust. Vastavas e-kirjas (I kd tl 23-25) oli küsitud ka notariaja sobivuse kohta. Kuna müüjale Cle sobis pakutud notariaeg, s.o 08.04.2019, siis vastav aeg ka notari juures kinni pandi. Hageja saatis veel täiendavalt kostjale kirjad teavitusega notari ajast, seda 11.03.2019 ja 15.03.2019 (I kd tl 26 ja 27), nii tavaposti, kui tähitud kirjaga ja palus vastust notariaja sobivusest. Kostja hageja kirjadele ei reageerinud ning vältis täielikult hagejaga igasugust kontakti. Hageja ja ka müüja, samuti panga esindaja, lootuses, et kostja siiski notarisse ilmub, läksid määratud ajal 08.04.2019, kell 10.15 notarisse kohale, kuid kostja notarisse ei ilmunud ja ei teavitanud ei notarit ega hagejat, mis põhjustel ta notarisse ei tule. Notar on väljastanud ka tõendi (I kd tl 28), et kostja 08.04.2019 notarisse ei ilmunud ja et kostja pärast jäi tehing (Lepingu lõpetamise kokkulepe, kinnistu hüpoteegiga koormamise leping ning ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitav asjaõigusleping) toimumata. Hageja, olles veendumusel, et kostja käitumine on pahatahtlik (notarisse mitte ilmumine, mitte ilmumise põhjustest mitte teavitamine, eelnevalt igasugune suhtluse puudumine ja hagejaga suhtlemise vältimine), pöördus abi saamiseks advokaadi poole, lootes, et kostja hageja lepingulise esindaja pöördumise järgselt uuel määratud notariajal notarisse ilmub.
3.Hageja esindaja pani kinni uue notari aja 08.05.2019 ning saatis vastava teavituse 12.04.2019 nii kostjale kui ka müüjale. Kostjalt palus hageja esindaja teavitusele kirjalikku vastust. Vastavale hageja esindaja kirjale reageeris kostja lepinguline esindaja, kes oma 22.04.2019 vastuses (I kd tl 33-34) andis teada, et kostja ei nõustu omandiõigust üle andma, seega ei tule 08.05.2019 ega ka muul ajal notarisse ning ei tunnista ka esitatud ostueesõiguse avaldust (on seisukohal, et ostueesõigust ei ole teostatud kehtivalt). Samuti on vastuses väidetud, et ostjale tekitaks ostueesõiguse teostamine hageja poolt kahju. Kõigele lisaks oli vastuses väidetud ka seda, et hageja on rikkunud kostja valdust. Kostja seisukoht tuli hagejale üllatusena, seda enam, et vastavat seisukohta, et kostja ei tunnista ostueesõigust, oleks võinud kostja hagejale väljendada koheselt. Selle asemel valis kostja hageja ignoreerimise ja venitamise taktika. 2 (8)
Tsiviilasi nr 2-19-7626
4.Hageja seisukohast on ostueesõiguse avaldus kehtiv, ostueesõigust on teostatud vastavalt seadusele ja kostjal on kohustus notarisse ilmuda ning omandiõigus üle anda. Mis puudutab väidetavat kahju, siis kostja oli teadlik ostueesõiguse teostamise võimalikkusest ning on teinud kulutusi enda riisikol. Nii või teisiti ei vastuta hageja ostjale väidetava kahju tekkimise eest. Samuti ei ole hageja rikkunud kostja valdust, mis ei ole aga ka antud vaidluse teemaks. Just hageja on juba kandnud otseseid kulutusi kostja pahausksuse tõttu, nimelt on katnud hageja müüja sõidukulud notarisse, Rootsist Eestisse ja tagasi, kokku 110 EUR. See oli hageja ja müüja omavaheline kokkuleppe, kuna hageja leidis, et ebaõiglane on asjaolu, et müüja teeb kulutusi kostja tegevusetuse tõttu.
5.Hageja palub kohtul kohustada Y andma nõusolek (tahteavaldus) kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxx, (kinnistu asukoht xxx), II jakku tehtud kanne, mille kohaselt on 1⁄2 suuruse kaasomandiosa omanikuks Y. Müüja on ostueesõiguse teostamiseks nõusoleku andnud (I kd tl 153).
6.Kostja esitatud vastuse ning täpsustatud vastuse (I kd tl 68-76 ja 85-93) ning teiste menetlusdokumentide (I kd tl 131-141) kohaselt omandas kostja 13.12.2018 sõlmitud müügilepinguga tõepoolest müüjalt kõnealusest kinnistust 1⁄2 mõttelise osa (kostja käsitluses objekt). Sellele eelnevalt (et üldse objekti osta) müüs kostja maha enda korteri xxx. Müügiga tegelema palus kostja sama maakleri ja see asjaolu (et kostja müüb oma korteriomandi maha selleks, et objekti omandada) oli nii müüjale kui mõlemat tehingut vahendanud maaklerile teada. Kostjale kinnitati nii müüja kui maakleri poolt, et objekt on olnud müügis juba pikka aega ning objekti kaasomanikul puudub huvi seda omandada (tl 143). Seda tõendab asjaolu, et hageja viibis mitmel korral ka kohapeal, kui maakler kostjale objekti näitas, samuti kui peeti läbirääkimisi, ning ei maininud kordagi, et tal võiks olla huvi objekti omandada. Müügilepingu ja seaduse kohaselt pidi müüja hagejat müügilepingust viivitamatult informeerima. Kuivõrd müüja ei reageerinud kostja päringule, kas ta on vastavalt seaduse nõuetele Hagejat müügilepingust informeerinud, siis tutvustas kostja ise 10.01.2019 kostjale Lepingut. 06.03.2019 saatis hageja e-mailiga teate ostueesõiguse teostamisest, millele oli lisatud allkirjadeta pdf-fail. Samuti saatis hageja hiljem teate notariaja kohta. Kostja informeeris hagejat ja müüjat, et ta pakutud ajal notarisse ei pea võimalikuks tulla. 22.04.2019 esitas kostja hageja esindajale oma vastuväited väidetava ostueesõiguse teostamisega seoses.
7.Kostja leiab, et hageja ei ole ostueesõigust kehtivalt teostanud. Seaduses on kehtestatud ostueesõiguse teostamise avaldusele kohustuslik vorm – see peab olema notariaalselt tõestatud. Samuti peab kohustuslikus vormis tehtud avaldus olema müüja poolt kätte saadud 2 kuu jooksul müügilepingust teadasaamisest. Hageja kinnitusel sai ta objekti müügilepingu 10.01.2019, seega oli tal aega notariaalselt tõestatud ostueesõiguse avalduse kättetoimetamiseks kuni 11.03.2019. 06.03.2019 saatis hageja e-mailiga müüjale ja kostjale teate (siinkohal vt allpool otsuse p 14), mis ei vastanud seaduses sätestatud nõuetele: see ei olnud notariaalses vormis. Notariaalse tõestamise nõude üks olulisemaid funktsioone on tõendamisfunktsioon – see võimaldab tahteavalduse saajal veenduda tahteavalduse ehtsuses ning et see on ka tegelikult tehtud. Antud juhul oli tegemist dokumendiga, millel puudus igasugune ehtsus ning autentsus, jäi mulje, et tegu on võimaliku avalduse kavandiga. Kostja ei lugenud sellist teadet kehtivaks. Hageja e-mail ning sellele lisatud ilma allkirjadeta pdf-vormingus faili näol on tegemist kirjalikult taasesitatavas vormis tahteavaldusega tsiviiilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 79 mõttes: vaidlust ei ole selles, et 06.03.2019 saadetud elektroonilisel kirjal ja sellele lisatud pdf-dokumendil puudusid nii kõnealuse isiku digitaalne allkiri kui ka notari digitaalne allkiri, samuti puudus sellel notari pitsatijäljend. Müüja on kostjale kinnitanud, et mingis muus vormis tahteavaldust ei ole hageja ostueesõiguse teostamise tähtaja kestel talle saatnud. Eeltoodust tulenevalt ei ole võimalik seda e-kirjana saadetud teadet ja sellele lisatud pdf-i mitte kuidagi lugeda notariaalselt tõestatud vormis tahteavalduseks. See, kas isik on tegelikult oma tahteavalduse notariaalses vormis 3 (8)
Tsiviilasi nr 2-19-7626 teinud, ei oma ostueesõiguse teostamise avalduse esitamise tähtaja möödalaskmise seisukohalt tähtsust. Tahteavaldus muutub kehtivaks alles teisele poolele esitamisest, kusjuures ainult siis, kui sellel on seaduses ettenähtud vorm. Seega ei ole hageja käesoleval juhul ostueesõigust seaduses sätestatud korras teostanud ja kostjal puudub juba ainuüksi sel põhjusel seaduslik alus või kohustus anda hagejale nõusolek omandi ülekandmiseks. Asjaolu, et hageja võibolla tõesti vormistas notariaalses vormis avalduse, kuid seda ei esitanud, ei muuda seaduses sätestatud nõuet esitada avaldus 2 kuu jooksul. Seejuures peab seaduses sätestatud vormis tehtud avaldus olema mitte üksnes välja saadetud, vaid jõudma müüjale kohale. Nimetatud tähtaja näol on tegemist õigustlõpetava tähtajaga ehk kui selle tähtaja jooksul ei ole notariaalses vormis tahteavaldus müüjani jõudnud, siis on hageja ostueesõigus lõppenud ja ei müüjal ega kostjal pole kohustust hageja nõuetele reageerida. E-kirjavahetus ei asenda seaduses ettenähtud notariaalset tõestamist. Ostueesõiguse teostamiseks peab ostueesõigust omav isik tegema seaduses ettenähtud vormis ostueesõiguse kasutamise avalduse selle adressaadile ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul, mis tähendab, et ostueesõiguse teostamiseks tuleb oma ostueesõiguse teostamise soovist teatada nimelt notariaalselt tõestatud avaldusega seaduses sätestatud tähtaja jooksul.
8.Kostja esitas oma 18.05.2020 menetlusdokumendis (I kd tl 164-172) taotlused kaasata asjas kolmanda isikuna hageja poolel müüja C ning teha asjas vaheotsus ostueesõiguse teostamise kehtivuse osas. Kohus on seda küsimust kaalunud oma 06.04.2021 kirjas (I kd tl 191-192) ning leidnud, et kuivõrd korraga nimetatud küsimusi lahendada ei saa, on menetlusökonoomiliselt ja võimaliku kompromissi huvides põhjendatud esmalt teha vaheotsus. Seetõttu ei käsitle kohus käesolevas vaheotsuses kostja vastuväiteid võimalike kahjunõuete osas (kas hageja, müüja või mõlema vastu) ega hageja poolt neile esitatud seisukohti.
9.Hageja märgib oma hilisemates seisukohtades (I kd tl 111-117, 174-179, 197-199, I kd tl 12, 6-7, 23-24), et ta ei saa kinnitada, kas müüja või maakler ostjat hageja ostueesõiguse soovist teavitasid, kuid eeldab, et müüja seda tegi, kuna hageja oli ise müüjat enda soovist ise kaasomandi osa ära osta mitmeid kordi teavitanud. Seda ka juba ajal, kui objekt polnud ametlikult müügis ning samuti objekti eelneva müügi ajal, mida viis läbi teine maakler. Vastav maakler pöördus ka ise selles küsimuses hageja poole, praegune maakler pole hagejaga ühendust võtnud. Hageja rõhutab, et mitte mingisuguseid läbirääkimisi ei peetud hageja juuresolekul objektil. Müüjat oli hageja enda ostueesõiguse soovist teavitanud, seega kui maakler käis erinevatele inimestele objekti näitamas, siis ei saanud hageja teada, kes nendest reaalselt objektist huvitatud on. Hageja kohustuseks ei ole kõigile potentsiaalsetele ostjatele oma ostusoovist eraldi teada anda. See oleks ka reaalselt võimatu, kuna hageja ei viibi pidevalt kodus. Vastav teavitamiskohustus on objekti müüja ja maakleri oma. Hageja nõustub, et müüja käest ta tõesti ostu-müügilepingut ei saanud. Samas ei vasta tõele kostja poolt hageja tutvustamine müügilepinguga. Tegelikkuses on kostja pärast ostu-müügilepingu sõlmimist vaid ühe korra käinud hageja elukaaslase (kes on enamus ajast kodus) käest küsimas, kas ka hageja ise kodus on. Selle juures ei maininud ta midagi soovist tutvustada müügilepingut. Hageja ise nägi 10.01.2019 kostjat ja küsis müügilepingut näha. Samuti ütles ta koheselt kostjale, et ta soovib kasutada ostueesõigust. Hageja täpsustab, et oli mitmeid kordi pärast 06.03.2019 e-kirja saatmist üritanud ostueesõiguse teostamisest kostjaga ka isiklikult rääkida, kuid kostja lausa põgenes hageja eest. Samuti ei vasta tõele, et hageja hiljem saatis teate notari ajast, vaid see oli samas e-kirjas.
10.Notariaalne ostueesõiguse teostamise avaldus on koostatud ja tõestatud notar A.R. poolt 06.03.2019. Samuti on 06.03.2019 saadetud avaldus kostja poolt kätte saadud, mida kostja ka vaidlustanud ei ole, vaid kostja rõhub sellele, et tegemist ei olnud kehtiva avaldusega. Mis puudutab viiteid, et ilma allkirjata dokument on tühine ja et notariaalset tõestatud dokumendil 4 (8)
Tsiviilasi nr 2-19-7626 peab olema tehingus osaleja ja notari allkiri, notari ametinimetus ja pitsatijäljend, siis 06.03.2019 koostatud ostueesõiguse teostamise avaldusel see kõik ka olemas on. Teadupärast koostataksegi üks originaaleksemplar, mis jääb notarile (tõestamisseaduse § 46 lg 1). Vastava dokumendi digitaalse ärakirjaga saab tutvuda e-riigi portaali www.eesti.ee vahendusel, mis on ka ostueesõiguse avalduses kirjas. Hageja märgib, et ka küsis notari käest juhiseid, kuidas avaldus edastada, kuna esialgselt arvas hageja, et avalduse edastab notar ise. Notari selgituste kohaselt piisas vastava avalduse saatmisest e-kirjaga. Seega on põhjendamatud kostja väited, et hageja ei ole kostjale saatnud originaaldokumenti ja seega pole tegemist notariaalselt tõestatud dokumendi saatmisega. Hageja ei olekski saanud originaaldokumenti kostjale saata. On praktika, et notaribürood ei väljasta originaaldokumenti, selleks peaks olema väga mõjuv, eriline põhjus, mida antud asjas ei ole. Kuigi müüja aadress oli välismaal, oli ostja, kellele tahteavaldus teha, Eestis ning pealegi lihtsalt asjaolu, et keegi välismaal elab, ei oleks ka mõjuv põhjus originaali väljastamiseks. Pealegi, kust oleks pidanud sellist haruldast erandit, originaali taotlemisel, hageja tavaisikuna üleüldse teadma. Samuti ei ole eluliselt usutav, et kostja ootas just avalduse originaali, ehk siis kostja ei saanud nõuda originaaldokumenti. Väited, et hageja oleks pidanud saatma originaaldokumendi füüsilisel kujul, on tulnud menetlusse kostja esindaja poolt.
11.Kostja oli teadlik, et hageja soovib teostada ostueesõigust, kostja tütar on vandeadvokaat, seega kindlasti oli kostja juba eelnevalt kurssi viidud kõige ostueesõigust puudutavaga. Kuna kostja käitumisest on näha, et ta kindlasti soovis vastavat kinnistu kaasomandi osa endale, oli ta kindlasti saanud vägagi pädevat nõu, kuidas hoiduda kõrvale ostueesõigust teostada soovivast hagejast ja dokumentide vastuvõtmisest (hageja esitanud ka elukaaslase kinnituse kostja käitumise kohta I kd tl 158-159). Kostja ei käitunud heas usus. Hageja märgib, et ei ole loogiline kostja väide, et ta lihtsalt arvas, et tegu on avalduse mustandiga. Esiteks, kui heauskne isik saab sellise teate, nagu hageja kostjale saatis, kus on selge sõnaga kirjas soov ostueesõigust teostada, juures vastav dokument ja teade notari aja kohta ning veel palve kättesaamist kinnitada, siis see isik kindlasti vastab vastavale kirjale. Kui miski jääb ebaselgeks, siis seda täpsustataks. Tavaline keskmine mõistlik inimene oleks kindlasti pöördunud kirja saatja poole. On täiesti ebausutav, et kostja luges vastava teate mingisuguseks mustandiks ja isegi ei suvatsenud hagejale vastata või asjaolusid täpsustada.
12.Hageja ei ole väitnud, et e-kiri oleks piisav ostueesõiguse teostamise kehtivuseks. Hageja poolt saadetud e-kiri, millele oli lisatud ostueesõiguse teostamise avaldus on piisav ostueesõiguse kehtivaks teostamiseks. On suur vahe selles, kas - edastatud oleks e-kiri, kus omakäeliselt avaldatud soovi ostueesõigust teostada (see kindlasti ei kvalifitseeruks kehtivaks ostueesõiguse teostamiseks) - edastatud oleks e-kiri, kus on viidatud samale soovile ning lisatud notari juures koostatud ostueesõiguse teostamise avaldus, mis on 06.03.2019 koostatud ja tõestatud notari poolt. Hageja on esitanud kostjale notariaalses vormis ostueesõiguse teostamise avalduse, ta on ostueesõigust kehtivalt teostanud.
13.Kuigi hageja leidis, et kostja poolt viimasel hetkel seisukohta muutmine ostueesõigusest müüja mitteteavitamise osas on menetlusõiguste pahauskne kasutamine, on ta esitanud müüjaga toimunud Messengeri sõnumivahetuse ja müüjale 06.03.2019 saadetud e-kirja (II kd tl 26-29), millest nähtub, et müüja C oli ostueesõiguse teostamisest teavitatud ja teadlik.
14.Kostja märgib oma hilisemates seisukohtades (I kd tl 183-190, 194-195, II kd tl 3-4, 19-21 ja 31-32), et hageja poolt on mh tõendamata isegi see, kas ja millal nimetatud e-kiri müüjale kätte toimetati ja kas müüja selle kätte sai (sellega muutis kostja oma varasemat positsiooni). Samas, kuna õiguslikku relevantsust omab üksnes notariaalse avalduse kättetoimetamine – ja hageja on kohtule kinnitanud, et ta saatis üksnes e-maili – siis antud e-maili (kirjalikku taasesitamist võimaldav dokument) kättesaamise fakt ei oma ostueesõiguse (edaspidi OEÕ) 5 (8)
Tsiviilasi nr 2-19-7626 teostamise seisukohalt õiguslikku tähendust. Muus vormis müüja teavitamine ei ole piisav ja ei kvalifitseeru OEÕ teostamiseks. Kui hageja järgis tõepoolest notari väidetavat soovitust saata OEÕ avaldus ilma allkirjastamata e-mailiga, siis on tal võimalik pöörduda vastavate nõudega notari poole. See soovitus ei muuda aga antud toimingut seadusele vastavaks OEÕ teostamiseks. Nõuded OEÕ teostamisele on sätestatud võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 244. Notariaalses vormis dokumendi tagantjärele esitamine ei muuda asjaolu, et seda ei ole müüjale kunagi kätte toimetatud.
15.Eesti.ee portaalist saab alla laadida – ja seejärel vajadusel kasutada nt edastamiseks – portaali sisseloginud isik ainult enda isikliku osalusega notariaalseid dokumente. Dokumendis mitteosalevad isikud ei saa ise kolmanda isiku (antud juhul hageja) osalusel koostatud notariaalsete dokumentidega tutvuda. Võimalik adressaat ei peagi lingi kaudu dokumendile juurdepääsu otsima. Tahteavalduse kättetoimetamise reeglid ei pane adressaadile kohustusi tahteavalduse kättesaamiseks midagi aktiivselt teha.
16.Kuivõrd teisele isikule suunatud ühepoolne tahteavaldus muutub kehtivaks kättesaamisel, siis peab sellisel tahteavaldusel olema nõutav vorm mitte üksnes tahteavalduse väljendamisel, aga ka kättesaamisel, vastasel korral ei ole vormikohast tahteavaldust kätte saadud, mis omakorda tähendab, et see ei too kaasa õiguslikku tagajärge. Sellisel seisukohal on ka Saksamaa õiguspraktika (BGB § 130 kommentaarid). Müüja on kostjale kinnitanud, et ta ei ole notariaalses vormis OEÕ teostamise avaldust saanud. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit müüjale vormikohase OEÕ avalduse tähtaegse kättetoimetamise kohta, kuigi OEÕ teostamine on olnud algusest peale üks põhilisemaid vaidlusküsimusi. Samas on tahteavalduse kättetoimetamine selle kehtivuse eelduseks. Hageja esitatud Messengeri vestluse tema ja müüja vahel palub kostja jätta tähelepanuta, sest selle autentsus on küsitav ja see ei tõenda OEÕ teostamist seaduses sätestatud korras. Kohtu seisukohad, kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud
17.Tsiviikohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
18.TsMS § 449 lg 1 kohaselt võib kohus teha poole taotlusel vaheotsuse nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta. Sama paragrahvi lg 2 järgi on vaheotsus nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Nõude põhjendatuse vaheotsusega tunnustamise korral jätkab kohus menetlust ja teeb selle kohta otsuse. Kui kohus tunnustab nõude põhjendamatust, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle.
19.Käesolevas asjas on poolte vahel vaidlus küsimuses, kas hageja on oma ostueesõigust kohaselt teostanud või mitte, ning menetlusökonoomilistel kaalutlustel ja kostja taotlust arvestades on kohus pidanud mõistlikuks teha asjas selles küsimuses vaheotsus (vältimaks olukorda, kus kohus kaasab menetlusse ostueesõiguse esemeks oleva kinnistu osa müüja kolmanda isikuna, mis toob kaasa menetluse pikenemise ja kulutused menetlusosalistele). Vaidlus aga puudub järgmistes faktilistes asjaoludes:
19.1.hageja X oli kostja ja C vahel 13.12.2018 Lepingu sõlmimise hetkel Lepingu objektiks olnud kinnistu teine kaasomanik. 6 (8)
Tsiviilasi nr 2-19-7626 Seega oli kohtu hinnangul hagejal õigus teostada kinnistu mõttelise osa müümisel ostueesõigust vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 sätetele, kuivõrd kostja ei olnud kinnistu ostjana ei teine kaasomanik, seaduse mõttes eesõigustatud isik ega müüja alaneja sugulane ega vanem (AÕS § 73 lg 2 ja 4).
19.2.hageja sai müügilepingust teada 10.01.2019. Kohtu hinnangul ei ole vaidluse puudumisel oluline, mis asjaoludel see juhtus, s.t kas lepingu esitas müüja või ostja (VÕS § 249 lg 2 ja 3), oluline on teadasaamise päev.
19.3.hageja teatas kostjale (Lepingujärgne ostja) enda ostueesõiguse teostamisest 06.03.2019 e-kirjaga (saadetud kell 15.56, I kd tl 23), millele oli lisatud pdf-failina notari juures koostatud notariaalakt notari ametitegevuse raamatu registri numbriga 406 ostueesõiguse teostamise avaldusena (I kd tl 24-25). Seaduse mõttes ei oma ostja informeerimine (samuti kostja väidetav kõrvalehoidumine ostueesõiguse teostamise realiseerimisest tehingu näol notari juures) tähtsust, sest VÕS § 244 lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Kinnisasja puhul nagu käesoleval juhul tuleb selline avaldus teha 2 kuu jooksul müügilepingust teatamisest (VÕS § 250) ning pooled ei vaidle selles, et viimaseks ostueesõiguse teostamise päevaks oli 11.03.2019. Tegemist on õigustlõpetava tähtajaga, s.t pärast nimetatud tähtaega ei saa vastavasisulist avaldust esitada ja ostueesõiguse omaga kaotab õiguse ostueesõiguse teostamiseks. Samas on kohtu hinnangul leidnud hageja poolt hiljem esitatuna tõendamist ka sisuliselt samas vormis ja samal ajal avalduse edastamine müüjale. Seda kinnitab 7 minutit enne ostjale saatmist ehk 06.03.2019 kell 15.49 (II kd tl 27) müüja C meiliaadressile xxx(samana märgitud ka 13.12.2018 tehingu päises, I kd tl 8) saadetud sarnase sisuga e-kiri (hageja kirjeldab, et otsustab ostueesõigust kasutada ning et manusesse on lisatud notari kinnitatud avaldus). Ka sellele e-kirjale oli lisatud pdf-failina sama dokument. Selles kahtlemiseks ei ole alust ka hageja poolt täiendavalt esitatud Messenger tarkvaras toimunud vestlus (II kd tl 26), mille sisust saab järeldada, et müüja (vestluses C) on enne 11.03.2019 kella 09.14 olnud ostueesõiguse teostamisest notari juures koostatud avalduse näol teadlik.
20.Küll aga nõustub kohus kostjaga, et ainuüksi müüja teavitamine ostueesõigusest ei ole selle kehtivuseks piisav. Seadus näeb VÕS § 244 lg 5 näol selgelt ette, et ostueesõiguse teostamise avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping ehk antud juhul notariaalselt tõestatud (nõue kinnisasjade puhul selliseks vormiks tuleneb AÕS § 119 ja 120 sätetest). Nii ostjale kui müüjale saadetud pdf-faili tekstist nähtub, et notariaalakti on koostanud ja tõestanud notar, kuid fail ise on allkirjadeta. Sellest ei nähtu ei notariaalakti tõestaja füüsilist allkirja (mis saaks olla akti viimasel lehel koos pitseriga), samuti ei ole lisatud digikonteinerit notari digitaalallkirjaga, mis ometigi on olemas ja hageja poolt kohtule esitatud (I kd tl 154-157 – notari digitaalse allkirjaga ärakiri kõnealusest avaldusest). Miks hageja vastavat faili müüjale ei saatnud, jääbki kohtule arusaamatuks.
21.TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehing selle seadusest tuleneva vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seaduses või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kohus leiab, et mitte ainult ei pea ostueesõiguse teostamise avaldus olema notariaalselt tõestatud, vaid see peab samas vormis olema kättetoimetatud ka müüjale. Ostueesõiguse teostamisega sekkutakse aktiivselt kahe isiku vahelisse tehingusse (sisuliselt astub ostueesõiguse teostaja mitu kuud varem sõlmitud lepingus ostja asemele) ja tehingu pooled peavad olema kaitstud sellise tegevuse eest kohaselt – avalduse notariaalne tõestatus kinnitab ostueesõiguse teostaja soovi täita kõik ostja kohustused ja astuda õigussuhtesse müüjaga. Ostueesõiguse teostamine võib kaasa tuua ostja kantud kulude hüvitamise vaidluse (olgu see siis seotud ostetud asja või lepingu endaga) ja seetõttu peavad vorminõuded olema rangelt järgitud. Õiguskirjanduses 7 (8)
Tsiviilasi nr 2-19-7626 kinnitatakse, et ka ostueesõiguse teostamise avaldus peab müüjale olema samas vormis kätte toimetatud (vt VÕS 2019 kommenteeritud väljaanne, II osa, § 250 kommetaaride p 3 viimane lause, lk 187). Kohus jagab seda seisukohta ning kuivõrd antud juhul saadeti müüjale vaid ostueesõiguse teostamise avaldus pdf-vormis failina, ei ole seaduses sätestatud kohustuslikku vorminõuet järgitud ning hageja ei ole ostueesõigust teostanud kehtivalt.
22.Hageja viited notari originaaldokumendi edastamise võimatusse ei ole asjakohased, kuivõrd hagejal oli tehingu osalisena õigus saada notarilt ärakirja (tõestamisseaduse § 48 ja 52) ja edastada see müüjale (kasvõi e-posti teel, nagu hageja seda vastava ärakirja kohtule esitamisega tegi). Originaaldokumendi saatmine (VÕS § 244 lg 4 mõttes avalduse tegemine müüjale) ei olnukski vajalik, piisanuks ärakirja saatmisest, sest tõestamisseaduse § 48 järgi asendab notariaalakti ärakirja valdamine õigustoimingutes notariaalakti originaali valdamist. Kohus nõustub kostjaga, et praegusel juhul on hageja poolt e-kirjaga pdf-faili saatmine vaid ostueesõiguse teostamise avalduse kirjalikult taasesitatavas vormis saatmine TsÜS § 79 mõttes, mis aga notariaalselt tõestatud vormi nõudeid ei täida.
23.Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hageja ei ole ostueesõigust teostanud kehtivalt ning seega on käesolev vaheotsus lõppotsuseks, millega hagi rahuldamata jääb. Menetluskulud tuleb jätta hageja kanda TsMS § 162 lg 1 kohaselt, kuid kohus neid kindlaks ei määra, sest kostja ei esitanud kohtu määratud tähtajaks (kohtu 06.04.2021 kirja kohaselt 28.04.2021) menetluskulude nimekirja.
24.Tulenevalt TsMS § 386 lõikest 4 tuleb käesoleva otsusega tühistada ka 03.06.2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kanti hageja kasuks vaidlusalusele kinnistu osale kinnistusraamatusse sisse eelmärge omandikande tagamiseks. (allkirjastatud digitaalselt) Toomas Talviste kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 17.08.2022 kohtuotsuse resolutiivosa:
RESOLUTSIOON
1.Jätta Y 19. juuli 2021. a vastusele lisatud e-kiri tõendina vastu võtmata.
2.Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta Pärnu Maakohtu 26. mai 2021. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta ja täiendada osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.
4.Jätta apellatsioonimenetluse kulud X kanda.
5.Mõista Xlt Y kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 867 eurot. Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.