Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
3. juuli 2020, Tartu
Tsiviilasja number
2-16-17105
Tsiviilasi
Aavo Kiisa hagi Kaire Aarna vastu kaasomandi lõpetamiseks Kaire Aarna hagi Aavo Kiisa vastu kaasomandi lõpetamiseks Aavo Kiisa hagi Greenmore OÜ vastu kaasomandi lõpetamiseks Aavo Kiisa hagi Kaire Aarna, Aardla Autoteenindus OÜ ja Greenmore OÜ vastu müügi- ja hüpoteekidega koormamise lepingu tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
68 500 eurot 3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 27. septembri 2019 otsus
Kaebuse esitajad ja kaebuste
Aavo Kiisa apellatsioonkaebus
liigid
Greenmore OÜ vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungite toimumise ajad
18. veebruar 2020, 14. aprill 2020, 16. juuni 2020
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant / vastuapellatsioonis vastustaja (hageja / vastuhagis kostja): Aavo Kiisk (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Rene Varul Vastustaja (kostja I / vastuhagis hageja): Kaire Aarna (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Piret Pallo Vastustaja / vastuapellant (kostja II): Greenmore OÜ (registrikood 12361281), esindaja Siim Kuusik Vastustaja (kostja III): Aarda Autoteenindus OÜ (registrikood 11570504), juhatuse liige Jaano Reima
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 27. septembri 2019 otsus muutmata Kaire Aarna vastuhagi rahuldamata jätmise, käsutamise keelumärke kehtima jätmise ja menetluskulude jaotuse osas (otsuse resolutsiooni p-d 2, 5 ja 6).
2.Ülejäänud osas maakohtu otsus tühistada, teha uus otsus ning sõnastada Tartu Maakohtu 27. septembri 2019 otsuse resolutsiooni terviktekst järgmiselt:
2.1.Rahuldada Aavo Kiisa hagi Kaire Aarna, Greenmore OÜ ja Aardla Autoteenindus OÜ vastu osaliselt.
2.2.Tuvastada Kaire Aarna, OÜ Aardla Autoteenindus ja OÜ Greenmore vahel
17.aprillil 2017 sõlmitud müügi- ja hüpoteekidega koormamise lepingu tühisus (notariaalakt nr 1323).
2.3.Rahuldada Aavo Kiisa hagi Kaire Aarna vastu kaasomandi lõpetamiseks ning jätta Kaire Aarna vastuhagi täielikult rahuldamata.
2.4.Lõpetada Aavo Kiisa ja Kaire Aarna kaasomand X kinnistule (registriosa nr 3889303) ja jätta kinnistu Aavo Kiisa ainuomandisse. Aavo Kiisk on kohustatud tasuma Kaire Aarnale omandi kaotuse eest hüvitist 39 000 eurot.
2.5.Kohustada Greenmore OÜ-d ja Kaire Aarnat andma nõusolek X kinnistu (registriosa nr 3889303) 1⁄4 kaasomandi osa omandiõiguse üleandmiseks Aavo Kiisale ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna registriosakonna nr 3889303 II jaos omanikukande „Greenmore OÜ (registrikood 12361281) 1/4 kaasomandist“ kustutamiseks ning Aavo Kiisa omanikukande muutmiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja 1/4 kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse Aavo Kiisk (lisaks Aavo Kiisa olemasolevale 3⁄4 mõttelise osa omandile).
2.6.Kohustada Aardla Autoteenindus OÜ-d andma nõusolek X kinnistut (registriosa nr 3889303) koormavate hüpoteekide (130 000 ja 10 000), mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 3889303 IV jakku, kustutamiseks.
2.7.Kohtuotsus asendab otsuse p-des 2.5. ja 2.6. märgitud Kaire Aarna, Greenmore OÜ ja Aardla Autoteenindus OÜ tahteavaldusi.
2.8.Lugeda tahteavaldused antuks alates Aavo Kiisa poolt hüvitise 39 000 eurot tasumisest Kaire Aarnale.
2.9.Jätta rahuldamata Aavo Kiisa nõue kustutada kinnistusraamatust X 1⁄4 mõttelise osa omanikuna OÜ Greenmore ning kanda sisse ainuomanikuna Aavo Kiisk ja nõue kustutada IV jakku seatud kaks hüpoteeki.
2.10.Jätta kuni kohtuotsuse täitmiseni jõusse 11. juuli 2017 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati Greenmore OÜ kuuluvale 1⁄4 suurusele mõttelisele osale kinnistust registriosa numbriga 3889303 keelumärge kaasomandi mõttelise osa käsutamise keelamiseks Aavo Kiisa kasuks.
2.11.Jätta menetluskulud maakohtus menetlusosaliste endi kanda.
4.Greenmore OÜ vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
5.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUS MAAKOHTUS
1.Aavo Kiisk (hageja) esitas 14. novembril 2016 Tartu Maakohtule hagi Kaire Aarna (kostja I) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale 3⁄4 mõttelist osa ja kostjale I 1⁄4 mõttelist osa X hoonestatud kinnistust (registriosa nr 3889303). Hageja soovib kaasomandi lõpetamist, et selle kaudu saada enda omandisse ülejäänud 1⁄4 osa X kinnistust. Hageja palus lõpetada kaasomand X kinnistu osas, jättes kinnistu ainuomand hagejale ja lugeda kostjale I makstavaks hüvitiseks 29 000 eurot.
2.Kostja I võõrandas menetluse ajal 17. aprillil 2017 oma 1⁄4 mõttelise osa X kinnistust Greenmore OÜ-le (kostja II) ja koormas kinnistu kahe hüpoteegiga – K. Aarna enda kasuks ja Aardla Autoteenindus OÜ (kostja III) kasuks, kus K. Aarna on juhatuse liige. Kostja I on 8. juunil 2017 võõrandanud 17. aprillil 2017 kinnistu 1⁄4 mõttelise osa müügilepingust tuleneva rahalise nõude kostja II vastu kostjale III, samuti vormistati kostja III nimele I järjekohal oleva hüpoteek.
3.Hageja lõplik nõue kostjate I – III vastu on alljärgnev (III kd lk 79 ): -
-
lõpetada kaasomand X kinnistu osas, jättes kinnistu ainuomand hagejale ja määrata teisele kaasomanikule omandi kaotuse eest hüvitis; tuvastada K. Aarna, Aardla Autoteenindus OÜ ja Greenmore OÜ vahel 17. aprillil 2017 sõlmitud müügi- ja hüpoteekidega koormamise lepingu tühisus täies ulatuses; kohustada Greenmore OÜ-d ja K. Aarnat andma nõusolek X kinnistu 1⁄4 mõttelise osa omandiõiguse hagejale üleandmiseks ning senise kande Greenmore OÜ kohta kustutamiseks ja 1⁄4 mõttelise osa omanikuna hageja sissekandmiseks (lisaks hageja olemasolevale 3⁄4 mõttelise osa omandile); kustutada X kinnistu kinnistusraamatu registriosast 1⁄4 omanikuna Greenmore OÜ ja kanda kinnistusraamatu registriossa nr 3889303 ainuomanikuna sisse hageja;
-
kohustada Aardla Autoteenindus OÜ-d andma nõusolek X kinnistut koormava kahe hüpoteegi (hüpoteegisummad vastavalt 130 000 eurot ja 10 000 eurot) kustutamiseks; kustutada X kinnistu kinnistusraamatu registriosa IV jakku Aardla Autoteenindus OÜ kasuks seatud kaks hüpoteeki (hüpoteegisummad vastavalt 130 000 eurot ja 10 000 eurot).
Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda. Hageja on seisukohal, et 17. aprilli 2017 müügileping ning hüpoteekide seadmised kostjate I ja III kasuks on tühised. Leping on tühine selle näilikkuse tõttu. Lepingu pooled on tahtnud vaid jätta mulje tehingu olemasolust. Juhul, kui kohus leiab, et tegemist ei ole näiliku tehinguga, siis palub hageja kohtul tuvastada tehingu tühisus tulenevalt heade kommetega vastuolust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 alusel. Müügitehingu eesmärk on olnud takistada hagejal kaasomandi lõpetamise nõude realiseerimist ja hageja kahjustamine. Kahe hüpoteegikande tegemine toetab sellise eesmärgi saavutamist. K. Aarna oli ise üheks hüpoteegipidajaks ja teise hüpoteegipidaja Aardla Autoteenindus OÜ puhul on K. Aarna seotud juhitava äriühinguga. Nüüdseks on mõlemad hüpoteegid vormistatud Aardla Autoteenindus OÜ nimele. Kui kohus leiab, et asjaõigusleping on antud juhul abstraktne ja neutraalne, siis palub hageja käsitleda kostjat II kui kostja I õigusjärglast ja mõttelise osa kaasomanikku, kelle vastu on hagiavalduse nõue kaasomandi lõpetamiseks suunatud. Riigikohus on pidanud võimalikuks ka käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui heade kommete vastane on nimelt käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise, nt kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine (3-2-1-56-09, p 12). Tehingu tühisuse korral on 1⁄4 mõttelise osa omanik endiselt kostja I ja hagiavalduse nõue on suunatud endiselt tema vastu. Antud juhul on tuvastatav, et käsutustehingu eesmärk on olnud hageja kahjustamine – st kaasomandi lõpetamise nõude ja osa väljaostmise võimaluse tõrjumine ning ostueesõiguse kasutamisele suunamine, millega hageja peaks justkui ostma 1⁄4 kinnistut välja üle kahe korra turuhinnast kõrgema hinnaga. Hageja on nõus tasuma kostjale I tema osa kaotuse eest hüvitise 32 750 eurot. Kostjad I ja II on leppinud kokku hüpoteegi seadmises 1⁄4 mõttelisele osale, millega on tagatud müügilepingust tulenevad müüja rahalised nõuded kostja II vastu (p 5.2). Siinjuures on tagatud nõuetena mõeldud tasumata müügisummat 65 000 eurot ja viiviseid 0,5% päevas, kui müügisummat tähtajaks ei tasuta. Kui kinnistu 1⁄4 mõttelise osa võlaõiguslik kohustustehing on tühine (kas näilikkuse või heade kommetega vastuolu tõttu), ei teki ostjal ühtlasi kohustust selle kinnistu eest tasuda, mis tähendab seda, et seatud hüpoteegiga tagatud nõuet ei teki. Tegemist on n-ö tühja hüpoteegiga. Seega on kostja I poolt kostjale III loovutatud hüpoteek kustutatav. Loovutatud on tühi hüpoteek ja sellisel juhul ei olegi õiguslikult vahet, kelle nimele see hüpoteek vormistatakse. Juhul, kui kohus peab hüpoteegi seadmise lepingut kehtivaks, nõuab hageja asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 1 alusel kinnistusraamatusse I järjekohale kantud ja praegu kostja III nimele vormistatud 130 000 euro hüpoteegisummaga hüpoteegi kustutamist, kuna selle alla ei ole tekkinud nõuet (tulenevalt müügilepingu tühisusest). Vastavalt 17. aprillil 2017 tehingu p-ile 6.3. on kostjad II ja III (kostja III juhatuse liige kostja I ) leppinud kokku, et kinnistu 1⁄4 mõttelisele osale seatakse hüpoteek, millega on tagatud kostjate II ja III vahelisest laenulepingust tulenevad nõuded. Hüpoteegisummaks on määratud 10 000 eurot ja see hüpoteek on määratud I järjekohale. Hageja leiab, et hüpoteegi seadmine on vastuolus heade kommetega, kuna sellise asja käsutamise (pandiga koormamine) eesmärk on olnud hageja kahjustamine, st hagejal kaasomandi mõttelise osa väljaostmise takistamine. Kostjate arvestuste kohaselt peaks hageja omandama kaasomandi mõttelise osa koos seda
koormava hüpoteegiga, mis peaks tähendama seda, et hageja maksab tasu nii kaasomandi eest, kui ka alluks hüpoteegiga tagatud nõudele (viidatud on laenulepingule). Hageja leiab, et ka selle hüpoteegi all ei eksisteeri tegelikku nõuet, lepingu p-s 6.3. viidatud laenulepinguga nr AA-1/2017.a alusel on väidetavalt makstud sularaha 10 000 eurot. Kostja III 2017. a juulikuu kontolt ei nähtu sellise raha olemasolu, mis lubanuks laenata 10 000 euro suurust summat, samuti ei ole näha, et selline summa oleks kontolt välja võetud. Seega ei ole asjas tõendatud, et kostjal III oleks olnud selline summa välja laenata, mis kinnitab laenulepingu rahatust. Juhul, kui kohus ei tuvasta siin n-ö tühja hüpoteeki (laenulepingu rahatuse põhjusel) ega hüpoteegi seadmise tehingu heade kommetega vastuolu, siis on hageja valmis kaasomandi lõpetamise nõude kaudu omandama 1⁄4 mõttelist osa koos kostja III kasuks seatud hüpoteegiga (summaga 10 000 eurot), kuid sellisel juhul vähendab hüpoteek 1⁄4 mõttelise osa eest makstavat hüvitist.
4.Kostja I ei nõustunud hageja poolt esitatud kaasomandi lõpetamise nõudega ja esitas vastuhagi. Kostja I soovis kaasomandi lõpetamist viisil, millega kinnistu jagatakse kaasomanike vahel reaalosadeks vastavalt kaasomanikele kuuluvatele mõtteliste osade suurusele. Nõutav kaasomandi jagamise viis ei ole hagejale koormav, kuivõrd hagejale kuulub juba 3⁄4 kinnisasjast, mida hageja kasutab elupinnana ja mida kostja saab korteriomanditeks jaotamise korral jätkuvalt edasi kasutada. Kostja I nõudis vastuhagis kaasomandi lõpetamist järgmiselt (I kd lk 74): -
-
-
kinnistu jagatakse ning moodustatakse korteriomandid X-1 ning X-2 (I kd, tl 95-96 elumaja I ja II korruse plaan). Moodustatava korteriomandi X-1 reaalossa kuulub kinnisasjal paikneva elumaja esimene korrus suurusega 117,1 m2 (sh hooviküljele ehitatud esik, mis ei kajastu ehitisregistri andmetes) ning teisel korrusel 31,3 m2. Moodustatava korteriomandi X-2 reaalossa kuulub kinnisasjal paikneva elumaja teisel korrusel 56,8 m2. Korteriomandite kaasomandi esemeks jäävad muud elumaja osad ning maatükk arvestusega, et 3⁄4 mõttelist osa kuulub korteriomandi X-1 juurde ning 1⁄4 mõttelist osa kuulub korteriomandi X-2 juurde; moodustatava korteriomandi X-1 ning selle juurde kuuluva kaasomandi eseme omanikuks saab hageja. Moodustatava korteriomandi X-2 ning selle juurde kuuluva kaasomandi eseme omanikuks saab kostja I; määratakse kindlaks moodustatavate korteriomandite kaasomandi eseme kasutuskord ja kanda märkus kasutuskorra kohta kinnistusraamatusse; alternatiivselt lõpetada kaasomand kinnistu kostja I ainuomandisse jätmisega, lugedes hagejale makstavaks hüvitiseks 96750 eurot.
5.Kostja I vaidleb 17. aprilli 2017 tehingu tühisuse tuvastamise hagile vastu ning palub jätta hagi tema suhtes rahuldamata. Menetluskulud palub kostja I jätta hageja kanda Võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi leping mõjutab ning selliseks isikuks on üldjuhul vaid lepingupool, kes saab esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid. Hageja õigusi ei mõjuta kostjate I ja II vahel sõlmitud müügi- ja hüpoteekidega koormamise leping, mistõttu ei saa hageja esitada nõuet lepingu tühisuse tuvastamiseks. Kostjal I kinnisasja omanikuna oli õigus oma omandit soovitud viisil käsutada. Kostjale I oli teada, et hagejal on huvi saada kinnisasja ainuomanikuks, mistõttu ei hakanud ta müügitehingut varjama, vaid andis hagejale võimaluse kiirelt ning ilma täiendavate menetluskuludeta saada kinnisasja ainuomanikuks. Hageja ei soovinud oma ostueesõigust teostada, mis tähendab, et kinnisasja uueks omanikuks sai kostja II. Ainuüksi fakt, et kinnisasja omanik muutub ning kinnisasjale seatakse hüpoteek, ei muuda tehingut tühiseks. Lepingu ese on müüdud hinnaga 65 000 eurot, mis vastab kinnisasja turuväärtusele. Ostjal puudus huvi koheselt välja maksta kogu ostusumma olukorras, kus on
tõenäoline, et kaasomanik teostab ostueesõigust. Kostja I soovis kindlust, et ostuhind tasutakse ning selle jaoks seatigi kostja I kasuks hüpoteek. Kuna kostja I ei ole enam alates 17. aprillist 2017 vaidlusaluse kinnisasja 1⁄4 mõttelise osa omanik, siis ei oma ta enam tsiviilasjaga puutumust ning puuduvad alused menetluse jätkamiseks tema suhtes.
6.Hageja palus jätta kostja I vastuhagi rahuldamata. Hageja on seisukohal, et kaasomandi lõpetamisel tuleks eelistada põhihagis esitatud nõuet. Poolte läbisaamine ei ole hea, kaasomanikud on vaenulikes suhetes juba aastaid.
7.Kostja II vaidles hagile vastu ning palus jätta see tema suhtes rahuldamata. Menetluskulud palus kostja II jätta hageja kanda. Kostja II sai kinnisasja 1⁄4 suuruse kaasomandi osa omanikuks 17. aprillil 2017 sõlmitud müügilepinguga. Kostjale II oli teada, et hagejal on kinnisasja suhtes ostueesõigus. Hagejale saadeti informatsioon müügilepingu sõlmimise kohta ning ka müügileping ise. Hageja ostueesõigust ei teostanud. Hageja on ilmselgelt huvitatud kinnisasja omandamisest alla turuhinna. Kostja II on korteriomandi eest käesolevaks hetkeks tasunud müüjale rohkem, kui hageja eelmisele omanikule pakkus. Ülejäänud osas on kostja II eelmisele omanikule võlgu. Kostjalt II on võlgnevus välja mõistetud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-17-15879. Kostja II vaidleb vastu ka tehingute tühisuse tuvastamise nõuetele. Hageja hinnangul viitavad müügilepingu tühisusele asjaolud, mis tegelikkuses on erinevate müügitehingute puhul üsna tavapärased (nt ostuhinna hilisem tasumine lepiti kokku seepärast, et kostjale II ei olnud teada, kas hageja teostab ostueesõigust või mitte). Hageja õigusi ei mõjuta K. Aarna ja kolmandate isikute vahel sõlmitud müügi- ja hüpoteekidega koormamise leping, mistõttu ei saa hageja esitada nõuet lepingu tühisuse tuvastamiseks. Kostja II ei nõustu hageja esitatud turuväärtuse eksperthinnanguga, mille kohaselt on 1⁄4 kaasomandi osa väärtuseks tänasel päeval 32 750 eurot. Ober-Haus OÜ 22. mai 2019 hinnangu kohaselt on nimetatud 1⁄4 osa hinnaks on 61 000 eurot. Hinnang koostati üksnes 1⁄4 mõttelisele osale seetõttu, et hageja ei nõustunud lubama hindajal tutvuda kõigi ruumidega.
8.Kostja III palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Väär on hageja seisukoht, mille kohaselt on hüpoteegi seadmine vastuolus heade kommetega, kuna selle eesmärk on olnud hageja kahjustamine. Tsiviilkäibes on hüpoteekide seadmine täiesti tavapärane. Kostja III on andnud kostjale II laenu 10 000 eurot. Kostja II kohustus laenu ja intressi tagastama hiljemalt 17. juulil 2017. Kuivõrd kostjal III on nõudeõigus kostja II vastu Tartu Maakohtu 15. detsembri 2017 jõustunud kohtuotsuse alusel, siis ei ole käesolevas tsiviilasjas enam asjakohane analüüsida nõude loovutamise lepingu võimalikku tühisust. Kostja II täidab jooksvalt oma kohustusi.
MAAKOHTU LAHEND
9.Maakohus jättis rahuldamata hageja hagi kostja I vastu ja kostja I vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks, samuti hageja hagi kostjate I-III vastu 17. aprilli 2017 müügi- ja hüpoteekidega koormamise lepingu tühisuse tuvastamiseks. Maakohus rahuldas hageja hagi kostja II vastu kaasomandi lõpetamiseks ning kohustas kostjat II andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks X kinnistule selliselt, et kostja II 1⁄4 suurune kaasomandi osa jääb hageja omandisse ning hagejal
on kohustus maksta kostjale II kaasomandi kaotuse eest 32 750 eurot. Maakohus kohustas kostjat II andma nõusolek X kinnistu 1⁄4 kaasomandi osa omandiõiguse üleandmiseks hagejale ning kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Maakohus leidis, et kaasomaniku vahetus ei kahjusta hageja kaasomandi lõpetamise nõude realiseerimist. Hagejal on kaasomandi lõpetamise hagi esitamise õigus sõltumata 17. aprilli 2017 müügi- ja hüpoteekidega koormamise lepingu kehtivusest. Kuna hageja ei ole ostueesõigust teostanud, ei saa ta tugineda käsutustehingu tühisusele. Seega on asjaõigusleping omandiõiguse üleandmise osas kehtiv ja kinnistu 1⁄4 kaasomandi osa omanik on 17. aprilli 2017 lepingu alusel kostja II. Seega tuleb hagejal kaasomandi lõpetamise nõue suunata kostja II vastu ja hageja nõue kostja I vastu kaasomandi lõpetamiseks, tuleb jätta rahuldamata. Samuti tuleb jätta rahuldamata kostja I vastuhagi, kuna kostja I ei ole enam kinnistu kaasomanik ja ei saa esitada kaasomandi lõpetamise nõuet. Kaasomanikul on õigus sekkuda müüja ja ostja vahel sõlmitud lepingusse üksnes ostueesõiguse teostamisega, teostades ostueesõigust lepingus kokkulepitud tingimustel. Seega ei saa hageja hageda võlaõigusliku lepingu müügitingimuste muutmist. Maakohus ei pidanud vajalikuks võtta seisukohta kinnistu kaasomandi osa müügi- ja hüpoteekidega koormamise lepingu tühisuse osas ja jättis hageja nõude 17. aprilli 2017 müügi- ja hüpoteekidega koormamise lepingu tühisuse tuvastamise nõudes rahuldamata. Hageja palus lõpetada kaasomand X kinnistu osas, jätta kinnistu ainuomand hagejale ja määrata teisele kaasomanikule omandi kaotuse eest hüvitis. Kuna kostja II vastuhagi ei esitanud, siis lõpetas maakohus kaasomandi hageja taotletud viisil, andis kinnistu hageja ainu- omandisse ning pani hagejale kohustuse maksta kostjale II rahalist hüvitist kaasomandi osa kaotuse eest. Hüvitise suuruseks määras maakohus Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakti alusel 32 750 eurot. Maakohus jättis arvestamata Ober-Haus OÜ poolt 22. mail 2019 koostatud eksperthinnangu, millest nähtub, et nimetatud 1⁄4 osa hinnaks on 61 000 eurot. Maakohus leidis, et rahalise hüvitise summa kindlaksmääramisel kaasomandi osa kaotuse eest tuleb võtta aluseks hindamisakt, mis käsitleb kaasomandis olevat kinnistut tervikuna. Hageja omandatav kaasomandi osa on koormatud hüpoteekidega kostja III kasuks. Hageja on nimetaud hüpoteekidest teadlik. Hageja on valmis kaasomandi lõpetamisel omandama 1⁄4 mõttelise osa kaasomandist koos kostja III kasuks seatud hüpoteegiga summas 10 000, kuid sellisel juhul vähendab hüpoteek 1⁄4 mõttelise osa eest kostjale makstavat hüvitist. Maakohus leidis, et hüpoteek iseenesest kinnistu väärtust ei vähenda, seega ei saa hüpoteegi summat maha arvata hüvitiseks määratud summast kaasomandi osa kaotuse eest. Kuna hageja ei ole selles menetluses hüpoteekidega koormatud kaasomandi osa omanik, siis ei ole tal nimetatud hüpoteekide kustutamise nõudeõigust ja AÕS §-st 349 tuleneva nõudeõiguse saab ta esitada kaasomandi osa omanikuna.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
10.Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada osas, milles jäeti rahuldamata hagi kostja I vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kostjate I -III vastu 17. aprilli 2017 müügi- ja hüpoteekidega koormamise lepingu tühisuse tuvastamiseks. Hageja palub teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi kostja I vastu kaasomandi lõpetamiseks rahuldada ja tuvastada kostjate I-III vahel sõlmitud 17. aprilli 2017 müügi- ja hüpoteekidega koormamise lepingu tühisus. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.
Maakohus oleks pidanud hindama 17. aprilli 2017 lepingu tühisuse väidet ka sisuliselt. Hageja ei soovinud ostueesõigust teostada, kuna tema seisukohalt on müügileping näiline (ja heade kommetega vastuolus). Maakohus ei saa öelda, et hagejal oli ainus võimalus oma õigusi kaitsta läbi ostueesõiguse teostamise olukorras, kus 1⁄4 kinnistu mõttelise osa hind näidati kaks korda kallimaks selle turuhinnast. Hageja ei ole küll müügitehingu ja hüpoteekide seadmise lepingu pooleks, kuid need tehingud mõjutavad teda otseselt. Vaidlustatud tehingud mõjutavad hagejat kui kaasomanikku, tema huviks ei ole saada 1⁄4 mõttelise osa omanikuks koos kahe hüpoteegiga, vaid hüpoteegivabalt. Hageja on esitanud tõendid, et kostja I ning kostja III teine juhatuse liige J. Reima on elukaaslased ja seega lähikondsed. Postimehe artiklis on kirjeldatud nende isikute varasemat õigusvastast tegevust ja „skeemitamist“. Menetluse ajal 1⁄4 mõttelise osa müük ja koormamine on toimunud isikute poolt, kellel ongi selline tegutsemismuster. Kuigi kohus ei ole seda otsesõnu väljendanud, võib hageja arvates otsusest aru saada, et maakohus on järeldanud hüpoteekidega tagatud nõuete puudumist, Samas on kohus otsuses viidanud üksnes hüpoteegile hüpoteegisummaga 10 000 eurot, jättes tähelepanuta, et kinnistu 1⁄4 mõttelist osa on koormatud veel ka hüpoteegiga 130 000 eurot. Kuna hageja saab kohtuotsuse resolutsiooni kohaselt kinnistu ainuomanikuks, on otstarbekas lahendada antud menetluses tema nõue hüpoteekide kustutamiseks. Hageja soovib, et ringkonnakohus tuvastaks 130 000 eurose hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse ja määraks apellandi omandisse 1⁄4 mõttelise osa kinnistust koos 10 000-eurose hüpoteegiga, vähendades kostjale I kaasomandi eest makstavat hüvitist 10 000 euro võrra, so. 22 750 euroni. Menetluskulude poolte endi kanda jätmine ei ole kostjate käitumist ja menetluse venimist arvestades põhjendatud ning sellest tulenevate lisakulude eest vastutavad kostjad.
11.Kostja I palub jätta hageja apellatsioonkaebus täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud palub kostja I jätta hageja kanda. Kaebuse esitamine on arusaamatu, sest kinnistu on määratud hageja ainuomandisse nagu hageja soovis ning tema soovitud hüvitise eest. Kaasomandi lõpetamise nõude esitamine kostja I vastu ei aita hüpoteekide kustutamise nõudele kaasa. Kaasomandi lõpetamise nõue tuleb suunata kostja II vastu.
17.aprilli 2017 lepingud, s.o kinnisasja turutingimustel müümine ja hüpoteekide seadmine ei mõjuta kuidagi hageja asjaõiguslikku positsiooni ehk kaasomaniku õigust kaasomandit lõpetada. Hüpoteekide mõju kinnisasja väärtusele ei ole seotud kaasomaniku asjaõigusliku positsiooniga. Isegi, kui eeldada, et hagejal on õigus tehingute tühisusele tugineda, ei ole tegemist näiliku tehinguga. Kostjate I ja II vahel on toimunud kinnisasja müük ja omanikukanne on kinnistusraamatusse tehtud. Hageja ei ole tehingu näilisust ega heade kommete vastasust tõendanud. Kinnisasja müük ei olnud kantud tahtest tõrjuda kaasomandi lõpetamise nõuet. Kostja I nõustub maakohtuga, et hüpoteekide kustutamise küsimus tuleb lahendada eraldi tsiviilasjana. Menetlust venitas hageja ise oma alusetute ja tõendamata nõuete esitamisega.
12.Kostja II palub jätta hageja apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Peale ostueesõiguse teostamise õiguse ei eksisteeri muid seadusega kaitstud õigusi, mida kaasomanik saaks teise kaasomaniku mõttelise müügi korral kasutada.
Hageja väited tehingute näilisuse või headele kommetele mittevastavuse osas on paljasõnalised. Kostja II on tõendanud omandatud mõttelise osa eest tasumist ja jääb oma varasemate seisukohtade juurde. Kostja II ei nõustu hageja käsitlusega kaasomandi mõttelise osa väärtusest. Mõttelise osa võiks müüa koguni ca 90 000 euro eest. Hüpoteegid ei vähenda kinnisasja väärtust. Hüpoteek 130 000 euro ulatuses seati seetõttu, et uuele omanikule ei olnud teada, kas hageja ostueesõigust teostab ning seetõttu ei olnud ostuhinna kohene tasumine mõistlik, mistõttu seati kostja II kasuks hüpoteek. Menetluse venimise põhjustas hageja ning sellest tulenevalt tuleb jätta menetluskulud hageja kanda.
13.Kostja II (vastuapellant) esitas maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus määras hageja poolt kostjale II makstava hüvitise suuruseks 32 750 eurot ja määrata hüvitise suuruseks 61 000 eurot. Menetluskulud palub Greenmore OÜ jätta hageja kanda. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei ole kinnisasja väärtuse tuvastamisel arvesse võtnud Ober-Haus OÜ 22. mai 2019 koostatud eksperthinnangut. Kohus oleks pidanud määrama sõltumatu ekspertiisi kaasomandi mõttelise osa väärtuse kindlakstegemiseks.
14.Hageja palub jätta kostja II vastuapellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud palus hageja jätta Greenmore OÜ kanda. Hageja jääb oma varasemalt esitatud seisukohtade juurde, mis puudutavad kostja II esitatud Ober-Haus OÜ koostatud hindamisakti vasturääkivusi. Kohus ei pidanud ekspertiisi määrama, kostja II ei ole seda ka taotlenud. Hüpoteegid, mis on kinnistule kostjate poolt pahatahtlikult pandud, vähendavad kinnistu 1⁄4 mõttelise osa väärtuse nullini.
15.Kostja III ei ole apellatsioonkaebuste osas oma seisukohta avaldanud.
MENETLUS RINGKONNAKOHTUS
16.Kostja II esitas 7. aprillil 2020 ringkonnakohtu menetluses alternatiivse nõude, milles palus lõpetada kaasomand kinnisasja jagamise ja korteriomandite moodustamise teel. Moodustavate korteriomandite omanikeks saaksid hageja ja kostja II. Samuti palus kostja II määrata kindlaks korteriomandite kaasomandi eseme kasutuskord ja kanda see märkusena korteriomandite moodustamisel tekkinud kinnistusraamatu registriosadesse. Tegemist on kinnistu jagamise viisiga, mis vastab kostja I maakohtule esitatud vastuhagis esitatud nõudele.
17.Ringkonnakohus määras hageja taotlusel kohtuekspertiisi kinnisasja X turuväärtuse kindlakstegemiseks. Eksperdiks määrati riiklikult tunnustatud ekspert E. Elbrecht. Ekspertarvamuse kohaselt aadressil X asuva hoonestatud kinnisasja nr 3889303 (korterelamu ja kõrvalhooned) turuväärtus tervikvarana realiseerimisel oli 17. aprilli 2017 seisuga 118 000 eurot ja 21. mai 2020 seisuga 140 000 eurot. Eeldatavalt moodustavate turuväärtuste summa on käesoleval ajal so 21. mail 2020 seisuga 123 000 eurot ja 47 000 eurot. Eeldatavate korteriomandite turuväärtuste summa kokku on 21. mai 2020 seisuga 170 000 eurot.
18.Hageja nõustus ringkonnakohtu istungil suurendama kinnisasja ainuomanikuks saamisel hüvise pakkumist teisele kaasomanikule kuni 39 000 euroni.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
19.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus kuulub materiaal- ja menetlusõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu osaliselt tühistamisele. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles maakohus jättis rahuldamata kostja I vastuhagi, jättis kehtima käsutuskeelu ning jaotas menetluskulud. Ülejäänud osas saab ringkonnakohus teha asjas uue otsuse ilma asja maakohtule uueks arutamiseks saatmata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, kostja II apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
20.Maakohus tuvastas, et hageja on X kinnistu 3⁄4 mõttelise osa omanik. Hagi esitamise ajal oli teiseks kaasomanikuks kostja I, kes võõrandas talle kuuluva mõttelise osa kohtumenetluse ajal 17. aprillil 2017 kostjale II hinnaga 65 000 eurot (I kd lk 135). Sama tehinguga seati X kinnistu 1⁄4 mõttelisele osale 1. järjekohale hüpoteek 130 000 eurot kostja I kasuks ja hüpoteek 10 000 eurot kostja III kasuks. Hageja jättis kaasomaniku ostueesõiguse teostamata ja kaasas käesolevas asjas kostjatena kostjad II ja III. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb tema ainuomandisse ja ta maksab teisele kaasomanikule omandi kaotuse eest hüvitist. Hageja nõustus ringkonnakohtu istungil tasuma hüvitisena maksimaalselt 39 000 eurot. Hageja soovib saada 1⁄4 mõttelise osa omanikuks koormatiste vabalt, alternatiivselt on nõus omandama kinnistu hüpoteegiga 10 000 eurot, sellisel juhul kuuluks hüvitise summa vastavalt vähendamisele. Hageja peab kinnistu 1⁄4 mõttelise osa omanikuks jätkuvalt kostjat I. Kostja I ja kostja II tema õigusjärglasena on kaasomandi lõpetamisega nõus, kuid soovivad kinnistu jagamist korteriomanditeks. Kostja I on esitanud maakohtus vastuhagi.
21.Maakohus rahuldas hageja nõude kaasomandi lõpetamiseks kostja II vastu ja jättis kinnistu hageja ainuomandisse, pannes talle kohustuse maksta kostjale II kaasomandi kaotuse eest 32 750 eurot. Kuna maakohus ei rahuldanud hageja nõuet 17. aprilli 2017 müügi- ja hüpoteekidega koormamise lepingu tühisuse tuvastamiseks, siis maakohtu otsuse tulemusena omandaks hageja 32 750 euro eest kinnistu mõttelise osa, mida koormab esimesel järjekohal kaks hüpoteeki suurusega 130 000 eurot ja 10 000 eurot kostja III kasuks, samas kui kogu kinnisasja turuväärtus on vahemikus 140 000 – 170 000 eurot. Maakohus leidis, et olemata hüpoteekidega koormatud kaasomandi osa omanik, puudub hagejal nõudeõigus nimetatud hüpoteekide kustutamiseks käesolevas asjas. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole avaldanud tahet saada sellises ulatuses hüpoteekidega koormatud kinnisasja mõttelise osa omanikuks. Alternatiivselt on hageja nõustunud kinnistu mõttelise osa omandama koos väiksema hüpoteegiga (10 000 eurot), paludes samas sellisel juhul vähendada kaasomanikule makstavat hüvitist omandi kaotuse eest. Maakohus jättis nimetatud hageja taotluse tähelepanuta.
22.Ringkonnakohus võtab esmalt seisukoha 17. aprilli 2017 võlaõigusliku ja asjaõigusliku tehingu kehtivuse osas, millega kinnistu 1⁄4 mõttelise osa omand läks kostjalt I üle kostjale II ja sellele seati kaks hüpoteeki (I). Edasi otsustab ringkonnakohus kaasomandi lõpetamise viisi ja hageja poolt kostjale I omandi kaotamise eest makstava hüvise suuruse (II) ja võtab seisukoha hagi ja vastuhagi osas (III). Lõpetuseks jaotab ringkonnakohus menetluskulud (IV). I
23.Hageja on menetluses tuginenud sellele, et 17. aprilli 2017 müügi- ja hüpoteekidega koormamise leping on tühine kui näilik tehing või kui heade kommetega vastuolus olev tehing. Lepingu näilisus ei muudaks tühiseks lepinguga seotud käsutustehingut, vastuolu heade kommetega võib selleks aluse anda üksnes erandlikel juhtudel.
Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu põhjendustega hageja nõude rahuldamata jätmisel
17.aprilli 2017 kostjate vahelise tehingu tühisuse tuvastamiseks. Kuigi hageja ei ole 17. aprilli 2017 tehingu pool, on hagejal kaasomandi lõpetamist nõudma õigustatud isikuna õigustatud huvi nimetatud tehingu kehtivuse kontrollimiseks sõltumata sellest, et ta jättis oma ostueesõiguse kasutamata. Hageja on põhjendanud selle õiguse kasutamata jätmist just tehingu tühisusega. Tehingu tegemine leidis aset hageja kaasomandi lõpetamise nõude menetlemise ajal ja mõjutab otseselt hageja positsiooni käesolevas menetluses, sh asjaõiguslikku positsiooni (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 p-s 14). Lepingudokumendis sisalduvad järgmised tehingud: 1) kostja I ja kostja II vaheline müügitehing; 2) kostjate I ja II ning kostjate II ja III vahelised asjaõiguslepingud hüpoteekide seadmiseks (130 000 eurot ja 10 000 eurot). Kui tehing osutuks tühiseks, siis saaks kostja I uuesti 1⁄4 mõttelise osa omanikuks, mõtteline osa ei oleks hüpoteekidega koormatud ning kaasomandi lõpetamisel ei peaks hüpoteekidega arvestama. Maakohus oleks pidanud hindama hageja väiteid tehingu tühisuse osas sisuliselt.
24.Ringkonnakohus leiab, et 17. aprilli 2017 tehing ei ole tühine näilikkuse tõttu. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Riigikohus on 17. detsembril 2009 tsiviilasjas nr 3-2-1-137-09 tehtud otsuse p-s 11 leidnud mh seda, et tehingu näilikkuse tuvastamine eeldab tahteavalduste, s.o tehingu sisulist hindamist. Ringkonnakohus tehingu näilisust, st poolte tahteavaldusi, mis ei vastanud poolte tahtele, ei tuvastanud. Tahte puudumisele ei viita müügihind 65 000 eurot, mille tasumises leppisid pooled kokku 3 kuu pärast. Kostjad on põhjendanud müügihinna osas järelmaksu hageja ostueesõigusega. Tegemist ei ole ebatavalise müügitingimusega. Samuti ei tõenda tahte puudumist asjaolu, et kostja II ei käinud objekti vaatamas. Kostja II on selgitanud, et ta on professionaalne investor, kes on võimeline tegema ostuotsuseid dokumentatsiooni alusel. Kuigi kostja I avaldas enne tehingu tegemist menetluses, et ta soovib oma lapsepõlvekodu säilitada, ei välista see tema tahet kinnisasja võõrandamiseks väga kõrge hinna eest, milles pooled antud juhul ka kokku leppisid.
25.Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et arvestades kõiki tehingu tegemisega seotud asjaolusid kogumis on tegemist tühise tehinguga selle heade kommetega vastuolu tõttu TsÜS § 86 lg 1 alusel. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 leidnud, et tehing on heade kommetega vastuolus, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil.
26.E. Elbrechti ekspertarvamuse kohaselt oli 17. aprilli 2017 seisuga kinnistu väärtus tervikuna 118 000 eurot, st 1⁄4 kinnistust väärtus oli 29 500 eurot. Uus Maa kinnisvarabüroo hindas kinnistu väärtuseks 29. aprillil 2019 131 000 eurot, millest 1⁄4 osa väärtus oli 32 500 eurot. Seega erines lepingus kokku lepitud hind 65 000 eurot turuhinnast üle kahe korra. Ober-Haus OÜ hindas 22. mail 2019 1⁄4 kinnistu osa väärtuseks 61 000 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hinnangu andja ei ole saanud tervikpilti hinnatavast asjast. Hindaja on kasutanud võrdlusmeetodit ja tuletanud hinnatava vara turuhinna kolme talle teadaoleva tehingu alusel. Seejuures on hindaja võtnud arvesse elamu ehitusaastana 1979, mis ei vasta tegelikkusele. Ekspert E. Elbrecht ja Uus Maa kinnisvarabüroo on elamu ehitusaastaks hinnanud 1946 ja seda põhjendanud. Hinnatav 1⁄4 mõttelist osa on oluliselt halvemas seisundis (remontivajav, pesemisvõimalus puudub, kuivkäimla koridoris, puudub küte) kui võrreldavate
tehingute objektiks olevad varad (III kd lk 152). Ometigi on hindaja hinnanud vara pinnaühiku turuväärtuse võrreldavate varadega samaväärseks või kõrgemaks. Ringkonnakohus leiab, et Ober-Haus OÜ hinnangu aluseks on ebaõiged andmed hinnatava vara osas ja selle hinnanguga ei saa asjas arvestada.
27.Ringkonnakohus märgib, et ainuüksi tehingu kõrge hind ei muuda tehingut heade kommete vastaseks. Pooled olid vabad müügihinnas kokku leppima. Tehingu heade kommetega vastuolu tuleneb asjaolust, et tehing tehti kohtumenetluse ajal, mille hageja oli algatanud kaasomandi lõpetamiseks. Maakohus andis 10. märtsi 2017 istungil kostjale II tähtaja kuni 17. aprillini 2017 mõttelise osa hindamisakti esitamiseks. Kostja I maakohtule hindamisakti ei esitanud, vaid müüs tähtajaga samal päeval (17. aprillil 2017) kinnistu mõttelise osa kostjale II. Sama tehinguga seati kinnistule hüpoteegid 130 000 eurot ja 10 000 eurot, mis nüüdseks on mõlemad vormistatud kostja III nimele. Tegemist ei ole olukorraga, kus kaasomanik (kostja I) soovis kohtuvaidluse vältimiseks oma osa võõrandada ja hageja oleks saanud kasutada soovi korral ostueesõigust. Kinnisasja võõrandamine väidetavalt järelmaksuga ja müügihinna tasumiseks kinnistu 1⁄4 osa koormamine hüpoteegiga, mille suurus ületab ca kolmekordselt koormatava mõttelise osa turuväärtust on pannud hagejast kaasomaniku olukorda, mis muudab tema õiguslikku positsiooni nii ostueesõiguse teostamisel kui ka kaasomandi lõpetamise nõude esitamisel täielikult. 17. aprilli 2017 lepingus puudub viide tsiviilvaidlusele, lepingu p-s 2.4.1. on kostja I vastupidiselt kinnitanud, et lepingu eseme suhtes pole vaidlusi. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et müügitehingu tegemise eesmärk on olnud takistada hagejal kaasomandi lõpetamise nõude realiseerimist ja kahe hüpoteegikande tegemine toetab sellise eesmärgi saavutamist. Kostja I on hakanud ise üheks hüpoteegipidajaks (lepingu p. 5.2.) ja teise hüpoteegipidaja kostja III puhul on tegemist kostja I juhitava äriühinguga (lepingu p. 6.3.).
28.Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise ja sellele pandiõiguse tekkimise kohta õiguslikult neutraalne ega saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Erandina võib käsutustehing osutuda tühiseks vastuolu tõttu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk on heade kommete vastane (vt Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-156-12 p 11, nr 3-2-1- 80-05 p 26, nr 2-15-13695 p 20), sh kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine (3-2-1-56-09 p 12). Ringkonnakohus leiab, et 17. aprilli 2017 lepingu sõlmimisel oli poolte tahe hageja kahjustamine, st. kaasomandi lõpetamise nõude ja osa väljaostmise võimaluse tõrjumine ning ostueesõiguse kasutamisele suunamine, millega Aavo Kiisk peaks ostma 1⁄4 kinnistut välja üle kahe korra turuhinnast kõrgemana, seejuures koormaksid ostetavat osa ka hüpoteegid, mille nimiväärtus ületab üle kolme korra mõttelise osa turuväärtust. Kostjad avaldasid ringkonnakohtu istungil, et kostja I on saanud müügihinnast kätte 35 000 eurot. Poolte tahtele hagejat kahjustada viitab ka asjaolu, et kostja II ei ole ostjana kostjale I rohkem kui 3 aasta jooksul müügihinda, mille tasumise tähtaeg oli 3 kuud lepingu sõlmimisest, tasunud. Nõude tagamiseks on mõttelisele osale seatud hüpoteek summas 130 000 eurot, mis ületab kinnistu 1⁄4 mõttelise osa turuväärtust enam kui kolm korda. Kostja I on loovutanud oma nõude kostja II vastu koos tagatistega kostjale III üksnes 1000 euro eest (28. novembri 2018 nõude loovutamise leping, III kd k 42). Kuigi kostja III on kostja I õigusjärglasena pöördunud kostjalt II võla sissenõudmiseks kohtu poole, ei ole ta kohtuotsuse alusel algatanud kostja II suhtes täitemenetlust nõude sundtäitmiseks (ja kinnistu mõttelisele osale seatud hüpoteekide realiseerimiseks). Lisaks on kostja III äriühinguna sama tehinguga andnud kostjale II laenu
sularahas 10 000 eurot, millist laenu ei ole kostja II samuti tagastanud. Selline kostjate käitumine tõendab kogumis, et kostjate I ja III huvi ei ole nõuda kostjalt II oma kohustuse kiiret täitmist. Seejuures tuleb arvestada, et kostja I on kostja III juhatuse liige ja kostja III teise juhatuse liikme J. Reima elukaaslane. Kuna 17. aprilli 2017 leping on tühine, ei ole kostja II saanud kinnistu 1⁄4 mõttelise osa omanikuks ja selle omanik on endiselt kostja I. Ringkonnakohus otsustab kaasomandi lõpetamise kostja I suhtes. Ringkonnakohus märgib vastuseks kostja III seisukohale (III kd lk 133), et ringkonnakohus ei analüüsi ega võta seisukohta kostjate I ja III vahelise nõude loovutamise tehingu kehtivuse osas, sest sellist nõuet ei ole kohtule esitatud. II
29.AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääks tema ainuomandisse. Maakohus on hageja nõude rahuldanud. Kohus peab kaasomandi lõpetamisel kaaluma kaasomanike huve ja lähtuma asja jagamisel õiglusest, s.o hea usu põhimõttest (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 p 20; 3-2-1-61-12 p 12; 3-2-1-99-09 p 17). Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kinnistu tuleb jätta hageja ainuomandisse. Hageja on kinnistust suurema osa omanik, talle kuulub 3⁄4 mõttelist osa kinnistust. Kinnistul asub hageja ja tema perekonna pikaaegne elukoht, hageja on kinnistul asuvat elamut remontinud ja korrastanud. Seega on õiglane kogu kinnistu jätmine hageja ainuomandisse, kui hageja nõustub tasuma teisele kaasomanikule õiglase hüvitise. Hageja on ringkonnakohtus nõustunud tasuma kaasomanikule hüvitist omandi kaotuse eest maksimaalselt 39 000 eurot.
30.Kostja I on esitanud vastuhagi, milles soovib kaasomandi lõpetamist asja jagamise teel korteriomanditeks. Alternatiivselt on kostja I nõus saama ka kinnistu ainuomanikuks. Kuigi kostja I võõrandas menetluse ajal talle kuulunud mõttelise osa kostjale II, ei ole kostja I vastuhagist loobunud ega seda tagasi võtnud (III kd lk 71). Ringkonnakohus peab kostja I käitumist menetluses vastuoluliseks. Kostja on küll maakohtu menetluses algselt kinnitanud, et tal on huvi kinnistu kasutamise vastu isiklikeks vajadusteks ja plaan asuda sinna elama, kuid seejärel on kostja I menetluse ajal vastuoluliselt kinnistu võõrandanud. Kostja I vastuoluline käitumine kaasomandi lõpetamise menetluses annab tunnistust sellest, et kostja I huvi ei ole omanikuks jäämine, vaid üksnes hüvitise saamine. Kohus saaks arvestades vastuhagi kaasomandi lõpetada ka kinnisasja jagamise teel korteriomanditeks. Korteriomandi- ja korteriühistu seaduse § 2 kohaselt luuakse korteriomandid ja korteriühistu kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega. AÕS § 77 alusel saab kohus vajaliku tahteavalduse kohtuotsusega asendada. E. Elbrechti ekspertarvamuse kohaselt asub kinnistul korterelamu ja kõrvalhooned. Kokku on korterelamus 4 korterit, millest kolm on hageja kasutuses. Nii ekspert E. Elbrecht kui ka Uus Maa kinnisvarabüroo hindavad vara parimaks kasutuseks kasutamist korterelamuna, sobib omakasutus, välistada ei saa väljaüürimist renoveerimise /remonttööde järgselt (IV kd lk 178, III kd lk 91). Kinnisasja korteriomanditeks jagamise korral jääksid
senised kaasomanikud (või nende õigusjärglased ) teostama korteriomandist tulenevaid õigusi ja kohustusi korteriühistu kaudu ja nad peavad seda suutma teha kokkuleppel hea usu põhimõtet järgides (KrtS §-d 12 ja 13). Hageja on avaldanud, et poolte läbisaamine ei ole hea ning kaasomanikud on olnud vaenulikes suhetes juba aastaid (I kd lk 106). Olukorras, kus kinnistul asuv elamu vajab renoveerimist, kostjale I praegu kuuluv kaasomandi osa vajab kaasaegse kanalisatsioonisüsteemi rajamist ning gaasitrassiga liitumist (vt poolte kirjavahetus I kd lk 8088) peaksid kaasomanikud olema koostöövalmid ja üksmeelel. Seetõttu on käesoleval juhul mõistlik jätta kinnistu hageja ainuomandisse. Kostja I ei ole oma nõuet jätta hageja elukohaks olev kinnistu tema ainuomandisse piisavalt põhjendanud. Seetõttu jätab ringkonnakohus kostja I vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata.
31.AÕS § 77 lg 2 kohaselt tuleb kaasomanikule, kes jääb oma omandiosast ilma, tagada kohene ja õiglane hüvitis. On oluline, et hüvitise suurus määratakse võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 p 13). Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05 asunud seisukohale, et kaasomandi mõttelise osa väärtus tuleb kindlaks määrata lähtudes üldjuhul kogu kinnisasja väärtusest (turuhinnast) tervikuna, mitte selle kinnisasja osast, mida kaasomanik kasutuskorra järgi kasutab ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Viidatud tsiviilasjas oli vaidluse all kaasomandi lõpetamine korteriomandile. Käesoleval juhul on vaidluse all kaasomandi lõpetamine kinnistule, millel asuva elamu parim kasutus on ekspertide arvates korterelamuna. Kostja lähtub oma hinnangutes oma mõttelise osa turuväärtusele just sellest asjaolust, tema mõtteline osa moodustab iseseisva korteri (nr X). Ringkonnakohus leiab, et antud olukorras ei ole võimalik õiglase hüvitise kindlaksmääramisel võtta lähtealuseks üksnes kinnisasja väärtus tervikuna, vaid arvestada tuleb ka muid asjaolusid. E. Elbrechti ekspertarvamusest nähtub, et korterelamus korteriomandite moodustamine on tõenäoline ja mõistlik. Ekspert on asunud seisukohale, et kinnisasja turuväärtus oleks erinev, kui kinnisasi oleks jagatud korteriomanditeks. Ekspert hindas seisuga 21. mai 2020 kinnistu turuväärtuseks 140 000 eurot, eeldusel, et kinnistu on jagatud korteriomanditeks- 170 000 eurot, sh korter nr X väärtuseks, mis on 1⁄4 mõttelise osa kaasomaniku kasutuses 47 000 eurot. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus asja jagamine reaalosadeks ning omandi säilitamine mõlemale kaasomanikule on iseenesest võimalik, kuid kohus lõpetab kaasomandi kõiki asjaolusid arvestades siiski asja jätmisega ühe kaasomaniku ainuomandisse, tuleb omandist ilma jäänud kaasomanikule õiglase hüvitise määramisel ka nende asjaoludega arvestada. Ringkonnakohus leiab, et õiglaseks hüvitiseks kostjale I omandi kaotuse eest on 39 000 eurot, mida hageja on nõustunud tasuma. Õiglane hüvitis peab olema suurem kui 1⁄4 kinnistu mõttelise osa turuväärtusest, kuid see võib olla väiksem eksperdi hinnangust eelduslikult moodustatava korteriomandi turuväärtusele. Ringkonnakohus võtab siin arvesse asjaolu, et hinnang on antud eeldusel, et korteriomandid on moodustatud, mis ei ole aga toimunud. Korteriomandite moodustamine on seotud erinevate toimingute ja kulutustega, mida kostja I ei ole pidanud kandma.
32.Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks kostjate seisukohta, et 1⁄4 kaasomandi osa turuväärtus on 61 000 või 65 000 eurot, nagu väidab kostja II apellatsioonkaebuses. Kostjad tuginevad seejuures üksnes Ober-Haus OÜ hinnangule, mille usaldusväärsuse osas võttis ringkonnakohus seisukoha käesoleva otsuse p-s 26. III
33.Ringkonnakohus rahuldab hageja nõude 17. aprilli 2017 müügi- ja hüpoteekide seadmise tehingu tühisuse tuvastamiseks.
Kuna 17. aprilli 2017 leping on tühine, ei ole kinnistu 1⁄4 mõttelise osa omand kostjalt I kostjale II üle läinud. Seega on kohaseks kostjaks hageja nõudes kaasomandi lõpetamiseks kostja I. Ringkonnakohus lõpetab kaasomandi kinnistule asukohaga X ja jätab kinnistu hageja ainuomandisse ja kohustab hagejat tasuma kostjale I hüvisena 39 000 eurot. TsÜS § 68 lg 5 alusel kuulub rahuldamisele ka hageja nõue kohustada kostjaid andma nõusolekud vastavate kandemuudatuste tegemiseks kinnistusraamatus. Kohtuotsus asendab kostjate tahteavaldusi, mistõttu puudub vajadus otsustada kohtuotsuse resolutsiooniga kinnistusraamatusse kannete tegemine ja muutmine nii omaniku kui ka hüpoteekide osas. Hageja nõuded kustutada kinnistusraamatust X 1⁄4 mõttelise osa omanikuna kostja II ja asendada ta hagejaga, samuti nõue hüpoteekide kustutamiseks, jäävad seetõttu rahuldamata. Kostja I vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks jääb rahuldamata. IV
34.Maakohus märkis, et asjas on põhinõudeks kaasomandi lõpetamise nõue ja jättis menetluskulud arvestades tsiviilasja asjaolusid poolt endi kanda. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 asunud seisukohale, et kui kaasomandi lõpetamist taotlevad mõlemad pooled. lõpetatakse kaasomand eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole poolt soovitud viisil. Riigikohtu arvates on sellisel juhul põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Menetluskulude kindlaksmääramist kaasomandi lõpetamisel on kolleegium selgitanud 21. jaanuari 2009. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-13808 (samasugusele seisukohale on asutud ka ühisvara jagamise menetluses kantud menetluskulude jaotamisel 8. märtsi 2007. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-12-07). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et käesolevas asjas on põhinõudeks kaasomandi lõpetamise nõue ning mõlemad pooled on soovinud kaasomandi lõpetamist, milline eesmärk on kohtumenetlusega saavutatud. Seetõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.