Eesistuja Vahur-Peeter Liin, liikmed Kai Kullerkupp ja Kaupo Paal
Kohtuasi
No-Prob Property OÜ hagi E.E. vastu kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikke tahteavaldusi andma kohustamiseks, kinnisasja ühisomandi lõpetamiseks ning kasutuseelise ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2024. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
E.E. kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja No-Prob Property OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Tauri Tigasson Kostja E.E., lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaarel Kais
Kohtuistungi toimumise aeg
26. mai 2025
RIIGIKOHUS OTSUSTAB
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2024. a otsus tsiviilasjas nr 2-23-12378 ja jätta jõusse Tartu Maakohtu 13. juuni 2024. a osaotsus samas tsiviilasjas, muutes maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
3.Jätta kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikke tahteavaldusi andma kohustamise nõudega seotud menetluskulud No-Prob Property OÜ kanda. Menetluskulud määrab kindlaks asja lahendanud maakohus peale kohtuotsuse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Valgala OÜ esitas 30. augustil 2023 Tartu Maakohtule E.E. (kostja) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat andma nõusolek Tartumaal Tartu linnas xxx asuva korteriomandi (korter) senise omanikukande kustutamiseks kinnistusraamatus ning ühisomanikena Valgala OÜ ja kostja sisse kandmiseks, lõpetada korteri ühisomand ja jagada kinnisasi, mõista kostjalt välja kasutuseelise hüvitis
2-23-12378 200 eurot kuus alates 1. juunist 2023 kuni rikkumise võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
lõpetamiseni
ja
sellelt
viivis
Valgala OÜ ühinemise tõttu No-Prob Property OÜ-ga (endine ärinimi Mihkel Mereküla Õigusbüroo osaühing) 3. oktoobril 2023 ja Valgala OÜ kustutamisega äriregistrist, astus Valgala OÜ asemel menetlusse tema üldõigusjärglasena No-Prob Property OÜ (hageja). Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja korteri ühisomanikud vaatamata sellele, et kinnistusraamatu andmetel kuulub korter L.R-le (LR). Oma seisukohta põhjendas hageja järgmiselt: 1) LR ja E.R. (ER) omandasid korteri nende abielu ajal 12. mail 1995 ning tulenevalt perekonnaseaduse (PKS) § 210 lg-st 2 ja varem kehtinud perekonnaseaduse (PKS1995) § 14 lg-st 1, kuulus see LR ja ER ühisvara hulka; 2) ER suri 13. aprillil 1996 ja tema vara ainupärija oli tütar L.K. (LK). LK võttis ER pärandavara vastu 1996. a hiliskevadel või varasuvel, kui asus valdama ja valitsema pärandvara hulka kuuluvaid esemeid. LK ei nõudnud oma eluajal pärandvara hulgas oleva ühisvara jagamist; 3) LK suri 18. aprillil 2007 ja tema vara ainupärija oli abikaasa A.K. (AK); 4) LR suri 12. oktoobril 2021 ja tema vara ainupärija on kostja; 5) AK võõrandas 25. mail 2023 endale kuuluva ER pärandvara (sh pärandvara hulgas oleva korteri) hageja õiguseellasele, kui sõlmis notari juures pärandvara võõrandamise lepingu. Kuigi hageja on kostjaga sarnaselt korteri ühisomanik, ei ole hagejal ligipääsu korterile ja võimalust korterit kasutada. Korterit kasutab vaid kostja, võimaldades korteris elada oma lapselapsel. Kostja ei maksa hagejale korteri kasutamise eest hüvitist. Seepärast tuleb korteri ühisomand lõpetada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja kasutuseelise hüvitis ja sellelt viivis.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata. Hageja ja kostja ei ole korteri ühisomanikud, vaid korter kuulub kostjale. Kuigi ER tegi oma eluajal testamendi, millega pärandas kogu vara LK-le, ei võtnud LK pärandvara vastu: ta ei esitanud kuue kuu jooksul pärast ER surma notarile pärandi vastuvõtmise avaldust ega asunud pärandvara valdama, kasutama ja käsutama. Seepärast päris ER vara seadusjärgse pärimise reeglite alusel tema abikaasa LR, kelle ainupärija on kostja.
3.Tartu Maakohus tegi kostja taotlusel 13. juunil 2024 osaotsuse, millega jättis rahuldamata hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus korteri senise omanikukande kustutamiseks ning hageja ja kostja ühisomanikena kinnistusraamatusse kandmiseks. Kohus avaldas, et menetlus jätkub osaotsusega lahendamata nõuete osas. Pooled ei vaidle selle üle, et korter kuulus LR ja ER ühisvara hulka, ER tegi testamendi, mille järgi oli tema ainupärija LK, ja LK ei esitanud ER vara pärimiseks notarile vastavat avaldust. Pooled vaidlevad selle üle, kas LK asus kuue kuu jooksul alates pärandi avanemisest pärandvara valitsema või valdama mõnda pärandvarasse kuuluvat asja, võttes pärandi vastu tegudega. Eelnev on eeldus sellele, et AK sai LK järel pärides omandada ER pärandvara ning selle hagejale edasi võõrandada. Kohus leidis, et esitatud ja kogutud tõenditele tuginedes ei saa lugeda tõendatuks hageja väidet, et LK asus kuue kuu jooksul pärandi avanemisest pärandvara valitsema või valdama mõnda pärandvarasse kuuluvat asja. Seega ei saanud LK ER vara omanikuks. Eelneva tõttu ei saanud ka AK pärast LK surma ER vara omanikuks ega võõrandada hageja õiguseellasele ER vara, sh korteri ühisomandit. Kuivõrd hageja ei ole korteri ühisomanik, ei saa ta nõuda kinnistusraamatus korteri omanikukannete muutmist.
2(6)
2-23-12378
4.Hageja esitas maakohtu osaotsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu osaotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hageja nõue rahuldada. Maakohus eksis tõendite hindamisel.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 31. oktoobri 2024. a otsusega hageja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu osaotsuse ning tegi uue otsuse, millega rahuldas hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus korteri senise omanikukande kustutamiseks ning hageja ja kostja ühisomanikena sisse kandmiseks. Ringkonnakohus saatis asja tagasi maakohtule menetluse jätkamiseks veel lahendamata nõuete osas. Ringkonnakohtu hinnangul lahendas maakohus ekslikult hageja nõude osaotsusega. Maakohtu lahend on sarnasem vaheotsusele, sest hageja omandiõiguse tuvastamine korterile on kõikide hageja nõuete rahuldamise eeldus. Kuivõrd maakohus leidis, et hageja ei ole korteri ühisomanik, puudub ka ülejäänud nõuetel rahuldamise perspektiiv. Ringkonnakohus leidis, et vale on maakohtu seisukoht, mille järgi ei ole tõendatud, et LK võttis ER pärandi vastu. Maakohus ei eksinud materiaalõiguse kohaldamisel, kuid hindas tõendeid valesti. Asjas esitatud ja kogutud tõenditest nähtus, et LK võttis pärast ER surma kuue kuu jooksul enda valdusesse ER pärandvara hulka kuuluvad isiklikud ja kunstiesemed. Samuti asus LK valdama korterit ja sõlmis oma ema LR-ga korteri tasuta kasutamise kokkuleppe. Seega tuli lugeda LK ER pärandvara tsiviilkoodeksi (TsK) § 551 lg-te 2 ja 3 järgi vastu võtnuks. Arvestades eelnevat ja asjaolu, et LK ainupärija on AK, kes võõrandas 25. mail 2023 notariaalse lepinguga ER pärandvara hageja õiguseellasele, tuli hageja nõue kinnistusraamatus korteri senise omanikukande kustutamiseks ning hageja ja kostja ühisomanikena sisse kandmiseks rahuldada.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub selle tühistada ning jätta jõusse maakohtu osaotsus. Ringkonnakohus eksis tõendite hindamisel. Asjas esitatud ja kogutud tõenditest ei saanud teha järeldust, et LK võttis pärandvara hulgas olevad asjad enda valdusesse paari kuu jooksul pärast ER surma. Kirjeldatud esemed võisid LK valdusesse sattuda juba enne ER surma. Samuti kohaldas ringkonnakohus ebaõigesti materiaalõigust, s.o TsK § 551 lg-id 2 ja 3, kui leidis, et pärija saab lugeda pärandvara hulgas oleva kinnisasja vastu võtnuks ka siis, kui pärija asub valdama üksikut pärandvara hulgas olevat vallasasja.
8.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 5 ja § 692 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Jõusse tuleb jätta maakohtu osaotsus, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus korteri senise omanikukande kustutamiseks ning hageja ja kostja ühisomanikena sisse kandmiseks, kuid muuta tuleb selle õiguslikke põhjendusi. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.
3(6)
2-23-12378
10.Kassatsioonimenetluses on vaidlustatud ringkonnakohtu otsus osas, milles ringkonnakohus rahuldas hageja nõude kohustada kostjat andma tahteavaldused hageja ja kostja korteri ühisomanikena kinnistusraamatusse kandmiseks. Kostja tugineb kassatsioonkaebuses peamiselt sellele, et ringkonnakohus leidis tõendeid vääralt hinnates ja materiaalõiguse norme (TsK § 551 lg-d 2 ja 3) valesti kohaldades, et LK on ER vara pärija.
11.TsMS § 688 lg-te 4 ja 5 järgi on Riigikohtu võimalus uurida ja koguda tõendeid piiratud ning Riigikohus on seotud apellatsioonikohtu tuvastatud faktiliste asjaoludega, välja arvatud juhul, kui asjaolu tuvastamine on vaidlustatud kassatsioonkaebusega ning asjaolu tuvastamisel on oluliselt rikutud menetlusõiguse norme. Kostja ei tuginenud sellele, et ringkonnakohus rikkus tõendite hindamisel ja asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme, vaid kaebusest nähtuvalt ei nõustu kostja tõenditele antud hinnanguga. Eelneva tõttu lähtub kolleegium kaebuse lahendamisel ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludest.
12.Kohtud leidsid õigesti, et ER pärijate ringi väljaselgitamiseks tuli kohaldada TsK-d. Pärimisseaduse (PärS) § 180 ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse § 26 p 4 kohaselt tuleb pärandaja pärijate ring kindlaks teha pärandi avanemise ajal kehtinud õiguse järgi. Kohtute tuvastatu kohaselt avanes ER pärand 13. aprillil 1996, mil kehtis TsK. TsK § 551 lg-te 1–3 järgi pidi pärija pärandi omandamiseks selle vastu võtma kuue kuu jooksul pärandi avanemisest. Võimalik oli võtta pärand vastu ka seda faktiliselt valitsema või valdama asudes. TsK § 551 lg-te 2 ja 3 järgi loetakse, et pärija on kogu pärandvara vastu võtnud, kui ta on asunud valitsema või valdama mõnda pärandvarasse kuulunud asja (kehalist eset). Seejuures ei ole oluline selle pärandavara osa suurus, mida pärija asus valdama (RKTKo 08.12.2003, 3-2-1-141-03, p-d 7 ja 20; 01.12.2005, 3-2-1-130-05, p 11).
13.Kuigi kohtud leidsid õigesti, et TsK § 551 lg-te 2 ja 3 järgi loeti pärija kogu pärandi vastu võtnuks ka siis, kui ta on pärast pärandi avanemist kuue kuu jooksul asunud valitsema või valdama mõnda pärandvarasse kuulunud asja, ja ringkonnakohus tuvastas, et LK võttis pärast ER surma kuue kuu jooksul enda valdusesse ER pärandvara hulka kuuluvad isiklikud ja kunstiesemed ning LK ainupärija on AK, kes sõlmis hageja õiguseellasega pärandvara võõrandamise lepingu, ei ole see hageja nõude rahuldamiseks piisav. Hageja nõude rahuldamise eeldus on ka, et korteri omand läks AK-lt hagejale üle.
14.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lg 3 kohaselt kohaldatakse korteriomandile kinnisomandi kohta sätestatut. Kinnisomandi tehinguliseks üleandmiseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 alusel vajalik kolme eelduse täitmine: (1) sõlmitud on notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping), (2) kinnisasja võõrandanud isikul on käsutusõigus, (3) õigusmuudatus on kantud kinnistusraamatusse (RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-127-13, p 20; 09.04.2014, 3-2-1-18-14, p 26).
15.Asjade käsutamisel tuleb arvestada ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 6 lg-s 3 sätestatud spetsialiteedi põhimõttega, mille kohaselt tuleb iga ese üle anda eraldi käsutustehinguga. Eelnevat seisukohta ei väära PärS § 148 lg 1 esimeses lauses sätestatu, mille kohaselt on kaaspärijal õigus käsutada temale kuuluvat mõttelist osa pärandvara ühisusest. Nimetatud säte kohaldub vaid juhul, kui pärandaja vara pärivad mitu pärijat (vt kaaspärija mõistet PärS §-s 147). Samuti ei ole pärandvara ühisuse osa võõrandamisel tehingu esemeks konkreetsed pärandvarasse kuuluvad esemed, vaid õigused ja kohustused pärandvara ühisuses. See tähendab, et omandajale lähevad üle kaaspärija varalised õigused, mis väljenduvad PärS § 148 lg 2 järgi eelkõige õiguses nõuda seda osa pärandvarast, mille oleks pärandvara jagamisel saanud talle osa võõrandanud kaaspärija. Seejuures on pärija staatus ja sellest tulenevad isiklikud õigused ja kohustused pärija isikuga lahutamatult seotud ning need osa omandajale üle ei lähe (RKTKo 05.06.2019, 2-17-4276/69, p 15; RKTKm 08.06.2022, 2-22-1754/11, p 9). Seega ei võimaldaks PärS § 148 lg 1 esimene lause isegi juhul, kui see kohalduks, võõrandada pärijal pärandvara hulka kuuluvat eset. 4(6)
2-23-12378
16.Ühisomandis oleva kinnisasja võõrandamise puhul märgib kolleegium, et kehtiva õiguse kohaselt saavad omanikud ühisomandisse kuuluvat kinnisasja valitseda ja käsutada vaid tervikuna ühise tahte väljendamise kaudu, st ühisomandis oleva kinnisasja käsutamiseks on vaja mõlema omaniku nõusolekut (vt ka RKTKm 07.12.2016, 3-2-1-62-16, p 17). See kehtib nii abikaasade ühisomandi kohta (PKS § 29 lg 1 esimene lause, PKS § 39) kui ka kaaspärijate kohta (PärS § 148 lg 1 teine lause). Seega on kaaspärija õigus käsutada pärandvara hulgas olevaid esemeid piiratum kui ainupärijal, kuna üksnes ühe pärija puhul ei teki pärandvara ühisust ja ainupärija saab päritud vara omanikuks samas positsioonis nagu pärandaja.
17.Ringkonnakohus tuvastas, et LK oli ER ainupärija ning AK omakorda LK ainupärija. Seega ei eksisteerinud pärandvara ühisuse osa, mida AK saanuks hagejale võõrandada. Ainupärijana sai AK võõrandada hagejale konkreetsed esemed. Nagu punktis 14 märgitud, on kinnisomandi tehingulise üleandmise eeldused AÕS § 641 kohaselt kehtiva asjaõiguslepingu sõlmimine ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Kuivõrd korteri omandi üleandmiseks ei sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslepingut ja kinnistusraamatusse ei tehtud vastavat omanikukannet, ei ole hageja kehtivalt korteri ühiseks omanikuks saanud. Eelnevat arvestades jättis maakohus õigesti rahuldamata hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus korteri senise omanikukande kustutamiseks ning hageja ja kostja ühisomanikena sisse kandmiseks.
18.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et olukorras, kus maakohus leidis, et hageja ei ole korteri omanik, ei olnud otstarbekas lahendada osaotsusega üksnes kinnistusraamatu kande parandamisele suunatud nõuet. TsMS § 450 lg 1 kohaselt võib kohus teha osaotsuse üksnes ühe või mõne hagis esitatud nõude kohta, kui see kiirendab asja läbivaatamist. Kuivõrd see, et hageja on korteri ühine omanik, on kõigi hageja esitatud nõuete rahuldamise eeldus, saanuks maakohus teha lõppotsuse kõigi hagis esitatud nõuete kohta.
19.Olukorras, kus hageja oleks kinnistusraamatuväliselt saanud kinnisasja ühisomanikuks ning tema huvi on suunatud üksnes ühisomandisuhte lõpetamisele ja ühisvara jagamisele, ei oleks iseenesest vaja eraldi esitada nõuet, mille eesmärk on hageja ühisomanikuna kinnistusraamatusse kandmine. Selle, kas hageja on ühisomanik, saab kohus välja selgitada ühisvara jagamise nõude lahendamise eeldusena. Kuna maakohus otsustas siiski teha osaotsuse ja lahendada osaotsuses hageja esimese nõude, siis tuleb maakohtul jätkata menetlust ülejäänud nõuete osas.
20.Tsiviilasja hinna kohta selgitab kolleegium, et muude osaotsuste kui tasaarvestuse reservatsiooniga tehtud osaotsuste peale apellatsioon- või kassatsioonkaebuse esitamisel määratakse tsiviilasja hind TsMS § 137 lg 1 järgi. See tähendab, et osaotsuse peale kaebuse esitamisel on tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades nõuet, mille suhtes on osaotsus tehtud. Praegu lahendas kohus osaotsusega hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus korteri senise omanikukande kustutamiseks ning hageja ja kostja ühisomanikena sisse kandmiseks. Kirjeldatud nõude puhul määratakse tsiviilasja hind üldjuhul TsMS § 126 lg 1 järgi, mis sätestab, et kinnistusraamatusse tehtud ebaõige omanikukande parandamise vaidluse puhul määratakse tsiviilasja hind asja väärtusega. Arvestades, et hageja eesmärk hagi esitamisel oli lõpetada korteri ühine omand ning selle eesmärgi saavutamiseks ei olnud vaja esitada nõuet kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikke tahteavaldusi andma kohustamiseks, saab TsMS § 122 lg-st 2 ja analoogia alusel TsMS § 134 lg-st 3 lähtudes lugeda kinnistusraamatu kande parandamise nõude hinna hõlmatuks ühisvara jagamise nõudega. Seega on tsiviilasja hind TsMS § 132 lg 11 ja lg 4 p 5 järgi 3500 eurot.
21.Kohtud jätsid ekslikult otsustes märkimata menetluskulude jaotuse, mis on TsMS § 173 lg-st 1 tulenevalt kohustuslik ja mis on võimalik märkimata jätta üksnes TsMS § 173 lg-s 5 kirjeldatud 5(6)
2-23-12378 otsustes, s.o vaheotsus, tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsus ja vaidlustamise reservatsiooniga otsus dokumendimenetluses. Kolleegium saab kirjeldatud minetuse ise kõrvaldada. Kõigis kohtuastmetes kantud osaotsuse esemeks olnud nõudega seotud menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta hageja kanda. Kuna maa- ega ringkonnakohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks, määrab selle TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 kohaselt kindlaks maakohus peale kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.