Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

2-19-12490

MENETLUSEKÄIK

Hageja nõue

2-19-12490

1.3 M.K. võttis 26. juulil 2019 T.L iga ühendust ja andis teada, et korterelamule tellitud ekspertiisi tulemusena on ekspert tuvastanud korterelamul olulisi puudusi ja T.L tuleb edastada kõik dokumendid, kuid T.L ignoreeris pöördumist. T.L andis 8. augustil 2019 M.K. teada, et on hagejat esindades müünud XX.XX.XXXX korteri nr XXX kostjale. Kostja oli korterelamu ehitustöödel D. alltöövõtja. Hageja selgitab, et selle tehingu tegelikeks kasusaajateks on A.A. ja A.S, kes on T.L XXX. Lisaks tuleb märkida, et T.L ja kostja esindaja, A.A. on ühiselt äriühingu T.F.O. osanikud. M.K. edastas korteri müügi kohta teate viivitamatult A.S, kellele tuli müügilepingu sõlmimine üllatusena, sest T.L oli ligi kuu tagasi teada, et tema volitused korterite müümiseks olid lõppenud. Notar T.T. kuulutas 9. augustil 2019 notariaalse volituse kehtetuks. 1.4 Müügilepingust selgus, et T.L oli hageja antud notariaalsele volikirjale tuginedes XX.XX.XXXX notar E.G. juures sõlminud hagejaga korteriomandi müügilepingu. Müügilepinguga omandas kostja korteri 166 166 eurot 67 sendi eest (ilma käibemaksuta), mis on hageja suunistest oluliselt odavam hind. Samuti nõustus T.L hagejat esindades, et kostja tasub ostuhinna ilma käibemaksuta pöördmaksustamise korra kohaselt. Nii T.L kui ka kostja, kes tegutsevad majandus- ja kutsetegevuses, pidid teadma, et korteriomandi müügitehingule, arvestades, et tegemist oli korteriomandi esmakasutuselevõtuga, pöördmaksustamine ei kohaldu ja seetõttu on hagejal kohustus järgmisel maksustamisperioodil tasuda müügilepingust tulenev käibemaks 33 233 eurot 33 senti. Samuti on müügilepingus kokku lepitud, et korteri hinnast tasaarveldatakse 54 899 eurot kokkuleppe alusel, mille sõlmisid XX.XX.XXXX hageja esindajana tegutsenud T.L ja kostja. Hageja ei olnud teadlik sellest kokkuleppest ning ta ei ole seda ka heaks kiitnud. Kostja 2018. aasta müügitulu oli 7121 eurot, seega ei ole usutav, et kostja oleks 2018. aasta lepingu alusel osutanud hagejale 54 899 euro ulatuses teenuseid. Ülejäänud korteri ostuhinna osas (111 267 eurot 67 senti) nõustus T.L hagejat esindades andma kostjale kolme aastase maksetähtaja. Kostja kohustust ei ole tagatud millegagi, mistõttu kaasneb ostuhinna tagamata jätmisega hagejale märkimisväärne äririsk. Korterelamu müügi edendamiseks oli hageja lasknud 2019. aasta märtsist alates korteri valmistada ette näidiskorteriks ja korteri selleks tarbeks ajutiselt sisustanud, mistõttu asuvad korteris hagejale kuuluvad vallasasjad. 1.5 Hageja on seisukohal, et T.L on hagejat esindades kohustusi rikkunud ja on ilmne, et ta on seda teinud kostja teadmisel ja kostjaga kooskõlastatult. Seetõttu on müügileping ja sellega seonduv asjaõigusleping tühine. Hageja ei ole kostjaga sõlmitud müügilepingut ega asjaõiguslepingut heaks kiitnud ega kavatse seda heaks kiita. Alternatiivselt tühistab hageja hagiavaldusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Samuti nõuab hageja kostjalt kahju hüvitamist. 1.6 Hageja esitas hagiavaldusega avalduse müügilepingu tühistamiseks. Esindatav võib tühistada esindaja tehtud tehingu, mille tegemisel esindaja rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 131 lg 1). Ka pidi T.L TsÜS § 75 lg-le 1 tuginedes hageja nimel tehinguid tehes lähtuma eelkõige hageja tahtest või sellest, kuidas mõistlik isik hageja tahet mõistma peaks. Hageja oli T.L teatanud, mis hinnaga tuleb vaidlusalune korter müüa. 1.7 Hageja märgib, et T.L müüs hageja esindajana tegutsedes kostjale korteri hageja suunistest ligi 70 000 eurot odavamalt ning kui arvestada korteris olevat vallasvara, on hinnavahe isegi üle 80 000 euro. Samuti müüs T.L korteri tingimusega, et kostja maksekohustus tasuda

2-19-12490 hagejale korteri eest tekib alles kolme aasta pärast müügilepingu sõlmimisest, kostja ei pea ostuhinna tasumist millegagi tagama ning kostja ei tasu ka intressi. Sisuliselt andis T.L hageja nimel kostjale 111 267 eurot 67 senti tagamata laenu 0%-lise intressimääraga. T.L pidi mõistma, et sellised tingimused toovad hagejale kaasa ebamõistlikult kõrge äririski ja käibevara vähenemise, kuna hageja saab korteri müügist saadavat tulu oma majandustegevuses kasutada alles kolme aasta pärast. T.L müüs korteri tasaarvelduse tingimusega. Hageja ei teadnud, et tasaarveldamise aluseks olev kokkulepe on olemas. On selge, et ilma töötajateta West Grupp OÜ, mille 2018–2019. aastate käive on kokku alla 10 000 euro, ei saanud osutada hagejale ligi 55 000 euro eest teenuseid. Hageja hinnangul on tegemist ilmse pettusega, arvestades T.L ja kostja tihedat seotust. Selliselt andis T.L korteri kostjale üle ilma igasuguse rahalise vastusoorituseta. Seega rikkus T.L korteriomandit müües hageja vahetuid suuniseid korteri müügihinna kohta ja samuti seadusest tulenevat kohustust tegutseda hageja parimates huvides, andes kostjale turutingimustest oluliselt soodsamad maksetingimused ning tasaarvestades ligi 1/3 müügihinnast väidetava nõudega, mida hageja ei tunnista. Hageja on veendunud, et arvestades T.L lähedast perekondlikku seost kostja ühe osaniku, A.S. ja tihedat ärilist seost kostja teise osaniku, A.A, oli kostja teadlik sellest, et T.L sõlmis hagejat esindades müügilepingu hageja tahte vastaselt ja hageja huve kahjustades. Kostja pidi mõistma, et omandab korteri äärmiselt soodsa hinnaga ja et selliste tingimustega kaasneb hagejale märkimisväärselt kõrge äririsk. 1.8 Kostja oli korterelamu ehitustöödel T.L kuuluva D. alltöövõtja ja T.L oli teada hageja rahulolematus ehitustööde suhtes, mistõttu on eluliselt usutav, et kostja ja T.L tegutsesid müügilepingut sõlmides kooskõlastatult. Lisaks on hageja veendunud, et kostja pidi teadma, et T.L ei olnud müügilepingu sõlmimiseks enam hageja esindusõigust. Järelikult on müügilepingu tühistamise materiaalsed eeldused täidetud ja müügilepingu tühistamist välistavad asjaolud puuduvad. Hageja ei ole andnud nõusolekut müügilepingu sõlmimiseks ei enne ega pärast müügilepingu sõlmimist. Müügileping on algusest peale kehtetu, kui see on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud (TsÜS § 90 lg 1). Täidetud on ka korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühistamise materiaalsed eeldused. Hageja tühistab tehingu käesoleva hagiavaldusega. Kuna müügileping sõlmiti XX.XX.XXXX , siis on hageja tühistamisavalduse esitanud tähtaegselt. Hageja avaldab, et soovib kostjaga sõlmitud müügilepingu tühistada ja palub kohtul käesolevat hagi mõista kui tühistamisavaldust kostjale. 1.9 Alternatiivselt nõuab hageja omandiõiguse tagastamist alusetu rikastumise regulatsiooni alusel. Kui kohus asub seisukohale, et tühine või tühistatud on üksnes müügileping kui võlaõigusleping, kuid mitte korteriomandi üleandmisele suunatud asjaõigusleping, nõuab hageja korteriomandi omandiõiguse tagastamist alusetu rikastumise sätete alusel. Hageja on kehtivalt tühistanud korteriomandi müügilepingu. Kui ka pidada korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingut kehtivaks, on see sõlmitud ilma kehtiva kohustustehinguta. Seetõttu on hagejal õigus nõuda ilma kehtiva kohustustehinguta üleantud omandiõiguse tagastamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel. 1.10 Lisaks tehingu tühisuse või kehtetuse tuvastamisele palub hageja tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek ja teha tahteavaldus, et kanda vaidlusaluse korteri omandiõigus üle hagejale ja asendada kostja nõusolek ja tahteavaldused jõustunud kohtulahendiga. 1.11 Hagejale on tekkinud ja tekib tulevikus müügilepingust lähtuvalt kahju. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist summas 13 163 eurot 97 senti, millele lisandub 1100 eurot kuus alates

2-19-12490

Hagi tagamise taotluse lahendamine

2-19-12490 hageja loobus. Volikirjast nähtub, et notar on selle volitajale suuliselt vene keelde tõlkinud. Seetõttu ei saanud volikirja tingimused olla hagejale üllatuslikud. Võttes arvesse, et hageja oli juba 17. augustil 2015 väljastanud T.L lihtkirjaliku täisvolituse, siis on hageja väited T.L volituste ulatusest otsitud, sest T.L omas juba aastaid piiramatuid õigusi hageja nimel tegutsemiseks. 3.4 Kostja on teadlik, et hageja andis 13. juunil 2018 T.L suunised korterite müügihinna tõstmiseks. Kostja andmetel andis T.L suunistest juhinduvad korraldused edasi korterite müügiga tegelenud R.K.O. maaklerile, kuid vaidlusalusele korterile ei leitud hageja soovitud hinnaga 267 495 eurot ühtegi huvilist, sest hind oli turuhinnast märkimisväärselt kõrgem. 3.5 Hageja on jätnud märkimata, et enam kui aasta pärast XXX hinna tõstmist toimus 3. juulil 2019 kohtumine, kus osalesid hageja juhatuse liige A.S, T.L ja kostja juhatuse liige A.A. Kohtumisel lepiti kokku, et hageja võõrandab korteri nr XXX kostjale ning kooskõlastati müügilepingu tingimused, sealhulgas 20. veebruari 2018. a kokkuleppe alusel tasaarvestus. Korteriomandi müügi üheks ajendiks oli kostjale 20. veebruari 2018. a kokkuleppe p-dest 3–5 tulenevad õigused tasule. Müügihinna kooskõlastamisel tugineti maaklerilt saadud infole senise müügiprotsessi kohta. Hageja andis kohtumisel T.L suunised müügi vormistamiseks. 3. juulil 2019 saavutatud kokkulepet korteri müügiks kinnitab ka see, et A.S. palus maakleril korter müügist maha võtta ning ta teatas maaklerile, et müügi vormistab T.L . Hageja ja kostja juhatuse liikmed kohtusid pärast 3. juuli 2019 kokkulepete sõlmimist veel ka 11. juulil 2019, mida kinnitab hagile lisatud 12. juuli 2019. a kiri. 11. juuli 2019 kohtumisel A.S. müügist keeldumist või T.L volituste puudumist ei maininud. Arutati vaid seda, et M.K. korraldab ekspertiisi tegemise. Hageja ei ole kostjale pärast 3. juuli 2019 kohtumist kuni XX.XX.XXXX tehinguni teatanud, et T.L. volitused oleksid kehtetud või korteri müügiga oleks mistahes takistusi. Hageja 12. juuli 2019. a kirjast ei nähtu, et ta oleks T.L viimase esindusõiguse lõppemisest teatanud. Kostja andmetel on ebaõige ka väide, et korterite müügiga asus tegelema M.K. , kuna viimane tegeles ainult ekspertiisi küsimustega. 3.6 Kokkuvõttes, kostja leppis vaidlusaluse korteri müügis ja müügilepingu tingimustes hagejaga kokku 3. juuli 2019 kohtumisel, mistõttu korteri müük ja selle tingimused ei saanud hagejale olla üllatus. T.L 8. juunil 2018 antud volikiri oli XX.XX.XXXX müügilepingut allkirjastades kehtiv. Isegi kui T.L oma mistahes kohustusi hageja ees rikkus, ei puuduta see kostjat ega XX.XX.XXXX müügilepingu kehtivust. Kostjal puudub tänaseni teadmine, et XX.XX.XXXX müügileping oleks kuidagi hageja huvidega vastuolus, kuna korter võõrandati kostjale turuhinnaga. Hageja on sisustanud kahju tekkimise T.L tegevusega. Kostja ei saa vastutada hageja volitatud esindaja tegevuse eest. 3.7 T.L esindusõiguse aluseks XX.XX.XXXX müügilepingu sõlmimisel oli XX.XX.XXXX volikiri, mis oli müügilepingu sõlmimise ajal kehtiv. 12. juuli 2019. a kirjast ei nähtu, et hageja oleks volituse tagasi võtnud. Kõik muud tõendid, seahulgas hageja juhatuse liikme antud korraldused maaklerile, on hageja väitega esindusõiguse tagasivõtmise osas vastuolus. Mõistlikult tegutsev müüja oleks ostjale tehingust loobumisest teatanud, mida hageja aga

2-19-12490 teadis või pidi teadma T.L kohustuste rikkumisest. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks TsÜS § 131 lg 1 kohaldamise aluseks olevad asjaolud. 3.9 Pooled kooskõlastasid XX.XX.XXXX müügilepingu tingimused 3. juuli 2019 kohtumisel. Samal kohtumisel andis hageja T.L suunised müügi vormistamiseks, mida kinnitas hiljem ka maaklerile. Hageja juhatuse liige väljendas selgelt soovi müüa vaidlusalune korter kostjale. Tegemist oli hageja tegeliku tahtega TsÜS § 75 lg 1 mõttes. Kuna 3. juulil 2019 kooskõlastati XX.XX.XXXX .a müügilepingu tingimused, ei ole hagejal ka TsÜS § 131 lg 2 p 1 kohaselt võimalik hagis esitatud alustel XX.XX.XXXX müügilepingut tühistada. Hageja on käsitlenud vaidlusaluse korteri väärtusena tema suvaliselt nimetatud summat, so 267 495 eurot. Selle hinna eest maakler ostuhuvilisi korterile enam kui aasta jooksul ei leidnud. See ei ole korteri turuväärtus, mistõttu ei saa seda aluseks võtta hageja arvutuskäikudes väidetava tekkinud kahju või saamata jäänud tulu osas. 3.10 Kostja leiab, et XX.XX.XXXX müügilepingu tingimustes ei ole poolte varasemaid suhteid ja usaldust arvestades midagi imelikku. Ka varasemalt on tasutud suuri rahasummasid või antud teiste isikute valdusesse raha mistahes tagatist nõudmata. Hageja väited, justkui ei oleks ta 20. veebruari 2018. a kokkuleppest teadlik olnud, on kostja tõenditega ümber lükatud. Hageja juhatuse liige andis ise suunised kokkuleppe teksti koostamiseks. Hageja ei ole tasaarvestuse osas mistahes nõuet esitanud. Kostja ei saanud korteri omanikuks ilma rahalise vastusoorituseta. Kostjal on kohustus tasuda korteri ostuhind, mis on osaliselt tasutud juba tasaarvestuse teel. Ülejäänu tasutakse vastavalt müügilepingu tingimustele. Kostja ei ole hagejale andnud kunagi alust arvata, et ta oma kohustused täitmata jätaks. 3.11 Pooled on olnud pikaajaliselt omavahel perekondlikult tuttavad ja aastaid läbi käinud ning tunnevad teineteise sugulussidemeid. Olenemata eeltoodust ei ole hõimluse kaudu võimalik TsÜS § 131 lg 1 mõttes eeldada, et kostja T.L väidetavast kohustuse rikkumisest teadis või pidi teadma. Lisaks puudub hagejal TsÜS § 131 lg 2 p 1 kohaselt õigus sellel alusel 2. augusti 2019 müügilepingut tühistada. Samuti tuleb arvestada, et T.L oli 8. juuni 2018 volikirja kohaselt õigus teha tehinguid ka isikutega, kelle esindaja ta samaaegselt on (ehk huvide konfliktis), millest tulenevalt on hageja sisuliselt ette välistanud sarnasel alusel (hõimlus) nõude esitamise. 3.12 Kostja on seisukohal, et täidetud ei ole TsÜS § 131 lg 1 eeldused XX.XX.XXXX müügilepingu tühistamiseks. Riigikohus on leidnud, et asjaõiguslepingut ei saa üldjuhul tühistada esindaja kohustuste rikkumise tõttu (TsÜS § 131), kuna see eeldab TsÜS § 131 lg 1 kohaselt tehingu tingimuse analüüsimist, mis saab puudutada esmajoones võlaõiguslikku (kausaal)tehingut (Riigikohtu kriminaalkolleegiumi 14. aprilli 2010. a lahend kriminaalasjas nr 3-1-1-3-10, p 26). Hageja vastupidine seisukoht on põhjendamata. 3.13 Kostja ei nõustu kahju hüvitamise nõudega, kuna seaduses sätestatud eeldused tehingu tühistamiseks ei ole täidetud. Lisaks on kahju hüvitamise nõue arusaamatu. Hagi resolutsioonis ei ole nimetatud summat nõutud, samuti ei ole sellelt tasutud riigilõivu. Kostjal ei ole võimalik vastu vaielda segasele nõudele, mille sisu ja tekkimise alus on arusaamatud. Hageja vastus kostja vastusele

2-19-12490 saatis 12. juulil 2019 T.L e-kirja, milles teatas, et M.K. hakkab lahendama kõiki XXX objektiga seotud küsimusi, sh „Tean vaid üht, et nüüd tegeleb tema küsimustega, mis on seotud korterite müügiga“. Seega oli korterite müük volitatud kolmandale isikule. See on aga vastuolus kostja väitega, justkui oleks otsustatud T.L kaudu korterite müümisega jätkata. 4.1 Müügikuulutuse mahavõtmise põhjus oli kostja väidete kohaselt asjaolu, et 3. juulil 2019 lepiti kokku korteriomandi kostjale võõrandamises ja võõrandamise tingimustes. Kostja pole oma väidet tõendanud ning see ei vasta tõele. Kostja väite lükkab ümber hageja ja maakler K.K.K. vahel toimunud kirjavahetus. 10. juulil 2019 andis K.K.K. hagejale teada, et kui hageja ei tasu korteriomandi sisustamisse kaasatud disaineri arvet, siis võtab ta korterelamu müügikuulutused maha. K.K.K. kiri sisaldas ka ähvardust, et arve tasumata jätmisel levitab ta hageja kohta negatiivset infot eesmärgiga muuta hageja tulevane koostöö teiste maakleritega võimatuks. Kirjavahetus tõendab seda, et müügikuulutused võeti maha eesmärgiga teha korterites remont. 4.2 Ka 11. juuli 2019 kohtumine toimus muul eesmärgil. Hageja sõitis sel päeval XXX, et vormistada notariaalselt ühe kinnisasjaga seotud tehing ning tutvustada kostjale ja T.L M.K. kui hageja valitud esindajat, kes korraldab edaspidi kõiki korterelamu ehitustööde ja müügiga seotud küsimusi. Mõni minut enne kohtumist andis aga T.L teada, et ei saa kohtumisel osaleda. Kohtumine siiski toimus ja hageja tutvustas M.K. kostjale. Asjaolu, et algselt pidi M.K. tegelema kõigi korterelamu küsimustega, kuid loobus sellest hiljem, kinnitab ka M.K. 8. augusti 2019 kiri T.L. 4.3 Pooled ei ole kokku leppinud selles, et vaidlusalune korter võõrandatakse kostjale. Igal juhul ei ole kokku lepitud võõrandamise tingimuste kohta. Kostja tugineb vastuses 1. jaanuaril 2015 A.A. ja 17. augustil 2015 T.L antud lihtkirjalikele volitustele. Lihtkirjalik volitus ei anna mitte ühelgi juhul piiramatuid õigusi nagu väidab kostja. Lihtkirjalik volikiri kehtib vaid tehingutele, mille tegemiseks piisab lihtkirjalikust volitusest (TsÜS § 118 lg 3). Lihtkirjaliku volituse alusel ei saa teha tehinguid kinnisvaraga. Ent just õigusvastane tehing kinnisvaraga on käesoleva vaidluse esemeks, mistõttu ei oma 2015. aastal antud lihtkirjalik volitus vaidluse kontekstis tähendust. Hageja omandas vaidlusesse puutuva kinnistu 2016. aastal ning ta ei saanud selles osas anda T.L ja A.A. esindusõigust. 4.4 Hageja on seisukohal, et XX.XX.XXXX sõlmitud kokkulepe on tühine. Kostja ei ole tõendanud, et viidatud kokkulepe sõlmiti A.S. suuniste kohaselt. Hageja rõhutab, et temaga ei ole läbi räägitud ja tema ei ole andnud suuniseid vaidlusaluse kokkuleppe sõlmimiseks. T.L ei olnud kokkuleppe sõlmimise hetkel notariaalset volitust. Kostja väidab, et kokkuleppe teksti koostas hageja nõustaja K.K. K.K. tutvustas ja soovitas hagejale T.L . Hageja möönab, et T.L palvel on K.K. mõned dokumendid hageja nimel koostanud, kuid need ei sisalda 20. veebruari 2018. a väidetavat kokkulepet. Hageja kinnitab, et kokkulepe on sõlmitud tema teadmata ja tema tahte vastaselt. Kokkulepe kahjustab hageja huve ebamõistlikult. 4.5 Alternatiivselt tühistab hageja käesolevaga 20. veebruari 2018 kokkuleppe TsÜS § 131 lg 1 alusel. Kokkulepe on sõlmitud seotud osapoolte vahel, suunatud esindatava kahjustamisele ning ainsaks eesmärgiks oli kostja rikastamine hageja arvelt. Seega rikkus T.L esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus hageja huvidega, kusjuures kostja teadis või pidi teadma neid asjaolusid. Kostja osales nii 3. juulil 2019 kui ka

2-19-12490 Kohtu eelmenetlus

2-19-12490 pind 104,9 m2. Töö koostaja hinnangul on riiklikusse ehitisregistrisse kande tegemisel tehtud viga, sest kasutusloa taotlusel ja projektimuudatuses on hinnatava korteri eluruumi pind 101,7 m2“. Seda, et korterite pindala pole kostja väidetud 30 m2 võrra suurenenud, kinnitavad ka XXX ehitus- ja kasutusluba. 22. novembril 2017 väljastatud ehitusloal on märgitud eluruumide pinnaks kokku 431,2 m2 (mitte 401,8 m2 nagu väidab kostja; hageja 21. jaanuari 2020 seisukoha lisa 1). Ka 8. mai 2018 kasutusloal on märgitud eluruumide pinnaks kokku 431,2 m2. Seega oli nii enne kui ka pärast XX.XX.XXXX kokkuleppe sõlmimist korterite pindala sama. 11.1 Liiatigi väidab kostja, et ta pidi saama „ettepaneku ja olulise kaasabi“ eest korteriomandite pindala suurendamisel 40,5m2 võrra „preemiaks“ 54 899 eurot ehk 1355 eurot 50 senti m2 kohta. See on enam, kui kogu kortermaja ehitamise kulu ruutmeetri kohta. Samal ajal müüs T.L vaidlusaluse korteriomandi kostjale hinnaga 1686 eurot 97 senti ruutmeetri kohta. Seetõttu on üheselt ebaõige kostja väide, justkui oleks hageja otsustanud kostja „töö hüvitamiseks ja premeerimiseks“ tasuda kostjale 54 899 eurot. Ebaõige on ka väide, justkui oleks A.S. sellest kokkuleppest teadnud või juhendanud K.K. seda koostama. Hageja tellis korterelamu ehitamise D, mistõttu on ebaselge, et miks pidanuks hageja kostjale midagi hüvitama või premeerima. Hageja on kõik lepingujärgsed maksed D. tasunud. Kostjal puudus ilmselgelt alus mistahes tasu saamiseks 20. veebruari 2018 kokkuleppe alusel. Selline tehing on tühine või tühistatud. Kostja 16. oktoobri 2020. a täiendavad seisukohad ja tõendid

2-19-12490 võõrandamisel lõplikule omanikule on määrav just see, kas müüakse elamispinda või oluliselt madalama väärtusega abiruume. Üldkasutatav pind, mille arvelt elamispinda samuti suurendati, aga korteri suuruses algselt üleüldse ei kajastanud. Selliselt on ebaõige väita, et hageja pidi tegema kulutusi 2406 eurot m2 kohta. Ehituskulud selles osas ei suurenenud. Hageja 23. oktoobri 2020. a täiendavad seisukohad ja tõendid

2-19-12490 alles 26. oktoobril 2020. Ilmselt püüab hageja tekitada olukorda, kus temale jääks enne kohtuistungit uute väidete ja tõendite näol „viimane sõna“. Kuna kostja ei saanud varem hageja uute tõendite osas seisukohta ja omapoolseid tõendeid esitada, tuleb seda võimaldada hiljem ning seda vaatamata 9. oktoobri 2020 kirjas märgitule, et pärast 16. oktoobrit 2020 kohus enam taotlusi vastu ei võta (TsMS § 392 lg 1 p 2-4, Riigikohtu 16. juuni 2016. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-52-16, p 16). P.L. 29. oktoobri 2020. a õiend lükkab ümber hageja kirjelduse A.S. kui projektimuudatuste ja kohaliku omavalitsusega suhtluse korraldajast. Asjaga tegeles A.A, kes on kostja juhatuse liige. P.L. A.S. iga otsest kokkupuudet ei olnud ning kohalikus omavalitsuses läbirääkimistel ja kooskõlastusprotsessides A.S. ei osalenud. Küll tegi seda A.A. P.L. kirjeldab ülevaatlikult ka projektimuudatusi, millega algsest 401,8m2 eluruumidest kujunes lõpuks välja 442,3m2. 14.1 Hageja püüab 28. veebruari 2018. a kokkulepet järjekindlalt käsitleda D. sõlmitud ehitusteenuse lepingu osana, püüdes sellega kohut segadusse ajada. Kostjale makstud tasu ei sõltunud tegelikkuses D. või T.L töödest, vintskapi ehitusmaksumusest vmt asjaoludest, vaid teenuspaketist, mida kirjeldas A.A. juba 4. detsembril 2019 eelistungil. Kokkulepe käsitles eluruumide pinna suurendamise ja kasutusotstarbe parendamisega seotud tööde ning sellega seotud asjaajamise tasustamist ja premeerimist, millega hageja ka ise nõustus, tehes

2-19-12490 palus, et ma ütleksin T. edasi, et M.K. tegeleb nüüd ehitusega“. Seega oli ka A.A. teadlik M.K. volitustest. 16.2 T.L sõlmis XX.XX.XXXX müügilepingu korteriomandi müümiseks kostjale olukorras, kus hageja oli T.L kirjalikult ja üheselt arusaadavalt selgeks teinud, et esindusõigus on tagasi võetud. Enda kirjas rõhutas A.S. viitega M.K. , et „nüüd tegeleb tema küsimustega, mis on seotud korterite müügiga“. T.L pidi aru saama, et tema volitused on lõppenud. See toob kaasa nii müügilepingu kui ka selle alusel sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse. Hageja ei ole kostjaga sõlmitud müügilepingut ega asjaõiguslepingut heaks kiitnud ega kavatse seda heaks kiita. 16.3 Hageja esitas hagiavalduses müügilepingu tühistamise avalduse. T.L on hagejat esindades rikkunud esindussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega. T.L pidi hageja nimel tehinguid tehes lähtuma eelkõige hageja tahtest või sellest, kuidas mõistlik isik hageja tahet mõistma peaks (TsÜS § 75 lg 1). Korteriomandi XXX müüghinnaks määras hageja 267 495 eurot. A.S. i ütlustega on tõendanud, et pärast seda pole ta andnud mistahes muid suuniseid korteriomandite müügiks sellest odavamalt. T.L on korteriomandi müünud aga oluliselt odavamalt, hagejat kahjustaval moel. Tunnistaja K.K.K. ütlustega on tõendatud, et T.L sai selle suunise kätte ja ka maaklerile edasi andnud, pidades seda seega siduvaks. Kostja väidab, et nähtuvalt asjas kogutud ekspertarvamusest, oli korteriomandi väärtus tegelikult hageja väidetust madalam, vaid 202 000 eurot. Hageja kui vara omanik oli kindlaks määranud müügihinna ja see ei sõltunud korteriomandi turuhinnast. Samuti on ekspert jätnud arvestamata korteris olnud mööbli väärtusega ja arvestanud korteri pinda tegelikust väiksemana. Teisisõnu, korter müüdi 25% alla turuhinna.

2-19-12490 XXX, XXX remondisumma ületas 33 000 eurot“. Remondikulude hüvitamise osas käib hageja ja T.L. äriühingu T.M. D. vahel kohtuvaidlus tsiviilasjas nr XXX. 16.7 A.S. selgitas, et kui ta sai 8. augustil 2019 M.K. teada korteri nr XXX müügist, siis „ma olin pehmelt öeldes üllatunud, sest me ei arutanud seda lepingut ja teiseks see leping oli allkirjastatud XX.XX.XXXX . Niipalju kui ma mäletan, saabusin ma Eestisse XXX 6. augustil. Seega juhul, kui oleks teadnud sellise lepingu ettevalmistamisest, selle koostamisest, oleksin saanud selle ise allkirjastada“. Seega sõlmiti leping korteri nr XXX müügiks hageja teadmata. Samuti olid tehingu tingimused hagejale kahjulikud: „Selle lepingu tingimused ei olnud majanduslikult otstarbekad Treaal Finance jaoks /--/ Sest esiteks lepingusumma, teiseks käibemaks, kolmandaks maksetähtajad, neljandaks ei olnud aru saada, kust tasaarvestus on võetud“. Seda tehingu kahjulikkust kinnitab asjaolu, et „Selles lepingus, mille allkirjastas augustis 2019 Treaal Finance West Grupp OÜ-ga, mitte ühtegi senti Treaal Finance ei ole saanud. Niipalju kui mina mäletan, siis tolles notariaallepingus ei ole isegi näidatud Treaal Finance OÜ pangarekvisiite“. 16.8 Ka kõik dokumentaalsed tõendid kinnitavad, et mingit kokkulepet korteriomandi nr XXX üleandmise kohta ei olnud. Ei ole ka usutav, et hageja lepiks nii olulises küsimuses kokku suuliselt. Veelgi enam, tegemist oleks kinnisasja müügi osas sõlmitava eellepinguga, millele kehtib kohustuslik notariaalne vorminõue (VÕS § 33 lg 2). T.L ei suutnud selgitada, et mis tingimustel korteri müügis kokku lepiti. T.L kinnitusel pakkus A.A. tasumist kiiremini kui kolme aasta pärast (T.L : „Kui suudetakse varem ära realiserida, siis saab varem. See oli tasumistingimus“) ja A.S. sellele vastu ei vaielnud, kuid ometigi sellist tingimust lepingust ei nähtu. 16.9 Korteri müügitingimuste osas ei osanud T.L ütluseid anda: „tingimused me leppisime kokku, aga miks selleni jõuti, seal minu sõna, minu huvi puudus, ma kuulsin kõrvalt, aga olin tähelepanematu /--/ ma ei kuulanud igat lauset nii tähelepanelikult, kui nad arutasid oma tingimusi. Lõpus kui leppisime kokku tingimused, siis finaali ma kuulasin loomulikult ära, aga seda mida nad vahepeal arutasid, et millal keegi võib tagasi maksta või ei pea maksma, see ei olnud minu jaoks nii oluline“. Seda kinnitavad ka A.A. ütlused. Küsimusele, et „Kas 3. juuli 2019 kohtumisse T.L ka panustas, kas tema ka oli tehinguga seotud?“ vastas A.A. , et „Ta oli rohkem seotud garantiitöödega, mina rääkisin oma lepingu osas“. Seega ei teadnud ka T.L tegelikult, et mida väidetavalt 3. juulil 2019 kokku lepiti. 16.10 Hagejale jääb arusaamatuks, miks niivõrd suure mahuga eelkokkulepet ei sõlmitud kirjalikult või ei allkirjastanud A.S. notaris isiklikult müügilepingut. 20. veebruari 2018. a väidetava kokkuleppe osas, mille maht oli neli korda väiksem, viitas T.L , et kokkulepe sõlmiti kirjalikult, „et see oleks paberil olemas, sest eelnevalt oli suusõnalisi kokkuleppeid ja mingil ajal hakkasime neid paberile panema, sest ajas asjad kippusid minema teisiti natuke“. Samas mitu korda mahukamat väidetavat 3. juuli 2019 kokkulepet paberile ei pandud. Tunnistaja väited on vastuolulised. Vastuolu rõhutab asjaolu, et hiljem väitis T.L , et „Hakkasime mingil hetkel vormistama lepinguteks. Lühikesed asjad, 1-2 kuulised, nendega läheb libedalt, aga kui asjad jäävad venima 3 aastaks või veel pikemaks, siis inimesed ei mäleta enam kõike, väikesed nüansid võivad erineda. Me vormistasime paberil need“. 16.11 Tunnistaja väited on vastuolulised ka tehingu eesmärgi osas. T.L sõnul otsustati korteri nr XXX müüa kostjale seetõttu, et kostjal oli saamata raha 20. veebruari 2018. a kokkuleppe alusel. Samas raha asemel otsustati üle anda korter nr XXX, mille müügiperiood on T.L enda väitel kolm aastat. Seejuures pani kostja T.L kinnitusel korteri nr XXX kohe müüki (jättis üles

2-19-12490 sama müügikuulutuse). Sellisel juhul oleks sama tulemuse andnud korteri nr XXX müügi jätkamine hageja poolt ja 20. veebruari 2018 kokkuleppe alusel tasu maksmine pärast korteri müüki (kui kostjal oleks selliseks tasuks õigus olnud). Kostja ja T.L väited on vastuolulised ja arusaamatud. 16.12 Samas nähtub T.L ütlustest, et tegelikult mõistis ta, et ta ei tohiks korteri nr XXX tehingud sellistel tingimustel allkirjastada. T.L on märkinud, et „sain aru, et tegelikud ettevõtte omanikud saatsid sinna kellegi kontrollima, M.K, kes pidi olema nende ettevõtte usaldusisik või ka ettevõtte omanik, seda ma täpselt ei tea. Minule A. ütles tookord, et tema ettevõtte omanikud on andnud M. laiaulatuslikud volitused /--/ Helistasin või saatsin sõnumi M.K. Numbri sain A. Küsisin, kuidas edasi minna, ta vastas et tema finantsidest midagi ei aruta, et tööde eest peab tasuma see, kes tellis, otsustama tasumise ehk siis A.S. ja et tema tegeleb ainult temale ülesandeks antud garantiitööde ülevaatamisega, et tema tellib eksperdi. Minu jaoks oli see arusaamatu, et ideaalses olukorras majale tahetakse tellida ekspertiisi. Järeldasin sellest, et ettevõttes ei ole asjad korras, et on mingi tüli, et tahetakse kontrollida kas neid töid üldse on tehtud /--/ Küsisin M, et kas tema tuleb korterit müüma, kuna tema esindaja, siis M. kirjutas mulle vastu, et ei, seda on mõistlik teha inimesel kes on siin XXX kohapeal. Sealt sain kinnitust, et mina tegelen ikka müügiga edasi /--/ Kuna A. mainis, et korterite müügiga hakkab tegelema M.K. ja ka kõige muuga- finantside, raha maksmistega, siis küsisin M. käest ja ta ütles, et tema ei tegele arvet maksmisega, ei hakka tegelema korterite müügiga, et sellega oleks mõistlik tegeleda inimesel kes XXX kohapeal olemas ehk minul“. T.L ütlustest nähtub seega, et tal olid minimaalselt tekkinud kahtlused enda jätkuvas õiguses hagejat esindada, mistõttu uuris ta M.K, et kellel on volitused. T.L küsis selles osas kinnitust valelt inimeselt – esindusõiguse lõppemisest oli T.L teavitanud A.S. ja just tema käest pidanuks hoolas esindaja sellises tema väitel ebaselges olukorras täpsustusi küsima. Seda T.L ei teinud. Ka A.A. on enda ütlustes märkinud, et „Imelik käitumine algas siis kui M.K. välja ilmus. Ei saanud aru miks A. ennast tahtis taandada, rõhutas, et tal on uued osanikud, kes ei ole millegagi rahul, kes panid Maidu tegutsema, aga M. rääkis kõik jälle vastupidi ja ei saanudki lõplikult aru, kes millegagi tegeleb“. Sellises olukorras on ilmne, et isegi kui isik on enda nägemuse järgi jätkuvalt volitatud, siis peab ta volituse ulatuse ja volitaja tahte üle kontrollima, mitte tormama lepingu projekti hagejale tutvustama tehingusse, millega võõrandatakse mitusada tuhat eurot väärt kinnisasja esindaja lähikondsele ja sõbrale. Selliseid kahtlusi pidanuks T.L jaoks suurendama asjaolu, et temalt oli võetud ligipääs XXX korteritele. Nagu T.L kinnitas, siis korterite võtmed olid M.K. käes ja tal ei õnnestunud mööblit korteritesse toimetada. 16.13 Kokkuleppe puudumist korteriomandi nr XXX müügiks kinnitab ka asjaolu, et müügilepingu sõlmimise järel ei edastanud T.L seda hagejale. XX.XX.XXXX sõlmitud müügilepingu edastas T.L M.K. alles 8. augustil 2019, mööndes sellega, et M.K. on hageja esindamise õigus. Viivitamatult seejärel on hageja pöördunud notari poole ja kuulutanud 9. augustil 2019 T.L antud volikirja kehtetuks. Kui T.L oleks tegutsenud heas usus, ei oleks ta müügilepingu edastamisega ligi nädal aega viivitanud. Kui T.L poleks teadnud M.K. esindusõigusest, poleks ta müügilepingut saatnud M.K, vaid oleks selle saatnud A.S. Seega nähtub T.L käitumisest, et ta teadis enda esindusõiguse lõppemisest. 16.14 Muus osas ei ole T.L ütlused asja lahendamisel usaldusväärsed. T.L on vahetult isiklikult huvitatud käesoleva vaidluse lahendamisest. Nimelt võib vaidlus T.L tuua kaasa suures rahasummas isikliku vastutuse. Samuti on T.L kostja ainuosaniku A.A. lähikondne ja ka T.L ütluste kohaselt on ta A.A. pikaajaliselt koostööd teinud (sh ärialaselt). T.L ütluste ebausaldusväärsust kinnitab asjaolu, et ehkki ta ei ole käesolevas asjas menetlusosaline, on T.L tunnistaja K.K.K. informeerinud tema kohtusse tunnistajaks kutsumisest. K.K.K. ütluse

2-19-12490 kohaselt T.L „andis mulle teada, et ma tuleksin tunnistama, et värskendaksin mälu, et mis seal toimus ja ma vaatasin üle KV kuulutused ja kirjavahetuse, märkmed. Ma ju ei mäleta mis 1,5 aastat tagasi oli“. Seega on T.L tegutsenud menetluses sisuliselt kostja esindajana ja täitnud kostja käsundit. See kinnitab, et T.L on vaidluse üksikasjadega detailselt kursis ning vaidluse lahendusest isiklikult huvitatud. Seda kinnitab ka T.L ise, märkides, et ta on A.A. käesolevat kohtuasja arutanud. 16.15 T.L ütluste ebausaldusväärsust näitab tema põhjendamatult vaenulik ja isegi ründav suhtumine hageja poolsetesse küsimustesse. Emotsionaalseid etteheiteid ja märkuseid ei esine kunagi objektiivsete ja erapooletute tunnistajate puhul, samas kui need on sagedased isikute puhul, kellel on raske alla suruda enda vastumeelsust teise poole suhtes. See kinnitab, et T.L ei suuda olla asjas erapooletu. 16.16 Samuti on ebausutavad K.K.K. ütlused, justkui oleks ta juba 3. juulil 2019 saanud A.S. info, et korter XXX tuleb müügist maha võtta, kuna see läheb kostjale. Kui A.S. oleks sellise juhise andnud, ei oleks tal olnud põhjust 11. juulil 2019 kirjutada, et XXX tuleb müügist maha võtta, kuna seal tuleb teha remont. Veelgi enam, tunnistaja K.K.K. väitel võttis ta A.S. 3. juuli 2019 juhist „professionaalselt kui juhist minu tegutsemiseks“. Ometigi ta 3. juuli 2019 järel XXX müügikuulutust maha ei võtnud. Tunnistaja ütluste kohaselt oli ta saanud A.S. juhise korteri müügikuulutus maha võtta ja T.L juhise müügikuulutus üles jätta. K.K.K. tegutses ja tegutseb T.L korralduste alusel, mitte A.S. saadud juhiste pinnalt. Seda kinnitab ka asjaolu, et K.K.K. on tema tunnistajana ülekuulamisest teavitanud samuti käesolevas asjas tunnistajaks olev T.L . Seejuures on tunnistajal tema ütluste kohaselt T.L jätkuvad ärialased suhted (tunnistaja müüb T.L kinnistuid). Tunnistaja kinnitusel saab ta selle eest läbi R.K. ka tasu. K.K.K. ütlused viitavad sellele, et ta üritab sündmuste toimumise ajast pärit e-kirju sobitada kostjale kasulikku narratiivi. Nimelt asus tunnistaja ütluseid andes väitma, et kui ta sai 11. juuli 2019 hageja e-kirja, millega paluti tal korter nr XXX müügist maha võtta, ei pööranud ta sellele lausele üldse tähelepanu. Tegelikult on K.K.K. vastanud hageja palvele, et „Kinnisvara objekt võetakse müügist maha seoses vajadusega teha ruumides remont“ järgnevalt: „Tänan vastuse eest, võtan korteri müügist maha“. Seega on vale tunnistaja väide, et ta ei pannud seda lauset tähele või ei pööranud sellele tähelepanu. Seejärel väitis K.K.K, et „kuna kahel korteril olid mikromõrad, siis ma mõtlesin, et täpsustan seda hiljem, et võib-olla käis XXX-ndast korterist jutt, sel samasugune mõra kahe korruse vahel, aga ma ei hakanud sel hetkel süvenema“. Esiteks, viidatud kirjavahetuses oli A.S. ja K.K.K. vahel juttu üksnes XXX sisekujundusest ja lõpuks selle remondist. Korter nr XXX ei olnud näidiskorter ja ei olnud möbleeritud, mistõttu ei saanud see 11. juuli 2019 kirjavahetus korteri nr XXX kohta käia. Teiseks, kui K.K.K. vastas, et „võtan korteri müügist maha, sellise kliendiga pole sellistel tingimustel töötamine võimalik“, siis see ei haaku tema ütlustega, et „mõtlesin, et täpsustan seda hiljem /--/ ma ei hakanud sel hetkel süvenema“. Kolmandaks, arusaamatu on, et K.K.K. ütluste kohaselt „korteritel XXX ja XXX oli väike kosmeetiline mõra“ aga kui oli juttu kuulutuse remondi tõttu müügist maha võtmisest, sai ta justkui aru, et silmas peetakse ainult korteri XXX mõra remonti (kuigi senine kirjavahetus käsitles ainult korterit 3). Tunnistaja ütlused on vastuolulised ega vasta ka asjas kogutud dokumentaalsetele tõenditele. Vastuolu tunnistaja ütlustes jätkub ka järgneva küsimuse juures. Kostja esindaja küsis tunnistajalt: „Kas te XXX võtsite müügist maha pärast seda kirja?“, millele tunnistaja vastas: „ei võtnud seda seepärast maha, et T.L ütles, et ära võta maha. Teadsin, et korter XXX asju ajan edasi A.A. u ja T.L“. Esmalt väitis tunnistaja, et tema arvates käis 11. juuli 2019 kiri üldse korteri 4 kohta, kuid seejärel asus tunnistaja väitma, et ei võtnud XXX kuulutust pärast seda kirja maha seetõttu, et T.L käskis seda mitte teha. Ka selles osas on tunnistaja ütlused sisemiselt vastuolus. Järgnevalt on hageja esindaja tunnistajalt küsinud, et „Ütlesite, et müüsite XXX kortereid kuni 11. juulini 2019?“, millele tunnistaja

2-19-12490 K.K.K. vastas „Jah“. Küsimusele, et kuidas tunnistaja mäletab spetsiifilist kuupäeva, vastas K.K.K. , et „kuna ma teadsin mis teema on, siis vaatasin KV-st järgi millal kuulutused maha võtsin, sest seal ma ka teatasin, et lõpetame koostöö /--/ Jah, arutasime ja siis ma viimases kirjas ütlesin, et ei ole võimalik koos asju ajada ja lõpetame koostöö, eks see oli emotsionaalne otsus ka“. Seega nüüd väidab tunnistaja, et võttis kuulutused ikkagi 11. juulil 2019 maha. See on otseses vastuolus tunnistaja varasema väitega, mille kohaselt 11. juulil 2019 ei teadnud ta, kas juttu on korteri XXX kuulutuse maha võtmisest aga „mõtlesin, et täpsustan seda hiljem“. Kui koostöö oli lõpetatud, ei saanud ka mingit hiljem täpsustamist olla. Tunnistaja ütlused on seega läbivalt vastuolulised. 16.17 Arvestades eeltoodut, on T.L rikkunud hageja suhtes esindussuhtest tulenevaid kohustusi. T.L oli antud suunised korteri müügi hinna osas, mida T.L rikkus, müües korteri oluliselt odavamalt ka turuhinnast. Kõik asjas kogutud dokumentaalsed tõendid kinnitavad, et A.S. pole andnud 3. juulil 2019 ühtegi juhist XXX müügiks. Seetõttu on kostja asunud seotud isikute poolt antud ütlustega tagantjärele looma tõenduslikku baasi, mille pinnalt enda õigusvastast tehingut õigustada. Ilma sellekohaseid faktiväiteid kohtule esitamata, on kostja asunud 7. detsembril 2020 kohtuistungil kujundama narratiivi, justkui oleks pooltevahelised erimeelsused alanud mingite hageja sisetülide või omanike vahetuse tõttu. Samas on A.A. vande all möönnud, et tegelikult ei tea ta midagi hageja omanike vahetumisest ega sisetülidest. A.S. on selgitanud, et „Minu osa Treaal Finance OÜ-s on 34%. Minu partnerid, minu sõbrad, neil on 66%. Alates 2018 ühingu koosseis ei ole muutunud. Kevadel 2019 minu äripartnerid käisid XXX aadressil, käisid läbi kõik korteris ja osutasid minule, et töö ei ole teostatud kvaliteetselt ja nõudsid mingit tegevust. See oli nende õigus. Nad määrasid pärast seda selle projekti peale teise inimese“. See teine inimene oli M.K, kelle volitustest teavitati ka kostjat ja T.L. 16.18 XX.XX.XXXX sõlmitud kokkulepe ei ole sõlmitud A.S. suuniste kohaselt. K.K. ei ole

2-19-12490 „Ma ei tea kes ehituslepingu koostas, mulle esitas selle lepingu T.L “. Kui K.K. sõnul koostas tema ehituslepingu ja A.S. sõnul sai ta selle T.L koostas K.K. ehituslepingu just T.L ja D. tellimusel. See selgitab ka, et miks on K.K. koostanud ka alltöövõtulepingu, mis hagejasse kui tellijasse üleüldse ei puutunud. Seega nähtub tunnistajate ütlustest, et tegelikult osutas ta teenuseid ka kostjale ja D. Konkreetse 20. veebruari 2018. a kokkuleppe osas ei suutnud ka tunnistaja meenutada, et kellelt sai ta kokkuleppe koostamise eest väidetavalt tasu, vastates kostja esindaja küsimusele „Kes teile töötasu maksis“, et „pakun, et T.l“. Arvestades, et A.S. on sõnaselgelt eitanud K.K. selle lepingu tellimist ja viidanud, et K.K. aitas teda vaid isiklikes asjades (XXX majaga seotud vaidluses), on tõenäoline, et K.K. koostas ka 20. veebruari 2018. a kokkuleppe hoopis T.L tellimusel. Tunnistaja T.L on seda sisuliselt kinnitanud: „mina sain K.M. käest lepingu, siis tema saatis selle mulle, et tema poolt ettevalmistatud, et vaatasin üle, et kui sobib saan allkirjastada“. Seda kinnitavad ka A.A. u ütlused: „paberi tõi T. , nagu alati. K.K. tegi lepingupõhja valmis, nad olid omavahel vaadanud, et see sobib, mina vaatasin üle ja allkirjastasin selle“. Seeläbi on tõendatud, et 20. veebruari 2018. a lepingu projekti koostas K.K. just T.L tellimusel. Kostja ei ole tõendanud, et 20. veebruari 2018. a kokkulepe on hagejale saadetud. 16.20 Liiatigi on A.S. selgitanud, et 2018-2019. aastatel oli tal võimalus digitaalselt allkirjastada ning ta kasutas seda võimalust regulaarselt. A.S. märkis ka seda, et „Kui me oleks koostanud selle 2018 veebruari lepingu, ei oleks miski seganud mind sellele alla kirjutamast. Käisin 2018 üsna sageli Eestis, keskmiselt kord kuus. Sõitude eesmärk oli ehituse kulg aadressil XXX , arutada isiklikult jooksvaid ehitusprobleeme, võtta vastu arveid peatöövõtjalt ja tasuda neid. Sain makseid teostada ainult Eestis viibides“. Seda silmas pidades ei ole eluliselt usutavad kostja väited, et kõik lepingud, mis hagejat kahjustavad, allkirjastati T.L poolt mingite A.S. väidetavate suuliste juhiste alusel. 16.21 Kostja väidab, et sõlmis 20. veebruari 2018 kokkuleppe seetõttu, et kostja kaasabil suurendati XXX asuva kortermaja korteriomandite pindala 401,8 m2-lt 442,3 m2-ni. Kostja väited on ebaõiged. XXX kortermaja 22. novembril 2017 väljastatud ehitusloal on märgitud eluruumide pinnaks kokku 431,2 m2. Ka 8. mai 2018. a kasutusloal on märgitud eluruumide pinnaks kokku 431,2 m2. Seega oli nii enne kui ka pärast 20. veebruari 2018 kokkuleppe sõlmimist korterite pindala sama. Kostja on selgitanud, et kokkulepe sõlmiti kostja premeerimiseks korteriomandite pindala suurendamise ja „kasutuslubade välja ajamise“ eest. Samas pole kostja kogu menetluse kestel esile toonud, et mida konkreetselt on kostja projektimuudatustega seoses teinud. Kostja väidab vaid, et „asjaga tegeles A.A. “ ja et „kohalikus omavalitsuses läbirääkimistel ja kooskõlastusprotsessides“ osales A.A. . Hageja ei tea endiselt, millega A.A. täpsemalt tegeles. Olukorras, kus kostja pole seda esile toonud, ei saa kohus selliseid asjaolusid asuda otsima ka kostja esitatud tõenditest. Samal ajal on hageja tõendanud, et korterelamu pindala muutnud 11. aprilli 2017 ehitusprojekti tellijaks oli hageja ja tellija esindajaks T.L. Uue ehitusloataotluse on esitanud T.L , tegutsedes tema enda kinnitusel hageja nimel. Kasutusloa taotlemine oli töövõtulepingu kohaselt D. ja seega selle juhi T.L kohustus. Asjas esitatud ja sellest ajast pärit tõendite kohaselt suhtleski arhitekt P.L. just T.L iga, mitte A.A. Seejuures, kui T.L kasutas enda alltöövõtjana suhtluses linnaga mh A.A. teenuseid, ei saa see tekitada mistahes kohustusi hagejale. Seda kinnitab asjaolu, et

2-19-12490 tegelikult teenuseid osutatud. Seega soovib kostja hagejalt 54 899 eurot üksnes väidetava idee eest ehitusluba muuta. 16.22 Hageja rõhutab ka seda, et ta oli korterelamu ehitamise tellinud D, mitte kostjalt. Hageja ja D. vahelise lepingu p 4.2 sätestas, et „Kasutusloa taotlemisega tegeleb Töövõtja ning Lepingu loetakse täidetuks kasutusloa saamisel“. Töövõtja selles lepingus oli just D. Seega on hageja tellinud kasutusloa saamise D. ja talle selle eest maksnud, pärast mida on D. juhatuse liige tellinud sama teo hageja nimel ka kostjalt ja lubanud selle eest kostjale 54 899 eurot hageja raha. Seetõttu on ebaselge, miks pidanuks hageja D. alltöövõtjale West Grupile üldse midagi hüvitama või premeerima. Hageja on kõik lepingujärgsed maksed D. tasunud. Veelgi ebausutavam on, et miks pidanuks hageja tellima ligi 55 000 euro eest projektimuudatuse asjaajamise just kostjalt. A.A. on enda ütlustega ise kinnitanud, et kostja ei ole selliseid projekte varem läbi viinud, s.o. tal puudus selles igasugune kogemus. Enda kinnitusel ei ole A.A. ka kinnisvaraturul professionaal. 16.23 Kostja väited kortermaja pindala muutumise osas on ka ebaõiged – pind pole suurenenud 40 m2 võrra. Võttes aluseks kortermaja eluruumide pindala suurendamise eelduseks olnud ehitusprojekti muudatuse, on korterelamu kasulik pind suurenenud 29,4 m2 võrra seeläbi, et kortermaja mäepoolsele küljele on kavandatud vintskapp, mille rajamise eest tasus hageja 17 314 eurot 18 senti. Seega on ehitusprojekti muudatustest tuleneva kulu hageja tasunud töövõtjale D. ega pea selle eest midagi täiendavat tasuma D. alltöövõtjale tema „premeerimiseks“. Arvestades eeltoodut, on 20. veebruari 2018 kokkulepe tühine. Alternatiivselt on hageja selle enda 24. oktoobri 2019 seisukoha p-s 2.3.5 tühistanud. 16.24 Hageja on seisukohal, et müügilepingu ja ka korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühistamise materiaalsed eeldused on täidetud ja müügilepingu tühistamist välistavad asjaolud puuduvad. Hageja ei ole andnud nõusolekut müügilepingu sõlmimiseks ei enne ega pärast müügilepingu sõlmimist. TsÜS § 90 lg-st 1 lähtuvalt on müügileping algusest peale kehtetu, kui see on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud. 16.25 Alternatiivselt nõuab hageja omandiõiguse tagastamist alusetu rikastumise regulatsiooni alusel. Kui kohus järeldab, et kehtetu on üksnes müügileping kui võlaõigusleping, kuid mitte asjaõigusleping, nõuab hageja korteriomandi tagastamist alusetu rikastumise sätete alusel. Lisaks tehingu tühisuse või kehtetuse tuvastamisele palub hageja tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek ja teha tahteavaldus, et kanda korteriomandi omandiõigus üle hagejale ja asendada kostja nõusolek ja tahteavaldused jõustunud kohtulahendiga. Kostja viimased seisukohad

2-19-12490 eluruumide pinna suurendamise ja kasutusotstarbe parendamisega seotud tööde ning sellega seotud asjaajamise eest. Kokkuleppe saavutamiseks toimunud läbirääkimistel osales ka T.L, kes oli ühtlasi korterelamu ehituse peatöövõtja D. omanik ja juhatuse liige. Kokkuleppe saavutamist ja selle tingimuste sobivust hagejale kinnitab asjaolu, et kokkuleppe teksti koostas hageja juhatuse liikmele A.S. endale lepinguid koostanud jurist K.K, kes sai kokkuleppe koostamiseks algandmed A.S. ja viimase abiliselt N. , kusjuures kokkuleppe pidi sarnaselt paljude teiste hageja dokumentidega allkirjastama hageja nimel T.L. 17.2 Kuna hageja määratud korterite eest soovitud hind oli liiga kõrge, mida kinnitavad nii maakler K.K.K. ütlused kui ka asjas esitatud ja hageja taotlusel määratud kohtuliku ekspertiisi tulemusel valminud ekspertide hinnangud, siis jäi 20. veebruari 2018 kokkuleppe täitmine venima. Kostja soovis aga kokkuleppe alusel temale võlgnetavat raha hagejalt kätte saada. Muuhulgas just sel põhjusel toimus vaidlusaluses korteris 3. juulil 2019 kohtumine, kus kostja juhatuse liige A.A. ja hageja juhatuse liige A.S. leppisid kokku korteri müügi tingimustes, mis on kajastatud XX.XX.XXXX müügilepingus. Kohtumisel osales ka T.L , kellele oli varasemalt väljastatud korterite müügiks notariaalne volikiri. Korteri müügi osas kokkuleppe saavutamist kinnitavad T.L ja A.A. ütlused. Samuti kinnitavad seda maakleri K.K.K. ütlused, kes andis enne kohtumist arvamuse korteri tõenäolise turuhinna kohta ja sai pärast kohtumist hageja juhatuse liikmelt A.S. teate korteri müügi toimumise kohta kostjale. Pärast 3. juuli 2019 kohtumist kostjat tehingu ära jätmisest teavitatud ei ole, kuigi pooled kohtusid veel näiteks

2-19-12490 17.5 Hageja on soovinud hagis XX.XX.XXXX müügilepingut TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada. Kostja ei ole müügilepingu tühistamisega nõustunud, kuna seaduses sätestatud eeldused tehingu tühistamiseks ei ole antud asjas täidetud. Hageja ei ole menetluse käigus tõendanud, et asjas esineksid mistahes TsÜS § 131 lg 1 kohaldamise eelduseks olevad asjaolud. Hageja soov korteri müümiseks kostjale oli hageja juhatuse liikme A.S. poolt väljendatud selgelt nii kostja juhatuse liikmele A.A. kui ka hageja volitatud esindajale T.L ning hiljem ka korterelamu korterite müügiga tegelenud maaklerile K.K.K. Seega oli tegemist hageja tegeliku tahtega TsÜS § 75 lg 1 mõttes. Kuivõrd XX.XX.XXXX müügilepingu tingimused kooskõlastati 3. juuli 2019 kohtumisel, siis on XX.XX.XXXX müügilepingu tühistamine välistatud (TsÜS § 131 lg 2 p 1). 17.6 Hageja on menetluse jooksul käsitlenud müüdud korteri väärtusena läbivalt õhust võetud summat 267 495 eurot. See ei ole korteri turuväärtusega ega summa, mille eest oleks reaalselt olnud võimalik seda korterit müüa. Ammugi ei saa seda aluseks võtta arvutuskäikudes hageja väidetava kahju või saamata jäänud tulu osas. Pooled leppisid 3. juuli 2019 kohtumisel korteri müügisummaks 199 400 eurot. Riiklikult tunnustatud ekspert K.K. on 3. oktoobri 2019 eksperthinnangus nr XXX pidanud korteri turuväärtuseks 201 000 eurot koos käibemaksuga ning hindajad E.M. ja K.S. 3. oktoobri 2019 eksperthinnangus nr XXX 206 000 eurot koos käibemaksuga. Hageja taotlusel korraldatud kohtuliku ekspertiisi tulemusena pidas riiklikult tunnustatud ekspert R.L. 11. juuni 2020 eksperdiarvamuses nr XXX korteri turuväärtuseks 202 000 eurot koos käibemaksuga. Vaidlusaluse korteri müügiga tegelenud maakler K.K.K. pakkus selle turuväärtuseks enne müüki 2019. aasta suvel 199 400 eurot, kusjuures korter oli selle hinnaga ka mõnda aega müügis, kuid ka siis ei leitud ostjat. Tegemist on hinnaga, mis erineb ekspertide pakutud hinnast 1% ning jääb nende pakutud vea 5% piiresse. Seejuures tuleb 3. juuli 2019 müügihinna kujunemisel arvestada asjaolu, et kostja ootas esmalt poolteist aastat hagejalt 20. veebruari 2018 kokkuleppe alusel makstavat raha, pärast mida alles otsustati 3. juuli 2019 kohtumisel lahendada võlgnevuse tasumine läbi korteri müügi. Selliselt vastas 3. juuli 2019 kohtumisel kokku lepitud ja XX.XX.XXXX müügilepingus kajastatud korteri maksumus 199 400 eurot koos käibemaksuga turutingimustele ning hageja poolt kirjeldatud kõrgem hind ei olnud reaalne. 17.7 Müügilepingu tingimustes ja ostuhinna tasumiseks kokku lepitud tähtajas ei ole poolte varasemaid usalduslikke suhteid ja riske arvestades midagi imelikku. Kostja on selgitanud, et ta oleks hagejalt parema meelega vastu võtnud temale 20. veebruari 2018 kokkuleppe järgi võlgnetava raha. Võttes raha asemel vastu korteri, et see ise maha müüa ja selle arvelt saadud raha eest hagejale tasaarvestusest üle jäänud ostuhind tasuda, ei saanud ka kostja otseseid käibevahendeid, vaid võttis üle hoopis korteri müügiga seotud riskid. Lisaks on asjas tõendatud, et hageja on ka varasemalt andnud suuri rahasummasid näiteks T.L ettevõtte valdusesse selle eest mistahes tagatist nõudmata ehk hüpoteegi seadmata jätmisel ei olnud poolte suhteid arvestades midagi imelikku. Ühtlasi ei ole kostja hagejale kunagi andnud alust arvata, et ta oma kohustused täitmata jätaks. 17.8 Kostja ei saanud korteri omanikuks ilma rahalise vastusoorituseta. Kostjal on kohustus tasuda korteri ostuhind ja osaliselt on see juba tasaarvestuse teel tasutud. Hageja väited, justkui puudunuks tal 20. veebruari 2018 kokkuleppest teadlikkus, on asjas kogutud tõenditega üheselt ümber lükatud. Hageja juhatuse liige A.S. andis ise jurist K.K. suunised kokkuleppe teksti koostamiseks ning oli nii kokkuleppest kui ka selle tingimustest seega teadlik. Hageja ei ole tasaarvestuse osas nõuet esitanud. Hagejal puudus TsÜS § 131 lg 2 p 1 kohaselt õigus hõimluse tõttu XX.XX.XXXX müügilepingut tühistada, sest ta oli varasemalt teadlik T.L ja A.A. perekondlikest sidemetest. T.L oli 8. juuni 2018 volikirja kohaselt õigus teha tehinguid ka

2-19-12490 isikutega, kelle esindaja ta samaaegselt on. Hageja ei ole tõendanud, et kostja teadis või pidi teadma väidetavatest T.L poolsetest kohustuste rikkumisest. Kostja ostis korteri turuhinnaga, mille kohta on toimikus tõendeid ülevoolavalt palju. Kokkuvõttes, antud asjas ei ole täidetud TsÜS § 131 lg 1 eeldused XX.XX.XXXX müügilepingu tühistamiseks ning müügileping on kehtiv. 17.9 Kostja leiab, et kahju hüvitamise nõue tuleb nii ebaselguse, kahju puudumise, tõendamatuse kui ka nõude vale isiku vastu esitamise tõttu rahuldamata jätta. 17.10 Kostja soovib rõhutada, et kui hageja menetluses esitatud väited ja juhatuse liikme A.S. vande all antud ütlused tõepärasteks lugeda, siis oleksid need diametraalselt vastuolus kõigi teiste asjas üle kuulatud isikute ütlustega, sealhulgas hageja enda uue väidetava abilise M.K.

2-19-12490 samuti pole sellist nõuet kohtu menetluses. Seetõttu on põhjendamatu ka kostja soov, et selline nõuet jäetaks rahuldamata. Kostja repliik

2-19-12490 kunagi olnud. Samuti puudub K.K. koostöö T.L ja A.A. juhitud äriühingutega. K.K. kinnitas, et 20. veebruari 2018 kokkuleppe koostas ta just A.S. tellimusel. Hageja püüab asjaolusid ja tunnistajate ütlusi moonutades muljet jätta, justkui ei olnud ta sellistest asjade käigust teadlik, kuid nii isikulised kui ka dokumentaalsed tõendid näitavad selgelt, et hageja eest ajasid asju ja teda esindasid volituste alusel Eestis elavad isikud ning ta oli 20. veebruari 2018 kokkuleppest teadlik ja soovis selle sõlmimist. 19.4 Pooled on diametraalselt erinevatel seisukohtadel küsimuses, kas 3. juuli 2019 kohtumisel korteri müüki arutati ja selles kokkulepe saavutati. Kostja hinnangul tõendavad vastava arutelu toimumist ja kokkuleppe saavutamist lisaks T.L ja A.A. ütlustele ka K.K.K. tunnistajana antud ütlused, kelle usaldusväärsuses ei saa olla mingit kahtlust. Hageja on püüdnud enda vastupidiste väidete õigsust tõendada maakleriga 11. juulil 2019 peetud kirjavahetusega, kuid on ilmne, et selles ei käsitleta korteri müüki, vaid sisekujunduse teemat, mis ei puuduta käesolevat kohtuasja. Samuti ei ole 11. juuli 2019 e-kirjas kajastatud hageja kohtukõnes viidatud korteri „kvaliteediprobleeme“. Korterite remondivajadus on käesolevas asjas tõendamata ning põhineb A.S. oletustel. Vaidlusaluses korteris ei ole kunagi ka hageja kohtukõnes kirjeldatud remonti tehtud. Seda kinnitab asjaolu, et hageja on käesolevas tsiviilasjas ekspertiisiga seotud asjaolusid arutades edastanud kohtule 1. aprilli 2020 e-kirjas informatsiooni, mille kohaselt oli korteris 3. juuli 2019 ja XX.XX.XXXX seisuga mitmeid ehituslikke puudusi, mis on 1. aprilli 2020 seisuga hageja poolt kõrvaldatud. Hilisemas 6. aprilli 2020 e-kirjas on hageja oma seisukohast taganenud ning märkinud, et vaidlusaluse korteri seisukord on püsinud samasugusena. Tegelikkuses ei ole korteris hageja kirjeldatud ehituslikke puudusi kunagi esinenud. K.K.K. ütlusi 3. juuli 2019 kohtumisest A.S. ja seal saadud infot korteri müügi kohta kinnitab ka selle juures viibinud T.L . Seejuures ei saa 3. juuli 2019 kohtumisel K.K.K. edasi antud infot kuidagi muuta hilisem muudel teemadel A.S. iga peetud 11. juuli 2019 kirjavahetus. Sarnaselt ei ole midagi imelikku, et K.K.K. ei pööranud tähelepanu 11. juuli 2019 e-kirjas sisaldunud palvele võtta vaidlusalune korteri müügikuulutus maha, sest selline informatsioon oli korteri müügi tõttu talle A.S. poolt antud juba 3. juuli 2019 kohtumisel. Kostja ei vaidle vastu, et oli ise huvitatud korteri müügis edasihoidmisest, sest kostja eesmärk oli kätte saada temale

2-19-12490 jätkanud, ei oleks see 20. veebruari 2018 kokkuleppe täitmiseni jätkuvalt viinud, sest hageja ei olnud pikaajaliselt ühtegi korterit võõrandanud. Seda kinnitab ka asjaolu, et müügihinnaga 199 400 eurot ei leidnud ka maakler K.K.K. korterile ostjat. 19.7 Hageja väidab, et andis T.L volitused asjaajamisteks linnaga ja ehitajatega, mitte korterite müügiks. Eelnev on aga vastuolus hageja enda väljastatud 8. juuni 2018 volikirjaga, mis volituste sisu ja järjekorda arvestades oli suunatud just T.L kõigi korterite võõrandamiseks esindusõiguse andmisele. Seejuures ei suutnud A.S. anda ühtegi mõistlikku selgitust volikirja sellise sõnastuse kohta, mis tema väidetel korterite müüki puudutama ei pidanud. Kokkuvõttes ei saa asjas olla vaidlust, et 8. juuni 2018 volikirja alusel oli T.L volitus hageja korteri võõrandamiseks. 19.8 Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks T.L 8. juuni 2018 volikirja enne XX.XX.XXXX müügilepingu sõlmimist tühistanud või volituse muul viisil tagasi võtnud. Samuti ei ole hageja tõendanud tehingu ära jätmise soovi, ammugi kõigest eelnevast kostja teavitamist. M.K. isik ei mängi müügilepingu kehtivuse ega T.L volituste kehtivuse määramisel mingit rolli. Hageja on küll viidanud A.A. vande all antud ütlustele arusaamatuse kohta M.K. isiku osas ning leidnud, et T.L volituste olemasolu tulnuks seega üle kontrollida, kuid on jätnud seejuures tähelepanuta, et A.A. ütluste puhul oli tegemist vastusega küsimusele isikute omavaheliste suhete hilisema halvenemise kohta ehk asjaolude kohta pärast müügilepingu sõlmimist. T.L kontrollis asjas kogutud tõenditest nähtuvalt oma esindusõiguse olemasolu enne tehingut piisavalt, eriti arvestades poolte pikaajalisi usalduslikke suhteid. Asjaolu, et M.K. ei ole kunagi tegelenud hageja korterite müügiga, kinnitab lisaks isikulistele tõenditele ka tema enda 8. augusti 2019 ekirjas toodud selgitus, mille kohaselt on ta juba alates 12. juulist 2019 ehk algusest peale keeldunud objekti müügiga tegelemast, sest sellega pidi tegelema inimene XXX ehk T.L . A.S. ei suutnud enda vastupidiste väidete ja eelkirjeldatud M.K. 8. augusti 2019 e-kirja vahelist vastuolu kohtule selgitada, esitades selle asemel oletusi M.K. tegemiste kohta, mis on M.K. enda 8. augusti 2019 e-kirjaga selgelt vastuolus. T.L ütlustest nähtuvalt oli ta pärast 3. juuli 2019 kohtumist ühenduses nii A.S. kui ka M.K., kuid kumbki ei teatanud talle vaidlusaluse korteri müügiks antud volituste tagasivõtmisest. 19.9 Hageja on püüdnud T.L ütluste usaldusväärsust tervikuna kahtluse alla seada. Kostja märgib, et T.L ei ole A.A. lähikondne, vaid näälist hõimlane, millest A.S. oli pealegi teadlik juba enam kui 10 aasta tagusest ajast. T.L ütluste ebausaldusväärsust ei tõenda ainuüksi asjaolu, et T.L on teise tunnistaja K.K.K. suhelnud. Hageja kirjeldatud T.L vaenulikku suhtumist hagejasse ei ole aga kunagi aset leidnud. 19.10 Hageja on nii kohtukõnes kui ka menetluse jooksul manipuleerinud hindade käibemaksuga, püüdes korteri müügihinda näidata kokkulepitust ja ekspertide hinnangust erinevalt. Korteri müügihind ei olnud hageja väidetud 166 166 eurot 67 eurot, vaid 2. septembri 2019 müügilepingu punktist 2.1 nähtuvalt 199 400 eurot. Hageja on tehingu väidetava kahjulikkuse tõendamiseks pidevalt võrrelnud korteri käibemaksuta hinda ekspertide käibemaksuga hindadega, mida tuleb käsitleda lubamatu kohtu eksitusse viimisena (TsMS § 200 lg 2). Kostja märgib, et eksperdid on korteri hinnanud 201 000 kuni 206 000 euroga ehk 3. juuli 2019 kohtumisel kokku lepitud korteri müügihind oli turuhinnaga sisuliselt identne. Teiseks on hageja arvutuskäik mööbli ja korteri väärtuse osas ekslik ning tõendamata, millisele puudustele on viidanud ka asjas määratud ekspert R.L. . Hagejal oli võimalus taotleda täiendava ekspertiisi korraldamist, kuid hageja ei ole seda soovinud.

2-19-12490 19.11 Kostja ei eita, et 3. juuli 2019 kohtumisel kokku lepitud pöördmaksustamise korra rakendamine pooltel ebaõnnestus. Kuivõrd selles lepiti ühiselt kokku, kannavad pooled ka ühiselt olukorrast tekkinud riski. See ei tähenda aga seda, et hagejal jääks käibemaksu osa saamata, misläbi tekiks hagejal käibemaksu ulatuses kahju. Poolte vahel kokku lepitud müügihind 199 400 eurot sisaldas igal juhul käibemaksu. Erinevalt pöördmaksustamisele rakendub käibemaksuga maksustamise tavakord ehk hagejal kui korteri müüjal tuleb see deklareerida, kuid ta saab selle müügihinna osana kostjalt tagasi, kes saab käibemaksu omakorda tagasi arvestada. Seega ei teki pooltel tehinguga hageja kirjeldatud kahju. Hageja ei ole kostjale siiani käibemaksuga arvet väljastanud. 19.12 Kostja on seisukohal, et XX.XX.XXXX tehing on kehtiv ja selle tühistamiseks puuduvad mistahes alused. Eelnev välistab puudub hagejal kostja vastu alusetu rikastumise ja tahteavalduse asendamise nõue.

MAAKOHTU PÕHJENDUSED

2-19-12490 moel (I). Järgmisena kaalub kohus hageja soovi tühistada XX.XX.XXXX müügileping kostjaga TsÜS § 131 lg 1 alusel (II). Viimasena jagab kohus menetluskulud ja määrab menetluskulude suuruse rahaliselt kindlaks (III). I

2-19-12490 tasuma ja vastu võtma rahasummasid, andma korraldusi notarikontole hoiustatud summade käsutamiseks ning täitma kõik, mis on seoses käesoleva volitusega. Esindaja võib teha tehinguid ka isikutega, kelle esindajaks ta samaaegselt on. Tulenevalt eeltoodust ei ole kohtule jälgitav hageja seisukoht, et volikiri oli algusest peale antud selleks, et tegeleda asjaajamisega linnaga ja ehitajate ning teenusepakkujatega, mitte korterite müügiga. Hageja vande all antud ütlused ei lükka ümber notariaalses volikirjas T.L antud esindusõiguse mahtu.

2-19-12490 nõustub hageja käsitlusega selles, et esindamisega ei ole tegemist juhul, kui üks isik küll tegutseb teise isiku huvides, ent ei tee tema nimel tehinguid, vaid on õigustatud teise isiku huvides teatud faktiliste toimingute tegemiseks. Samas on hageja esile toonud, et korteriomandite müügiks antav volikiri peab olema sõlmitud notariaalselt, mistõttu on kohtu hinnangul hageja mõttekäik vastuolus tema enda väidetuga, et korterite müügiks peab olema notariaalne volikiri, kuid menetluses on hageja tuginenud sellele, et korterite müügiga pidi edasi tegelema M.K, kellele A.S. enda kinnitusel volikirja üldse andnud ei ole. Edasi ei mõista kohus ka hageja seisukohta, et tema suurpartnerid volitasid M.K. ja tema ei tea M.K. volituste ulatust. A.S. on 12. juuli 2019 e-kirjas T.L kirjutanud: „Minu vanempartnerid Treaal Finance OÜ-s võtsid vastu otsuse ja palkasid inimese selleks, et lahendada kõiki XXX objekti küsimusi. Tema nimi on M. . Andsin talle sinu kontaktid; kui tekib vajadus siis võtab ta sinuga ühendust. /.../ Minu vanemaktsionärid andsid talle laiad volitused. Ma ei tea täpselt millised on talle antud ülesanded. Tean vaid üht, et nüüd tegeleb tema küsimustega, mis on seotud korterite müügiga. Ja tõenäoliselt pead sina temaga kokku leppima objektil garantiitööde teostamise.“ (I kd, tl 14). Kohus on seisukohal, et äriühingu juhatuse liikmena sai volituse M.K. tegutsemiseks anda üksnes A.S. (korteriomandite müügi puhuks pidi volituse sisu nähtuma notariaalsest volikirjast), kuid A.S. ei ole isegi teadlik, milliseid ülesandeid M.K. täitma pidi.

II

2-19-12490

2-19-12490 tagasi tutvustas ning juba siis mainis A.A. , et tegemist on tema abikaasa vennaga (7. detsembri 2020 protokolli lk 31). Hageja ei ole väitnud, et see asjaolu ei olnud talle teada. Kohus nõustub kostjaga selles, et hõimluse kaudu ei ole võimalik TsÜS § 131 lg 1 mõttes ka eeldada, et kostja T.L väidetavast kohustuse rikkumisest teadis või pidi teadma. Kohus arvestab ka eelnevalt tuvastatuga, et T.L oli 8. juuni 2018 volikirja kohaselt õigus teha tehinguid ka isikutega, kelle esindaja ta samaaegselt on (ehk huvide konfliktis), mistõttu on hageja notariaalses volikirjas sisuliselt ette välistanud sarnasel alusel (hõimlus) nõude esitamise.

2-19-12490 Eesti vara hindamise standardisarja standardite kohaselt võrdlusmeetodil vara turuväärtuse hindamisel rakendatavale (II kd, tl 9). Hagejal oli võimalus taotleda täiendava ekspertiisi korraldamist, kuid hageja ei ole seda soovinud.

2-19-12490 ning hageja on tühistamisavalduse kostjale esitanud 21. augusti 2019. a hagiavalduses, seega on hageja tühistamisavalduse esitanud tähtaegselt.

2-19-12490

2-19-12490 suurem eluruumide pind. A.S. projektimuutmiseks tegi.

ei ole kohtule selgitanud, milliseid toiminguid tema

2-19-12490 vaidlust ei ole, arutati ka XXX müüki ja selle tingimusi. Nimetatut kinnitab ka allpool käsitletavad maakler K.K.K. ütlused.

2-19-12490 A.S. veel. /.../ sain aru, et kokkulepe sõlmiti, aga detailidesse ma ei süvenenud. /.../ hinna kohta ma ei küsinud, sest see nende kokkuleppeasi.“ Edasi on tunnistaja selgitanud: „Oli intensiivne kirjavahetus sisekujunduse teemadel ja mul oli müügis A.S. kuuluvad XXX korterit, siis esiteks ma ei pööranud sellele lausele üldse tähelepanu, sest oli kuidagi kontekstiväline ja teiseks, kuna kahel korteril olid mikromõrad, siis ma mõtlesin, et täpsustan seda hiljem, et võib-olla käis XXX-ndast korterist jutt, sel samasugune mõra kahe korruse vahel, aga ma ei hakanud sel hetkel süvenema. /.../ ei võtnud seda seepärast maha, et T.L ütles, et ära võta maha. Teadsin, et korter XXX asju ajan edasi A.A. ja T.L. Kuna korteri sisustamine oli pooleli, siis käis kirjavahetus edasi, et mida, kuidas teha. Seda lauset ma ei osanud XXX-ga seostada kuidagi, sest see ei olnud enam teema.“ Kohtu hinnangul ei ole midagi imelikku selles, et K.K.K. ei pööranud tähelepanu 11. juuli 2019 e-kirjas sisaldunud palvele võtta vaidlusalune korteri müügikuulutus maha remondivajaduse tõttu. Tunnistaja on kohtule loogiliselt selgitanud sündmuste kronoloogiat ja talle edastatud kokkulepete sisu. Kostja ei vaidle vastu, et oli ise huvitatud korteri müügis edasihoidmisest, sest kostja eesmärk oli kätte saada temale 20. veebruari 2018. a kokkuleppe alusel võlgnetav raha. Kohus ei nõustu hagejaga selles, et K.K.K. tegutses kostja või T.L korralduste alusel või hageja huvide vastaselt.

2-19-12490 1 eeldused XX.XX.XXXX müügilepingu tühistamiseks ning müügileping on kehtiv. Isegi kui T.L mistahes kohustusi hageja ees rikkus, ei puuduta see kostjat ega XX.XX.XXXX müügilepingu kehtivust.

2-19-12490 esitanud taotluse tagastada TREAAL FINANCE OÜ-le enam tasutud hagi tagamise tagatis summas 353 eurot 20 senti. Hageja taotleb tagatise tagastamist, sest hagi tagamise tagatis summalt 60 700 eurot on 3 035 eurot, kuid hageja on tasunud hagi tagamise tagatise summas 3 388 eurot 20 senti.

2-19-12490 arvestada. Kostja kinnitas, et ei ole käibemaksukohustuslane ega saa seetõttu tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Seega tuleb kostjale põhjendatud menetluskulud hüvitada koos menetluskuludelt arvestatava käibemaksuga.

2-19-12490 •

• • •

• •

Õigusabikulu summas 400 eurot – hageja 23. novembri 2020 seisukohaga tutvumine ja sellele kohtu 26. novembri 2020 kirjas nõutud 30. novembri 2020 seisukoha koostamine koos seisukohaga istungi pidamise võimalustest ja vastavast kirjavahetusest perioodil 25. november 2020 kuni 30. november 2020 – 3,2 tundi. Õigusabikulu summas 1000 eurot – 7. detsembri 2020 istungiks ettevalmistus, küsimuste ettevalmistamine tunnistajatele ja küsimuste ettevalmistamine menetlusosaliste seaduslikele esindajatele – 8 tundi. Õigusabikulu summas 775 eurot – 7. detsembri 2020 istungil osalemine ja sellele järgnenud selgitused edasise menetluse kohta – 6,2 tundi. Õigusabikulu summas 1200 eurot – 7. detsembri 2020 istungi protokolli ja selle salvestisega tutvumine, protokolli parandamise vajaduse analüüs, hageja 23. detsembri 2020 taotlusega tutvumine ja sellele kohtu 30. detsembri 2020 kirjas nõutud seisukoha koostamine, hageja 31. detsembri 2020 seisukohaga tutvumine ja sellele seisukoha koostamine ning 15. jaanuari 2021 lõppseisukoha koostamine – 9,6 tundi. Õigusabikulu summas 250 eurot – 15. jaanuari 2021 menetluskulude nimekirja koostamine – 2 tundi. Õigusabikulu summas 1000 eurot – hageja 15. jaanuari 2021 kohtukõne kirjalike teeside analüüs ja 22. jaanuari 2021 repliigi koostamine – 8 tundi.

2-19-12490

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.