Tallinna Ringkonnakohus Maret Altnurme (eesistuja), Oliver Kask ja Virgo Saarmets
Määruse tegemise aeg ja koht
8. mai 2020, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-3077
Tsiviilasi
MV avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10. detsembri 2019. a määrus
MV ja Tuju Holdings Osaühingu määruskaebused Menetlusosalised ja nende Avaldaja: MV (isikukood XXXXXXXXXXX), esindajad lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Friedenthal; Puudutatud isik I: Tuju Holdings Osaühing (registrikood 11692461), seaduslik esindaja JT, lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus; Puudutatud isik II: Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu), volitatud esindaja Toomas Kutti; Puudutatud isik III: LO (sünd
XX.XX.XXXX);
Puudutatud isik IV: LR (sünd XX.XX.XXXX); Puudutatud isik V: UL (sünd
XX.XX.XXXX);
Puudutatud isik VI: ML (sünd XX.XX.XXXX); Puudutatud isik VII: TL (sünd XX.XX.XXXX); Puudutatud isik
VIII: SP
(isikukood
XXXXXXXXXXX);
Puudutatud isik IX: PP (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Taimar Ehrlich; Puudutatud isik X: Jõelähtme vald (Jõelähtme Vallavalitsuse kaudu), volitatud esindaja Leho Kure. Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Võtta asja materjalide juurde MV määruskaebusele lisatud uued tõendid (Neeme küla Uitro maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu eskiisi seletuskiri ja põhijoonis).
2.Rahuldada MV ja Tuju Holdings Osaühingu määruskaebused osaliselt.
3.Tühistada Harju Maakohtu 10. detsembri 2019 määrus juurdepääsutasu suuruse ja menetluskulude jaotuse osas (resolutsiooni p-d 3.1–3.3, 4 ja 8) ning saata asi tühistatud osas maakohtule uueks lahendamiseks. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.
4.Rahuldada PP taotlus enda tsiviilasja nr 2-15-3077 menetlusest eemaldamiseks.
5.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel lahendamisel.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määrus ei ole edasikaevatav (TsMS § 6186 lg 2 ja § 696 lg 3 esimene lause).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.MV-le (avaldaja, valitseva kinnisasja omanik) kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Neeme piilkonnamaja kinnistu (registriosa nr 7016502, katastritunnus 24505:001:0101, sihtotstarve 100% riigikaitsemaa). Tuju Holdings Osaühingule (Tuju Holdings OÜ, puudutatud isik I) kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Uitro kinnistu (registriosa nr 2090302, katastritunnus 24505:001:1821). Eesti Vabariigile (puudutatud isik II) kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Väljamäe kinnistu (registriosa nr 13492302, katastritunnus 24505:001:0377). LO-le (puudutatud isik III), LR-le (puudutatud isik IV), UL-le (puudutatud isik V), ML-le (puudutatud isik VI), TL-le (puudutatud isik VII) ja SP-le (puudutatud isik VIII) kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Ühise kinnistu (registriosa nr 5849402, katastritunnus 24505:001:0268). SP-le kuuluvad Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuvad Uitro I kinnistu (registriosa nr 539302, katastritunnus 24505:001:0560) ning Herta kinnistu (registriosa nr 5849502, katastritunnus 24505:001:0271). PP-le (puudutatud isik IX) kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Tanuma tee 53 (endise nimega Kalju) kinnistu (registriosa nr 5850002, katastritunnus 24505:001:0275). LR-le kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Udo kinnistu (registriosa nr 5849802, katastritunnus 24505:001:0273). ML-le ja TL-le kuulub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas asuv Monica kinnistu (registriosa nr 5849602, katastritunnus 24505:001:0269).
2(19)
2-15-3077
2.MV esitas 27.02.2015 Harju Maakohtule avalduse, milles palus määrata tema omandis olevale Neeme piilkonnamaja kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt Tanuma teelt üle Uitro, Väljamäe, Ühise, Uitro I, Herta, Monica, Udo ja Tanuma tee 53 kinnistute (alternatiiv A) ning tuvastada kinnistusraamatusse vastavate märkuste kandmise nõusoleku andmise kohustus. Alternatiivselt palus avaldaja määrata Neeme piilkonnamaja kinnistule avalikult kasutatavalt Tanuma teelt juurdepääs üle Uitro I, Tanuma tee 53, Udo, Monica, Herta, Väljamäe ja Uitro kinnistute (alternatiiv B). Avalduse kohaselt on Neeme piilkonnamaja kinnistule olnud ajalooliselt tagatud juurdepääs mööda teed, mis hetkel jääb Uitro I, Tanuma tee 53, Udo, Monica, Herta, Ühise, Väljamäe ja Uitro kinnistutele. Avalikult kasutatav Tanuma tee lõpeb Väljamäe kinnistu juures ning sealt edasi kulgeb tee mööda riigi- ja eraomandis olevaid kinnistuid. Väljamäe kinnistu juures on tee ette paigaldatud takistus, mistõttu on sealt edasi takistatud juurdepääs avaldaja kinnistule jõudmiseks. Lisaks on Uitro kinnistu omanik paigaldanud juurdepääsutee äärde erateed tähistavad liiklusmärgid. Avaldajal puudub seega juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt endale kuuluvale Neeme piilkonnamaja kinnistule. Taotletav juurdepääs on maakorralduslikult võimalik, on nimetatud kohas juba aastaid olemas olnud ja ajalooliselt välja kujunenud. Juurdepääsutee kasutamine avaldaja poolt ei ole puudutatud isikutele I–IX koormav. Puudutatud isikud on saanud kinnistute omanikeks teadmisega, et kinnistuid läbib juurdepääsutee. Avaldajal puudub alternatiivne võimalus oma kinnistule pääsemiseks, kuivõrd uue juurdepääsutee rajamine oleks liigselt koormav ja nõuaks kordades suuremaid investeeringuid kui juba olemasoleva tee korrashoid. Avaldaja palus määrata, et kõik juurdepääsutee ekspluateerimise, hooldamise, remondi ja ehitamisega seotud kulud kannavad kinnistute nr 2090302, 13492302, 5849402, 5849502, 5849602, 849802, 5850003, 539302 ja nr 7016502 igakordsed omanikud võrdselt, välja arvatud juhul, kui vastava kulu tegemise vajaduse on põhjustanud üks tee kasutaja, kes on sellisel juhul kohustatud kandma kõik tema poolt tekitatud kulud ja kahju. Avaldaja nõustus 02.05.2019 seisukohas ühe alternatiivina juurdepääsutee määramisega Tuju Holdings OÜ 29.11.2018 menetlusdokumendile lisatud plaanil märgitud viisil, mis ühtib Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsusega nr 165 algatatud Neeme küla Uitro kinnistu ja selle lähiümbruse detailplaneeringuga (alternatiiv C). Avaldaja ei nõustunud puudutatud isikute juurdepääsutasu nõuetega, kuna need ei ole kooskõlas AÕS § 156 lg 1 mõtte ja eesmärgi ning Riigikohtu juhistega. Puudutatud isikute juurdepääsutasu nõuded on selgelt ebamõistlikud ja ülepaisutatud. Juurdepääsutasude määramisel on võimalik aluseks võtta üksnes maamaksude suurus. Avaldaja nõustus enda kanda võtma teelõigu, mida hakkab kasutama üksnes tema, rajamise ja hooldamisega seotud kulud.
3.Tuju Holdings OÜ vaidles avaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Avalduse rahuldamine taotletud viisil ja kujul riivab Tuju Holdings OÜ omandiõigust, kitsendab oluliselt omandi kasutamis- kui käsutusvõimalusi ning langetab omandi turuväärtust. Avaldaja on taotlenud juurdepääsutee määramist läbi Tuju Holdings OÜ-le kuuluva Uitro kinnistu selle keskelt, mis muudab sisuliselt võimatuks mistahes põllumajandusliku või muu kinnistul lubatud ja kohaliku omavalitsusega kooskõlastatud arendustegevuse. Lisaks kulgeks avaldaja poolt soovitud juurdepääsutee otse läbi avaldaja kinnistu osas, kus Tuju Holdings OÜl oleks võimalik taotleda hoonete rajamist. 3(19)
2-15-3077 Kuna Uitro kinnistu on äärmiselt tugeva pinnasega, oleks maakorralduslikult igati võimalik tagada avaldajale juurdepääs, nihutades kujuteldavat juurdepääsuteed mõnevõrra poolsaare idakaldale. See koormaks kõiki puudutatud isikuid oluliselt vähem ja oleks loogiliselt kulgev. Avalduse rahuldamise korral palus puudutatud isik I määrata juurdepääsutasu järgmiselt: 1) alternatiiv A korral – ühekordse hüvitisena 121 000 eurot (hüvitis omandiõiguse riive eest ja tee ehitamise maksumus) ning perioodilise hüvitisena kalendriaastas 420 eurot ja 1,6% igaaastasest maamaksu kogusummast, mis tuleb ära tasuda jooksva aasta 10. jaanuariks; 2) alternatiiv C korral – ühekordse hüvitisena 71 000 eurot (hüvitis omandiõiguse riive eest ja tee ehitamise maksumus) ning perioodilise hüvitisena kalendriaastas 420 eurot ja 1,6% igaaastasest maamaksu kogusummast, mis tuleb ära tasuda jooksva aasta 10. jaanuariks. Lisaks palus Tuju Holdings OÜ jätta teelõigu, mis jääb avaldaja ainukasutusse, ehitamise, parandustööde, korrashoiu ja hooldusega seotud kulud avaldaja kanda.
Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu) pidas avaldust põhjendatuks. Puudutatud isikute I–IX kinnisasju läbiva tee puhul on tegemist ainukese olemasoleva teega avalikult kasutatavalt teelt, mis viib avaldaja kinnisasjani. Juurdepääsutasu ja kasutamise tingimused tuleb määrata iga puudutatud isiku kinnisasja suhtes eraldi, võttes arvesse kinnisasjade omanike huve.
Riik ei nõustu avaldaja taotlusega, mille kohaselt tee hooldamise, ekspluateerimise, remondi ja ehitamisega seotud kulud kannavad kinnisasjade igakordsed omanikud võrdselt. Tee korrashoiu eest peaks hoolt kandma valitseva kinnisasja omanik. Teeservituut seatakse konkreetse kinnisasja kasuks ning seetõttu saavad servituudiga kaasnevad kohustused ja õigused laieneda ainult valitsevate kinnisasjade omanikele. Eesti Vabariik on nõus juurdepääsuteega selliselt, et see kattub menetluses oleva detailplaneeringu lahenduses toodud tee asukohaga. Nimelt kavandatakse Neeme küla Uitro maaüksuse ja lähiala detailplaneeringuga rajada riigile kuuluvale Väljamäe kinnisasjale olemasoleva Tanuma tee pikendusena uus avalikult kasutatav tee, millelt oleks tagatud juurdepääs ka avaldajale kuuluvale Neeme piilkonnamaja kinnisasjale (vähemalt kuni Uitro kinnisasjani). Avalikult kasutatavat teed võib tasuta kasutada igaüks ning selle hooldamise eest vastutab riigitee puhul Maanteeamet (ehitusseadustiku (EhS) § 92 lg 6) ning kohaliku tee puhul kohaliku omavalitsuse üksus (EhS § 92 lg 7). Riik ei taotle täiendava hüvitise tasumist omandiõiguse riive eest, kui juurdepääsutee määratakse menetluses oleva detailplaneeringuga kavandatud asukohta. Maa-ameti 18.11.2019 hindamisaruande kohaselt on aastase kasutustasu suuruseks 588 eurot. Seda eeldusel, et servituudiga koormatava ala pindala on 2304 m2 ning servituut seatakse vaid ühe valitseva kinnisasja, st Neeme piilkonnamaja kasuks, kuid Uitro ega Tanuma tee 53 kinnisasja kasuks servituuti ei seata. Juhul kui Väljamäe kinnisasjale seatakse servituudid mitme kinnisasja kasuks, tuleb kasutustasu jagada proportsionaalselt.
LO avaldusele seisukohta ei esitanud.
LR avaldusele seisukohta ei esitanud.
UL võõrandas oma mõttelise osa Ühise kinnistust PP-le, kes on kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt omanikuna kinnistusraamatusse kantud 11.11.2019.
4(19)
2-15-3077 SP vaidles avaldusele vastu. Uus detailplaneering näeb ette juurdepääsu üle riigimaa, et eraisikud saaksid oma igapäevast elu edasi toimetada. Avaldaja soovib läbida SP kinnistut, mis riivab võimalust kinnisvara edukalt müüa ja kinnistut korrastada. Samuti kannatab SP tervis. Kui kohus peaks juurdepääsu määrama üle SP-le kuuluva kinnistu, soovib SP juurdepääsutasu 5000 eurot aastas. MS ja TL vaidlesid avaldusele vastu. Juurdepääsutee määramisel üle Monica kinnistu väheneks selle väärtus järsult. Tee ei tohiks kulgeda kinnistu keskelt, kuna see teeks kinnistu suurust (1109 m2) arvestades edaspidise ehituse kinnistul keeruliseks. Kõik tee hooldusega seotud kulud peab kandma juurdepääsu taotleja.
10.PP vaidles avaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Avalduses taotletud juurdepääs on vastuolus kehtiva Jõelähtme valla Neeme küla Uitro maaüksuse II lahustüki detailplaneeringu lahendusega ning Tanuma tee 53 kinnistu omanikule oluliselt koormavam. Detailplaneeringus on Tanuma tee 53 kinnistule juurdepääsu teostamine ette nähtud kinnistu idaküljel oleva tee kaudu, mis võimaldab liikuda ka Neeme piilkonnamaja kinnistule. Avalduse rahuldamise korral peavad juurdepääsutee rajamise ja korrashoiukulud jääma avaldaja kanda ning PP kasuks väljamõistetava hüvitise puhul tuleb arvestada seda, et PP ei kasuta teed. Kokku peab maamaksu hüvitis katma 2534 m2 suurusele alale vastava Kalju kinnistu maamaksu osa. Lisaks tuleb mõista avaldajalt PP kasuks välja kinnistu väärtuse vähenemisest lähtuv ühekordne hüvitis 65 360 eurot. Kui lugeda kasutuseelise väärtuse määramisel kasutustasu aastaseks väärtuseks 5% kinnisasja harilikust väärtusest, oleks Kalju kinnistu turuhinnast (231 007 eurot, ruutmeetri hind 25,8 eurot) lähtudes 2534 m2 suuruse ala kasutuseelise aastaväärtuseks 3268,86 eurot.
11.Jõelähtme vald (Jõelähtme Vallavalitsuse kaudu) vaidles avaldusele vastu. Mõistlik oleks tagada juurdepääs üle Väljamäe ja Uitro kinnistute, misläbi saaks vältida elamumaa sihtotstarbega kinnistute (Herta, Monica, Udo, Kalju, Uitro I) läbimist ja vastavasisuliste piiratud asjaõigustega koormamist. Kalju, Herta, Monica ja Udo kinnistud asuvad Jõelähtme Vallavolikogu 30.05.2000 otsusega nr 27 kehtestatud kehtiva Jõelähtme valla Neeme küla Uitro maaüksuse II lahustüki detailplaneeringu planeeringualas. Detailplaneeringu kohaselt on liikluse korraldamiseks otstarbekas viia külavahetee planeeritava ala ida- ja põhjaküljele, likvideerides alalt läbisõidu. Mõistlik on juurdepääsu määramine üle riigile kuuluva kinnistu, mis arvestab kehtiva detailplaneeringuga ja võimaldab detailplaneeringu realiseerimist.
MAAKOHTU SEISUKOHT
12.Harju Maakohus rahuldas 10.12.2019 määrusega avalduse osaliselt (resolutsiooni p 1) ning määras Neeme piilkonnamaja kinnistult ööpäevaringse juurdepääsu avalikult kasutatavale teele nr 2700450 (Tanuma tee) üle Väljamäe ja Uitro kinnistute määruse resolutsiooni p-des 2.1–2.3 toodud tingimustel (resolutsiooni p 2). Määruse resolutsiooni p 3 kohaselt on Neeme piilkonna kinnistu igakordne omanik kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma järgmiselt: 1) Väljamäe kinnistu igakordsele omanikule 559 eurot aastas; 2) Uitro kinnistu igakordsele omanikule 420 eurot aastas, millele lisandub 1,6% aastase maamaksu kogusummast; 3) tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest ette hiljemalt 10. jaanuariks. Juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumise aasta eest tuleb tasuda vastavalt ajale, mis jääb määruse jõustumisest kuni kalendriaasta lõpuni, ja vastav makse tuleb teha 15 päeva jooksul 5(19)
2-15-3077 alates määruse jõustumisest. Kohus määras resolutsiooni p-ga 4 Tuju Holdings OÜ-le hüvitise omandi riive eest summas 50 000 eurot ning mõistis selle avaldajalt Tuju Holdings OÜ kasuks välja. Kohus tuvastas Tuju Holdings OÜ kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse Uitro kinnistu kohta märkuse kandmiseks (resolutsiooni p 5) ja Eesti Vabariigi kohustuse Väljamäe kinnistu kohta märkuse kandmiseks (resolutsiooni p 6), ning asendas vastavad nõusolekud jõustunud kohtulahendiga (resolutsiooni p 7). Menetluskulud jättis kohus menetlusosaliste endi kanda (resolutsiooni p 8). Maakohtu põhjenduste kohaselt ei ole menetlusosalised saanud kokkuleppele juurdepääsutee asukoha ja tasu osas. Avaldusest, puudutatud isikute seisukohtadest, Maa-ameti kaardiserveri väljavõttest, läbiviidud vaatlusest ja seal tehtud fotodelt (III kd, lk 44–86) nähtuvalt asub avaldajale kuuluv Neeme piilkonna kinnistu Jõelähtme vallas Neeme külas poolsaare tipus, millele on ligipääs üle Uitro I, Kalju, Udo, Monica, Herta, Ühise, Väljamäe ja Uitro kinnistute. Avaldajal pole seega võimalik enda kinnistult avalikule teele pääseda. Kohus tuvastas Neeme külas läbiviidud vaatlusel, et avaldaja on Neeme piilkonnamaja kinnistule seni liikunud läbi Uitro I, Kalju, Udo, Monica, Herta, Ühise, Väljamäe ja Uitro kinnistute, mida läbivad auto rööpajäljed pinnasel, kuid puudub avaldaja poolt viidatud ajalooline tee. Kalju, Herta, Monica ja Udo kinnistud asuvad Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsusega nr 165 kehtestatud Jõelähtme valla Neeme küla Uitro maaüksuse II lahustüki detailplaneeringu planeeringualas. Detailplaneeringu (I kd, lk 96–107) kohaselt on liikluse korraldamiseks otstarbekas olemasolev külavahetee viia planeeritava ala ida- ja põhjaküljele, likvideerides alalt läbisõidu. Kuivõrd avaldaja on kinnitanud, et ta nõustub jätkuvalt ühe alternatiivina juurdepääsutee määramisega viisil, mis ühtib Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsusega nr 165 algatatud Neeme küla Uitro kinnistu ja selle lähiümbruse detailplaneeringuga, on koormatavate kinnisasjade omanike huvides mõistlik tagada avaldajale juurdepääs üle Väljamäe ja Uitro kinnistute. Vaatlusel nähtus, et juurdepääsutee määramine üle teiste puudutatud isikute kinnistute põhjustaks nende kinnistute nn tükeldamise, mis omakorda välistaks omanikel juurdepääsutee piirkonnas kasutada maad selleks ettenähtud sihtotstarbel (elamumaa), välistaks ehitamist ja halvendaks oluliselt puudutatud isikute elukorraldust. Samas koormaks see oluliselt ka avaldajat, kuna tooks kaasa kohustuse tasuda kõigile puudutatud isikutele hüvitist. Eeltoodust tulenevalt on mõistlik juurdepääsu määramine üle riigile kuuluva kinnistu, mis arvestab kehtiva detailplaneeringuga ja võimaldab detailplaneeringu realiseerimist. Neeme piilkonnamaja kinnistu omanikul ja tema nõusolekul teistel isikutel on õigus sellele kinnistule pääsemiseks ja sealt lahkumiseks ööpäevaringselt jalgsi ja sõidukiga piiramatu arvu kordi. Eesti Vabariik on välja toonud, et tema kinnistut läbiva koormatava ala pindalaga 2304 m2 juurdepääsutee aastaseks kasutustasu suuruseks on 588 eurot (sh Kalju kinnistu aastane tasu 29 eurot). Väljatoodud arvestus on esitatud arusaadavalt ja puudub alus kahelda esitatud arvestuse õigsuses (sh maamaksu määr, kinnistu pindala). Kuna Eesti Vabariik ei taotle täiendava hüvitise tasumist omandiõiguse riive eest, on põhjendatud ja mõistlik kasutustasu juurdepääsu eest üle Väljamäe kinnistu 559 eurot aastas. Tasuks juurdepääsu eest üle Uitro kinnistu tuleb määrata 420 eurot aastas, millele lisandub 1,6% Uitro kinnistu aastase maamaksu kogusummast. Uitro kinnistu omanikul tuleb teatada hiljemalt tasumise aasta eelneva kalendriaasta lõpuks (31.12) Neeme piilkonna kinnistu omanikule
6(19)
2-15-3077 vastava hüvitise summa (kokku 420 eurot + 1,6% aastaselt maamaksult) tuleb Neeme piilkonna kinnistu omanikul ära maksta järgmise aasta 10. jaanuariks. Avaldaja on kinnitanud, et ta on nõus rajama planeeritavast sadamaalast jätkuva ning planeeritava krundi paremalt küljelt, vastavalt määruse lisaks olevale plaanile p-s D–F (kaldaga paralleelselt) kulgeva teelõigu ning kandma vastava lõigu hooldustasu. Kõnesolev lõik juurdepääsuteest on ainuke, mille rajamise vajadus tuleneb avaldajast, mistõttu tuleb see välja jätta ühekordsest hüvitisest. Tuju Holdings OÜ on märkinud, et ühiskasutusse jääva tee osa ehitusmaksumuseks on 35 000 eurot + käibemaks. Kuna nii avaldaja kui ka Tuju Holdings OÜ on märkinud, et soovivad oma kinnistule rajada kaks elamut, võib pidada Uitro ja Neeme piilkonnamaja kinnistu kasutusintensiivsust samaväärseks. Seetõttu on põhjendatud jätta 50% tee ehitamise ja hooldamise kuludest avaldaja kanda ning omandi riive hüvitisse tuleb esmalt arvestada 21 000 eurot (koos käibemaksuga). Avaldaja esitas kohtule asjatundja arvamuse (ekspertarvamus nr 619-HS; III kd, tl 198–207), milles asjatundja märkis, et juurdepääsutee rajamine ei vähenda Uitro kinnistu väärtust ega piira kasutamist. Maakohus ei nõustu sellega osaliselt, kuna vaatlusel nähtus, et sisuliselt hakkab kulgema juurdepääsutee Uitro kinnistu keskelt ning arvestada tuleb, et juurdepääsuteed on õigus kasutada Neeme piilkonna kinnistu igakordsel omanikul ja tema nõusolekul ka teistel isikutel ööpäevaringselt jalgsi ja sõidukiga piiramatu arvu kordi. See tähendab, et Uitro kinnistu omanik peab taluma juurdepääsutee tõttu oma kinnistul võõraid isikuid ööpäevaringselt, mis on häiriv ja rikub privaatsust, samas kui avaldaja kinnistul sellised häirivaid tegureid ei ole. Eeltoodut arvestades on põhjendatud määrata Tuju Holdings OÜ-le hüvitis omandiõiguse riive eest 50 000 eurot.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
13.MV esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 10.12.2019 määruse resolutsiooni p-d 3 ja 4 ning teha asjas uus määrus, millega määrata järgmist: 1) Neeme piilkonnamaja kinnistu igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma Uitro kinnistu igakordsele omanikule 1,6% aastase maamaksu kogusummast; 2) Neeme piilkonnamaja kinnistu igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma Uitro kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsu korrashoidmise tasu vastavalt Uitro kinnistul paikneva juurdepääsu lõigu B–C–D tegelikele korrashoiu kuludele jagatuna proportsionaalselt juurdepääsu kasutavate majapidamiste arvuga, kooskõlastades kulud eelnevalt Neeme piilkonnamaja kinnistu igakordse omanikuga; 3) Uitro kinnistu omanik on kohustatud esitama igale arvestuslikule kalendriaastale järgneva aasta 10. jaanuariks Neeme piilkonnamaja kinnistu igakordsele omanikule möödunud aasta juurdepääsu korrashoiukulude suuruse arvestuse ja esitama nõudmisel tehtud kulusid tõendavad kuludokumendid. Tasu arvestamine algab alates Uitro kinnistule detailplaneeringu järgse tee väljaehitamisest ja kasutusse võtmisest ning tuleb maksta igale arvestuslikule kalendriaastale järgneva aasta 31. jaanuariks; 4) avaldaja menetluskulud jäävad solidaarselt puudutatud isikute I ja II kanda ning teiste menetlusosaliste menetluskulud jäävad nende endi kanda. Määruskaebuse kohaselt on maakohus jätnud välja selgitamata asjas määrava tähtsusega asjaolud ning rikkunud uurimispõhimõtet ja menetlusõiguse norme tõendite hindamisel. Maakohus ei ole lahendi tegemisel arvestanud, et:
7(19)
1)
2) 3) 4)
5)
2-15-3077 puudutatud isik I pidi Uitro kinnistu omandamisel arvestama, et senine juurdepääs Neeme piilkonnamaja kinnistuni on toimunud üle tema kinnisasja ning see on ainuvõimalik juurdepääs; puudutatud isiku I taotlusel algatatud detailplaneering näeb ette Neeme piilkonnamaja kinnistuni juurdepääsu alternatiivi B kaudu kuni plaani koordinaatpunktini D; Uitro detailplaneeringu eskiisi ja põhijoonise kohaselt kulgeb juurdepääs planeeritud teealal kuni koordinaatpunktini D ega piira vastava ala kasutust puudutatud isiku I poolt; Uitro detailplaneeringu eskiisi ja põhijoonise kohaselt kulgeb juurdepääs sadamaehitiste ja -rajatiste, mitte eluhoonete juures. Seega ei teki olulist privaatsuse ja rahu rikkumist. Üksikpereelamu krunt on kavandatud juurdepääsu alast märgatavalt kaugemale; Väljamäe kinnistule määratud juurdepääs kulgeb mööda planeeritavat teed, mis on kavatsetud määrata avalikult kasutatavaks.
Tuju Holdings OÜ-le ei kaasne seega tegelikkuses Uitro kinnistu ainukasutusõiguse olulist riivet ega Eesti Vabariigile õigust nõuda avaldajalt avalikult kasutatava tee kasutusõiguse eest tasu. Maakohus on rajanud määruse puudutatud isikute I ja II seletustele, mitte tõenditele, ning jätnud valdavas osas avaldaja tõendid arvestamata. Kuna maakohus teadis detailplaneeringu menetlusest ning sellest, et planeering näeb ette juurdepääsu avaldaja kinnistule, pidanuks maakohus vajadusel ka ise tõendeid koguma (TsMS § 5 lg 3). Maakohtu määratud hüvitis omandiõiguse riive eest (50 000 eurot) on põhjendamatult suur, ei põhine tõenditel ning selle määramise metoodika on ilmses vastuolus kohtupraktikaga. Määrus on antud osas ka olulisel määral põhjendamata. Puuduvad tõendid, mis kinnitaks, et tee-ehituse kulud on 35 000 eurot. Jääb arusaamatuks, miks peab avaldaja kui füüsiline isik maksma puudutatud isikule I kinni käibemaksu, mille viimane eelduslikult riigilt tagasi saab. Määrusest ei selgu, mille alusel on omandipõhiõiguse riive väärtuseks määratud 29 000 eurot. Kohtupraktika kohaselt tuleks seostada omandipõhiõiguse riive hüvitis puudutatud isiku I ainukasutusõiguse kaotusega, mitte privaatsuse või rahu rikkumisega. Ainukasutusõiguse kaotusest tulenevat hüvitist on Riigikohus pidanud objektiivselt mõõdetavaks ning leidnud, et aluseks tuleks võtta juurdepääsu taotleja saadavad kasutuseelised (Riigikohtu määrus nr 3-21180-15, p-d 37–39). Avaldaja saadavaid kasutuseeliseid ei ole maakohus analüüsinud. Maakohus ei ole arvestanud, et omandipõhiõiguse riive saab tekkida alles pärast seda, kui reaalne riive on aset leidnud, s.t detailplaneering on realiseeritud ja juurdepääsuteed on hakatud kasutama. Lisaks tuleb Riigikohtu praktika kohaselt omandipõhiõiguse riive korral hüvitis sätestada perioodilise, mitte ühekordse maksena. Maakohus ei ole arvestanud ka järgmiste asjaoludega: 1) Neeme piilkonnamaja juurdepääs katkes maareformi, mitte avaldajast tulenevate asjaolude tõttu; 2) Neeme piilkonnamaja senine juurdepääs toimus üle Uitro kinnistu ja selle jätkumine oli Uitro kinnistu omanikule ettenähtav juba kinnistu omandamisel; 3) ühekordse hüvitise määramine summas 50 000 eurot rikub avaldaja omandipõhiõigust, sest niivõrd suur hüvitis välistab sisuliselt juurdepääsu saamise talle kuuluvale kinnisasjale. Maakohtu määrus on perioodilise kasutustasu osas põhjendamata ning avaldaja ei nõustu selle suuruse ning tasumise korraga. Avaldaja on nõus teehoolduskulusid kandma, kuid tingimusel, et need temaga kooskõlastatakse ja teehooldust ka reaalselt teostatakse. Selleks tuleb teehoolduskulude kandmine sätestada eraldi ning määrata, et vastavad kulud puudutatud isiku
8(19)
2-15-3077 I poolt kooskõlastatakse, tõendatakse ning jagatakse proportsionaalselt majapidamistega, kes juurdepääsu kasutavad. Puudutatud isikul II ei ole õigust juurdepääsutasule, kuna Väljamäe kinnistule jääv juurdepääsulõik on planeeritud avalikult kasutatavaks. Avalikuks kasutamiseks määratud teed võivad EhS § 92 lg 5 teise lause kohaselt kasutada liiklemiseks kõik isikud ning tasuta. Puudutatud isikule II määratud tasu suurus on põhjendamata. Maakohus on määranud, et nii tasu kui hüvitise maksmise alguseks on kohtumääruse jõustumine, kuid kasutustasu või hüvitise väljamõistmine enne detailplaneeringu realiseerimist ning juurdepääsu tegeliku kasutamise algust ei ole põhjendatud. Puudutatud isik I ei pruugi Uitro kinnistul kunagi juurdepääsu ehitada ja seega ei teki tal ehitus- ega teehooldekulusid. Samuti ei pruugita teed ehitada Väljamäe kinnistule, mistõttu ei teki puudutatud isikul II teehoolduskulusid.
14.Tuju Holdings OÜ esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 10.12.2019 määrus osas, millega kohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, ning teha selles osas uus määrus, millega jätta menetlusosaliste menetluskulud avaldaja kanda ja määrata kohtulahendis kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus. Kohus määras juurdepääsutee avalduses taotletust erinevalt viisil, millega olid menetluses varasemalt nõustunud kõik puudutatud isikud. Vastavasisulise kompromissettepaneku tegid puudutatud isikud I ja II menetluses ka avaldajale. Kompromissettepanekus esitatud hüvitis koormatavate kinnistute omanikele oli seejuures märkimisväärselt madalam kohtu määratust. Kuna avaldaja keeldus põhjendamatult puudutatud isiku pakutud kompromissist, tuli kohtul, tuginedes TsMS § 163 lg-le 2, kaaluda puudutatud isikute menetluskulude jätmist avaldaja kanda. Avaldaja pöördus kohtusse põhjendamatult, kuna kohtumääruses sätestatud viisil oleks tal olnud võimalik saada juurdepääs ka kohtuväliselt. Asjakohatu on maakohtu seisukoht, mille kohaselt puudus menetlusosalistel põhjendatud vajadus kasutada kvalifitseeritud esindajat. Tegemist ei ole õiguslikult lihtsa vaidlusküsimusega.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA VASTUVÄITED
15.PP on seisukohal, et vaidlus ei puuduta enam PP ning palub end tsiviilasja menetlusest analoogia korras TsMS § 215 lg 5 ja TsMS § 216 lg 5 alusel kõrvaldada. Vaidluse all ei ole enam see, milliseid kinnistuid Neeme piilkonnamaja kinnistule avalikult teelt juurdepääsu saamiseks läbitakse, kuna maakohtu 10.12.2019 määrust ei ole selles osas vaidlustatud. Määratud juurdepääs ei kulge üle PP-le kuuluva Tanuma tee 53 kinnistu ega Ühise kinnistu, millest PP-le kuulub mõtteline osa. Vaidluse all ei ole ka PP menetluskulude väljamõistmine avaldajalt. PP edasine menetluses osalemine ei oleks kooskõlas menetlusökonoomia põhimõttega.
16.Jõelähtme vald on seisukohal, et määruskaebused tuleb jätta rahuldamata.
17.Tuju Holdings OÜ vaidleb avaldaja määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning menetluskulude avaldaja kanda jätmist.
9(19)
2-15-3077 Vastuväidete kohaselt ei ole õige avaldaja seisukoht, et kasutusõiguse eest makstav tasu peaks rakenduma hetkest, kui kinnistutele on välja ehitatud detailplaneeringuga kavandatud tee. Avaldaja ei ole kohtule esitatud avalduses ega kohtumenetluse kestel sidunud juurdepääsuõigust tulevikus saabuva tingimusega, mistõttu puudus ka kohtul võimalus siduda hüvitist omandiõiguse riive eest tulevikus tekkiva sündmusega. Avaldaja on esitanud määruskaebuses uusi faktilisi asjaolusid, mille esitamiseks varasemas menetluses puudusid takistused. Jääb arusaamatuks, mis tähendust omab asjaolu, et Uitro kinnistu idakaldale on detailplaneeringu kohaselt plaanis rajada sadam. Sadamarajatiste kõrvale neist põhja suunas on kavandatud rajada suplemiskoht. Sadamarajatiste ning supluskoha ja eluhoonete vahele jääv tee, mida saavad piiranguteta kasutada Neeme piilkonnamaja kinnistu omanikud, valdajad ja külastajad, rikub Uitro kinnistu omaniku privaatsust. Asjaolu, et puudutatud isik I pidi olema teadlik, et ainus juurdepääs avaldaja kinnistule on üle puudutatud isiku I kinnistu, ei oma tähtsust ega too kaasa puudutatud isiku I kohustust lubada avaldajal juurdepääsuteed kasutada hüvitiseta omandiõiguse riive eest. Sama asjaoluga pidi arvestama ka avaldaja Neeme piilkonnamaja kinnistut omandades. Kinnistu omandamise ajal avaldaja poolt ei olnud Neeme piilkonnamaja kinnistul asuvad ehitised enam ammu kasutuses ja avaldaja ei ole väidetavat ajaloolist juurdepääsu oma kinnistule faktiliselt kunagi kasutanud. Kohus on omandiõiguse riive ulatuse hindamisel lähtunud asjas kogutud tõenditest ja menetlusosaliste seisukohtadest. Kõnealuste kinnistute näol on tegemist väga eriliste objektidega, mille väärtuse muutusele hinnangu andmine on sisuliselt võimatu, kuivõrd võrreldavate objektidega tehtud müügitehinguid ei ole võimalik leida. Sellises olukorras saabki kohus otsuse omandiõiguse riivega seonduva hüvitise suuruse osas teha üksnes hinnanguliselt. Avaldaja viited Riigikohtu praktikale, mis puudutavad ainukasutusõiguse kaotamisega (kasutuseelisega) seonduvat, ei ole asjakohased. Ekslik ja meelevaldne on avaldaja seisukoht, et kasutuseelise minetusega seonduv regulaarne hüvitis välistab omandiõiguse riivega seonduva hüvitise, ning omandiõiguse riivega seonduv hüvitis tuleb sätestada perioodiliste maksetena.
18.Eesti Vabariik jääb juurdepääsutasu osas maakohtus esitatud seisukoha juurde. Puudutatud isik II ei nõustu avaldajaga, et Väljamäe kinnistu servituuditasu on põhjendamatult suur, tasu kujunemine ei ole jälgitav ja on tõendamata ning arvestatud ei ole Väljamäe kinnisasjale planeeritavat avalikku teelõiku. Maa-ameti esitatud hindamisaruanne servituuditasu suuruse kohta ei ole koostatud tuvastamata algandmete põhjal. Pelgalt võrdlusandmete puudumise tõttu ei saa asuda seisukohale, et hindamisaruandes toodud summa ei vasta tegelikkusele. Puudutatud isik II selgitas tasu kujunemist 19.11.2019 menetlusdokumendi p-s 12. Summa 559 eurot on Maa-ameti poolt välja arvutatud eeldusel, et Väljamäe kinnisasjale seatakse servituut osaliselt kattuvalt ka Tanuma tee 53 (endise nimega Kalju) kinnisasjale. Juurdepääsuservituut ega selle tasu ei ole sõltuvuses asjaolust, kas juurdepääsutee üldse rajatakse. Avaldaja väited Väljamäe kinnistul asuva teelõigu detailplaneeringuga avalikuks kasutamiseks määramise kohta on asjakohatud. Detailplaneeringuga kavandatakse tõepoolest Väljamäe kinnistule olemasoleva Tanuma tee pikendusena rajada uus avalikult kasutatav tee, millelt oleks tagatud juurdepääs ka Neeme piilkonnamaja kinnisasjale (vähemalt kuni Uitro kinnisasjani). Samas on detailplaneering algatatud juba 2008. a-l, kuid ei ole tänaseni kehtestatud, ning käesoleval ajal ei asu Väljamäe kinnistul avalikult kasutatavat teed. Samuti ei muutu ükski 10(19)
2-15-3077 avalikuks kasutamiseks planeeritav teelõik ka pärast detailplaneeringu kehtestamist kohe avalikult kasutatavaks teeks, vaid eeldab eraldi lepingu sõlmimist. Avalikult kasutatavat teed võib igaüks kasutada ning sel juhul kaob vajadus servituudi järele ning on võimalik taotleda selle kustutamist. Kui avaldaja ei soovi tasuda servituuditasu, saab avaldaja oodata planeeringu kehtestamise ja elluviimiseni, misjärel saaks sõlmida kokkulepped tee avalikuks kasutamiseks määramise kohta.
19.MV vaidleb Tuju Holdings OÜ määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning menetluskulude Tuju Holdings OÜ kanda jätmist. Määruskaebuse esitaja viidatud TsMS § 163 on kohaldatav hagimenetluses, kus vaidlevatel pooltel on vastandlikud positsioonid, mitte hagita asjas, mille kohus lahendab uurimispõhimõtte alusel ning kus osalevad avaldaja ja puudutatud isikud. Avaldaja ei ole kunagi soovinud mingit kindlat ja ajaloolist marsruuti mööda juurdepääsu temale kuuluvale kinnisasjale. Avaldaja soov on olnud saada juurdepääs Neeme piilkonnamaja kinnistule, millele senine juurdepääs oli Väljamäe kinnistu juurest alates takistatud. Avaldaja ostis kinnistu Eesti Vabariigilt, kes juurdepääsu puudumist tehingus esile ei toonud. Avaldaja kohtusse pöördumise tingis seega Tuju Holdings OÜ ja Eesti Vabariigi poolt senise juurdepääsu piiramine. Lõplik kompromiss jäi saavutamata Eesti Vabariigi ja Tuju Holdings OÜ põhjendamatute tasunõuete tõttu, mistõttu on arusaamatu käsitlus, et avaldaja pöördus kohtusse põhjendamatu avaldusega. Maakohus on põhjendatult leidnud, et Tuju Holdings OÜ-l ei olnud vaja kasutada advokaadist esindajat.
20.PP palub 06.04.2020 menetlusdokumendis tühistada maakohtu määrus ja teha asjas uus määrus, millega kõrvaldada PP tsiviilasja menetlusest või alternatiivselt lahendada ringkonnakohtul taotlus ise ja kõrvaldada PP tsiviilasja menetlusest. Maakohus oleks pidanud lahendama PP taotluse enda tsiviilasjast kõrvaldamiseks määrusega. Selle asemel on maakohus 20.03.2020 kirjas, millega ta edastas MV ja Tuju Holdings OÜ määruskaebused lahendamiseks ringkonnakohtule, üksnes märkinud, et PP menetlusest kõrvaldamine ei ole võimalik. Esineb alus PP menetlusest kõrvaldamiseks, kuna tema edasine menetluses osalemine ei ole vajalik ega otstarbekas.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
21.Ringkonnakohus leiab, et Harju Maakohtu 10. detsembri 2019 määrus tuleb menetlusnormide olulise rikkumise tõttu tühistada omandi riive ühekordse hüvitise, juurdepääsutasude suuruse ja menetluskulude jaotuse osas (resolutsiooni p-d 3.1–3.3, 4 ja 8) ning asi tuleb saata TsMS § 667 lg 2, § 659 ja § 656 lg 1 p 5 alusel tühistatud osas maakohtule uueks lahendamiseks. Avaldaja ja Tuju Holdings OÜ määruskaebused kuuluvad rahuldamisele osaliselt. Maakohus ei ole välja selgitanud omandi riive ühekordse hüvitise ja juurdepääsutasu kindlaksmääramiseks vajalikke asjaolusid ega kogunud selleks tõendeid (TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg 5) ning on jätnud määruse neis küsimustes olulisel määral põhjendamata. Ringkonnakohtul ei ole võimalik maakohtu rikkumisi kõrvaldada, kuna see eeldaks tühistatud osas uue menetluse läbi viimist.
11(19)
2-15-3077
22.Avaldaja on määruskaebusele uute tõenditena lisanud Neeme küla Uitro maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu eskiisi seletuskirja ja põhijoonise. Kuna TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid ning ringkonnakohtu hinnangul omavad avaldaja esitatud tõendid asja lahendamisel tähtsust, võtab ringkonnakohus need asja juurde.
23.Kõigepealt võtab ringkonnakohus seisukoha PP taotluse osas enda menetlusest kõrvaldamiseks (Harju Maakohtu 20. märtsi 2020 kirjas tehtud otsustust ei saa pidada määruseks, mida oleks võimalik määruskaebusega vaidlustada). TsMS § 198 lg 1 p 2 järgi on hagita menetluses menetlusosalised avaldaja ja muud asjast puudutatud isikud. Sama sätte lg 3 järgi kaasab hagita menetluse osalised kohus omal algatusel ning eeldatakse, et menetlusosalised on isikud, kellel on seaduse kohaselt õigus hagita menetluses tehtava määruse peale edasi kaevata. TsMS § 6182 lg 1 esimese lause alusel on juurdepääsutee asjades menetlusosalised avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab, samuti vaidlusaluste kinnisasjade asukoha järgne valla- või linnavalitsus. Juurdepääsutee asjades on seega seadusega ette nähtud isikud, kes tuleb menetlusosalistena kaasata. Riigikohus on selgitanud, et juurdepääsutee asjades peab kohus kindlasti kaasama kõigi kinnisasjade, mille kaudu juurdepääsu määramine võib kõne alla tulla, omanikud (Riigikohtu 17. mai 2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 24). Maakohus on seega põhjendatult kaasanud PP puudutatud isikuna maakohtu menetlusse. Lahendada tuleb aga küsimus, kas PP edasisest menetlusest kõrvaldamiseks annab alust asjaolu, et maakohus ei määranud juurdepääsu üle tema kinnistute ning määruskaebuse esitanud isikud ei ole vaidlustanud juurdepääsu asukohta. Kuigi üldjuhul ei tohiks hagita asjades menetlusosaliste ring võrreldes maakohtuga oluliselt muutuda, sest menetluse ese ja isikud, kelle õigusi asja lahendamine mõjutab, on samad, ei pruugi see nii olla olukorras, kus maakohtu määrus on vaidlustatud osaliselt. Riigikohus on TsMS § 198 lg-t 3, § 660 lg-t 3 ja § 696 lg-t 3 tõlgendanud nii, et kindlasti tuleb ringkonnakohtu ja Riigikohtu menetlusse kaasata need maakohtu määruse peale kaebust esitama õigustatud isikud, kelle õigusi lahendiga kitsendatakse (vt Riigikohtu 9. juuni 2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-11, p 26; 1. märtsi 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-164-16, p 15). Ka õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et menetlusosaliste ringi ringkonnakohtus ja Riigikohtus on võrreldes maakohtuga võimalik piirata. Lähtekohaks on see, kas tehtav kohtulahend võib isiku õigusi kitsendada või mitte (V. Murumets, K. Paal. TsMSK 198/3.2.3.2.c. – V. Kõve jt (koost). Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2017). Ringkonnakohus nõustub PP-ga, et praeguse asja menetlus ei puuduta enam tema õigusi ning tema menetlusest kõrvaldamine aitab kaasa menetlusökonoomia tagamisele. Eelnevast lähtuvalt rahuldab ringkonnakohus PP taotluse ning kõrvaldab ta TsMS § 477 lg 1 ja § 216 lg 5 koosmõjus käesoleva asja menetlusest. Ringkonnakohus märgib, et PP saab puudutatud isikuna uuesti menetlusse kaasata, kui see peaks osutuma vajalikuks.
24.Avaldaja on maakohtu määruse vaidlustanud ühekordse hüvitise ja juurdepääsutasude suuruse osas ning Tuju Holdings OÜ menetluskulude jaotuse osas. Eelnevast lähtuvalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes nimetatud osades.
12(19)
2-15-3077
25.AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsu kasutamise eest tasu määramine kohtu diskretsiooniotsus, sest otsuse tegemisel tuleb kohtul kaaluda tasu määramise põhjendamiseks esitatud erinevaid asjaolusid (vt Riigikohtu 16. jaanuari 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-117012, p 12; 12. oktoobri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-11, p 11). Kuna juurdepääsutasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus, saab kõrgema astme kohus sellesse sekkuda vaid juhul, kui alama astme kohus on ületanud diskretsioonipiire või rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on ületanud diskretsioonipiire ja rikkunud oluliselt menetlusnorme, kuna on jätnud välja selgitamata asjaolud ja tõendid, mis on vajalikud juurdepääsutasu määramise diskretsiooniotsuse tegemiseks. Kuna juurdepääsu määramise vaidlused lahendatakse TsMS § 457 lg 1 p 131 kohaselt hagita menetluses, lasub nendes vaidlustes uurimispõhimõttest tulenevalt vastutus asja õige lahendamise eest kohtul, mh on kohtul kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud ja koguda vajalikud tõendid (TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg 5). Maakohus on küll menetlusosalistele mitmel korral selgitanud, millistest komponentidest juurdepääsutasu koosneb ning viidanud Riigikohtu praktikale (vt nt 27.02.2019 ärakuulamise protokoll, dtl 551–554; maakohtu 27.02.2019 kiri, dtl 556–557; maakohtu 31.10.2019 kiri, dtl 926-927), kuid on jätnud selgitamata vajaduse tõendada juurdepääsutasu suuruse aluseks olevaid asjaolusid ning rajanud kohtulahendi tõendamata väidetele, rikkudes sellega TsMS § 5 lg-t 3 ja § 477 lg-t 5 ning § 436 lg-t 2 koosmõjus § 477 lg-ga 1, § 478 lg 1 teise lausega ja § 463 lg-ga 2. Maakohtu rikkumiste tõttu on jäänud olulises ulatuses välja selgitamata asjaolud ja tõendid, mis on vajalikud nii maamaksu, juurdepääsutee korrashoiukulude kui ka omandiõiguse riive eest hüvitise kindlaksmääramiseks. Samuti ei ole maakohus põhjendanud juurdepääsutasu määramist kui kaalutlusotsust viisil, mis võimaldaks veenduda tasu põhjendatuses. Sellises olukorras ei pea ringkonnakohus võimalikuks ise uut määrust teha.
26.Esmalt juhib ringkonnakohus tähelepanu asjaolule, et asja materjalide hulgas puuduvad andmed maakohtu määratud juurdepääsutee pikkuse ja laiuse osas ning seda nii Väljamäe kinnistule kui ka Uitro kinnistule jääva teelõigu puhul. Olemas on üksnes andmed juurdepääsutee aluse maa pindala kohta, mis on väidetavalt Uitro kinnistu puhul 1530 m2 ja Väljamäe kinnistu puhul 2304 m2. Maakohus ei ole seega tuvastanud juurdepääsutee pikkust ega laiust, kuigi need on vajalikud nii juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suuruse, tee rajamise ja korrashoiukulude ning omandiõiguse riive hüvitise kindlakstegemiseks ja puudutatud isikute poolt nõutud tasude põhjendatuse kontrollimiseks. Isegi kui eeldada, et tee laiuseks saab 2,9 m (vt nt Maa-ameti 09.11.2018 hindamisaruanne), siis on erinevate teelõikude pikkuste kindlakstegemine oluline, kuna Uitro kinnistule jäävate erinevate lõikude ühte osa teest hakkavad Uitro ja Neeme piilkonnamaja kinnistu omanikud hooldama ühiselt, teist osa, mis jääb Neeme piilkonnamaja kinnistu omaniku ainukasutusse, hakkab hooldama üksnes tema. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul välja selgitada andmed juurdepääsutee pikkuse ja laiuse kohta, sh eraldi vaidlustatud määrusele lisatud plaanile märgitud lõikude A–B, B–C, C– D ja D–E osas.
27.Maakohus on kohustanud Neeme piilkonnamaja kinnistu igakordset omanikku tasuma Väljamäe kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsuõiguse eest 559 eurot aastas. Maakohus on seejuures tuginenud Maa-ameti 18.11.2019 hindamisaruandele, leides, et selles sisalduv
13(19)
2-15-3077 arvestus on arusaadav ning puudub alus kahelda selle õigsuses. Muudele tõenditele maakohus nimetatud tasu kindlaksmääramisel tuginenud ei ole. Avaldaja on väljendanud seisukohta, et Eesti Vabariigil ei ole õigust juurdepääsutasule, kuna Väljamäe kinnistule jääv juurdepääsutee lõik on Neeme küla Uitro maaüksuse ja lähiala detailplaneeringuga planeeritud avalikult kasutatavaks. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Eesti Vabariik on juhtinud põhjendatult tähelepanu sellele, et detailplaneering on algatatud juba 2008. a-l ning seda ei ole tänaseni kehtestatud. Sellest lähtuvalt ei ole praegusel ajal alust jätta Eesti Vabariigile juurdepääsuõiguse eest tasu määramata. Nagu ka Eesti Vabariik on selgitanud, saab avaldaja detailplaneeringu kehtestamise ja tee avalikuks kasutamiseks andmise korral taotleda servituudi kustutamist. Samas nõustub ringkonnakohus avaldajaga, et Väljamäe kinnistu igakordsele omanikule määratud tasu juurdepääsuõiguse eest on tõendamata ning selle kujunemine ei ole jälgitav. Maaameti 18.11.2019 hindamisaruandest nähtub, et Maa-amet on kasutustasu väljaselgitamisel lähtunud Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ (määrus nr 79) § 8 lg 1 p-st 3, kuna aktiivne turg sarnaste varade kasutustasude osas puudub. Selle järgi on turupõhine kasutustasu aktiivse turu puudumisel 5% aastas kasutusse antava kinnisasja või kinnisasja osa harilikust väärtusest. Hariliku väärtuse leidmisel on analüüsitud ehituspotentsiaaliga maa tehinguid pindalaga alates 1 ha Jõelähtme vallas Neeme ja Ihasalu külas alates 2016. a-st ning välja on sorteeritud sarnaselt hinnatava varaga merega piirnevad tehingud. Hindamisaruandes on märgitud, et tasu sisaldab ka kasutusala ulatuses maamaksu. Märkida tuleb, et Eesti Vabariik ei ole esitanud arvutuse aluseks olevaid andmeid ja neid kinnitavaid tõendeid, mistõttu ei ole võimalik veenduda tasu põhjendatuses. Kuigi avaldaja on sellele maakohtu menetluses tähelepanu juhtinud (avaldaja 02.05.2019 seisukoht, dtl 597– 603; 27.11.2019 seisukoht, dtl 777–782), ei ole maakohus teinud Eesti Vabariigile ettepanekut tõendite esitamiseks, mis võimaldaksid kontrollida Eesti Vabariigi poolt nõutud juurdepääsutasu suurust. Muu hulgas ei tulene hindamisaruandest, millise osa tasust moodustab maamaks ja millise osa määruse nr 79 § 8 lg 1 p 3 järgi arvutatud kasutustasu ega nähtu ka juurdepääsutasu arvutuskäiku (vrdl juurdepääsutee alternatiivide A ja B osas esitatud 09.11.2018 hindamisaruandega). Lisaks juhib ringkonnakohus tähelepanu asjaolule, et määruse nr 79 § 8 lg 1 p 3 järgi arvutatud kasutustasu puhul saab sisuliselt tegemist olla üksnes hüvitisega omandiõiguse riive eest (st tegemist ei ole hüvitisega teehoolduskulude kandmise eest), mis vastab juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Tegemist on kasutuseelise objektiivse väärtusega, mis on arvutatud, lähtudes sarnaste kinnisasjade harilikust väärtusest (vt ka praeguse kohtumääruse p-s 29.3 viidatud Riigikohtu praktika). Samas on Eesti Vabariik vastuoluliselt märkinud, et ei soovi hüvitist omandiõiguse riive eest, kui juurdepääsutee määratakse menetluses oleva detailplaneeringuga kavandatud asukohta (Eesti Vabariigi 19.11.2019 vastus, dtl 718–721; 03.02.2020 vastus avaldaja määruskaebusele, dtl 983–986). Maakohtul tuleb asja uuel lahendamisel paluda Eesti Vabariigil täpsustada, kas ta jääb oma tasunõude juurde ka olukorras, kus see on osaliselt (st välja arvatud maamaksu osa) käsitatav hüvitisena omandiõiguse riive eest. Samuti tuleb maakohtul teha Eesti Vabariigile ettepanek esitada kasutustasu arvutuse aluseks olevad tõendid, mh tõendid, millest nähtub Jõelähtme vallas Neeme ja Ihasalu külas alates 2016. a-st tehtud ehituspotentsiaaliga maa tehingute väärtus ja on eraldi välja toodud tehingud merega piirnevate maatükkide osas. 14(19)
2-15-3077
28.Uitro kinnistu igakordsele omanikule on maakohus kohustanud avaldajat tasuma juurdepääsutasu ühe komponendina perioodilist hüvitist 420 eurot aastas. Sealjuures on maakohus lähtunud Tuju Holdings OÜ esitatud summast, mis vastab Tuju Holdings OÜ väitel Uitro kinnistule jääva teelõigu korrashoiukulude poolele suurusele. Nimelt on Tuju Holdings OÜ 10.04.2019 seisukoha (dtl 580–585) järgi tee korrashoiukulud hinnanguliselt 700 eurot aastas (lumetõrje 400 eurot ja tee tehnilise seisundi säilitamiseks vajalikud tööd 300 eurot), millele lisandub käibemaks. Ühtegi tõendit Tuju Holdings OÜ korrashoiukulude suuruse tõendamiseks esitanud ei ole ning maakohus ei ole nende kindlaksmääramisel samuti ühelegi tõendile tuginenud. Avaldaja on juhtinud sellele tähelepanu nii maakohtu menetluses (avaldaja 27.11.2019 seisukoht, dtl 777–782) kui ka määruskaebuses. Riigikohus on selgitanud, et kui juurdepääsuteed hooldab koormatud kinnisasja omanik, peaks juurdepääsutasu sisaldama koormatud kinnisasja omanikule hüvitist ka juurdepääsutee korrashoiu kulude eest. Sel juhul tuleb kohtul tee kasutamise eest määratava tasu suuruse üle otsustamisel arvestada, millised abinõud on igal üksikjuhul tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 22; 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 31; 16. jaanuari 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-17012, p 12). Maakohus on jätnud välja selgitamata, millised abinõud on tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liikmelise tagamiseks vajalikud ning on korrashoiukulude suuruse määramisel tuginenud üksnes Tuju Holdings OÜ hinnangule. Olukorras, kus puuduvad andmed juurdepääsutee pikkuse ja laiuse kohta, kindlaks on tegemata tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks vajalikud abinõud ning puuduvad igasugused tõendid korrashoiukulude suuruse kohta, ei ole ringkonnakohtul võimalik võtta seisukohta korrashoiukulude suuruse põhjendatuse osas. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul kindlaks teha, milliseid korrashoiutöid ja millise sagedusega tuleb juurdepääsuteel eelduslikult teostada ning teha vastavalt sellele kindlaks korrashoiukulude suurus. Selleks saab teha Tuju Holdings OÜ-le ja avaldajale ettepaneku esitada vastavate asjaolude kohta tõendeid. Lisaks tuleb maakohtul hinnata, kas ja kuidas mõjutab korrashoiukulude väljamõistmist Tuju Holdings OÜ võimalik õigus sisendkäibemaksu maha arvata. Siinkohal juhib ringkonnakohus tähelepanu sellele, et uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises. Menetlusosalised on kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ega või oma õigusi kuritarvitada (TsMS § 200 lg-d 1 ja 2). Hagita menetluse kontekstis tähendab see mh seda, et menetlusosaline teeb oma parima, et esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad. Koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutasu määramise asjas on sellisteks mh asjaolud, mille alusel saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse kohta (Riigikohtu
3.oktoobri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 23). Tuju Holdings OÜ-l kui koormatud kinnisasja omanikul tuleb seega arvestada, et korrashoiukulude kohta tõendite esitamata jätmine võib päädida korrashoiukulude katteks tasu kindlaks määramata jätmisega.
29.Maakohus on määranud Tuju Holdings OÜ-le omandiõiguse riive eest hüvitise 50 000 eurot ning mõistnud selle avaldajalt Tuju Holdings OÜ kasuks välja. Maakohtu põhjendustest nähtuvalt koosneb see avaldaja ja Tuju Holdings OÜ ühiskasutusse jääva juurdepääsutee osa poolest ehitusmaksumusest summas 21 000 eurot (koos käibemaksuga), mis tähendab, et ülejäänud osa, s.o 29 000 eurot, on otsene hüvitis omandiõiguse riive eest. Tee 15(19)
2-15-3077 ehitusmaksumuse puhul on maakohus tuginenud Tuju Holdings OÜ arvestusele, mille tõendamiseks ei ole esitatud ühtegi tõendit. Otsese hüvitise puhul omandiõiguse riive eest on maakohus arvestanud sellega, et juurdepääsutee määramine toob kaasa kinnisasja ainukasutusõiguse lõppemise juurdepääsu alla jäävas osas, sj privaatsuse ja rahu olulise rikkumise.
29.1.Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et täielikult tõendamata on avaldaja ja Tuju Holdings OÜ ühiskasutusse jääva teelõigu ehitusmaksumus, mistõttu puudub ringkonnakohtul võimalus kontrollida selle õigsust. Maakohus on lähtunud Tuju Holdings OÜ hinnangust ning jätnud Tuju Holdings OÜ-le selgitamata vajaduse esitada teelõigu ehitusmaksumuse osas tõendeid. Puuduvad igasugused andmed selle kohta, milline saab olema rajatav tee (pikkus, laius, pinnastee või pealiskihiga tee jne). Sellises olukorras ei olnud maakohtul võimalik täiendavaid tõendeid kogumata tee ehitusmaksumuse osas seisukohta võtta. Maakohus peab ühiskasutusse jääva teelõigu ehitusmaksumuse välja selgitamiseks tegema esmalt kindlaks Tuju Holdings OÜ ja avaldaja ühiskasutusse jääva teelõigu pikkuse ja laiuse. Avaldaja on määruskaebuses märkinud, et Neeme küla Uitro maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu põhijoonisest nähtuvalt hakkab Tuju Holdings OÜ lisaks juurdepääsutee lõigule B–C kasutama ka lõiku C–D. Seejärel tuleb välja selgitada Tuju Holdings OÜ ja avaldaja seisukohad rajatava tee kvaliteedi ning sellest lähtuvalt ka ühiskasutusse jääva tee ehitusmaksumuse osas, andes avaldajale ja Tuju Holdings OÜ-le võimaluse esitada vastavate asjaolude kohta tõendeid. Ringkonnakohus märgib, et avaldaja on kinnitanud, et tal on tee kvaliteedi osas madalad nõudmised ning piisab kruusakattega teest, mis on liiklejatele ohutu (vt avaldaja 02.05.2019 seisukoht dtl 597–603). Avaldaja kanda ei pea jääma tee rajamise kulud, mis võivad tuleneda sellest, et Tuju Holdings OÜ nõudmised tee kvaliteedi osas on kõrgemad. Lisaks tuleb maakohtul hinnata, kas ja kuidas mõjutab tee ehituskulude väljamõistmist Tuju Holdings OÜ võimalik õigus sisendkäibemaksu maha arvata.
29.2.Avaldaja on avaldanud seisukohta, et Uitro kinnistu omanikule ei tule määrata hüvitist omandiõiguse riive eest, kuna juurdepääs katkes avaldajast sõltumatutel asjaoludel ning maakohtu määratud juurdepääs kulgeb mööda teed, mille kaudu detailplaneering näeb ette juurdepääsu Neeme piilkonnamaja kinnistuni ja mida hakkab osaliselt kasutama ka Uitro kinnistu omanik. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Riigikohus on möönnud, et tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15 tehtud määruse p 40 sõnastusest võib eksitavalt järeldada, nagu võiks juurdepääsutasu osana jätta hüvitise omandiõiguse riive eest koormatava kinnisasja igakordsele omanikule üldse välja mõistmata, kuid selline järeldus ei oleks kooskõlas samas lahendis välja toodud hüvitise eesmärgiga. Praktikat ühtlustades rõhutas Riigikohus, et tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15 tehtud määruse kohaselt peaks juurdepääsutasu sisaldama kindlasti ühe komponendina ka hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest (vt Riigikohtu 28. märtsi 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492, p 16). Hüvitist omandiõiguse riive eest tuleb kinnisasja omanikule maksta ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ise kasutama (vt Riigikohtu
3.oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-163663, p 18, 9. juuni 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-21-31-17, p 15.3). Seetõttu puudub alus jätta Tuju Holdings OÜ kasuks hüvitis omandiõiguse riive eest välja mõistmata.
16(19)
2-15-3077
29.3.Samas nõustub ringkonnakohus avaldajaga, et maakohus on määranud hüvitise omandiõiguse riive eest vastuolus kohtupraktikaga ning hüvitise suurus ei põhine tõenditel. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et koormatud kinnisasja omanikul on õigus saada hüvitist omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 18; 28. märtsi 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492, p 16; 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-21180-15, p 38). Tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15 muutis tsiviilkolleegium täiskoosseisu määrusega senist praktikat, mille järgi peeti juurdepääsutasu osaks ka hüvitist omandi kitsendamisega kaasneva vara väärtuse vähenemise eest, leides, et see osa tasust tuleb asendada hüvitisega, mis tuleb koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta kasutuseelise alusel (Riigikohtu 28. märtsi 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492, p 16; 19. aprilli 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-21-27-17, p 14). Kinnisasja koormamisel juurdepääsuga kasutuseelise kaotamise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omaniku samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel. Seda silmas pidades tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles osas tähtsaid asjaolusid. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 13; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13). Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Sealjuures on Riigikohus pidanud omandiõiguse riive eest sobivaks perioodilist hüvitist (vt Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 38 ja 39; 19. aprilli 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-27-17, p 14). Maakohus on omandiõiguse riive eest hüvitise väljamõistmisel lähtunud Tuju Holdings OÜ selgitustest, kes on 10.04.2019 seisukohas (dtl 580–585) soovinud omandiõiguse riive eest ühekordset hüvitist, mis seisneb kinnistu turuväärtuse väidetavas vähenemises. Maakohus ei ole seega tegelikkuses juurdepääsutee kasutamisest saadavat kasutuseelist kindlaks teinud ning Tuju Holdings OÜ ei ole selle suurust ka esile toonud ega esitanud tõendeid, millele tuginedes saaks kasutuseelise kindlaks määrata. Lisaks ei ole maakohus arvestanud sellega, et hüvitis omandiõiguse riive eest määratakse perioodilisena. Ringkonnakohtul ei ole sellises olukorras võimalik hüvitist omandiõiguse riive eest ise kindlaks määrata. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul kindlaks määrata juurdepääsutee kasutamisest saadav kasutuseelis, tehes Tuju Holdings OÜ-le ja avaldajale ettepanek esitada selle kohta tõendeid. Riigikohtu praktikast lähtuvalt on üheks hindamise aluseks kasutuseelise objektiivne väärtus, st maakohtul on võimalik kindlaks teha, kui suur on olnud Uitro kinnistuga võimalikult sarnaste kinnistute (sihtotstarbelt maatulundusmaa, hoonestamata, asub Harjumaal Jõelähtme vallas Neeme külas ning piirneb merega, kinnistul lasuvad kitsendustena kallasrada, ranna ja kalda
17(19)
2-15-3077 veekaitsevöönd ning ulatuslik ehituskeeluvöönd, pindala 5,73 ha) kasutusõiguse keskmine väärtus ja leida juurdepääsutee pindalale vastav osa väärtusest (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 19; 9. juuni 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17, p 15.3). Arvestada tuleb, et juurdepääsutee lõiku B–C hakkavad kasutama nii Uitro kinnistu kui ka Neeme piilkonnamaja kinnistu omanik ning Uitro kinnistu omanik ei ole ette näinud selle aluse maa kasutust muul otstarbel, samas kui lõiku C–F hakkab kasutama üksnes Neeme piilkonnamaja kinnistu omanik. Lisaks tuleb hinnata, kas ja kuidas mõjutavad hüvitise suurust avaldaja väited selle kohta, et Neeme küla Uitro maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu eskiisi põhijoonise järgi jääks juurdepääs Uitro kinnistule kavandatavale sadamaalale ja elamu jääb sellest eemale, teelõik D–F paikneb tervikuna ehituskeeluvööndis; samuti Tuju Holdings OÜ väide selle kohta, et sadamarajatiste kõrvale on plaanis välja ehitada supluskoht. Ringkonnakohus rõhutab, et Tuju Holdings OÜ kui koormatava kinnisasja omanik peab tegema oma parima, et esile tuua ja tõendada asjaolusid, mille alusel saab määrata õiglase hüvitise omandiõiguse riive eest (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-163663, p 23).
29.4.Maakohus ei ole hinnanud, kas on alust hüvitist omandiõiguse riive eest vähendada. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul seda teha. Ringkonnakohus märgib, et hüvitise vähendamiseks puudub alus juhul, kui avaldaja kaotas juurdepääsu avalikule teele endast tulenevatel asjaoludel või kui avaldaja soetas kinnisasja teadmisega, et sellele puudub ligipääs avalikult kasutatavale teele (vt Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 40).
30.Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul ka kindlaks määrata, millisest hetkest ja millistel tingimustel tekib avaldajal ja puudutatud isikutel õigus ja kohustus kohtumäärusega kindlaksmääratavaid juurdepääsutasusid nõuda ja maksta, arvestades, et tee ehitatakse välja alles tulevikus.
31.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse avaldaja poolt vaidlustatud osas ja saadab asja maakohtule tühistatud osas uueks lahendamiseks, tühistab ringkonnakohus ka maakohtu määratud menetluskulude jaotuse (vt Riigikohtu 17. detsembri 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-14, p 18). Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada vastavalt asja uue sisulise lahendamise tulemusele. Eelnevat arvestades ei ole vaja sisuliselt analüüsida Tuju Holdings OÜ määruskaebust, milles on vaidlustatud üksnes menetluskulude jaotust.
31.Riigikohtule ei ole võimalik esitada määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale, millega ringkonnakohus saadab avalikult kasutatavale teele juurdepääsu taotlemise asjas tsiviilasja menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, st ei tee menetlust lõpetavat lahendit (vt Riigikohtu 28. mai 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 11).
(allkirjastatud digitaalselt)
18(19)
2-15-3077
19(19)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.