Kohustada X.X. andma pärast resolutsiooni p-s 3 nimetatud kohustuse täitmist ühe kuu jooksul nõusolek kaasomandis oleva kinnisasja registriosa numbriga xxxxxxx (aadress: xxxxx xx xxxx, xxxxxx xxxx) kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasi jääb X.X. ainuomandisse, sh andma nõusolek kohtuotsuse nimetatud kinnisasja registriosa II jao omanikukande, mille kohaselt on X.X. ja X.X. kinnistu kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks millega kantakse kinnisasja nr xxxxxxx ainuomanikuna kinnistusraamatusse X.X..
5.Lugeda resolutsiooni p-s 4 nimetatud tahteavaldused antuks alates X.X. poolt hüvitise 28 000 euro tasumisest X.X.le. Käesolev kohtuotsus asendab X.X. tahteavaldusi.
6.Jätta rahuldamata X.X. taotlus otsuse täitmise ja viisi korra kindlaksmääramiseks.
7.Jaotada menetluskulud ja jätta menetluskulud poolte endi kanda.
8.Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosalistele ja nende esindajatele.
lk 1
Edasikaebamise kord ja selgitus Otsusele on menetlusosalisel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6). HAGEJA NÕUE, SELLE PÕHJENDUSED ja VASTUS VASTUHAGILE
1.Hageja (edaspidi ka: vastukostja) on 20.02.2019 esitanud hagiavalduse kostja vastu kaasomandi lõpetamise nõudes (I kd lk 1-5).
2.Hageja taotleb, et kohus jagaks hageja ja kostja kaasomandis olev kinnistu, registriosa nr-ga xxxxxxx (asukohaga Xxxxxxxx xxxxxx, xxxxxxxx xxxx. xxxxx xx xxx) selliselt, et annaks kinnisasja omandiõiguse täies ulatuses üle hagejale, kohustusega tasuda kostjale kinnisasja omandiõiguse kaotamise eest hüvitise ja tuvastaks kostja kohustuse anda tahteavaldus kaasomandis oleva kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse. Samuti taotleb hageja, et kohus tuvastaks kostja kohustuse anda nõusolek nimetatud kinnisasja puudutava kinnistusregistri II jao omanikukannete, mille kohaselt on hageja ja kostja kinnistu kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Menetlusdokumendis 04.07.2019 on hageja nõude mõnevõrra ümber formuleerinud, asendades tuvastamisnõude kohustamisnõudega, hüvitiseks kostjale palub hageja kohtul määrata 14000 eurot (menetlusdokumendis ilmselge eksimus summa osas, s.o 1400).
3.Hageja on 13.03.2019 hagiavaldust täpsustanud (I kd lk 34-35), märkides, et kostja ainukasutuses oleva osa ning 1⁄2 ühiskasutuses oleva osa väärtus, arvestades kostja osa seisukorda, ei ole suurem kui 17000 eurot.
4.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 27.03.2015 esimese notariaalse kasutuskorra kokkuleppe, millega jagati elamu, kelder, kuur ning õueala (I kd lk 8-13, I kasutuskorra kokkulepe). Teine kasutuskorra kokkulepe sõlmiti 29.11.2017 seetõttu, et hageja soovis enda ainukasutuses oleva osa kindlustada, lisaks jagati teine korrus (pööning) ning välisseina osad. Hageja ainukasutuses on plaanil rohelisega märgitud ruumid, kelder, õueala ja välissein ning kostja ainukasutuses on plaanil punasega märgitud, ruumid, kuur, välissein ja õueala. (I kd lk 14-24, II kasutuskorra kokkulepe). Hageja kasutuses olevas majaosas elab hageja poeg. Hageja majaosas on teostatud remont (vahetatud tapeet, paigaldatud parkett), vahetatud elektrijuhtmestik ning paigaldatud uus ning nõuetekohane elektrikilp, ehitatud sundventilatsiooniga duširuum ja WC. Kuna hageja pool puudus varasemalt vesi, paigaldas hageja nii puhta- kui reoveetorustiku. Hageja on teinud korda ka tema kasutuses oleva keldri – vahetanud välisuksed, paigaldanud sundventilatsiooni, ning vahetanud välja vana kanalisatsiooni- ja veetorustiku ning asendanud muldpõranda betoonpõrandaga. Hageja finantseeris ainuisikuliselt ka ühise reoveetorustiku vahetuse kaevetöid. Lisaks on hageja ehitanud uue abihoone, paigaldanud õhksoojuspumba ning ehitanud ühiskasutuses olevale kaevule uue kaane.
5.Kostja on enda kasutuses oleva majaosa ruumid tühjaks lammutanud – välja löödi kuivkäimla, puuahi, puupliit, kraanikauss, põrand ning osaliselt vaheseinad. Lammutustööd teostati 2015. aastal. Vaheseina eemaldamise tõttu on ka teise korruse (pööning) põrand vajunud. Maja aknad on kinni kaetud tumeda kilega, millest tulenevalt ei pääse valgus tuppa. Kostja kasutuses olevad
lk 2
ruumid olid väga pikalt kütmata, mis koosmõjus päevavalguse puudumisega soodustas hallituse teket. Hageja palvele oma majapoolt kütta, alustas kostja 2016.a märtsis kütmist nõukogudeaegse gaasipõletiga, gaasihais levis ka hageja ruumidesse, mispeale sekkus hageja palvel Päästeamet. Püsivalt kostja enda kasutuses olevat majapoolt kütnud ei ole. Elektripuhur paigaldati siis, kui hageja teatas kohtusse pöördumisest. Puhur töötab pidevalt ning järelevalveta, millest tulenevalt on oht tulekahju tekkeks. Lisaks ei vasta kostja pool asuv elektrikapp nõuetele ning on seetõttu ohtlik. Kostja kasutuses oleval poolel ei ole keegi alaliselt sees elanud üle nelja aasta.
6.Hageja tugineb nõudes AÕS § 76 lg-le 1, AÕS § 77 lg-tele 1 ja 2. Hageja on üritanud kostjaga tagajärjetult kaasomandi jagamise osas korduvalt kokkuleppele saada.
7.Hageja leiab, et kuna on enda kasutuses oleva kaasomandi osa väärtust oluliselt tõstnud, kostja oma tegevuse, s.o lammutamise ning ka tegevusetusega (mittekütmine ja eluruumide mittetaastamine), on aga oma kasutuses oleva osa väärtust langetanud, tuleb kostjale makstava hüvitise määramisel lähtuda notariaalse kasutuskorra alusel määratud kostja ainukasutuses oleva kaasomandi osa väärtusest ning 1⁄2 ühiskasutuses oleva osa väärtusest. Hageja on seisukohal, et hinnata ei tuleks mitte kaasomandi väärtust tervikuna, vaid kostja ainukasutuses oleva osa väärtus, mille hageja on nõus kostjale hüvitisena viimase omandiosa kaotuse eest tasuma.
8.Hageja on menetluses taotlenud ka ekspertiisi määramist, kuid hilisemalt, 04.07.2019, taotlusest loobunud (I kd lk 74-77).
9.Vastates kostja seisukohtadele märgib hageja 11.04.2019 menetlusdokumendis (I kd lk 49-55), et hageja on aastate jooksul mitmel korral uurinud, millal ehitustegevusega jätkatakse, kuid kindlat vastust saanud ei ole. Kostja poeg väitis 2015. aastal, et rahaprobleemi pole ja renoveerimine toimub täies mahus. Samal aastal müüs kostja maha ka endale kuuluva metsa ja maa (kokku 5 katastriüksust) ning hageja oli seisukohal, et neil polegi rahaprobleemi. Kostjal on selle nelja aasta jooksul valatud põrand ja paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorustiku väljavõte (koht, kust saaks torusid edasi paigaldada). Kostja käitumine ilmestab selgelt, et tal puudub kinnistuga eriline side, vastasel juhul ei oleks kostja kinnistut mitmeks aastaks lagunema jätnud. Kostja käesolevaga enda kaasomandi osal ei ela ning kostja kasutuses olev kaasomandi osa on ka elamiskõlbmatu. Pärast hagiavalduse vastuvõtmist teostati kostja kaasomandiosal paaril päeval remonti, kuid hetkel märgid võimalikust ehitustegevusest puuduvad. Hageja peab väheusutavaks, et kostja hiljemalt suvel kinnistule elama asub, seda enam, et kostja on ise kinnitanud, et renoveerimist on takistanud rahalised raskused ning hetkel ehitustegevus ka puudub. Hageja nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
10.Vastab tõele, et hageja ei elanud perioodil 2005-2009 vaidlusalusel kinnistul, kuid erinevalt kostjast käis hageja pidevalt oma kaasomandi osa kütmas ning hooldamas. Hageja hinnangul ei ole ka oluline, et hageja asemel kasutab kinnistut hageja poeg. Hageja poja huvi on säilitada ja renoveerida isale kuuluvat omandiosa, sest isal on selle kohaga emotsionaalne side. Hageja pojal on notariaalselt kinnitatud volikiri kasutama, valitsema, käsutama hageja igasugust vara (I kd lk 6364, volikiri), millest tulenevalt on hageja pojal igal ajal võimalus saada kaasomandi osa omanikuks.
11.Hageja on seisukohal, et kinnisasja korteriomanditeks jagamine ei ole mõistlik ega võimalik. Hageja on seisukohal, et pooltevahelised suhted on halvad ning pingelised, mida hageja ilmestab järgnevalt: - kaasomandi jagamiseks oli hageja sunnitud pöörduma kohtu poole; - pärast seda, kui hageja pöördus Päästeameti poole seoses kostja poolt gaasiseadme kasutamisega, pingestas see tuntavalt pooltevahelisi suhteid; - ligikaudu 3 aastat tagasi tahtis kostja paigaldada katla koos moodulkorstnaga ning väitis, et moodulkorstna paigaldamiseks pole eriluba vaja. Kui hageja asja uurima asus selgus, et selleks on mitut luba vaja, kaasaarvatud Päästeameti luba ning kui seda sai kostja pojale selgitatud, tekitas see omavahelisi pingeid; - Tartu tänava poolse fassaadi värvimisel ei saavutanud pooled kokkulepet. Kostja soovis kasutada hööveldatud puidu värvimiseks muldvärvi, mis tegelikult on mõeldud ainult kasutamiseks
lk 3
hööveldamata puidule. Hageja aga polnud sellega nõus ning kasutas õiget värvi, mis on mõeldud hööveldatud puidule ning tulemused on näha – kostja poolel on värv silmnähtavalt maha kulunud, kuna vale värvitüübi kasutamisel hakkavad rolli mängima erinevad ilmastikuolud (päike, vihm, niiskus jne.); - kui kostja veel kinnistul elas, siis paigaldati valmis raudpliit, sealt läks raudtoru edasi suitsulõõridesse. Raudtoru oli vaja katta tulekindla materjaliga, kuid selgus, et kostja kasutas materjali, mis ei olnud tulekindel, see hakkas suitsema ja palju ei puudunud, et see oleks põlema läinud. Lammutamistööde käigus eemaldati ka see pliit; - kostjapoolne reoveetoru ühenduskoht oli kostjal vale kaldega paigaldatud, mis tehti ümber hageja mitmekordsel nõudmisel, kuigi kostja arvates oli kõik õige; - korteriomandite moodustamisel tuleks luua ka korteriühistu, mis eeldab samuti tihedat omanikevahelist suhtlust, mis aga tänaseks väljakujunenud olukorras ei ole ilmselt probleemideta võimalik.
12.Korteriomanditeks jagamine eeldaks täiendavaid ehitustöid ning investeeringuid. Näiteks puudub teisel korruse pööningul vahesein, mis tuleks korteriomandite moodustamisel ehitada. Samuti on keldrile ning keldris asuvale veesõlmele ligipääs vaid hagejal (kelder asub hageja kasutuses oleva omandiosa all). Korteriomanditeks jagamine ei paranda probleemi, mis tingis kaasomandi jagamise hagi esitamise – kostja pole heauskselt enda omandiosaga käitunud ja on sellega kahjustanud tervet maja ning tekitanud erinevate kütmisviisidega ka tuleohtu (I kd lk 65, Päästeameti kiri). Samuti on üldteada, et kütteperioodil kütmata jätmine tekitab niiskust ja rõskust, mis aitab kaasa terve maja kandekonstruktsioonide kahjustamisele ja hallituse tekkele. Lisaks soodustab hallituse teket akende kinni katmine, mis ei laste päevalgusel sisse pääseda (I kd lk 66, 25.11.2018 tehtud pilt hallitusest). Hageja on viimase 4 aasta jooksul tegelenud niiskusega võitlemisega (kohati kogus niiskuse eemaldaja 8 tunni jooksul kuni kolm liitrit vett), samuti on hageja kütte- ning elektriarved oluliselt suuremad seetõttu, et kostja ei ole enda kasutuses olevat poolt järjepidevalt kütnud (järjepidevalt kütmist elektripuhuriga alustas kostja siis, kui hageja teatas kohtusse pöördumisest ning elektriseadme valveta jätmine ei saa kindlasti olla ohutu).
13.Hageja möönab, et üldreeglina tuleks tõesti lähtuda kaasomandi jagamisel kaasomandi terviku väärtusest. Küll aga on hageja põhjendanud, miks tuleks käesolevaga lähtuda kostja kasutuses oleva ning 1⁄2 poolte ühiskasutuses oleva omandiosa väärtusest. Vastav võimalus tuleb ka nii õiguskirjandusest (kui üks kaasomanik on enda osa väärtust remontides tõstnud) kui Riigikohtu praktikast. Et hüvitise leidmine kostja kasutuses oleva kaasomandi osa järgi on õiglane, ilmestab ka asjaolu, et asja korteriomanditeks jagamise korral vastavalt kasutuskorrale oleks kostja korteriomandi väärtus samane hageja pakutava hüvitisega. Eelnevat ei välista hageja hinnangul ka see, et hageja ei ole enda osal teostatavaid töid kostjaga kooskõlastanud ega esitanud kostjale kulutuste hüvitamise nõuet. Ka kostja ei ole tema kasutuses oleval kaasomandi osal teostatavaid töid kooskõlastanud. Igati ebamõistlik oleks arusaam, kus hageja näiteks soovides paigaldada õhksoojuspumba, WC või uue elektrijuhtmestiku enda ainukasutuses olevasse eluruumi, palub selle maksumusest 1⁄2 hüvitada kostjal.
14.Kostja vastuväidetele vastates selgitab hageja, et korraldas kaevetööd omafinantseeringuga. Kostja tasus hagejale sularahas poole reovee torude materjali ja torumehe hinnast. Hageja selgitab ka, et kahte tuba eraldanud sein on täies mahus maha võetud. Kui kostja seina maha lammutas, siis hageja tegi vajunud lae kohta ka märkuse ning kostja väitis, et toestustala on tellitud ja lagi saab korda. Eelmise aasta lõpus oli lagi aga samas seisus. Tõele ei vasta ka kostja väide, et kogu pööning (II korrus) kuulub hagejale, mis näitab huvi puudumist oma omandiosa kasutamise üle.
15.Hageja on menetluses 04.07.2019 esitanud tõenditena eksperthinnangud (I kd lk 79-104 ja I kd lk 105-132), mille kohaselt on kostja kasutuses oleva kaasomandiosa ja 1⁄2 ühiskasutuses oleva kaasomandiosa väärtus 14 000 eurot ning hageja kaasomandiosa väärtuseks 33 000 eurot. Menetlusdokumendis toob hageja välja, et tulenevalt notariaalse kasutuskorra kokkuleppest pidid kaasomanikud enda ainukasutuses oleva eluruumi ja õuelaga seotud remondikulud kandma ise.
lk 4
Lisaks eluaseme parandamisele on hageja ka enda kasutuses olevale õuealale ehitanud abihoone, mis samuti tõstab oluliselt hageja kaasomandiosa väärtust. Eeltoodud põhjustel on hüvitise määramisel alus kõrvale kalduda kaasomandi terviku väärtusest ning hüvitis tuleb määrata kostja kasutuses oleva kaasomandiosa järgi. Kui kostjale määratakse hüvitis lähtudes kogu kaasomandi väärtusest rikastub kostja hageja arvel.
16.Vastuses vastuhagile rõhutab hageja 28.08.2019 seisukohas (I kd lk 158-163), et kaasomandi jagamise vajaduse on eelkõige tinginud asjaolu, et tänaseks ligi 5 aastat tagasi lammutas kostja enda kaasomandi osa, millega ta on vähendanud kogu kinnistu väärtust. Kuna kostja ei ole kaasomandit ka kütnud, on kostja tegevusetus tekitanud kinnistule olulist kahju. Vaatamata oma korduvatele lubadustele ei ole kostja enda kasutuses olevat kaasomandi osa aga taastama asunud (hagi vastuses lubas kostja hiljemalt suveks majja sisse kolida, kuid hageja poolt 04.07.2019 esitatud hindamisaktist nähtuvalt on kostja kaasomandiosa elamiskõlbmatu), millest tulenevalt puudub hagejal igasugune usk, et kostja oma kaasomandi osa ka tulevikus remondiks.
17.Kui varasemas menetluses on kostja olnud seisukohal, et kaasomand tuleks jagada vastavalt kasutuskorra kokkuleppele (vt nt kostja hagivastuse p 3.2.1), siis vastuhagis on kostja aga soovinud kinnistu jagada korteriomanditeks nii, et kelder, mis hetkel kasutuskorra kokkuleppe järgi kuulub hagejale, jääks korteriomanditeks jagamise korral kostjale ning pööning jääks hagejale. Eelnev kaasomandi jagamise viis oleks aga äärmiselt ebaõiglane, kuna hageja on oma kuludega keldri täielikult renoveerinud, sealjuures kasutuskorra kokkuleppe punkti 3.2 järgi on remondiga seotud hüvitisnõude esitamine välistatud. Hageja selgitab ka, et kasutuskorra kokkuleppe seadmisel jäi kelder hagejale seetõttu, et kostja kasutusse jäi kuur. Hageja soovib rõhutada, et tegemist ei ole mitte katusekorrusega, vaid pööninguga ning ka ehitusregistri järgi on tegemist ühekordse elamuga (I kd lk 164-165, ehitisregistri väljavõte). Kui kohus peaks siiski tuvastama, et kaasomand tuleb jagada korteriomanditeks, siis tuleb korteriomandid moodustada vastavalt kehtivale kasutuskorrale, s.o kelder peaks jääma hagejale.
18.Kostja viitab vastuhagi p-s 2.1.2, et peale korteriomandite moodustamist tuleks kokku leppida kasutuskorras. Hageja nõustub eelnevaga, kuid on seisukohal, et ka kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisel on pooltel suure tõenäosusega erimeelsusi, samuti ei saa välistada, et kasutuskord tuleb seada kohtu vahendusel. Kuna kehtiva kasutuskorra kokkuleppe järgi kostja kasutada jäi kuur (kuna hageja sai keldri), siis hageja on ehitanud uue abihoone. Kuna kostja on avaldanud soovi saada enda kasutusse hageja poolt renoveeritud kelder, on kasutuskorras kokkuleppimisel ilmselt erimeelsuseks ka abihoone jagamine. Kuna ilmselt tuleb kaasomandi kasutuskord seada kohtu vahendusel ei täida korteriomanditeks jagamine eesmärki, et jagamisel peaks poolte vahel saabuma õigusrahu.
19.Korteriomandite moodustamisel tekkiv korteriühistu eeldab pooltevahelist tihedat suhtlust. Kinnistu vajab ka väliselt parandustöid, mis eeldab täiendavaid rahalisi kulutusi. Kuna kostja ei ole enam kui 4 aasta jooksul leidnud vahendeid enda kaasomandiosa taastamiseks, saab ka eeldada, et pooltel võib olla raskusi kaasomandiosa ühisel renoveerimisel.
20.Hageja ei nõustu ka kostja esitatud alternatiivse nõudega jagada kaasomand avaliku enampakkumise teel. Kostja eesmärk on ilmselgelt ajendatud soovist saada kinnistu eest 1⁄2 selle müügihinnast ehk eelduslikult 30 000 eurot. Eelnev oleks aga äärmiselt ebaõiglane, kuna hageja on enda kaasomandi osa väärtust oluliselt tõstnud. Sealjuures on hageja kaasomandi osa väärtus isegi suurem, kui 1⁄2 kogu kinnistu väärtusest.
21.Hageja ei nõustu kaasomandi müümisega avalikul enampakkumisel ka seetõttu, et tema sooviks on säilitada enda lapsepõlvekodu. Kostja ei ole oma tegudes väljendanud, et tal oleks kinnistuga emotsionaalne side.
22.Kuivõrd kostja on taotlenud alternatiivse nõude puhul kinnistu müüki kohtutäituri vahendusel, kaasnevad ka sellega täiendavad kulud, millest tulenevalt kinnistu müük avalikul enampakkumisel on ebamõistlik. Ei ole ka välistatud, et avaliku enampakkumise tulemusena võib kostja saada väiksema hüvitise, kui hageja on käesolevas menetluses pakkunud kompromissina. Kui kohus
lk 5
peaks kaaluma kinnistu jagamist hageja taotletud viisil ning kostja vastuhagis esitatud kaasomandi jagamise nõudeid, siis hageja kinnitab, et on võimeline hagi rahuldamisel hageja taotletud viisil tasuma kostjale hüvitisena 30 000 eurot. Seda siis, kui kohus leiab, et ei esine alust kinnisasja kui terviku väärtusest kõrvalekaldumiseks kaasomanikele kuuluvate kaasomandiosade väärtuste kindlakstegemise teel. Eelnev välistab aga kinnistu müügi avalikul enampakkumisel, kuna avalikul enampakkumisel on kostja saadav hüvitis igal juhul väiksem kui 30 000 eurot.
23.Tõele ei vasta, et hageja on esitanud hagiavalduse kostjale ebasobival ajal, eesmärgiga vähendada kostjale makstavat hüvitist. Hageja on hagi esitamisega oodanud neli aastat. Kuna kostja ei ole vaatamata korduvatele lubadustele enda kaasomandi osa taastama asunud, ei jäänud hagejal muud üle, kui esitada hagi kaasomandi lõpetamiseks. Hageja ei ole soovinud vähendada kostjale makstavat hüvitist hageja tehtud kulutuste tõttu, samuti on pooled notariaalses kasutuskorra kokkuleppes sätestanud, et iga kaasomanik kannab tema ainukasutuses oleva elamu remondiga seotud kulud. Pooled on kokku leppinud, et kumbki kaasomanik panustab enda ainukasutuses olevale kaasomandi osale, mistõttu on igati õiglane, kui ka kaasomandi osa jagamisel vastab hüvitis ainukasutusel olevale kaasomandiosa väärtusele. Riigikohtu praktika järgi ei tohiks kaasomandi jagamine viia ebaõigluseni – äärmiselt ebaõiglane on aga olukord, kus kostja saab hüvitise 1⁄2 suuruses kogu kinnistu hinnast olukorras, kus kostja on tema ainukasutuses oleva kaasomandi osa väärtust oluliselt vähendanud, hageja seevastu aga tõstnud. Kuna kostja on vaidlustanud hageja panust kinnistu väärtuse tõstmisel, esitas hageja kohtule pildid teostatud töödest (I kd lk 166-211).
24.Hageja teeb viimases menetlusdokumendis kostjale ka korduva kompromisspakkumise, millega on valmis kostjale tema omandiosa kaotuse eest tasuma hüvitisena 24000 eurot. Arvestades, et korteriomandi moodustamisel oleks kostja omandiosa väärtus vaid 14000 eurot, on hageja poolt tegemist äärmiselt mõistliku pakkumisega. Kohtunõudest tulenevalt on hageja 19.09.2019 esitanud tõendina saldokinnituse (II kd lk 8), millest nähtub, et hageja kontol on rahalisi vahendeid kokku summas 30 462,64 eurot.
25.Hageja esitas kohtule oma lõplikud seisukohad ja menetluskulude nimekirja 23.03.2020 (II kd lk 16-18). Hageja jääb kõigi oma varasemalt esitatud seisukohtade ja vastuväidete juurde. Hageja soovib rõhutada, et hageja on seisukohal, et kaasomand tuleks jagada viisil, et kinnistu omanikuks saab X.X. kohustusega tasuda X.X.le kinnistu omandiõiguse kaotamise eest hüvitist summas 14 000 eurot. Samas kinnitab hageja veelkord, et on valmis tasuma kostjale hüvitisena ka 30 000 eurot (so 1⁄2 kogu kinnistu väärtusest) vastavalt 08.07.2019 menetlusdokumendi lisas toodud eksperthinnangule. Kaasomandi jagamist korteriomanditeks nagu on nõudnud kostja vastuhagis, ei pea hageja aga mõistlikuks. Hageja rõhutab ka, et kostja on oma 25.03.2019 menetlusdokumendis väitnud „Hiljemalt suveks plaanib kostja taas majja sisse kolida.“ Reaalsuses kostja xxxxx xx xxx kinnistut enda elukohana ei kasuta ning kostja kaasomandi osa on tänaseni elamiskõlbmatu. Kinnistu müük avalikul enampakkumisel ei ole mõistlik aga seetõttu, et sellisel juhul lisanduvad kohtutäituri kulud ning ka kostja saadav hüvitis oleks oluliselt väiksem kui kaasomandi jagamisel hageja taotletud viisil ning hageja poeg jääks ilma elukohast.
26.Menetluskulud palub hageja välja mõista kostjalt. Samuti palub hageja välja mõista viivis menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. KOSTJA VASTUVÄITED ja VASTUHAGI
27.Kostja (edaspidi ka: vastuhageja) märgib oma 25.03.2019 vastuses hagiavaldusele (I kd lk 40-44), et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna kaasomandi jagamine hageja taotletud viisil rikub väga intensiivselt kostja omandipõhiõigust ning hageja pakutav hüvitis omandi kaotuse eest on ebamõistlikult väike. Kostja arvates ei saa hageja sundida kostjale peale tema poolt esitatud kaasomandi lõpetamise viisi, kuna kaasomandi lõpetamine sel viisil on ilmselgelt ebamõistlik ja ebaõiglane ning kohus peaks jätma kaasomandi lõpetamise sellisel kujul rahuldamata.
lk 6
28.Kostja on seisukohal, et hageja nõude rahuldamine on välistatud hea usu põhimõttest tulenevalt. Kostja soovib säilitada enda omandiõiguse ning kasutada kaasomandiosa enda elukohana. Kostja on elanud Xxxxxxxx xxxxxx, Xxxxxx xx xxx, alates 2005. aastast, mil suri kostja ema. Hageja ei elanud perioodil 2005-2009 vaidlusalusel kinnistul. Alates 2010. aastast kasutab kinnistut elukohana hageja poeg. 2014. aastal kolis kostja elukaaslase juurde elama, kuid nüüd on pooled läinud lahku ning kostja soovib tulla tagasi elama Xxxxxx xx xxx majja. Hageja on kaasomandi jagamise viisi põhjendanud mh sellega, et kostja ei kasuta elukohta enda alalise elukohana juba aastaid. Kostja kinnitab, et tal ei ole teist elukohta, mis omandiõiguse alusel kuuluks kostjale. Hageja on hagiavalduses selgitanud, et kaasomandiosa kasutab tema poeg. Sellest nähtub, et hageja ise ei kasuta kinnistut elukohana ja sellest võib ka eeldada, et kostja ei vaja kinnistust enda elukohaks tulevikus. Hageja poja huvid aga ei kaalu üles kostja huvi eraomandi säilitamise vastu. Lisaks toonitab kostja, et kogu kinnistu omab kostja jaoks erilist tähendust ning hageja poolt pakutav ebamõistlik hüvitis ei saa kuidagi asendada omandiõiguse kaotust.
29.Kostja hinnangul on hageja poolt väidetud kaasomandi osa väärtuse oluline tõstmine tõendamata. Tegemist on üksnes hageja väitega. Teiseks pidi hageja olema teadlik, et kuna tegu on poolte kaasomandiga, siis parendab ta ka kostjale kuuluvat vara. Seega oleks hageja pidanud ta kostjaga tehtud tööd läbi rääkima ning tegema ettepaneku nende tööde tasumiseks kostja poolt vastavalt kostjale kuuluva osa suurusele. Hea usu põhimõtte vastane on hageja käitumine, kus peale tööde teostamist soovib hageja kõrvale kalduda poolte võrdsuse põhimõttest ning ilma jätta kostjat eraomandi kaotuse tõttu tekkivast õiglasest hüvitisest. Selliselt hagejalt kaasomandi osa kaotuse eest väljamõistetava hüvitise vähendamine oleks mõeldav üksnes juhul, kui hageja oleks õigeaegselt esitanud kulutuse hüvitamise nõude ning kostja oleks keeldunud nende tasumisest.
30.Kui hageja soovib tugineda erisusele ning kalduda kõrvale Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-102-05 antud juhistest, peab hageja ka selleks leidma piisava aluse, mida antud juhul hagi alusest ei nähtu. Üksnes hagiavalduses kirjeldatu, et hageja on väidetavalt enda tegevusega tõstnud kinnistu väärtust ning kostja on enda tegevusega/tegevusetusega langetanud kinnisvara väärtust, ei päde.
31.Tulenevat hea usu põhimõttest saaks hageja poolt soovitud hüvitise määramist kohaldada üksnes siis, kui 29.11.2017 notariaalse kasutuskorra sõlmimisel oleks ettenähtud, et kaasomandi lõpetamise puhul toimub hüvitise maksmine konkreetse kaasomandi osa väärtuse põhiselt, võttes aluseks nt kinnisvarabüroolt tellitava hindamisakti. Kuna pooled selles kokku ei ole leppinud, siis tuleb lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi mõttelise osa harilikust väärtusest.
32.Ei vasta tõele, et ühise reoveetorustiku vahetuse kaevetööd finantseeris üksnes hageja. Kostja tasus enda osa hagejale sularahas. Lisaks on paljasõnaline väide, et kostja on enda kasutuses oleva majaosa remondiga kuidagi kahjustanud teise kaasomaniku huve. Tõele ei vasta, et kostja on lammutanud vaheseina, mille tõttu on teise korruse põrand vajunud. Kui hageja väidab, et põrand on vajunud, siis mitte kostja tegevuse tõttu, kuna kostja ei ole mitte ühtegi kandvat seina maha võtnud. Samuti on paljasõnaline ja tõendamata hageja väide, et kostja tegevus on soodustanud hallituse teket. Kostja kinnitab, et on enda kasutuses olevat majaosa vajadusel kütnud, kasutades selleks elektripuhurit. Puhur ei ole kuidagi ohtlik ka järelevalveta. Kostja on konsulteerinud erialateadmisega inimesega, kes on kinnitanud, et puhurit tohib kasutada 24h ööpäevas. Arusaamatu on hageja väide, et kostja elektrikapp ei vasta nõuetele, kostja ei ole esitanud sellekohast tõendit. Hetkel teostab kostja kaasomandi osal aktiivselt remonditöid kostja poeg. Sisse on viidud kanalisatsiooni- ja veetorustik ning remonditööd on plaanis lõpule viia paari kuu jooksul. Hiljemalt suveks plaanib kostja taas majja sisse kolida.
33.Kostja on 08.07.2019 esitanud menetluses vastuhagi (I kd lk 133-137), milles taotleb, et kohus lõpetaks hageja ja kostja kaasomandi kinnisasjale registriosa nr-ga xxxxxxx jagades kinnisasja kaheks korteriomandiks vastavalt vastuhagi lisaks olevatele plaanidele nr 1, 2, 3 selliselt, et plaanil nr 1 punasega märgitud eluruumid ja plaanil nr 2 märgitud keldrikorruse ruumid jäävad kostja omandisse jääva korteriomandi eriosa esemeks ning plaanil nr 1 rohelisega märgitud eluruumid ja plaanil nr 3 märgitud katusekorruse ruumid jäävad hageja omandisse jääva korteriomandi eriosa
lk 7
esemeks. Lisaks taotleb kostja, et kohus asendaks hageja nõusolekud kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja jagamiseks korteriomanditeks ja sellega seonduvalt registriossa nr xxxxxxx kantud andmete muutmiseks ja kinnistusraamatusse uute korteriomandite kandmiseks kohtuotsusega.
34.Alternatiivselt taotleb kostja, et kaasomand tuleks lõpetada ning kaasomandis olev kinnisasi müüa täitemenetluse seadustikus sätestatud korras avalikul enampakkumisel alghinnaga 60 000 eurot. Kinnisasja müügist saadud rahasumma arvel tuleb esimeses järjekorras katta kohtutäituri kulud ja tasu seoses avaliku enampakkumise läbiviimisega ning järgijäänud rahasumma jagada võrdsetes osades hageja ja kostja vahel. Kostja taotleb, et enampakkumise viiks läbi kostja poolt valitud kohtutäitur ning avaliku enampakkumise läbiviimiseks vastava avalduse kohtutäiturile esitaks kostja. Kui kinnistut alghinnaga müüa ei õnnestu, siis määrata, et järgmisel avalikul enampakkumisel vähendatakse kinnistu hinda 10%.
35.Kostja leiab, et hageja on kostja vastu esitanud hagi ebasobival ajal, eesmärgiga vähendada kostjale makstavat hüvitist. Hageja poolt pakutud viisil hüvitise arvestamine on pahatahtlik, ei ole kooskõlas seaduse mõtte ega kohtupraktikaga ning välistab õiglase hüvitise arvutamise alused. Nimelt on hageja esitanud 04.07.2019 tõenditena riiklikult tunnustatud eksperdi K. Lapi poolt koostatud eksperthinnangud, mille kohaselt on kostja kasutuses olev kaasomandiosa ja 1⁄2 ühiskasutuses oleva kaasomandiosa väärtus 14 000 eurot ning hageja kasutuses oleva kaasomandiosa ja 1⁄2 ühiskasutuses oleva kaasomandi osa väärtus 33 000 eurot. Kostja on esitanud kohtule tõendina riiklikult tunnustatud eksperdi K. Lapi poolt koostatud eksperthinnangu (I kd lk 141-154), mille kohaselt on vaidlusaluse kinnistu turuväärtus 60 000 eurot. Nimetatud tõendiga soovib esiteks kostja tõendada, et hagi rahuldamise korral kuuluks talle hüvitamisele 30 000 eurot, mitte hageja poolt pakutav 14 000 eurot. Teiseks soovib kostja nimetatud tõendiga tõendada seda, et hageja poolt tellitud hindamisakte ei saa aluseks võtta hüvitise määramisel. Nimelt järeldub kahe ekspertiisiakti tulemusena justkui oleks terve kinnistu väärtus 47 000 eurot. Kostja poolt esitatud ekspertiisiaktist nr 0095 -19V nähtub, et sama ekspert on hinnanud terve kinnistu väärtuseks 60 000 eurot. Seega ei ole hageja poolt esitatud tõendid üheselt mõistetavad, välistavad hüvitise arvutamise objektiivsed alused ning tuleb jätta tähelepanuta.
36.Asja lahendamisel ei ole tähtsust, millised on 29.11.2017 sõlmitud notariaalse kasutuskorra alusel määratud poolte ainukasutuses olevate kaasomandi osade väärtused ning 1⁄2 ühiskasutuses olevate osade väärtused, vaid hüvitise väljamõistmisel tuleb lähtuda terviku turuväärtusest. Hageja poolt esitatud kinnisvara hindamisakt ei tõenda hageja poolt tehtud kulutuste suurust, vaid hageja kasutuses oleva kaasomandi osa turuväärtust. Turuväärtus on aga hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamishetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale. Seega on turuväärtuse näol tegemist hinnanguga, mis ei kajasta tehtud kulutuste suurust, vaid üksnes asja väärtust. Kui hageja leiab, et ta on teinud vajalikke kulutusi asja säilimiseks, mille alusel saaks vähendada kostjale makstavat hüvitist, siis tuleb see lahendada teises kohtumenetluses. Antud menetluses ei saa kohus sellekohase hagi esemeta, asjakohaste tõenditeta diskretsiooni korras lahendada küsimust hüvitise vähendamise kohta. Sama soovib esindaja selgitada, et vastav nõue võib olla välistatud just seetõttu, et pooled on notariaalse kasutuskorra lepinguga loobunud remondiga seotud kulude hüvitamisnõuetest.
37.Kostja esindaja on saanud Viljandi linnavalitsuse ehitusinspektorilt meili teel kinnituse, et hoonet on võimalik jagada ja moodustada kaks iseseisvat korteriomandit ning maale saab seada kasutuskorra.
38.Hageja poolt 11.04.2019 esitatud vastuväited, et kaasomandit ei saa jagada korteriomanditeks, kuna poolte suhted on äärmiselt keerulised kostja tegevuse tõttu, on paljasõnalised. Hageja arvates on tegu otsitud põhjusega ning hageja on ise ühepoolselt välistanud heanaaberlikud suhted. Asjaolu, et kostja on enda kaasomaniku õigusi kuritarvitanud sellisel määrab, mis välistab asja jagamist korteriomanditeks, on samuti tõendamata. Kaasomandi puhul peab arvestama, et kaasomaniku õigused on kitsendatud teise kaasomaniku õigustega ning kaasomandi korral ei saa välistada erimeelsusi poolte vahel.
lk 8
39.Kostja soovib korteriomandite moodustamist lähtuvalt eluruumide senisest kasutusest. Poolte vahel ei ole kunagi vaidlust olnud nende valduses olevate eluruumide üle. Selliselt on pooled kasutanud kaasomandit juba pika aja jooksul, seega vastab see igati poolte huvidele ning omandiõiguse riive on minimaalne.
40.Kostja hinnangul on maaga seotud kokkuleppeid mõistlik muuta pärast korteriomandite moodustamist ja kinnistusraamatusse kandmist. Tuleb arvestada, et kaasomandis olev katastriüksus on moodustatud plaani alusel, mis tähendab, et katastriüksuse pindala ei saa olla tegelikkusele vastav enne, kui teostatakse ülemõõdistamine ja märgitakse kinnisasja piiride täpne asukoht looduses. Ka ei ole välistatud krundi reaalosadeks jagamine, kui see on maakorralduslikult võimalik.
41.Kostja märgib, et Riigikohus on selgitanud, et kohus saab kinnisasja kaasomandit lõpetada ka sel viisil, et kinnisasi jaotatakse korteriomanditeks. Sellise lõpetamise viisi sätestab KOS § 4 lg 2 ning analoogia alusel AÕS § 77 lg-ga 2 saab kaasomanik kohtus ka sellist kaasomandi lõpetamise viisi nõuda. Kostja on seisukohal, et kostja poolt taotletud jagamisviisi puhul, on tagatud poolte omaette ja sõltumatu elukorraldus ning kaasomandi lõpetamine asja jagamisega korteriomanditeks kahjustab kõige vähem poolte huve.
42.Kuna hageja on leidnud, et asja jagamine korteriomanditeks ei vasta poolte huvidele ning kostja leiab, et põhihagis taotletud viisil kaasomandi lõpetamine riivab intensiivselt kostja õigusi, siis esitas kostja ka alternatiivse nõude lõpetada kaasomand avaliku enampakkumise teel. Kaasomandi lõpetamine asja müümisega avalikul enampakkumisel võimaldab selgitada välja kaasomandi õiglase väärtuse ning tagada nii kõikide osapoolte huvidega arvestamise.
43.Hagejale ei ole tegelikku huvi säilitada omand selleks, et kasutada seda elukohana. Hageja poja huvid kasutada kaasomandit elukohana ei kaalu üles kostja huvi saada omandikaotuse eest võimalikult kõrget hinda ning kinnistu müük avalikul enampakkumisel seda võimaldab.
44.Vastuhageja esitas kohtule oma lõplikud seisukohad ja menetluskulude nimekirja 23.03.2020 (II kd lk 13-15). Vastuhageja jääb kõigi oma varasemalt esitatud seisukohtade ja vastuväidete ning esitatud tõendite juurde. Põhjendatud ei ole, et kaasomand tuleks jagada viisil, kus kinnistu omanikuks saab X.X. kohustusega tasuda X.X. kinnistu omandiõiguse kaotamise eest hüvitist summas 14 000 eurot. Hageja ei ole esitanud tõendeid, millest lähtuvalt saaks kohus vähendada hüvitist ning lähtuda kostja kasutuses oleva kaasomandi osa väärtusest. Kui kohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, kus kinnistu tuleb jätta hagejale, soovib kostja viidata, et kohtupraktikas juurdunud seisukoha alusel kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Vastuhageja taotleb tulenevalt TsMS § 445 lg-st 1 määrata kindlaks kostjale makstava hüvitise tasumine selliselt, et omandamiseks kohustatud kaasomanik tellib kohtuotsuse jõustumisest alates mõistliku aja jooksul (nt 1 kuu jooksul) kinnistule uue eksperthinnangu, mis on kaasomandi kaotanud kaasomanikule hüvitise maksmise aluseks. Eksperthinnangu (riiklikult tunnustatud eksperdil) kulud kannavad pooled võrdselt, s.o omandamiseks kohustatud kaasomanik võib tasaarveldada nimetatud kulu omandi kaotanud kaasomanikule makstava hüvitisega. Kostja hinnangul on vaja täitmise korda seetõttu, et on oluline, et vara väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Antud hetkel on eksperthinnang tehtud peaaegu 10 kuud tagasi ning võib eeldada, et turuhind on muutunud. Hüvitise kindlaksmääramise korda on vaja ka seetõttu, et kohus on enda 09.09.2019 määruses juhtinud tähelepanu, et põhjendatud ei ole üldjuhul mõista hüvitist kinnisasja omandamiseks õigustatud kaasomanikult välja, vaid raha maksma kohustatud kaasomaniku omaniku muutmise tahteavalduste andmine tuleks otsuses siduda raha saamisega võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 lg 5 mõttes (vt RKTKo 26.04. 2017 nr 3-21-14-17, p 26). Selliselt võib tekkida olukorda, kus hageja ei astu omandamiseks vajalikke samme mõistliku tähtaja jooksul, hüvitis on välja mõistetud aga kindla summana, vara väärtus on aga ajas muutuv. Selliselt oleks tagatud, et kostja saab hüvitise ja hageja omandi kinnistule mõistliku perioodi jooksul.
lk 9
45.Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda. Samuti palub kostja hagejalt välja mõista viivis menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
46.Kohus on kontrollinud hagi ja vastuhagi kohtus menetlemise lubatavust ja need vastavalt 21.02.2019 (I kd lk 28-31) ning 16.08.2019 (I kd lk 156) menetlusse võtnud. Poolte nõusolekul lahendab kohus tsiviilasja kirjalikus menetluses. Pärast menetlusosaliste poolt esitatud kirjalike seisukohtade ja tõendite ning poolte täiendavate seisukohtadega tutvumist, leidis kohus, et asjas on võimalik teha lõplik lahend.
47.Kohus, tuvastanud tsiviilasja lahendamiseks olulised asjaolud ja hinnanud TsMS § 232 lg 1 kohaselt poolte esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ning objektiivselt, leiab, et hagi kaasomandi lõpetamise nõudes hageja taotletud viisil tuleb rahuldada ja kostja vastuhagi tema taotletud viisidel kaasomandi lõpetamiseks jätta rahuldamata ning põhjendab seda alljärgnevalt.
48.Vaidlust ei ole ning kinnistusraamatu väljavõtte alusel on tuvastatav, et pooled on Xxxxxxxx xxxxxx Xxxxxx xx xxx asuva kinnisasja (registriosa nr xxxxxxx) kaasomanikud, kumbki 1⁄2 mõttelises osas (I kd lk 6-7). Seega oli hagi ja vastuhagi esitamise seisuga hagejal ja kostjal kinnisasja kaasomanikena õigus nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 järgi kaasomandi lõpetamist. Samuti ei ole vaidlust asjaolus, et mõlemad pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, kuid on eri meelt selles, kuidas kaasomand lõpetada – kas omandit kaotavale kaasomanikule hüvitise maksmisega, kinnisasja korteriomanditeks jagamise kaudu või kinnisasja avalikul enampakkumisel müügi teel. Seega vaidlevad pooled kaasomandi lõpetamise viiside üle.
49.Riigikohus on korduvalt andnud kohtutele juhise, et kui kohtule esitatakse hagi kaasomandi lõpetamiseks, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil. Seejuures saab kohus valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on taotletud hagis või vastuhagis (vt nt RKTKo 17.10.2005 nr 3-2-1-102-05, p 15). Riigikohus on ka märkinud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt nt RKTKo 09.05.2006 nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20).
50.Mõlemad kaasomanikud soovivad oma omandit säilitada (alternatiivselt soovib vastuhageja müüa kinnistu enampakkumisel). Mõlema kaasomaniku omandi säilitamist võimaldaks asja jagamine reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel, mida on ühe alternatiivina taotlenud ka kostja. Kohus on seisukohal, et elamu jagamine korteriomanditeks ei ole käesoleva tsiviilasja asjaolusid arvestades mõistlik. Esiteks ilmnevad poolte kohtule esitatud avaldustest selged erimeelsused tõekspidamistes omandi valitsemisel ning omavahelised keerukad suhted. Teiseks ei lahenda kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamise teel pooltevahelisi probleeme ning kinnisasja kasutamine ka erinevates korterites elades võib osutuda edaspidi komplitseerituks ning tekitada uusi kohtuvaidlusi, nt. kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel. Olukorras, mil kaasomanikud peavad siiski omama kokkupuudet enda reaalosast väljajäävate küsimuste lahendamisel, kuid neil ei ole võimalik konsensusele jõuda, ei saa kaasomandi reaalosadeks jagamise puhul olla tegemist olukorraga, mis on kooskõlas kaasomanike huvidega ja võimaldaks kinnistut terviklikult ratsionaalselt majandada. Hageja poolt esitatust (I kd lk 52) nähtub, et poolte vahel on olnud pikema aja vältel kinnistuga puutumuses erimeelsusi, mille peamisteks põhjusteks on olnud asjaolu, et kostja ei ole enda omandiosaga heauskselt käitunud ja on sellega kahjustanud tervet maja ning tekitanud ka tuleohu (I kd lk 65, Päästeameti kiri 2016.a) ning hallituse (I kd lk 66). Samuti ei ole pooled suutnud saavutada konsensust maja fassaadi värvimisel. Seega arvestades pooltevaheliste heanaaberlike suhete ning üksmeele puudumist oleks kinnisasja jagamine reaalosadeks kohtu hinnangul selgelt ebaotstarbekas.
51.Vastuhageja on taotlenud alternatiivselt lõpetada kaasomand nii, et müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel, müügist saadud rahast katta kohtutäituri kulud ning
lk 10
järelejääv raha jagada poolte vahel võrdselt. Kohus leiab, et ka see viis ei ole käesoleval juhul kaasomandi lõpetamiseks sobilik. Võttes arvesse hageja soovi kodu säilitamiseks, ei oleks selline asja jagamise viis kooskõlas mõlema kaasomaniku huvidega. Kohus nõustub siinkohal hagejaga, et oluline ei ole, et hageja asemel kasutab kinnistut hageja poeg, kuivõrd ka hageja poja huvi on säilitada ja renoveerida isale kuuluvat omandiosa, sest nii isal kui pojal on elukohaga emotsionaalne side.
52.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus X.X: vastuhagi rahuldamata.
53.Nagu eelnevalt märgitud, tuleb kaasomandi lõpetamisel valida viis, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Riigikohus on lisaks ka selgitanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule nende osa rahas välja maksma (vt RKTKo 10.05.2017 nr 3-2-1-39-17, p 13). Käesoleval juhul on hageja X.X.huvitatud kinnisasja tervikuna omandamisest ning nõus kostjale tema osa rahas välja maksma, esitades selle kohta ka tõendi, mille alusel on tuvastatav, et hageja on võimeline maksma X.X.tema kaasomandiosa kaotuse eest hüvitise maksimaalselt summas 30 000 eurot (II kd lk 8). Kostja ei ole samas avaldanud soovi kinnistu tervikuna omandamiseks.
54.Kohtu hinnangul on käesoleval juhul õiglane kaasomandis olev kinnistu kaasomand lõpetada, jättes selle tervikuna hageja omandisse, kohustusega hüvitada kostjale omandikaotus rahas. Sellisel viisil on kaitstud hageja huvi lapsepõlvekodu ja oma pereliikme eluaseme säilitamise vastu ja samas ka kostja prevaleerivad majanduslikud huvid. Asjas ei ole vaidlust, et hageja pere elab vaidlusaluses elamus 2010. aastast, kuid X.X.ei ole alates 2014. aastast elamus reaalselt elanud. Hageja väitel on X.X.enda kasutuses oleva majaosa ruumid tühjaks lammutanud – välja löönud kuivkäimla, puuahju, puupliidi, kraanikausi, põranda ning osaliselt vaheseinad. Lammutustööd teostati 2015. aastal. X.X.eelmärgitule vastu ei ole vaielnud. Kuigi X.X.on 25.03.2019 menetlusdokumendis väitnud, et soovib taas elamus elama hakata (I kd lk 43), ei ole ta hageja väitel siiski Xxxxxx xx xxx kinnistut enda elukohana kasutama hakanud ja tema kasutuses oleva kaasomandiosa on elamiskõlbmatu. Kohus nõustub hageja hinnanguga, et X.X. puudub kinnistuga niivõrd tugev side. Omandiga ei seondu mitte üksnes õigused, vaid ka kohustused, nt kohustus hoida kaasomandiosa korras, ning kaasomandiosa hooleta jätmine võib tekitada märkimisväärset kahju ka elamule tervikule. Kohtu hinnangul on ka elamu kui terviku säilimise huvides kaasomandi lõpetamine selle jätmisega hagejale.
55.Üks vaidlusalune küsimus on, kuidas määrata omandist ilma jäävale kaasomanikule hüvitist, st kas lähtuda terve kinnisasja väärtusest või kummalegi kaasomanikule kuuluva mõttelise osa väärtusest.
56.Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui kohus leiab, et kõige sobivamaks kaasomandi lõpetamise viisiks on kinnisasja jätmine ühele kaasomanikule ja temalt teise kaasomaniku osa väljamõistmine rahas, tuleb kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest (vt RKTKo 17.10.2015 nr 3-2-1-102-05, p 16; RKTKo 10.05.2017 nr 3-2-1-39-17, p 13, sealjuures oli nimetatud Riigikohtu kaasustes arutusel korteriomandite kaasomandi lõpetamine). Tõenditena esitatud eksperthinnangute alusel on tuvastatav, et hageja ja kostja kaasomandisse kuuluva kinnisasja turuväärtus tervikuna 2019. aasta keskel oli 60 000 eurot (I kd lk 141-154), X.X.kuuluva 1⁄2 kaasomandiosa turuväärtus oli 14 000 eurot (I kd lk 79-104) ning X.X. kuuluva 1⁄2 kaasomandiosa turuväärtus 33 000 eurot (I kd lk 105-132). Sealjuures on eksperthinnangute p-s 4.3 välja toodud, et sarnaste majaosade (majade) hinnad püsivad stabiilsetena. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja omandis oleva mõttelise osa väärtus oleks menetluse ajal märkimisväärselt tõusnud või langenud. Samuti ilmneb kinnistu tervikhinnangu p-st 4.3, et kuna kaasomandi kasutus on kasutuskorraga reguleeritud, on võimalik kinnisasja realiseerida (s.o müüa) kahes osas; samas
lk 11
on antud piirkonnas nõutud pigem üksikelamud. Seega ongi võimalik, et vaidlusalust kinnisasja tervikuna müües on kinnisasja väärtus teine (kõrgem) kui kaasomandi osa väärtus seda eraldi müües. Kohtu hinnangul on eluliselt usutav, et kergem on müüa vaidlusalust elamut tervikuna kui elamu remontimata, kuid eraldi kasutatavat, osa. Kuivõrd korteri puhul on selle kaasomandiosi väga keeruline, et mitte öelda võimatu, müüa, on mõistlik, et sellisel juhul tuleks kaasomandiosa väärtuste määramisel üldjuhul lähtuda kaasomandis oleva korteriomandi terviku, mitte mõttelise osa, harilikust väärtusest. Kui aga kaasomand koosneb majaosadest, mida saab ka eraldi võõrandada-kasutada (on olemas notariaalne kasutuskord), on kohtu arvates kaasomandiosade eest hüvitist määrates võimalik lähtuda vastava mõttelise osa turuväärtusest, mille oma osa võõrandav omanik ka müügihinnana kolmandast isikust ostjalt turutingimustel saaks. Seega saaks iseenesest kaasomandi lõpetamise eest hüvitist määrates lähtuda kostja mõttelise osa väärtusest omandi kaotuse aja seisuga. Samas on kostja huvides omandi kaotuse eest võimalikult suure hüvitise saamine ning kaasomandis oleva kinnisasja tervikuna müügi korral enampakkumisel tuleks AÕS § 77 lg 2 järgi saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende mõttelise osa suurusele, antud juhul hageja ja kostja vahel võrdselt. Sealjuures tuleks aga ka enne tulemi jagamist hüvitada enampakkumise korraldamise tasud, mis võivad ulatuda mitme tuhande euroni (vt KTS). Kohus on seisukohal, et asja jagamise erinevad viisid (enampakkumisel müük vs teise kaasomaniku poolt makstav hüvitis omandi kaotuse eest) ei saa viia omandit kaotava kaasomaniku suhtes ebaõiglase tulemini. Kohus, eeltoodut silmas pidades ja arvestades, et kaasomandi lõpetamine hageja soovitud viisil riivab intensiivselt põhiseaduse § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, leiab, et kaasomand tuleb lõpetada selliselt, et X.X.kaasomandiosa tuleb anda X.X.omandisse ning vastukohustusena peab X.X.maksma X.X.rahalise hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest summas 28 000 eurot.
57.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 järgi kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
58.Kuivõrd kohtuotsuse täitmine ei saa toimuda ebamõistlikult pika aja jooksul, kohustab kohus X.X.tasuma X.X.kaasomandi osa kaotuse eest 28 000 eurot käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kahe kuu jooksul.
59.Kohus kohustab X.X.andma pärast X.X.raha maksmise kohustuse täitmist ühe kuu jooksul nõusolek kaasomandis oleva kinnisasja registriosa numbriga xxxxxxx (aadress: Xxxxxx xx xxx, Viljandi linn) kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasi jääb X.X.ainuomandisse, sh andma nõusolek kohtuotsuse nimetatud kinnisasja registriosa II jao omanikukande, mille kohaselt on X.X.ja X.X.kinnistu kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks millega kantakse kinnisasja nr xxxxxxx ainuomanikuna kinnistusraamatusse X.X.. X.X.tahteavaldused tuleb lugeda antuks alates X.X.poolt hüvitise 28 000 euro tasumisest X.X:. Käesolev kohtuotsus asendab X.X.tahteavaldusi.
60.Puutumuses kostja taotlusega määrata asjas kindlaks otsuste täitmise viis ja kord, tuleb märkida järgmist. Kohus on tsiviilasjas 02.03.2020 määranud kirjaliku menetluse (II kd lk 10-11), võimaldades pooltele selles sätestatud tähtaja jooksul esitada üksnes õiguslikke seisukohti. Kohus selgitas, et nõuete muutmine ning täiendavate asjaolude esitamine ei ole lubatav. Kuivõrd uute sisuliste hagi eset puudutavate taotluste esitamine ei olnud enam lubatav, jätab kohus kostja taotluse rahuldamata.
61.Menetluses esitatud muud dokumentaalsed tõendid, menetlusosaliste väited ning seisukohad, mis on otsuse põhjendavas osas kajastamata, ei omanud kohtu hinnangul tsiviilasja lahendamisel TsMS § 238 lg 1 mõttes sisulist tähtsust, mistõttu kohus neid täiendavalt ei analüüsinud.
lk 12
MENETLUSKULUD
62.Vastavalt TsMS § 438 lg-le 2 otsustab kohus kohtuotsuse tegemisel menetluskulude jaotuse ning menetluskulude rahalise suuruse.
63.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Samas on Riigikohus korduvalt (vt nt lahendid nr-tega 3-2-1-70-10, 3-2-1-138-08, 3-2-1-12-07) sedastanud, et kaasomandi lõpetamise asjades ei peaks kohaldama TsMS § 162 lg-t 1. Kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil. Riigikohtu arvates on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.
64.Antud juhul kohus rahuldas hagi, seega tegi otsuse, lõpetades kaasomandi hageja soovitud viisil. Samas soovis ka kostja X.X.kaasomandi lõpetamist. Seega on kaasomandi lõpetamine vaieldamatult mõlema poole huvides. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et põhjendatud ja õiglane on jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.
65.Kohus selgitab, et menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt) Kadi Aavik kohtunik
lk 13
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.