No-Prob Property OÜ hagi Enno Erstu vastu kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikke tahteavaldusi andma kohustamiseks, kinnisasja ühisomandi lõpetamiseks ning kasutuseelise ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 29. detsembri 2025. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
No-Prob Property OÜ määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (hageja): No-Prob Property OÜ (registrikood 12885771), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tauri Tigasson
esindajad
Vastustaja (kostja): Enno Erstu (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaarel Kais
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 29. detsembri 2025. a määrus muutmata ja No-Prob Property OÜ määruskaebus rahuldamata.
2.Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot
(tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 178 lg 2). Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Valgala OÜ esitas 30. augustil 2023 Tartu Maakohtule Enno Erstu (kostja) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat andma nõusolek Tartumaal Tartu linnas XXXXXXXXXXXX asuva korteriomandi (korter) senise omanikukande kustutamiseks kinnistusraamatus ning ühisomanikena Valgala OÜ ja kostja sisse kandmiseks, lõpetada korteri ühisomand ja jagada kinnisasi, mõista kostjalt välja kasutuseelise hüvitis 200 eurot kuus alates 1. juunist 2023 kuni rikkumise lõpetamiseni ja sellelt viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Valgala OÜ ühinemise tõttu No-Prob Property OÜ-ga (endine ärinimi Mihkel Mereküla Õigusbüroo osaühing) 3. oktoobril 2023 ja Valgala OÜ kustutamisega äriregistrist, astus Valgala OÜ asemel menetlusse tema üldõigusjärglasena No-Prob Property OÜ (hageja).
2.Tartu Maakohus tegi kostja taotlusel 13. juunil 2024 osaotsuse, millega jättis rahuldamata hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus korteri senise omanikukande kustutamiseks ning hageja ja kostja ühisomanikena kinnistusraamatusse kandmiseks. Kohus avaldas, et menetlus jätkub osaotsusega lahendamata nõuete osas.
3.Tartu Ringkonnakohus tühistas 31. oktoobri 2024. a otsusega maakohtu osaotsuse ning tegi uue otsuse, millega rahuldas hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus korteri senise omanikukande kustutamiseks ning hageja ja kostja ühisomanikena sisse kandmiseks. Ringkonnakohus saatis asja tagasi maakohtule menetluse jätkamiseks veel lahendamata nõuete osas.
4.Riigikohus tühistas 25. juuni 2025. a otsusega Tartu Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2024. a otsuse ja jättis jõusse Tartu Maakohtu 13. juuni 2024. a osaotsuse, muutes maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi. Riigikohus jättis kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikke tahteavaldusi andma kohustamise nõudega seotud menetluskulud hageja kanda.
5.Tartu Maakohus jättis 3. novembri 2025. a määrusega rahuldamata hageja taotluse tsiviilasja menetluse peatamiseks ning määras pooltele tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks.
6.Kostja esitas 17. novembril 2025 menetluskulude nimekirja ja taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks. Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskulud kõigis kohtuastmetes kokku 14 351 eurot 20 senti, sh lepingulise esindaja tasu õigusteenuse osutamise eest 13 996 eurot 20 senti (koos käibemaksuga), lepingulise esindaja transpordikulud seoses kohtuistungitel osalemisega 255 eurot ja kassatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 100 eurot. Kostja lepinguline esindaja on teinud tsiviilasja menetluses toiminguid ajakuluga kokku 76 tundi 36 minutit. Kostja esindaja taotleb tehtud toimingute eest tasu tunnitasu määraga 150 eurot, millele lisandub käibemaks, v. a kohtuistungitele sõitmise aja eest ja kohtuistungitel osalemise 2
eest 50% sellest tunnitasust, s.o 75 eurot, millele lisandub käibemaks. Füüsilise isikuna ei saa kostja kantud kuludelt maha arvata tasutud käibemaksu.
7.Hageja vaidles kostja lepingulise esindaja kulude hüvitamisele vastu. Hagejal on käesoleva asja asjaolude ja kolmanda isiku poolt avaldatu pinnalt tekkinud põhjendatud kahtlus, et kostjale ei ole menetluskulusid tekkinud. Hageja taotles, et kohus kohustaks kostjat esitama menetluskulude tekkimist ja kandmist tõendavaid dokumente. Samuti leidis hageja, et põhjendatud ei ole hüvitada kostjale lepingulise esindaja tasu ja kulusid koos käibemaksuga, sest kostja ei ole kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada muul põhjusel. Kostja on menetluskulude nimekirjas üksnes tõdenud fakti, et ta on füüsiline isik. Kostja lepingulise esindaja ajakulu osadele toimingutele on ülemäärane ning sõidule kulutatud aja hüvitamisel ei saa lähtuda kostja nimetatud tunnitasu määrast. Hageja palus arvestada ka seda, et mitmed toimingud on tehtud kostja soovil, mitte kohtunõude täitmiseks.
MAAKOHTU SEISUKOHT
8.Maakohus jättis 29. detsembri 2025. a määrusega (parandatud 2. jaanuari 2026. a määrusega) läbi vaatamata hageja hagi kostja vastu kinnisasja ühisomandi lõpetamise, kasutuseeliste ja viivise nõudes. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda, määras kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks kõigis kohtuastmetes 11 935 eurot 60 senti ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 11 935 eurot 60 senti, märkides, et hagejal tuleb tasuda temalt kostja kasuks välja mõistetud menetluskuludelt viivist alates määruse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Maakohtu põhjenduste kohaselt tuleb osaotsusega lahendamata nõuete osas jätta hagi TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata, kuna on ilmnenud, et hagiga ei ole võimalik hageja taotletavat eesmärki saavutada. Hageja ei ole hagi tagasi võtnud. Osaotsusega lahendamata nõuetega seotud menetluskulud tuleb jätta TsMS § 168 lg 2 alusel hageja kanda. Riigikohtu 25. juuni 2025. a otsusega jäeti ka osaotsuse esemeks olnud nõudega seotud menetluskulud kõigis kohtuastmetes hageja kanda. Kostja põhjendatud menetluskuluks saab lugeda kassatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu 100 eurot. Riigilõivu on tasutud seaduses ettenähtud määras. Kostja lepingulise esindaja tasu ja kulud saab lugeda põhjendatuks osaliselt. Põhjendatud ei ole hageja taotlus nõuda kostjalt lepingulise esindaja kulude tekkimist ja kandmist tõendavad dokumendid. TsMS § 176 lg 6 näeb ette, et kohus võib menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama. Riigikohus on leidnud, et lepingulise esindaja kulude väljamõistmise tingimuseks ei ole see, et menetlusosalised on need kulud kandnud ja kui menetlusosalise lepinguliseks esindajaks on TsMS § 218 lg 1 p 1 järgi vandeadvokaat, siis võib eeldada, et menetlusosalisel on õigusteenuse eest tasumise kohustus, sellisel juhul saab kohus õigusabikulude hüvitamise otsustada ilma TsMS § 176 lg 6 esimest lauset kohaldamata (RKTKm 01.12.2015, 3-2-1-154-15, p 11). Kostjat esindas vandeadvokaat ja saab eeldada, et kostjal on õigusteenuse eest tasumise kohustus, mistõttu et ei ole vaja nõuda kostjalt lepingulise esindaja kulude tekkimist ega kandmist tõendavaid dokumente. Kohus nõustus hagejaga, et kostja esindaja ajakulu seoses kohtuistungitele sõitmisega ei ole põhjendatud hüvitada tunnitasu alusel 75 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks. Lepingulise esindaja sõidukulude hüvitamisel ja sõidule kulutatud aja eest tasu määramisel tuleb analoogia korras lähtuda justiitsministri 26. juuli 2016. a määrusega nr 16 kehtestatud advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude hüvitamise korrast (RKTKm 29.09.2021, 3
2-14-63261, p 12). Korra § 151 lg 1 p 4 alusel luges kohus põhjendatuks kostja lepingulise esindaja tasu neljal korral kohtuistungile sõitmise eest kokku summas 120 eurot. Menetluskulude nimekirja kohaselt oli kostja lepingulise esindaja ajakulu kõikidele toimingutele, sh kohtuistungitele sõiduks ja kohtuistungitel osalemiseks 76 tundi 36 minutit. Kohus vähendas ajakulu istungitele sõiduks kulunud aja 10 tunni 48 minuti võrra. Kohus leidis, et arvestades menetluse asjaolusid, saab lugeda menetluskulude nimekirjas märgitud kostja esindaja toimingud vajalikuks ja põhjendatuks. Kohus nõustus hagejaga, et osaliselt on nende toimingute ajakulu ebamõistlikult suur ega kuulu täies ulatuses hüvitamisele. Maakohus luges põhjendatuks kostja esindaja ajakulu kõikides kohtuastmes tehtud toimingutele 62 tunni 36 minuti ulatuses. Arvestades asja keerukust ja kostja lepingulise esindaja kvalifikatsiooni, saab lugeda põhjendatuks kostja esindaja tunnitasu määra 150 eurot, millele lisandub käibemaks. Seega luges kohus põhjendatuks kostja lepingulise esindaja tasu ilma käibemaksuta kokku 9390 eurot (ilma käibemaksuta) ning neljal korral kohtuistungile sõitmise eest kokku 120 eurot. Seega on põhjendatud kostja lepingulise esindaja tasu ilma käibemaksuta kokku 9510 eurot. TsMS § 174 lg 10 kohaselt peab menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks menetlusosaline kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kostja on menetluskulude nimekirjas kinnitanud, et füüsilise isikuna ei saa ta menetluskuludelt käibemaksu maha arvata. Maakohus nõustus hagejaga selles, et kostja kinnitus sellises sõnastuses on ebaõnnestunud ega vasta päris TsMS § 174 lg-s 10 nõutud sõnastusele. Samas vastavalt käibemaksuseaduse (KMS) § 3 lg-le 1 on käibemaksukohuslane ettevõtlusega tegelev isik. Kohus kontrollis äriregistrist, et kostja ei ole seotud ühegi äriühinguga ega ole registreeritud ka füüsilisest isikust ettevõtjana, mistõttu saab eeldada, et kostja ei ole käibemaksukohustuslane. Seega on TsMS § 174 lg 10 kohaselt kostja menetluskulud hüvitatavad koos käibemaksuga. Kostja taotleb lepingulise esindaja tasult käibemaksu kulu tekkimise ajal kehtivas määras, lepingulise esindaja tasu koos käibemaksuga on kokku 11 580 eurot 60 senti. Kohus leidis, et põhjendatud ja hüvitatavaks menetluskuluks saab lugeda sõidukulud seoses neljal korral Tallinnast Tartusse kohtuistungitele sõitmisega kokku 255 eurot.
MÄÄRUSKAEBUS
9.Hageja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, millega määrati kindlaks kostja menetluskulud kõigis kohtuastmetes kokku 11 935 eurot 60 senti ning mõisteti hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 11 935 eurot 60 senti. Hageja palub kohustada kostjat esitama menetluskulude tekkimist ja kandmist tõendavaid dokumente ning kui nendest nähtub, et kostjale ei ole menetluskulusid tekkinud, siis palub hageja teha tühistatud osas uue määruse, millega jätta kostja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks rahuldamata. Alternatiivselt palub hageja rahuldada kostja taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt ning määrata kindlaks kostja menetluskulud 9510 eurot ning mõista hagejalt kostja kasuks välja 9510 eurot. Hageja palub jätta menetluskulude kindlaksmääramisel tekkinud menetluskulud poolte endi kanda. Arvestades Riigikohtu suuniseid saab eeldada, et kostjal on õigusteenuse eest tasumise kohustus, kuid see ei tähenda, et tegelik olukord on see, mida eeldatakse. Seda näiteks olukordades, kus kliendileping kostja esindamiseks on sõlmitud kolmanda isikuga või, kui kliendileping on küll sõlmitud mh kostjaga, kuid kolmepoolse kokkuleppe alusel tasub kostja esindamisega seotud kulusid kolmas isik. Hagejal on kaasuse asjaolude ja kolmanda isiku poolt avaldatud asjaolude pinnalt tekkinud põhjendatud kahtlus, et kostjale ei ole 4
menetluskulusid tekkinud. Kuivõrd hagejal ei ole ligipääsu kostja esindaja advokaadibüroo raamatupidamisele, sh arvetele, siis hageja ei saa iseseisvalt kontrollida kolmanda isiku poolt avaldatut. Kuivõrd maakohus ei kohustanud kostjat esitama menetluskulude tekkimist tõendavaid dokumente, ei saanud hageja kontrollida tegelikku olukorda ja kolmanda isiku väidet. Maakohus võttis hagejalt ära võimaluse oma vastuväidet tõendada. Kui dokumendid välja nõuda ja selgub, et kostjale ei ole menetluskulusid tekkinud, siis jääks kostja taotlus menetluskulude hüvitamiseks rahuldamata. Kohus oleks pidanud hageja vastuväidet kontrollima, mitte lähtuma üksnes Riigikohtu suunistest tulenevast eeldusest. Maakohus rikkus seeläbi oluliselt menetlusõigust. Kostja ei andnud TsMS § 174 lg 10 kohast kinnitust, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada muul põhjusel. Seega ei tohtinud maakohus mõista menetluskulusid välja koos käibemaksuga. Hagejale teadaolevalt oli teenuse tellija kolmas isik, mitte kostja. Maakohus rikkus menetluskulusid koos käibemaksuga välja mõistes oluliselt menetlusõigust. Kui hageja peaks kostja menetluskulud hüvitama ilma käibemaksuta, siis oleks menetluskulude suurus 9510 eurot.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
10.Kostja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Hageja väide kahtluse kohta, et kostja ei ole tegelikkuses menetluskulusid kandnud, on pahauskne. Hageja ei ole selgitanud, millele tema kahtlus tugineb või kes on see kolmas isik, kes on hagejale avaldanud asjaolusid, mis annavad alust hageja poolt väidetavaks kahtluseks või millised on need kolmanda isiku poolt väidetavalt hagejale avaldatud asjaolud. Kostja lepinguline esindaja, kes on ühtlasi kostjat esindava advokaadibüroo juhatuse liige ja omanik, kinnitab, et kõigi kostja poolt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjas nimetatud kostja toimingute ja muude käesoleva tsiviilasja kulude eest on kostjat esindav advokaadibüroo esitanud arve kostjale kui kliendilepingu teisele poolele ning kostja on kõik esitatud arved tasunud. Hageja seisukoht, mille kohaselt peaks käibemaksukohustuslaseks mitteolev menetlusosaline TsMS § 174 lg-st 10 tulenevalt kulude käibemaksuosa hüvitamiseks kinnitama midagi täiendavalt sellele, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, on ebaõige. Füüsiline isik ei saa Eesti õiguses käibemaksukohustuslane olla ja seega on füüsilise isiku puhul piisav kinnitus, et ta ei saa tasutud (õigusabi)kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kostja menetluskulude nimekirjas esitatud kinnituse sõnastus on piisav ja tavapärane.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
11.Ringkonnakohus jätab määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1, § 659).
12.Hageja vaidlustab maakohtu määruse seetõttu, et maakohus ei tuvastanud kostjal menetluskulude tekkimist ja mõistis kostja menetluskulud välja koos käibemaksuga. Ringkonnakohus leiab, et maakohus määras kostja menetluskulud kindlaks vastavalt TsMS § 174 lg 1 esimesele lausele menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses ega rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse norme. Hageja väited ei anna alust teistsuguseks järelduseks.
13.Kohus määrab TsMS § 174 lg 1 teise lause järgi menetluskulude rahalise suuruse kindlaks, võttes aluseks menetluskulude nimekirja, milles on detailset näidatud kulude koosseis (TsMS § 176 lg 1 esimene lause) või tsiviilasja materjalid. Kohus võib TsMS § 176 lg 6 järgi anda menetlusosalisele tähtaja hüvitatavate menetluskulude täpsustamiseks või 5
kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama. Õiguskirjanduses ja kohtupraktikas on leitud, et kui vastaspool taotleb kuludokumentide esitamist, peab kohus kas need dokumendid välja nõudma või põhjendama määruses, miks ta seda vajalikuks ei pidanud (vt Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad V. Kõve jt. Tallinn 2017, § 176 komm 3.6.2.b; RKTKm 18.10.2016, 3-2-1-81-16, p 15). Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus menetlusõigust sellega, kui jättis rahuldamata hageja taotluse kohustada kostjat esitama menetluskulude tekkimist ja kandmist tõendavaid dokumente. Hageja esitas määruskaebuses korduva taotluse, ringkonnakohus ei pea vajalikuks nõuda kostjalt kuludokumentide esitamist. Ringkonnakohtu hinnangul põhjendas maakohus määruse p-s 13.2.2 piisavalt, miks ta ei pea vajalikuks nõuda hageja taotlusele vaatamata kostjalt kuludokumentide esitamist. Kostjat esindas kogu tsiviilasja menetluses vandeadvokaat Kaarel Kais, kelle esindusõiguse olemasolu TsMS § 226 lg 1 kolmanda lause järgi eeldatakse. Maakohus on Riigikohtu seisukohtadele tuginedes õigesti märkinud, et lepingulise esindaja kulude väljamõistmise tingimuseks ei ole asjaolu, et menetlusosalised on need kulud kandnud (RKTKm 03.06.2013, 3-2-1-65-13, p 18) ja kui menetlusosalise lepinguliseks esindajaks on TsMS § 218 lg 1 p 1 järgi vandeadvokaat, siis võib eeldada, et menetlusosalisel on õigusteenuse eest tasumise kohustus, ning sellisel juhul saab kohus õigusabikulude hüvitamise otsustada ilma TsMS § 176 lg 6 esimest lauset kohaldamata (RKTKm 01.12.2015, 3-2-1-154-15, p 11). Hageja märgib üldsõnaliselt, et tal on käesoleva vaidluse asjaolude ja kolmanda isiku poolt avaldatud asjaolude pinnalt tekkinud põhjendatud kahtlus, et kostjale tegelikkuses ei ole menetluskulusid tekkinud. Hageja ei too välja konkreetseid asjaolusid, mis annaksid alust kahelda kostjal esindajakulude tasumise kohustuse tekkimises. Kostja lepinguline esindaja kinnitab, et kostjat esindav advokaadibüroo on esitanud kõigi kostja menetluskulude eest arve kostjale kui kliendilepingu teisele poolele ning kostja on kõik esitatud arved tasunud.
14.TsMS § 174 lg 10 kohaselt peab menetlusosaline menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus menetlusõigust ka sellega, kui luges menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks piisavaks kostja kinnituse, et kostja füüsilise isikuna ei saa kantud kuludelt maha arvata tasutud käibemaksu. Maakohus on ka kontrollinud, et kostja eelduslikult ei ole käibemaksukohustuslane. Ringkonnakohus kontrollis, et kostja ei ole registreeritud käibemaksukohustuslasena.
15.Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS § 178 lg 4). Seega jäävad määruskaebusega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.