29. september 2020. a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-20-6
Tsiviilasi
M Ei (E) ja M Ei (E) hagi T Ei (E) vastu pärandvara jagamise nõudes
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hagejad
M E (isikukood xxx, aadress xxx) M E (isikukood xxx, aadress xxx)
Kostja
T E (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja Raivo Salumäe
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 03.06.2020.a, pärast otsust kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada M Ei (E, isikukood xxx) ja M Ei (E, isikukood xxx) hagiavaldus T Ei (E, isikukood xxx) vastu.
2.Lõpetada M Ei (E, isikukood xxx), M Ei (E, isikukood xxx) ja T Ei (E, isikukood xxx) ühisomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx (xxx) kantud korteriomandile selle müümisega avalikul enampakkumisel.
3.Jagada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud korteriomandi müügist saadud raha selliselt, et T E (isikukood xxx) saab müügist saadud rahast poole (1⁄2), M E (isikukood xxx) saab müügist saadud rahast veerandi (1⁄4) ja M E (isikukood xxx) saab müügist saadud rahast veerandi (1⁄4).
4.Jätta rahuldamata M Ei (E, isikukood xxx) ja M Ei (E, isikukood xxx) hagiavaldus T Ei (E, isikukood xxx) vastu järgmistes alternatiivsetes nõuetes: 4.1.Nõue lõpetada ühisomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud korteriomandi andmisega T Ei (E, isikukood xxx) ainuomandisse ning T Eile (E, isikukood xxx) kohustuse panemisega maksta M Ei (E, isikukood xxx) ja M Ei (E, isikukood xxx) osa välja rahas. 4.2.Nõue lõpetada ühisomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud korteriomandile selle müümisega ühisomanike vahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagamisega ühisomanike vahel vastavalt nende osale.
1 (8)
4.3.Nõue lõpetada ühisomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud korteriomandi jätmisega ühisomanike kaasomandisse ning korteriomandi jagamisega reaalosadeks koos korteri/reaalosade kasutuskorra kehtestamisega.
5.Jätta rahuldamata T Ei (E, isikukood xxx) taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
6.Jätta menetluskulud T Ei (E, isikukood xxx) kanda.
7.Välja mõista T Eilt (E, isikukood xxx) M Ei (E, isikukood xxx) ja M Ei (E, isikukood xxx) kasuks menetluskulud riigilõiv 300 (kolmsada) eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.M E ja M E (hageja) esitasid 01.01.2020 Harju Maakohtule hagiavalduse T Ei (kostja) vastu kaasomandi (ühisomandi) lõpetamise nõudes (tl-d 1-4). Kohus jättis hagi 17.01.2020 käiguta (tl 9). Hagejad esitasid 02.02.2020 menetlusdokumendi puuduste kõrvaldamiseks (tl-d 16-19). Kohus võttis hagi 04.02.2020 menetlusse (tl 23). Kostja vastas hagile 25.02.2020 (tl-d 27-31). Hagejad esitasid 24.05.2020 arvamuse kostja vastuse kohta (tl-d 73-74). Kostja esitas 25.02.2020 täiendava vastuse (tl-d 75-78). Eelistung toimus 03.06.2020 (tl-d 80-84). Hagejad esitasid 03.07.2020 avalduse hagiavalduse täiendamiseks (tl-d 109-113). Kostja esitas 03.07.2020 taotlused (tl-d 114-117). Kostja vastas hagejate täiendatud hagile 14.08.2020 (tl-d 144-147).
2.Hagejad põhjendavad hagiavaldust järgmiste asjaoludega. Hagejad on 08.08.2017 surnud V Ei pärijad. Kostja on V Ei abikaasa. V Ei ja kostja varasuhteks oli varaühisus. Poolte ühisomandis on korteriomand asukohaga xxx. Hagejad paluvad ühisomandi lõpetada lähtudes põhimõttest, et 1⁄2 korterist kuulub hagejatele ja 1⁄2 kostjale. Hagejad on taotlenud ühisomandi lõpetamist neljal alternatiivselt viisil. Primaarnõudena taotlevad hagejad ühisomandi lõpetamist korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagamisega ühisomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Alternatiivsete nõuetena taotlevad hagejad ühisomandi lõpetamist korteriomandi jätmisega kostja ainuomandisse ja talle kohustuse panemisega maksta hagejatele välja nende osa rahas, korteriomandi müümisega ühisomanike vahelisel enampakkumisel, korteriomandi jagamisega reaalosades ja korteri/reaalosade kasutuskorra kehtestamisega (tl-d 16-17, 115-117).
3.Kostja vaidleb hagile vastu ja põhjendab vastuväiteid järgmiselt. Hagejate taotletud ühisomandi lõpetamine ei ole hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik, sest lõpetamise viis ei ole õiglane. Korteri sattumine kellegi teise omandisse koormab kostjat majanduslikult (sh eeldatav üürisuhe) ja psüühiliselt. Kostja on eakas (70-aastane). Kostja soetas korteri koos abikaasaga 35 aastat tagasi elamuehituskooperatiivi liikmena, kulutades selleks pikema aja vältel kogutud varanduse. 2 (8)
Korter on olnud kostja ja tema abikaasa ühiseks koduks. Konkreetse kodu omamine on kostja jaoks emotsionaalselt ülimalt oluline. Kostjal on koduga eriline seos ja korteri suhtes eriline huvi. Kostja elujärg halveneb, kui korter müüakse ja kostja jääb sellest ilma. Kostja elujärg halveneb, kui ta korterisse elama jäädes on kohustatud omandist loobuma kolmanda isiku kasuks. Kostja omandi säilitamine on oluline, et olla jätkuvalt peremees omas kodus ja tagada senine heaolu. Korteri võivad osta spekulandid, kes madala hinnaga ostes jäävad ootama kostja surma, et servituudi lõppedes korteri müügist kasumit teenida. Isikliku kasutusõigusega koormatud korteri ostmiseks ainus motiiv saab olla valdaja tervisele või surmale panustamine, mis võimaldaks korteri kätte saada. Madala hinnaga ostu korral tekib oht kostja elule ja tervisele, mida ei saa pidada õiglaseks lahenduseks. Hagejate või muude isikute poolt korteri omandamine ohustab valdajast kostja tervist ja selle kaudu ka elu (tl-d 75-76). Ühisomandi lõpetamine korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel ei ole võimalik, sest korteriomand on koormatud isikliku kasutusõigusega kostja kasuks ning korteri müümisel ei oleks hind õiglane. Kostjal ei ole eeldatavasti võimalik tasuda hagejatele raha korteri kostja ainuomandisse andmisel. Korteriomandi turuväärtust ei ole võimalik määrata. Ühisomanike vahelisel enampakkumisel jääb pakkumise hind väga madalaks ega oleks kostja omandi kaotuse hüvitisena õiglane. Kostja on nõus ühisomandi muutumisega kaasomandiks. Kostja ei pea võimalikuks korteri jagamist reaalosadeks, sest korteri suhtes on seatud kostja isiklik kasutusõigus. Hagejad tahavad kostjale kätte maksta hagejate isaga abiellumise tõttu. Turuhinda ei saa võtta hüvitise määramisel aluseks, kui turuhind ei ole selline, et ühisomanikud saaksid vastava õiglase rahalise hüvitise. Hagejad panustavad ilmselt kostjale kahjuliku korteri madala hinnaga sundmüügile. Hagejate seisukoht, et müügihind on turuhind, on vastuoluline. Kostja isikliku kasutusõigusega koormatud korteri ostmiseks ainus motiiv saab olla panustada valdaja tervise halvenemisele või surmale, mis võimaldaks korteri kätte saada. Madala hinnaga ostu korral tekib oht kostja elule ja tervisele, mida ei saa pidada õiglaseks lahenduseks. Asjaolusid arvestades ohustab hagejate poolt korteri omandamine kindlasti vähemalt valdajast kostja tervist ja selle kaudu ka elu. Samuti ohustab seda ka koormatud korteri omandamine muu isiku poolt. Küsimus on kostja omandist ehk emotsionaalselt ja ka praktiliselt väga olulisest oma pikaaegse kodu omaniku staatusest ilma jätmises väikese hüvitise eest, kusjuures surma korral ei ole temal enam pärandvara ja teine omanik soovib kostjast vabanemist, mida hoiab ära üksnes kostja kaasomand. Hagejad ei hooli, kas kostja saab enda omandi eest õiglast hüvitist. Hagejate eesmärk on jätta kostja ilma korteriomandist ja selle kaudu panna löögi alla kostja heaolu ja tervis. Kui hagejad ei soovi olla kostjaga ühis- või kaasomanikud, siis lepiksid nad hüvitisega, mida kostjal on võimalik maksta. See on nende väidetava soovi ainsaks kindlaks lahenduseks. Hagejad ei ole selles suhtes kostjaga läbi rääkinud. Kui hagejad oleks teinud kostjale mõistliku ettepaneku, oleks ühisomandi lõpetamine poolte kokkuleppel võimalik. Kostja kaitseb korterile ligipääsu mittevõimaldamisega ennast vaenulike hagejate ahistuse eest. Kostjale kuulub korteri isiklik kasutusõigus. See, et korterit kasutab üksnes kostja, on õiguspärane. Hagejate vaenulik käitumine kostja suhtes ei ole õiguspärane Hagejad ei ole seni avaldanud soovi korterit üle vaadata, kuid on nõudnud korteri võtmeid. Hagejad ei pea õigustatuks kostja korteris edasi elamist. Selles avaldub hagejate soov kostjat kahjustada, hoolimatus tema õigustest. Hagejad peavad ootuspäraseks, et pärast omandi kaotust on kostja sunnitud oma korterist välja kolima. Kostja on valmis kokku leppima, aga hagejad ei ole nõus hüvitisega, mida kostjal on võimalik maksta. Vastuoluline on see, et hagejaid ei huvita korteriomandi kaasomandiks muutmine. Hagejad ei tee kostjale vastuvõetavat pakkumist ega pea läbirääkimisi selle üle, et korter anda kostja ainuomandisse. Vastuoluline on hagejate huvi mitte muuta ühisomandit kaasomandiks. Kostja makstava hüvitise määratlemata jätmine on vastuoluline. Vastuoluline on hagejate väide selle kohta, et nad on alternatiivselt nõus ühisomanike vahelise enampakkumisega, aga neil püüdvad rahalised võimalused. Korteriomandi reaalosadeks jagamise nõue on vastuoluline. Hagejad justkui soovivad kasutada kõiki kaasomandi lõpetamise viise, millisel juhul on suuremad võimalused kaasomandit lõpetada. Samas on hagejate ühisomandi või kaasomandi lõpetamine võimalik, kui hagejad lepiksid kokku selle üleandmises kostjale või selle kaasomandina (mõttelise osana) vabalt müüksid. Väär on väite püstitus, et jättes ühisomandi lõpetamata, arvestaks kohus vaid kostja huvidega. Küsimus on eelkõige, kas ühisomandit üldse saab antud juhul õiglaselt lõpetada. Asjaolu, et kostja kasuks on seatud korteri isiklik kasutusõigus, ei ole hagejate suhtes ebaõiglane. See asjaolu ei õigusta kostja omandist ilmajätmist, kui see seab ohtu tema heaolu ja tervise ja selleks ei ole ka õiglast lahendust. Kostja on eakas inimene, kes korterisse palju panustanud. Hagejad on 3 (8)
nooremad, nad on vara saanud pärimise teel ja võivad tulusalt ära oodata, millal nad saavad korteri soovi kohaselt rahaks vahetada ja teha seda siis täisväärtuslikult või ka kaasomandi osana selle müüa. Kostja isikliku kasutusõiguse korral on teine korteriomanik väga huvitatud kostjast vabanemisest. Omaniku tegevus mõjuks halvasti psüühiliselt ja muu tervise seisukohalt. Hagejad näitavad ühtelugu välja oma agressiivset vaenulikkust ja pahatahtlikkust kostja suhtes pidades varjamatult oma eesmärgiks kostja kahjustamist ja võimalusel ka oma kodust ilma jätmist (tl-d 144-146). II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
4.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb seetõttu tõendamist mittevajavateks (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1): hagejad on võrdsetes osades V Ei (isikukood xxx, surma aeg 08.08.2017) pärijad; kostja ja V E olid V Ei surma ajal abielus; kostja ja V Ei vaheliseks varasuhteks oli varaühisus; Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx on kantud korteriomand asukohaga xxx, mille II jakku on ühisomanikena kantud hagejad ja kostja; Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxx III jakku on kantud tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus kostja kasuks.
5.Perekonnaseaduse (PKS) § 39 sätestab, et kui abielu lõpeb ühe abikaasa surmaga, kuulub surnud abikaasa osa ühisvaras tema pärandvara hulka. Abikaasade ühisvara jagamisele pärast ühe abikaasa surma kohaldatakse kaaspärijate kohta pärimisseaduses sätestatut. Pärimisseaduse (PärS) § 152 lg 4 sätestab, et kaaspärijad jagavad pärandvara kokkuleppel. Vaidluse korral jagab pärandvara pärija nõudel kohus. Tulenevalt PKS §-st 39 ja PärS § 152 lg-st 4 saavad kaaspärijad esitada pärandaja abikaasa vastu pärandvara jagamise hagi, et lõpetada ühisomand eseme suhtes, mis kuulus pärandaja ja tema abikaasa ühisvara hulka. PärS § 152 lg 3 sätestab, et pärandvara jagamisel kohaldatakse kaasomandis oleva asja jagamise sätteid, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (vt nt Riigikohtu 09.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-4506, p-d 19 ja 20). Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. AÕS § 70 lg-st 6 ja PärS § 152 lõikest 3 tulenevalt kohalduvad eelnevalt kirjeldatud põhimõtted ühisomandi lõpetamisel eseme suhtes, mis kuulub pärandaja pärandvara ja pärandaja üleelanud abikaasa ning pärandaja ühisvara hulka.
6.Hagejad on taotlenud ühisomandi lõpetamist neljal alternatiivselt viisil. Primaarnõudena taotlevad hagejad ühisomandi lõpetamist korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagamisega ühisomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Alternatiivsete nõuetena taotlevad hagejad ühisomandi lõpetamist korteriomandi jätmisega kostja ainuomandisse ja talle kohustuse panemisega maksta hagejatele välja nende osa rahas, korteriomandi müümisega ühisomanike vahelisel enampakkumisel, korteriomandi jagamisega reaalosades ja korteri/reaalosade kasutuskorra kehtestamisega. Kostja ei ole esitanud ühisomandi lõpetamiseks vastuhagi. Kohus saab 4 (8)
seetõttu valida üksnes sellise pärandvara jagamise viisi, mida hagejad on hagis nõudnud (vt ka Riigikohtu 09.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19).
7.PKS § 37 lg 3 sätestab, et ühisvara jagatakse abikaasade vahel kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Pooled ei ole kohtule avaldanud asjaolusid, mille kohaselt kostja ja V Ei ühisvara jagamisel oleks pidanud kalduma kõrvale abikaasade osade võrdsuse eeldusest. Seetõttu tuleb sellest juhinduda ka pärandvara jagamisel. Kohtu hinnangul tuleb seetõttu lugeda kostja osa suuruseks pärandvara hulka kuuluvast korteriomandist 1⁄2 (pool) ja hagejate osa suuruseks samuti 1⁄2 (pool). Kuivõrd hagejad on V Ei pärijad võrdsetes osades, on kummagi hageja osa suurus 1⁄4 (veerand).
8.Hagejad esitasid nõude ühisomandi lõpetamiseks korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagamisega poolte vahel vastavalt nende osa suurusele. Kostja on leidnud, et hagejate taotletud viisil ühisomandi lõpetamine ei ole hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik, sest lõpetamise viis ei ole õiglane. Kostja on põhjendanud oma seisukohta järgmiste väidetega. Korteri sattumine kellegi teise omandisse koormab kostjat majanduslikult (sh eeldatav üürisuhe) ja psüühiliselt. Kostja on eakas (70-aastane). Kostja soetas korteri koos abikaasaga 35 aastat tagasi elamuehituskooperatiivi liikmena, kulutades selleks pikema aja vältel kogutud varanduse. Korter on olnud kostja ja tema abikaasa ühiseks koduks. Konkreetse kodu omamine on kostja jaoks emotsionaalselt ülimalt oluline. Kostjal on koduga eriline seos ja korteri suhtes eriline huvi. Kostja elujärg halveneb, kui korter müüakse ja kostja jääb sellest ilma. Kostja elujärg halveneb, kui ta korterisse elama jäädes on kohustatud omandist loobuma kolmanda isiku kasuks. Kostja omandi säilitamine on oluline, et olla jätkuvalt peremees omas kodus ja tagada senine heaolu. Korteri võivad osta spekulandid, kes madala hinnaga ostes jäävad ootama kostja surma, et servituudi lõppedes korteri müügist kasumit teenida. Isikliku kasutusõigusega koormatud korteri ostmiseks ainus motiiv saab olla valdaja tervisele või surmale panustamine, mis võimaldaks korteri kätte saada. Madala hinnaga ostu korral tekib oht kostja elule ja tervisele, mida ei saa pidada õiglaseks lahenduseks. Hagejate või muude isikute poolt korteri omandamine ohustab valdajast kostja tervist ja selle kaudu ka elu. Kohus on seisukohal, et kostja avaldatud asjaoludest ei nähtu hagejate taotletud ühisomandi lõpetamise viisi vastuolu hea usu põhimõttega. Kostja avaldatud asjaoludest ei selgu, kuidas halvendab korteriomandi müümine kostja elujärge. Korteriomand on koormatud kostja kasuks isikliku kasutusõigusega elamule, mis võimaldab kostjal korteriomandit kasutada elamiseks kuni surmani (AÕS § 227 lg-d 1 ja 3). Kostja avaldatust nähtuvalt on isiklik kasutusõigus seatud PärS § 16 lg 3 alusel, millise sätte eesmärgiks on anda pärandaja abikaasale senise kodu isikliku kasutusõiguse näol tagatis, et tema elujärg pärimise tõttu ei halveneks. PärS § 16 lg 3 üheks eesmärgiks on tagada abikaasale senise kodu säilimine, kui koduks olnud kinnisasi kuulub tervikuna pärandvara hulka või toimub abikaasade ühisvaraks olnud kinnisasja suhtes pärandvara jagamine PKS § 39 ja PärS § 152 lg 4 järgi. Eeltoodust tulenevalt ei kaasne kostjale ühisomandi lõpetamisega kohustust oma pikaaegsest kodust lahkuda. Isikliku kasutusõiguse sisust tulenevalt säilib kostjal korteriomandi müümisel õigus korteriomandit tasuta vallata ja kasutada, mistõttu ei saa korteriomandi müümine halvendada kostja heaolu. Korteriomandi müümine kolmandatele isikutele ei anna kolmandatele isikutele õigust nõuda kostjalt eluruumi kasutamise eest tasu. Samuti ei teki uutele omanikele õigust nõuda kostja väljakolimist. Asjaolu, et kostja kardab korteriomandi müümisel, et enda õiguste rikkumist kolmandate isikute poolt, ei muuda kostja kasuks seatud isiklikku kasutusõigust sisutühjaks ega anna alust väita, et kostja elujärg korteriomandi müümisel halveneb. Korteriomandi enampakkumisel müümine ei saa toiminguna ohustada kostja tervist ja elu. Samuti ei saa kostja tervist ja elu ohustada asjaolu, et korteriomandi ainuomanikuks võivad saada hagejad või kolmas isik. Kohus saab kostja väidetest aru, et kostja peab enda jaoks on oluline olla vähemalt üks korteriomandi omanikest ning omanikuks olemine omab kostjale emotsionaalset tähendust. Kohtu 5 (8)
hinnangul ei anna kostja väljatoodud asjaolu alust jätta ühisomandit lõpetamata. Ühisomandi lõpetamist ei takista ainult asjaolu, et üks ühisomanik on lõpetamise vastu, sest omistab omanikuks olemisele erilist tähendust või väärtustab omanikutunnet. Kohtu hinnangul ei välista ühisomandi lõpetamist ka see, kui kostja peab enda omanikuks olemist või omanikutunnet sedavõrd oluliseks, et omandiõiguse kaotus toob talle kaasa hingelist valu, mis lõppkokkuvõttes võib mõjutada kostja tervist. Kohtu hinnangul tuleb lähtuda mõistliku isiku positsioonist. Kohus leiab, et mõistlik isik ei omista mingi asja endale kuulumisele sellist tähendust, et omandiõiguse kaotus tekitab talle hingelist valu olukorras, kus isik säilitab õiguse asja vallata ja kasutada. Kohtu hinnangul ei ole kaasomandi (ühisomandi) ebaõiglase lõpetamise keelu eesmärk anda õiguslikku kaitset kaasomaniku (ühisomaniku) omanikutundele. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et kostja vastuväited seonduvalt tema tervise ja elu ohustamisega ei anna alust jätta ühisomandit lõpetamata. Kohtu hinnangul võib korteriomandit koormav isiklik kasutusõigus mõjutada asja avalikul enampakkumisel müümise korral saadava ostuhinna suurust, sest isiklik kasutusõigus mõjutab korteriomandi väärtust. Kui asi müüakse avalikul enampakkumisel madala hinnaga, võib see riivata ühisomaniku õigust saada õiglast hüvitist kaotatud omandi eest. Korteriomandit koormav isiklik kasutusõigus ei välista ühisomandi lõpetamist asja müümisega avalikul enampakkumisel, kuid kohus peab kaaluma, kas mõne hagejate taotletud alternatiivse pärandvara jagamise viisi valikul oleks ühisomaniku õigus saada kaotatud omandi eest hüvitist riivatud vähemal määral. Eeltoodut arvestades hindab kohus järgnevalt, kas hagejate taotletud alternatiivsed pärandvara jagamise viisid võimaldavad pärandvara õiglasemat jagamist.
9.Hagejad taotlesid alternatiivse pärandvara jagamise viisina korteriomandi jätmist kostja ainuomandisse kostjale kohustuse panemisega maksta hagejatele välja nende osa rahas. Kohus peab hagejate nõude lahendamiseks välja selgitama, kas kostja soovib korteriomandit tervikuna endale saada ning kui palju on kostja valmis korteriomandi endale saamise eest maksma. Kostja esindaja avaldas 03.06.2020 eelistungil, et kostja välistab kaasomandi lõpetamise (tl 80 pöördel). Kostja on avaldanud, et ta on nõus üksnes ühisomandi lõpetamisega kaasomandi moodustamise teel (tl 114 pöördel). Kostja avaldas 28.08.2020 kohtule, et ta ei saa maksta hagejatele oluliselt enam hüvitist kui 5000 eurot (tl 150). Kostja on leidnud, et korteriomandi väärtus on 92 950 eurot (tl 157 pöördel). Kohus on seisukohal, et kostja on avaldanud selgesõnaliselt vastuseisu pärandvara jagamisele selliselt, et korteriomand jääb kostja ainuomandisse. Kohtu hinnangul puudub kostjal seega tahe korteriomand endale saada. Seetõttu on välistatud pärandvara jagamine selliselt, et korteriomand jäetakse kostja ainuomandisse. Kuivõrd kostja ei ole avaldanud tahte saada korteriomandi ainuomanikuks, puudub vajadus välja selgitada korteriomandi väärtus ja kostja poolt korteriomandi ainuomanikuks saamise eest makstav maksimaalne hüvitis. Kohus märgib siiski, et kostja avaldatud korteriomandi väärtust 92 950 eurot arvestades oleks hagejatele makstava hüvitise suuruseks 46 475 eurot, mis ületab oluliselt 5000 eurot, mida kostja on valmis maksma.
10.Hagejad taotlesid alternatiivse pärandvara jagamise viisina korteriomandi müümist ühisomanike vahelisel enampakkumisel. Kohus leiab, et pärandvara jagamine korteriomandi müümisega ühisomanike vahelisel enampakkumisel on võimalik siis, kui kõigil ühisomanikel on tahe saada asja ainuomanikuks. Kostja on avaldanud vastuseisu ühisomandi lõpetamiseks selliselt, et tema saab korteriomandi ainuomanikuks (vt otsuse p 9). Samuti tuleb arvestada sellega, et kostja on valmis korteriomandi eest maksma maksimaalselt 5000 eurot. Ühisomanike vahelist enampakkumist ei saa määrata, kui kostjal puudub tegelik võimalus enampakkumist võita, kui asja hind kerkib üle 5000 euro. Seetõttu on välistatud korteriomandi müümine ühisomanike vahelisel enampakkumisel.
11.Hagejad taotlesid alternatiivse pärandvara jagamise viisina korteriomandi jagamisega reaalosades ja korteri/reaalosade kasutuskorra kehtestamisega. Kohus leiab, et hagiavaldus ei vasta nimetatud alternatiivse nõude osas hagile esitatavatele nõuetele. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 2 kohaselt luuakse korteriomandid kaasomanike vahel sõlmitud 6 (8)
eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega. Kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones (KrtS § 3 lg 1). Eriomandi loomiseks on nõutav kaasomanike kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse (KrtS § 3 lg 2). Eriomandi loomise kokkuleppele kohaldatakse AÕS §-s 120 sätestatut (KrtS § 3 lg 3). Asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega (KrtS § 9 lg 1). Hagejad ei ole taotlenud kostja kohustamist sõlmima kokkulepe, millega jagatakse olemasolev korteriomand kaheks iseseisvaks korteriomandiks. Hagejad ei ole kirjeldanud tahteavalduse sisu, mis muuhulgas hõlmab tekkivate korteriomandite kirjeldust. Samuti ei ole hagejad taotlenud, et kohus kohustaks kostjat andma nõusoleku kinnistusraamatu kannete muutmiseks (sh olemasoleva registriosa sulgemiseks ja uute registriosade avamiseks). Seetõttu esineb hagi eseme puudus (TsMS § 363 lg 1 p 1). Hagejad ei ole märkinud hagis asjaolusid, mille kohaselt on eraldi korteriomandite moodustamine võimalik, sh ei ole lisatud hagile jagamisel tekkivate korterite plaani. Ühest korteriomandist mitme korteriomandi moodustamine on võimalik siis, kui see on ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, st kui eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on olemas. Seetõttu esineb hagi aluse puudus (TsMS § 363 lg 1 p 2). Kohtu hinnangul ei takista hagi puudused nimetatud nõude osas hagiavalduse lahendamist. Kostja on välistanud korteriomandi jagamise hagejate taotletud viisidel. Samuti ei ole hagejad ise eelistanud pärandvara jagamist alternatiivses nõudes märgitud viisil. Kohus ei saa määrata ühisomandi lõpetamist uute korteriomandite moodustamise teel, kui kostjal puudub tahe omandada ühte moodustuvatest korteriomanditest.
12.Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et puudub sobivam pärandvara jagamise ja korteriomandi suhtes ühisomandi lõpetamise viis, mis annaks kohtule aluse keelduda hagejate esmase nõude rahuldamisest. Kohus rahuldab hagiavalduse hagejate nõudes jagada pärandvara (lõpetada ühisomand) korteriomandi suhtes selle müümisega avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagamisega poolte vahel selliselt, et kostja saab saadud rahast pool ja kumbki hageja veerandi. Kohus jätab hagiavalduse alternatiivsetes nõuetes rahuldamata.
13.TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kostja taotles, et kohus määraks kindlaks otsuse täitmise korra, mille kohaselt ühisomandi lõpetamisel avaliku enampakkumise kaudu seataks tingimuseks enampakkumise hinna alammäär 75 500 eurot. Hagejad vaidlesid kostja taotlusele vastu ning leidsid, et enampakkumise alghinna määramiseks puudub õiguslik alus ning kostja esitatud tõendit korteriomandi väärtuse kohta (Domus Kinnisvara 02.03.2018 konsultatsioon nr 0343-18) ei saa käsitleda nõuetele vastava hindamisaktina. Kohus on seisukohal, et TsMS § 445 lg 1 võimaldab määrata otsuse täitmise korra, mille sisuks on alghinna enampakkumisel määramine. Kohus leiab, et kohus on alghinna kindlaksmääramisel seotud kinnisasja väärtusega, välja arvatud juhul, kui pooled otsuse täitmise korras algihinna enampakkumisel suuruse üle ei vaidle. Kohus peab arvestama, et otsuse täitmise korra määramine ei muuda otsuse täitmist võimatuks. Seetõttu peab alghind olema määratud täitemenetluse seadustikus (TMS) kinnisasja hindamise ja algihinna määramise kohta sätestatut arvestades. Samuti peab kohus arvestama, et otsuse täitmise korra kindlaksmääramisel oleks kordusenampakkumise läbiviimisel võimalik asja allahindamine ning sellest lähtuva uue alghinna määramine. TMS § 144 lg 1 sätestab, et kohtutäitur arvestab kinnisasja hindamisel kinnistusraamatusse enne keelumärke kandmist kantud õigusi vastavalt kinnistusraamatu sisule. TMS § 82 lg 1 sätestab, et asja alghind enampakkumisel on hindamise tulemusena saadud ja arestimisakti märgitud hind. TMS § 100 lg 5 sätestab, et kordusenampakkumine toimub esimese enampakkumise jaoks ettenähtud korras. 7 (8)
Kohtutäitur võib asjad alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 25 protsenti eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes, küsides allahindamise kohta eelnevalt võlgniku ja sissenõudja seisukohta. Asju ei või alla hinnata rohkem kui 70 protsenti esimese enampakkumise alghinnast. Pooled vaidlevad selle üle, mis on korteriomandi väärtus. Kohus on seisukohal, et poolte esitatud tõenditest ei nähtu korteriomandi väärtus, mille määramisel on arvesse võetud korteriomandit koormavad kinnistusraamatusse kantud õigused. Seetõttu ei saa kohus hinnata, kas korteriomandi väärtus vastab kostja taotletud alghinnale 75 500 eurot. Seetõttu puudub kohtul alus määrata otsuse täitmise korras kindlaks asja alghinda enampakkumisel, milleks on 75 500 eurot. Kostja ei ole taotlenud otsuse täitmise korra kindlaksmääramist selliselt, et kordusenampakkumise korral on võimalik asja allahindamine. Kui kohus rahuldab kostja taotluse, võib see muuta otsuse täitmise võimatuks, kui korteriomandit ei ole võimalik avalikul enampakkumisel müüa 75 500 euroga. Kui kordusenampakkumisel ei ole võimalik asja allahinnata, võib see kaasa tuua kordusenampakkumiste nurjumise ning otsuse täitmise võimatuse. Kohus jätab eeltoodut arvestades rahuldamata kostja taotluse otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks.
14.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
15.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldas hagiavalduse. Seetõttu jätab kohus menetluskulud kostja kanda.
16.TsMS § 174 lg 1 ls 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 1 ls 1 kohaselt peavad asjas kantud kohtukulud olema vajalikud ja põhjendatud. Hagejad on hagiavalduse esitamisel tasunud riigilõivu 300 eurot. TsMS § 147 lg 1 sätestab, et avaldaja maksab riigilõivu lõivustatud toimingu tegemiseks ette. Enne riigilõivu tasumist ei toimetata hagi kostjale kätte ega tehta muid lõivustatud toimingust tulenevaid menetlustoiminguid. Avaldajale määratakse tähtaeg riigilõivu tasumiseks ja riigilõivu tähtpäevaks tasumata jätmise korral jäetakse avaldus menetlusse võtmata, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. Kohus on seisukohal, et tulenevalt TsMS § 147 lõikest 1 kujutab riigilõivu tasumine endast vajalikku kohtukulu, sest hagiavaldust ei võeta menetlusse, kui sellelt ei ole tasutud riigilõivu. Hagejad on esitanud TsMS § 132 lg 4 punktide 4 ja 5 mõistes hagiavalduse mittevaralises nõudes, millelt riigilõivuseaduse § 59 lg 4 kohaselt kuulub tasumisele 300 eurot. Kohus määrab eeltoodut arvestades kindlaks hagejate menetluskulud tasutud riigilõivu osas ning mõistab kostjalt hagejate kasuks välja riigilõivu 300 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.