Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Villem Lapimaa ja Kaire Pikamäe
Määruse tegemise aeg ja koht
1. veebruar 2021, Tallinn
Tsiviilasja number
2-19-7108
Tsiviilasi
San Nicola OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks ning kinnisasja reaalservituudiga koormamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. märtsi 2020. a määrus
Menetlusosalised
Avaldaja – San Nicola OÜ (registrikood 12469021), lepinguline esindaja v.adv Maano Saareväli Puudutatud isikud – LP (isikukood XXXXXXXXXXX), KL (isikukood XXXXXXXXXXX), LP (isikukood XXXXXXXXXXX), KK (isikukood XXXXXXXXXXX), ML (isikukood XXXXXXXXXXX), MS (isikukood XXXXXXXXXXX), EU (isikukood XXXXXXXXXXX), RU (isikukood XXXXXXXXXXX), AM (isikukood XXXXXXXXXXX), ET (ik XXXXXXXXXXX), AR (isikukood XXXXXXXXXXX), MK (isikukood XXXXXXXXXXX), ST (isikukood XXXXXXXXXXX), OM (isikukood XXXXXXXXXXX), GL (isikukood XXXXXXXXXXX), VO (isikukood XXXXXXXXX), MM (isikukood XXXXXXXXXXX) – esindaja Tallinn, Tedre tn 5a korteriühistu, seaduslik esindaja LP; KL, LP, LU, RU ja KK lepinguline esindaja v.adv Kristjan Aava; Puudutatud isik – RS (isikukood XXXXXXXXXXX); Puudutatud isik – Elysee Trade OÜ (registrikood 12822380), seaduslik esindaja TV
2-19-12742 Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamine
San Nicola OÜ ning LP, KL, LP, KK, ML, MS, EU, RU, AM, ET, AR, MK, ST, OM, GL, VO ja MM määruskaebused Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta tõendina asja juurde San Nicola OÜ 15. aprilli 2020. a vastusele lisatud foto.
Rahuldada San Nicola OÜ ning LP, KL, LP, KK, ML, MS, EU, RU, AM, ET, AR, MK, ST, OM, GL, VO ning MM määruskaebused osaliselt.
Tühistada Harju Maakohtu 20. märtsi 2020. a määrus ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
Määruse peale ei saa edasi kaevata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 6186 lg 2 ja § 696 lg 3).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.San Nicola OÜ (avaldaja) esitas Harju Maakohtule 10.05.2019 avalduse järgmiste taotlustega: 1) määrata temale kuuluvatele Tallinnas Tedre tn 5b-1 (registriosa nr 22435801) ja Tedre tn 5b-2 (registriosa nr 22435901) asuvatele kinnistutele tähtajatu juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle Tedre tn 5a asuvate korteriomandite kaasomandi esemeks oleva maatüki selliselt, et juurdepääsuteed laiusega 3,5 m on õigus kasutada Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute igakordsel omanikul ja tema nõusolekul teistel isikutel igal ajal nii jalgsi kui ka sõiduvahenditega; 2) määrata juurdepääsutasu aastatasuna kohtu äranägemisel õiglases suuruses; 3) tuvastada Tedre tn 5a korteriomandite omanike kohustus anda tahteavaldus nende korteriomandite registriosade kolmandasse jakku vastavate märkuse kandmiseks ning asendada tahteavaldus kohtumäärusega; 4) koormata Tedre tn 5a kinnistu tähtajatu ja tasuta reaalservituudiga selliselt, et Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute igakordsel omanikul on tähtajatu ja tasuta õigus tehnovõrkude ja -rajatiste ning nende teenindamiseks vajalike tehnorajatiste, ehitiste ja seadmete ehitamiseks, omamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks, säilitamiseks, rekonstrueerimiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, asendamiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks servituudiala maapõues; 5) tuvastada Tedre tn 5a korteriomandite omanike kohustus anda tahteavaldus nende korteriomandite registriosade kolmandasse jakku vastava märkuse kandmiseks ning asendada tahteavaldus kohtumäärusega; 6) määrata, et maapõues servituudialal laiusega 3,5 m tehnovõrkude ja -rajatiste rajamise kulud kannab Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute omanik; 7) määrata, et juurdepääsutee korrashoiu kohustus on Tedre tn 5a korteriomandite omanikel ehk Tedre tn 5a korteriühistul. Avaldajale kuulub Tedre tn 5b kinnistu (katastritunnus 78407:702:0069, pindala 92 m2), millel asub kaks garaaži ja mis paikneb Tedre tn 5a kinnistu (katastritunnus 78407:702:3300, pindala 958 m2) hoovis. Tedre tn 5b kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, kuid Tedre tn 5b kinnistule on alates hoonestuse tekkimisest 1983. a-l olnud juurdepääs avalikult 2(12)
2-19-12742 kasutatavalt Ööbiku tänavalt üle Tedre tn 5a kinnistu. Garaažiboksid seadustati 1999. a-l ning juurdepääs saavutati Tedre tn 5a majaelanike kirjalikul nõusolekul. Tedre tn 5a korteriühistu ei luba alates 11.04.2019 avaldajal enam juurdepääsu kasutada ning tõkestas selle füüsiliselt. Otstarbekaim on määrata juurdepääs üle Tedre tn 5a kinnistu, sest tegemist on lühima (22 m) ja ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsuga. Tee ehitamise eesmärk oligi pääseda garaažide juurde. Garaažide uksed avanevad Tedre tn 5a õueala poole ning garaažide tagant kulgeb kõrge ja vundamendile püstitatud piirdeaed. Juurdepääsutee Tedre tn 5b kinnistule üle Tedre tn 5a kinnistu fikseeriti ja kinnitati ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti projektide läbivaatamise komisjoni 09.07.1999 otsustega. Tedre tn 5a elanikud kasutavad juurdepääsu alla jäävat maad üksnes sissesõiduteena Tedre tn 5a hoovi, et parkida seal autosid. Juurdepääsutee rajamine üle mõne naaberkinnistu ei ole maakorralduslikult võimalik või vähemalt otstarbekas. Tedre tn 5b kinnistut ei ole juurdepääsuta võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Tedre tn 5b kinnistu kasutamiseks on vajalik ka tehnovõrkude olemasolu. Garaažid peavad olema varustatud elektri, vee, soojuse ja kanalisatsiooniga. Tehnovõrkude servituudiala saab määrata juurdepääsuteega samasse kohta, mis võimaldab tehnovõrgud paigaldada tee alla. Tehnovõrkude rajamine ei piira Tedre tn 5a kinnistu sihtotstarbelist kasutamist. Tedre tn 5a korteriühistu kulutused ei ole seotud juurdepääsuteega, mistõttu ei pea avaldaja neid kandma. Avaldaja on nõus tasuma juurdepääsu ja tehnorajatiste talumise eest tasu kokku 8 eurot aastas.
2.Tedre tn 5a korterite nr 1–7, 9–16 ja 18 omanikud LP, KL, LP, KK, ML, MS, EU, RU, AM, ET, AR, MK, ST, OM, GL, VO ja MM vaidlesid avaldusele vastu. 1999. a-l koostatud asendiplaan ei ole juurdepääsu kokkulepe ning selle koostamise ajal kuulusid garaažiboksid Tedre tn 5a elanikele. Avaldaja ei ole seni garaažibokse sihtotstarbekohaselt kasutanud, vaid üürib neid ärilisel eesmärgil välja laoruumidena, millega kaasnev tegevus häirib puudutatud isikuid. Kuivõrd Tedre tn 5a korteriühistu ei ole andnud avaldajale hoovi sissepääsu tagavat automaatvärava pulti, siis on avaldaja hankinud selle ebaseaduslikult. Avaldaja ei ole soovinud sõlmida servituudilepingut ja kehtestatud ei ole detailplaneeringut, mille alusel tuleks Tedre tn 5a korteriomandite omanikel tagada juurdepääs Tedre tn 5b kinnistule. Juurdepääsu määramise korral tuleb arvestada Tedre tn 5a korteriühistu tehtud ja tehtavate kulutustega (sh maamaks, investeeringud aeda, automaatväravasse ja kivisillutisse ning hooldus- ja parendamiskulud). Garaažide sihtotstarbelise kasutamise korral tuleb piirata ka parkimisvõimalusi kinnisel ja turvalisel õuealal, sest kaob kahe auto parkimise võimalus. Juurdepääsutasu määramisel tuleb arvestada puudutatud isikutele kaasneva häiringuga. Juurdepääsutasu võiks olla 300 eurot kuus.
RS ja Elysee Trade OÜ avalduse suhtes seisukohta ei esitanud.
4.Harju Maakohus rahuldas 20.03.2020 määrusega San Nicola OÜ avalduse osaliselt, nähes ette järgmist: 1) Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui ka sõiduvahenditega Tedre tn 5a kinnistul asuvat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega ja pindalaga ca 78 m2; 2) määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 180 eurot aastas, mis tuleb Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute igakordsetel omanikel võrdselt tasuda Tedre tn 5a korteriühistule Tedre tn 5a korteriomandite igakordsete omanike kasuks iga jooksva aasta 1. veebruariks; 3) juurdepääsutee korrashoiu kohustus on Tedre tn 5a korteriomandite igakordsetel omanikel; 4) kohustada puudutatud isikuid andma tahteavaldus korteriomandite registriosade kolmandasse jakku juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks ning asendada tahteavaldus kohtumäärusega; 5) kanda Tedre tn 5a korteriomandite registriosade kolmandasse jakku tähtajatu reaalservituut Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute igakordse omaniku kasuks elektrikaabli ehitamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks ulatuses, mis on vajalik Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute elektriga varustamiseks järgmistel tingimustel: 5.1) elektrikaabel 3(12)
2-19-12742 paigaldatakse maapõue reaalservituudi alale; 5.2) reaalservituudi ligikaudne asukoht on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega; 5.3) elektrikaabli ehitamise kulud kannavad võrdselt Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute igakordsed omanikud; 5.4) reaalservituudi eest tuleb Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute igakordsetel omanikel võrdselt maksta Tedre tn 5a kohteriühistule Tedre tn 5a korteriomandite igakordsete omanike kasuks iga-aastast tasu 80 eurot hiljemalt jooksva aasta 1. veebruariks; 6) kohustada puudutatud isikuid andma tahteavaldus neil tingimustel asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja korteriomandite registriosade kolmandasse jakku reaalservituudi kandmiseks ning asendada tahteavaldus kohtumäärusega; 7) jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Puudub vaidlus, et avaldaja kasuks ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 alusel juurdepääsuteed määratud ega seda kinnistusraamatusse kantud. Kuna juurdepääsutee kasutamise tingimustes ei ole jõutud kokkuleppele, on avaldaja põhjendatult taotlenud juurdepääsu ja selle tingimuste kindlaksmääramist. Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistutelt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada huvide kaalumise teel. Kaaluda saab kolme alternatiivset juurdepääsuvõimalust: üle Tedre tn 5a kinnistu, üle Tedre tn 5 kinnistu või üle Ööbiku tn 2a kinnistu. Juurdepääs tuleb määrata avaldaja taotletud viisil ehk üle Tedre tn 5a kinnistu. See riivab küll Tedre tn 5a korteriomandite omanike huve, kuid on kõiki võimalusi kõrvutades optimaalne. Kõnealuses kohas on juba olemas liiklemist võimaldav tee ning selliselt on avaldaja kinnistutelt olnud juurdepääs avalikule teele tagatud ka seni. Olemasoleva tee kasutamiseks ei pea eemaldama haljastust ega rajatisi ning avaldaja ei pea tegema kulutusi uue tee rajamiseks. Samuti ei pea avaldaja tegema ümberehitusi oma kinnistutel asuvates ehitistes, sest garaažide uksed avanevad Tedre tn 5a kinnistu hoovi suunas. Põhjendatud ega otstarbekas ei ole määrata juurdepääsu üle Tedre tn 5 kinnistu, millel puudub tee. Kinnistud on piiratud aiaga ning juurdepääsu määramine eeldaks haljastuse rikkumist ja puude eemaldamist. Tedre tn 5 kinnistul paikneva hoone tõttu tuleks juurdepääsu rajamiseks koormata ka Tedre tn 5a kinnistut. Põhjendatud ei ole ka juurdepääsu määramine üle Ööbiku tn 2a kinnistu. Kinnistul on küll sobivas kohas liiklemist võimaldav tee, kuid ajalooliselt ei ole juurdepääs selliselt toimunud. Juurdepääsu rajamine eeldaks aia osalist lammutamist ja puude eemaldamist. Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 ning Ööbiku tn 2a kinnistute väikest ühispiiri (ca 1,9 m) arvestades ei pruugiks sõidukitega juurdepääsu tagamiseks piisata üksnes Ööbiku tn 2a kinnistu koormamisest. Avaldajal tuleb tasuda puudutatud isikutele juurdepääsu eest 180 eurot aastas. Hüvitis katab maamaksu kulud ja võimaliku omandiõiguse riive. Juurdepääsutee ala hõlmab 958 m2 suurusest Tedre tn 5a kinnistust ca 78 m2 suuruse ala. Maamaksu kogusuurust (489,50 eurot) arvestades on juurdepääsutee alusele maale vastav maamaks 39,85 eurot. Tasu määramisel tuleb arvestada ka sellega, et juurdepääsuteed hooldavad puudutatud isikud, samuti asjaoluga, et nad kaotavad juurdepääsu määramisega kaks parkimiskohta. Puudutatud isikute tõendid hoolduskulude ning kinnistu sisehoovi ja väravaga seotud kulutuste kohta ei ole asjakohased. Asjaolu, et Tedre tn 5a kinnistu sisehooviga seoses on kunagi kantud kulusid, ei anna alust suurendada avaldajalt väljamõistetavat hüvitist. Puudutatud isikute huve väga intensiivselt riivavaid asjaolusid ei esine. Avaldajal tuleb maksta juurdepääsutasu Tedre tn 5a korteriühistule, kes on kohustatud maksma tasu välja korteriomanikele vastavalt nende kaasomandiosa suurusele. Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistutel asuvate mitteeluruumide (garaažide) sihtotstarbelise kasutamise tagamiseks tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui ka sõidukitega. Juurdepääs peab olema tagatud igal ajal, sest puudub mõjuv põhjus seda ajaliselt piirata. Juurdepääs tuleb määrata kinnistute igakordse omaniku ja tema nõusolekut omavate isikute kasuks. Juurdepääsuõigus tuleb kanda märkusena kinnistusraamatusse, et see kehtiks kolmandate isikute suhtes.
4(12)
2-19-12742 Avaldaja soovib reaalservituuti kõikvõimalike võrkude ja rajatiste rajamiseks ning käitamiseks. Kuna servituut kujutab endast omandiõiguse kitsendust, ei ole põhjendatud selle määramine igaks juhuks kõikvõimalike rajatiste ja võrkude rajamiseks. Servituudi seadmine peab olema vältimatult vajalik, riivates teeniva kinnisasja omanikke võimalikult vähe. Avaldaja ei ole välja toonud vajadust või soovi ehitada muid tehnovõrke ja -rajatisi peale nende, mis on vajalikud kinnistute varustamiseks vee ja elektriga. Garaažide eesmärgipäraseks kasutamiseks ja majandamiseks (asjade ladustamine, sõidukite hoidmine) on vaja tagada üksnes garaažide valgustamine, kütmine ja turvamine. Veeühenduse vajalikkuses ei ole kohus veendunud. Mõistlik on seada reaalservituut juurdepääsuala alla maapõue, kuna servituudialade ühildamine minimeerib puudutatud isikutele kaasnevat riivet. Asjaolusid arvestades on mõistlik tasu reaalservituudi eest 80 eurot aastas, mis tuleb maksta korteriühistule korteriomanike kasuks. Reaalservituut tuleb seada tähtajatult. Kinnisasjale servituudi seadmiseks tuleb AÕS § 173 lg 1, § 203 ja § 228 järgi sõlmida asjaõiguskokkulepe ning servituudi kinnistusraamatusse kandmiseks esitada kinnistamisavaldus. Tedre tn 5a korteriomandite registriosade kolmandasse jakku tuleb kanda tähtajatu tehnovõrkude reaalservituut Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 igakordse omaniku kasuks elektrikaabli ehitamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks ulatuses, mis on vajalik Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 elektriga varustamiseks. Tedre tn 5a korteriomandite omanikke tuleb kohustada sõlmima asjaõiguslepingut ja andma tahteavaldust reaalservituudi kandmiseks kinnistusraamatusse. Tehnorajatiste rajamisega seotud kulud jäävad avaldaja kanda. Menetlusosaliste menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel nende endi kanda. Menetlus on toimunud avaldaja huvides, kuid tema avaldus rahuldatakse üksnes osaliselt.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
5.San Nicola OÜ palub määruskaebuses maakohtu määrus tühistada juurdepääsu ja servituudi talumise tasu suuruse osas ning määrata kindlaks õiglane ja kohtupraktikale vastav juurdepääsutasu ning lugeda servituudi talumise tasu kaetuks juurdepääsutasuga. Maakohus võttis juurdepääsutasu ühe komponendina õigesti arvesse maamaksu suurust (juurdepääsu aluse maa kohta 39,78 eurot). Samas jättis maakohus põhjendamatult maamaksu tervikuna avaldaja kanda, sest juurdepääsuteed kasutavad kõik Tedre tn 5a korteriomandite omanikud. Seega tuleb juurdepääsutee suurusele vastav maamaks jagada avaldaja ja puudutatud isikute vahelt võrdselt ning avaldaja peaks järelikult tasuma 3,98 eurot. Maakohus arvestas lisaks, et juurdepääsutee hooldamine jääb puudutatud isikute kanda, kellele võivad sellega seoses tekkida kulud. Kohus ei ole selgitanud, milles need kulud seisnevad, kui suured need on ja kuidas need mõjutavad juurdepääsutasu suurust. Vaidlustatud määrusest ei nähtu, milliste tõendite alusel on järeldatud, et juurdepääsutee määramisega kaotavad Tedre tn 5a kinnistu omanikud kaks parkimiskohta. Puudutatud isikute see väide ei vasta tõele, sest nad vajavad juurdepääsuteed ka ise, et sõidukeid hoovis parkida. Tähtsust ei oma, et avaldaja kasutab garaaže oma majandustegevuses või mitte, sest juurdepääsutasu ei mõjuta asjaolu, kas garaaže kasutab omanik või üürnik. Tasu suurust võiks mõjutada juurdepääsutee kasutussagedus, kuid puudutatud isikud ei ole tõendanud, et avaldaja oleks juurdepääsuteed kasutanud intensiivselt. Seetõttu tuleb lähtuda mõistliku ja võrdse kasutamise eeldusest. Maakohus on juurdepääsutasu suuruse kujunemist põhjendanud üksnes maamaksu puudutavas osas ja pole selge, milliste asjaolude, andmete või komponentide alusel on omandiõiguse riive eest määratava põhjendatud ja õiglase tasu suuruseks määratud 140,15 eurot aastas. Senist kohtupraktikat arvestades on määratud juurdepääsutasu ülemäära kõrge. Puudutatud isikute kasutuseelise kaotus ei ole praegusel juhul märkimisväärne, sest nad kasutavad juurdepääsu 5(12)
2-19-12742 alust maad ka ise transpordimaana. Kuna tasu tuleb määrata hoonestatud elamumaal asuvale hoonestamata maatükile ehk sissesõiduteele (hoovialale), mida tavaliselt eraldi ei üürita, siis ei leia avalikest andmebaasidest sarnase kinnisasja osa üüripakkumisi. Õige ei ole lähtuda kinnistu kui terviku väärtusest või üürihinnast, sest saadud tulemus ei kajasta konkreetse juurdepääsutee kasutusväärtust. Mõistlik ja senist praktikat arvestav tasu ei tohiks ületada 30–40 eurot aastas. Kuna elektrikaabli paigaldamiseks määratud servituudiala ja juurdepääsuala kattuvad, ei ole puudutatud isikute jaoks tegu topeltriivega ning kahe eraldi tasu määramine ei ole põhjendatud. Elektrikaabli paigaldamise tasu tuleks lugeda kaetuks juurdepääsu talumise tasuga.
6.LP, KL, LP, KK, ML, MS, EU, RU, AM, ET, AR, MK, ST, OM, GL, VO ja MM paluvad jätta avaldaja määruskaebus rahuldamata. Juurdepääsutasu vähendamiseks ei ole alust. Kuna parkimiskohtade arv väheneb, riivab see puudutatud isikute võimalust kasutada neile kuuluvat kinnistut sõidukite parkimiseks. Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistuid kasutatakse majandus- ja kutsetegevuses laopinnana ning eelduslikult intensiivse kasutusega suurenevad nii juurdepääsuala hoolduskulud kui ka puudutatud isikute privaatsushäiringud. Puudutatud isikute omandiõiguse riive on intensiivne. Juurdepääsu määramisega avatakse Tedre tn 5a kinnine sisehoov läbisõiduks ja ladude teenindamiseks, mis vähendab oluliselt turvalisust ja puudutatud isikute võimalust kasutada juurdepääsuala hoovina. Seisukoht, et juurdepääsutasu peaks katma ka tehnorajatiste talumise tasu, on vastuolus AÕS § 156 lg-ga 1 ning § 158 lg-tega 1 ja 3. Tegu on kahe eraldiseisva talumiskohustusega, mis toovad kaasa erinevad piirangud ja erineva tasu. Mõlema osas kantakse märkused kinnistusraamatusse, mistõttu tuleb juba kinnistusraamatu andmete õigsuse ja selguse huvides määrata mõlema servituudi tasu eraldi.
7.LP, KL, LP, KK, ML, MS, EU, RU, AM, ET, AR, MK, ST, OM, GL, VO ja MM paluvad määruskaebuses maakohtu määrus tühistada ja jätta San Nicola OÜ avaldus rahuldamata või alternatiivselt tühistada maakohtu määrus juurdepääsutasu suuruse osas ning määrata juurdepääsutasuks minimaalselt 600 eurot aastas. Tedre tn 5b kinnistuga külgnevad ka Tedre tn 5 ja Ööbiku tn 2a kinnistud ning mõlemad omavad ligipääsu avalikult kasutatavale teele. Maakohus oleks pidanud kaasama puudutatud isikutena ka Tedre tn 5 ja Ööbiku tn 2a kinnistute omanikud. Kõige vähem koormav oleks juurdepääsu määramine üle Ööbiku tn 2a kinnistu, sest see külgneks vahetult Ööbiku tn 2a elamu otsaseinaga ega hõlmaks elamu sisehoovi. Selline juurdepääs rikuks Ööbiku tn 2a elanike privaatsust oluliselt vähem, võrreldes juurdepääsu määramisega läbi Tedre tn 5a sisehoovi, mis muudab kinnise hoovi läbisõidetavaks tänavaks. Tedre tn 5a korteriomandite omanike huvid on jäetud kaalumata ning määratud juurdepääs avaldajale majanduslikult soodsaimal, kuid Tedre tn 5a korteriomandite omanikke enim koormaval viisil. Määravaks ei saa olla, et juurdepääsu määramisel üle Ööbiku tn 2a kinnistu peab avaldaja tegema täiendavaid kulutusi tee rajamiseks. Avaldaja omandas Tedre tn 5b kinnistu 2016. a-l, teades, et sellele puudub ligipääs avalikult teelt. Avaldaja sai seega eeldada, et juurdepääsu saamine võib tuua kaasa täiendavaid kulutusi. Juurdepääsutasu 180 eurot aastas on ebapiisav, sest see ei kata kivisillutise hooldamisega seotud kulusid ega hüvita ainukasutusõiguse kaotamist. Kohus ei ole arvestanud ka avaldaja saadavat kasutuseelist, mis seisneb selles, et tal ei ole vaja teha kulutusi tee rajamiseks, sest puudutatud isikud on need kulutused juba teinud. Pole arusaadav, milliste tõendite alusel leidis maakohus, et õige hüvitise suurus on 180 eurot aastas, mitte puudutatud isikute taotletud 300 eurot kuus. Määrusest ei selgu, kui suur osa hüvitisest on seotud ainukasutusõiguse kaotamisega ja kui suur osa võimalike hoolduskuludega ning missuguste kulude hüvitamist peab kohus võimalikuks. Ainuüksi kojamehe hooldusteenus hoovi parklas on aastas 1224 eurot + km. Maakohus jättis kõik puudutatud isikute esitatud tõendid hindamata, pidades neid asjakohatuteks. Samas peab 6(12)
2-19-12742 hüvitis hõlmama ka juurdepääsu taotleja kulutusi, mida ta on koormatud kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise ulatuses säästnud. Maakohus jättis avaldaja saadud kasutuseelise tähelepanuta. Samuti ei ole maakohus hinnanud seda, et avaldaja kasutab Tedre tn 5b kinnistut oma majandus- ja kutsetegevuses, mistõttu on puudutatud isikute privaatsuse riive oluliselt suurem. Juurdepääsu alaks määratud kivisillutisega parkla on nähtud ette sõiduautode parkimiseks ja ei ole mõeldud läbisõiduks veokitega. Seega tuleb piirata läbisõitu sõidukitega, mille registrimass ületab 3,5 tonni. Juurdepääsutasu peaks olema minimaalselt 600 eurot aastas, mis kataks nii maamaksu (sh selle eeldusliku tõusu), parkla remondi ja hooldamisega seotud kulud kui ka ainukasutusõiguse kaotamise. Olukorras, kus juurdepääsuala on määratud ebaõigesti, tuleb jätta määramata ka tehnovõrkude talumiskohustus. Avaldusest ega kohtumäärusest ei tulene, miks peavad Tedre tn 5b kinnistut teenivad tehnorajatised läbima Tedre tn 5a kinnistut. Puuduvad tõendid, et tehnovõrkude rajamine teistele külgnevatele kinnistutele oleks välistatud.
8.San Nicola OÜ palub jätta puudutatud isikute määruskaebus rahuldamata. Tegemist on ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsutee seadustamisega. Tedre tn 5b kinnistul paiknevad garaažid ehitati samal ajal Tedre tn 5a korterelamuga ning garaažidele juurdepääs on algusest peale takistamatult toimunud samal viisil. Seda kinnitavad Tallinna Linnavalitsuse 27.02.2002 korraldus nr 620 ning Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute notariaalsed müügilepingud. Juurdepääsu üle Tedre tn 5 kinnistu välistab asjaolu, et avaldaja kinnistust 1,38 m kaugusele ja võimaliku juurdepääsu asukohta on istutatud puud. Ööbiku tn 2a kinnistult ei ole tee laiuse tõttu võimalik pääseda Tedre tn 5b kinnistule sõiduautoga. Juurdepääsu määramine üle Tedre tn 5 ja Ööbiku tn 2a kinnistute on objektiivselt võimatu, sest tooks kaasa Tedre tn 5 elamu lammutamise ning Tedre tn 5 põlispuude maharaiumise. Puudutatud isikud võtsid maakohtu menetluses sisuliselt omaks, et juurdepääsu saab määrata üksnes üle Tedre tn 5a kinnistu. Puudutatud isikute nõutud juurdepääsutasul puudub faktiline alus ja puudutatud isikud ei kanna muid regulaarseid kulusid peale maamaksu. Tedre tn 5b kinnistul asuvate garaažide kasutamine ei ole kuidagi mõjutanud Tedre tn 5a elanike turvalisust. Sissesõit Tedre tn 5a sisehoovi toimub läbi automaatselt sulguvate väravate, millega on tagatud vaikus ja turvalisus. Iseseisvat tähtsust ei oma Tedre tn 5b kinnistu võimalik kasutamine avaldaja majandustegevuses. Juurdepääsu määramine ei riiva puudutatud isikute õigusi intensiivselt. Juurdepääsutee ala kasutusotstarve ei muutu ning seda kasutavad edasi ka puudutatud isikud, samuti ei ole takistata Tedre tn 5a hoovi senist parkimiskorraldust. Tedre tn 5b kinnistul asuvad garaažid on olnud algusest peale Tedre tn 5a kinnistuga ruumiliselt seotud, mistõttu on Tedre tn 5a elanikud pidanud algusest peale arvestama vajadusega tagada ligipääs garaažidele ja taluda nende kasutamist. Puudutatud isikud ei ole esitanud tõendeid kivisillutise hooldamistööde ja parkla remondi kohta. Avaldaja on kandnud oma osa tee rajamisega seotud kulutustest. Kojamehe hooldusteenus ei ole seotud teelõigu korrashoiuga. Puuduvad tõendid, et juurdepääsutee läbimine üle 3,5-tonnise massiga sõidukitega kahjustab parka tehnilist seisukorda ja põhjustab kivisillutise vajumist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormide olulise rikkumise tõttu tühistada ning saata asi TsMS § 667 lg 2, § 659 ja § 656 lg 1 p 5 ning lg 2 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebused tuleb rahuldada osaliselt. Maakohus ei ole kaasanud menetlusse kõiki asjast puudutatud isikuid ega selgitanud välja kaalutlusotsuse tegemiseks
7(12)
2-19-12742 vajalikke asjaolusid ja kogunud selleks tõendeid (TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg 5). Ringkonnakohus ei saa maakohtu rikkumisi ise kõrvaldada, kuna see eeldaks menetluse tervikuna kordamist.
10.San Nicola OÜ on 15.04.2020 vastusele lisanud foto, mis on tehtud Tedre tn 5a kinnistul vaatega Ööbiku tn 2a ja Tedre tn 5 kinnistute poole ning millega avaldaja soovib tõendada, et juurdepääs üle Tedre tn 5 ja Ööbiku tn 2a kinnistute on objektiivselt võimatu. Ringkonnakohtu hinnangul võib nimetatud tõend omada asja lahendamisel tähtsust, mistõttu tuleb see TsMS § 238 lg 1 ja § 662 lg 3 alusel võtta asja materjalide juurde.
11.Avaldaja ja puudutatud isikute määruskaebustes on maakohtu määrust kokkuvõtlikult vaidlustatud nii juurdepääsutee asukoha ja juurdepääsu tingimuste kui ka juurdepääsutasu ja tehnorajatise talumise tasu suuruse osas. Kuna avaldaja ei ole maakohtu määrusele vastväiteid esitanud osas, milles maakohus ei pidanud põhjendatuks koormata Tedre tn 5a kinnistut Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistute igakordsete omanike kasuks seatava reaalservituudiga kõikvõimalike tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamiseks ja käitamiseks, vaid piirdus elektrivarustuse tagamiseks seatava reaalservituudiga, ning avaldaja on määruskaebuse p-s 2.3 eraldi märkinud, et loobub praegu servituudi seadmise taotlusest vee- ja kanalisatsioonitrasside rajamise eesmärgil, siis ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu määruse õigsust eeltoodud küsimuses.
12.Juurdepääsu ja selle eest tasu määramine AÕS § 156 lg 1 alusel nagu ka tehnovõrgu ja -rajatise talumiseks kohustamine ja selle eest tasu määramine AÕS § 158 lg-te 1–3 alusel on kohtu diskretsiooniotsus, mille tegemisel tuleb kaaluda menetlusosaliste huve ja kõiki asjassepuutuvaid asjaolusid (vt Riigikohtu 04.03.2020 määrus nr 2-17-12857, p 17.1; 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 27; 16.01.2013 määrus nr 3-2-1-170-12, p-d 9 ja 12; 26.10.2006 otsus nr 3-2-1-14-06, p 28). Kõrgema astme kohus sekkub madalama astme kohtu diskretsiooniotsusesse üksnes juhul, kui madalama astme kohus on ületanud diskretsioonipiire või rikkunud oluliselt menetlusnorme. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole praegusel juhul kaasanud kõiki Tedre tn 5b kinnistuga külgnevate kinnistute (Tedre tn 5 ja Ööbiku tn 2a kinnistute) omanikke ning on jätnud välja selgitamata asjaolud ja tõendid, mis on vajalikud õige kaalutlusotsuse tegemiseks. TsMS § 475 lg 1 p 131 kohaselt lahendatakse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise ja tehnorajatise talumise asjad hagita menetluses. Hagita menetluse osalised kaasab kohus TsMS § 198 lg 3 esimese lause järgi omal algatusel ning vastutus asja õige lahendamise eest lasub uurimispõhimõttest tulenevalt kohtul, mh on kohtul kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud ja koguda vajalikud tõendid (TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg 5).
13.Kuigi avaldaja on taotlenud juurdepääsu üle Tedre tn 5a kinnistu ja leiab, et juurdepääsu määramine üle Tedre tn 5 või Ööbiku tn 2a kinnistute on võimatu, ei ole see maakohtule siduv. Samuti ei ole puudutatud isikud võtnud TsMS § 231 lg 2 tähenduses omaks, et juurdepääsuteed ning tehnovõrke ja -rajatisi ei ole võimalik paigutada Tedre tn 5 või Ööbiku tn 2a kinnistutele. Menetlusosaliste ringi juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjades reguleerib TsMS § 6182 lg 1, mille kohaselt on menetlusosalised mh avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab. TsMS § 6182 lg-s 1 nimetatud isikud tuleb menetlusosalistena kindlasti kaasata (vt V. Kõve jt (koost). Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, Juura 2017, lk 1030). Juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjades peab kohus seega kaasama kõigi nende kinnisasjade omanikud, mille kaudu võiks juurdepääsu määramine või kelle kinnistule võiks tehnorajatise talumiseks reaalservituudi seadmine kõne alla tulla. Tegu on ühe olulisema põhimõttega juurdepääsuasjade lahendamisel, sest sellega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt (Riigikohtu 17.05.2010 määrus nr 3-2-1-42-10, p 24). Maakohus on möönnud, et kaaluda tuleb kolme alternatiivset 8(12)
2-19-12742 juurdepääsuvõimalust (Tedre tn 5a, Tedre tn 5 või Ööbiku tn 2a kaudu), kuid kaasas menetlusse üksnes Tedre tn 5a korteriomandite omanikud. Kuna kohus ei ole seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga, vaid võib määrata juurdepääsu ka mujalt (Riigikohtu 17.05.2010 määrus nr 32-1-42-10, p 24), siis pidanuks maakohus TsMS § 198 lg 3 ja § 6182 lg 1 alusel menetlusse kaasama ka Tedre tn 5 ja Ööbiku tn 2a kinnistute omanikud. Samamoodi ei olnud maakohtul ilma Tedre tn 5 ja Ööbiku tn 2a kinnistute omanikke menetlusse kaasamata võimalik tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt lahendada vaidlust tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha küsimuses. Maakohus ei ole põhjendanud ka Tallinna linna menetlusse kaasamata jätmist TsMS § 6182 lg 1 teise lause alusel.
14.Kuna maakohus ei ole nõuetekohaselt kaasanud kõiki menetlusosalisi ega selgitanud välja nende seisukohta, siis ei ole võimalik veenduda, et maakohus on lahendanud avalduse õigesti. Ringkonnakohus ei saa maakohtu menetlusviga ise parandada, sest see tähendaks sisuliselt asja algusest peale ise lahendamist. Menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tuleb vaidlustatud määrus menetlusosaliste põhjendustest olenemata tühistada ja saata asi esimese astme kohtule uueks arutamiseks (TsMS § 656 lg 2). Maakohtul tuleb avalduse uuel läbivaatamisel kaasata menetlusse nii Tedre tn 5 kui ka Ööbiku tn 2a kinnistute omanikud ning võtta põhjendatud seisukoht Tallinna linna menetlusse kaasamise vajalikkuse osas. Vaidluse juurdepääsu ning tehnovõrgu või -rajatise asukoha üle on võimalik kõigi asjast puudutatud isikute huvide ja õiguste igakülgse kaalumise teel lahendada pärast seda, kui kõik menetlusosalised on saanud võimaluse esitada avalduse osas omapoolseid seisukohti ja tõendeid.
15.Eeltoodu ei tähenda, et maakohus ei võiks avalduse uuel läbivaatamisel pärast kõigi asjast puudutatud isikute huvide kaalumist ja seisukohtade arvestamist jõuda samale tulemuse, et juurdepääs Tedre tn 5b-1 ja 5b-2 kinnistutele tuleb määrata üle Tedre tn 5a kinnistu ning Tedre tn 5b kinnistul asuvate garaažide elektrivarustuse tagamiseks on kõige otstarbekam seada tehnovõrgu või -rajatise talumiseks reaalservituut Tedre tn 5a kinnistule määratud juurdepääsu alale. Maakohus on juurdepääsu määramisel iseenesest õigesti arvestanud nii sellega, et Tedre tn 5a kinnistul on juba olemas (sõidukitega) liiklemist võimaldav tee (sillutatud hooviala), mida on ka ajalooliselt kasutatud juurdepääsuks Tedre tn 5b kinnistul asuvale hoonestusele (st Tedre tn 5b kinnistul asuvad garaažid olid nähtud algselt ette Tedre tn 5a kortermaja teenindamiseks). Mõistlik on arvestada ka asjaoludega, et Tedre tn 5a sisehoovi avanevate ustega garaažidele juurdepääsu tagamiseks üle Tedre tn 5a kinnistu ei ole vajalik rajada uut teed ega eemaldada haljastust ning sellisel viisil juurdepääsu määramine säästab valdajat vajadusest teha kulutusi nii uue tee rajamiseks kui ka garaažide ümber ehitamiseks, et tagada nende otstarbekas kasutus). Ringkonnakohus nõustub ka hinnanguga, et juurdepääsu määramine üle Tedre tn 5 või Ööbiku tn 2a kinnistute ei pruugi ilmselt otstarbekas ning juurdepääsu ja tehnorajatiste asukohad oleks üldjuhul mõistlik ühitada. Tehnorajatistega seoses tuleb siiski täiendavalt arvestada võimalike liitumispunktide asukohti ning asjaolu, et avaldaja on loobunud vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamise kavatsusest. Ainuüksi elektrikaabli paigaldamine kivisillutisega hoovi alla (s.o eraldi teistest trassidest) ei ole tingimata kõige asjakohasem lahendus, vaid analüüsida tuleb ka teisi võimalusi garaažide elektrivarustuse otstarbekaks tagamiseks. Tehnorajatise asukoht ei pea alati kattuma juurdepääsu alaga ja see ei pruugi alati olla ka kinnistute omanikke kõige vähem riivavaks lahenduseks.
16.Juurdepääsu täpsemate tingimuste määramisel saab arvestada juurdepääsutee kasutamise intensiivsust avaldaja kinnistule pääsemiseks ning seda, kui raskete sõidukitega on võimalik juurdepääsuteed läbida ilma seda kahjustamata. Menetlusosalistele tuleb anda võimalus esitada nende asjaolude kohta tõendeid ning kui kinnitust ei leia, et avaldaja kasutaks juurdepääsuteed tavapärasest kasutusest oluliselt intensiivsemalt või et Tedre tn 5a hooviala kivisillutist ei oleks 9(12)
2-19-12742 seda lõhkumata võimalik läbida enam kui 3,5-tonniste sõidukitega, ei ole põhjendatud seada juurdepääsu kasutamiseks taotletud lisatingimusi (vt ka Riigikohtu 04.03.2020 määrus nr 2-1712857, p 17.2). Ringkonnakohus rõhutab siinkohal, et juurdepääsutee ülemäära intensiivset kasutamist ega ka Tedre tn 5a elanike turvalisuse olulist langust ei saa eeldada ainuüksi asjaolu põhjal, et avaldaja kasutab Tedre tn 5b kinnistut oma majandustegevuses (s.o laopinnana väljaüürimiseks), vaid selleks tuleb analüüsida garaažide tegelikku (ja õiguspärast) kasutust. Puudutatud isikute väide, et Tedre tn 5b kinnistule juurdepääsu määramisega on Tedre tn 5a aiaga piiratud hooviala muudetud sisuliselt läbisõidetavaks tänavaks, on ilmne liialdus.
17.Kuna asja uuel läbivaatamisel tuleb taotletava juurdepääsutee ja tehnorajatise asukohana kaaluda kõiki Tedre tn 5b kinnistuga külgnevaid kinnistuid, tuleb maakohtu määrus tühistada mh juurdepääsutasu ja tehnovõrgu talumise tasu puudutavas osas. Ringkonnakohus märgib ka, et maakohtu määratud juurdepääsutasu ja tehnorajatise talumise tasu suuruste kujunemine ei ole jälgitav ega põhine tõenditel. Juurdepääsutasu määramisel on tuginetud üksnes maamaksu suurust kinnitavale tõendile ning tehnorajatise talumise tasu osas ei ole tuginetud ühelegi tõendile. Määrusest ei selgu, kui suure osa juurdepääsutasust moodustab hüvitis omandiõiguse riive eest ja kui suure osa korrashoiukulud. Tehnorajatise talumise tasu puhul ei ole üldse aru saada, millistest komponentidest see koosneb. Koormatud kinnisasja omanikul on AÕS § 156 lg-s 1 sätestatust lähtudes õigus saada hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (nt Riigikohtu 03.10.2018 määrus nr 2-16-3663, p 18; 19.04.2017 määrus nr 32-1-27-17, p 14). Samadest komponentidest koosneb ka tasu tehnorajatise talumise eest (nt Riigikohtu 20.03.2019 määrus nr 2-16-7011, p 14). Toimikust ei nähtu, et maakohus oleks menetlusosalistele selgitanud, millistest komponentidest eeltoodud tasud koosnevad ja vajadust tõendada tasude suuruse aluseks olevaid asjaolusid, nagu seda nõuavad TsMS § 5 lg 3, § 392 lg 1 p-d 3–4 ning § 477 lg-d 1 ja 5. Maakohus on jätnud välja selgitamata asjaolud ja kogumata tõendid, mis on vajalikud juurdepääsutasu ja tehnorajatise talumise tasu kindlaksmääramiseks. Samuti ei ole kaalutlusõiguse alusel määratud tasusid põhjendatud viisil, mis võimaldaks veenduda nende põhjendatuses. Maakohtul tuleb need vead asja uuel läbivaatamisel parandada.
18.Ringkonnakohus selgitab, et kui juurdepääsu ja tehnorajatise talumise kohustusega ala hakkab hooldama koormatud kinnisasja omanik, peab juurdepääsutasu ja tehnorajatise talumise tasu kindlasti sisaldama ka nende alade korrashoiukulusid. Sellisel juhul tuleb arvestada, millised abinõud on igal üksikjuhul mõistlikult vajalikud ala korrashoiuks ja juurdepääsu puhul ka ohutu liiklemise tagamiseks (nt libedusetõrjeks ja lumekoristuseks). Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida koormatava kinnisasja omanik peab nende kohustuste täitmiseks regulaarselt kandma (nt Riigikohtu 03.10.2018 määrus nr 2-16-3663, p 22; 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 31). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul seega teha kindlaks, milliseid korrashoiutöid ja millise sagedusega tuleb juurdepääsu ja tehnorajatise talumise alal eelduslikult teostada ning teha vastavalt sellele kindlaks korrashoiukulude suurus. Selleks saab menetlusosalistele teha ettepaneku esitada tõendeid nende asjaolude kohta.
19.Maamaksu ning juurdepääsu ja tehnorajatise talumise ala hooldamise kulud tuleb jaotada proportsionaalselt vastavalt sellele, kui palju isikuid seda kasutavad ning eelduslikult tuleb kasutamist pidada võrdseks (nt Riigikohtu 19.04.2017 määrus nr 3-2-1-27-17, p 15; 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 31). Kui juurdepääsu ja tehnorajatise ala kasutavad ka teised isikud, ei ole põhjendatud jätta kogu selle ala maamaksu ja korrashoiukulusid juurdepääsu taotleja kanda. Kui juurdepääsu ja tehnorajatise alad kattuvad, ei saa maamaksu- ja korrashoiukulu arvestada topelt. Lisaks ei tule korrashoiukulude sisse arvestada minevikus tehtud hooldus- ja parendamiskulusid, vaid nende kohta esitatud tõendeid saab kasutada üksnes hindamaks 10(12)
2-19-12742 korrashoiukulude perioodilise hüvitise suurust. Kulude võrdse jagamise eelduse saab ümber lükata tõenditega, mis kinnitavad, et mõni isik kasutab ala ülejäänutest oluliselt intensiivsemalt.
20.Hüvitis omandiõiguse riive eest peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (nt Riigikohtu 03.10.2018 määrus nr 2-16-3663, p 18; 28.03.2018 määrus nr 214-60492, p 16; 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 38). Kinnisasja juurdepääsuteega koormamise korral kaotatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omaniku samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsutee alust maatükki juurdepääsuta ise kasutada (sh mõnel muul otstarbel). Seega tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi ning ehituslikke, muinsuskaitselisi ja maa otstarbest tulenevaid piiranguid, samuti kõiki muid tähtsust omavaid asjaolusid. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti siis, kui koormatud kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ka ise kasutama. Sellistel juhtudel ei ole küll põhjust rääkida, et koormatud kinnisasja omaniku kaotaks juurdepääsutee alla jääva maatüki kasutamise võimaluse, kuid samas säästaks juurdepääsu taotleja oma vara, kui ta saab juurdepääsuteed tasuta kasutada. Neil juhtudel peab makstav hüvitis hõlmama juurdepääsu taotleja kulutusi, mida ta on AÕS § 156 kohaldamisega koormatud kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise ulatuses säästnud, ehk saadavat kasutuseelist kui kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes (vt Riigikohtu 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 39). Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormust ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (nt Riigikohtu 03.10.2018 määrus nr 2-16-3663, p 19; 09.06.2017 määrus nr 3-2-1-31-17, p 15.3; 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-18015, p 39).
21.Vaidlustatud määrusest ei nähtu, et maakohus oleks teinud kindlaks juurdepääsutee ja tehnorajatise kasutamisest saadava kasutuseelise. Menetlusosalised ei ole selle suurust ka ise välja toonud ega esitanud tõendeid, millele tuginedes saaks kasutuseelise kindlaks määrata. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul koguda tõendid, mis võimaldavad hinnata avaldaja saadavat kasutuseelist, tehes menetlusosalistele ettepaneku esitada sellekohased tõendid (nt Riigikohtu 03.10.2018 määrus nr 2-16-3663, p 23). Hüvitise suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada, kas juurdepääsuteed kasutavad peale avaldaja ka teised isikud ning kas juurdepääsu ja tehnorajatisega koormatava kinnistu omanik on kavandanud nende aluse maa kasutamist muul otstarbel. Juurdepääsutasu ja tehnorajatise talumise tasu tuleb kindlaks määrata eraldi ka juhul, kui mõlemad kitsendused paiknevad koormataval kinnistul samas asukohas. Sellisel juhul võib korrashoiukulu kui tehnorajatise talumise tasu komponent olla küll kaetud juurdepääsutasu raames määratud korrashoiukuluga, kuid tehnorajatise talumise tasu peab ikkagi sisaldama eraldi hüvitist omandiõiguse riive eest (vt Riigikohtu 20.03.2019 määrus nr 2-16-7011, p-d 14 ja 15).
11(12)
2-19-12742
22.Eelneva põhjal ja TsMS § 667 lg 2 alusel rahuldab ringkonnakohus määruskaebused osaliselt, tühistab Harju Maakohtu 20.03.2020 määruse ning saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.
23.Menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemustele.
24.TsMS § 696 lg-st 3 tulenevalt ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust ringkonnakohtu sellise määruse peale, millega ringkonnakohus saadab avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asja menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, st ei tee ise menetlust lõpetavat lahendit (vt Riigikohtu 28.05.2014 määrus nr 3-2-1-46-14, p 11).
(allkirjastatud digitaalselt)
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.