Täitmine › Sundenampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva 1(9)

2-18-9222 jooksul alates otsuse kättesaamisest. Apellatsioonikaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hageja nõue 14.08.2018.a hagiavalduse kohaselt algatas Tallinna kohtutäitur Risto Sepp 30.01.2018.a võlausaldaja AS Hüpoteeklaen avalduse alusel Nordic Capital Group OÜ suhtes täitemenetluse nr xxx. Täitemenetluse aluseks oli sissenõudja ja hageja vahel 18.12.2015.a sõlmitud laenulepingust tulenev nõue, mille tagamiseks oli hagejale kuuluv korteriomand xxx (registriosa numbriga xxx) koormatud hüpoteegiga sissenõudja kasuks. Kohtutäitur Risto Sepp avaldas 25.03.2018.a väljaandes Ametlikud Teadaanded hagejale kuulunud korteriomandi enampakkumisteate. Teates oli korteri aadressiks nimetatud xxx ning enampakkumise alghinnaks oli 150 000 eurot. Enampakkumine nurjus kuna 16. aprillini 2018 ei registreerunud enampakkumisele ühtegi ostuhuvilist. Kohtutäitur Risto Sepp koostas 16.04.2018.a varade ümberhindamisakti, mille kohaselt hindas hagejale kuulunud korteri hinna alla maksimaalses ulatuses s.o 25% võrra 112 500 euroni. Samal päeval avaldas kohtutäitur Ametlikes Teadaannetes uue enampakkumisteate, mille kohaselt toimus korteri enampakkumine oksjonikeskkonnas www.oksjonikeskus.ee. Kordusenampakkumisele registreerumine algas koheselt juba 16.04.2018.a ja lõppes 07.05. 2018.a ning enampakkumine algas 08.05.2018.a ja lõppes 15.05.2018.a. Hageja esitas 27. aprillil 2018.a kui toimus enampakkumisele registreerimine tulenevalt TMS § 217 lg 1 kaebuse kohtutäituri tegevusele vastavalt KtS § 52 ja TMS § 217 lg 1 ning vaidlustas vara ümberhindamise aktis määratud varade uued hinnad, kuna kohtutäitur rikkus seadust ega arvestanud TMS § 100 lg 5 toodud nõudega. TMS § 100 lg 5 kohaselt on kohtutäitur kohustatud küsima varade ümberhindamisel võlgniku ja sissenõudja arvamust uute hindade kohta, mida kohtutäitur ei teinud. Lisaks TMS § 100 lg 5 rikkumisele oli hageja seisukohal, et korteri ümbehindamisel kasutatud maksimaalne 25% mahahindlus on hagejat ebamõistlikult kahjustav ning mõeldud eelkõige väikese väärtusega vallasasjade kordusenampakkumiste läbiviimiseks. Hageja leidis kaebuses, et kuna kohtutäitur eiras TMS § 100 lg 5 sätestatud nõuet, siis tuleb 16.04.2016.a tehtud ümberhindamisakt tühistada. Lisaks leidis kaebuse esitaja, et kohtutäituri poolt xxx kinnistu hindamine 112 500,00 euroni on selgelt kohtutäituri diskretsiooni kuritarvitamine ja selline korteri hind jääb selgelt alla turuhinna, mistõttu kahjustab olulisel määral hagejat. TMS § 100 lg 5 annab kohtutäiturile küll diskretsiooniõigusena võimaluse vara allahindamiseks sammuga kuni 25% kuid sellisel juhul peaks nii suur varade allahindlus olema objektiivselt kohtutäituri poolt põhjendatud ja vähemalt võlgniku arvamusega arvestav. Hageja jääb seisukohale, et tavapärase praktika kohaselt hinnatakse pärast nurjunud enampakkumist kinnisvara hinda alla 10% ulatuses võrreldes viimase nurjunud enampakkumise hinnaga. Kohtutäitur peab enampakkumise läbi viima heas usus ja võlgnikule kõige vähem kahju tekitaval viisil, kuid antud juhul viidi mõlemad enampakkumised läbi ilma fotodeta ja vale aadressiga põhjendamatult madala hinnaga. 15.05.2018.a vara enampakkumise akti kohaselt võitis enampakkumise parima pakkumuse tegija Jon Carolus OÜ, kes omandas korteri alghinnaga 112 500 eurot. 2(9)

2-18-9222 Kohtutäitur lahendas 23.05.2018.a pärast enampakkumise toimumist ja omandi üleandmist kostjale 2 hageja kaebuse kohtutäituri tegevusele, milles tunnistas, et ei ole ümberhindluse kohta seisukohta hageja käest enne vara ümberhindluse akti koostamist küsinud, kuid ei nõustunud väitega, et sellega kaasneb selge TMS § 100 lg 5 tingimuste rikkumine. Hageja on seisukohal, et kohtutäitur ei vastanudki tegelikkuses hageja kaebusele sisuliselt ja kokkuvõtvalt võiks tema poolt otsuses toodud seisukohtadele tuginedes väita, et TMS-is sätestatud imperatiivsed nõuded ei peagi kohtutäituritele täitmiseks kohustuslikud olema. Hageja leiab, et kohtutäitur on rikkunud korteri enampakkumise olulisi tingimusi, mistõttu on täiteasjas nr 027/2018/163 läbi viidud korteri kordusenampakkumine menetlusvigade tõttu tühine. TMS § 100 lg 5 sätestab, et kordusenampakkumine toimub esimese enampakkumise jaoks ettenähtud korras. Kohtutäitur võib asjad alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 25 % eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes, küsides allahindamise kohta eelnevalt võlgniku ja sissenõudja seisukohta. Selline sõnastus sätestas kohtutäiturile selge kohustuse küsida hageja arvamust ja seda eriti olukorras kus kohtutäituril puudus näiteks hindamisakt või eksperdi arvamus korteri hinna kohta. Samuti sätestab TMS § 84 lg 3 lisanõude, et kohtutäitur oleks olnud kohustatud hagejale ja sissenõudjale enampakkumise kuulutuse sisust teada andma vähemalt kümme päeva enne enampakkumist, kuid antud juhul ei teavitanud kohtutäitur vähemalt hagejat enampakkumise toimumise ajast ja tingimustest ning rikkus seega seadust. Hageja palub tunnistada kehtetuks täiteasjas nr xxx Tallinna kohtutäitur Risto Sepp poolt läbi viidud kordusenampakkumine xxx korteriomandi suhtes. Menetluskulud palub hageja välja mõista solidaarselt kostjatelt. Kostja Jon Carolus OÜ vastus hagiavaldusele Kostja 2, Jon Carolus OÜ, kes omandas enampakkumisel hagejale kuulunud korteriomandi, esitas vastuse hagiavaldusele 30.01.2019.a (tl. 142-143). Kostja 2 vaidleb hagile vastu. Kostja 2 ei ole nõus hageja seisukohaga, et kohtutäituri poolt ümberhindamisel kasutatud maksimaalne 25 % ümberhindlus on hagejat ebamõistlikult kahjustav, kuna kordusenampakkumise alghind 112 500 eurot, mis teeb ruutmeetri hinnaks 2329Є, on kõrgem kui Maa-ameti tehingute andmebaasi andmetel 2018. aastal Kadrioru piirkonna sarnaste korterite (esmakasutusega enne 1939. a hoonetes asuvate korterite) ostu-müügitehingute keskmine ruutmeetri hind 2284,15 eurot. Kostja 2 leiab, et kohtutäitur ei ole teinud korterit kordusenampakkumisele pannes hinna alandamisel kaalumisvigu, arvestades ka, et tegu on alghinnaga, mis määratakse eeldusega, et see nõudluse olemasolul hakkab kasvama. Hageja väidetavatest asjaoludest ei ilmne, et kohtutäitur oleks rikkunud enampakkumise olulisi tingimusi või hageja õiguseid nii, et see peaks viima kordusenampakkumise kehtetuks tunnistamiseni. Isegi kui seisukohta ei küsitud, ei saa see protseduuriline viga olla kordusenampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks. Kohtutäitur ei ületanud seaduses sätestatud piire ega langetanud hinda rohkem kui 25 % võrreldes eelmise enampakkumise alghinnaga. Korterit ei müüdud hageja õiguseid kahjustavalt ebamõistlikult madala hinnaga, vaid keskmisest ruutmeetri hinnast kõrgema hinnaga. Kostja Tallinna kohtutäitur Risto Sepp vastus hagiavaldusele Kostja 1, Tallinna kohtutäitur Risto Sepp esitas vastuse hagiavaldusele 31.01.2019.a (tl. 8082). Kostja vastuse kohaselt saab hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamisel TMS § 223 lg 1 kohaselt tugineda kolmele alusele, milleks on vara müümine isikule, kellel ei olnud õigust seda osta; enampakkumine toimus tühise arestimise alusel; rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. 3(9)

2-18-9222 Puudub vaidlus, et viidatud normi kahe esimese asjaolu alla käesolev hagiavaldus läheks. Järelikult taotleb hageja enampakkumise kehtetuks tunnistamist asjaolu alusel, milleks on enampakkumiste tingimuste rikkumine. Hagejale toimetas kohtutäitur täitmisteate kätte 31.01.2018 kl 19:58, täheldades, et vabatahtlikult saab nõude rahuldada kuni 02.03.2018. Kinnisasja arestimise akt vaidlusaluses menetluses koostati hageja ja sissenõudja nõusolekul 07.03.2018, kuid poolte kokkuleppel paisati arestitud vara müüki mitte tavapäraselt arestimise päeval vaid pea kuu hiljem 25.03.2018. Seda kõike selleks, et anda täiendavalt hagejale aega oma võlgnevuse tasumiseks ilma, et tagatisvarad enampakkumisele paisataks. Esimene enampakkumine toimus TMS § 82 lg 1 kohaselt arestimisakti märgitud hinnaga - s.o 150 000eur’ga, mis nurjus 16.04.2018 osalejate puudumisel. Enampakkumise nurjumise akt ning vara ümberhindamise akt saadeti hagejale 17.04.2018. Vaidlus puudub küsimuses, et 150 000eur oli liiga kõrge alghind hageja kinnistu eest. Vastasel juhul oleks enampakkumisel, mille alghinnaks oli 150 000eur osalenud vähemalt üks osaleja ning võitnud enampakkumise. Ka Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-83-14 p 15 märkinud, et „Seadus ei sea vara allahindamise eelduseks muid täiendavaid kriteeriume kui kordusenampakkumise korraldamist, mis tähendab, et eelmine enampakkumine nurjus eelduslikult liiga kõrge alghinna tõttu.“ Kohtutäituri õigus nurjunud kinnisasja alghinda alla hinnata tuleneb TMS § 100 lg 5. Märgitud normi kohaselt küsib kohtutäitur enne alla hindamist võlgniku ja sissenõudja seisukohta kuid otsustab lõplikult hinna ainuisikuliselt. Nii võib järeldada, et normitehniliselt on tegemist formaalse nõudega, mille tagajärjed ei ole hoolimata kohtutäituri varasemast küsimisest võlgniku ega sissenõudja kontrollitavad. Samuti ei teki materiaalõiguslikke tagajärgi võlgniku ega sissenõudja jaoks olukorras, kus kohtutäitur enne alla hindamist viimaste seisukohtasid ei küsi. Nimelt avaliku enampakkumise tulemit ei kontrolli kohtutäitur vaid turuosalised (st ostjad). Seega vara õiglane hind (k.a. turuhind) on selle eest pakkumisel kujunenud hind. Hageja kinnisasi osteti kordusenampakkumisel alghinnaga kuna enampakkumisel osales üks pakkuja. Kuivõrd vaidlusaluses menetluses oli tegemist avaliku enampakkumisega, mis oli nähtav kõikidele turuosalistele www.oksjonikeskus.ee, www.kv.ee ja www.ametlikudteadaanded.ee kaudu, võisid enampakkumisel soovi korral osaleda kõik objektist huvitatud isikud, kandes tähtaegselt tagatisraha kohtutäituri arvelduskontole ning täites elektroonse registreerimisavalduse www.oksjonikeskus.ee vahendusel. Kinnisasja vähemalt alghinnaga ostmisel, loetakse enampakkumine edukaks ning korra kohaselt toimunuks, mida kinnitab ka Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-84-04 p 16, öeldes, et kui „...enampakkumisest võttis osa vähemalt üks osavõtja, tuleb kolleegiumi arvates lugeda enampakkumine selles küsimuses korrakohaseks...“. Kohtutäitur on tunnistanud varem ja tunnistab endiselt eksimust korteri numbris enampakkumise kuulutuses, kuid ei loe seda enampakkumise olulise tingimuse rikkumiseks, mille tõttu võiks tõusetuda küsimus enampakkumise tühiseks kuulutamiseks. Kohtutäitur märgib esiteks, et vale korterinumbri kajastamine enampakkumise kuulutuses ei toonud kaasa ebasoodsaid tagajärgesid, sest enampakkumise keskkonnas on viide kinnisasja registriosa numbrile ning iga huviline saab tutvuda kinnisasja registriosa kehtivate kannete väljatrükiga, millest mh nähtub ka õige korteri number. Teiseks ilmnes viga enampakkumise kuulutuses esimesel enampakkumisel ning jätkus märkusteta kordusenampakkumise kuulutuses. Hageja ei viidanud esimese enampakkumise teate saamisel 25.03.2018 kohtutäituri veale, mille 4(9)

2-18-9222 kohaselt on eksitud korteri numbriga. Viga on esile toodud alles siis kui enampakkumine on osutunud edukaks. TMS § 153 lg 2 kohaselt peab „Enampakkumise kuulutuse avaldamise ja enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline aeg peab olema vähemalt 20 päeva“. Kohtutäitur avaldas enampakkumise kuulutuse 16.04.2018. Enampakkumise teate edastas täitur hagejale 17.04.2018. Enampakkumine lõppes 15.05.2018. Seega on enampakkumise kuulutuse avaldamise ja enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline aeg vähemalt 28 päeva. Järelikult ei ole enampakkumise tähtaja osas rikutud. Kohtutäitur nõustub Riigikohtu käsitlusega, mille kohaselt „Täitemenetluse ja enampakkumise põhiline eesmärk on tagada sissenõudja nõude rahuldamine.“ (3-2-1-84-04 p 16) ning leiab, et kohtutäitur on teinud endast sõltuva enampakkumise tulemi kaudu võimalikult kiiresti nõue rahuldada. Kostja 1 palub jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendus Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: • Tallinna kohtutäitur Risto Sepp algatas 30.01.2018.a Nordic Capital Group OÜ suhtes täitemenetluse nr xxx; • Kostjale kuulunud kinnisasi xxx, registriosa numbriga xxx, oli koormatud hüpoteegiga AS Hüpoteeklaen kasuks; • Tallinna kohtutäitur Risto Sepp arestis 07.03.2018.a muu hulgas hagejale kuulunud korteriomandi xxx ning määras selle väärtuseks 150 000 eurot; • Tallinna kohtutäitur Risto Sepp avaldas 25.03.2018.a Ametlikes Teadaannetes teate avaliku elektroonilise enampakkumise kohta, mille esemeks oli kuulutuse kohaselt korter asukohaga xxx, alghinnaga 150 000 eurot; • 25.03.2018.a kuulutusega avaldatud enampakkumine nurjus 16.04.2018 kuna sellele ei registreerunud ühtegi pakkujat; • Tallinna kohtutäitur Risto Sepp hindas 16.04.2018.a varade ümberhindamisaktiga xxx korteri hinna alla 25% võrra 112 500 euroni ning avaldas Ametlikes Teadaannetes kordusenampakkumise teate, kordusenampakkumine lõppes 15.05.2018. • 15.05.2018 vara enampakkumise akti kohaselt võitis enampakkumise ainus osaleja Jon Carolus OÜ alghinnaga 112 500 eurot.

2-18-9222 xxx, mida järgides on huvilisel võimalik teada saada kõik konkreetset enampakkumisel pakutavat korteriomandit puudutavad olulised ja õiged andmed, sealhulgas ka korrektne korteri number. Kohus peab iseenesestmõistetavaks, et kinnisasja omandada sooviv isik tutvub ka huvipakkuva kinnisasja kinnistusraamatu väljavõttega, et teada saada kinnisasja täpne koosseis ja võimalikud piiratud asjaõigused ja märked ning kinnistut koormavad hüpoteegid. Kinnistusraamatuga tutvumisel saab võimalik huviline teada ka korrektse korteri numbri. Kinnistusraamatu väljavõttega (tl. 55) on tõendatud, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa numbrile xxx vastab korter nr xxx asuvas majas. 07.03.2018.a kinnisasja arestimisaktis (tl. 102-111) ja 15.05.2018.a vara enampakkumise aktis (tl. 60) on kajastatud korrektne korteri number (9) koos registriosa numbriga. Tähelepanuta ei saa jätta ka asjaolu, et hageja ei ole juhtinud kohtutäituri tähelepanu eksimusele korteri numbris ka peale seda, kui kohtutäitur edastas hagejale 17.04.2018.a enampakkumise nurjunuks kuulutamise akti ja vara ümberhindamise akti (tl. 114). Kohtu hinnangul ei ole kohtutäituri eksimus korteri numbris enampakkumise tühistamise aluseks. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise alused on loetletud ammendavalt TMS § 223 lg-s 1. Nimetatud loendist ei nähtu, et eksimus enampakkumise teates korteri numbriga oleks enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks. Samuti ei ole tõendatud, et õige korteri numbri avaldamine enampakkumise teadetes oleks kaasa toonud suurema võimalike ostuhuviliste arvu ja seeläbi võib-olla suurema müügihinna.

2-18-9222

Seega oli kohtutäituril tulenevalt TMS § 82 lg 1 ja § 100 lg 5 koostoimes alandada enampakkumisel oleva korteriomandi hinda kuni 37 500 euro võrra. Kohus nõustub kohtutäituri seisukohaga, mille kohaselt ei ole võlgniku ja sissenõudja seisukoht hinna alandamise osas kohtutäiturile siduv. Hinna alandamise ja selle suuruse seaduses sätestatud määra piires otsustab kohtutäitur ainuisikuliselt (TMS § 881 lg 1). Võlgnik ega sissenõudja ei saa seaduse järgi teha selles osas kohtutäiturile kohustuslikke ettekirjutusi. Kohtutäituri ülesanne on läbi viia võimalikult edukas ja kiire enampakkumine. Formaalselt oli kohtutäituril kohustus küsida võlgniku ja sissenõudja seisukohta uue alghinna kohta, kuid sisuliselt ei oleks võlgniku või sissenõudja arvamused kaasa toonud enampakkumise paremat tulemust.

2-18-9222

Tähelepanuta ei saa jätta hageja tegevusetust koostöös kohtutäituriga. Kohtutäitur Risto Sepa ja hageja seadusliku esindaja T. U. sõnumivahetusest nähtuvalt soovis kohtutäitur saada xxx asuva korteri sisevaateid enampakkumise kuulutuse jaoks (tl. 83-94) 9. märtsist kuni 24. aprillini 2018 proovis kohtutäitur korduvalt ja järjekindlalt saada hagejalt pilte korteri sisemusest ning võimalust tutvustada seda võimalikele ostjatele. Hageja esitas järjekindlalt vabandusi või katteta lubadusi ning ei võimaldanud korteriga tutvuda ega saatnud selle sisemusest kohtutäiturile pilte. Eelduslikult toob hea ülevaade müüdavast esemest, sealhulgas pildid korteri sisemusest, kaasa suurema ostjate huvi. Hageja oma tegevusega tõi kaasa selle, et enampakkumise kuulutuses olid ainult pildid hoone välimusest, mitte korteri sisemusest. Seega on võimalik, et hageja oma tegevusega tõi kaasa väiksema ostuhuviliste arvu ja väiksema müügihinna. Seega ei saa teha kohtutäiturile etteheiteid enampakkumise alghinna alandamise osas 25% võrra. Ülaltoodule tuginedes on kohus seisukohal, et 08.05.2018.a alanud kordusenampakkumiseks vara alghinna alandamine 37 500 euro võrra 112 500 euroni, ei toonud hagejale kaasa kahjulikku tagajärge. Korter võõrandati enampakkumisel vähemalt turuväärtusega.

2-18-9222 kordusenampakkumisel ei ole hageja huvidega vastuolus ning kuidas hageja on ise vastu töötanud võimalikult hea enampakkumise tulemuse saavutamisele.

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.