N K hagi D Ki vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ja varalise kahju hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
7352 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: N K (isikukood: xxxx; elukoht: xxxx; e-post: xxxx) Hageja lepinguline esindaja: Vladimir Makarov (isikukood: xxxx; Natus Vincere õigusbüroo jurist; tel: 58 168 621; e-post: [email protected]) Kostja: D K (isikukood xxxx; elukoht: xxxx) Kostja lepinguline esindaja: Marina Simhes-Kazakova (isikukood: xxxx; OÜ Simhes Consult jurist; tel 51977453; e-post: [email protected])
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Tuvastada D Ki kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxxx neljandasse jakku 12.11.2007.a sissekantud AS Xxxx (endine ärinimi AS Xxxx) kasuks seatud hüpoteegi summas 132 936,23 eurot kustutamiseks ning asendada D K’i tahteavaldus kohtuotsusega.
3.Jätta rahuldamata N K hagi D Ki vastu varalise kahju hüvitamise nõudes. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.
2-20-1990 Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ALUS JA NÕUDED
1.Hagist nähtub, et 27.06.2019.a Tallinna Ringkonnakohtu otsusega nr 2-16-18632 tühistati Harju Maakohtu 23.03.2018 otsus ning kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: a. Jätta kinnistu nimega A/Ü „O“ krunt nr xxxx, registriosa nr xxxx, asukohaga xxxx D Ki ainuomandisse. b. Kohustada N Kt andma nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks (kinnistusraamatu II jaos kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks) kinnistu registriosas nr xxxx, asukohaga xxxx selliselt, et kinnistu ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse D K. c. Jätta korteriomand, registriosa nr xxxx, asukohaga xxxx N K ainuomandisse. d. Kohustada D Kit andma nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks (kinnistusraamatu II jaos kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks) kinnistu registriosas nr xxxx, asukohaga xxxx selliselt, et kinnistu ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse N K. e. D Ki ja N K ning Xxxx AS vahel 24.10.2007 sõlmitud laenulepingust nr xxxx ja 15.02.2013 sõlmitud laenulepingu nr xxxx Lisast tulenev laenukohustus 88 108,36 eurot (seisuga 17.12.2012) jätta laenusaajate omavahelistes suhetes D Ki kanda. f. D Ki ja N K ning Xxxx AS vahel 07.11.2007 sõlmitud laenulepingust nr xxxx tulenev laenukohustus 26 479,18 eurot (seisuga 17.12.2012) jätta laenusaajate omavahelistes suhetes N K kanda. g. D Ki ja N K ning AS Xxxx vahel 04.12.2003 sõlmitud laenulepingust xxxx tulenev laenukohustus 12 089,36 eurot (seisuga 17.12.2012) jätta laenusaajate omavahelistes suhetes D Ki kanda. h. Välja mõista N Klt D Ki kasuks hüvitis summas 52 518,18 eurot.
2.Tsiviilasjas nr 2-16-18632 tehtud kohtulahendi kohaselt kohaselt tasus 27.07.2019.a N K D K’ile väljamõistetud hüvitise osaliselt summas 20 000 eurot. Ülejäänud summa 32 518,18 eurot N K soovis tasuda kinnistu aadressil xxxx realiseerimisel. Vastaspool oli teadlik, et N K soovib kinnistu aadressil xxxx müüki panna. Tehingu läbiviimiseks oli vaja saada D K’i nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks (kinnistusraamatu II jaos kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks) kinnistu registriosas nr xxxx, asukohaga xxxx selliselt, et kinnistu ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse N K. Tehingu toimumise ajaks määrati 31.10.2019.a kell 10:00, notar R E. Antud tehingusse kutsuti D K, sest ühishüpoteegi kustutamiseks või korteriomandi ühishüpoteegi alt vabastamiseks oli vajalik kaaskoormatud kinnistu omaniku nõusolekut. D K määratud tehingule ei ilmunud, kuid palus tehingu edasilükkamist 11.11.2019.a.
3.Korteri asukohaga xxxx müügihind oli 107 000 eurot. Müügihinnast 3852 eurot on kantud broneerimistasuna O OÜ kontole, mis pärast tehingu teostamist jääb maakleri vahendustasuna O OÜ-le.
2-20-1990
4.Tehingu aeg 11.11.2019.a kell 13:00 tühistati D Ki poolse tehingu tingimustega mittenõustumise tõttu. Enda mittenõustamist põhjendas D K sellega, et 2-3 kuu jooksul saab ta isa surmatunnistuse ning realiseerib pärandvara ja alles siis saab ta korteri asukohaga xxxx koormatud hüpoteegi alt vabastada.
5.Kuna müügitehing tühistati korduvalt müüjast tulenevatel põhjustel, ostja loobus korteri ostutehingust ning palus tagastada tema poolt O OÜ-le tasutud broneerimistasu summas 3852 eurot.
6.25.11.2019.a esitas O OÜ N K’le vahendustasu arve nr 19099 kogusummas 3852 eurot seoses korteri asukohaga xxxx müügi ettevalmistusega. 29.11.2019.a on N K tasunud vahendustasu O OÜ-le sularahas.
7.Lähtudes eeltoodust, oma käitumisega on D K tekitanud N K’le otsese varalise kahju summas 3852 eurot.
8.07.11.2019.a esitas D K Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr xxxx, asukohaga xxxx kohta 07.11.2019 kinnistamisavalduse, milles ta palub muuta kinnistusregistriosa nr xxxx 2. jakku tehtud kannet järgmiselt: kustutada omanikukanne D Ki kohta ning kanda kinnistu ainuomanikuna N K; Palun, Tallinna Ringkonnakohtu 27.06.2019.a. otsuse ts.asjas 2-16-18632 resolutsiooni p. 4.5, 4.6. kohaselt, kustutada omanikukande D Ki kohta ning kanda kinnistu ainuomanikuna N K (isikukood xxxx). Otsuse p. 25 kohaselt kinnistu väärtuseks on 81 000 eurot.
9.09.12.2019.a toimus omanikuvahetus kinnistusraamatus ja N K sai korteri asukohaga xxxx omanikuks ning samal ajal D K sai kinnistu asukohaga xxxx omanikuks.
10.20.12.2019.a pöördus N K hüpoteegipidaja AS Xxxx poole sooviavaldusega müüa laenulepingute xxxx ja xxxx tagatis, s.o. korter asukohaga xxxx ning lõpetada müügihinna arvelt mõlemad laenulepingud. Vastuseks sooviavaldusele pank teatas, et korter ja laenu teine tagatis (kinnistu xxxx) koormatud ühishüpoteegiga ja seetõttu on vajalik kaaskoormatud kinnistu omaniku osalemine tehingus.
11.Hüpoteegipidaja algatusel ja N K nõusolekul määratud uus tehingu aeg, s.o 06.01.2020.a, seoses korteri müümisega ja hüpoteegi kustutamisega. Nimetatud tehingule oli kutsutud ka D K, kes on sama ühishüpoteegiga kaaskoormatud kinnistu xxxx omanik. D K oma nõusolekut tehingus osalemiseks ei andnud, mistõttu 06.01.2020.a tehing jäi ära. Seetõttu, et kaaskoormatud kinnistu omanik D K keeldub tehingus osalemast ja vajaliku kinnisasja omaniku nõusoleku andmist, millega takistab N Kle tema vara (korteriomandi asukohaga xxxx) käsutamist (s.t asja võõrandamine), soovib N K pöörduda kohtu poole avaldusega tuvastada D Ki kohustus anda nõusolek kustutada 07.11.2007.a kohtumääruse alusel Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxxx neljandasse jakku 12.11.2007.a sissekantud AS Xxxx (endine ärinimi AS Xxxx) kasuks seatud ühishüpoteek ning asendada D K’i tahteavaldus kohtuotsusega.
12.Hageja palub: tuvastada D Ki kohustus anda nõusolek kustutada 07.11.2007.a kohtumääruse alusel Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxxx neljandasse jakku 12.11.2007.a sissekantud AS Xxxx (endine ärinimi AS Xxxx) kasuks seatud hüpoteek 132 936,23 eurot ning asendada D K’i tahteavaldus
2-20-1990 kohtuotsusega; mõista kostjalt D K hageja N K kasuks välja kinnisvaratehingu ärajätmise tõttu tekitatud kahju summas 3852 eurot.
13.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Väär on kostja järeldus, et kohtuotsusega nr 2-16-18632 oli lubatud muuta omanikukannet ilma teise poolte poolt vastastavasisulise avalduse tegemist. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 55 lg 3 kohaselt tuleb kinnistute jagamisel kinnistusosakonnale esitada AÕS §-s 356 sätestatud kokkulepe. KRS § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks üldjuhul vaja selle isiku (puudutatud isik) nõusolekut, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. Harju Maakohtu 23.03.2018 otsuse kehtiva resolutsiooni punktide 2 ja 3 sõnastuse kohaselt, kohus kohustab andma nõusolekut aga ei asenda nõusoleku andmist kohtuotsusega. See tähendab, et kostja pidi kinnitama ehk andma nõusoleku kinnistusraamatu kande tegemiseks Kinnistusraamatu pidajale. Sama kinnituse võis kostja anda, kui ta oleks osalenud 31.10.2019.a kell 10:00 notari R E määratud tehingus, kuid kostja alusetult keeldus tehingus osalemisest ning esitas 07.11.2019.a avalduse Kinnistusportaali kaudu hagejat korteriainuomanikuna Kinnistusraamatusse kandmiseks.
14.Ühishüpoteek on seatud nii korterile, registriosa nr xxxx, asukohaga xxxx, mille omanikuna on hageja kui kinnisasjale nimega A/Ü „O“ krunt nr xxxx, registriosa nr xxxx, asukohaga xxxx, mille omanikuna on kostja. Ühishüpoteegiga tagatud kohustused tulenevad D Ki ja N K ning Xxxx AS vahel 24.10.2007 sõlmitud laenulepingust nr xxxx ja 15.02.2013 sõlmitud laenulepingu nr xxxx Lisast tulenev laenukohustus 88 108,36 eurot (seisuga 17.12.2012). Nimetatud laenulepingulised kohustused on Harju Maakohtu otsusega 2-16-18632 jäetud kostja D Ki kanda.
15.Ühishüpoteegi korral tuleb lähtuda põhimõttest, kuid erisusega, et ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud või vähemalt müüdud on üks kinnisasjadest, eeldusega, et selle müügist saadud rahast jätkub kogu ühishüpoteegiga seatud kohustuste katteks. 11.11.2019.a kell 13:00 määratud notariaalse tehingu seisuga korteri asukohaga xxxx müügihinnaks on 107 000 eurot. Juba nimetatud tehingust saadud rahasummast õnnestuks hüpoteegipidaja nõue täielikult rahuldada (ühishüpoteegi kustutamiseks 81 733,68 eurot). AÕS § 330 esimeses lauses on sätestatud, et hüpoteegi lõpetamiseks on vajalik kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek.
16.Hageja kohustused kostja ees, mis tulenevad Tallinna Ringkonnakohtu 27.06.2019 kohtuotsusest nr 2-16-18632, on täidetud.
KOSTJA VASTUVÄITED
17.Kostja märgib, et ei tunnista hagi ning palub jätta see rahuldamata. 01.11.2019.a. kirjas seletas hageja esindaja, et kostja juuresolek notariaalsel tehingul on nõutav üksnes kohtuotsuse alusel kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks. Kuna poolte vara jagamise kohtuotsus tegelikult lubas muuta omanikukande ilma poolte poolt vastavasisulise avalduse tegemist, esitas kostja 07.11.2019.a. avalduse kinnistusportaali kaudu hageja korteri ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Kostja avalduse rahuldamise tulemusel kanti hageja kinnisturaamatusse korteriomandi ainuomanikuna. Mainitud asjaolud toob hageja esile ka hagiavalduses nõusoleku andmise nõude faktilise alusena.
18.Õiguslikult põhjendab hageja tahteavalduse tegemise nõuet AÕS § 330-ga, mille kohaselt hüpoteegi lõpetamiseks on vajalik kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek.
2-20-1990 Kuna kostja aga pole korteriomandi omanikuks, ei saa temalt nõuda nõusoleku andmist hüpoteegi lõpetamiseks hagis toodud alusel.
19.Samal põhjusel pole vajalik ega ei oma ka õiguslikult tähtsust kostja nõusolek korteriomandi võõrandamiseks. Sel moel pole kohaldatav tahetehevalduse tegemise nõudele ka teine, AÕS § 68 lg-te 1 ja 2 sätestatud norm, millele tugineb hageja. Kostja ei ole korteri omanik, kinnistusraamat ei sisalda ühtegi, kostja kasuks tehtud kannet, mis piiraks hageja õigust omandi käsutada. Seega ei takista ja kostja ei saagi takistada hagejat korteriomandit müüja. Viide AÕS § 63 lg 1 p 1 sättele nõusoleku andmise nõude alusena on jäänud kostjale arusaamatuks.
20.Seega on ekslik hageja arvamus ning väide, et kostja justkui takistab teda korteriomandit käsutada. Kuna sellel väitel põhineb aga tahteavalduse tegemise nõue, siis on nõue alusetu.
21.Haginõude formuleeringust tulenevalt, nõuab hageja kostjalt siiski nõusoleku andmist mitte omaniku kande muutmiseks, vaid hüpoteegi kande kustutamiseks. Miks kostja aga peaks sellise nõusoleku andma, pole hagis seletanud ei faktiliselt ega ka õiguslikult.
22.Käesolevas menetlusdokumendis märgib aga lühidalt, et nõue on vastuolus vara jagamise kohtuotsusega, millega hüpoteegiga tagatud laenukohustus oli jäetud kostja kanda. Sisuliselt on hageja eesmärgiks täita laenukohustus kostja eest, saades sel moel õigust nõuda kostjalt laenukohustuse kohest täitmist regressikorras. Ja sellega vältida kohtuotsusega sätestatud kohustuse täitmist, kostjale hüvitise täitmisel. Ehk jagada poolte vara erinevalt jõustunud kohtuotsustega sätestatud viisist. Kostja toodud seisukoht tõendatakse hageja esindaja täiendavate, 02.01.20.a. seletustega tehingu, milliseks kostja nõusolekut nõutakse, tegelikku sisu. Kostja käsitluse õigsus tõendatakse ka sellega, et, notarilt saadud teabe kohaselt, korteri müügist saadav rahasumma pole piisav sundtäitmisel asuva hüvitise nõude täitmiseks.
23.Ka on alusetu kahjunõue. Esiteks on tõendamata kahju olemasolu. Kahju fakti tõendab hageja temale maakleri firma poolt justkui esitatud vahendustasu arvega ning arve maksmist just kui tõendavata kassa sissetuleku orderiga. Kostja seisukohast on tegemist mittenõuetekohaste tõenditega, milliste alusel ei saa tuvastada ei arve esitamist, ega ka selle tasumist. Muuhulgas on kõik dokumendid isegi allkirjastamata. Teiseks, arve pole kohustuse tekkimise iseseisvaks aluseks. Dokumenti, millega selline kohustus oleks sätestatud, menetlusse esitatud ei ole. Kolmandaks, hageja on ise süüdi väidetava kahju tekitamises, kuna kostja algusest peale seletas, et enne tehingu, millise sõlmimisel nõutakse tema nõusolekut, sisuga ja tingimustega tutvumist, ei saa otsustada, kas ta annab nõusoleku selle tegemiseks või mitte. Nõusoleku omanikukande muutmiseks, mida nõudis temalt hageja algusest peale, andis ta iseseivalt avalduse esitamisega kinnistusraamatusse ning tasudes hageja eest kande muutmiseks vajaliku riigilõivu.
24.Kooskõlastamata kostjaga ning jätkuvalt mitteteavitades temale tehingu sisu ega ka tingimusi, jätkas hageja uute ja uute kuupäevade määramist tehingu sõlmimiseks. Seega kostja keeldumine tehingule ilmuda on täiesti õiguspärane. Hagejal tuleks lahendada kõik lahkarvamused kostjaga enne aja broneerimist tehingu sõlmimiseks ja mitte eksitada maaklerit ega ka tulevast ostjat takistuste puudumisest tehingu sõlmimiseks, saades siinjuures ise ostjalt ettemaksu. Sellele vajadusele juhtis tähelepanu hagejale ka notar. Hoolimata sellest, hageja mitte ainult jättis teavitamata kostjat oma tegelikust eesmärgist
2-20-1990 (tasaarvestada laenulepingu ennetähtaegsest täitmisest tekitava regressinõude kostja hüvitise nõudega), vaid eelistas selle asemel vahetada notarit. Sellest tulenevalt ei asu hagejale väidetavalt tekitatud kahju ka põhjuslikus seoses kostja õiguspäraste tegudega. Seega seadusega sätestatud eeldused kahjunõude rahuldamiseks ka puuduvad.
25.Kostja põhiline seisukoht on see, et mitte olles hageja korteri omanikuks ega ka hüpoteegipidajaks, mille kustutamiseks nõusoleku andmist nõuab tema käest hageja, ei saa tema ka takistada korteri müüki. See tõttu on väär hageja väide, et kostja rikub tema omandiõigust. Iseenesest hüpoteek ei takista korteri müüki.
26.Kostja arusaam on, et tegelikult temalt nõutakse nõusoleku andmist hüpoteegi kustutamiseks seoses hageja kavatsusega täita ennetähtaegselt kostja laenukohustus (kostja on jäänud kohtuotsusega vastutavaks selle kohustuse eest omavahelistes suhetes hagejaga). Ehk hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmine on võrdne nõusoleku andmisega hageja poolt laenu ennetähtaegseks tagastamiseks. Kuna sellest tekkib hagejal kohe tagasinõue kostja vastu mitmekümne tuhande euro suuruses, mille täitmist soovib ta viivitamatult, tulenevalt mittenõusolekust kompromissiettepanekuga, lükata tagasinõude täitmise tähtaega edasi, ei nõustu kostja jällegi põhjendatult kohustuse ennetähtaegse täitmisega.
27.Sisuliselt, arvestades seda, et vastutavaks laenukohustuse täitmise eest oli määratud kohtuotsusega kostja, üritab hageja selle kohustuse täita kostja eest kolmandana isikuna. Hagejal puudub õigus laenu ennetähtaegseks tasumiseks ilma kostja nõusolekuta. VÕS § 78 lg 2 sätestatud alused, millistel võiks hageja sellise nõusoleku kostjalt nõuda aga puuduvad. Hageja ei saa nõuda kostjalt laenukohustuse ennetähtaegset täitmist ega täita kohustust kostja eest.
28.Väär on ka hageja poolne vara jagamise kohtuotsuse käsitlus, mille kohaselt pole olnud kostja nõusolek korteri omanikukande muutmiseks asendatud kohtuotsusega. Tegemist on nimelt TSÜS-i § 68 lg 5-ga ettenähtud, kostja tahteavaldust asendatava kohtuotsusega, mida kinnitatakse ka kinnistusraamatu pidaja omanikukannete muutmisega nii korteri, kui ka kinnistu suhtes kostja ühepoolse elektroonilise avalduse alusel. Ehk kostja notariaalne nõusolek hageja omandi üleandmiseks nõutav ei olnud, vastavalt oli põhjendamatu ka hageja poolt kostjale esitatud nõue notari juurde ilmuda omandiõiguse üleandmiseks. Ehk keeldus kostja notari juurde ilmumisest kõne all oleva tahteavalduse tegemiseks täiesti põhjendatult, mis tõttu ei saa ka vastutada selle eest, et tehing ei toimunud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
29.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
30.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: • korteriomand asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx) on hageja ainuomandis;
2-20-1990 • kinnistu nimega A/Ü „O“ krunt nr xxxx, asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx) on kostja ainuomandis; • eelnimetatud kinnisasjadele on seatud ühishüpoteek summas 2 080 000 krooni (132 936,23 eurot) Xxxx AS kasuks, mis tagab hageja, kostja ning Xxxx AS vahel 24.10.2007 sõlmitud laenulepingust nr xxxx ja 15.02.2013 sõlmitud laenulepingu nr xxxx Lisast tulenevat laenukohustust; • eelnimetatud laenulepingutest tulenevad kohustused on poolte sisesuhtes jäetud kostja kanda kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-16-18632; • hageja soovib talle kuuluva korteriomandi asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx) võõrandada ühishüpoteegivabalt; • hüpoteegipidaja Xxxx AS on ühishüpoteegi lõpetamisega nõus; • kostja ei ole andnud nõusolekut ühishüpoteegi kustutamiseks.
31.Hageja palub: (i) tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxxx neljandasse jakku 12.11.2007.a sissekantud AS Xxxx (endine ärinimi AS Xxxx) kasuks seatud hüpoteek 132 936,23 eurot ning asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega; (ii) mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 3852 eurot.
32.Kostja vaidleb hagile vastu ning märgib, et (i) temalt ei saa nõuda AÕS § 330 ning § 68 lg-te 1 ja 2 alusel nõusoleku andmist ühishüpoteegi lõpetamiseks, kuivõrd kostja pole korteriomandi omanikuks ning kostja ei takista kuidagi hageja õigust oma omandit käsutada; (ii) nõue on vastuolus kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-16-18632; (iii) kahjunõue on tõendamata ning väidetav kahju on tekkinud hageja enda tegevuse või tegevusetuse tõttu.
33.Vaidlustamata asjaoludel on seega hetkel olukord, kus hagejale kuuluvat kinnisasja koormab ühishüpoteek, millest hageja soovib vabaneda tagatava nõude rahuldamise teel. Hüpoteegipidaja on valmis nõude rahuldamise korral hüpoteegi kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andma, kuid kaaskoormatud kinnisasja omanik keeldub nõusolekut andmast.
34.AÕS § 642 sätestab, et kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb anda kinnistusosakonda või isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. AÕS § 330, mis on eelviidatud sätte osas erisäte, sätestab, et hüpoteegi lõpetamiseks on vajalik kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek. Nõusolek tuleb avaldada kinnistusosakonnale või hüpoteegipidajale. Nõusolek ei ole tagasivõetav. Kohus on seisukohal, et eelviidatud regulatsioon kehtib ka ühishüpoteegi puhul. Seega nähtub eeltoodust, et ühishüpoteegi (osaliseks) lõpetamiseks on vaja (i) hüpoteegipidaja avaldust hüpoteegi lõpetamise kohta ning (ii) kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolekut. Õiguskirjanduses on märgitud, et ühishüpoteegi lõpetamiseks on vajalikud kõigi koormatud kinnisasjade omanike tahteavaldused (Asjaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne, P. Varul jt, lk 534, p 3.2.2, b).
35.Käesoleval juhul ei ole kostja esile toonud ühtegi põhjendust, miks hageja esitatud nõude rahuldamine välistatud oleks. Olukorras, kus pooled on mõlemad kõnealuste laenulepingute pooleks (s.t pooled on panga ees solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 mõttes
2-20-1990 vaatamata sellele, et laenulepingust tulenevad kohustused on poolte sisesuhtes jäetud kohtuotsusega kostja kanda) ja neist tulenevaid kohustusi tagab kummagi menetlusosalise kinnistule seatud ühishüpoteek, on põhjendatud kaaskoormatud kinnisasja omaniku huvi võlausaldaja (hüpoteegipidaja) nõue rahuldada ja seeläbi vabaneda enda kinnisasja koormavast hüpoteegist. Selleks puuduvad õiguslikud takistused. Pooled ei ole esile toonud, et võlausaldaja oleks nõustunud laenulepingust tuleneva kohustuse üleminekuga kostjale – laenu teenindamine on reguleeritud vaid poolte sisesuhtes ning vastav regulatsioon ei ole võlausaldajale (pangale) siduv. Seetõttu ei saa olla hageja soov kinnisasi hüpoteegi alt vabastada ja võõrandada vastuolus kohtulahendiga, millega jagati poolte ühisvara. Olukorras, kus hageja rahuldab võlausaldaja nõude täies ulatuses, tekib hagejal kostja vastu tagasinõudeõigus VÕS § 69 lg 2 alusel.
36.Kohus leiab, et kostja on kohustatud hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andma. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid talle aluse sellest keelduda.
37.Vastavalt kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
38.Juhul, kui kostja soovib, et kõnealune laenuleping kehtiks kokkulepitud perioodil edasi, tuleks kostjal pöörduda panga poole laenulepingust tuleneva kohustuse ülevõtmiseks (st kostja võtab kogu laenukohustuse enda kanda ning hageja vabaneb solidaarkohustusest). Sel juhul on pooltel ja pangal üheskoos võimalik käsutada ka kõnealust ühishüpoteeki selliselt, et see koormab edaspidi üksnes kostjale kuuluvat kinnistut ning hageja kinnistu vabastatakse hüpoteegi alt.
39.Hageja on esitanud ka kahju hüvitamise nõude VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 järgi. Hageja märgib, et on teinud kulutusi 3852 euro ulatuses maakleri vahendustasu näol korteriomandi asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx) võõrandamiseks, kuid kostja on õigusvastaselt keeldunud tehingus osalemast, mistõttu on kantud kulude näol tegemist hageja kahjuga.
40.VÕS § 1043 sätestab, et teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 5 sätestab, et kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega.
41.Hageja esitatud nõue põhineb delikti üldkoosseisul, mille elemendid on järgmised: a. Objektiivne teokoosseis: i. Tegu; ii. Kahjulik tagajärg; iii. Teo ja kahjuliku tagajärje vaheline põhjuslik seos; b. Õigusvastasus (VÕS § 1045-1049); c. Süü (VÕS § 1050).
42.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-30-07 märkinud, et kahju õigusvastasest põhjustamisest tuleneva deliktilise vastutuse kohaldamiseks peab hageja tõendama kostja teo, kahju,
2-20-1990 põhjusliku seose kostja teo ja kahju vahel ning teo õigusvastasuse ning et kui hageja on tõendanud kahju õigusvastase põhjustamise kostja poolt, siis vabaneb kostja vastutusest, kui ta tõendab süü puudumise. Kui hageja tahab tõendada kahju tekitamise õigusvastasust sellega, et kostja rikkus seaduses sätestatud kohustust, siis eeltoodud tõendamise koormusest tulenevalt peab ta sellise rikkumise tõendama.
43.Järgnevalt analüüsib kohus, kas esineb objektiivse koosseisu element – tegu või tegevusetus. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja on keeldunud osalemast tehingus, mille raames võõrandatakse hagejale kuuluv korter, saadavast tulust rahuldatakse korteril lasuva ühishüpoteegiga tagatud nõuded ning ühishüpoteek kustutatakse. Seega on teoks kostja keeldumine lepingu sõlmimisest ja/või nõusoleku andmisest ühishüpoteegi kustutamiseks.
44.Järgnevalt analüüsib kohus, kas hagejale on saabunud kahjulik tagajärg. Notarile edastatud andmete (tlk 5) kohaselt kandis hageja korteriomandit osta sooviv isik broneerimistasuna kinnisvarabüroo arvelduskontole 3852 eurot, mis kokkuleppel hagejaga pidanuks jääma maakleritasuna kinnisvarabüroole. Tasu maksmise aluseks oli 16.10.2019 sõlmitud broneerimisleping (tlk 6-7), mille p 3.2 kohaselt tagastatakse broneerimistasu juhu, kui broneerija korteri omandab; p 3.3 kohaselt tagastatakse broneerimistasu siis, kui korter võõrandatakse kolmandale isikule. Poolte vahel puudub vaidlus, et korterit ei ole broneerijale ega kolmandale isikule võõrandatud. Seega ei tekkinud hagejale kahju eelviidatud broneerimislepingust, kahju võis tekkida broneerimislepingu sõlminu isikule (potentsiaalsele ostjale). Hageja on märkinud, et kinnisvarabüroo esitas talle vahendustasu arve summas 3852 eurot (tlk 9), mille hageja sularahas tasus (tlk 9 pöördel). Kinnisvarabüroo ja hageja vahel oli sõlmitud maaklerileping (tlk 66). Kostja on märkinud, et kahju tekkimine on tõendamata, kuivõrd kassa sissetuleku orderil puuduvad allkirjad. Kohus kostjaga ei nõustu, kuivõrd seadusest ei tulene kassa sissetuleku orderile vorminõuet. Kohus leiab, et eelnimetatud tõenditega on tõendatud, et hageja tasus kinnisvarabüroole maaklerilepingu alusel vahendustasu 3852 eurot. Hageja on pidanud nimetatud tasu maksma, kuid siiski ei ole täidetud maaklerilepingu sõlmimise eesmärk saada kõnealune korteriomand võõrandatud. Seega on nimetatud tagajärg hageja jaoks kahjulik.
45.Järgnevalt analüüsib kohus, kas esineb põhjuslik seos kostja teo ja hagejale saabunud kahjuliku tagajärje vahel. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet, mille kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui isikule etteheidetav käitumine seisneb tegevusetuses, saab põhjusliku seose tuvastamiseks kasutada asendamismeetodit, mille abil asendatakse ärajäänud tegevus mõtteliselt ja vaadatakse, kas kahju oleks siis jäänud olemata. Kui kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku käitumine kahju põhjuseks (vt RKTKo nr 3-2-1-173-12, p 18). Kohus leiab, et käesoleval juhul puudub põhjuslik seos kostja teo ja hagejale tekkinud kahju näol. Olukorras, kus kostja oleks tehinguks nõusoleku andnud, oleks hagejal ikkagi tekkinud kinnisvarabüroo ees kohustus maakleritasu tasumiseks. Käesoleval juhul on hageja tasunud kinnisvarabüroole otse, tehingu toimumisel oleks maakleritasu olnud kaetud broneerimistasu arvelt, mis aga notarile saadetud andmete kohaselt oli müügihinna osaks. Hageja ei ole kohtu ette toonud, et maakler oleks tehingu toimumise tulemusel tasust loobunud. Seega on täitmata delikti üldkoosseisu objektiivse koosseisu element – puudub põhjuslik seos. Kahjunõue tuleb jätta rahuldamata.
2-20-1990
46.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi osaliselt. Kohus tuvastab D Ki kohustuse anda nõusolek 07.11.2007.a kohtumääruse alusel Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxxx neljandasse jakku 12.11.2007.a sissekantud AS Xxxx (endine ärinimi AS Xxxx) kasuks seatud hüpoteegi summas 132 936,23 eurot kustutamiseks ning asendab D K’i tahteavaldus kohtuotsusega. Kohus jätab rahuldamata N K hagi D Ki vastu varalise kahju hüvitamise nõudes.
47.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
48.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
49.Käesoleval juhul on kohus hagi rahuldanud osaliselt ning leidnud, et (i) kostja on õigustamatult keeldunud hüpoteegi kustutamise nõusoleku andmisest, kuid samas on (ii) hageja esitanud kostja vastu alusetu kahjunõude. Seega tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda.
50.Kuivõrd kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda, ei lahenda kohus poolte menetluskulude kindlaksmääramise avaldusi.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.