Tallinn, Puuvilla tn 27 korteriühistu avaldus A K vastu tahteavalduse andmiseks kohustamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tallinn, Puuvilla tn 27 korteriühistu (registrikood 80075414); Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Martin Pärn (e-post [email protected]); Puudutatud isik: A K (isikukood xxx, xxx).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Tallinn, Puuvilla tn 27 korteriühistu avaldus A K vastu tahteavalduse andmiseks kohustamiseks.
2.Kohustada A Ki (isikukood xxx) andma tahteavaldus 25.04.2017 lepinguga (tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all ja mida on muudetud 12.03.2019 lepingu muutmise kokkuleppega, mis on tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all) ühinemiseks ning asendada A Ki (isikukood xxx) vastav tahteavaldus käesoleva kohtulahendiga. Menetluskulud
3.Menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldaja nõue
1.Puuvilla tn 27, Tallinn hoones on 8 korterit. Tallinn, Puuvilla tn 27 korteriühistu poolt 2011. aastal tellitud energiaauditi kohaselt vajas hoone renoveerimistöid. 05.07.2016 toimunud ühistu üldkoosolekul otsustati sõlmida leping xxx OÜ-ga, kes pakkus Puuvilla 27 korteriühistule katusekorruse ehitusõiguse (katusekorrusele ehitatakse 2-3 korteriomandit) ja omandi eest 88 440 euro eest ehitustöid vastavalt xxx OÜ pakkumisele. 25.04.2017 andsid 6 korteriomanikku kaheksast tööde tegemiseks vajaliku nõusoleku ehk 25.04.2017 on nende, ühistu ja ehitaja poolt sõlmitud vastav leping. 12.03.2019 lepinguga ühinemise avalduse alusel andsid oma nõusoleku ka Tallinn xxx korteri omanikud. Selleks, et vastavate tööde tegemisega saaks alustada, peab aga 25.04.2017 lepinguga (mida muudeti 12.03.2019 lepinguga) ühinema ka A K, sest vaja on kõigi korteriomanike vastavat kokkulepet, kuid puudutatud isik on sellest keeldunud.
2.Avaldaja hinnangul ei põhjusta hoone renoveerimine ja sealhulgas paari korteriomandi täiendav loomine A Ki jaoks tema privaatsuse oluliselt madalamaks muutumist ja samuti ei langeta see korteri hinda. Vastavate tööde tegemine hoopis tõstab elamus olevate korterite hinda ning pikendab nende ekspluatatsiooniiga. Avaldaja hinnangul on antud juhul KrtS § 10 lg 2 punktides 1-3 sätestatud eeldused olemas. Alusetu on puudutatud isik väide, mille kohaselt Korteriühistu Puuvilla 27 on teostamas maja soojendamise ettekäändel rekonstrueerimistöid Puuvilla 27 ja et rekonstrueerimistööde käigus võõrandatakse temale mõttelise osana kuuluv hooviala, pööning ning keldriboksid. Esiteks ei plaanita tööde tegemist maja soojustamise ettekäändel (soojustamine on kõigest üks osa planeeritud töödest) ja teiseks ei võõrandata hooviala ning keldriboksi (panipaika). Ehitustööde teostajale võõrandatakse tööde teostamise eest pööningule tekkivad uued korteriomandid ja uute korterite omanikule hakkab kuuluma sellega seoses ka mõtteline osa kinnisasja kaasomandist, mille juurde vastavad eriomandid kuuluvad. Seetõttu väheneb ka olemasolevate eriosade omanike mõtteline osa kinnisasja kaasomandist, kuid see ei ole alus nõusoleku andmisest keeldumiseks. Hooviala hakkab olema jätkuvalt kõigi korteriomanike ühiskasutuses (kokku saab kinnistul olema 10 parkimiskohta) ja samamoodi säilitavad olemasolevad korteriomanikud keldribokside (panipaikade) kasutusõiguse.
3.Hooviala ei ole plaanis muuta parkimisplatsiks. Parkimiskohtade rajamine on maja renoveerimise käigus nõutav ning vastavalt asendiskeemile ei muutu kogu hoov parklaks, vaid üksnes kasutatakse ära juba eelnevalt väljakujunenud parkimisala maja lõunapoolses otsas ja rajatakse täiendavalt ka 2 parkimiskohta uute korterite jaoks. Need kavatseb ühistu rajada eraldiseisvalt maja renoveerimisprojektist ja omavahendite arvelt. Keldripinna korrastamise järel saab iga korter oma ainukasutusse ühe suure panipaiga. Seega uute panipaikade rajamisega seonduvalt ei kahjustata puudutatud isiku huve.
4.xxx OÜ kutseline hindaja H R on koostanud lühihinnangu nr xxx Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Puuvilla tn 27 pööninguruumi õiglase väärtuse hindamise kohta. Kõnealuse hinnangu lk 10 punktist 12, et xxx hinnangul on käsitletava vara (korteriomandite kaasomandis olev korterelamu pööninguruum aadressil Tallinna linn, Põhja-Tallinna linnaosa, Puuvilla tn 27) välja ehitamata pööninguruumi õiglane väärtus väärtuse kuupäeva (06.01.2020) seisuga 200 eur/m2 pööninguruumi põrandapinna arvestuses. Hinnangu lk 3 alajaotusest „Kokkuvõte“ nähtuvalt on pööninguruumi põrandapind ca 100 m2 ja järelikult tuleneb eeltoodust, et võõrandatava korteriomandi harilik väärtus võõrandamise hetke seisuga on 20 000 eurot (100 m2 x 200 eurot).
5.Avaldaja palub rahuldada avaldus ja tuvastada A Ki (isikukood xxx) 25.04.2017 lepinguga (tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all ja mida on muudetud 12.03.2019 lepingu muutmise kokkuleppega mis on tõestatud Tallinna notar
xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all) ühinemiseks antava tahteavalduse andmise kohustus ning asendada A Ki (isikukood xxx) vastav tahteavaldus käesolevas asjas tehtava kohtulahendiga. Jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda. Puudutatud isiku seisukoht
6.Puudutatud isik leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Korteriühistu Puuvilla 27 on teostamas maja soojendamise ettekäändel rekonstrueerimistöid. Rekonstrueerimistööde käigus võõrandatakse puudutatud isikule mõttelise osana kuuluv hooviala, pööning ning keldriboksid. 2017. aastal võõrandati puudutatud isiku nõusolekuta kinnistusraamatu alusel puudutatud isiku korteriomandi juurde kuuluv aia-ala ilma kompensatsiooni ja hüvitiseta. Hoovi-ala on plaanis muuta parkimisplatsiks. Autode parkimiseks on piisavalt ruumi ka Puuvilla tänaval, mis on suhteliselt väikese liiklusega tänav ja millel on väga vähe eluasemeid. Plaanis on võõrandada maja pööning ja keldriboksid. Praegu on majaelanikel võimalus pööningut kasutada vabaaja veetmiseks ja keldribokse panipaigana. Puudutatud isik ei ole vastu maja soojustamisele, kuid leiab, et seda peaks tegema renoveerimistööna, mitte rekonstrueerimistööna ja mitte kõigi korteriomandi juurde kuuluvate mõtteliste osade võõrandamise teel, vaid mõistlike kuludega. 2002. aasta oktoobris sai KÜ täielikult renoveeritud katus. Kui hoonele ehitatakse lisakorrus, siis väheneb puudutatud isiku mõtteline osa nii krundist kui pööningult kui keldrist.
7.Puudutatud isik ei nõustu avaldaja esitatud hindamisaktis näidatud pööningu ruutmeetri maksumusega, kuna pööningu korteriteks väljaehitamisega kaasneb mitte ainult konkreetse pööninguruumi kaotus, vaid ka keldriboksidest ja majaümbruse mõttelisest osast (mida kasutatakse aiamaana) ilmajäämine. Pööningukorterite lisandumisel on möödapääsmatu aia-ala muutmine parkimiskohtadeks. Sellega kaasneb aga majaümbruse haljastuse likvideerimine ja praeguse rahuliku olustiku kadumine, mis oluliselt langetab praeguste elanike elukvaliteeti. Samas on ka alusetu väide, et maja katus vajab remonti. Katuse tõstmine ja remont oleksid vajalikult vaid juurde planeeritavate korterite väljaehitamiseks. Katus on renoveeritud ja praeguseni heas korras. Maja vajab vaid fassaadi korrastust. Kohtumääruse põhjendused
8.Kohus, olles tutvunud esitatud avalduse ja puudutatud isiku vastusega ning kuulanud menetlusosalised telefoni teel ära, on seisukohal, et esitatud avaldus tuleb rahuldada.
9.Tallinn, Puuvilla tn 27 korteriühistu (avaldaja) esitas 28.05.2019 Harju Maakohtule avalduse A K (puudutatud isik) vastu nõudega tuvastada puudutatud isikul 25.04.2017 lepinguga (tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all ja mida on muudetud 12.03.2019 lepingu muutmise kokkuleppega mis on tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all) ühinemiseks antava tahteavalduse andmise kohustus ning asendada puudutatud isiku vastav tahteavaldus käesolevas asjas tehtava kohtulahendiga. Sellise avalduse lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja 61. ptk järgi hagita menetluses. TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
10.Kohus märgib, et kooskõlas TsMS § 477 lõikega 4 kuulas kohus 13.04.2020 avaldaja ja puudutatud isiku telefoni teel ära. Avaldaja selgitas, et puudutatud isiku väide, mille kohaselt tema korteri väärtus langeb, on arusaamatu, põhjendamata ning tõendamata. Kõik teised Puuvilla 27, Tallinn korteriomanikud leiavad, et vaidlusalused tööd on vajalikud ning on nendeks oma nõusolekud andnud. Puudutatud isik selgitas kohtule, et nõutud tööde tegemisel tema korteri hind langeks. Hoonel oleks tarvis remontida üksnes fassaadi, maja tervikuna rekonstrueerimine on
põhjendamatu. Fassaadi värvimiseks oleks võimalik võtta laenu, mitte müüa maha elamu pööningukorrus. Sellisel juhul langeks kõigi majaelanike elukvaliteet.
11.Antud juhul puudub vaidlus küsimustes, et Puuvilla tn 27, Tallinn hoones on 8 korterit ning puudutatud isikule kuulub korteriomand asukohaga xxx. 05.07.2016 toimunud korteriühistu üldkoosolekul otsustati sõlmida leping xxx OÜ-ga, kes pakkus Puuvilla 27 korteriühistule katusekorruse ehitusõiguse ja omandi eest 88 440 euro eest ehitustöid vastavalt xxx OÜ pakkumisele. 25.04.2017 andsid 6 korteriomanikku 8-st tööde tegemiseks vajaliku nõusoleku ehk 25.04.2017 on nende, ühistu ja ehitaja poolt sõlmitud vastav leping. 12.03.2019 lepinguga ühinemise avalduse alusel andsid oma nõusoleku ka xxx korteri omanikud.
12.Avaldaja on esitanud nõude kohustada puudutatud isikut andma tahteavaldus 25.04.2017 lepinguga (tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all ja mida on muudetud 12.03.2019 lepingu muutmise kokkuleppega mis on tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all) ühinemiseks. Puudutatud isik vaidleb nõudele vastu põhjendusel, et kõnealuse lepinguga kaasnevate ehitustööde tegemisel väheneb tema korteriomandi väärtus ning privaatsus saab riivatud. Samuti on puudutatud isik seisukohal, et Puuvilla 27, Tallinn hoone puhul piisaks üksnes fassaadi üle värvimisest ning täielikud rekonstrueerimistööd ei ole tarvilikud. Fassaadi värvimiseks ressursi leidmiseks on võimalik laenu võtta, mitte ei peaks võõrandama hoone pööningukorrust.
13.Kohus on seisukohal, et avaldaja nõude alus saab olla korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 9 ja § 10. KrtS § 9 lg 1 kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega. KrtS § 9 lg-st 2 lähtuvalt võib iga korteriomanik teiselt korteriomanikult nõuda KrtS § 9 lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. KrtS § 9 lõikest 3 tulenevalt KrtS § 9 lõike 2 punktis 1 nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Antud juhul on avaldaja tõendanud, et KrtS § 9 lõikes 3 sätestatud nõue on täidetud, kuna 05.07.2016 korteriühistu üldkoosoleku otsuse on allkirjastanud kaheksast Puuvilla 27 korteriomanikust 6 ning samuti on 25.04.2017 lepinguga ja 12.03.2019 lepinguga ühinemise avaldusega kiitnud vastava otsuse heaks kõik korteriomanikud peale puudutatud isiku.
14.Avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikult vastava tahteavalduse andmist, kui esinevad KrtS § 10
lõikes 2 sätestatud eeldused: 1) korteriomanike üldkoosolek on võtnud vastu KrtS § 9 lõikes 3 nimetatud tingimustele vastava otsuse; 2) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava korteriomandi harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga; 3) võõrandamisest saadav tulu jaotatakse korteriomanike vahel vastavalt korteriomandi kaasomandi osa suurusele või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.
15.Kohus on seisukohal, et antud juhul on tõendamist leidnud, et täidetud on KrtS § 10 lõikes 2 sätestatud eeldused. Nimelt on avaldaja tõendanud, et Tallinn, Puuvilla 27 korteriühistu on 05.07.2016 korteriühistu üldkoosolekul võtnud vastu otsuse, mille kohaselt sõlmitakse leping xxx OÜ-ga, kes pakub Puuvilla 27 korteriühistule katusekorruse ehitusõiguse ja omandi eest 88 440 euro eest ehitustöid ning katusekorrusele ehitatakse 2-3 korteriomandit. Samuti on avaldaja esitanud xxx OÜ kutselise hindaja H R koostatud lühihinnangu nr xxx (dtl 88-101), mis tõendab, et käsitletava vara (korteriomandite kaasomandis olev korterelamu pööninguruum aadressil Tallinna linn, Põhja-Tallinna linnaosa, Puuvilla tn 27) välja ehitamata pööninguruumi õiglane väärtus 06.01.2020 seisuga on 200 eur/m2 pööninguruumi põrandapinna arvestuses. Hinnangu alajaotusest
„Kokkuvõte“ nähtuvalt on pööninguruumi põrandapind ca 100 m2, mis tähendab, et võõrandatava korteriomandi harilik väärtus võõrandamise hetke seisuga on 20 000 eurot (100 m2 x 200 eurot). Kohus märgib, et võttes arvesse, et xxx OÜ tasub korteriühistule 88 400 eurot, on KrtS § 10 lg 2 ps 2 sätestatud eeldus täidetud, kuna võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava korteriomandi harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga enam kui neljakordselt. Kohus leiab, et täidetud on ka KrtS § 10 lg 2 p-st 3 tulenev nõue, kuna võõrandamist saadava tulu arvelt teostab xxx OÜ korteriomanike kaasomandisse kuuluva hoone parendamistöid.
16.Kohus selgitas puudutatud isikule 05.12.2019 e-kirjas, et olukorras, kus puudutatud isik soovib, et avaldaja avaldus rahuldamata jäetakse, tuleb puudutatud isikul esitada selgitused ja tõendid selle kohta, et KrtS § 10 lõikes 2 sätestatud eeldused ei ole käesoleval juhul täidetud. Kohus on seisukohal, et vaatamata kohtu selgitustele ei ole puudutatud isik esitanud käesolevas asjas ühtegi tõendit, mis kinnitaks tema väiteid selle kohta, et hoone rekonstrueerimistööd ei ole tarvilikud või nendega kahjustatakse oluliselt tema huve. Samuti ei ole puudutatud isik esitanud tõendeid, mis lükkaksid ümber avaldaja väited ja tõendid selle kohta, et KrtS §-des 9 ja 10 sätestatud eeldused on käesoleval juhul täidetud. Kohtu hinnangul on põhjendamatud puudutatud isiku väited selle kohta, et hoone parendamistööde tegemisel tema korteriomandi väärtus langeb, samuti ei ole puudatud isik esitanud mõistlikke selgitusi või tõendeid selle kohta, milline peaks olema korteriühistu alternatiivne remonditööde finantseerimisvõimalus juhul, kui pööningukorrust ei võõrandataks, kuid korteriühistu liikmed ei soovi võtta laenu.
17.Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et avaldaja nõue tuleb rahuldada. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus kohustab puudutatud isikut kooskõlas TsÜS § 68 lõikega 5 ning KrtS §-dega 9 ja 10 andma nõusolek 25.04.2017 lepinguga (tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all ja mida on muudetud 12.03.2019 lepingu muutmise kokkuleppega, mis on tõestatud Tallinna notar xxx asendaja xxx poolt notari ametitegevuse raamatu registri nr xxx all) ühinemiseks ning asendada puudutatud isiku vastav tahteavaldus käesoleva kohtulahendiga.
18.Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 3500 eurot. Menetluskulud
19.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus antud menetlus toimus tulenevalt asjaolust, et puudutatud isik keeldus põhjendamatult vajalike nõusolekute andmisest, tuleb kõik menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.
20.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtulahendi tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtumääruse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt)
Kristi Rickberg kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.