NIRI Kinnisvarahooldus OÜ hagi R K, K L, RMP24 OÜ, E I E, R H, K K, A V, L K, K U O, Vaba Kapital OÜ, L O, I O, G K, L L, M D ja J K vastu omandiõiguse rikkumise kõrvaldamise, sellest edasise hoidumise ning kasutuseeliste ja viivise nõudes
Tsiviilasja hind
31 838,33 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: NIRI Kinnisvarahooldus OÜ (registrikood 12348323), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet Toomela Kostja I: R K (isikukood xxxx) Kostja II: K L (isikukood xxxx) Kostja III: RMP24 OÜ (registrikood 12314985) Kostja IV: E I E (isikukood xxxx) Kostja V: R H (isikukood xxxx) Kostja VI: K K (isikukood xxxx) Kostja VII: A V (isikukood xxxx) Kostja VIII: L K (isikukood xxxx) Kostja IX: K U O (isikukood xxxx) Kostja X: Vaba Kapital OÜ (registrikood 12423148) Kostja XI: L O (isikukood xxxx) Kostja XII: I O (isikukood xxxx) Kostja XIII: G K (isikukood xxxx) Kostja XIV: L L (isikukood xxxx) Kostja XV: M D (isikukood xxxx) Kostja XVI: J K (isikukood xxxx)
2-18-3687 Kostjate ühine lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kenno Vilippus Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 13.06.2019
RESOLUTSIOON
Lõpetada menetlus hageja viivisenõudes seoses nõudest loobumisega. Rahuldada hagi osaliselt. Kohustada R Ki (isikukood xxxx), K La (isikukood xxxx), RMP24 OÜ-d (registrikood 12314985), E I Et (isikukood xxxx), R Ht (isikukood xxxx), K Ki (isikukood xxxx), K U O (isikukood xxxx), Vaba Kapital OÜ-d (registrikood 12423148), L Ot (isikukood xxxx), I Oi (isikukood xxxx), G Ke (isikukood xxxx), L Lt (isikukood xxxx), M Dt (isikukood xxxx) ja J K (isikukood xxxx) alljärgnevaks: - andma NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-le (registrikood 12348323) üle valdus xxxx asuvale kinnistule, millel asub NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-le (registrikood 12348323) kuuluv korteriomand nr xxxx (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxx) ning hoiduma tulevikus NIRI Kinnisvarahooldus OÜ (registrikood 12348323) omandiõiguse rikkumisest. - võimaldama NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-le (registrikood 12348323) ligipääs ja mitte tegema ligipääsuks takistusi xxxx asuvale kinnistule ja NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-le (registrikood 12348323) kuuluvale korteriomandile nr xxxx, mille kohta on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr xxxx, selliselt, et NIRI Kinnisvarahooldus OÜ (registrikood 12348323) saab teostada xxxx asuval kinnistul juurdeehituse ehitustöid ja ehitada välja kahekorteriga juurdeehituse vastavalt xxxx ja xxxx (praeguse nimega Tallinna Linnaplaneerimise Amet) poolt 19.04.2004. a väljastatud ehitusloa nr xxxx aluseks olevale ehitusprojektile. - üle andma NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-le (registrikood 12348323) xxxx xxxx asuvale kinnistule ning korterelamule juurdepääsu võimaldavad võtmed ja muud sisenemist võimaldavad vahendid.
Jätta rahuldamata hagi kasutuseeliste hüvitamise nõudes.
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:
Menetluskulud kostjate I-VI ja IX-XVI vastu esitatud nõuete osas jätta poolte enda kanda.
Menetluskulud kostjate VII ja VIII vastu esitatud nõude osas jätta hageja kanda. Rahuldada kostjate VII ja VIII taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja määrata kostjate VII ja VIII menetluskuludena kindlaks 117 eurot.
Mõista NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-lt (registrikood 12348323) solidaarselt A Ve (isikukood xxxx) ja L Ki (isikukood xxxx) kasuks välja menetluskulu summas 117 eurot.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse 2 (9)
2-18-3687 kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Hageja nõuded ja seisukohad
1.NIRI Kinnisvarahooldus OÜ (hageja) esitas 07.03.2018 hagi R Ki (kostja I), K La (kostja II), RMP24 OÜ (kostja III), E I E (kostja IV), R H (kostja V), K Ki (kostja VI), A Ve (kostja VII), L Ki (kostja VIII), K U O (kostja IX), Vaba Kapital OÜ (kostja X), L O (kostja XI), I Oi (kostja XII), G K (kostja XIII), L L (kostja XIV), M D (kostja XV) ja J K (kostja XVI) (edaspidi ka kostjad) vastu omandiõiguse rikkumise kõrvaldamise, sellest edasise hoidumise ning kasutuseeliste ja viivise nõudes. 13.12.2018 esitas hageja kostjate vastu alternatiivse nõude. 12.06.2019 suurendas hageja kasutuseeliste hüvitamise nõuet ja loobus viivise nõudest.
2.Hageja palub kohustada kostjaid I-VI ja IX-XVI alljärgnevaks: -
andma hagejale valdus xxxx asuvale kinnistule, millel asub hagejale kuuluv korteriomand nr xxxx(Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxx) ning hoiduma tulevikus hageja omandiõiguse rikkumisest;
-
võimaldama hagejale ligipääs ja mitte tegema ligipääsuks takistusi xxxx asuvale kinnistule ja hagejale kuuluvale korteriomandile nr xxxx, mille kohta on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr xxxx, selliselt, et hageja saab teostada xxxx asuval kinnistul juurdeehituse ehitustöid ja ehitada välja kahekorteriga juurdeehituse vastavalt xxxx ja xxxx (praeguse nimega Tallinna Linnaplaneerimise Amet) poolt 19.04.2004.a väljastatud ehitusloa nr xxxx aluseks olevale ehitusprojektile;
-
üle andma hagejale xxxx asuvale kinnistule ning korterelamule juurdepääsu võimaldavad võtmed ja muud sisenemist võimaldavad vahendid.
Alternatiivselt palub hageja kohustada kostjaid I – VI ja IX – XVI andma nõusolek xxxx asuval kinnistul kahe korteriga juurdeehituse ehitustööde teostamiseks vastavalt Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti (praeguse nimega Tallinna Linnaplaneerimise Amet) poolt 19.04.2004. a väljastatud ehitusloa nr xxxx aluseks olevale ehitusprojektile ning asendada nende nõusolek kohtuotsusega; samuti kohustada nimetatud kostjaid võimaldama hagejale ligipääs ja mitte tegema ligipääsuks takistusi xxxx asuvale kinnistule ja hagejale kuuluvale korteriomandile nr xxxx, mille kohta on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr xxxx, selliselt, et hageja saab teostada xxxx asuval kinnistul juurdeehituse ehitustöid ja ehitada välja kahe korteriga juurdeehituse vastavalt Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti (praeguse nimega Tallinna Linnaplaneerimise Amet) poolt 19.04.2004. a väljastatud ehitusloa nr xxxx aluseks olevale ehitusprojektile; samuti kohustada nimetatud kostjaid andma hagejale üle xxxx asuvale kinnistule ning korterelamule juurdepääsu võimaldavad võtmed ja muud sisenemist võimaldavad vahendid.
3.Samuti palub hageja mõista välja kostjalt I 1 587, 25 eurot; kostjalt II 3 184,02 eurot; kostjalt III 563, 09 eurot; kostjatelt IV ja V solidaarselt 3 190, 07 eurot; kostjalt VI 4 406, 78 eurot; kostjatelt VII ja VIII solidaarselt 1 656, 98 eurot; kostjalt IX 1 359, 31 eurot; kostjalt X 1 307, 45 eurot; kostjalt XI 1 223 ,62 eurot; kostjalt XII 4 673, 12 eurot; kostjalt XIII 1 265, 13 eurot; kostjalt XIV 3 190, 07 eurot; kostjatelt XV ja XVI solidaarselt 731 ,44 eurot.
4.xxxx paiknev kinnisasi on jagatud kolmeteistkümneks korteriomandiks, millest NIRI Kinnisvarahooldus OÜ-le kuulub korteriomand nr 18, üldpindalaga 42,60 m2. Hageja omandas korteriomandi 22.01.2013. 5. Kostjad omavad ülejäänud xxxx / xxxx asuvaid korteriomandeid. Kostja VII ja kostja VIII on xxxx / xxxx korteriomandi nr xxxx endised omanikud. Kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulus korteriomand xxxx kostja VII ja
3 (9)
2-18-3687 kostja VIII kaasomandisse alates 03.08.2015 kuni 30.04.2018. Korteriomand nr xxxx on võõrandatud kostjatele XV ja XVI.
6.Kostja I omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 28,8 m2 (mõtteline osa 288/5771), kostja II omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 52,6 m2 (mõtteline osa 526/5771), kostja III omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 30,0 m2 (mõtteline osa 300/5771), kostjad IV ja V omavad korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 52,7 m2 (mõtteline osa 527/5771), kostja VI omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 72,8 m2 (mõtteline osa 728/5771), kostjad VII ja VIII (alates 30.04.2018 kostjad XV ja XVI) omasid korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 59,4 m2 (mõtteline osa 594/5771), kostja IX omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 43,9 m2 (mõtteline osa 439/5771), kostja X omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 21,8 m2 (mõtteline osa 218/5771), kostja XI omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 21,7 m2 (mõtteline osa 217/5771), kostja XII omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 77,2 m2 (mõtteline osa 772/5771), kostja XIII omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 20,9 m2 (mõtteline osa 209/5771) ja kostja XIV omab korteriomandit nr xxxx üldpinnaga 52,7 m2 (mõtteline osa 527/5771).
7.Hageja omandas korteriomandi 22.01.2013, kuid tegelikkuses ei ole hageja saanud korteriomandit tänaseni kasutada. Selle põhjuseks on asjaolu, et juurdeehitus, milles korteriomand pidi paiknema, ei ole tänaseni välja ehitatud.
8.Korteriomanikud on korteriühistu esindajate kaudu keeldunud hagejale kinnisasjale (sh ühisele kaasomandiosale) juurdepääsu võimaldamisest.
9.xxxx asuval kinnisasjal paikneb kaks hoonet, mille laiendamiseks on 2004 taotletud ehitusluba. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet (praeguse nimega Tallinna Linnaplaneerimis Amet) rahuldas ehitusloa taotluse ning andis ehitusloa nr xxxx konkreetsele ehitusprojektile. Ehitusprojekt nägi ette, et kinnistul asuvast väiksemast viilkatusega ühekordsest hoonest saab ümberehituste käigus kahekordne nelja korteriga viilkatusega hoone (edaspidi „väike maja“) ning suuremale kahekorruselisele viilkatusega hoonele ehitatakse peale kahe korteriga katusekorrus (edaspidi „suur maja“). Lisaks nägi ehitusprojekt ette, et kinnistule ehitatakse suure maja juurdeehitusena ka kolmas hoone, mis pidi ehitusprojekti kohaselt ehitatama kahe korteriga kahekorruselise hoonena (edaspidi „juurdeehitus“).
10.Seega pidi ümberehituse tulemusel kinnistul asuma kokku kolm hoonet, millest juurdeehituses pidi asuma kaks korterit üldpindalaga kokku 95 m2, suures majas pidi asuma 7 korterit üldpindalaga kokku 317,7 m2 ning väikses majas pidi asuma 4 korterit üldpindalaga kokku 164 m2.
11.Ehitusprojekti kohaselt pidid reaalosad nr xxxx kuni xxxx hakkama asuma kinnistul asuvas väikeses majas, reaalosad nr xxxx kuni xxxx hakkama asuma kinnistul asuvas suures majas ning reaalosad nr xxxx kuni xxxx kinnistule suure maja juurdeehitusena ehitatavas kolmandas majas.
12.Kahe korteriga kahekordset suure maja juurdeehitust ei ole tänaseni välja ehitatud. Suure maja juurdeehituse välja ehitamata jätmine on tinginud olukorra, kus korteriomandi xxxx ja korteriomandi xxxx osas on kinnistusraamatus avatud registriosa, kuid reaalselt reaalosadena neid ei eksisteeri.
13.Kinnistut piirab aed, mille väravad on lukustatud. Hagejal kinnistule juurdepääsu võimaldavad võtmed puuduvad. Hageja on korduvalt palunud kostjatelt kinnistule juurdepääsu võimaldavate võtmete üleandmist, kuid kostjad on sellest keeldunud.
4 (9)
2-18-3687
14.Hagejale xxxx kinnisomandile juurdepääsu piiramine võiks olla põhjendatud juhul, kui reaalosadest väljaspool jääva kaasomandi suhtes oleks sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkulepe, mis ei anna hagejale õigust kinnisomandit kasutada. Selline kokkulepe korteriomanike vahel aga puudub.
15.Ehitusprojekti teostamiseks on 19.04.2004 antud ehitusluba nr xxxx. Ehitustöid alustati hiljemalt 2 aasta jooksul arvates ehitusloa väljastamisest. Seega on ehitusluba juurdeehituse ehitamiseks seni ajani kehtiv. Seega on olemas seaduslik alus juurdeehituse ehitustööde teostamiseks.
16.Käesoleval juhul on kõik kinnistu kaasomanikud olnud nõus ning avaldanud soovi sulgeda xxxx kinnistul eelnevalt moodustatud korteriomandid ning moodustada kinnistul uute koosseisudega kolmteist uut korteriomandit vastavalt Tallinna Linnaplaneerimise Ametis kinnitatud plaanidele. Seejuures on reaalosade omanikud palunud moodustada kaks korteriomandit ka välja ehitamata juurdeehituses.
17.Korteriomandi kui eriomandi tekkimine ei eelda, et korteriomand oleks füüsiliselt olemas. Eriomandi tekkimiseks piisab sellest, et omand on plaanil vastavalt tähistatud.
18.Hageja õigus korteriomand välja ehitada tuleneb seadusest (asjaõigusseadus § 68 lg 1 ja § 89). Alternatiivselt tuleneb hageja õigus korteriomanike kokkuleppest korteriomandite moodustamiseks.
19.Kostjad kasutavad kinnistut hageja arvel (so hagejale kuulub korteriomandi kaudu ka mõtteline osa kinnistust), saades seeläbi kasutuseelist. Hagejale ei ole võimaldatud korteriomandi nr xxxx kasutamist alates selle omandamisest 22.01.2013. Muuhulgas ei saanud hageja teostada omandist tulenevaid õigusi perioodil 01.08.2015 kuni 30.04.2018.a., mil kostjad xxxx ja xxxx olid korteriomandi xxxx omanikud.
20.Kinnisvaraportaali KV.ee (www.kv.ee) hinnastatistika kohaselt on perioodil 2013 kuni 2018 xxxx linnaosas, kus asub ka xxxx kinnistu, asuvate korterite keskmine üürihind olnud 7 eurot kuni 12 eurot ühe ruutmeetri kohta.
21.Kuna hagejal puudub füüsiliselt kasutatav reaalosa, võtab hageja kasutuseeliste arvutamisel aluseks kogu hoonekompleksiga kinnisasja väljaüürimise hinna ühes kalendrikuus, mille lähtekohaks on elamukompleksi ruutmeetrite arv 577, 1 m2. Kostjate vastuväited hagile
22.Kostjad hagi ei tunnista ja paluvad jätta hagi rahuldamata.
23.Kinnistu valdamist (sisuliselt juurdepääsu) ei ole kostjad takistanud ega kavatse takistada. Kostjad aga teavad, et hageja soovib valdust kinnistule maja ehitamiseks, millega kostjad nõus ei ole.
24.Hageja ja kostjate vahel puudub võlaõiguslik kokkulepe juurdeehituse ehitamiseks. Ilma kaasomanike vahelise kokkuleppeta ei ole kinnistule ehitamine võimalik.
25.Hageja on järjekorras kolmas korteriomanik, olles omandanud korteriomandi xxxx OÜ-lt, kes on omandanud korteriomandi kohtutäituri sundenampakkumiselt. Selle tõttu võlaõiguslikud nõudeõigused ei ole hagejale üle läinud. Lepingulisi suhteid poolte vahel ei ole. Lepingulised suhted võisid olla hageja korteriomandi algse omaniku T Kga.
26.Kinnistamisavaldus ei asenda korteriomanike kokkulepet eriomandi välja ehitamiseks.
5 (9)
2-18-3687
27.Hageja nõuab kasutuseelise väärtuse hüvitamist olematu eluruumi eest. Selleks, et midagi kasutada, peab midagi olemas olema ning seda on võimalik kasutada tulu saamiseks (või hoida kokku oma kulusid). Hageja eluruumi ei ole võimalik kasutada.
KOHTU PÕHJENDUSED
28.Hageja loobus 12.06.2019 oma viivise nõudest. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kohus leidis kohtuistungil, et hagist loobumine on lubatav ja kohus võttis loobumise vastu. Kohus lõpetab selles osas menetluse. TsMS § 423 sätestab, et kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle.
29.TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus leiab, et hagi kuulub osaliselt rahuldamisele.
30.Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevate asjaolude osas: -
xxxx paiknev kinnisasi on jagatud kolmeteistkümneks korteriomandiks, millest hagejale kuulub korteriomand nr xxxx, üldpindalaga 42,60 m2. - Hageja omandas korteriomandi 22.01.2013.
-
xxxx asuval kinnisasjal paikneb kaks hoonet, mille laiendamiseks on 2004 taotletud ehitusluba.
-
Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet (praeguse nimega Tallinna Linnaplaneerimis Amet) rahuldas ehitusloa taotluse ning andis ehitusloa nr xxxx konkreetsele ehitusprojektile.
-
Ehitusprojekt näeb ette, et kinnistul asuvast väiksemast viilkatusega ühekordsest hoonest saab ümberehituste käigus kahekordne nelja korteriga viilkatusega hoone („väike maja“) ning suuremale kahekorruselisele viilkatusega hoonele ehitatakse peale kahe korteriga katusekorrus („suur maja“).
-
Lisaks näeb ehitusprojekt ette, et kinnistule ehitatakse suure maja juurdeehitusena ka kolmas hoone, mis pidi ehitusprojekti kohaselt ehitatama kahe korteriga kahekorruselise hoonena („juurdeehitus“).
-
Korteriomandid nr xxxx kuni xxxx peaksid ehitusprojekti kohaselt asuma kinnistule suure maja juurdeehitusena ehitatavas kolmandas majas.
-
Kinnistut piirab aed, mille väravad on lukustatud. Hagejal kinnistule juurdepääsu võimaldavad võtmed puuduvad.
-
Käesolevas asjas ei ole vaidlust ka selles, et hagejale kinnisasjale juurdepääsu mittevõimaldamine on seotud hageja sooviga alustada kinnisasjal ehitustegevust. Muul eesmärgil hageja kinnisasjale juurdepääsu võimaldamist ei soovi.
31.Vaidluse põhisisu on käesolevas asjas selles, kas hageja õigus täiendav korteriomand välja ehitada tuleneb antud juhul otseselt seadusest. Juhul kui ei tulene seadusest, siis kas täiendavate korteriomandite moodustamise kokkulepe vajab täiendavat kokkulepet juurdeehituse teostamiseks. Samuti, kas korteriomandite moodustamise kokkuleppe puhul
6 (9)
2-18-3687 on vajalik korteriomandi omaniku vahetuse korral uue omaniku ja teiste korteriomanike kokkulepet korteriomandi väljaehitamiseks.
32.Kohus tuvastab kohtule esitatud tõendite põhjal järgneva. Kostja I on korteriomandi nr xxxx omanik alates 30.10.2013, kostja II on korteriomandi nr xxxx omanik alates 11.10.2004, kostja III on korteriomandi nr xxxx omanik alates 28.09.2017, kostjad IV ja V on korteriomandi nr xxxx ühisomanikud alates 15.07.2010, kostja VI on korteriomandi nr xxxx omanik alates 28.11.2005, kostjad VII ja VIII olid korteriomandi nr xxxx kaasomanikud alates 03.08.2015 kuni 30.04.2018 (alates 30.04.2018 on korteriomandi omanikud kostjad XV ja XVI), kostja IX on korteriomandi nr xxxx omanik alates 04.08.2016, kostja X on korteriomandi nr xxxx omanik alates 13.03.2013, kostja XI on korteriomandi nr xxxx omanik alates 09.09.2013, kostja XII on korteriomandi nr xxxx omanik alates 18.10.2007, kostja XIII on korteriomandi nr xxxx omanik alates 07.09.2006, kostja XIV on korteriomandi nr xxxx omanik alates 22.08.2012. (I kd tl 9-20, I kd tl 143).
33.Hageja esitas nõude omandiõiguse rikkumise kõrvaldamiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. AÕS § 89 kolmandast lausest tulenevalt on nõude rahuldamine välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Tulevikku suunatud rikkumisest hoidumise nõude puhul lisandub eeldusena oht, et rikkumine võib korduda. (vt Riigikohtu 17.10.2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-12, p 10).
34.Hagejale kuulub korteriomand xxxx, mille juurde kuulub mõtteline osa kaasomandist ja eriomandi esemena korter nr xxxx. Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 4 lg 2 kohaselt võib kaasomandis oleva kinnisomandi jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse alusel on hagejale kuuluv korteriomand kinnistusraamatusse kantud. Seega on hageja näol tegemist kinnisasja omanikuga, kellele laienevad kõik AÕS § 68 lg 1 sätestatud omaniku õigused. AÕS § 68 lg 2 kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulub hagejale 426/5771 mõttelist osa elamumaast xxxx ja reaalosa eluruum nr xxxx, mille üldpind on 42,60 m2 ja mille tähistus plaanil on xxxx (I kd tl 8). Seega tuleneb kinnistusraamatust ja AÕS § 68 lgst 1 hageja õigus omada xxxx plaanil tähistusega xxxx märgitud eluruumi üldpinnaga 42,60 m2. 03.09.2004 korteriomandite registriosade sulgemise ja uute koosseisudega korteriomandite registriosade avamise avalduse, ühishüpoteekide, hüpoteekide ja eelmärgete kokkulepete, korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi loovutamise ja ülekandmise lepingu ja asjaõiguslepingu lisaks oleval plaanil on märgitud korteriomand nr xxxx (ruumid xxx, xxxx ja xxxx), üldpinnaga 42,6 m2 (I kd tl 23-35). Seega on hagejale kuuluva korteriomandi sisu ja ulatus kindlaks määratud viidatud lepinguga ja sellele lisatud plaaniga ning kinnistusraamatust nähtuvate andmetega. Ühtlasi tähendab antud asjaolu seda, et hagejale kuulub õigus omada xxxx kinnisasjal korteriomandit sellisena nagu see on määratletud 03.09.2004 lepingus ja sellele lisatud plaanil.
35.Kohtu hinnangul sisaldab hageja õigus omada xxxx kinnisasjal korteriomandit sellisena nagu see on määratletud 03.09.2004 dokumendile lisatud plaanil ka hageja õigust korteriomand sellisena valmis ehitada. Vastupidine tõlgendus muudaks kinnistusraamatu kande sisutühjaks.
7 (9)
2-18-3687
36.Kohtu hinnangul ei oma seejuures tähtsust asjaolu, et hageja ei olnud korteriomandi nr xxxx omanik 03.09.2004 tehingute tegemisel. Kinnisasi 03.09.2004 lepingule lisatud plaanil märgitud ulatuses on kinnistusraamatusse kantud, mistõttu kinnisasja omaniku vahetus sellekohase õiguse sisu ei muuda.
37.Samuti ei nõustu kohus kostjate vastuväitega, et hageja õigus korteriomand nr xxxx valmis ehitada eeldaks eraldi kokkulepet kõigi kaasomanike vahel. Kinnistusraamatusse kantud eriomandi eseme valmis ehitamiseks ei ole vajalik täiendav kokkulepe ehitamise kohta. Kohtu hinnangul ei kuulu kohaldamisele AÕS § 72 lg 1, mille kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Tegemist on kaasomanike omavaheliste kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva sättega. Antud juhul tuleneb hageja õigus otseselt omandiõiguse tekkimisest. Kostjate viidatud korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 38 ei kuulu samuti kohaldamisele kuna tegemist on korteriomandi valitsemist reguleeriva sättega. Käesolevas asjas on olukord teine. Korteriomandi moodustamisel selle väljaehitamise võimaldamine ei ole korteriomandi valitsemine.
38.Kostjad ei vaidle vastu sellele, et hagiavaldusele lisatud kinnitatud ehitusprojekti alusel on välja antud ehitusluba ja ehitusluba on kehtiv. Ehitusprojekt näeb ette, et xxxx asuvale kinnisasjale ehitatakse suure maja juurdeehitusena ka kolmas hoone, kahe korteriga kahekorruselise hoonena (I kd tl 21-22, tl 180-189). 03.09.2004 lepingule lisatud plaanile on märgitud, et see vastab kinnitatud projektile (I kd tl 35). Seega on kinnistusraamatus viidatud plaan otseselt seotud kinnitatud ehitusprojektiga ja eeltoodust tulenevalt hõlmab hageja omandiõigus õigust ehitada korteriomand nr xxxx valmis vastavalt kinnitatud ehitusprojektile ja selle alusel välja antud ehitusloale.
39.Eeltoodust tulenevalt ei ole kostjatel I-VI ja IX-XVI õiguslikku alust keelduda hagejale kinnisasjale ligipääsu võimaldamiseks ja seal ehitustegevuse läbiviimiseks. Kostjate vastuväidetest järeldab kohus, et tegelik kostjate vastuseis hageja ehitustegevusele seisneb selles, et kostjad ei soovi nende rahu häirimist kinnisasjal. Ehitustegevusega kaasneb paratamatult mõningane häiriv faktor, kuid selle tõttu ei saa kinnisasja omaniku omandiõigusi eirata.
40.Käesoleval ajal on kohtule esitatud andmete kohaselt kinnisasja xxxx kaasomanikud lisaks hagejale veel kostjad I-VI ja IX-XVI, kes on keeldunud hagejale kinnisasjale ligipääsu ehitustegevuse teostamiseks ja korteriomandi nr 18 valmisehitamiseks. Seega kohus rahuldab hageja nõude kohustada antud kostjaid mitte tegema takistusi hagejale korteriomandi nr xxxx valmis ehitamiseks ja võimaldama hagejale selle jaoks kinnisasjale juurdepääs.
41.Hageja nõuab kaasomanikelt kasutuseeliste hüvitamist. AÕS § 71 lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Kasutuseeliste hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel saavad nõuda mh ka korteriomandi omanikud (Riigikohtu 24.03.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-117515, p 12). Seega on hagejal korteriomandi omanikuna võimalik nõuda kostjatelt kasutuseeliste hüvitamist. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt ka VÕS § 1037 lg 1 alusel rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamist (alusetult saadud kasutuseelist TsÜS § 62 lg 1 järgi).
42.Ei ühel ega teisel alusel ei ole kohtu hinnangul võimalik aga käesolevas asjas hageja kasutuseeliste hüvitamise nõuet rahuldada. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud kulusid (Riigikohtu 19.05.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15 ja Riigikohtu 20.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, p 26). Kasutuseelise suuruse määramisel võib 8 (9)
2-18-3687 lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-160-09, p 13; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Kasu mõiste sisustamisel tuleb kohtu hinnangul lähtuda konkreetse hagejale kuuluva eseme kasutusest ja kasutusvõimalusest. Nagu ka Riigikohtu seisukohast nähtub, saadakse kasutuseeliseid asja kasutades. Ehk, et kasu saamise eelduseks peab olema tegelik võimalus asja kasutada. Hagejale kuuluvat korteriomandit ei ole valmis ehitatud, käesoleval hetkel on reaalselt olemas üksnes hagejale kuuluv mõtteline osa kinnisasjast. Kohtu hinnangul ei saa lähtuda hüpoteetilisest olukorrast – sellest, et korteriomand oleks mingil hetkel olnud valmis ehitatud ja hageja oleks saanud seda kasutada. Hageja on soovinud kasutuseeliste nõude sisustamisel lähtuda kaasomandi osa suurusest ja hageja lähtekohaks on kogu elamukompleksi ruutmeetrite arv 577,1 m2. Kohtu hinnangul ei oleks hageja saanud kasu hageja kaasomandiosa kasutamisest. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei ole üksnes kaasomandi mõttelist osa võimalik välja üürida ega sellelt muul viisil rahaliselt mõõdetavat kasu saada. Käesolevas asjas vaidluse all oleva kinnisasja puhul ei ole kokku lepitud ka mingit kasutuskorda, mis andnuks hagejale õiguse konkreetset osa kinnisasjast kasutada, sealhulgas seda kolmandatele isikutele kasutada anda. Samuti ei ole võimalik tuvastada, et kostjad oleksid saanud mingisugust kasu hageja mõttelise osa kasutamisest, mille tõttu ei ole võimalik järeldada, et kostjad oleksid alusetult rikastunud hageja arvel.
43.Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja kasutuseeliste hüvitamise nõue jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
44.Kuna hagi jääb kostjate I-VI ja IX-XVI osas osaliselt rahuldamata sisuliselt 50% ulatuses, jäävad menetluskulud nimetatud osas TsMS § 163 lg 1 alusel poolte enda kanda.
45.Kohus ei rahuldanud hageja kasutuseelise hüvitise nõuet, mistõttu on jäänud kostjate VII ja VIII osas hagi täielikult rahuldamata. Seega tuleb nende kostjate menetluskulu jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
46.TsMS § 174 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses. Kostjate menetluskuludena on märgitud kostjate lepingulise esindaja tasud kokku summas 936 eurot. Hageja ei ole kostjate menetluskuludele vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et kostjate poolt menetluskulude nimekirjas (II kd tl 33-36) märgitud menetlustoimingud on käesolevas asjas põhjendatud ja vajalikud. Samuti on põhjendatud nendeks kulunud aeg kokku 6,5 tundi.
47.Kostjad on märkinud oma lepingulise esindaja tunnitasumääraks 120 eurot koos käibemaksuga. Kohus peab seda lähtudes kohtupraktikas aktsepteeritud tunnitasumääradest antud asja arvestades põhjendatuks.
48.Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kostjate menetluskulu kokku summas 936 eurot. Arvestades, et kohus jätab hageja kanda üksnes kostjate VII ja VIII menetluskulu, tuleb kostjate kogu menetluskulust kostjate VII ja VIII menetluskuludena kindlaks määrata 117 eurot (=(936:16)x2), mis tuleb hagejal kostjatele VII ja VIII hüvitada. / allkirjastatud digitaalselt / Vallo Kariler kohtunik
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.