08.09.2025, Tallinna kohtumaja e-toimiku menetlemise infosüsteemi kaudu
Tsiviilasja number
2-22-14551
Tsiviilasi
Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu hagi Xi (X), samuti tema poja Y vastu kostjate kohustamiseks võõrandama korteriomand täitemenetluse korras
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu (registrikood 80140838, asukoht Linnamäe tee, 11-106, Lasnamäe linnaosa, Tallinn, 13912); Hageja lepinguline esindaja: Suido Västra (e-post xxx); Kostja I: X (isikukood XXX, elukoht xxx, e-post xxx); Kostja II: Y (isikukood YYY; elukoht xxx; e-post xxx); Kostja I ja II lepinguline esindaja: vandeadvokaat Leino Biin (Advokaadibüroo Biin ja Biin OÜ, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
15.02.2023, 04.04.2024 kohtuistungil
ja
24.04.2024
avalikul
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata. Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Otsus toimetada pooltele kätte.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse 1
esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Menetluse käik
1.29.09.2022 esitas Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu (KÜ, hageja) Harju Maakohtule hagi X (kostja) vastu kostja kohustamiseks võõrandama korteriomand asukohaga XXX Tallinnas (korter), täitemenetluse korras. Harju Maakohus võttis 26.10.2022 määrusega hagi menetlusse.
2.11.11.2022 vastusega vaidles kostja hagile vastu. Hageja esitas kostja vastusele oma seisukoha 21.11.2022.
3.21.11.2022 esitas hageja hagi tagamise taotluse, mille kohus 22.11.2022 määrusega rahuldas. Kohus määras hagi tagamiseks kanda Xile (isikukood XXX) kuuluvale korteriomandile, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxx (asukohaga Harju maakond, Tallinn, XXX) eelmärge Linnamäe tee 11 Korteriühistu (registrikood 80140838) kasuks nõude tagamiseks võõrandada korteriomand KrtS § 32 lg 1 ja § 33 lg 1 alusel täitemenetluse korras.
4.03.02.2023 esitas hageja hagiavalduse täienduse, kuivõrd menetluse käigus selgus, et korter oli olnud ühisvara ning korteril oli lisaks kostjale veel kaks omanikku. Hagiavalduse täienduses sisaldus ka taotlus tunnistaja J.P ülekuulamiseks.
5.15.02.2023 toimus käesolevas tsiviilasjas kohtuistung, kus kohus määras paikvaatluse toimumise aja.
6.16.02.2023 esitas hageja kirjalikult taotluse viia läbi korteri seisukorra väljaselgitamiseks paikvaatlus.
7.23.02.2023 määrusega võttis kohus hagi menetlusse täiendavate kostjate Yi (isikukood YYY, kostja II) ja Mi (isikukood MMM, kostja III) osas.
8.23.02.2023 kohtumäärusega rahuldas kohus hageja taotluse paikvaatluse määramiseks ning määras vaatluse ajaks 07.03.2023 algusega kl 11:00 ja vaatluse kohaks Tallinnas Linnamäe tee 11 korter XXX.
9.07.03.2023 toimus käesolevas tsiviilasjas (esimene) paikvaatlus.
10.21.03.2023 kirjaga tegi kohus pooltele ettepaneku tingimusliku kokkuleppe sõlmimiseks vastavalt sellele, mida pooled olid kohtule paikvaatluse käigus avaldanud. Hageja vastas 29.03.2023 ning kostja esitas oma täiendavad seisukohad 31.03.2023.
11.21.03.2023 esitas hageja ettepaneku ekspertide määramiseks.
12.6.04.2023 esitas hageja taotluse rahuldada hagi tagaseljaotsusega ja kohustada Yit, isikukood YYY, võõrandama korteriomand aadressil XXX Tallinnas (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxxxx) täitemenetluse korras. Kui kohus ei 2
nõustu hageja tagaseljaotsuse taotlusega, siis esitas hageja taotlused koguda tõendeid Politseija Piirivalveametilt ning kuulata üle tunnistajad.
13.10.04.2023 esitasid kostjad I ja II enda lõplikud seisukohad.
14.24.10.2023 esitas hageja taotluse kohtuistungi määramiseks, kuna vastupidiselt paikvaatlusel väidetule, elab korteris kostja I ning korteri olukord on võrreldes paikvaatluse toimumise ajaga muutunud halvemaks ning korduva taotluse tõendite kogumiseks Politsei- ja Piirivalveametilt ning tunnistajate ülekuulamiseks.
15.4.04.2024 toimus käesolevas tsiviilasjas kohtuistung, kus kohus rahuldas hageja taotluse kuulata üle tunnistajad ning koguda tõendeid Politsei- ja Piirivalveametilt. Samuti rahuldas kohus hageja taotluse hagi tagasivõtmiseks kostja III osas.
16.15.04.2024 esitas hageja täiendavaid tõendeid, mille palub võtta toimikusse.
17.18.04.2024 kirjaga kogus kohus Politsei- ja Piirivalveametilt tõendeid. Politsei- ja Piirivalveamet esitas tõendid 18.04.2024.
18.24.04.2024 toimus käesolevas tsiviilasjas kohtuistung tunnistajate ülekuulamiseks. Kohus määras korteri teistkordse vaatluse ajaks 09.05.2024, kell 12.00. Kohus määras jätkata asja lahendamist poolte nõusolekul kirjalikus menetluses ning andis pooltele tähtajad lõplike seisukohtade, menetluskulude nimekirjade ja vastuväidete esitamiseks. 24.04.2024 esitas kostja menetluskulude nimekirja.
19.8.05.2024 esitas hageja taotluse võtta toimikusse täiendavad tõendid koos tõlgetega.
20.09.05.2024 toimus käesolevas tsiviilasjas teine paikvaatlus.
21.10.05.2024 kirjaga selgitas kohus pooltele õiguslikku olukorda seoses võimaliku tõendi esitamisega. Sellest tulenevalt esitas hageja 29.05.2024 taotluse asja arutamise uuendamiseks ning esitas täiendava tõendi koos tõlkega, mille palus võtta toimikusse.
22.31.05.2024 esitasid pooled enda lõplikud seisukohad. Hageja esitas ka enda menetluskulude nimekirja.
23.9.07.2024 uuendas kohus asja arutamise ning andis pooltele täiendava tähtaja tõendite ja seisukohtade esitamiseks kuni 16.08.2024.
24.16.08.2024 esitas hageja taotluse võtta toimikusse täiendav tõend ja selle tõlge.
25.19.08.2024 esitas kostja vastuväite kohtu tegevusele, kas keelduda hageja poolt täiendavalt esitatud tõendite vastu võtmisest või anda kostjale mõistlik tähtaeg kujundada seisukoht ja vajadusel esitada omapoolsed tõendid, ehk kohelda menetluses menetlusosalisi võrdselt. Kostjad said esitada oma seisukohti.
26.11.04.2025 määrusega jättis kohus läbi vaatamata Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu hagi kostja Mi vastu kostja kohustamiseks võõrandama korteriomand täitemenetluse korras.
27.2.05.2025 esitas kostja lõplikud seisukohad, mh palusid kostjad jätta hageja 29.05.2024 ja 06.03.2025 esitatud tõendid tähelepanuta. Hageja nõuded ja hagi aluseks olevad asjaolud
28.29.09.2022 Harju Maakohtule esitatud hagis nõuab hageja: -
Kohustada Xi võõrandama talle kuuluv korteriomand aadressil XXX Tallinnas (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxxxx) täitemenetluse korras.
-
Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
29.Hageja toob hagi alusena esile järgmised asjaolud: 3
-
Linnamäe tee 11 korterelamu, mis on jagatud 180 korteriomandiks, 68 korteriomaniku poolthäälega, võtsid KÜ liikmed hääletamisega perioodil 03.05.2022-22.05.2022 ilma ühistu liikmete üldkoosolekut kokku kutsumata vastu otsuse: „Kuna XXX korteri omanik ei tee kompromisse ega luba oma korteris koristada ja desinfitseerida, siis kaevata XXX korteri omanik kohtusse nõudega korteri võõrandamiseks“.
-
Hageja esitas 17.02.2021 Harju Maakohtule avalduse kostjale kuuluva korteri sundavamiseks, et teha korteris kahjuritõrje ja 09.07.2021 täiendava nõude kohustada kostjat tagama korterile juurdepääs korteri koristamiseks, mis on kahjuritõrje tegemiseks vajalik. Hageja avaldus oli Harju Maakohtu menetluses tsiviilasjas nr 221-2622. Kohus tuvastas vaatluse käigus, et korterist tuleb ebameeldivat lõhna, kõikides tubades on näha kahjureid (prussakaid), eeskätt põrandal oli näha pika aja jooksul kogunenud mustust, wc-pott ei olnud põranda küljes kinni, esikus olid lahtised juhtmed ning seinakapp näis olevat alla kukkumise ohus. Tallinna linna arvamusest selgus, et kostja ei mõista enda eluruumi koristamise tähtsust, ei oska hinnata enda tegevusest tulenevaid ohtusid kaaselanike varale ja elukeskkonnale. Kostjaga I on olnud raske teha koostööd ning ta ei ole soovinud sotsiaalhoolekandelist abi vastu võtta või KÜ-ga koostööd teha.
-
Tsiviilasjas nr 2-21-2622 02.06.2022 toimunud kohtuistungil andis hageja kostjale üle nõude, et ta korteri võõrandaks. Kostja tähtaeg korter võõrandada lõppes 02.09.2022, kostja ei ole korterit võõrandanud.
-
Kostja korteri naaberkorterite nr A, B, C, D ja E omanikud esitasid hageja juhatusele 20.09.2022 kirja, milles paluvad abi. Hageja on seisukohal, et teistele korteriomanikele seadusega antud õigus nõuda kostja korteri võõrandamist kohtuotsusega täitemenetluse korras, milleks hagejal on kohustus korteriomanike nimel esitada hagi, on ainus võimalus teiste korteriomanike jaoks väljakannatamatute elutingimuste lõpetamiseks.
30.03.02.2023 Harju Maakohtule esitatud hagis nõuab hageja: -
Kohustada Xit, isikukood XXX, Yit, isikukood YYY, ja Mit, isikukood MMM, võõrandama nende ühisomandis korter täitemenetluse korras.
-
Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.
31.Hageja toob hagi alusena esile samad asjaolud, kui 29.09.2022 hagiavalduses ning täiendab hagi järgmiste asjaoludega: - Korteriomanike otsus vastab seadusele. Otsuse poolt hääletas üle poole hääletamisest osa võtnud korteriomanikest. Asja lahendamisel määrav on kostjale I etteheidetav tegu. Kostja I sai 3 kuud korteri võõrandamiseks peale otsuse vastuvõtmist ja kostja I sai aru, miks korteriomanikud selle otsuse valdava häälteenamusega vastu võtsid. Hageja ei esitanud hagi sundtäitmiseks kohe peale otsuse vastuvõtmist. Kostja II ja kostja III teadsid aastaid, millises seisukorras korter on. -
Asjaolu, et kostja nõustus Harju Maakohtu 01.11.2022 määrusega korteri sundavamiseks, et teha korteris kahjuritõrjet järgmise kolme kuu jooksul, et tähenda, et kostja korteri sundtäitmise korras võõrandamise alus oleks sellega ära langenud. Seadusest ei tulene, et korteriomanike otsus korter täitemenetluse korras võõrandada ei ole hagi rahuldamiseks piisav.
-
Hageja peab võimalikuks kompromissi sõlmimist ja on nõus kostjatega läbi rääkima, et anda kostjale korteri müümiseks pikem tähtaeg võrreldes kohtutäituriga, kes peaks andma kostjatele võimaluse korter müüa 30 päeva jooksul arvates täitemenetluse
4
alustamisest, st ilma enampakkumiseta täitemenetluses. Samas on kostjatel korteri müümise võimalus asja menetluse vältel ka ilma kohtuliku kompromissita. Hageja 24.10.2023 täiendav selgitus
32.Hagejal on õigus nõuda korteri võõrandamist KrtS § 31 lg 1 p 1 ja § 32 lg 2 p 1 alusel sõltumata sellest, et kostja II ise korteris ei ela, vaid selles elab kostja I, kes on tema isa.
33.Kostjad on kätte saanud koos 29.09.2022 hagiavaldusega esitatud hageja liikmete hääletusprotokolli, mille järgi KÜ liikmed hääletamisega perioodil 03.05.2022-22.05.2022 on vastu võtnud otsuse kaevata XXX korteri omanik kohtusse nõudega korteri võõrandamiseks. Kostjad ei ole hagi otsuse kehtetuks tunnistamiseks esitanud (MTÜS § 24) ega tugine otsuse tühisusele (MTÜS § 241). Hageja 31.05.2024 ja 6.03.2025 täiendav selgitus
34.Kostja I eluviisi tõttu korterist levivad negatiivsed mõjud on kestnud aastaid ja need ei ole muutunud, sest kostja I elab korteris alaliselt. Hagi alusena esitatud asjaolud, XXX korterist väljapoole levivad negatiivsed mõjud, ei ole ära langenud ega vähenenud, vaid vastupidi. Kostja I eluviis korteri alalise elanikuna on muutunud selle trepikoja elanike jaoks ohtlikumaks, sest nende väitel on lisandunud selles korteris joomingute käigus tulekahju tekitamise oht. Mõjuva põhjuse kohta, miks tuleks jätta hagi rahuldamata, sh kostja I väidetav tervislik seisund, ei ole kostjad kohtule tõendeid esitanud. Kostja I vastuväited
35.11.11.2022 menetlusdokumendis esitas kostja I hagile järgmised vastuväited: -
Kostja I hinnangul ei ole esitatud hagiga võimalik saavutada soovitud eesmärki ja oleks ratsionaalne menetlus lõpetada.
-
Kostja I võtab õigeks, et tema omanduses olev korteriomand oli pikka aega antisanitaarses seisundis. Osaliselt on korter nüüdseks omaniku poolt koristatud ja puhastatud ning Harju Maakohtu 01.11.2022 määruse alusel tsiviilasjas 2-21-2622 lahendatakse korteri puhastamise ja kahjuritõrje küsimused lõplikult.
-
Konkreetsel juhul puudub hagejal alus nõuda hagimenetluses korteri võõrandamist täitemenetluse korras, sest eelnevalt ei ole nõutud korteriomanikult selle võõrandamist. Hääletatud ja otsustatud on korteriomanike poolt pöörduda kohtusse, otsustatud ei ole esitada kostjale korteriomandi võõrandamise nõuet. Märgitud otsused ei ole samatähenduslikud. Korteriomandiseaduse (eelnevalt ja edaspidi KrtS) § 20 lg 1, § 31 lg 1, § 32 lg 1 ja 3 normide koosmõjust tulenvalt, olukorras, kus korteriomanikud ei pea võimalikuks oma kohustusi rikkunud korteriomaniku kuulumist korteriomanike hulka, peavad nad esmalt vastu võtma üldkoosolekul häälteenamusega otsuse, milles nõuavad korteriomandi võõrandamist. See nõue ei ole täidetud. Kui vastu võetud korteriomandi võõrandamise nõuet kolme kuu jooksul ei täideta, alles siis tekib korteriomanikel või korteriühistul õigus esitada hagi kohtusse.
-
Kostja I möönab, et korteriomandi võõrandamise nõue on võimalik vastu võtta ka KrtS § 21 märgitud korras, korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata.
-
Hagiavaldusele lisatud hääletamise tulemused (lisa 2) ei vasta elementaarsematelegi KrtS § 21 lg 4 ja 5 sätestatud nõuetele ja ei ole esitatud kujul vähimalgi määral kontrollitavad. Nimetatud lisa ei ole hääletamistulemuste protokoll koos selle lisadega ega ka arusaadav, mõistlik ja kontrollitav väljavõte. Hageja poolt kohtule 09.11.2022 esitatud hageja esindaja nõudekiri kostjale I ei asenda korteriomanike ettepanekut korteriomand võõrandada.
5
-
Kostja I ei ole korteri ainuomanik. Korter oli kostja I ja J ühisvara, mida lahutuse ajal ei jagatud. J suri 02.07.2020. Pärimismenetlus J järelt on algatatud kostja I poja Y, (ik YYY), 09.11.2022 avalduse alusel Tallinna notar Mall Vendeli poolt. Jl on eelduslikult kaks esimese ringi pärijat ehk pojad Y ja M, ik MMM. Kostjale I peaks omandiõiguse alusel kuuluma 2/4 suurune mõtteline osa korteriomandist ja pärijate ühisusele 2/4 suurune mõtteline osa korteriomandist.
-
Kostja I on huvitatud korteriomandi võõrandamisest ja teeb seda esimesel võimalusel pärimismenetluse lõppedes.
36.Menetluskulud palub kostja I jätta hageja kanda. Kostja I ja II 31.03.2023 täiendav selgitus
37.Täiendavas selgituses täpsustavad kostjad: -
Kostjad I ja III võõrandasid 22.02.2023 sõlmitud võla- ja asjaõiguslepinguga korteri kostjale II. Kostja II on 01.03.2023 kantud kinnistusraamatuse korteri ainuomanikuna. Seega ei saa kostjatelt I ja III nõuda korteriomandi võõrandamist.
-
Kostja I, kelle käitumisele on hagejal etteheited, mis hageja hinnangul andsid aluse nõuda korteriomandi võõrandamist, on sisuliselt hagi õigeks võtnud ja korteriomandi võõrandanud.
-
Kostja II vastu sisulisi etteheiteid, mis annaks aluse nõuda tema omandi võõrandamist, ei hagiavalduses ega selle täienduses käesoleva ajani esitatud ei ole. Kostja II hagi ei tunnista.
-
Kostja II soovib korteri võõrandada. Korteri kiiret võõrandamist raskendavateks ajaoludeks on korteriomandi halb seisukord ja hagi tagamiseks kinnistusraamatuse kantud eelmärge. Kostja II kinnitab, et ta püüab korteri võõrandada 2023.a. jooksul.
Kostja I ja II 10.04.2023 täiendav selgitus
38.Kostja I jääb varasemalt esitatud seisukohtade juurde. Kostjad I ja II toovad täiendavalt esile, mh esitab kostja II vastuse tema vastu esitatud nõudele, milles esitab nõudele samasisulised vastuväited, kui hageja I, st kohtule esitatud „Hääletamise tulemused“ ei vasta seaduses sätestatud nõuetele. Tegemist ei ole prokolliga, otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed ei ole esile toodud. KrtS § 32 kohast korteriomandi nr XXX võõrandamise nõuet ei ole korteriomanikud vastu võtnud. KrtS § 33 sätestatud otsuse täitmise nõue ja selle eelduseks olev KrtS §-is 32 sätestatud võõrandamise nõue ei ole samatähenduslikud. Kostja II ei ole korteriomaniku kohustusi rikkunud ja puudub mistahes alus nõuda kostjalt II korteriomandi võõrandamist. Kostjate I ja II 31.05.2024 täiendav selgitus
39.Kostja I on hageja poolt tema vastu esitatud nõude täitnud. Mida nõutakse kirjeldatud situatsioonis kohtumenetluses olevas hagis kostjalt I on arusaamatu. Kostjal I puuduks isegi hagi rahuldamise korral vähimgi õiguslik võimalus kohtotsust täita, sest temale ei kuulu korteriomandit. Hageja on esitanud pretensioonid ainult kostja I käitumisele, kes on korteriomandi võõrandanud ja kelle elukohana ei ole rahvastikuregistrisse kantud XXX eluruum.
40.Kostjale II ei ole hageja kostjale I esitatud etteheidetest erinevaid etteheiteid ja/või korteriomandi võõrandamise aluseks olevaid asjaolusid esile toonud. Kostja II on korteriomandi omanikuks alates 01.03.2023. Kostja II on seisukohal, et puudub õiguslik alus esitatud nõude rahuldamiseks.
6
41.Kohtu poolt 07.03.2023 paikvaatluse käigus tuvastati, et korteris nr XXX on alustatud remondiga, korteris on teostatud parasiitide tõrje, korter on koristatud, ohtlikud elektriühendused on likvideeritud. Nähtuvalt teostatud vaatlusest ja asjaolust, et kostja I on omandi võõrandanud, on ära langenud kõik faktilised alused nõuda korteriomandi võõrandamist või vähemalt need alused, mis olid märgitud 01.06.2022 „Hääletamise tulemused“ p-s 11.
42.Järgmine paikvaatlus teostati 09.05.2024. Korteri olukord oli pigem parem kui 2023 paikvaatluse ajal. Korter oli koristatud, parasiite ei esinenud, haisu või muid kahjulike mõjutusi naabritele ei olnud tuvastatud. Vastavalt PPA vastusele päringule nr 2.1.-3/14399-2 ei olnud arvates 02.03.2023 tuvastatud korterist nr XXX või kostjate I ja II poolt mingeid muid kahjulike mõjutusi või häiringuid majaelanikele, v.a valju muusika 28.12.2023, mis uksele koputamise tulemusena vaikseks keerati. Ka hageja poolt taotletud tunnistajad ja kirjalikud tõendid ei tõenda mitte mingeid konkreetseid häiringuid korterist XXX peale 01.03.2023. Kostjate I ja II 02.05.2025 täiendav selgitus
43.Seaduses sätestatud vorminõuetele mittevastav hääletusprotokolli tõttu on toimunud hääletus tühine, ei saa tuua kaasa õiguslikke tagajärgi ning ja vastuvõetud otsus on tühine alusest peale. Kohtuistungid
44.15.02.2023 Harju Maakohtus toimunud kohtuistungil osalesid hageja ja kostja lepinguline esindaja. Kohtuistungil arutati kompromissi sõlmimise võimalikkuse üle, kuid pooled kompromissini ei jõudnud. Pooled esitasid kohtule täiendavaid selgitusi. Hageja esitas ka taotluse paikvaatluse läbiviimiseks, millega kostja nõustus. Kohus määras paikvaatluse.
45.04.04.2024 Harju Maakohtus toimunud kohtuistungil osalesid hageja lepinguline ja seaduslik esindaja, kostja II ning kostjate I ja II lepinguline esindaja.
46.24.04.2024 Harju Maakohtus toimunud kohtuistungil osalesid hageja lepinguline esindaja, kostja II ning kostjate I ja II lepinguline esindaja. Kohus kuulas üle tunnistajad I.K ja J.P. Kohus määras korteri teistkordse vaatluse.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
47.Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse ja kostja vastuse, viinud läbi kaks vaatlust ja kolm kohtuistungit ning uurinud poolte selgitusi ja asjas esitatud tõendeid nende kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jätab kohus poolte endi kanda.
48.Menetlusosaliste poolt kohtu ette toodust ilmneb, et vaidlus seisneb selles, et KÜ üldkoosolek on vastu võtnud otsuse kaevata kohtusse korteri omanik korteri sundvõõrandamise nõudes, sest korteri omanikuga pole võimalik ühiselu reeglite eiramise pärast ühes majas elada, kuid otsuse tegemise ajal korteri omanikuks olnud isik on menetluse kestel korteri võõrandanud. Seega väidab kostja, et hageja nõue on täidetud. Hageja aga jääb oma nõude juurde, kuna endine korteri omanik elab korteris edasi ja jätkab tegevust, mis muudab ühiselu võimatuks.
49.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I elas varasemalt üle 10 aasta korteris ning et hagi esitamise ajal 2022 oli korter mitmeid aastaid koristamata, põhjustades ebameeldiva leha ja kahjurputukate levikut teistesse korteritesse. Kostja väidab, et uus omanik on korteri koristanud, kahjuliku mõju leviku naaberkorteritesse kõrvaldanud ja seega sundvõõrandamise aluseks olevad asjaolud likvideerinud.
50.Hageja nõude aluseks on Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (lühend - KrtS) § 32 lg 1, mille kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku 7
või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel (KrtS § 32 lg 3). Sama seaduse § 33 lg 1 järgi kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest.
51.Kostja vaidleb selle üle, et -
Hääletusprotokoll ei vasta formaalsetele nõuetele (hääletusprotokollis ei kajastu poolhääletanud KÜ liikmete nimed);
-
Kohtusse pöördumisele peab eelnema KÜ üldkoosoleku otsus, millega nõutakse kostjalt või kostjatelt korteri võõrandamist ja antakse selleks vähemalt 3-kuuline tähtaeg. Sellist otsust pole KÜ vastu võtnud. Kostja arvates on korteriomanikule nõude esitamine selgelt erinev sellest KÜ üldkoosoleku otsuse sõnastusest, mis kohtule on esitatud ja kus KÜ liikmed nõustuvad kostja või kostjate korteri sundvõõrandamiseks kohtusse pöördumisega;
-
Kostja I on pärast hagi saamist korteri võõrandanud, seega on hageja nõue täidetud;
-
Kostja II, kui korteri omandanud isik, on korteri koristanud, tõrjunud kahjurid ja hagi aluseks olevad asjaolud on seega ära langenud.
52.Poolte esile toodud asjaolude, menetlusosaliste nõustumuse ja TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel loeb kohus tuvastatuks järgneva: -
Hagi esitamise ajal seisuga 02.09.2022 oli korteri omanikuks kostja I (dtl 42).
-
02.07.2020 surnud J (dtl 81) pärimismenetluse lõppemise tulemusel, oli korter seisuga 02.01.2023 kostjate I-III ühisomandis (dtl 193).
-
Kostja I ja III võõrandasid oma osa korterist kostjale II, kes on alates 01.03.2023 korteri ainuomanik (dtl 298).
53.Vaidlustamata asjaoluna ja viidatud tõendite alusel tuvastab kohus ka selle, et kostja I on pikema aja jooksul (mitmeid aastaid) järjepidevalt eiranud ühiselureegleid – ebakainena maja koridoris naabritega tülitsenud, viibinud riieteta koridoris, talle kuuluva korteri viinud antisanitaarsesse olukorda, mis on kaasa toonud kahjurputukate ja mustusest tingitud leha levimise maja teistesse korteritesse: -
Harju Maakohtu 03.08.2022 korteri vaatlusprotokoll tsiviilasjas nr 2-21-2622, dtl 1011;
-
Lasnamäe Linnaosa Valitsuse 31.08.2022 kokkuvõte täisealisele isikule /kostja I/ abivajaduse hindamise kohta koos fotodega korterist, dtl 12-31;
-
korteriomanike kaebused, dtl 44-48;
-
Harju Maakohtu 01.11.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-21-2622 /jõustunud 18.11.2022/ juurdepääsu saamiseks korterisse kahjurite tõrje läbiviimiseks (avaldus rahuldatud), vaidlus hageja ja kostja I vahel, dtl 62-70. Seejuures on kohtulahendi 7 lk ülevalt teise lõigu viimases lauses märkinud kohtunik : „Kui esimese kahe tõrje läbiviimise korra järgselt on selge, et ka kolmandal korral ei anna tõrje tulemust, siis on korteriomanike huvide kaitseks ilmselt otstarbekam kaaluda korteriomandi sundvõõrandamiseks vajalike sammude astumist.“;
-
Kostja õigeksvõtt – kostja 11.11.2022 menetlusdokumendi p 3 (dtl 74);
8
-
07.03.2023 käesolevas asja menetlemisel toimunud korteri vaatluse protokoll, dtl 255272;
-
Tunnistajate I.K ja J.P ütlused, 24.04.2024 kohtuistungi protokoll (dtl 459 jj ning 466 jj);
-
Majaelanike kaebused (dtl 426 jj).
54.Kostja I ja ka kostja II on korduvalt väljendanud, et soovivad korterit võõrandada ehk on valmis olnud hagi nõude vabatahtlikult täitma (vt kostja I 11.11.2022 menetlusdokumendi p 6, dtl 78; kostja II on 07.03.2023 vaatluse ajal kinnitanud, et proovib poole aasta jooksul korteri ära müüa, kohus selle aja kostjale II ka võimaldas, kuid kostja korterit ei müünud ja pole teada, kas ta prooviski seda müüa, vt ka vaatluse protokoll dtl 255-272.
55.Seevastu kostja I ongi menetluse kestel oma omandi võõrandanud ja seega hagi nõude täitnud. Kostja I kinnitab oma 31.03.2023 menetlusdokumendis (p 4, dtl 296), et on hagi õigeks võtnud ja korteri võõrandanud. Samas menetlusdokumendis (p 6, dtl 296) on kostja II soovinud korterit ise müüja ning palunud selleks aega 2023 aasta lõpuni. Kohus on ka selle aja kostjale II andnud, kuid korteri võõrandamist kostja II poolt pole toimunud.
56.Kostja on esitanud vastuväite, et KÜ üldkoosoleku mai 2022 hääletuse protokolli p 11 (dtl 7): „Kuna XXX korteri omanik ei tee kompromisse ega luba oma korteris koristada ja desinfitseerida, siis kaevata XXX korteri omanik kohtusse nõudega korteri võõrandamiseks“ ei vasta KrtS § 32 lg 1 sõnastusele, seega pole täidetud eeldused sündvõõrandamise hagi esitamiseks.
57.Kuigi seaduse sõnastuse kohaselt peavad KÜ liikmed otsustama nõude esitamise korteriomaniku vastu ja andma korteriomanikule 3-kuulise tähtaja korteri võõrandamiseks, ei ole KÜ mai 2022 otsuse sõnastus praegusel juhul olemuslikult midagi muutnud seadusega võrreldes ning kohus ei nõustu, et puudusid alused käesoleva hagi esitamiseks: KÜ on esmalt pöördunud kohtusse, et saada juurdepääsu korteris kahjurite tõrjumiseks (Harju Maakohtu 01.11.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-21-2622, dtl 62-70), kuna olukord ei muutunud, pöörduti alles seejärel kohtusse sundvõõrandamise hagiga ning lisaks on KÜ Harju Maakohtus 02.06.2022 toimunud kohtuistungil tsiviilasjas nr 2-21-2622 andnud kostjale I üle KÜ omanike nõude võõrandada korter 3-kuu jooksul (dtl 313, ajapunkt 00:02:36). Sellele järgnevalt on käesolevas menetluses kostja II ise korduvalt teatanud, et soovib korterit müüa, palunud selleks aega 2023 aasta lõpuni (vt otsuse p 55) ja pole siiski korterit müünud. Kui KrtS § 32 lg 1 mõte on see, et omanikul peab säilima õigus ise korterit vabatahtlikult müüa 3 kuu jooksul, siis kostjatel on aega olnud seda teha 3 aasta jooksul ning kostjate õigused on olnud tagatud.
58.Kohus ei nõustu kostjatega ka selles, et KÜ kuni 22.05.2022 toimunud hääletusprotokoll ei vasta nõuetele: hageja on esitanud kirjaliku hääletamise kohta tõendid (dtl 87-168), mille alusel kohus tuvastab, et 180-st korteriomanikust on hääletanud 81, päevakorra p 11 otsuse vastu on hääletanud 14 ja 2 on jäänud erapooletuks. Ülejäänud on hääletanud otsuse vastuvõtmise ehk korteri sundvõõrandamise poolt. Hääletanud isikud on nimeliselt oma hääled andnud. Seega vastab otsus KrtS § 21 lg 1 ja 4 ning § 33 lg 3 nõuetele.
59.Tõsi on see, et kostja I on korteri menetluse kestel võõrandanud kostjale II ja seega ei saa hagejal võõrandamisele kohustamise nõuet kostja I vastu enam olla.
60.Küsimus on selles, kas hageja saab olla nõue kostja II vastu ehk kas esinevad eeldused (KÜ üldkoosoleku otsus) ja alused (ühiselu võimatus korteri koristamatuse tõttu) sundvõõrandamise nõude rahuldamiseks.
61.Kohus leiab, et sundvõõrandamise otsustus (ÜK üldkoosoleku otsus) ja ka alused (konkreetse korteriomaniku käitumine) on seotud isikuga, kes on KÜ üldkoosoleku otsuse 9
vastuvõtmisel korteri omanik. Ajendi sundvõõrandamise otsustamiseks annab konkreetne korteriomanik ning KÜ üldkoosoleku otsus ei laiene automaatselt ka kõigi järgnevate võimalike korteri omanike suhtes. Korteri võõrandamisega realiseerub konkreetne KÜ üldkoosoleku otsus ning kui korteriomanikud leiavad, et nad ka uue omanikuga ei suuda koos eksisteerida, siis tuleb menetlust alustada uuesti ning esitada need asjaolud, mis takistavad uue omaniku kuulumist korteriomanike ringi.
62.Seega alates 01.03.2023, kui kostja II sai korteri ainuomanikuks, on hageja nõue lõppenud kostja I vastu, kostjal I ei ole enam korterit, mida võõrandada. Kostja II suhtes ei ole KÜ üldkoosolek otsust sundvõõrandamise kohta vastu võtnud. Samuti ei esita korteriomanikud kaebusi kostja II suhtes vaid selle kohta, et vaatamata korteri võõrandamisele, elab kostja I jätkuvalt korteris edasi.
63.Kohtu hinnangul võiks tõusetuda küsimus selles, kas korteri sundvõõrandamise nõue võiks olla õigustatud ka kostja II vastu, kuna ta võimaldab kostja I jätkuvat elamist korteris (KrtS § 31 lg 4: „Korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad KrtS § 31 lõigetes 1 ja 2 sätestatut.“ Nii sätestab KrtS § 31 lg 1 p 1 muuhulgas seda, et korteriomanik on kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
64.Kohus leiab, et käesoleva tsiviilasja asjaoludel ei ole nõue kostja II vastu õigustatud. Kohus korraldas korteris 2 vaatlust. 09.05.2024 vaatluse ajal sedastas kohus järgmist: „Võrreldes 07.03.2023 vaatluse ajaga on korter märgatavalt puhtam, kuid remonti (isegi sanitaarremonti) ei ole tehtud. Tualett, vannituba ja köök on olulisel määral korrastatumad ja puhtamad. Ka rõdu on täielikult lindude väljaheidetest puhastatud, kuid rõdu seintel on endiselt tugevad jäljed massilistest lindude väljaheidetest. Korteri ühte tuba kasutab endiselt kostja 1, tuba on korrastatud. Ebameeldivaid aistinguid korteris ei ole. Ruumis, mida kostja 1 üritas kohandada saunaks, on elektrijuhtmed läbi lõigatud ja ruum on kasutusel panipaigana.“ (dtl 496)
65.Kahjurputukaid ei olnud näha ei esimese (siis oli kostja II äsja teinud korteris ulatusliku prussakatõrje) ega teise vaatluse ajal.
66.Hageja selgitab, et kostja II asus ruume korrastama ja prügi välja viima vahetult enne vaatluse toimumist. Samas väidab kostja II, et ta käibki perioodiliselt isa vaatamas, koristab, viib prahti välja ja toob toitu. Isa on haige, päris iseseivalt enam toime ei tule.
67.Seega kostja II ei ole oma käitumisega põhjustanud olukorda, kus oleks võimatu pidada teda korteriomanike hulka kuuluvaks. Lisaks on ta astunud samme, et hoida korter olukorras, kus sellelt ei pääse välja mõjutusi, mis kahjustaks teiste korteriomanike huve.
68.Politsei-ja Piirivalveameti 18.04.2024 kirjaga (dtl 449) on tuvastatud, et pärast kostja II saamist korteri omanikuks 01.03.2023, on korteriga seoses pöördutud politsei poole vaid korra, 28.12.2023, kui korterist kostus valjuhäälne teler, mis keerati vaikseks, pärast politsei sekkumist.
69.Seega leiab kohus, et kostja II käitumine ei anna põhjust sedavõrd äärmuslikuks sekkumiseks nagu seda on korteri sundvõõrandamine. Tunnistaja J.P (24.04.2024 kohtuistungi protokoll, dtl 466) ja ka teiste asjas kogutud tõenditega (majaelanike kaebused) on tõendatud, et kostjaga I on ühes majas elatud enam kui 30 aastat ja et tegemist on oma vigu mittetunnistava isiksusega, kes on algusest saadik olnud ebameeldiv naaber. Olukord korteris muutus ebasanitaarseks pärast kostja I abikaasa ja kostja II ema surma (02.07.2020). Kui kostja I on eitanud abivajadust, siis kostja II tundub mõistvat, et korter tuleb siiski korras hoida ja korterist ei või tuleneda teisi korteriomanikke kahjustavaid mõjutusi (KrtS § 31 lg 1 p 1, § 31 lg 4). 10
70.Eeltoodud põhjustel jätab kohus hagi rahuldamata nii kostja I kui ka kostja II suhtes. Kohus selgitab, et Riigikohtu praktikale tuginedes (RKTK lahend kohtuasjas nr 3-2-1-139-16) tuleb avaldus jätta rahuldamata, kui nõue on menetluse kestel rahuldatud (nagu hetkel kostja I osas). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
71.Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses ka menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 1).
72.TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehakse. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.
73.Kohus leiab tsiviilasja asjaolude alusel, et vaatamata hagi rahuldamata jätmisele, tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda, kuna üldpõhimõtte (menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehakse) rakendamine oleks praegusel juhul ebaõiglane hageja suhtes. Hageja oli sunnitud kohtusse pöörduma, kuna KÜ üldkoosolek otsustas niimoodi ning kostja I korralekutsumine ei andnud tulemusi – kostja I eitas üldse probleemi olemasolu. Kostja I võõrandas korteri alles pärast seda, kui hageja oli hagiavalduse esitanud. Ka kostja II on põhjustanud menetluse pikenemise, taotledes ise mitmel korral võimalust korteri müümiseks samas kavatsuseta seda tegelikult teha.
74.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks menetluskulude jaotuse alusel. Kuna kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, puudub vajadus nende rahalise suuruse kindlaksmääramiseks.
75.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lg-te 1,2 ja 4 kohaselt saab menetluskulude jaotust ja nende suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.