Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu hagi X ja Y vastu korteriomandi võõrandamiseks kohustamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.09.2025 otsus
Kaebuste esitajad ja liigid
Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu 09.10.2025 apellatsioonkaebus ning X ja Y 27.10.2025 ühine vastuapellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu, lepinguline esindaja Suido Västra Kostjad X (isikukood XXXXXXXXXXX) ja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Leino Biin
Asja läbivaatamine
Kaebuste menetlusse võtmisest keeldumine
RESOLUTSIOON
1.Keelduda menetlusse võtmast hageja Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu 09.10.2025 apellatsioonkaebust Harju Maakohtu 08.09.2025 otsuse peale.
2.Mitte menetleda kostjate X ja Y 27.10.2025 vastuapellatsioonkaebust.
Apellatsioonkaebusega seonduvad menetluskulud jätta hageja kanda ja vastuapellatsioonkaebusega seonduvad menetluskulud kostjate kanda.
5.Jätta kaebustega seonduvad menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse avalikult teatavaks tegemisest. Määruskaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud
taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
NÕUE JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.Tallinn, Linnamäe tee 11 korteriühistu (hageja) esitas 29.09.2022 Harju Maakohtule hagi 1952. a sündinud X (kostja I) vastu tema kohustamiseks võõrandada Tallinnas XXX asuv korteriomand (korter) täitemenetluse korras. Hageja tõi esile, et korteriomanikud otsustasid 03.–22.05.2022 toimunud hääletusel korteriomandi võõrandamise nõude esitamise kostja I vastu. Hageja möönab, et menetluse kestel (01.03.2023) sai korteri omanikuks kostja I poeg, 1978. a sündinud samanimeline Y (kostja II). Seetõttu esitas ta sama nõude ka kostja II vastu. Vahepeal oli menetluses kostjaks ka kostja I teine poeg, aga tema suhtes ei teinud maakohus sisulist otsust.
2.Hageja taotlusel on hagi tagamise korras 29.11.2022 kantud kinnistusraamatusse eelmärge.
3.Kostjad vaidlesid hagile vastu mh põhjendusega, et kostja I ei ole enam korteri omanik.
MAAKOHTU OTSUS
4.Maakohus jättis hagi 08.09.2025 otsusega (vaidlustatud otsus) rahuldamata. Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 4 alusel siiski poolte endi kanda, mistõttu polnud vaja neid rahaliselt kindlaks määrata. Maakohus põhjendas otsust mh sellega, et alates 01.03.2023, kui kostja II sai korteri ainuomanikuks, lõppes hageja nõue kostja I vastu, sest kostjal I ei ole enam korterit, mida võõrandada. Kostja II suhtes ei ole korteriomanike üldkoosolek teinud otsust sundvõõrandamise kohta. Nii ei ole kummagi kostja suhtes võimalik rahuldada KrtS § 33 lg 1 alusel esitatud hageja nõuet.
POOLTE KAEBUSED
5.Hageja esitas 09.10.2025 apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ning hagi kostjate I ja II vastu rahuldada. Menetluskulud palub hageja panna kostjate kanda. Hageja heidab maakohtule ette KrtS § 33 lg 4 valesti kohaldamist, KrtS § 31 lg 4 kohaldamata jätmist ja põhjendamiskohustuse rikkumist.
5.1.Hageja tugineb sellele, et korteriomanike kuni 22.05.2022 toimunud hääletamise ajal oli korter kostja I ja tema varasema pärijate ühisvara. Pärijate hulka kuulusid mõlemad pojad ja neist kostja II omandas pärast korteriomanike otsust kogu korteri. Hagi esitati enne pärimismenetluse algust ja hageja muutis oma nõudeid kooskõlas pärimismenetluse ja lõpuks ka omandiõiguse muutmise käiguga. Kumbki kostja ei ole korteriomanike nõuet sisuliselt täitnud. Hageja leiab, et tema seisukohti kostja II varasema omandiõiguse osas kinnitab senine kohtupraktika (TlnRnKm, 04.03.2025, 2-22-11726, p-d 5.3.1 ja 11.2).
5.2.Kostja II ei vabane võõrandamisekohustusest põhjusel, et ta ise korterit ei kasuta.
6.Kostjad esitasid 27.10.2025 ühise vastuapellatsioonkaebuse, milles vaidlustavad menetluskulude jaotuse ja soovivad maakohtu põhjenduste osalist muutmist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus keeldub hageja apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel. Hageja kaebuse alusel menetluse algatamata jätmise olukorras ei ole võimalik menetleda ka vastuapellatsioonkaebust. Pooled kannavad ise oma kaebustega seonduvad menetluskulud.
2 (4)
8.TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi on ringkonnakohtul õigus keelduda apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest, kui apellatsioonkaebus on õiguslikult perspektiivitu. See tingimus on hageja kaebuse puhul käesoleval juhul täidetud.
9.Kaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab, et see tuleks jätta rahuldamata, kui faktilised asjaolud, millele apellatsioonimenetluses tuginetakse, osutuksid tõendatuks. Seega peab kohus kaebuse menetlusse võtmisel selle aluseks olevate faktiliste asjaolude õigsust eeldades analüüsima, kas on olemas sellele faktikogumile vastav õigusnorm, mis võiks anda aluse kaebus rahuldada. Olukorras, kus apellatsioonkaebus ei sisalda faktilisi asjaolusid, sh ei vaidlustata asjaolude tuvastamist maakohtus, lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud asjaoludest (RKTKm 10.01.2024, 2-22-10693, p 11 esimene lõik).
10.Asja lahendamisel tähtsust omavate asjaolude tuvastamist hageja ei vaidlustanud. Tema etteheited maakohtule seisnevad KrtS kahe sätte ebaõiges kohaldamises ja otsuse ebapiisavas põhjendamises. Järelikult tuleb ringkonnakohtul apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise otsustamisel lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest. Hageja kaebuse menetlusse võtmise keeldumise aluseks olevas osas on maakohtu otsus piisavalt põhjendatud.
11.Vaidlustamata asjaoludel käsitles hageja kostjat I korteri ainuomanikuna nii kuni 22.05.2023 toimunud korteriomanike hääletuse ajal kui veel ka hagi esitamise ajal. Hageja ei toonud esile, et kostja II oleks saanud hageja juhatuselt teate kõnealuse hääletuse kohta, et talle oleks korteriomanike nõue esitatud ja temalt oleks enne 03.02.2023 nõutud korteri võõrandamist. Isegi kui on õiged hageja väited korteri kuulumisest kostja I ja tema abikaasa ühisvarasse, siis ei anna see korteriomanike otsusele toimet kostja II kui kostja I abikaasa ühe pärija suhtes. Hageja väitel oli võõrandamisnõude otsustamise ajal kinnistusraamatusse korteri omanikuna kantud ainult kostja I. Korteriühistu suhtes ühine omand ei kehti, kui see ei ole kantud kinnistusraamatusse (KrtS § 15 lg 1 ls 2). Õiguse mõttega ei oleks kooskõlas hageja soovitud tõlgendus, et korteriühistu ei pea lähtuma ühisest omandist, aga saab hiljem sellele tugineda isiku suhtes, keda otsustusprotsessi ei kaasatud ja kelle suhtes praegusel konkreetsel juhul võõrandamisotsust ei tehtud. Kaebuses ja eespool p-s 5.1 viidatud kohtupraktikast ei saa teha teistsugust järeldust Selles käsitleti pärimissuhteid aegumise kontekstis, mitte aga korteriomanike võõrandamisnõude subjekti vaatekohast. Käesoleval juhul on korteriomanike otsus korteri võõrandamiseks kohustamiseks tehtud ainult kostja I suhtes ja seda nõuet ei saa esitada kostja II kui korteri ühisomandiosa ühe pärija vastu.
12.Samuti vaidlustamata asjaoludel ei ole kostja I enam korteri omanik. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et KrtS § 33 lg-te 1 ja 4 alusel ei saa esitada nõuet korteriomaniku eriõigusjärglase vastu. Kui korteriomanikud teevad KrtS § 32 lg 1 kohase otsuse ja nõuavad ühelt korteriomanikult tema korteriomandi võõrandamist, siis kehtib see ainult selle korteriomaniku suhtes. See on ilmne, kui jälgida KrtS § 32 lg 1 sõnastust (teised korteriomanikud ei pea enam võimalikuks just konkreetse korteriomaniku kuulumist endi hulka) ja KrtS § 32 lg 2 ülesehitust (võõrandamisnõude põhjused peavad olema seotud korteriomanikuga). Nii ei saa kõnealust nõuet enam panna maksma kostja I suhtes (sest ta pole enam omanik) ega ka kostja II suhtes (sest tema suhtes puudub võõrandamisnõue).
13.Eelnevat ei mõjuta hagi tagamise korras kinnistusraamatusse kantud eelmärge, mis oma olemuselt tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva asjaõigusliku olukorra muutmiseks. See kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues AÕS § 63 lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse. Kuigi eelmärge ei takista AÕS § 63 lg 3 ls 2 kohaselt kannete tegemist kinnistusraamatusse, on selle eesmärk kaitsta selle isiku huve, kelle kasuks on eelmärge seatud (RKTKo 12.11.2019, 2-18-13609/17, p 11). Korteri või sellest teatava osa müük kostjalt I kostjale II ei olnud vastuolus eelmärkega kaitstud õigusega nõuda kostjalt I korteri võõrandamist. Nimelt oleneb kinnisasja käsutuse kahjulik mõju eelmärkega tagatud nõude sisust (ibid p 12). Ringkonnakohus märgib, et pigem ei olnud eelmärge 3 (4)
praeguse hagi tagamiseks parim abinõu, sest hageja nõue ei ole suunatud asjaõiguse omandamisele ega kustutamisele, õiguse sisu või järjekoha muutmisele. Õige hagi tagamise abinõu võinuks käesolevas asjas olla keelumärge (vrd nt RKTKo 27.03.2024, 2-20-7985/69, p 16.3).
14.Hageja väitel vastutab kostja II korteri praeguse omanikuna kostja I tegevuse eest korteri kasutamisel. See KrtS § 31 lg-l 4 põhinev väide on õiguslikult korrektne, aga ei õigusta KrtS § 33 lg 1 alusel esitatud nõude rahuldamist ilma KrtS § 32 lg 1 kohase otsuseta. Ringkonnakohus sedastas, et korteriomanikud ei ole otsustanud võõrandamisnõude esitamist kostja II kui praeguse omanuku vastu. Järelikult ei mõjuta käesolevas asjas esitatud ja ka kaebusega järgitavate nõuete rahuldamist kostja II vastutus kostja I tegevuse eest korteri kasutamisel.
15.Ringkonnakohtul ei oleks asja sisulisel läbivaatamisel alust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust hagejale soodsamaks. Eeltoodud põhjustel jääks hagi ka ringkonnakohtus rahuldamata. Maakohus jättis õigesti TsMS § 162 lg 4 alusel hageja kulud tema enda kanda. Hageja kaebus ei sisalda väiteid kulude jaotamise kohta.
16.Kostjate vastuapellatsioonkaebus esitati hiljem kui 30 päeva pärast maakohtu otsuse neile kätte toimetamist ja seda ei saa menetleda. Nimelt sätestab TsMS § 635 lg 4 mh, et pärast apellatsioonitähtaja möödumist, kuid muidu tähtaegselt esitatud vastuapellatsioonkaebus jäetakse läbi vaatamata, kui algse apellandi apellatsioonkaebusest ei võeta menetlusse. Ringkonnakohus keeldub eeltoodud kaalutlustel apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest, mis välistab viidatud sätte järgi ka vastuapellatsioonkaebuse menetlemise võimaluse. Kuigi seaduse teksti järgi tuleks jätta vastuapellatsioon läbi vaatamata, siis ei saa seda praeguses menetlusetapis teha, sest vastuapellatsiooni ei ole veel menetlusse võetud. Ringkonnakohtu hinnangul on kohane menetluslik otsustus jätta vastuapellatsioon menetlemata.
17.Apellant kannab menetluskulud, kui kohus keeldub kaebust menetlusse võtmast ja tagastab selle (TsMS § 639 lg 1 ja TsMS § 168 lg 1). Järelikult tuleb apellatsioonkaebusest tingitud kulud jätta hageja kanda ja vastuapellatsiooni kulud kostjate kanda. Ringkonnakohus ei võta kumbagi kaebust menetlusse ega edasta seda vastaspoolele vastamiseks. Nii ei teki pooltel üksteise kaebustest tingitud kulusid, mida tuleks hüvitada. Neil kaalutlustel jäävad apellatsioonimenetluse kulud rahaliselt kindlaks määramata. Pooled saavad TsMS § 150 lg 1 p 2 alusel taotleda kaebustelt tasutud riigilõivu tagastamist pärast tänase määruse jõustumist. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6).
18.Käesoleva määruse peale saab esitada määruskaebuse (TsMS § 638 lg 9). (allkirjastatud digitaalselt)
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.