K T hagi G V vastu kaasomandi lõpetamise ning tahteavalduse asendamise nõudes G V vastuhagi K T vastu kaasomandi teisel viisil lõpetamise ja tahteavalduse asendamise nõudes hagihind 7000 eurot
Tsiviilasja hind
vastuhagi hind 7000 eurot Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: K T (isikukood: xxx; xxx); Hageja lepinguline esindaja: Vahur Kõlvart (Hugo OÜ, registrikood: 12821618; e-post: [email protected]; tel: 5551 3102); Kostja: G V (isikukood: xxx; xxx); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Arina Liskmann-Getsu (Liskmann & Partnerid Advokaadibüroo; Tartu mnt 83-208, Tallinn, 10115; tel: 5113 854; e-post: [email protected]
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada K T hagi ja G V vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõuetes osaliselt.
2.Lõpetada kaasomand kinnistule asukohaga xxx (registriosa nr xxx) viisil, mille kohaselt kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel järgmistel tingimustel: a. kinnistu alghinnaks on 215 000 eurot; b. enampakkumise sammuks on 1000 eurot; c. enampakkumise läbiviimise ajast, kohast ja tingimustest teatab kohtutäitur pooltele kirjalikult ette vähemalt kolm nädalat; d. enampakkumise tulem, millest arvestatakse maha enampakkumisega seotud kulud ja laenulepingust nr xxx ja selle võimalikest lisadest tulenevad kohustused, jagatakse poolte vahel võrdselt.
2-19-17921 Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
3.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Hageja ja kostja kaasomandis on kinnistu asukohaga xxx (registriosa nr. xxx) - 1/2 kinnistust kuulub hagejale ja 1/2 kuulub kostjale.
2.Hageja soovib kaasomandit lõpetada. Hageja leiab, et pooli kõige vähem kahjustav on lõpetada kaasomand vastavalt selliselt, et anda asi kostjale G V’le, pannes talle kohustuse maksta omandi kaotanud kaasomanikule õiglane, kohene ja kohane hüvitis välja rahas, arvestades kinnisasja hariliku turuväärtust (nähtub hageja esitatud eksperthinnangust). Hageja kinnitab, et annab tahteavalduse kinnistusraamatus kannete muutmiseks. Juhul, kui kostjal puudub finantsvõimekus hagejale kinnistu osa kaotamise eest tasuda, palub hageja müüa kinnistu avalikul enampakkumisel ning müügist saadud raha jagada hageja ja kostja vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele.
3.Hageja palub: lõpetada K T (ik xxx) ja G V (ik xxx) kaasomand, kinnistu, reg.osa nr. xxx asukohaga xxx, suhtes milleks kohustada kostjat andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasja ainuomanikuks saab kostja, G V (ik xxx), ning kostja maksab hagejale tema omandiosa kaotuse eest hüvitist 109 500 eurot (alternatiivselt tema omandiosa turuväärtuse suurusele); kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu registriosa nr xxx teises jaos ainuomanikuna kinnistusraamatusse kostja, G V (ik xxx), ja asendada kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajaminev nõusolek kohtulahendiga; saata kohtulahend kinnistusraamatu kannete tegemiseks Tartu Maakohtu kinnistusregistri osakonnale; alternatiivselt kohustada hagejat ja kostjat müüma kaasomandis olev eriomand asukohaga xxx, avalikul enampakkumisel ja jagada saadud tulu vastavalt kaasomandis oleva eriomandi osade suurusele, millest hagejale K T (xxx) kuuluv osa on 50% ja kostjale kuuluv osa on 50%; jätta menetluskulud kostja kanda (09.04.2020 menetlusdokumendis palub kulud jätta poolte endi kanda).
4.13.03.2020 menetlusdokumendis on hageja täpsustanud, et enne kaasomandi lõpetamisest saadud tulude jagamist tuleb maha arvestada hüpoteegiga tagatud laenulepingu nr xxx ja selle võimalikest lisadest tulenevad kohustused. Hageja palub, et kaasomand kinnistu xxx
2-19-17921 (registriosa nr xxx) osas lõpetatakse selliselt, et kinnistu müüakse kohtutäituri poolt korraldataval avalikul enampakkumisel TMS-s sätestatud korras, kusjuures: a. kinnistu alghinnaks on 210 000 eurot; b. enampakkumise sammuks on 1000 eurot; c. enampakkumise läbiviimise ajast, kohast ja tingimustest teatab kohtutäitur pooltele kirjalikult ette vähemalt kolm nädalat; d. enampakkumise kulud ja tulem jagatakse poolte vahel võrdselt, peale hüpoteegiga tagatud LHV Pank AS-i (enne Danske Pank AS) laenulepingust nr xxx ja selle võimalikest lisadest tulenevate nõuete rahuldamist ja mahaarvamist müügitulust.
5.Hagejal puudub majanduslik huvi ja finantsiline võimalus osta välja kostja kaasomandi osa.
KOSTJA VASTUVÄITED
6.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega ja sellega, et pooli kõige vähem kahjustav on lõpetada kaasomand selliselt, et anda asi ühele kaasomanikule.
7.25.03.2020 esitatud vastuhagis märgib kostja, et kinnistu tuleks anda K Tle, pannes talle kohustuse maksta omandi kaotanud kaasomanikule G V tema õiglane, kohene ja kohane hüvitis välja rahas, arvestades kinnisasja hariliku turuväärtust. Kostja on nõus hagiavalduses märgitud kinnistu hinnaga ning kinnitab kohtule, et annab tahteavalduse kinnistusraamatus kannete muutmiseks. Hetkel kasutab faktiliselt seda kinnistut elukohana hageja K T koos vastuhageja poja ja ühiste lastega. Kinnistu peab olema jäetud selle faktilisele kasutajale. Alternatiivselt palub kostja kohustada hagejat ja kostjat müüma kaasomandis olev eriomand asukohaga xxx ja jagada saadud tulu vastavalt kaasomandis oleva eriomandi osade suurusele.
8.Kostja palub vastuhagis: lõpetada K T (ik xxx) ja G V (ik xxx) kaasomand kinnistu, reg.osa nr. xxx asukohaga xxx, suhtes milleks kohustada kostjat andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasja ainuomanikuks saab hageja, K T (ik xxx), ning hageja K T maksab kostjale G V tema omandiosa kaotuse eest hüvitist 109 500 eurot; kohustada K T andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu registriosa nr xxx teises jaos ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja, K T (ik xxx); asendada kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajaminev hageja K T nõusolek kohtulahendiga; saata kohtulahend kinnistusraamatu kannete tegemiseks Tartu maakohtu kinnistusregistri osakonnale; alternatiivselt otsustada müüa kaasomandis olev kinnistu avalikul enampakkumisel ja jagada saadud tulu vastavalt kaasomandis oleva kinnistu osade suurusele; jätta menetluskulud hageja kanda.
9.Kostja on nõus kaasomandit lõpetama selliselt, et kinnistu müüakse kohtutäituri poolt korraldataval avalikul enampakkumisel TMS sätestatud korras. Kostja palub määrata kinnistu alghinnaks 215 000 eurot. Kohtuotsuse põhjendused
10.Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab, et nii hagi kui vastuhagi tuleb rahuldada alternatiivnõude osas osaliselt, ülejäänud osas jäävad hagid rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS §
2-19-17921 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
11.Asjas puudub vaidlus, et kinnistu asukohaga xxx (registriosa nr xxx) on hageja ja kostja kaasomandis viisil, mille kohaselt hagejale kuulub 1⁄2 mõttelist osa ja kostjale kuulub 1⁄2 mõttelist osa kinnistust (tlk 5, kinnistusraamatu väljavõte).
12.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt jääb kinnistu kostja ainuomandisse ning kostja tasub hagejale omandi kaotuse eest hüvitise; alternatiivselt soovib hageja, et kaasomandisse kuuluv kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ja tulem jaotatakse vastavalt omandiosade suurustele. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid taotleb vastuhagis, et kinnisasi jääks hageja ainuomandisse, kes tasub kostjale omandi kaotuse eest hüvitise; alternatiivselt soovib kostja, et kaasomandisse kuuluv kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ja tulem jaotatakse vastavalt omandiosade suurustele. Hageja on teatanud, et vastuhagi primaarnõue ei kuulu rahuldamisele, kuivõrd hagejal puudub majanduslik võimekus kostjale hüvitist maksta.
13.Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.
14.Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.
15.Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Menetluses on selgunud, et kinnisasja ei ole võimalik jätta ei hageja ega kostja ainuomandisse, kuna hagejal ega kostjal ei ole piisavalt materiaalseid vahendeid teisele kaasomanikule omandi kaotuse eest õiglase hüvitise tasumiseks – hageja on seda selgesõnaliselt kinnitanud, kostja ei ole kohtule teatanud, et ta oleks krediidiasutuselt positiivse laenuotsuse saanud, mistõttu kohus eeldab, et kostjal vastav võimekus puudub. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Antud juhul nimetatud eeldus täidetud ei ole. Seega langeb nimetatud kaasomandi lõpetamise viis ära. Samal põhjusel (rahaliste vahendite puudumine) ei ole ka võimalik kaasomanike vaheline
2-19-17921 enampakkumine. Pooled ei ole soovinud kaasomandi lõpetamist asja reaalosadeks jagamise teel, mistõttu ei ole ka nimetatud asja jagamise viis arutuse all.
16.Lähtuvalt eeltoodust on kohus seisukohal, et kaasomand on võimalik lõpetada üksnes viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel. Pooled on sellega ka nõustunud, esitades hagis ja vastuhagis vastavad alternatiivsed nõuded. Korteriomandi müümisel avalikul enampakkumisel saavad mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna.
17.Hageja on avaliku enampakkumise puhuks soovinud määratleda kinnistu alghinna, pakkumiste sammu, enampakkumisest teatamise korra ning tulemist mahaarvatavate kohustuste ringi. Kostja on kõnealuses kontekstis palunud määratleda kinnistu alghinna. xxx kutselise hindaja A S poolt 13.11.2019 koostatud eksperthinnangu nr xxx (tlk 7-25) kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 219 000 eurot. Pooled nimetatud hinda ei vaidlusta. Hageja on soovinud märkida kinnistu alghinnaks 210 000 eurot, kostja 215 000 eurot. Arvestades eksperthinnangu koostamise aega, kinnisvara üldist hinnatõusu (vaatamata üleilmsele pandeemiale) ning kaasomanike ühist huvi saada kaasomandi lõpetamise korral võimalikult suur ja õiglane hüvitis, leiab kohus et avaliku enampakkumise alghinnaks tuleb määrata 215 000 eurot. Enampakkumise sammuks on põhjendatud määrata 1000 eurot, kostja nimetatud taotlusele vastu vaielnud ei ole. Samal põhjusel on põhjendatud reguleerida ka enampakkumisest teavitamise korda. Pooled on ühel meelel, et enampakkumise tulem jagatakse kaasomanike vahel võrdselt, s.o omandiosade suurusele vastavalt. Kostja ei ole vastu vaielnud ka taotlusele, et enampakkumise tulemi arvelt tuleb esmajärjekorras rahuldada enampakkumisega seotud kulud ning pooli solidaarselt kohustavast laenulepingust nr xxx (tlk 58-67) tulenevad rahalised kohustused, mille tagamiseks on kaasomandis olevale kinnisasjale seatud ka hüpoteek. Olukorras, kus kinnistuga seotud laenukohustusi kinnistu enampakkumise tulemusel ei rahuldata, säilib kinnistut koormav hüpoteek, mis omakorda muudab ebatõenäoliseks kinnistu võõrandamise hinnaga, mis on ligilähedane eksperthinnangust nähtuvale eelduslikule turuhinnale.
18.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi ja vastuhagi alternatiivnõuete osas ning lõpetab kaasomandi kinnistule asukohaga xxx (registriosa nr xxx) viisil, mille kohaselt kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel järgmistel tingimustel: kinnistu alghinnaks on 215 000 eurot; enampakkumise sammuks on 1000 eurot; enampakkumise läbiviimise ajast, kohast ja tingimustest teatab kohtutäitur pooltele kirjalikult ette vähemalt kolm nädalat; enampakkumise tulem, millest arvestatakse maha enampakkumisega seotud kulud ja laenulepingust nr xxx ja selle võimalikest lisadest tulenevad kohustused, jagatakse poolte vahel võrdselt. Menetluskulude jaotus
19.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Käesoleval juhul on kohus jätnud poolte esitatud hagid rahuldamata
2-19-17921 primaarnõuete osas ning rahuldanud hagid alternatiivnõuete osas, mis mõlemal poolel sisuliselt kattusid. Seetõttu tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda.
/digitaalselt allkirjastatud/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.