Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

ja 10.05.2019. Kohus võttis avalduse menetlusse 13.05.2019. Avaldus sisaldas taotlust esialgse õiguskaitse kohaldamiseks (märkuse kandmine kinnistusraamatusse kohtuvaidluse kohta), mille kohus rahuldas 13.05.2019. Asjaolude kohaselt Tallinnas, Uus tn 20/Aia tn 17 asuvale kinnistule püstitatud hoones paiknes kaks korteriomandit: korteriomand nr 1 (registriosa nr 23435401), mille reaalosa oli hoone esimesel korrusel paiknev eluruum nr 1 ja mille ühisomanikud olid puudutatud isikud ning korteriomand nr 2 (registriosa nr 23435501), mille reaalosa oli hoone teisel korrusel ja katusekorrusel paiknev mitteeluruum nr 2, mille omanik oli avaldaja. Avaldaja ja HH esitasid 28.05.2014 puudutatud isikute vastu hagi omandiõiguse rikkumise lõpetamiseks, kasutuseelise hüvitamiseks, rikkumisest teenitud kasu väljaandmiseks ja kahju hüvitamiseks. 30.08.2016 esitasid puudutatud isikud avalduse hoone ja kinnistu kasutuskorra kindlaks määramiseks. Eelnimetatud nõuded lahendati tsiviilasja nr 2-14-52600 raames, kus Tallinna Ringkonnakohus määras 05.04.2018 otsuses hoone ja kinnistu kasutuskorra. Kohus otsustas, et kinnistu õuealalt (suurusega ligikaudu 556 m2) jääb avaldaja ja HH ainuvaldusse ja -kasutusse ala ligikaudse pindalaga 90 m2, millele moodustatakse eraldi tähistusega parkimiskohad (tervikresolutsiooni p 4). Kohus ei määranud aga 90 m2 maa-ala paiknemise täpset asukohta. Lisaks tuvastas kohus ja asendas puudutatud isikute nõusolekud vastavate märkuste kandmiseks ainult registriossa nr 2345501 (avaldajale kuuluv registriosa). Puudutatud isikutele kuuluvale korteriomandi registriosale (registriosa nr 2345401) kannet ei tehtud ja kohus ei kohustanud puudutatud isikuid ka vastavaid nõusolekuid andma. Avaldaja taotlusel viidi kinnistul läbi 24.10.2018 väljamärkimistööd ja mõõdeti õuealal 90 m2 suurusega maa-ala, kuhu saaks parklakohti teha lähtuvalt õuealal olemasolevast taristust ja ehitistest. Arvestades kindlaksmääratud pindala, oli 90 m2 ala välja mõõdetud kõige mõistlikumal viisil. Vabaks jäeti sissesõidutee ning juurdepääs majja. Avaldaja soovis sõlmida puudutatud isikutega erikasutusõiguse kokkulepet, kus paikneb avaldaja ainuvaldusse ja kasutusse jääv ala ja kuhu moodustatakse eraldi tähistusega parkimiskohad ning kokkuleppe kandmist kinnistusraamatusse. Menetlusosalised kohtuväliselt kokkuleppele ei jõudnud.

90 m2, millele moodustatakse eraldi tähistusega parkimiskohad, kuid kohus plaani otsusele ei lisanud. Jõustunud kohtulahendiga määrati kindlaks, et avaldaja ja HH ainukasutusse jääb hoovialal 90 m2, mis tähendas, et antud asjas oli kohtul võimalik lahendada küsimus, kus nimetatud ala hoovis paiknema hakkab. Avaldaja soovis, et kohus määraks kindlaks õueala erikasutuskorra ja esitas selle kohta omapoolse plaani. Kohus lahendas sellise avalduse korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg-te 1 ja 2, § 13 lg-te 1 ja 2, § 14 lg 1 ja § 30 lg 1 p 2 alusel. Kohus selgitas puudutatud isikutele, et juhul, kui nad ei nõustu avaldajaga, millisel viisil kaasomandis oleva õueala kasutusõigus jaotub, tuleb neil esitada oma ettepanek kokkuleppeks ja põhjendused, miks peaks kokkulepe just selline olema. Puudutatud isikud ei esitanud asjaolusid ja tõendeid, et avalduses taotletud hooviala jaotus oleks vastuolus hea usu põhimõttega või kahjustaks ebaproportsionaalselt nende huve. Kohus võttis arvesse, et erikasutuskorra puhul jäid vabaks nii ligipääsud hoonetele kui tänavale. Avalduses esitatud taotlus erikasutuskorra kindlaksmääramiseks oli eeltoodud asjaolusid arvestades põhjendatud. Kohus kohustas puudutatud isikuid tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel andma tahteavaldused erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks ning vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Puudutatud isiku I määruskaebus

Avaldaja soovis, et kohus määraks elamu õueala erikasutuskorra tulenevalt asjaolust, et 05.04.2018 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-52600 määrati, et tema kasutusse jääb õuealast 90 m2 Kuivõrd kohus ei määranud varasemalt kindlaks, kus õuealal avaldaja ainukasutusse jääv ala paikneb, oli avalduse esitamine põhjendatud ja kohus sai seda lahendada. Esitatud nõuet ei olnud tsiviilasjas nr 2-14-52600 lahendatud. Maakohus juhindus asja lahendamisel õigesti KrtS § 9 lg-test 1 ja 2, § 13 lg-test 1 ja 2, § 14 lgst 1 ja § 30 lg 1 p-st 2 ning TsÜS § 68 lg-st 5. KrtS normidest tuleneb, et kõik korteriomanikud võivad kasutada kogu kaasomandi eset. Selleks, et välistada ühe või mitme korteriomaniku õigus kaasomandi osa kasutamisel, peavad korteriomanikud sõlmima kokkuleppe. Korteriomanikel on võimalik leppida kokku, kuidas ruume kasutada, mh anda kaasomandi osa korteriomandi- ja korteriühistu seaduse alusel ühe korteriomaniku erikasutusse. Juhul, kui kõik korteriomanikud ei ole nõus kokkulepet sõlmima, võib erikasutusõigust sooviv kaasomanik nõuda kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmist kohtu kaudu. Avaldajal kui korteriomanikul oli õigus nõuda talle ainukasutusse jääva ala asukoha täpset kindlaksmääramist ja vastavate kannete tegemist kinnistusraamatusse. Avaldus ei kuuluks rahuldamisele vaid olukorras, kui avaldaja pakutu oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega või see kahjustaks ülemääraselt teiste korteriomanike õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2 p-d 1 ja 2). Korteriomaniku huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Maakohus diskretsiooni piire ei ületanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et käesoleval juhul ei esinenud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust avalduse rahuldamata jätmiseks. Puudutatud isiku I vastuväited ei anna alust asuda seisukohale, et esines vastuolu hea usu põhimõttega või teiste korteriomanike huvide ülemäärane kahjustamine. Kaebaja väide, et tema jaoks on nüüdsest õueala kasutamine takistatud, ei ole põhjendatud. Maakohus tuvastas nõuetekohaselt, et avaldusele lisatud plaanilt nähtub, et tema ainukasutusse jääv maa-ala ei ole hõlmatud kogu õuealaga ning juurdepääs hoonetele ja tänavale (sissesõit) on jäetud vabaks. Juba 05.04.2018 jõustunud kohtulahendist nähtub, et õueala kokku moodustab ca 556 m2, millest ca 90 m2 jäi avaldaja kasutada ning puudutatud isikute kasutuses olev paviljon hõlmas õuealast ca 100 m2 (05.04.2018 otsuse p 25). Arvestades vabaks jääva õueala suurust ja esitatud plaani, ei ole kaebaja põhistanud ega tõendanud, et vaidlustatud määrusega kadus tal võimalus õuealale parkida. Vastupidiselt määruskaebuses väidetule nähtub plaanist ja piltidest (22.03.2019 avalduse lisa 4 lk 18), et õuealal on parkimiseks piisavalt ruumi. Puudutatud isiku I väited, et tal võeti ära parkimisvõimalus, ei ole põhjendatud. Puudutatud isik I leiab, et maakohus jättis tähelepanuta tema 18.07.2019 seisukohad, kuidas võiks paikneda 90 m2 õuealal. 18.07.2019 menetlusdokumendist nähtub, et puudutatud isik I pakkus kompromissi korras avaldajale järgmist: 1) parkimisala määratlemisel võetakse arvesse kogu õueala alates Aia tn poolsest sissesõiduteest kuni paekivist müürini, mis eraldab parkimisala ja Uus tn 20 hoone vahelist ala (sissepääs keldrisse); 2) parkimisala jagamisel lähtutakse kaasomandi mõtteliste osade proportsioonidest selliselt, et need jagunevad vastavalt nii sissesõidutee kui ka reaalse parkimisala vahel. Nimetatud viisil parkimisala jagamine tagab avaldajale soovitud 90 m2; 3) avaldaja kohustub osalema parkimisala heakorra tagamises; 4) menetluskulud jäävad poolte endi kanda. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kompromissiläbirääkimiste käigus avaldatut ja väljendatut ei saa tõlgendada menetlusosalise seisukohana põhiasjas, kui menetlusosaline seda just sõnaselgelt ei väljenda. Läbirääkimiste käigus teevad osapooled üldjuhul järeleandmisi oma nõudmistes, et vaidlus lõpetada. Kuid see ei tähenda, et kompromissi sõlmimata jäämisel tuleks avaldatut arvestada menetlusosalise seisukohana põhiasjas. Asja materjalidest nähtub, et

kohus võimaldas 27.06.2019 kirjaga puudutatud isikutel teha avaldajale konkreetne ettepanek kokkuleppe sõlmimiseks. 18.07.2019 menetlusdokument oli kompromissettepanek teisele menetlusosalisele, mitte seisukoht põhivaidluses. Seega on määruskaebuse esitaja etteheited, et maakohus ei arvestanud 18.07.2019 seisukohtadega asja lahendamisel, alusetud. Seda kinnitab omakorda asjaolu, et maakohus andis 25.03.2020 määrusega puudutatud isikutele täiendavalt tähtaja omapoolsete ettepanekute esitamiseks, kuhu avaldaja ainukasutusse jääv ala määrata. Isegi 18.07.2019 ettepanekutega arvestamine ei annaks alust maakohtu määruse muutmiseks, sest praeguses vaidluses ei lahendata parkimisala heakorra tagamise küsimusi ja puudutatud isiku I vastav ettepanek jäi põhjendatult tähelepanuta. Tsiviilasjas nr 2-14-52600 määras kohus, et avaldaja ainukasutusse jääb õueala suurusega 90 m2 parklakohade moodustamiseks. Käesoleva menetluse raames ei muudeta varasemat kohtulahendit ega kaasomandi mõtteliste osade proportsioone. Kaebaja vastuväited ei anna alust avalduse rahuldamata jätmiseks. Eeltoodust tulenevalt puudub alus maakohtu määruse tühistamiseks ja määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.