Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja): XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Erki Vabamets Kostja (apellant): YY (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kaili Siilak
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 28. oktoobril 2019, millel osalesid pooled ja nende lepingulised esindaja
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 8. aprilli 2019 otsus tühistada.
2.Teha uus otsus, millega jätta rahuldamata XX hagi YY vastu kinnistute nr 9216002 ja 9213202 kasutusvalduse lõpetamiseks.
3.Tühistada Harju Maakohtu 29. novembri 2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, st kustutada viidatud määruse alusel kinnistusraamatu registriosade nr 9216002 ja 9213202 kolmandasse jakku XX kasuks kantud eelmärked.
5.Muuta tsiviilasja hinda ja määrata selleks 511,28 eurot.
6.Rahuldada kostja taotlus apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu osaliseks tagastamiseks ja kanda 175 eurot samale saajale ja arvelduskontole nagu lõiv tasuti.
7.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda. Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama
kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.
NÕUE JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.XX (hageja) esitas 24. novembril 2016 Harju Maakohtule hagi YY (kostja) vastu kasutusvalduse lõpetamise nõudes. Hageja palus asendada kostja tahteavaldus kohtulahendiga ning tuvastada kostja nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosade nr 9216002 ja 92132202 kolmandasse jakku tema kasuks seatud kasutusvaldus.
1.1.Hageja põhiväited on järgmised: -
-
-
-
-
-
-
pooled sõlmisid 20. detsembril 2011 notariaalselt tõestatud lepingu, mis sisaldas kasutusvalduse seadmise lepingut ja asjaõiguslepinguid (edaspidi: kasutusvalduse leping). Hageja seadis lepingu alusel temale kuuluvatele kinnisasjadele nr 9216002 ja 9213202 (edaspidi koos: kinnistud) kostja kasuks tasuta ja tähtajatu kasutusvalduse, mis hõlmas kinnistute koosseisu kuuluvaid katastriüksusi tunnustega 89001:010:3027 (Ado I), 89001:010:3031 (Ado II) ja 89001:010:3028 (Ado IV). Kasutusvaldus ei hõlmanud katastriüksust tunnusega 89001:010:3032 (Ado V); kostja kasutas kasutusvalduse saamiseks ära hageja teadmatust ja kogenematust ning viis hageja eksimusse tegelikest asjaoludest ja tehingu tagajärgedest. Kostja kallutas hageja kasutusvalduse lepingut sõlmima selgitusega, et kostja saab aidata hagejat Viimsi vallavalitsuses kinnistute detailplaneeringu menetluses, milleks kostjale on vajalik volitus. Kostja lõi hagejas ettekujutuse, et volituse andmiseks on vajalik sõlmida kasutusvalduse leping; hageja usaldas kostjat, sest kostja on hageja onupoeg ja vandeadvokaat. Kostja korraldas kasutusvalduse lepingu ettevalmistamise ja esitas lepingu tingimused notarile. Hageja ei oleks lepingut sõlminud, kui tal oleks olnud asjaoludest ja tagajärgedest õige ettekujutus; kostja sai kasutusvaldusega tasuta piiramatu ja tähtajatu õiguse kinnistuid vallata ja kasutada ning omandada nende vilju. Kinnistud on hageja jaoks muutunud kasutusvalduse tõttu väärtusetuks ja hageja ei saa kasutusvalduse eest tasu; kostja ei täitnud kasutusvalduse lepingu p-s 2.7 sisalduvat kokkulepet kanda kõik kinnistutel lasuvad maksud ja võlaintressid ning koormatised, majandamis- ja muud kulud. Kostja tasus maamaksu kahe koormatud katastriüksuse eest ja hageja ühe eest; kasutusvaldusel ei ole kostja jaoks praktilist vajadust ega tavapärast tähendust. Kinnistute sihtotstarve on maatulundusmaa 100%. Kostja ei kasuta kinnistuid põllumajandussaaduste tootmiseks, metsakasvatuseks ega muul viisil; hageja tegi 15. novembri 2016 kirjaga ettepaneku lõpetada kasutusvaldus kokkuleppel. Kiri sisaldas kasutusvalduse lepingu ülesütlemise avaldust, mille kohaselt ütles hageja lepingu üles alates 22. novembrist 2016, kui kostja ei anna nõusolekut kasutusvalduse lõpetamiseks. Kostja sai kirja kätte 15. novembril 2016, aga ei andnud kasutusvalduse lõpetamiseks nõusolekut. Kostja põhjendab keeldumist sellega, et kasutusvaldusega koormatud katastriüksused on tegelikult kostja omad ja et need oleks pidanud omandireformi käigus tagastatama kostjale, mitte hagejale.
2 (9)
1.2.Neil asjaoludel leiab hageja, et kasutusvaldus tuleb lõpetada ja vastavate kinnistusraamatu kannate kustutamiseks vajalikud kostja tahteavaldused kohtulahendiga asendada ühel neljast järgnevast alternatiivsest õiguslikust alusest: (1) kasutusvalduse seadmise leping on vastuolus heade kommetega ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 2 järgi tühine; (2) hagejal on asjaõigusseaduse (AÕS) § 212 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel õigus nõuda kasutusvalduse lõpetamist; (3) hageja ütles kasutusvalduse seadmise lepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lg 1 kohaselt üles ja kasutusvaldus tuleb VÕS § 189 lg 1 alusel kustutada; (4) keeldudes vabatahtlikult kasutusvalduse lõpetamisest on kostja käitunud vastuolus TsÜS § 138 lg-st 1 ja VÕS § 6 lg-st 1 tuleneva hea usu põhimõttega ning tekitanud hagejale õigusvastaselt kahju, mis tuleb VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 8 alusel hüvitada.
2.Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
-
-
kasutusvalduste seadmise leping vastab poolte tahtele. Kostja ei ole kasutusvaldajana lepingut rikkunud. Kostja huvi oli kinnisasjade detailplaneeringu algatamise tulemina muuta kinnisasjade maa sihtotstarve ja seeläbi kinnisasjadelt teenida; Viimsi Vallavalitsusele esitati jaanuaris 2012 avaldus detailplaneeringu algatamiseks, millega on hõlmatud nii kolm kostja kasutusvaldusse antud katastriüksust kui ka hageja kasutusse jäänud katastriüksus. Kostja ei ole saanud tasuda maamaksu Ado II katastriüksuse kohta vahetult Maksu- ja Tolliametile, sest tal puudusid sellekohased algandmed. Kasutusvaldus ei ole kaotanud kostja jaoks tähtsust. Kasutusvaldus on kostja jaoks pikaajalise ja kestva tähtsusega, mis vastab kasutusvalduse seadmisel kokkulepitud eesmärgile; hageja maa omanikuna ei pea kandma detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise kulusid. Kostja ei ole kunagi olnud üksnes hageja esindaja. Hageja ei ole kostja tegevust viimase viie aasta jooksul rahastanud ega kulusid hüvitanud. Hageja käitumine detailplaneeringu algatamise menetluse tõkestamisel seab hoopis mõlemale lepingupoolele ohtu selle eesmärgi saavutamise. Kostja on pidevalt kasutusvaldusest tulenevaid õiguseid kasutanud; lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudub alus. Hageja tegutseb hea usu põhimõtte vastaselt. Kasutusvalduse lõpetamise tahte puudumine ei ole etteheidetav.
3.Hageja taotlusel tagas maakohus hagi 29. novembri 2016 määrusega ja määras kanda kinnistute kohta avatud kinnistusraamatu registriosade kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale eelmärge hageja kasuks järgmises sõnastuses: „Eelmärge 20. 12. 2011 kinnistamisavalduse alusel 17. 02. 2012 kinnistusraamatusse kantud kasutusvalduse kustutamise nõude tagamiseks XX (isikukood XXXXXXXXXXX) kasuks“. Hagi tagamist ei vaidlustatud.
MAAKOHTU OTSUS
4.Maakohus rahuldas hagi 8. aprilli 2019 otsusega (vaidlustatud otsus). Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.
4.1.Maakohus tuvastas, et: -
pooled sõlmisid 20. detsembril 2011 kasutusvalduse lepingu; hagejale kuuluvad kinnisasjad nr 9216002 ja 9213202 ning kostja kasuks on viidatud registriosade kolmandasse jakku kantud tähtajatu kasutusvaldus; kinnisasjade kasutusotstarve on maatulundusmaa; kostja ei valda kinnisasju nr 9216002 ja 9213202. 3 (9)
4.2.Kasutusvalduse leping ei ole TsÜS § 86 alusel tühine, st hagi ei saa rahuldada eespool p-s 1.2 viidatud alusel (1). Kinnistusraamatu väljavõtetest nähtub, et hageja on osalenud vähemalt üheksa kinnisasjaga seonduvas notariaalses tehingus. Arvestades kinnisasjadega seonduvate tehingute arvu, ei saa pidada hagejat kogenematuks või küündimatuks. Tehingutel osalemisest tekib isikule piisav kogemus, mida ei välista ka see, et tehingud võisid olla tehtud hageja poja juuresolekul. Hageja ei toonud esile asjaolusid, millest nähtub hädavajadus tehingu tegemiseks. Usutavad on hageja väiteid, et ta usaldas kostjat, kes on tema sugulane ja vandeadvokaat, aga sellise usaldussuhte esinemisega ei saa sisustada sõltuvussuhte esinemist TsÜS § 86 lg 2 tähenduses. Hageja avaldatu kohaselt ei sõlminud ta tehingut tingituna sõltuvusest kostjaga, vaid tingituna usaldusest kostja vastu. Usalduse ärakasutamine võib olla tehingu tühistamise alus TsÜS §-de 92 või 94 järgi, kuid ei ole tehingu tühisuse alus TsÜS § 86 järgi.
4.3.Hageja võib AÕS §212 lg 2 p 1, lg 3 ja § 177 lg 2 alusel nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kuna kostja ei ole asunud kasutuvaldust kokku lepitud viisil teostama ega ei asu seda ka edaspidi tegema. Seega rahuldas maakohus nõude alusel (2). Kasutusvalduse lepingus ei sisaldu poolte kokkulepet maa majandusliku otstarbe kohta. Kostja ei kirjeldanud, millisel majanduslikul otstarbel on tal õigus kinnistuid kasutada, vaid avaldas üldsõnaliselt, et tema eesmärk on kinnistute detailplaneeringu algatamise tulemina muuta kinnistute maa sihtotstarve elamumaaks ja seeläbi kinnistutelt teenida. Kostja väitel oli kinnistute arendamine poolte ühine eesmärk, mille kohta pooltel olid suulised kokkulepped. Kostja senine tegevus on seetõttu olnud kooskõlas hageja tahtega. Maakohus leidis, et isegi kui poolte ühine eesmärk võis olla kinnisasju arendada, ei tõenda see poolte kokkulepet maa majandusliku otstarbe kohta. Kostja ei tõendanud asjaolusid, millest nähtub poolte kokkulepe kinnisasjade kasutamise kohta senisest otstarbest erineval otstarbel. Seetõttu tuleb lähtuda maa senisest kasutusest või sellest, millena võiks asja senise seisundi ja omaduste põhjal seniseks majanduslikuks otstarbeks pidada. Kasutusvaldustega koormatud maa senine kasutusotstarve on maatulundusmaa, millest tuleb lähtuda asja lahendamisel. Kostja kirjeldatud maa sihtotstarbe muutmine ei kujuta endast AÕS § 214 lg 1 mõistes kinnisasja valdamist ja kasutamist. Maa sihtotstarbe muutmine kujutab endast maa juriidilise staatuse määramist, mis jääb ka kasutusvalduse seadmise korral maa omaniku õiguseks. Maa sihtotstarbe muutmiseks polnud vajalik kasutusvalduse seadmine, mistõttu ei ole kostja käitumist võimalik lugeda kinnistute valdamiseks või kasutamiseks.
4.4.Hagejal on õigus nõuda kostjalt kasutusvalduse kande kustutamist. Kinnisasja omanikul ja kasutusvaldajal ei ole keelatud kokku leppida selles, et kasutusvaldaja asub kinnisasja valdama ja kasutama kokkulepitud otstarbel millalgi tulevikus. Pooled võivad kokku leppida, et kasutusvaldaja asub kasutusvaldust teostama, st asja valdama ja kasutama pärast kokkulepitud edasilükkava sündmuse saabumist. Samas ei nähtu poolte avaldatust, et nad oleksid kokku leppinud mõnes edasilükkavas tingimuses, mille saabumisel hakkab kostja valdama ja kasutama kasutusvaldusega koormatud maatulundusmaad. Kostja ei ole tõendanud senisest majanduslikust otstarbest erineva kasutusotstarbe osas kokku leppimist. Samuti ei ole kostja välja toonud asjaolusid, millisel viisil ja kokkulepitud majanduslikku otstarvet järgides pidi ta hakkama pärast kinnisasja arendamist kinnisasja tulutooval eesmärgil kasutama. Seega võib arvata, et kostja ei asu kokkulepitud viisil kasutusvaldust teostama ka tulevikus.
4.5.Kostja ei selgitanud, kuidas kasutusvalduse lepingu sõlmimine ja kostja kasuks kinnistusraamatusse kasutusvalduse seadmine pidi kaasa aitama ühise eesmärgi saavutamisele. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt oli detailplaneeringu menetluse algatamiseks vajalike toimingute tegemiseks vajalik kasutusvalduse seadmine. Samuti ei ole 4 (9)
kostja välja toonud asjaolusid, millisel viisil pidi ta hakkama pärast kinnisasja arendamist kinnisasja tulutooval eesmärgil kasutama. Kostja väidete kohaselt võivad poolte vahel olla muudest lepingulistest alustest tulenevad võlasuhted (nt seltsinguleping või käsundusleping), kuid selliste võlasuhete olemasolule pole kumbki pool asjas tuginenud.
4.6.Alternatiivsetest õiguslikest alustest ühel hagi rahuldamise tõttu polnud maakohtul enam vaja kontrollida aluseid (3) ja (4).
4.7.Maakohus lahendas hageja nõude sooritusnõudena. Kuigi hageja vormistas oma nõude tuvastusnõudena, nähtub hagist ja hageja avaldatust selgelt hagi eesmärk, milleks on tahteavalduste saamine, mille alusel oleks võimalik kinnistusraamatust kastutusvalduste kannete kustutamine. Hageja tahe on olnud kohtule ja kostjale menetluse kestel selge. Maakohus kohustas kostjat andma nõusolekud kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 tähenduses kinnistusraamatu registriosade nr 9216002 ja 92132202 kolmandasse jakku kostja kasuks seatud kasutusvalduste kannete kustutamiseks. Maakohus märkis, et tulenevalt TsÜS § 68 lg-st 5 asendab kohtulahend vastavat tahteavaldust.
POOLTE SEISUKOHAD
5.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.
5.1.Esiteks kohaldas maakohus ebaõigesti materiaalõigust. Maakohus tugines AÕS § 212 lg 2 p-le 1, kuigi kasutusvalduse lõpetamise nõuet kohus ei menetlenud ja hageja sellise nõude menetlemiseks riigilõivu ei tasunud. Sooritusnõue kasutusvalduse kustutamiseks kinnisusraamatust (milleks oli hagi ese) saab järgneda kasutusvalduse lõppemisele AÕS §-s 212 sätestatud alustel. AÕS § 642 kohaselt on kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks nõutav õigustatud isiku (kostja) notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust. Kohtuotsusest ei nähtu, kas ja millal kasutusvaldus lõppes. Vaidlustatud kohtuotsusega ei ole kasutusvalduse aluseks olevat kohustustehingut lõpetatud (kostja õiguse lõppemine ei ole tuvastatud), seega ei ole põhjendatud ka kohtu sisuline lahend, kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatusse kostja kasuks seatud kasutusvalduse kande kustutamiseks. AÕS § 212 lg 2 p 1 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse. Maakohus ei tuvastanud kasutusvalduse tähtsuse kaotamist kasutusvaldaja (kostja) jaoks. Maakohus üksnes leidis, et kui kostja kinnisasja ei valda ega kasuta, siis ei teosta ta kasutusvaldust ning kinnisasja omanikul on õigus nõuda kasutusvalduse lõpetamist. Õige ei ole maakohtu järeldus, mille kohaselt kinnisasja valdamist ja kasutamist tuleb võrdsustada kasutusvalduse teostamisega. Isegi asjaolust, kui kasutusvaldaja hetkel kinnisaja ei valdaks või kasutaks, ei saa teha järeldust, et kasutusvaldaja kasutusvaldust ei teosta.
5.2.Teiseks eksis maakohus tõendamiskoormise jaotamisel. Nõude aluseks olevad asjaolud tuleb esitada kinnisasja omanikul ja need ka tõendada. Seega ei ole asjakohased ega õiged maakohtu etteheited kostjale, nagu oleks kostja hagi tõrjumiseks jätnud esitamata tõendid kinnistu valdamise või kasutamise kohta.
5.3.Kolmandaks jättis maakohus tähelepanuta ja hindamata kostja tõendid. Nii ei ole kohus maininud kostja 23. detsembri 2016 vastusele ja 10. mai 2018 vastusele lisatud dokumente ega tunnistaja OO ütlusi.
5.4.Ringkonnakohtu menetluses tõi kostja esile ja esitas ka tõendeid selle kohta, et tal on jätkuv huvi kasutada kinnistuid ka juhul, kui arendustegevus ei õnnestu.
6.Hageja vaidleb kaebusele vastu ja leiab mh jätkuvalt, et kasutusvalduse leping on tühine. 5 (9)
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse ja hageja kannab kõik senised menetluskulud.
8.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda eespool p-s 4.1 refereeritud ehk vaidlustatud otsuse p-s 4 tuvastatud asjaoludest.
9.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga vaidlustatud otsuse p-s 6, mille kohaselt kasutusvalduse leping ei ole tühine.
9.1.Tehingu tühisuse tuvastamiseks TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 või 2 ja lg 3 järgi tuleb kindlaks teha, kas lepingutingimused oli hagejale äärmiselt ebasoodsad või tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ja seejärel kontrollida, kas isik tegi tehingu sundolukorras. Tõendamiskohustus lasub üldjuhul TsMS § 230 lg 1 järgi poolel, kes tehingu tühisusele tugineb. Soorituste väärtuste vahe tõendamiseks tuleb näidata võrreldavate soorituste objektiivsete väärtuste vahet, seega käibes tavapärast vastet tühistatava tehingu suhtes, mitte aga ühe poole subjektiivset huvi tehingu väärtuse vastu (Riigikohtu 25. septembri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-13, p 13; 17. juuni 2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-11, p 8). Üksnes juhul, kui lepinguliste soorituste vahekord on tasakaalust väljas erakordselt suures ulatuses, õigustab see tehingu heade kommete vastaseks lugemist ka sundolukorda hindamata (Riigikohtu 12. novembri 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-21-108-14, p 19; 5. märtsi 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-186-13, p 22).
9.2.Pooled ei vaidle, et kasutusvaldus seati maatulundusmaale. Kostja kohustus kandma maaga seotud koormised, muid kohustusi tal 20. novembri 2011 lepingu (I kd tl 8–14)) järgi ei tekkinud. Vastu sai kostja maa valdamise õiguse, mis AÕS § 210 lg-te 1 ja 2 kohaselt vältab tema eluaja. Seega ei loobunud hageja omandist, vaid andis teatava vastusoorituse eest õiguse kasutada talle kuuluvat asja. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole soorituse väärtuse leidmisel kohane lähtuda elamumaa müügihinnast. Esiteks hageja ei võõrandanud kinnistuid ja teiseks pole nende koosseisus elamumaa sihtotstarbega katastriüksusi. Neil kaalutlustel pole asjakohased tõendid maa väärtuse kohta (I kd tl 38, 145–147) ega ka selle kohta, milline võiks olla kostja teenuse väärtus kinnistute arendustegevuse käigus (I kd tl 148–152). Kasutusvalduse väärtuse kohta leppisid pooled kokku, et see on 255,64 eurot kummagi kinnistu kohta aastas. Hageja väitel oli maamaks lepingu sõlmimise ajal 99,40 eurot aastas ja hiljem 248,25 eurot aastas. Siinjuures ei ole tähtsust, kelle nimele maksuhaldur väljastab maksuteatised (I kd tl 61– 62, 143–144), sest pooled on omavahel kokku leppinud vastava kohustuse täitmises ja maamaksu peab tasuma kostja. Seda kohustust pole kostja ka eitanud. Poolte sooritused pole oluliselt ega ammugi siis erakordselt suures ulatuses ebavõrdsed. Samuti pole kasutusvalduse lepingu tingimused hagejale äärmiselt ebasoodsad.
9.3.Õige on maakohtu põhjendus, et hageja ei tõendanud kasutusvalduse lepingu sõlmimist sundolukorras. Eespool p-s 9.1 märgitud kaalutlustel pole see siiski määrav, sest p-s 9.2 leidis ringkonnakohus, et TsÜS § 86 lg 2 kummagi punkti eeldust ei saa tuvastada.
9.4.Käesoleva punkti alapunktidest tuleneb, et kasutusvalduse leping ei ole hageja esile toodud asjaoludel tühine ja hagi jäi alternatiivsel alusel (1) maakohtus õigesti rahuldamata.
10.Põhjendatud ei ole maakohtu käsitlus vaidlustatud otsuse p 7 alapunktides, et hagejal on õigus nõuda AÕS § 212 lg 2 p 1 järgi koostoimes sama seaduse § 177 lg-ga 2 kasutusvalduse lõpetamist ja hagi saab rahuldada alternatiivsel alusel (2).
10.1.AÕS § 212 lg 1 sätestab, et kasutusvalduse võib lõpetada kasutusvaldaja ja omaniku kokkuleppel. Ringkonnakohus lähtub õiguslikust käsitlusest, et seeläbi täiendas seadusandja kasutusvalduse puhul AÕS §-st 642 tulenevaid eeldusi kinnisasja koormava asjaõiguse 6 (9)
lõpetamiseks. AÕS § 212 lg 2 täpsustab, millistel eeldustel võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, st lg-s 1 nimetatud kokkuleppe sõlmimist.
10.2.AÕS § 212 lg 2 p 1 näeb ühe alusena ette olukorra, kus kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja (st kostja) jaoks igasuguse tähtsuse. Maakohus jagas õiguskirjanduses väljendatud seisukohta, et AÕS § 212 lg 3 kaudu saab kohaldada ka AÕS § 177 sätteid. Ringkonnakohus nõustub sellega.
10.3.Kostja väitel on tema huvi nii kinnistute arendamine elamumaaks ja edaspidi sellest tulu saamine kui ka vahepealsel ajal muu tulu teenimine, sh metsandusest. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asjas esitatud tõendeid, mis viitaks poolte kokkuleppele vaidlusaluste kinnistute maa kasutusotstarbe muutmise kohta, aga pooled pole seda ka kokkuleppel välistanud. Kuigi ilma omaniku vastava tahteta võib otstarbe muutmine olla raskendatud, siis ei saa seda pidada võimatuks. Maakatastriseaduse alates 1. juulist 2018 kehtiv § 18 reguleerib katastriüksuse sihtotstarbe määramist, aga ei seo seda omaniku tahteavaldusega. Detailplaneeringu kohustusega alal sihtotstarbe määramine sõltub küll detailplaneeringu kehtestamisest ja kinnisasja omanik saab planeerimisseaduse § 129 lg 1 p 2 alusel taotleda detailplaneeringu lõpetamist, aga hageja pole toonud esile, et ta oleks vastava taotluse esitanud. Lisaks tuleb võtta arvesse, et kasutusvaldajal pole kohustust asuda oma huvi kasutusvaldusega koormatud kinnisasja suhtes koheselt realiseerima, st mõne aasta jooksul tema soovitud tulemuse saavutamata jätmine ei tarvitse veel tähendada AÕS § 212 lg 2 p 1 järgse olukorra kujunemist (vrd Riigikohtu 10. juuni 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p 12).
10.4.AÕS § 177 lg 2 ls-s 2 nimetatud 10-aastane tähtaeg ei ole praeguseks veel möödunud. Kinnistute planeeringuga seonduvad dokumendid (I kd tl 58–59, 78–84, 115–136) ja metsateatiste menetlemisel koostatud dokumendid (II kd tl 44–53) ei viita sellele, et kostja oleks kaotanud huvi kasutusvalduse vastu AÕS § 177 lg 2 ls 1e tähenduses. Pole võimalik välistada, et kinnistute kasutusotstarve muutub, samuti ei saa täielikult eitada kostja kasutust praeguse maa sihtotstarbe kohaselt. Seega oleks praegu kostja kasutushuvi puudumise tuvastamine ennatlik.
10.5.AÕS § 212 lg 2 p 2 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust. Ringkonnakohus järgib käsitlust, et omaniku kahju viidatud sätte tähenduses peab põhinema asjaoludel, mis tekkisid või vähemalt ilmnesid pärast kasutusvalduse seadmiseks kohustava lepingu sõlmimist. Pelgalt lepinguliste kohustuste ebavõrdsus ei tarvitse olla kohane alus viidatud sätte tähenduses. Eeltoodud seisukohtade järgi ei ole praegu alust tuvastada, et hageja kahju oleks oluliselt suurem kostja kasust.
10.6.Vahekokkuvõttena saab alternatiivse nõudealuse (2) osas märkida, et AÕS § 212 lg 2 p-de 1 ega 2 kohaldamise eeldused pole täidetud ja järelikult ei ole edukas hageja nõue kasutusvalduse lõpetamiseks nende sätete alusel. Seetõttu pole vaja eraldi käsitleda kostja kaebuse esimest väidet osas, mis käsitles küsimust, kas hageja oli alusel (2) esitanud kõik vajalikud nõudepunktid.
11.Kuna ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga, et hageja saab nõuda kasutusvalduse lõpetamist alusel (2), siis tuleb käsitleda ka alternatiivseid aluseid (3) ja (4). Neist kummalgi ei ole hagi samuti edukas, mida ringkonnakohus põhjendab järgnevalt.
12.Alternatiivse alusena (3) tugineb hageja kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemisele ja leiab, et kasutusvaldus tuleb VÕS § 189 lg 1 alusel kustutada.
12.1.Kui omaniku ja kasutusvaldaja vahel on võlaõiguslik leping kasutusvalduse seadmiseks ja kasutusvaldaja rikub oma lepingulisi kohustusi, siis on omanikul õigus kasutada VÕS §-s 101 sätestatud õiguskaitsevahendeid, sh kasutusvalduse seadmise leping kui kestvusleping erakorraliselt VÕS § 196 kohaselt üles öelda. Lepingu täitmiseks üleantu tagastamisele (seega ka kinnisasja vabastamisele kasutusvaldusest) kohaldatakse VÕS §-des 189–191 sätestatut 7 (9)
(Riigikohtu 10. juuni 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p 14). Asjaõigusleping ei allu võlaõiguslikele kujundusõigustele, mh ei saa seda üles öelda (vt Riigikohtu 12. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 18; 1. detsembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p 19). Omanikul on õigus VÕS § 189 lg 1 alusel nõuda kasutusvalduse seadmiseks kohustava võlaõigusliku lepingu kehtiva ülesütlemise korral kasutusvaldajalt kasutusvalduse kande kustutamiseks KRS § 341 lg 2 p 2 kohast nõusolekut (Riigikohtu 10. juuni 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p 15).
12.2.Ülesütlemisavalduse (I kd tl 18–21) tegemise ning saatmise ja kättesaamise (I kt tl 17, 22–24) üle pooled ei vaidle. Samuti on üksmeel selles, et kostja ülesütlemisega ei nõustunud ega tulnud notari juurde temalt nõutud nõusolekut andma (I kd tl 25–29). Järelikult oleneb hageja kõnealuse nõude edukus vastusest küsimusele, kas ülesütlemiseks oli materiaalne alus.
12.3.Hageja tugines lepingu ülesütlemisel 15. novembri 2016 avalduses algselt sellele, et ta ei saa kinnistuid kasutada ja neil puudub tema jaoks käibeväärtus, sh ei saa ta kinnistute kasutusse andmise eest tasu. Hageja täiendas 7. novembri 2018 menetlusdokumendis ülesütlemise aluseid asjaoluga, et kostja asus kinnistuid (täpsemalt nende kasutus- ja sihtotstarvet) muutma. Riigikohtu senise praktika järgi on kujundusõiguse teostamise avalduse aluste täiendamine maakohtus toimuva eelmenetluse raames üldjuhul lubatav (27. mai 2015 otsus tsiviilasjas nr 32-1-43-15, p 11). Ringkonnakohtu hinnangul oli ülesütlemise aluse täiendamine põhimõtteliselt lubatav ka käesoleval juhul.
12.4.Ülesütlemise alusena ei saa hageja edukalt tugineda kinnistute kasutamise takistatusele ja selle eest tasu mittesaamisele. Kasutusvalduse lepingu järgi loobuski hageja kasutamise õigusest kostja kasuks tema eluajaks ega nõudnud selle eest muud vastusooritust peale maamaksu tasumise. Lisaks jäi hagejale lepingu p 2.6 järgi õigus kinnistutelt saadavatele riiklikele toetustele ja p 2.4 kohaselt õigus sõlmida kasutuslepinguid kostja nõusolekul. Lepingus sõlmimisel tehtud kokkulepete sisu või selles osas ühe lepingupoole hilisem meelemuutus ei ole olemuselt sellised asjaolud, mis välistaks mõistliku võimaluse jätkata lepingu täitmist. Seega ei ole algses ülesütlemisavalduses märgitud alused mõjuvad põhjused VÕS § 196 lg 1 tähenduses.
12.5.Hageja ei saa edukalt tugineda kostja poolt kinnitute kasutus- ja sihtotstarbe muutmisele. VÕS § 196 lg 3 sätestab, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Hageja sai teada detailplaneeringu menetlusest ja sellega seonduvatest kostja toimingutest hiljemalt kostja 23. detsembri 2016 vastuse ja selle lisaga nr 1 (I kd tl 58–59) tutvumisel. Kohtutoimiku andmetel sai hageja esindaja kostja vastuse kätte 20. märtsil 2017. Ülesütlemise täiendavale alusele viitas hageja esimest korda 7. novembri 2018 menetlusdokumendis, st enam kui poolteist aastat hiljem. Ringkonnakohtu hinnangul on käesoleva juhtumi asjaoludel mõistlik aeg VÕS § 196 lg 3 tähenduses oluliselt lühem ega ületa kindlasti poolt aastat.
12.6.Kuna hageja ei saa edukalt tugineda ühelegi tema esile toodud ülesütlemise alusele, siis on 15. novembri 2016 avaldus ja selle 7. novembri 2018 täiendus toimetud ning neil ei ole õiguslikke tagajärgi.
13.Viimase võimalusena (4) tugineb hageja kasutusvalduse kande kustutamise alusena väitele, et kostja käitub heade kommete vastaselt ja põhjustab hagejale kahju sellega, et ta ei anna nõusolekut kasutusvalduse kustutamiseks.
13.1.Kostja käitumise õigusvastasuse tuvastamine VÕS § 1045 lg 1 p 8 alusel eeldab, et kostjale saab ette heita tahtlikku heade kommete vastast käitumist. VÕS § 104 lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Õigusvastasuse tuvastamiseks VÕS § 1045 lg 1 p 8 järgi piisab, kui kostja mõistis oma käitumise õigusvastasust ja möönis, et see võib tuua hagejale kaasa kahju. Käitumise õigusvastasuse mõistmine tähendab, et isik saab aru oma käitumise heade kommete vastasusest. See omakorda 8 (9)
eeldab, et isik on teadlik nendest elulistest asjaoludest, mis toovad kaasa tema käitumise vastuolu heade kommetega (Riigikohtu 6. juuni 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-14655, p 13.2 ja seal viidatud varasem praktika).
13.2.Hageja ei toonud esile ega tõendanud, et kostja keeldumine oleks konkreetsel juhul heade kommete vastane. Nimelt on kostja läbivalt toetunud oma lepingust tulenevale õigusele, mis sisult ega ka selle teostamise viisilt ei ole vastuolus heade kommetega. Kuna hageja esitatud alternatiivsete aluste (1)–(3) kontrollimine andis eespool tulemuse, et kostjal ei ole kohustust nõustuda kasutusvalduse kustutamisega, siis saaks sellest keeldumise vastuolu heade kommetega olla üksnes erandlik. Vastavate erakorraliste asjaolude esinemist pole hageja põhjendanud. Seega puudub alus ka kahju hüvitamise nõudel.
14.Eelnevast tuleneb, et hagi tuleb jätta rahuldamata, sest hagejal ei ole ühelgi alternatiivsel alusel (1)–(4) õigust nõuda kostjalt kasutusvalduse lõpetamist ja vastavate kinnistusraamatu kannete kustutamiseks nõusolekuid. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb TsMS § 386 lg 4 alusel tühistada hagi tagamine.
15.Lõpuks teeb ringkonnakohus menetluskulude ja tsiviilasja hinnaga seonduvad otsustused.
15.1.Kõik menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Menetluskulud määrab TsMS § 177 lg 2 järgi rahaliselt kindlaks maakohus.
15.2.Maakohus määras tsiviilasja hinnaks 20 000 eurot, kostja esitas kaebuse lähtudes sellest, et asja hind on 3500 eurot. Ka hageja leidis hagi esitades, et hind on 3500 eurot. Pooled vaidlevad kasutusvalduse üle, mis on piiratud asjaõigus. TsMS § 126 lg 2 sätestab, et õiguse üle peetavas vaidluses määratakse hagihind õiguse väärtusega. TsMS § 128 esimese lause kohaselt on kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Neil kaalutlustel tuleb tsiviilasja hind määrata lähtudes kasutusvalduse väärtusest ühe aasta kohta. Pooled leppisid, et see on 255,64 eurot kummagi kinnistu kohta ja kokku seega 511,28 eurot. Sellest erinevat kasutusvalduse väärtust ei ole menetluses esile toodud. Ringkonnakohus muudab TsMS § 137 lg 11 alusel tsiviilasja hinda ja määrab eeltoodu põhjal uueks hinnaks 511,28 eurot.
15.3.TsMS § 139 lg 2, riigilõivuseaduse RLS § 59 lg-te 1 ja 15 ning sama seaduse lisa 1 järgi tuli apellatsioonkaebuselt tasuda riigilõivu 125 eurot. Kostja lähtus tsiviilasja hinnast 3500 eurot ja tasus lõivu 300 eurot. Kuna kaebuselt on lõivu tasutud ettenähtust rohkem, siis kuulub vahe 175 eurot kostja taotluse ja TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel tagastamisele.
15.4.Hagejal on õigus esitada TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel maakohtule taotlus hagi esitamisel tasutud riigilõivu osaliselt tagastamiseks. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing
/ allkirjastatud digitaalselt / Gaida Kivinurm
/ allkirjastatud digitaalselt / Ulvi Loonurm
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.