Vaba Kapital OÜ, LO, IO (O), GK (K), LL, MD ja JK vastu omandiõiguse rikkumise kõrvaldamiseks, edasisest omandiõiguse rikkumisest hoidumiseks ning kasutuseelise hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 05.07.2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
RK, KL, RMP24 OÜ, EE, RH, KK, KO, Vaba Kapital OÜ, LO, IO, GK, LL, MD ja JK apellatsioonkaebus NIRI Kinnisvarahooldus OÜ vastuapellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Apellatsioonkaebuse hind 7000 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 26 681.35 eurot
KO (isikukood XXXXXXXXXXX), Vaba Kapital OÜ (registrikood 12423148), LO (isikukood XXXXXXXXXXX), IO (isikukood
XXXXXXXXXXX),
GK (isikukood
XXXXXXXXXXX),
LL (isikukood
XXXXXXXXXXX),
MD (isikukood
XXXXXXXXXXX),
JK (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja v/adv Kenno Vilippus Vastuapellant NIRI Kinnisvarahooldus OÜ (registrikood
12348323), lepinguline esindaja v/adv Tambet Toomela Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 05.07.2019 otsus jätta muutmata.
2.Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta iga menetlusosalise enda Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
kanda.
Edasikaebamise kord ja tähtajad Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.07.03.2018 esitas hageja kostjate vastu hagi omandiõiguse rikkumise kõrvaldamiseks, rikkumisest edasiseks hoidumiseks ning kasutuseeliste ja viivise saamiseks. 13.12.2018 esitas hageja kostjate vastu alternatiivse nõude. 12.06.2019 suurendas hageja kasutuseeliste hüvitamise nõuet ja loobus viivise nõudest.
2.Hageja palus kohustada kostjaid I–VI ja IX–XVI: - andma hagejale valdus Tallinnas Telliskivi t 29/Õle t 2 asuvale kinnistule (edaspidi kinnistu), millel asub hagejale kuuluv korteriomand nr 18 (reg.osa nr 17391001) ning hoiduma tulevikus hageja omandiõiguse rikkumisest; - võimaldama hagejale ligipääs ja mitte tegema ligipääsuks takistusi kõnealusele kinnistule ja korteriomandile selliselt, et hageja saab teostada kinnistul juurdeehituse ehitustöid ja ehitada välja kahe korteriga juurdeehituse vastavalt Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti (praegu Tallinna Linnaplaneerimise Amet) (edaspidi TLA) 19.04.2004 väljastatud ehitusloa nr 3216 aluseks olevale ehitusprojektile; - üle andma hagejale kõnealusele kinnistule ning korterelamule juurdepääsu võimaldavad võtmed ja muud sisenemist võimaldavad vahendid.
3.Alternatiivselt palus hageja kohustada kostjaid I–VI ja IX–XVI andma nõusolek samal kinnistul kahe korteriga juurdeehituse ehitustööde teostamiseks vastavalt 19.04.2004
ehitusloa nr 3216 aluseks olevale ehitusprojektile ning kostjate nõusolek asendada kohtuotsusega. Samuti kohustada kostjaid võimaldama hagejale ligipääs ja mitte tegema ligipääsuks takistusi kõnealusele kinnistule ja korteriomandile selliselt, et hageja saab teostada kinnistul juurdeehituse ehitustöid ja ehitada välja kahe korteriga juurdeehituse vastavalt viidatud ehitusprojektile. Samuti kohustada nimetatud kostjaid andma hagejale üle kõnealusele kinnistule ning korterelamule juurdepääsu võimaldavad võtmed ja muud sisenemist võimaldavad vahendid.
4.Samuti palus hageja mõista välja kasutuseelise hüvitamiseks kostjalt I 1587.25 eurot, kostjalt II 3184.02 eurot, kostjalt III 563.09 eurot, kostjatelt IV ja V solidaarselt 3190.07 eurot, kostjalt VI 4406.78 eurot, kostjatelt VII ja VIII solidaarselt 1656.98 eurot, kostjalt IX 1359.31 eurot, kostjalt X 1307.45 eurot, kostjalt XI 1223.62 eurot, kostjalt XII 4673.12 eurot, kostjalt XIII 1265.13 eurot, kostjalt XIV 3190.07 eurot, kostjatelt XV ja XVI solidaarselt 731.44 eurot.
5.Hagiavalduse kohaselt on Tallinnas Telliskivi t 29/Õle t 2 paiknev kinnisasi jagatud 13 korteriomandiks, millest hagejale kuulub alates 22.01.2013 korteriomand nr 18, üldpindalaga 42,60m2. Kostjad omavad ülejäänud korteriomandeid. Kostjad VII ja VIII on korteriomandi nr 10/11 endised omanikud, kinnistusraamatu andmete järgi oli korter nende kaasomandis 03.08.2015–30.04.2018. Korteriomand nr 10/11 on võõrandatud kostjatele XV ja XVI. Kostja I omab korteriomandit nr 5 üldpinnaga 28,8m2 (mõtteline osa 288/5771), kostja II omab korteriomandit nr 6 üldpinnaga 52,6m2 (mõtteline osa 526/5771), kostja III omab korteriomandit nr 7 üldpinnaga 30m2 (mõtteline osa 300/5771), kostjad IV ja V omavad korteriomandit nr 8 üldpinnaga 52,7m2 (mõtteline osa 527/5771), kostja VI omab korteriomandit nr 9 üldpinnaga 72,8m2 (mõtteline osa 728/5771), kostjad VII ja VIII (alates 30.04.2018 kostjad XV ja XVI) omasid korteriomandit nr 10/11 üldpinnaga 59,4m2 (mõtteline osa 594/5771), kostja IX omab korteriomandit nr 12 üldpinnaga 43,9m2 (mõtteline osa 439/5771), kostja X omab korteriomandit nr 13 üldpinnaga 21,8m2 (mõtteline osa 218/5771), kostja XI omab korteriomandit nr 14 üldpinnaga 21,7m2 (mõtteline osa 217/5771), kostja XII omab korteriomandit nr 15 üldpinnaga 77,2m2 (mõtteline osa 772/5771), kostja XIII omab korteriomandit nr 16 üldpinnaga 20,9m2 (mõtteline osa 209/5771) ja kostja XIV omab korteriomandit nr 17 üldpinnaga 52,7m2 (mõtteline osa 527/5771).
6.Hageja ei ole 22.01.2013 omandatud korterit saanud kasutada, kuna juurdeehitus, milles korteriomand pidi paiknema, ei ole välja ehitatud. Kinnisasjal paikneb kaks hoonet, mille laiendamiseks oli 2004. a taotletud ehitusluba. TLA rahuldas taotluse ning andis loa nr 3216 konkreetsele ehitusprojektile. Ehitusprojekt nägi ette, et kinnistul asuvast väiksemast viilkatusega ühekordsest hoonest saab ümberehituste käigus kahekordne nelja korteriga viilkatusega hoone (edaspidi väike maja) ning suuremale kahekorruselisele viilkatusega hoonele ehitatakse peale kahe korteriga katusekorrus (edaspidi suur maja). Lisaks nägi projekt ette, et kinnistule ehitatakse suure maja juurdeehitusena kolmas hoone kahe korteriga kahekorruselisena (edaspidi juurdeehitus). Seega pidi ümberehituse tulemusel kinnistul asuma kokku 3 hoonet, millest juurdeehituses pidi asuma 2 korterit üldpindalaga kokku 95m2, suures majas pidi asuma 7 korterit üldpindalaga kokku 317,7m2 ning väikeses majas pidi asuma 4 korterit üldpindalaga kokku 164m2. Ehitusprojekti kohaselt pidid reaalosad nr 5–8 hakkama asuma kinnistul asuvas väikeses majas, reaalosad nr 9–16 suures majas ning reaalosad nr 17–18 juurdeehitusena ehitatavas kolmandas majas. Suure maja juurdeehitust ei ole tehtud, mistõttu korteriomandite nr 17 ja 18 osas on kinnistusraamatus avatud registriosa, kuid tegelikkuses reaalosadena neid ei eksisteeri.
7.Kinnistut piirab aed, mille väravad on lukustatud. Hagejal puuduvad kinnistule juurdepääsu võimaldavad võtmed. Hageja on korduvalt palunud kostjatelt võtmete üleandmist, kuid kostjad on keeldunud. Hagejale juurdepääsu piiramine võiks olla põhjendatud juhul, kui reaalosadest väljaspool jääva kaasomandi suhtes oleks sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkulepe, mis ei annaks hagejale õigust kinnisomandit kasutada. Selline kokkulepe korteriomanike vahel puudub.
8.Ehitusprojekti teostamiseks oli 19.04.2004 antud ehitusluba nr 3216. Ehitustöid alustati hiljemalt 2 aasta jooksul arvates loa väljastamisest. Seega on ehitusluba senini kehtiv ning seaduslikuks aluseks ehitustööde teostamisele.
9.Kõik kaasomanikud on olnud nõus ning avaldanud soovi sulgeda Õle 2 kinnistul eelnevalt moodustatud korteriomandid ning moodustada kinnistul uute koosseisudega 13 uut korteriomandit vastavalt TLA-s kinnitatud plaanidele. Seejuures on reaalosade omanikud palunud moodustada 2 korteriomandit ka väljaehitamata juurdeehituses.
10.Korteriomandi kui eriomandi tekkimine ei eelda, et korteriomand oleks füüsiliselt olemas. Eriomandi tekkimiseks piisab, et omand on plaanil vastavalt tähistatud.
11.Hageja õigus korteriomand välja ehitada tuleneb seadusest (asjaõigusseadus (AÕS) § 68 lõige 1 ja § 89). Alternatiivselt tuleneb hageja õigus korteriomanike kokkuleppest korteriomandite moodustamiseks.
12.Kostjad kasutavad kinnistut hageja arvel (s.o hagejale kuulub korteriomandi kaudu ka mõtteline osa kinnistust), saades seeläbi kasutuseelist. Hagejale ei ole võimaldatud korteriomandi nr 18 kasutamist alates selle omandamisest 22.01.2013. Mh ei saanud hageja teostada omandist tulenevaid õigusi perioodil 01.08.2015–30.04.2018, mil kostjad VII ja VIII olid korteriomandi nr 10/11 omanikud. Hüvitamisele kuuluvate kasutuseeliste väärtuse arvestamisel tuleb lähtuda kinnisasja keskmisest üürihinnast. Kinnisvaraportaali KV.ee hinnastatistika kohaselt on perioodil 2013–2018 Tallinnas Põhja-Tallinna linnaosas asuvate korterite keskmine üürihind olnud 7 kuni 12 eurot 1m2 kohta. Kuna hagejal puudub füüsiliselt kasutatav reaalosa, võttis hageja kasutuseeliste arvutamisel aluseks kogu hoonekompleksiga kinnisasja väljaüürimise hinna ühes kalendrikuus, mille lähtekohaks on elamukompleksi ruutmeetrite arv 577,1m2. Selle alusel leidis hageja oma mõttelise osa (426/5771) kasutuseeliste väärtuse kuus. Kasutuseeliste nõude kogusumma jaotub kostjate vahel vastavalt nende mõtteliste osade suurusele. Kostjate vastuväited
13.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Kinnistu valdamist (sisuliselt juurdepääsu) ei ole kostjad takistanud ega kavatse takistada. Kostjad aga teavad, et hageja soovib valdust kinnistule maja ehitamiseks, millega kostjad nõus ei ole. Hageja ja kostjate vahel puudub võlaõiguslik kokkulepe juurdeehituse ehitamiseks. Kaasomanike vahelise kokkuleppeta ei ole kinnistule ehitamine võimalik.
14.Hageja on järjekorras kolmas omanik, olles omandanud korteriomandi Projektiguru OÜ-lt, kes omandas korteriomandi kohtutäituri sundenampakkumiselt. Selle tõttu võlaõiguslikud nõudeõigused ei ole hagejale üle läinud. Lepingulisi suhteid poolte vahel ei ole. Lepingulised suhted võisid olla korteriomandi algse omaniku TK-ga. Kinnistamisavaldus ei asenda korteriomanike kokkulepet eriomandi välja ehitamiseks.
15.Hageja nõuab kasutuseelise väärtuse hüvitamist olematu eluruumi eest. Selleks, et midagi kasutada, peab midagi olemas olema ning seda on võimalik kasutada tulu saamiseks (või hoida kokku oma kulusid). Hageja eluruumi ei ole võimalik kasutada. Esimese astme kohtu otsus
16.Harju Maakohus tegi 05.07.2019 otsuse, millega lõpetas menetluse viivisenõudes seoses nõudest loobumisega ning rahuldas hagi osaliselt. Kohus kohustas kostjaid I–VI ja IX– XVI andma hagejale üle valdus kinnistule ning hoiduma tulevikus hageja omandiõiguse rikkumisest; võimaldama hagejale ligipääs ja mitte tegema ligipääsuks takistusi kinnistule ja hagejale kuuluvale korteriomandile selliselt, et hageja saab teostada kinnistul juurdeehituse ehitustöid ja ehitada välja kahe korteriga juurdeehituse vastavalt TLA 19.04.2004 väljastatud ehitusloa nr 3216 aluseks olevale ehitusprojektile; üle andma hagejale kinnistule ning korterelamule juurdepääsu võimaldavad võtmed ja muud sisenemist võimaldavad vahendid. Kohus jättis rahuldamata hagi kasutuseeliste hüvitamiseks. Kohus jättis menetluskulud kostjate I–VI ja IX–XVI vastu esitatud nõuete osas poolte endi kanda ning kostjate VII ja VIII vastu esitatud nõude osas hageja kanda. Kohus määras kostjate VII ja VIII menetluskuludena kindlaks 117 eurot, mille mõistis hagejalt solidaarselt kostjatele VII ja VIII välja.
17.Poolte vahel ei ole vaidlust järgnevas: - Tallinnas Telliskivi t 29/Õle t 2 paiknev kinnisasi on jagatud 13 korteriomandiks, millest hagejale kuulub alates 22.01.2013 korteriomand nr 18, pindalaga 42,60 m2; - kõnealusel kinnisasjal paikneb kaks hoonet, mille laiendamiseks on 2004. a taotletud ehitusluba; - TLA andis ehitusloa nr 3216 konkreetsele ehitusprojektile; - ehitusprojekt näeb ette, et kinnistul asuvast väiksemast viilkatusega ühekordsest hoonest saab ümberehituste käigus kahekordne nelja korteriga viilkatusega hoone („väike maja“) ning suuremale kahekorruselisele viilkatusega hoonele ehitatakse peale kahe korteriga katusekorrus („suur maja“); - ehitusprojekt näeb ette, et kinnistule ehitatakse suure maja juurdeehitusena kolmas hoone kahe korteriga kahekorruselisena („juurdeehitus“); - korteriomandid nr 17 ja 18 peaksid ehitusprojekti kohaselt asuma juurdeehitusena ehitatavas kolmandas majas; - kinnistut piirab aed, mille väravad on lukustatud; hagejal kinnistule juurdepääsu võimaldavad võtmed puuduvad; - hagejale kinnisasjale juurdepääsu mittevõimaldamine on seotud hageja sooviga alustada kinnisasjal ehitustegevust; muul eesmärgil hageja kinnisasjale juurdepääsu võimaldamist ei soovi.
18.Vaidluse põhisisu on selles, kas hageja õigus täiendav korteriomand välja ehitada tuleneb otseselt seadusest. Juhul kui ei tulene seadusest, siis kas täiendavate korteriomandite moodustamise kokkulepe vajab täiendavat kokkulepet juurdeehituse teostamiseks. Samuti, kas korteriomandite moodustamise kokkuleppe puhul on vajalik korteriomandi omaniku vahetuse korral uue omaniku ja teiste korteriomanike kokkulepet korteriomandi väljaehitamiseks.
19.Kohus tuvastas tõendite põhjal järgneva. Kostja I on korteriomandi nr 5 omanik alates 30.10.2013, kostja II nr 6 omanik alates 11.10.2004, kostja III nr 7 omanik alates 28.09.2017, kostjad IV ja V nr 8 ühisomanikud alates 15.07.2010, kostja VI nr 9 omanik alates 28.11.2005, kostjad VII ja VIII olid nr 10/11 kaasomanikud alates 03.08.2015
kuni 30.04.2018 (alates 30.04.2018 on omanikeks kostjad XV ja XVI), kostja IX on nr 12 omanik alates 04.08.2016, kostja X nr 13 omanik alates 13.03.2013, kostja X nr 14 omanik alates 09.09.2013, kostja XII nr 15 omanik alates 18.10.2007, kostja XIII nr 16 omanik alates 07.09.2006, kostja XIV nr 17 omanik alates 22.08.2012.
20.Hageja esitas nõude omandiõiguse rikkumise kõrvaldamiseks. Kohus tugines AÕS § 68 lõikele 1 ja §-le 89, samuti Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-104-12, punkt 10. Hagejale kuulub korteriomand, mille juurde kuulub mõtteline osa kaasomandist ja eriomandi esemena korter nr 18. Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 4 lõike 2 kohaselt võib kaasomandis oleva kinnisomandi jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse alusel on hagejale kuuluv korteriomand kinnistusraamatusse kantud. Seega on hageja näol tegemist kinnisasja omanikuga, kellele laienevad kõik AÕS § 68 lõikes 1 sätestatud omaniku õigused. AÕS § 68 lõike 2 kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulub hagejale 426/5771 mõttelist osa elamumaast ja reaalosa eluruum nr 18, mille üldpind on 42,60m2 ja mille tähistus plaanil on 18. Seega tuleneb kinnistusraamatust ja AÕS § 68 lõikest 1 hageja õigus omada Tallinnas Telliskivi t 29/Õle t 2 plaanil tähistusega 18 märgitud eluruumi üldpinnaga 42,60m2. 03.09.2004 korteriomandite registriosade sulgemise ja uute koosseisudega korteriomandite registriosade avamise avalduse, ühishüpoteekide, hüpoteekide ja eelmärgete kokkulepete, korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi loovutamise ja ülekandmise lepingu ja asjaõiguslepingu lisaks oleval plaanil on märgitud korteriomand nr 18 (ruumid 18-1, 18-2 ja 18-3), üldpinnaga 42,6m2. Seega on hagejale kuuluva korteriomandi sisu ja ulatus kindlaks määratud viidatud lepinguga ja sellele lisatud plaaniga ning kinnistusraamatust nähtuvate andmetega. Ühtlasi tähendab antud asjaolu seda, et hagejale kuulub õigus omada sel kinnisasjal korteriomandit sellisena nagu see on määratletud 03.09.2004 lepingus ja sellele lisatud plaanil.
21.Kohtu hinnangul sisaldab hageja õigus omada korteriomandit sellisena nagu see on määratletud 03.09.2004 dokumendile lisatud plaanil ka õigust korteriomand sellisena valmis ehitada. Vastupidine tõlgendus muudaks kinnistusraamatu kande sisutühjaks. Seejuures ei oma tähtsust, et hageja ei olnud korteriomandi nr 18 omanik 03.09.2004 tehingute tegemisel. Kinnisasi 03.09.2004 lepingule lisatud plaanil märgitud ulatuses on kinnistusraamatusse kantud, mistõttu kinnisasja omaniku vahetus sellekohase õiguse sisu ei muuda.
22.Kohus ei nõustunud kostjatega, et hageja õigus korteriomand valmis ehitada eeldaks eraldi kokkulepet kõigi kaasomanike vahel. Kinnistusraamatusse kantud eriomandi eseme valmis ehitamiseks ei ole vajalik täiendav kokkulepe ehitamise kohta. Kohtu hinnangul ei kuulu kohaldamisele AÕS § 72 lõige 1. Tegemist on kaasomanike omavahelise kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva sättega. Antud juhul tuleneb hageja õigus otseselt omandiõiguse tekkimisest. Kostjate viidatud korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 38 ei kuulu samuti kohaldamisele, kuna tegemist on korteriomandi valitsemist reguleeriva sättega. Käesolevas asjas on olukord teine. Korteriomandi moodustamisel selle väljaehitamise võimaldamine ei ole korteriomandi valitsemine.
23.Kostjad ei vaidle, et kinnitatud ehitusprojekti alusel on välja antud ehitusluba ja see on kehtiv. Projekt näeb ette, et kinnisasjale ehitatakse suure maja juurdeehitusena kolmas hoone kahe korteriga kahekorruselise hoonena. 03.09.2004 lepingule lisatud plaanile on
märgitud, et see vastab kinnitatud projektile. Seega on kinnistusraamatus viidatud plaan otseselt seotud kinnitatud projektiga ja eeltoodust tulenevalt hõlmab hageja omandiõigus õigust ehitada korteriomand nr 18 valmis vastavalt kinnitatud projektile ja selle alusel välja antud ehitusloale.
24.Eeltoodust tulenevalt ei ole kostjatel I–VI ja IX–XVI õiguslikku alust keelduda hagejale kinnisasjale ligipääsu võimaldamiseks ja seal ehitustegevuse läbiviimiseks. Kostjate vastuväidetest järeldas kohus, et tegelik vastuseis ehitustegevusele seisneb selles, et kostjad ei soovi nende rahu häirimist kinnisasjal. Ehitustegevusega kaasneb paratamatult mõningane häiriv faktor, kuid selle tõttu ei saa kinnisasja omaniku omandiõigusi eirata.
25.Kohtule esitatud andmete kohaselt on kaasomanikud lisaks hagejale veel kostjad I–VI ja IX–XVI, kes on keeldunud hagejale kinnisasjale ligipääsu võimaldamisest ehitustegevuse teostamiseks ja korteriomandi nr 18 ehitamiseks. Seega rahuldas kohus hageja nõude kohustada antud kostjaid mitte tegema takistusi hagejale korteriomandi nr 18 valmis ehitamiseks ja võimaldama hagejale selle jaoks kinnisasjale juurdepääs.
26.Hageja nõudis kaasomanikelt kasutuseeliste hüvitamist. Kohus tugines AÕS § 71 lõikele 2 ja märkis, et nimetatud sätte alusel kasutuseeliste hüvitamist saavad nõuda mh ka korteriomandi omanikud (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-175-15, punkt 12). Seega on hagejal korteriomandi omanikuna võimalik nõuda kostjatelt kasutuseeliste hüvitamist. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lõike 1 alusel rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamist (alusetult saadud kasutuseelist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lõike 1 järgi).
27.Kummalgi alusel ei ole aga võimalik hageja kasutuseeliste hüvitamise nõuet rahuldada. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, mh hoitakse kokku sellega seotud kulusid (vt lahendid nr 3-2-1-46-09, punkt 15; nr 3-2-1-136-05, punkt 26). Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema (vt lahendid nr 3-2-1-60-09, punkt 13; nr 3-2-1-64-05, punkt 16). Kasu mõiste sisustamisel tuleb lähtuda konkreetse hagejale kuuluva eseme kasutusest ja kasutusvõimalusest. Nagu ka Riigikohtu seisukohast nähtub, saadakse kasutuseeliseid asja kasutades. Ehk kasu saamise eelduseks peab olema tegelik võimalus asja kasutada. Hagejale kuuluvat korteriomandit ei ole valmis ehitatud. Praegusel hetkel on reaalselt olemas üksnes hagejale kuuluv mõtteline osa kinnisasjast. Kohtu hinnangul ei saa lähtuda hüpoteetilisest olukorrast – sellest, et korteriomand oleks mingil hetkel olnud valmis ehitatud ja hageja oleks saanud seda kasutada. Hageja on soovinud kasutuseeliste nõude sisustamisel lähtuda kaasomandi osa suurusest ja hageja lähtekohaks on kogu elamukompleksi ruutmeetrite arv. Kohtu hinnangul ei oleks hageja saanud kasu enda kaasomandiosa kasutamisest. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei ole üksnes kaasomandi mõttelist osa võimalik välja üürida ega sellelt muul viisil rahaliselt mõõdetavat kasu saada. Käesolevas asjas vaidluse all oleva kinnisasja puhul ei ole kokku lepitud ka kasutuskorda, mis andnuks hagejale õiguse konkreetset osa kinnisasjast kasutada, sh seda kolmandatele isikutele kasutada anda. Samuti ei ole võimalik tuvastada, et kostjad oleksid saanud kasu hageja mõttelise osa kasutamisest, mille tõttu ei ole võimalik järeldada, et kostjad oleksid alusetult rikastunud hageja arvel.
28.Kuna hagi jäi kostjate I–VI ja IX–XVI osas osaliselt rahuldamata sisuliselt 50% ulatuses, jäid menetluskulud nimetatud osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lõike 1 alusel poolte endi kanda. Kohus ei rahuldanud hageja kasutuseelise hüvitise nõuet,
mistõttu jäi kostjate VII ja VIII osas hagi täielikult rahuldamata. Seega tuleb nende kostjate menetluskulu jätta TsMS § 162 lõike 1 alusel hageja kanda. Kohus määras kostjatele VII ja VIII hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 117 eurot, mille mõistis hagejalt kostjatele VII ja VIII välja. Apellatsioonkaebus
29.07.08.2019 kaebuses paluvad kostjad I–VI ja IX–XVI maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata.
30.Hagejale kuuluva korteriomandi sisu ja ulatus ei ole kindlaks määratud 03.09.2004 lepinguga ja sellele lisatud plaaniga ning kinnistusraamatust nähtuvate andmetega. Hageja õigus korteriomandit omada ei sisalda õigust omada seda sellisena nagu see on määratletud 03.09.2004 dokumendile lisatud plaanil ega sisalda õigust korteriomand sellisena valmis ehitada. Selline tõlgendus ei muudaks kinnistusraamatu kannet sisutühjaks. 03.09.2004 leping kostjaid ei kohusta, sest enamus kostjatest ei olnud selle lepingu pooleks. Lepingu pooleks oli üksnes kostja II, kuid ka temale ei sätesta leping kohustusi. Kohus viitab vaid lepingu lisas asuvatele plaanidele, viitamata ühelegi lepingupunktile, mis kohustaks kostjat II või teisi kostjaid lubama hagejal ehitada. Kuna leping on ka kinnistamisavaldus, mis ei ole tehing TsÜS § 67 mõttes, siis plaanid käivad tegelikult kinnistamisavalduse juurde. Seetõttu ei ole kohased viited lepingule, mis nagu kehtestaks kostjate kohustuse. Selleks aluseks ei saa olla ka ehitusluba, sest luba ja selle aluseks olev projekt ei saa õiguslikult omandisuhteid reguleerida. Kohus seob kinnistusraamatus toodud plaani ehitusloa kaudu projektiga ning tuletab sellest ebaõigelt hageja õiguse ehitada. Kostjate kohustus lubada ehitamist ei tulene ka omanikukandest. Kehtivad kaasomandit ja korteriomandit reguleerivad seadusesätted ehitamist teiste kaasomanike nõusolekuta ei võimalda. Kaebajate arvates ei ole sisutühja omandikande vältimatu tulem see, et omanik peaks saama valmis ehitada eriomandi. Eeldus on, et kanne järgib materiaalset olukorda, mitte vastupidi. Hageja korteriomand ei ole ruumiliselt piiritletud ning seetõttu ei vasta KrtS § 4 lõikes 1 sätestatud eriomandi esemele kehtestatud nõuetele. Ruumiliselt piiritletuse nõude täitmiseks ei ole pelgalt korteriomandi virtuaalne (paberil, projektis) piiritlemine.
31.Antud asjas ei ole tegemist mitte omandi kaitse küsimusega, vaid küsimusega, millised õiguslikud võimalused on korteriomanikul ebaõigest kandest tulenevalt. Omandi kaitse hagi ei ole kohaseks õiguskaitsevahendiks. Kohus eksis, kui selles küsimuses ei pidanud tähtsaks kaasomandit reguleerivaid AÕS § 72 lõiget 1, KrtS § 38 ja AÕS § 74 lõiget 1. Kohus kohaldas vääralt AÕS § 68 lõikeid 1 ja 2, kuna lähtus eeldusest, et kui seadus või teiste isikute õigused omandit ei piira, on omand piiramatu. Hageja omandit piiravateks õigusteks on teiste kaasomanike õigused. Olukorra saaks lahendatud vaid kaasomanike kokkuleppel. Eelkõige ei kujuta kaebajad ette, kuidas ehitab hageja kaasomanike või kostjaga XIV sõlmitud kokkuleppeta valmis hoone selle osa, milles asub kinnistusraamatu kande järgi korter nr 17, millesse peaks elama asuma kostja XIV. Kuna hageja ehitatav korteriomand asub juurdeehituse II korrusel, tuleb valmis ehitada ka korter nr 17, mis asub I korrusel. Kostja XIV aga vaidleb hagile vastu. Kui hageja ehitab valmis oma korteriomandi, kuuluksid hageja korteriomandit ümbritsevad põhikonstruktsioonid (põrand, lagi, seinad, aknad, katus) kaasomandisse kostjatega. Seega puudutab ehitamine ka kostjate õigusi, mistõttu nende nõusolekuta ehitada ei saa. Kohtu viide nagu ehitamine oleks vähehäiriv, ei ole kohane.
32.Hageja rikastub alusetult, tarbides ehitamisega kaasomandi kasulikke omadusi, kuid ei soovi selleks piisavalt vastu anda. Algse arendajaga sõlmitud punkti 7 kohaselt
(03.09.2004 lepingus) kohustus hageja õiguseellane selleks, et üldse korteriomandit saada, tegema kostjate kaasomandil ehitustöid.
33.Kaasomandi valitsemise ja kasutamise mõisted on samasisulised. Kuna KrtS § 38 lõige 1 välistab ehitusliku muudatuse tavapärasest valitsemisest, on kohaldatav ka AÕS § 72 lõike 1 ja § 74 lõike 1 regulatsioon, mille kohaselt ehitamise küsimus tuleb lahendada kaasomanike kokkuleppega. On tõenäoline, et juurdeehitus jääb kaasomanike valitsemise alla ilma, et ehitatav hoone saaks kasutusluba. Seega on kasutusloaga kaasnevate kulutuste kandmine hädavajalik. Ei ole õige, et hageja võib ehitada juurdeehitust ükskõik millisel viisil ja sellest tuleneva vastutuse kannavad kõik korteriomanikud. Seetõttu ongi korteriomanikud sidunud nõusoleku andmise kasutusloa saamisega kõigile hoonetele. Hageja aga ei taha kõiki kasutusloa taotlemisega seotud kulutusi kanda. Kui hageja on nõus kandma kasutusloa saamisega seotud kulud, on kostjad nõus lõpetama vaidluse kompromissiga. Vastuapellatsioonkaebus
34.21.08.2019 vastukaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi jäi kostjate I–VI ja IX–XVI vastu kasutuseeliste hüvitamiseks rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas (v.a kostjate VII ja VIII osas), ja teha selles osas uue otsuse, millega mõista kostjatelt I–VI ja IX–XVI välja kasutuseeliste hüvitis kogusummas 26 681.35 eurot ning jätta menetluskulud kostjate kanda.
35.Kohus leidis valesti, et AÕS § 71 lõike 2 ega VÕS § 1037 lõike 1 alusel ei ole võimalik antud olukorras kasutuseeliste hüvitamist nõuda, kuivõrd kasu saamise eelduseks on tegelik võimalus asja kasutada, kuid praegu reaalne võimalus asja kasutada puudub. Asjaolu, et hagejale kuuluvat korteriomandit ei ole valmis ehitatud, ei tähenda, et puuduks mõttelise osa kasutamise võimalus.
36.Hageja ei nõustu, et kostjad ei ole saanud hageja mõttelise osa kasutamisest kasu. Kaasomandi ja eriomandi esemed on teineteisega lahutamatult seotud – takistades eriomandi kasutamist on piiratud ka kaasomandi kasutamine. Hageja jäi kasutuseeliste hüvitamise nõude osas varasemate seisukohtade juurde.
37.Juhul kui ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja nõude rahuldamine AÕS § 71 lõike 2 või VÕS § 1037 lõike 1 alusel ei ole võimalik, kuulub see rahuldamisele lepinguvälise kahjuna. Kohus oleks pidanud kaaluma hageja nõude rahuldamist VÕS § 1043 alusel. Kuivõrd maakohus seda ei teinud, palub hageja seda teha ringkonnakohtul. Hagejal on VÕS § 128 lõike 2 mõttes jäänud saamata tulu. Hageja on kostjate rikkumise tõttu kaotanud võimaluse saada kasu. Hageja näol on tegemist ettevõtjaga, kelle peamine majandustegevus seisneb kinnisvara haldamises. Ettevõttel oli plaan eriomand välja ehitada ja seda kasutades tulu teenida. Probleeme ei oleks tekitanud üürniku leidmine, kuivõrd tegemist oleks olnud täiesti uue Tallinna kesklinnale lähedal asuva korteriga. Kostjate tegu on õigusvastane VÕS § 1045 lõike 1 punkti 5 mõttes. Kostjad on hagejal takistanud kasutada talle kuuluvat kaasomandi osa ning välja ehitada talle kuuluv eriomand. Samuti on kahju tekitamine õigusvastane VÕS § 1045 lõike 1 punktide 7 (kostjad on rikkunud AÕS § 72 lõiget 5) ja 8 järgi (hageja takistamine kaasomandi kasutamiseks ja eriomandi väljaehitamiseks on heade kommete vastane ning kostjate teguviis on suunatud hageja kahjustamisele. Ka pidid kostjad ette nägema, et aastatepikkuse perioodi jooksul võib hagejale kaasomandi osa kasutamise ning eriomandi valmisehitamise takistamine tõttu kahju tekkida, sh jääda saamata üüritulu. Juhul kui kostjad ei oleks takistanud ehitustegevust, oleks hagejal olnud võimalus
ehitada valmis eriomand, see välja üürida ning seeläbi üüritulu teenida (VÕS § 127 lõige 1). Seega kuulub praegusel juhul hüvitamisele saamata jäänud üüritulu.
38.Hageja võttis tekkinud kahju arvutamisel aluseks kinnisvaraportaalist nähtuva PõhjaTallinna keskmise ruutmeetri üürihinna ühes kalendrikuus, milleks perioodil 2013 kuni 2019. a juunini on olnud 7–12,4 eurot 1m2 kohta. Hagejale kuulub 426/5117 mõttelist osa kinnistust, mille väljaüürimise võimalusest on ta ilma jäetud. Kahjusumma on kostjate vahel jaotatud vastavalt neile kuuluva mõttelise osa suurusele. Vastustajate seisukohad
39.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostjad ei ole vastuapellatsioonkaebuse osas seisukohta esitanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
40.TsMS § 651 lõike 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja on kaevanud kohtulahendi edasi osas, milles maakohtus jättis hagi rahuldamata ja kostjad osas, milles maakohus hagi rahuldas. Menetluse osalise lõpetamise peale (resolutsiooni punkt 1) ei ole edasi kaevatud, mistõttu selles osas ringkonnakohus seda ei kontrolli. Maakohtu lahendi resolutsiooni punkt 1 on jõustunud (TsMS § 456 lõike 1 punkt 1).
41.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioon- ja vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Maakohtu otsus jääb muutmata ja kaebused jäävad rahuldamata (TsMS § 657 lõike 1 punkt 1). Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lõige 6).
42.Esmalt on ringkonnakohus seisukohal, et käesolev tsiviilasi oleks tulnud lahendada TsMS § 613 lõikest 2 ja lõike 1 punktist 1 alusel hagita menetluses. Viidatud sätete kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Hagita menetluses lahendab kohus ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused sama sätte lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Lahendis nr 3-2-1-149-10 (punktis 10) asus Riigikohus seisukohale, et hagita menetluses lahendataks mh kaasomaniku hüvitisnõuded AÕS § 71 lõike 2 alusel (ka Riigikohtu lahend asjas nr 2-1619005, punkt 12). TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
43.Samas on ringkonnakohus seisukohal, et ebaõige menetlusliigi valik ei viinud käesolevas asjas ebaõige lahendi tegemiseni. Ka ei ole hagita asja lahendamine hagimenetluses ja vastupidi vähemalt üldjuhul selline menetlusõiguse rikkumine, mis annaks aluse ainuüksi sel põhjusel kohtulahend tühistada (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-149-10, punkt 20). Kuigi hagita menetluses lasub kohtul uurimispõhimõttest tulenev oluliselt suurem asjaolude väljaselgitamise ja asja sõltumata menetlusosaliste seisukohtadest lahendamise
kohustus, on käesolevas asjas kohus viidatud nõude läbi selgitamiskohustuse täitmise täitnud.
45.Hageja on esitanud asjaõigusliku omandikaitse nõude AÕS § 89 järgse negatoornõudena. AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada rikkumise kordumist, võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. AÕS § 89 kolmandast lausest tulenevalt on nõude rahuldamine välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Seega on rikkumise kõrvaldamise nõude rahuldamise eelduseks esmalt asjaolu, et kostja rikub hageja omandiõigust, ning teiseks see, et hagejal ei ole kohustust rikkumist taluda (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-104-12, punkt 10).
46.Käesoleva asja lahendamisel tuleb lähtuda vaidlusaluse korteriomandi kinnistusraamatusse kandmise aja seadustest (AÕS, KOS). Asjas ei ole vaidlust, et hagejale kuulub korteriomanditeks jagatud kinnistul korteriomand, milline on kantud kinnistusraamatusse, kuid mida ei ole valmis ehitatud. Kostjad on teiste korteriomandite omanikud ning poolte kaasomandisse mõttelistes osades kuulub maatükk ja ehitiste osad, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa koosseisu. Maakohus asus seisukohale, et hageja õigus korteriomand valmis ehitada ei eelda eraldi kokkulepet kõigi kaasomanike vahel ning kohaldamisele ei kuulu AÕS § 72 lõige 1 ja et korteriomandi omaniku õigus omand kinnistatud piirides välja ehitada tuleneb otseselt omandiõiguse tekkimisest, st seadusest (AÕS § 68). Samuti, et väljaehitamise võimaldamine korteriomandi moodustamisel ei ole korteriomandi valitsemine. Kolleegium nõustub maakohtuga. Kostjate käsitlus selle kohta, et 03.09.2004 tehing, milline sisaldas korteriomandite registriosade sulgemise ja uute koosseisudega korteriomandite registriosade avamise avaldust, kokkuleppeid ühishüpoteekide, hüpoteekide ja eelmärke kohta, korteriomandi müügilepingut, hüpoteegi loovutamise ja ülekandmise lepingut ning asjaõiguslepingut (t I kd lk 23-29), ei sätesta kostjatele (sh ka mitte ainsana lepingupooleks olnud kostjale II) kohustust lubada korteriomandi nr 18 omanikul ehitamist, ei ole asjakohane. Samuti käsitlus hageja korteriomandi kohta tehtud kinnistusraamatu kande ebaõigsuse kohta. Õiguskirjanduses (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Paul Varul jt. Tallinn 2014, lk 292, 103) esiletoodu kohaselt võis aastal 2004 korteriomand tekkida, kui omanikud jagasid kinnisasja korteriomanditeks ja seda said nad teha juba siis, kui ehitis ei olnud veel valmis (nõuetekohase ehitusprojekti alusel; 2004. a sõlmitud tehingu ajal ja kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) §-d 3-5). Jagamisel pidi iga kaasomandi mõttelise osa juurde KOS § 3 lõike 4 järgi kuuluma korteriomandi reaalosa. Jagamine sai KOS § 4 lõike 2 järgi toimuda kõigi kaasomanike notariaalse ühise kinnistamisavalduse alusel, milline eelduslikult väljendas ka omanike materiaalõiguslikku vormivaba tahteavaldust korteriomandite moodustamiseks. KOS § 4 lõike 3 kohaselt tekkis korteriomand kinnistusraamatusse kandmisega. Kostjate esiletoodud asjaolud ei anna alust asuda seisukohale, et 03.09.2004 asjaõiguslepingu alusel korteriomandite kinnistamisel oleks rikutud tol ajal kehtinud õigusnorme. Ka on faktiliselt välja ehitatud teised kinnistamise ajal väljaehitamata korteriomandite reaalosad väikeses ja suures majas ilma, et kaasomanikud oleksid selles eraldi kokku leppinud (vähemalt ei ole kostjad sellist kokkulepet esile toonud), mistõttu saab asuda seisukohale, et eelduslikult vähemalt samal ajal olemasolevate registriosade sulgemiseks ja uute koosseisudega korteriomandite registriosade avamiseks nõusoleku andmisega oli antud ka kaasomanike nõusolek korteriomandite moodustamiseks. Selline nõusolek on
vormivaba ja võib tahteavaldusena olla ka väljendatud teoga, millest saab järeldada tahte tuua kaasa õiguslik tagajärg (TsÜS § 68 lõige 3).
47.Iseenesest õige on kostjate väide, et ehitusluba ja selle aluseks olev projekt ei reguleeri omandisuhteid, kuid selliselt ei olegi maakohus nimetatud dokumente käsitlenud. Maakohus käsitles projekti dokumendina, milline on läbi kinnistusraamatu muutunud kohustuslikuks hagejale ja mis määrab ära hagejale kuuluva korteriomandi eriomandi piirid, millega tuleb väljaehitamisel arvestada. Olukord, et juurdeehituse I korrusele ettenähtud korteriomandi omanik ei soovi enda omandi väljaehitamist, ei saa takistada hagejal enda omandiõiguse realiseerimist.
48.Tsiviilasja materjalid ei anna alust nõustuda kostjatega, nagu rikastuks hageja alusetult, kui lubada tal talle kuuluv korteriomand välja ehitada. 03.09.2004 lepingut ei ole tsiviilasja materjalidesse täielikult esitatud, mistõttu ei saa kohus veenduda, millist kokkulepet sisaldab apellatsioonkaebuses viidatud lepingu punkt 7. Küll aga on kostjate seisukohast aru saada, et sisult oli tegemist võlaõigusliku kokkuleppega, millest tulenevate õiguste ja kohustuste üleminek tolleaegselt omanikult T. Keskülalt praegusele omanikule tõendatud ei ole. Tegemist on ka vastuväitega, mida kostjad maakohtus ei esitanud, mistõttu jätab kolleegium selle TsMS § 652 lõike 4 alusel tähelepanuta. Kui korteriomanikel on kohustus osaleda kasutusloa saamiseks vajalike kulude kandmises, tuleb seda teha ka hagejal eelduslikult lähtudes AÕS §-st 75. Täpsemalt selle kohta seisukoha võtmine väljub käesoleva vaidluse piiridest.
49.Alternatiivselt on kolleegium seisukohal, et kui nõustuda kostja vastuväidetega hageja esmasele nõudele, kuuluks siiski rahuldamisele hageja alternatiivne nõue kohustada kostjaid andma nõusolek ehitustöödeks ja asendada see kohtulahendiga. Selliselt oleks nõude aluseks AÕS § 72 lõige 5 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lõige 5. AÕS § 72 lõike 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. TsÜS § 68 lõikest 5 tulenevalt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-155-14 punktis 15 selgitanud, et kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ja vajab selleks kõigi kaasomanike nõusolekut, võib sellist nõusolekut TsÜS § 68 lõike 5 alusel teistelt kaasomanikelt hageda juhul, kui teised kaasomanikud on selleks kohustatud. AÕS § 72 lõike 5 teise lause järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige peavad hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega võivad teised kaasomanikud olla kohustatud nõusolekut andma, kui asja oluline muutmine ei riku nende õigusi või huve.
50.Antud juhul soovib üks kaasomanikest, et kohus kohustaks teisi andma nõusolek varasemalt kooskõlastatud ehitusprojekti ja kehtiva ehitusloa alusel ehitustööde tegemiseks. Hageja on selgitanud, et soovib teostada kinnistul projektijärgse juurdeehituse ehitustöid, et ehitada valmis juurdeehituse II korrusel asuv talle kuuluv korteriomand. Kostjad on nii kohtueelselt kui maakohtus toonud esile, et seovad ehitustööde lubamise hageja poolt kõigile kinnistul asuvatele hoonetele kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemisega ja kui hageja ei nõustu kulutuste (hinnanguliselt 80 000 eurot (t II kd lk 45) kandmisega, ei ole nad kohustatud ehitamist taluma. Kolleegium nõustub hagejaga, et kostjate vastuväited on põhjendamatud. Kostjad ei ole
toonud esile, millele põhineb nende tingimuse seaduslik alus. AÕS § 75 kohaselt kannab kaasomanik ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alahoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi, vastavalt temale kuuluva mõttelise osa suurusele. Apellatsioonkaebuses on kostjad selgitanud, et „kõnesoleva ehitusloa alusel on ehitatud liiga palju valesti ... Ei ole õige, et hageja võib ehitada juurdeehitust ükskõik millisel viisil ja sellest tuleneva vastutuse kannavad kõik korteriomanikud“ (t II kd lk 45). Kostjate selline põhjendus ei ole tsiviilasja materjalidest nähtuvalt põhjendatud. Ühelt poolt tõdevad kostjad, et ehitusloa (seega ka projekti) alusel on juba ehitatud palju valesti, teiselt poolt on nad seisukohal, et kostja ehitab (tulevikus) samuti valesti. Tsiviilasjas puuduvad mistahes väited ja tõendid, et sama projekti järgi (valesti) ehitamine oleks mistahes moel seotud hageja tegevuse või tegevusetusega. Hageja omandas vaidlusaluse korteriomandi 2013. a. Juba aastal 2012 oli Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti projektide ja taotluste läbivaatamise komisjoni koosoleku päevakorras küsimus konkreetsel kinnistul asuvate hoonete ümberehituste seadustamine põhjusel, et ehitus ei ole toimunud projekti järgides (t I kd lk 64). Kostjad ei toonud maakohtus esile ega tõendanud mistahes elulisi asjaolusid, mis annaksid aluse põhjendatud eelduseks, et ka hageja ei teosta tulevikus ehitustöid vastavalt projektile. Eeltoodust tulenevalt ei ole tõendatud, et teiste kaasomanike õigused saaksid kahjustatud, kui hageja ehitab välja talle kuuluva korteriomandi.
51.Vastuapellatsioonkaebuses on hageja rahalise hüvitise alternatiivse õigusliku alusena toonud esile delikti, viidates VÕS § 1045 lõike 1 punktidele 5 ja/või 7. Seoses sellega viitab ringkonnakohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-93-12, mille punktis 19 selgitatakse, et asja kuulumisest mitmele isikule kaasomandina tekib isikute vahel spetsiifiline võlasuhe, mille sisuks on kaasomanike õigused ja kohustused üksteise suhtes, mis on reguleeritud eelkõige AÕS §-des 72 ja 75 ning kui kaasomanik rikub teise kaasomaniku õigust ühist asja vallata ja kasutada, saab kaasomanik esitada teise kaasomaniku vastu kahju hüvitamise nõude kaasomandist tulenevate kohustuste rikkumise tõttu eelkõige VÕS § 115 lõike 1 alusel, mitte VÕS § 1043 jj alusel. Ringkonnakohus viitab ka VÕS § 1044 lõikele 2.
52.Hageja esitas maakohtus rahalise nõude AÕS § 71 lõike 2 alusel. Maakohus käsitles otsuses nõude võimaliku alusena ka VÕS § 1037 lõiget 1 (alusetu rikastumine), kuid leidis, et kummalgi materiaalõiguslikul alusel ei ole hageja nõude põhjendatud. Ringkonnakohus selgitab, et maakohus jättis tähelepanuta veel ühe võimaliku aluse nõude rahuldamiseks. Nimelt selgitas Riigikohus lahendis nr 2-16-19005 (punktis 14), et kaasomaniku rahaline nõue hüvitise saamiseks teiselt kaasomanikult kaasomandi osa kasutamise eest on võimalik lahendada, kaaludes 3 alternatiivset õiguslikku alust: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lõike 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutuseelised. Seega ei ole senini menetluses käsitletud rahalise nõude rahuldamise võimalust pooltevahelisest lepingulaadsest suhtest tuleneval alusel. Samas ei muuda nimetatud asjaolu maakohtu lõppotsustuse õigsust, kuna lahendis nr 3-2-1-175-15 (punktis 12) on Riigikohus selgitanud, et TsÜS § 62 lõike 1 järgi võib kaotatud kasutuseeliste eest saadava kahjuhüvitise arvestamisel olla lähtekohaks kasu, mida hüvitise nõudja võinuks saada, kuid arvestada tuleb ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-137-05 (punkt 13), 3-2-1-123-05 (punkt 28), 3-2-1-64-05 (punktid 15, 16, 19)). Samuti, et samu kasutuseelistega seonduvaid hüvitise arvestamise põhimõtteid tuleb kohaldada ka VÕS §-de 1037 ja AÕS § 71 lõike 2 alusel esitatava nõude puhul. Käesolevas asjas vaidluse all mitteolevatest elulistest asjaoludest nähtub, et
selleks, et saada korteriomandit üürile anda, peab hageja selle valmis ehitama, millega aga kaasnevad ehituskulud, mis eelduslikult selgelt ületavad hagetava kasutuseelise 26 681.35 eurot. Seega puudub hagejal alus nõuda kasutuseelistega seonduvat hüvitist teistelt kaasomanikelt.
53.Kuna nii apellatsioon- kui vastuapellatsioonkaebus jäävad rahuldamata jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lõike 1 alusel kummagi poole enda kanda. Seega puuduvad ka kindlaksmääratavad menetluskulud.
(allkirjastatud digitaalselt) Ele Liiv Peeter Pällin Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.