Otsuse avalikult teatavaks 20. mai 2021, kell 15.00, Jõhvi tegemise aeg ja koht Kohus
Viru Maakohus
Kohtunik
Tarmo Tina
Kohtuasi
V K hagi Ü K ja R K vastu kaasomandi lõpetamiseks Ü K ja R K vastuhagi V K vastu kaasomandi lõpetamiseks 3500 eurot 3500 eurot
Hagi hind Vastuhagi hind Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja (vastuhagis kostja): V K (IK xxx, elukoht: xxx) Lepinguline esindaja: M M-D (e-post: xxx) Kostja I (vastuhagis hageja I): Ü K (IK xxx, elukoht: xxx) Kostja II (vastuhagis hageja II): R K (IK xxx, elukoht: xxx) Lepinguline esindaja: Vandeadvokaat Epp Landberg (epost: [email protected]) Kirjalik menetlus
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
1.Jätta V K hagi rahuldamata.
2.Jätta Ü K ja R K vastuhagi rahuldamata.
2-19-10314 Menetluskulude jaotus
3.Jätta hagiga seotud menetluskulud hageja, V K kanda.
4.Jätta vastuhagiga seotud menetluskulud võrdsetes osades Ü K ja R K kanda.
5.Maakohus määrab menetluskulud kindlaks pärast otsuse jõustumist määrusega.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
I HAGEJA NÕUE JA SEISUKOHAD
1.Hagiavalduse kohaselt on xxx (reg.osa nr. xxx) hageja ja kostjate kaasomandis. Hageja soovis ehitada vana elamu asemele uue, kuid kostjad ei ole sellega nõus ning poolte vahel on pidevalt arusaamatused. Kostjatele tehti ettepanek kaasomand lõpetada, millest kostjad keeldusid. Kostjad ei ole nõus maa jagamise skeemi ja maa mõõdistamisega. Arusaamatuks jäävad vahed hindamisaktides. Väheusutav on, et kinnisvara hinnad on aastaga nii oluliselt langenud. Kesklinnas maksab isegi ainult maa rohkem kui on hinnatud. Hagi rahuldamiseks takistusi ei ole. Hageja tugineb AÕS §-le 76 lg 1, 77 ning palub lõpetada kaasomand xxx kinnistu (reg.osa nr. xxx) suhtes ning jagada see reaalosadeks selliselt, et moodustuks xxx kinnistu suurusega 164m2, omanik V K ja xxx kinnistu suurusega 820 m2 ühisomanikeks kostjad. Kohustada kostjaid andma tahteavaldus kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja asendada tahteavaldus kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 alusel.
II KOSTJA VASTUS
2.Kostjad hagi ei tunnista ja vaidlevad sellele vastu. Kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei ole põhjendatud. Hageja on kinnitanud, et soovib kinnistule ehitada uue maja. Juba praegu on hageja kasutuses oleva hoone ja kostjate kasutuses oleva hoone (elamu) vahemaa ca 3,5 meetrit, kostjate kasutuses olev abihoone asub aga hagejale kuuluvale hoonele veelgi lähemal s.o. ca 2-2,5 m kaugusel. Rakvere Linna poolt 10.09.2018 korraldusega nr. xxx kehtestatud projekteerimistingimustest nähtuvalt soovib hageja ehitada 6 meetri kõrguse 1-2 korruselise elumaja. Oluliselt kõrgema hoone ehitamine hakkab varjama hageja kinnistule päikesevalgust ning on nii väiksele kinnistule sobimatu.
III VASTUHAGI
3.Hageja ja kostjate vahel on olnud aastaid erimeelsused. Hageja on korduvalt ja põhjendamatult tõstatunud probleeme seoses parkimisega avalikult kasutatavale teele, kasutab kütteks sobimatuid materjale, mistõttu ei saa kostjad avada aknaid. Hageja otsib tülideks igasuguseid põhjuseid. Vastavalt xxx 14.02.2019 eksperthinnangule nr. xxx on kinnistu koguväärtus on 141, 166, 66 eurot, millest johtuvalt on 1/6 kinnistu väärtus 23 527, 77 eurot. xxx 30.09.2020 eksperthinnangust nr. xxx nähtuvalt on 5/6 kaasomandiosa turuväärtus 145 000 eurot ja 1/6 kaasomandi turuväärtus 7400 eurot. Kaasomandi jagamine reaalosadeks selliselt, et kostjale jääb kinnistu suurusega 164m2, ei ole mõistlik ega põhjendatud ja xxx linna üldplaneeringuga kooskõlas. Seda enam, et hageja tahab ehitada 6 meetri kõrguse uue elamu. Hoonete vahele jääks väga väike vahemaa. xxx linnas on väikeelamumaadele
2-19-10314 kehtestatud minimaalmäär 600m . Eluhoonete vahemaa on ca 3,5 meetrit. Vastuhagejad paluvad jagada kaasomandi selliselt, et lõpetada poolte kaasomand kinnistule xxx (registriosa nr. xxx) ning jätta kinnistu vastuhagejatele pannes neile kohustuse hüvitada vastuhagis kostjale tema kaasomandi osa 7400 eurot (vastuhagi täpsustuse järgi), kohustada hagejat andma nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ja asendada kohtuotsusega kostja tahteavaldused.
IV VASTUS VASTUHAGILE
4.Hageja (vastuhagis kostja) leiab, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Elamud on niimoodi (kostjad väidavad et liiga lähestikku) paiknenud juba aastaid. Hageja ei nõustu, et kinnistu ei või olla väiksem kui 600 m2. xxx linn leidis, et takistusi sellise suurusega kinnistu moodustamiseks ei ole. Pakutud summa eest ei saa xxx isegi mitte 1 toalist korterit. Miks peaks hageja loobuma oma majast ja maast? Mitte kedagi ei saa sundida vastu tahtmist müüma oma kinnisvara. Hageja ei loobu oma kinnistust. Vastuhagejate väide, et hageja soovib ehitada 6 meetrist maja, on paljasõnaline. Kui aga hageja otsustabki uue elamu ehitada, siis projekti koostamisel arvestatakse nii hoonete asukohta kui muid vajalikke asjaolusid. Omavahelised suhted ei võimalda kasutada kinnistut kaasomandina ning majadel on ka eraldi aadressid. Vastuhagejad olid kaasomandi osa ostes teadlikud, et on olemas veel üks hoone ja kaasomanik. Hageja elas seal enne kostjaid juba 8 aastat. Eksperthinnang on üle aasta vana ja ei kajasta praegust olukorda.
V KOHTU PÕHJENDUSED
5.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja hinnanud tõendeid, leiab et nii hagi kui vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 kohaselt võib kohus poolte nõusolekul lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled olid nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi lõpetamise nõude eeldusteks on vaid kaasomandi olemasolu ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes (RKTKo 3-2-1-102-05 p 11). Kinnistu on poolte kaasomandis ja selle jagamise osas pooltel kokkulepet ei ole. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. HAGI
6.Hageja soovib jagada kaasomandi reaalosadeks. Kostjad vaidlevad sellele vastu. Kohtu hinnangul ei ole hagi võimalik rahuldada, kuid mitte kostjate vastuväidete alusel. Õige on hageja seisukoht, et iseenesest on praeguses asjas kaasomand võimalik jagada reaalosadeks. Rakvere linn on märkinud, et kinnistu jagamine kaheks reaalosaks on maakorralduslikke nõudeid järgides võimalik, kuid võimalusel tuleks seda vältida, kuna võib tekkida vajadus kasutada kinnistu teenindamiseks avalikus kasutuses olevat maad või teisele isikule kuuluvat kinnistut (näiteks servituudid). Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 13 lg 1 kohaselt saab kinnisasja jagamist korraldada vaid maatüki olemust rikkumata tingimusel, et pärast kinnisasja jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi. Antud juhul kinnisasja jagamine selle olemust ja otstarvet ei muudaks ega rikuks.
2-19-10314
7.Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et hagi rahuldamiseks takistusi ei ole. Takistuseks kinnistu reaalosadeks jagamisel on käesoleval juhul kinnistut (kostjate mõttelist osa) koormav hüpoteek. AÕS § 54 lg 4 järgi jääb kinnisasja jagamise korral kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju. Kinnisasja jagamisel mõttelistest osadest reaalosadeks muutuvad hüpoteegikanded ebaõigeteks, sest hüpoteegipidajate nõuded pole pärast seda enam tagatud kinnistu mõtteliste osadega. Puudub õiguslik alus muuta kaasomandis oleva kinnistu raalosadeks jagamisel hüpoteegikandeid ilma hüpoteegipidaja nõusolekuta (RKTKo 3-2-1-104-05 p 10).
8.KRS § 341 lg 2 p 2 järgi on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamise kinnistusraamatusse kandmiseks alati vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Selleks, et hüpoteek jääks koormama vaid kostjate omandit, on vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Hageja ei ole väitnud, et ta on nõus sellega, et hüpoteek jääks edaspidi koormama tema ainuomandisse jäävat reaalosa. Seega on hageja soovitud tingimusel kinnistu reaalosadeks jagamine välistatud, kuivõrd kohtule ei ole esitatud vastavasisulist hüpoteegipidaja nõusolekut, ega seda ka hagetud TsÜS § 68 lg 5 ja KRS § 341 lg 8 alusel. Eeltoodud põhjendustel jääb hagi rahuldamata.
VASTUHAGI
9.Vastuhagejad/kostjad soovivad kaasomandi jätmist enda ainuomandisse vastuhagis kostjale/hagejale tema omandi osa kaotuse eest hüvitise 7400 euro maksmisega. Vastuhagis kostja vaidleb sellele vastu, mh. põhjusel, et pakutud hüvitis on ebapiisav ning sellise vastuväite on vastuhagis kostja esitanud ajal, kui hüvitise suuruseks pakuti 23 527, 77 eurot, mitte 7400 eurot. Kohus leiab, et vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna kaasomandi lõpetamine vastuhagis taotletud viisil, tuginedes vastuhagis esitatud tõenditele oleks hageja suhtes ebaõiglane ja vastuolus hea usu põhimõttega. Vastuhagis kostja ei ole kogu menetluse vältel sellise kaasomandi lõpetamisega nõustunud ja on mh. märkinud, et hüvitise suurus ei ole talle vastuvõetav.
10.Kohtu hinnangul ei ole vastuhagejad esitanud tõendeid kinnistu väärtuse kohta, mille tulemusel ei ole võimalik kindlaks määrata ka vastuhagis kostja osa väärtust/hüvitise suurust ning need tõendid ei ole ka usaldusväärsed. Tegemist on ühe kinnistuga, kuid hinnatud on eraldi kinnistu mõttelisi osi, st. hindamise lähtekoht on olnud vale. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest (RKTKo 3-2-1-39-17 p 13).
11.xxx 14.02.2019 eksperthinnangust nr. xxx ei tulene, nagu väidavad kostjad, et kinnistu koguväärtus on 141, 166, 66 eurot, kuna hinnatud on ainult kinnistu 5/6 osa väärtust (121 000 eurot). Seega jääb arusaamatuks millele tuginedes on kostjad tuvastanud kinnistu koguväärtuse 141 166, 66 eurot ja kostja mõttelise osa maksumuse 23 527, 77 eurot. Järgnevas xxx 30.09.2020 eksperthinnangus nr. xxx on hinnatud eraldi mõtteliste osade turuväärtust (5/6 kaasomandiosa turuväärtus 145 000 eurot ja 1/6 kaasomandi turuväärtus 7400 eurot), kuid kinnistu koguväärtust hinnatud ei ole. Seega puuduvad tõendid, mille alusel saaks hinnata kogu kinnistu turuväärtust ja kindlaks teha hageja osa sellest. Ekspertiiside tegemise vahe on olnud ca poolteist aastat, kuid selle aja jooksul on vastuhagejate kuuluva osa väärtus väidetavalt 24 000 euro võrra suurenenud, ületades isegi eelnevalt väidetud kinnistu koguväärtust (141, 166, 66 eurot). Vastuhagis kostja osa väärtus on aga üle kolme korra vähenenud (23 527, 77 eurolt 7400 euroni).
2-19-10314
12.Kui eeldada, et kinnistu koguväärtus on 152 400 eurot, nagu nähtub vastuhagejate esitatud hindaja 11.05.2021 e-kirjast, siis oleks vastuhagis kostja osa väärtuseks 25 400 eurot, mitte 23 527, 77 eurot, ega ka 7400 eurot nagu vastuhagejad on välja toonud. Viimasest järeldub, et vastuhagejate osa väärtus on veelgi enam suurenenud ja vastuhagis kostja osa väärtus langenud. 30.09.2020 eksperthinnangus on märgitud, et juurdepääs hageja omandile oli piiratud, vaatlus oli võimalik ainult väliselt piiratud ulatuses üle piirdeaia, vara kohta teada olev informatsioon oli napp ning seetõttu on hinnang tavapärasest madalama täpsusega. Kohtu hinnangul ei ole niivõrd ebapiisavate andmete pinnalt üldse võimalik kindlaks määrata objekti hinda.
13.Arvestades asjaoluga, et vastuhagis kostja on elanud kinnistul märkimisväärselt pikema aja (ca 7 aastat rohkem kui vastuhagejad), ei oleks tema kinnistust ilmajätmine toodud hüvitise vastu ka õiglane. Kohus leiab, et õiglaseks kaasomandi lõpetamise viisiks oleks käesoleval ajal kaasomandi müük avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Selliselt saavad kõik kaasomanikud oma osa eest maksimaalse ja õiglase hüvitise ja võrdsed võimalused omandada võrdväärselt uued kinnisasjad. Hüpoteegi olemasolu ei takista kaasomandi lõpetamist asja müügiga avalikul enampakkumisel, kuid võib mõjutada kinnisasja hinda.
14.Põhimõtteliselt on võimalik asja müük avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on kinnistu võimalik müüa parema hinnaga, sest isik, kes kinnisasja omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks ei ole tingimata vaja hüpoteegipidaja eelnevat nõusolekut. Kui mõlemad kaasomanikud nõuavad asja tervikuna enda omandisse, on võimalik müüa asi ka kaasomanike vahelisel enampakkumisel, kuid hagis ja vastuhagis sellist kaasomandi lõpetamise viise taotletud ei ole, seega ei saa kohus selliselt ka kaasomandit jagada. Hagi hind TsMS § 132 lg 1 ja lg 4 p 4 alusel on hagi ja vastuhagi hinnaks 3500 eurot. Menetluskulude jaotus Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses (TsMS § 173 lg 1). Menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid (TsMS § 174 lg 1). TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi ja vastuhagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad hagiga seotud menetluskulud hageja kanda ja vastuhagiga seotud menetluskulud vastuhagejate kanda võrdsetes osades. Kui kohus menetluskulude rahalist suurust käesoleva seadustiku § 177 lõike 1 punkti 1 kohaselt kindlaks ei määra, selgitab kohus resolutsiooni juures, et asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt käesoleva seadustiku § 177 lõikele 2 (TsMS § 442 lg 62).
2-19-10314 Tarmo Tina Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/ Osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 29.10.2021 kohtuotsusega.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.