Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Janar Jäätma ja Oliver Kask
Määruse tegemise aeg ja koht
29.09.2020, Tallinn
Tsiviilasja number
2-19-391
Tsiviilasi
Tallinna kohtutäitur Katrin Velleti avaldus eksperdi määramiseks XX-le kuuluva kinnisasja uue hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 031/2016/2987
Menetlusosalised
Avaldaja Tallinna kohtutäitur Katrin Vellet Puudutatud isik I XX (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik II Osaühing Aktiva Finants (registrikood 10746479), lepinguline esindaja Marilin Palts
Vaidlustatud kohtulahendid
Harju Maakohtu 15.06.2020 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
XX määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 15.06.2020 määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
2.Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud XX kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (täitemenetluse seadustiku (TMS) § 218 lg 3; tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 1, § 698 lg-d 1 ja 2).
1.Tallinna kohtutäitur Katrin Vellet (kohtutäitur) esitas 09.01.2019 Harju Maakohtule avalduse eksperdi määramiseks XX-le (puudutatud isik I, võlgnik) kuuluva kinnisasja uue hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 031/2016/2987. Võlgniku suhtes on Osaühing Aktiva Finants (puudutatud isik II, sissenõudja) avalduse alusel algatatud täitemenetlus, milles täitedokumendiks on Pärnu Maakohtu 23.08.2016 määrus (maksekäsk) tsiviilasjas nr 2-16-115146. Kohtutäitur koostas 23.01.2018 arestimisakti, millega arestis võlgnikule kuuluva Saku vallas Kiisa Alevikus Jaama tn 4 asuva kinnisasja (registriosa
2-19-391 nr 1928702; edaspidi kinnistu) ning määras selle hinnaks TMS § 74 lg-st 5 lähtudes 22 715 eurot. Võlgnik esitas 14.06.2018 kohtutäiturile kaebuse, milles vaidlustab kohtutäituri määratud kinnistu hinda. Kaebuse kohaselt on kinnistu hinna määramisel lähtutud ebaõigetest andmetest, kuna kinnistul asuva ehitise üldpind on 140 m2, mitte 80,5 m2. Hinna vaidlustamise tõttu esitas kohtutäitur TMS § 74 lg-st 8 juhindudes kohtule avalduse uue hindamise korraldamiseks.
2.Harju Maakohus määras 29.01.2019 määrusega kinnistu hindamist läbiviivaks eksperdiks riiklikult tunnustatud eksperdi YY (ekspert) ning kohustas võlgnikku tasuma eksperdi hindamiskulude katteks 545 eurot.
3.Ekspert esitas 20.05.2019 eksperthinnangu nr 0183-19, mille kohaselt on kinnistu turuväärtus 125 000 eurot.
4.Harju Maakohus määras 21.05.2019 määrusega eksperditasu suuruseks 545 eurot ning maksis selle eksperdile välja. Samal kuupäeval tegi Harju Maakohus teise määruse, millega lõpetas asja menetluse.
5.Võlgnik esitas 25.06.2019 Harju Maakohtu 21.05.2019 menetluse lõpetamise määruse peale määruskaebuse. Harju Maakohus rahuldas 09.08.2019 määrusega määruskaebuse, tühistas Harju Maakohtu 21.05.2019 määruse, otsustas jätkata asja menetlust ja andis menetlusosalistele võimaluse esitada oma arvamused ja taotlused ekspertiisi osas.
6.Võlgnik esitas 29.08.2019 taotluse kordusekspertiisi läbiviimiseks. Ekspert on lähtunud ebaõigest hoone üldpinnast (136,40 m2). Ekspert viibis hinnataval objektil ca 10 minutit ja ei esitanud täpsustavaid küsimusi. Lähtuvalt Saku Vallavalitsuse 16.05.2006 ehitusloast ehitise laiendamiseks rajati olemasolevale ehitisele üldpinnaga 128,30 m2 juurdeehitus üldpinnaga 80,50 m2, seega koos juurdeehitusega on kinnistul asuva hoone üldpind 208 m2. Ekspert ei ole piisavalt selgitanud, millise metoodika alusel ning millistele tõenditele ja asjaoludele tuginedes on hindamistulemus saadud. Hoone seisukorda ja koosseisu on hinnatud pealiskaudselt.
7.Kohtutäitur palus 05.09.2019 seisukohas jätta võlgniku taotlus kordusekspertiisi läbiviimiseks rahuldamata ja lõpetada asja menetlus. Ekspert hindas kinnistut õigesti. Kordusekspertiisi läbiviimine ei ole põhjendatud, kuna see annaks sama tulemuse. Võlgnik ei ole tõendanud, et hoone tegelik üldpind on vähemalt 208 m2. Hindamise aluseks on võetud ehitisregistri andmed, mille kohaselt on hoone suletud netopindala 80,5 m2. Peale laiendustöid ei ole hoonele kasutusluba väljastatud. Eksperdi ülesanne ei ole hinnatava vara ülemõõtmine. Kinnistu omanikul on kohustus juurdeehitus inventariseerida ja see ehitisregistris seadustada. Ekspert saab tugineda usaldusväärsetele ja tõendatud andmetele. Eksperthinnangut saab võlgniku soovi korral täiendada tema väidetega, kuid neil on vaid informatiivne tähendus. Hoone võimalik suurem üldpind ei mõjuta kinnistu hinda niivõrd palju, kui võlgnik väidab. Kasutusloata juurdeehitus vähendab kinnistu väärtust ja likviidsust tagatisena.
8.Ekspert selgitas 28.01.2020 ärakuulamisel, et ehitisregistris ehitusloa andmeid ei ole ja põhjus võib olla selles, et kasutusluba ei ole väljastatud. Eksperdi hinnangul ei ole vaja teostada uut ekspertiisi, kuna pärast kohalikult omavalitsuselt andmete täpsustamist saab ekspertiisi täiendada.
9.Ekspert esitas 27.02.2020 täiendatud eksperthinnangu nr 0183-19, milles on arvestatud kasutusloa puudumise mõju kinnistu turuväärtusele ning mille kohaselt on kinnistu turuväärtus 118 000 eurot.
2(6)
2-19-391
10.Võlgniku 30.03.2020 seisukoha kohaselt on ekspert nii 08.11.2019 kui ka 27.02.2020 eksperthinnangutes märkinud turuväärtuse kuupäevaks 15.05.2019, kuid esimeses on turuväärtuseks saadud 125 000 eurot ja teises 118 000 eurot. 27.02.2020 eksperthinnangust ei selgu, kas tegu on uue hindamise või parandusega. Ekspert on eiranud võlgniku esitatud 16.05.2006 ehitusluba ja selle alusel ehitatud hoone uut osa pindalaga 80,5 m2. Võlgnik esitas eksperdile küsimused.
11.Ekspert esitas 08.04.2020 eksperthinnangu nr 0183-19, millele on lisatud 16.05.2006 ehitusluba. Ekspert vastas vastuseks võlgniku küsimustele, et kontrollis hoone pinnaandmed projekti põhjal üle ja arvestas turuväärtuse hindamisel sellega, et hoone laiendusel puudub kasutusluba. Kui võlgnikul on kahtlusi projekti õigsuses, võib ta tellida projektile ekspertiisi ja hoonele uued mõõdistused. Saku Vallavalitsuse vanemtehniku OO sõnul on 15.06.2006 ehitusloas märgitud eluruumide arv vaid täpsustav näitaja, ehitise olulised tehnilised andmed on ehitusregistrisse kantud ehitusloal õiged ja vastavad ehitusprojektile. Ehitusloa alusdokument on ehitusprojekt, millest nähtub üheselt, et tubade arv on 7 ja kõigi ruumide kasulik pind on kokku 136,40 m2. Eluruumide pind 208,80 m2 on ilmselt tehniline viga. Hoone uus ülevaatus ei anna juurde lisaväärtust. Hoone laiendusel puudub kasutusluba.
12.Võlgniku 15.04.2020 seisukoha kohaselt on ekspert vastanud võlgniku küsimustele osaliselt ja esitanud ebaselgeid vastuseid. Ekspert ei vastanud, kas hilisemad eksperthinnangud on eelmise hindamisakti parandused või on tegemist uute hindamisaktidega. Kui tegemist on parandustega, siis ei saa aru, milliseid parandusi on tehtud. On arusaamatu, kuidas ekspert on algses hindamisaktis väitnud, et hoonel on kasutusluba, kuid hiljem leidnud, et hoone laiendusel puudub kasutusluba. Võlgnik on teinud eksperdile korduvalt ettepaneku kontrollida hoone üldpind kohapeal üle ning tõi ärakuulamisel välja hoones olevate ruumide hulga ja üldpinna. Ekspert moonutab 16.05.2006 ehitusloa andmeid. Ekspert ei ole võlgniku poolt 09.10.2019 esitatud ehitusluba jätkuvalt eksperthinnangule lisanud. Ekspert ei saa Saku Vallavalitsuse vanemtehniku OO sõnadele tuginedes leida, et ehitusluba on vigane ja hoone üldpind ei ole 208,80 m2. Leides, et ehitusluba on vigane, tulnuks tuvastada tegelik olukord. Ehitise laiendus on ehitatud ehitusloa alusel ning asjaolu, et sellele ei ole taotletud kasutusluba, ei muuda ehitist ebaseaduslikuks. Eksperdil on kinnistu hindamisel kohustus tuvastada kinnistu koosseis, sh kõik kinnistul asuvad hooned, nende olukord ja tegelik üldpind. Võlgnik teeb eksperdile ettepaneku mõõta hoone üldpind tunnistajate juuresolekul üle.
13.Harju Maakohus lõpetas 15.06.2020 määrusega menetluse, määrates, et ekspertiisitulemused on 20.05.2019 eksperthinnangus nr 0183-19. Maakohus jättis rahuldamata võlgniku taotlused kordusekspertiisi määramiseks ja eksperdi poolt tunnistajate juuresolekul hoone üldpinna mõõtmiseks ning jättis menetluskulud võlgniku kanda. Kuivõrd kohtu määratud ekspert on viinud läbi kinnistu hindamise ja esitanud kohtule kolm eksperthinnangut, on kohtule esitatud nõue täidetud ja menetlus tuleb lõpetada. Võlgniku arvamus, et ekspertiis on vastuoluline ja arusaamatu, on alusetu, kuna võlgniku seisukohtadest ei nähtu, kuidas ehitusloas märgitud eluruumide pind mõjutab ekspertiisi tulemust ja kinnistu turuväärtust. Ekspert on 08.04.2020 eksperthinnangus välja toonud, milliste meetoditega kinnistu turuväärtus kindlaks tehti ning kust on saadud andmed vara koosseisu kohta. Eksperthinnangust nähtub selgelt, et hoone laiendusele ei ole kasutusluba antud. Kasutusluba ei olnud vaja hoone püstitamisel, mis toimus 1958. aastal, kuid ei ole öeldud, et seda ei pea olema hoone laiendusel. Eksperthinnangule on lisatud ka ehitisregistri väljavõte, millest ei nähtu, et eluruumide pind oleks 208,80 m2 nagu on märgitud ehitusloas. Ehitusluba küll võimaldas laienduste tegemist, kuid see ei tähenda, et laiendustega ehitis oleks kantud
3(6)
2-19-391 registrisse ja oleks saanud kasutusloa. Ka eksperthinnangule lisatud ehitusprojektist ei nähtu, et eluruumide pind saaks olema 208,80 m2. Puuduvad alused eksperdi pädevuses kahtlemiseks ja uue ekspertiisi tegemiseks. Asjaolu, et võlgnik ei nõustu ekspertiisi tulemustega ja sellega, et ekspert ei määranud ruumide pindala ehitusloa andmete alusel, ei anna uue ekspertiisi tegemiseks alust. TMS § 74 lg 8 eesmärk ei ole eksperdi määramine kinnistu ja sellel asuvate ehitiste mõõtmiseks, mistõttu tuleb jätta taotlus eksperdi poolt tunnistajate juuresolekul hoone mõõtmiseks rahuldamata. Vara tegelik müügihind kujuneb enampakkumisel. Kohtutäituril tuleb enampakkumisel lähtuda 20.05.2019 aktis nr 0183-19 märgitud turuväärtusest, mis on võlgnikule soodsam. TsMS § 172 lg 1 alusel jäävad menetluskulud võlgniku kanda, kuna lahend on tehtud võlgniku kasuks.
14.Võlgnik esitas maakohtu määruse peale 30.06.2020 määruskaebuse. Harju Maakohus ei pidanud 27.08.2020 põhjendatuks määruskaebust rahuldada ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
15.Võlgnik taotleb määruskaebuses maakohtu määruse tühistamist ja asja saatmist maakohtule uueks lahendamiseks. Menetluskulud palub võlgnik jätta kohtutäituri kanda. Tallinna Ringkonnakohus on 27.04.2016 määruses tsiviilasjas nr 2-15-18474 selgitanud, et kohtutäituri avalduse alusel eksperdi määramiseks algatatud menetluses kohalduvad ka eksperdiarvamust kui tõendit reguleerivad TsMS §-d 293-305. Maakohus on ekslikult märkinud, et võlgniku seisukohtadest ei nähtu, kuidas ehitusloas märgitud eluruumide pind mõjutab ekspertiisi tulemust ja asja turuväärtust. Võlgnik on tuginenud korduvalt ehitusloale, mille järgi on hoone üldpind 208 m2. Maakohtu arvamus, mille kohaselt hoone turuväärtust ei mõjuta see, kas hoone üldpind on 208 m2 või 136,40 m2, jääb arusaamatuks. Ekspert on hoone turuväärtuse määranud ruutmeetri hinnast lähtuvalt. Hoone tegelik üldpind on jätkuvalt ebaselge ning see mõjutab olulisel määral kinnistu turuväärtust. Ekspert peab ekspertiisi tehes välja selgitama ehitise tegeliku koosseisu, sh üldpinna. Kasutusloata hoone või selle laiendus ei ole ebaseaduslik, kui selle ehitamiseks oli ehitusluba. Võlgnik teeb veelkord ettepaneku mõõta hoone üldpind tunnistajate juuresolekul üle ja asja vaidlus lõpetada.
16.Kohtutäitur taotleb vastuses määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulude võlgniku kanda jätmist, jäädes oma varasemate seisukohtade juurde. Ekspert on kinnistut õigesti hinnanud. Võlgniku väide, et hoone tegelik üldpind on 208 m2, on tõendamata. Ekspert selgitas, et võttis hindamise aluseks ehitisregistri andmed ja võlgnik ei esitanud eksperdile dokumente, mis kinnitaksid hoone üldpinna teistsugust suurust. Ehitusluba hoone laiendamiseks ei anna alust arvata, et laiendus on olemas, vastab nõuetele ja on kasutuskõlblik. Ekspert ei saa ekspertiisi läbi viies tugineda ehitusloa andmetele. Selleks, et ekspert saaks arvestada sellega, et hoone üldpind on laienduse võrra suurem, peaks laiendus olema mitte ainult püstitatud, vaid ka seadustatud. Kordusekspertiisi läbiviimiseks puudub vajadus, kuna selle tulemus oleks sama.
17.Sissenõudja taotleb vastuses määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulude võlgniku kanda jätmist.
4(6)
2-19-391
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
18.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses esitatud väited ei anna selle tühistamiseks alust. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata.
19.Määruskaebusest nähtub, et võlgnik ei ole nõus eksperthinnangutes märgitud kinnistul asuva hoone suletud netopinna suurusega, mis mõjutab tema hinnangul oluliselt kinnistu turuväärtust. Võlgnik on seisukohal, et hoone üldpind on selle laiendamiseks antud 16.05.2006 ehitusloa nr 4399 (tl-d 84-85) ruumide spetsifikatsioonist lähtuvalt 208,80 m2. Ekspert on seevastu seisukohal, et kinnistu väärtuse hindamisel tuleb lähtuda 16.05.2006 ehitusloal märgitud ehitise üldistest olulistest tehnilistest andmetest, mis vastavad ehitusprojektile ja on kantud ehitisregistrisse ning mille kohaselt on ehitise suletud netopind 136,40 m2. Samuti tuleb eksperdi arvates kinnistu väärtuse hindamisel arvestada sellega, et 16.05.2006 ehitusloa alusel teostatud juurdeehitusele ei ole kasutusluba antud.
20.Ringkonnakohus on seisukohal, et ekspert on kinnistu ja sellel paikneva hoone väärtuse hindamisel lähtunud õigesti 16.05.2006 ehitusloal märgitud ehitise üldiste oluliste tehniliste andmete all olevast suletud netopinnast, st 136,40 ruutmeetrist. Esiteks on tegu ehitisregistris märgitud suurusega (vt 20.05.2019, 27.02.2020 ja 08.04.2020 eksperthinnangute lisa 3, tl-d 45, 120 ja 173 pöördel). Teiseks nähtub ehitusloa aluseks olevast OÜ Arhitektuuribüroo STUDIO3 eramu juurdeehitusprojektist üheselt, et koos projekteeritud juureehitusega saab elamu netopinnaks olema 136,40 m2 (tl-d 116-145). Kolmandaks on ekspert 08.04.2020 e-kirjas ja sama kuupäeva eksperthinnangus selgitanud, et Saku Vallavalitsuse vanemtehniku OO sõnul on ruumide spetsifikatsioonide all tekkinud tõenäoliselt tehniline viga ja tegu on vaid täpsustava näitajaga, seejuures on ehitise olulised tehnilised andmed õiged ja vastavad ehitusprojektile (tld 160 ja 175). Lisaks on võlgnik 14.06.2018 kaebuses, milles ta vaidlustas kohtutäituri määratud kinnistu hinda ja mille alusel kohtutäitur avaldusega eksperdi määramiseks kinnistu uue hindamise korraldamiseks kohtu poole pöördus, toonud ka ise välja, et hoone üldpind on 140 m2 (tl 10 pöördel). Maakohus andis võlgnikule 26.09.2019 e-kirjas (tl 80) võimaluse esitada täiendavad tõendid, mis lubavad järeldada, et kinnistul asuva hoone juurdeehitusest tulenevalt on hoone üldpind vähemalt 208 m2. Võlgnik ei esitanud täiendavaid tõendeid. Peale selle, et 16.05.2006 ehitusloas on ehitise ruumide spetsifikatsiooni all märgitud eluruumide pinnaks kokku 208,80 m2, ei viita seega ükski asjas esitatud tõend sellele, et tegu oleks hoone tegeliku üldpinnaga. Võlgnik on väljendanud mitmel korral seisukohta, et 16.05.2006 ehitusloa alusel rajati hoone juurdeehitus üldpinnaga 80,50 m2 ja enne juurdeehituse rajamist oli hoone üldpind 128,30 m2 (vt nt 08.10.2019 taotlus, tl 82 pöördel; 30.03.2020 seisukoht, tl 157 pöördel). Võlgniku vastav seisukoht on otseses vastuolus OÜ Arhitektuuribüroo
STUDIO-3
eramu juurdeehitusprojektiga, mis on 16.05.2006 ehitusloa aluseks. Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile vastavat ehitist.
21.Eelnevast lähtuvalt puudus eksperdil alus lähtuda kinnistul asuva hoone väärtuse hindamisel 208,80 m2 suurusest üldpinnast. Kohtutäitur on juhtinud õigesti tähelepanu sellele, et TMS § 74 lg 8 alusel esitatud avalduse menetlemisel määratud ekspert ei teosta kinnistu ja sellel asuvate hoonete mõõdistusi. Ekspert on 14.05.2020 e-kirjas ka selgitanud, et tal puudub litsents hoonete mõõdistamiseks (tl 192). Vaidlust ei ole seega võimalik lahendada sellega, et ekspert mõõdab hoone üldpinna tunnistajate juuresolekul üle nagu võlgnik on 25.09.2020 seisukohas välja pakkunud. Kui võlgnik leiab, et talle kuuluval kinnistul asuva hoone üldpind 5(6)
2-19-391 on tegelikult suurem, tuleb tal endal lasta see inventariseerida. Maakohus on niigi määranud, et kohtutäituril tuleb lähtuda 20.05.2019 ekspertiisiaktist nr 0183-19, mis on võlgnikule soodsam, kuna selles ei ole kinnistu väärtuse hindamisel arvestatud asjaoluga, et hoone juurdeehitusel puudub kasutusluba.
22.Ringkonnakohus nõustub võlgnikuga selles, et kohtutäituri avalduse alusel eksperdi määramiseks algatatud menetluses kohalduvad ka eksperdiarvamust kui tõendit tsiviilkohtumenetluses reguleerivad TsMS §-d 293-305. Samas ei ole võlgnik määruskaebuses esile toonud, milles seisneb viidatud sätete rikkumine. Maakohus määras eksperdi, kes viis läbi kinnistu hindamise ja esitas eksperthinnangud. Olles küsinud kõigi osapoolte seisukohta eksperthinnangutele ja taganud ekspertiisiga seonduvate küsimuste, vastuväidete ja taotluste lahendamise, lõpetas maakohus TsMS § 428 lg 2 alusel menetluse põhjendatult selle eesmärgi täitmise tõttu. Asjaolu, et võlgnik eksperdi järeldustega ei nõustu, ei anna alust vaidlustatud määruse tühistamiseks ja asja maakohtule menetluse jätkamiseks tagasi saatmiseks.
23.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel võlgniku kanda. Kuivõrd ülejäänud menetlusosalised kohtu määratud tähtajaks avaldusi menetluskulude suuruse kindlaksmääramiseks ei esitanud ja toimiku materjalidest menetluskulude kandmine ei nähtu, siis hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
(allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.