Asjaõigus › Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjad

ASJAOLUD

Avaldajale I kuulub Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXX kantud kinnistu, katastritunnusega XXX , aadressiga XXX. Avaldajale II kuulub Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXX kantud kinnistu katastritunnusega XXX , aadressiga XXX . Puudutatud isik Riina Hunt on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXX kantud kinnistu, aadressiga XXX kinnisasja (katastritunnus XXX) omanik. Puudutatud isiku kinnisasjal asub eratee, pikkusega (ümardatult) 52 m ja laiusega ca 10 m, kokku teealune pind 520 m2, mis on avaldusele lisatud plaanil märgitud punase joonega ning milline on ainukeseks juurdepääsuteeks avalikult kasutatavalt XXX teelt kinnistule XXX ning kinnistule XXX . Kuni käesoleva hetkeni on eratee kasutus põhinenud kinnisasjade omanike suulisel kokkuleppel. Avaldajad on pöördunud kirjalikult puudutatud isiku poole ning on teinud ettepaneku servituudi seadmiseks kokkuleppel. 07.09.2018.a vastusega on puudutatud isik servituudi seadmise kokkuleppest keeldunud. 10.10.2018.a vastusega on avaldajad teinud puudutatud isikule uuesti põhjendatud ettepaneku servituudi seadmiseks, millest puudutatud isik 23.10.2018.a vastuses taas keeldus. Eeltoodust tulenevalt on avaldajad sunnitud juurdepääsu seadmiseks pöörduma kohtu poole. Avaldajad selgitavad, et 1977.a muudeti Konguta sovhoosi poolt XXX tee asukohta ja anti luba ka ehitada juurdepääs XXX talule. Tee ehitamist alustas Märt Muts 1978.a ja tee valmis 1979. Kaitsmaks teed suurvete eest, ehitati tolleaegse Konguta valla poolt 2013.a teele truup ja maaparanduskraav, mis asub 1979.a ehitatud tee kõrval. Seega on vaidlusaluse teelõigu kaudu olnud ajalooliselt korraldatud juurdepääs avaldajate kinnistutele, kuid käesoleval hetkel asub teelõik puudutatud isikule kuuluval kinnistul ning on käsitletav erateena. Samuti on avaldajatele kuuluvate kinnistute planeering aja jooksul kujundatud juurdepääsutee asukoha järgi. Avaldajad märgivad, et juurdepääsuteed üle hetkel puudutatud isikule kuuluva kinnisasja on kasutatud 39 aastat ning vastuväiteid tee kasutamisele (ilma servituuti seadmata), ei ole esitanud ka puudutatud isik. Taotletav juurdepääsutee asub puudutatud isiku kinnisasjal asuvatest hoonetest piisavalt kaugel (ligikaudu 50 meetrit eluhoonest) ega läbi puudutatud isiku õueala, mistõttu ei riiva servituudi seadmine olemasolevale juurdepääsuteele puudutatud isiku privaatsust. Juurdepääsutee pikkuseks on vaid 52 meetrit, võimalikud alternatiivsed valmisehitatud

juurdepääsuteed puuduvad ning uute, oluliselt pikemate juurdepääsuteede rajamine nõuab avaldajate jaoks ebamõistlikke investeeringuid. Tee korrashoid on olnud avalduse esitamise hetkeni avaldajate kohustuseks ning avaldajad on nõus tee korrashoiuga seonduvad kohustused ja kulutused kandma ka edaspidi. Avaldajad on nõus, arvestades asjaolu, et tegemist on olemasoleva ja väljakujunenud teega ning tee korrashoiu kulud on nõus kandma avaldajad, tasuma juurdepääsutee alla jääva maaosa maamaksu suuruse. Juurdepääsutee alla jääva maaosa maamaksu suuruse arvutamise aluseks on avaldajad võtnud Märt Mutsile kuuluvale XXX kinnistule (puudutatud isiku naaberkinnistu) saadetud maksuteate aluseks olevad maksustamishinnad ja maksumäärad. Juurdepääsutee alla jääb 520 m2 (52m x 10m) ning maamaks 520 m2 eest oleks 16,8 (520 x 0,0323) senti aastas, millise summa on avaldaja nõus puudutatud isikule iga-aastaselt (tasumise tähtpäevaks iga jooksva aasta 15. jaanuar) tasuma. Avaldaja I selgitab täiendavalt, et saada enda elamule kasutusluba, on vajalik servituudi seadmine. Marko Muts on 19.07.2018.a esitanud taotluse ehitisele aadressiga XXX, kasutusteatise saamiseks. 24.07.2018.a otsusega tagastas ehitusregister kasutusteatise nr 1811301/06013 läbi vaatamata. Kasutusteatise tagastamise põhjuseks oli mh asjaolu, et avalikult teelt juurdepääsu, üle naaberkinnisasja tagamiseks, ei ole seatud servituuti. Avaldajad soovivad kannete tegemist kinnistusregistriosa nr XXX ning nr XXX esimesse jakku neile kuuluvate kinnistute kasuks seatud juurdepääsuõiguse kohta, samuti kinnistusregistriosa nr XXX kolmandasse jakku puudutatud isiku kinnistu juurdepääsuga koormamise kohta. Avaldajad paluvad tuvastada puudutatud isiku kohustus anda nõusolek vastavate märkuste kandmise kohta kinnistusraamatusse. Riina Hunt vaidles avaldusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata. Vastuse kohaselt märgib avaldaja, et temale kuuluv XXX kinnistu põllumaa on avalduses toodud teelõigu tõttu poolitatud, jättes kinnistu hoonete poole põllumaa osa (u 1 ha koos teelõigu alla jääva maaga), mida ei ole aastaid saanud teelõigu tõttu sihtotstarbeliselt põllumaana kasutada. Alates 1999. aastast on XXX kinnistu põllumaa olnud välja renditud teravilja kasvatamiseks, aga osa kinnistu põllumaast ei ole saanud antud teelõigu tõttu välja rentida ja seega kinnistust seda osa kasutada. Eelnevast tulenevalt on kinnistu omaniku õigused oma maad sihtotstarbeliselt kasutada olnud aastaid riivatud ja kinnistu omanik on teelõigu tõttu saanud rahalist kahju. Puudutatud isik ise antud teelõiku teena ei kasuta, kuid ta soovib esimesel võimalusel hakata kinnistu põllumaad tervikuna kasutama. Antud maatükk on ka ainuke ala, kuhu tulevikus puudutatud isiku pereliikmed uusi hooneid saaksid rajada. XXX kinnistu on olnud omanike elukohaks alates 1883. aastast ning on plaanitavaks elukohaks ka järgnevateks aastakümneteks. Huvide kaalumisel tuleb kaaluda ka puudutatud isiku privaatsuse riivet ja kuivõrd kulukas oleks alternatiivse tee rajamine. Antud juhul riivab avaldajate liiklemine üle puudutatud isiku kinnistu kahtlemata puudutatud isiku privaatsust ja õigusi. Samuti tuleb arvestada, et praegu kasutatav ja kõrgeks rajatud tee poolitab puudutatud isiku põllumaa selliselt, et puudutatud isiku hoonete poole jäävat ca 1 ha osa ei saa ühtse põllumaana kasutada. Seega on puudutatud isik igal juhul huvitatud sellest, et praegune tee likvideeritaks, misjärel saaks ta ühendada kasutuna seisva maa-ala ülejäänud põllumaaga. Puudutatud isik ei kasuta ise vastavat teed, seda kasutavad ainult avaldajad. Avaldajate kinnistute teiselt poolt läheb lähedalt XXX avalik tee, kusjuures avaldajatel on olnud aastaid ligipääs oma kinnistult ka XXX teele. Viimastel aastatel on avaldajad

teadlikult üritanud antud juurdepääsu katkestada (kasvatanud peale heina, istutanud uusi puid). R. Hunt palub avalduse lahendamiseks kaasata puudutatud isikuna XXX kinnistu (katastritunnus XXX) omanik. Varasemalt oli avaldajatel XXX avalikult kasutatavale teele ligipääs teelõigult, mida praegu kasutavad ka XXX ja XXX kinnistu omanikud, seega on seal olemas juba teelõik, mida kahe kinnistu omanikud ka ise kasutavad ning millelt lähtub juurdepääsutee otse avaldaja Märt Mutsule kuuluvale XXX kinnistule ja sellel olevate hooneteni. Seda juurdepääsuteed saaks edukalt kasutada ka teine avaldaja Marko Muts. Tegemist on teega, mis on varasemalt kasutuses olnud ja mille haruteed kasutab siiani XXX kinnistu omanik oma hooneteni jõudmiseks. XXX kinnistut ei kasutata kellegi elukohana (siin asub vaid vana laut) ja sellel kinnistul olevat teed kasutatakse siiani juurdepääsuna XXX kinnistule. Puudutatud isiku poolt näidatav alternatiivne juurdepääsutee üle XXX kinnistu ei ole ehk sama hea kvaliteediga, kui avaldajate eelistatav tee läbi puudutatud isiku kinnistu, kuid see ei saa olla otsustavaks argumendiks huvide ja alternatiivide kaalumisel. Kui juurdepääsuks kasutatav tee ei ole valmis või ei vasta selle kasutamise nõuetele, peab tee omanik võimaldama avaldajal teed parendada. Kohus kaasas menetlusse XXX kinnistu omaniku Martin Raadi, XXX kinnistu omaniku Tiina Laiva, XXX kinnistu omaniku Eesti Vabariigi Maa-ameti kaudu ja Elva Vallavalitsuse ning küsis neilt avalduse osas seisukohta. Elva Vallavalitsus leidis, et avaldused tuleks rahuldada avaldustes taotletud viisil, so juurdepääsu määramisega üle XXX kinnistu. Elva Vallavalitsus tugineb seisukoha andmisel Konguta Vallavalitsuse 06. juuli 1998.a korralduse nr 142 „Maade tagastamine“ punktile 5.3, milles on märgitud, et maaomanik Riina Hunt on kohustatud mitte takistama liiklust maaüksust läbivatel üldkasutatavatel teedel. Maa-ametis registreeritud 13.11.1998 katastriüksuse plaanile (katastritunnus XXX) on märgitud tähis A1-avalik kasutus, tagamaks juurdepääsu XXX kinnistule. A-1-avalik kasutus on märgitud Märt Mutsi kinnistule juurdepääsu tee kohta, mis eksplikatsioonis I maatüki puhul moodustab teealuse maaga (0,02 ha) ja kraavidega (0,04 ha) kokku 0,06 ha (600 m2). Piiriprotokoll on allkirjastatud 18.06.1998 Riina Hundi poolt maamõõtja juuresolekul ning piiride kättenäitamisel vaidlusi ei ole esitatud, seega võib lugeda, et maaomanik on nõustunud XXX maaüksust läbiva tee kasutamisega. XXX teelt läbi XXX (XXX) kinnistu tuleb läbida põllumaa lõik, kus puudub teekoridor. Puudutatud isik R. Hunt on oma vastuse punktis 2.1. kuuendas lõigus märkinud, et kaardimaterjalile alternatiivselt märgitud tee on varasemalt kasutuses olnud ja haruteed kasutab XXX kinnistu omanik. Elva Vallavalitsus ei tuvastanud paikvaatlusel varasemalt kasutuses olevat teelõiku, mis viiks XXX ja XXX kinnistuni. Alternatiivne teelõik tuleb täielikult rajada ning sarnaselt XXX kinnistuga tuleks seada servituut Mart Raadile kuuluvale XXX kinnistule. Paikvaatluse ajal oli XXX kinnistul asuv laut kasutuses, põllumaa oli kasutuses hobusekoplina. Kohtuistungil 27.05.2019 vaidles Martin Raat vastu avaldajatele juurdepääsu määramiseks üle XXX kinnistu. Ajaloolist teed üle XXX kinnistu ei eksisteeri. Olemas oli muldtee, mis on kinni kasvanud. 6.07.2019 kirjaliku vastuse kohaselt vaidleb ka XXX kinnistu omanik Tiina Laiva vastu avaldajatele juurdepääsu määramisele üle XXX kinnistu. Potentsiaalne tee oleks ohuks talus elavatele lastele ja loomadele, piiraks oluliselt loomapidamisvõimalusi ning mõjuks häirivalt puudutatud isiku privaatsusele.

Eesti Vabariik Maa-ameti kaudu on vastu juurdepääsu määramisele üle XXX kinnistu. Maa-amet on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole võimalik seada servituuti riigile kuuluvale XXX kinnisasjale. Kuivõrd juurdepääsu taotlevatele kinnisasjadele on olemas mõlemalt poolt eramaadel kulgevad olemasolevad teed, ei ole mõistlik ega otstarbekas rajada täiesti uut teed üle riigile kuuluva kinnisasja. Oluliseks takistuseks servituudi seadmisel üle riigile kuuluva XXX kinnisasja on seda koormav kasutusvaldus, mille seadmise aluseks on Tartu Maavanema 03.07.2013 korraldus nr 1 1/403. Nimetatud korralduse alusel sõlmisid Eesti Vabariik ja OÜ Rannu Seeme 12.07.2013 kasutusvalduse seadmise lepingu, mille kohaselt andis riik XXX kinnisasja kasutada 15-ks aastaks. Rannu Seeme OÜ esitas 24.10.2019 kohtule omapoolse seisukoha, Arvestades, et XXX kinnistu kuulub riigile ning on koormatud kasutusvaldusega, on seadusest tulenevalt kasutusvalduses oleva kinnistu koormamine täiendava teeservituudiga võimalik üksnes kasutusvaldaja nõusolekul. Rannu Seeme OÜ selleks nõusolekut ei anna. Lisaks on Rannu Seeme OÜ seisukohal, et uue tee ehitamine üle XXX kinnistu ei ole majanduslikult põhjendatud ning kitsendab oluliselt põllumaa kasutamist. Väljapakutud uue tee asukoha alla jääv maaparandussüsteem tuleb sellisel juhul ümber ehitada. Samuti pole teada, kas Maanteeamet annab loa uue mahasõidu ehitamiseks XXX teelt nr 22196. Hetkel on planeeritava uue tee vahetus läheduses XXX tee 400 meetrisel teelõigul olemas juba 3 mahasõitu. Maanteeameti nõusoleku täiendava mahasõidu rajamiseks XXX teelt pidi hiljemalt 30.09.2019 esitama R. Hunt. Käesoleva ajani ei ole kohtule nimetatud nõusolekut esitatud.

KOHTU SEISUKOHT

Kohus leiab, et avaldused tuleb rahuldada avaldustes taotletud viisil. Avaldajale I kuulub Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXX kantud kinnistu, katastritunnusega XXX , aadressiga XXX (kinnistunimega XXX 1). Avaldajale II kuulub Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXX kantud kinnistu katastritunnusega XXX , aadressiga XXX . Nimetatud kinnistutele puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Seega on avaldajatel asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi õigus nõuda oma kinnisasjalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu kohus. Avalikult kasutatavale teele AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel ning kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav (vt Riigikohtu lahend nr 2-14-23161, p 17.1, nr 3-2-1-48-10, p 22). Avaldajad soovivad juurdepääsuks kasutada puudutatud isikule Riina Hundile kuuluval XXX kinnistul kulgevat teed, mis on välja ehitatud ja on nähtav ka avaldusele lisatud kaardiserveri väljavõttelt. Vaidlust ei ole selle üle, et avaldajate poolt taotletav juurdepääsutee valmis juba 1979. aastal. Kaitsmaks teed suurvete eest, ehitati tolleaegse Konguta valla poolt 2013. aastal

teele truup ja maaparanduskraav, mis asub tee kõrval. Seega on vaidlusaluse teelõigu kaudu olnud ajalooliselt korraldatud juurdepääs avaldajate kinnistutele. Kohus tuvastas 26.08.2018 paikvaatlusel, et XXX teelt üle XXX kinnistu läheb kruusaga täidetud tee, mille paremas servas kulgeb kraav. Tee parempoolne haru viib XXX kinnistu hooneteni ja vaskpoolne haru XXX 1 kinnistul asuva elamuni. Teest vasakule jääb looduslik rohumaa, millel R. Hundi kinnitusel ei ole tee olemasolu tõttu midagi võimalik kasvatada. Tee on tõstetud kõrgele ja tee alla on paigaldatud vee äravoolutruup. XXX kinnistu paikneb XXX tee ääres, millelt on mahasõit XXX ja XXX kinnistule. Kinnistute piir kulgeb mahasõidutee keskelt. Tee kulgeb XXX kinnistul asuva kõrvalhoone kõrvalt ja lõpeb maa sisse kaevatud suurte põllukividega, mis M. Raadi väitel on takistuseks edasisõitmisel, sest mõne meetri kaugusele on paigaldatud XXX kinnistu tarbeks septik. Septiku asukohta näitavad kaks tuulutustoru, mis ulatuvad maa seest välja. M. Raadi kinnitusel on septiku paigaldamine kooskõlastatud vallavalitsusega, kes ei näinud selleks mingit takistust st mingit tee olemasolu selles kohas. Kohus vaatles ka XXX kinnistut, mis piirneb XXX kinnistuga. Sellel asuv teravili on koristamata, mistõttu kohus kinnistule ei läinud. Kohtu hinnangul puudub mõistlik ja põhjendatud alternatiiv avaldajate poolt nõutavale juurdepääsule. Riigile kuuluval XXX kinnistul puudub tee, kinnistut on kasutatud ja kasutatakse ainult põllumajanduslikuks otstarbeks, lisaks on vaid mõnikümmend meetrit varem ühine mahasõit XXX ja XXX kinnistule. Kohtule ei ole esitatud Maanteeameti nõusolekut nii väikese vahemaa järel uue mahasõidutee rajamise võimalikkuse kohta. XXX kinnistu pindala on kinnistusraamatu andmetel 4873 m2. Võimalik juurdepääsutee võtaks enda alla olulise osa kinnistust, sest kulgeks pikkupidi läbi terve kinnistu ca 100 m pikkuselt. Üle XXX kinnistu ei ole võimalik samuti juurdepääsu määrata, sest väidetavale ajaloolisele teele, mis on käesolevaks ajaks metsistunud, on paigutatud XXX kinnistul oleva majapidamise septik. See asub kitsas orus ning möödasõidu rajamine sellest on võimatu, mis on kohtu poolt tuvastatud paikvaatlusel. XXX kinnistu kogupindala on kinnistusraamatu andmetel 6,87 ha, millest kohtule esitatud rendilepingu alusel on rendile antud 5,28 ha. R. Hundi seletuse kohaselt on kasutusest väljas 0,43 ha maad, mis asub XXX kinnistul asuvate hoonete õueala maa ja taotletava juurdepääsutee vahel. XXX kinnistu piirneb XXX ojaga, millel on XXX kinnistule laienev

m laiune ehituskeeluvöönd (http://register.keskkonnainfo.ee/envreg/main?reg_kood=VEE1038500&mount=view). Sisuliselt ulatub ehituskeeluvöönd suurele osale nn kasutusest väljas olevale maatükile, mistõttu R. Hundi väited selle kohta, et on kavatsus hakata ehitama hooneid/hoonet nn kasutusest väljas olevale maatükile, ei ole tõendatud. Elva Vallavalitsuse poolt esitatud maa erastamise dokumentatsiooni kohaselt võis ja pidi XXX kinnistu omanik teadma, et kinnistul asub juurdepääsutee märkega A1, tagamaks juurdepääsu XXX kinnistule. Kinnistu piiride märkimisel ja piiriprotokollide koostamisel R. Hunt vastuväiteid ei esitanud. Juurdepääsutee XXX kinnistule oli olemas ja kasutuses maa erastamise ajal, mistõttu R. Hundil ei saa olla õiguspärast ootust, et avaldajatel ei ole õigust saada juurdepääs välja ehitatud ja aastakümneid kasutuses olnud tee kaudu. Avaldajad on 26.08.2019 kohtuistungil avaldanud nõusolekut kuni 4,5 m laiuse juurdepääsu määramisega. Juurdepääsu laius määrab ühest küljest ära avaldajate kasutusõiguse ulatuse, kuid samas tuleb arvesse võtta XXX kinnistu tegeliku koormamise ulatust, sest tee ääres asub kraav, mis on rajatud eesmärgiga juhtida ära liigvesi. Kraavi alune maa on kasutuses tee huvides, mitte XXX kinnistu huvides ja kohus on seisukohal,

et avaldajatel tuleb maksta hüvitist ka kraavi alla jääva maa eest. Vaidlust ei ole selle üle, et taotletava juurdepääsutee pikkus on 52 m. Kohus määrab koos kraaviga vajaliku teemaa laiuseks 6 m. Kokku on avaldajate taotletud juurdepääsu all seega 312 m2. Kohus määrab kindlaks juurdepääsu tingimused. Juurdepääsuõigus sisaldab eelduslikult õigust kasutada teed jalgsi liikumiseks, autoga juurdepääs ei pea olema igal juhul tagatud, kuid elamiseks kasutatava kinnisasja puhul peab vähemalt üks autoga juurdepääsu võimalus olema (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-58-05, p 22). Kohus on seisukohal, et juurdepääsuviisiks tuleb seada liikumise nii jalgsi kui igat liiki mootorsõidukitega. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud täiendavalt reguleerida, milliseid mootorsõidukeid avaldaja juurdepääsuteel kasutada tohib. Kuivõrd kohtu määratav juurdepääs on ainsaks võimaluseks pääseda avaldaja kinnistutele, on põhjendatud, et liikuda saavad ka prügiauto, päästesõidukid jms. Kohtupraktika kohaselt hõlmab juurdepääsuõigus isikuliselt eelduslikult nii kinnisasja omanikku kui ka teisi kinnisasjal elavaid või seda omaniku nõusolekul muul viisil kasutavaid isikuid. Seega tuleb juurdepääsuõigus määrata XXX ja XXX kinnistute igakordsete omanike, nende pereliikmete, nende külaliste ja teiste igakordsete omanike nõusolekul kinnisasju kasutavate isikute suhtes. Juurdepääsuõigus on põhjendatud seada tähtajatuna, arvestades, et kohtu määratav juurdepääsutee on ainus ligipääsuvõimalus XXX ja XXX kinnistutele. Asjaolude muutumisel võib kohus TsMS § 6185 järgi juurdepääsu seadmise määrust muuta, kui see on vajalik raskete tagajärgede ärahoidmiseks. Lisaks märgib kohus, et õigustatud kinnisasja omanik peab tee kasutamisel lähtuma hea usu põhimõttest. Riigikohtu praktikast tuleneb, et koormatud kinnisasja omanikul on AÕS § 156 lg järgi õigus saada hüvitist juurdepääsutee korrashoiukulude ja omandiõiguse riive eest. Hüvitis omandiõiguse riive eest peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 18). Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 19). Tasu koormatud kinnisasja omanikule koosneb hüvitisest omandi väärtuse vähenemise eest ja teiseks hüvitisest juurdepääsu talumise ja korrashoiuga kaasnevate kulude eest. Avalduste kohaselt jäävad kõik tee korrashoiuga seotud kulutused avaldajate kanda. Riigikohus on leidnud, et põhimõtteliselt on võimalik, et teed hooldab ja sellega seotud kulud kannab valitseva kinnisasja omanik. Selliselt juhul tuleb neid kulusid kandma kohustatud isik ka juurdepääsu tingimustes kindlaks määrata ja seda ka määruse resolutsioonis kajastada (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-3663, pd 18 ja 22). Kohtule on esitatud põllumajandusliku maa tähtajaline rendileping, mille kohaselt on XXX kinnistu põllumaa antud rendile tasuga 80 eurot/ha aastas. Kohus on seisukohal, et R. Hundil on õigus saada saamata jääva renditulu arvelt hüvitust 312 m2 suuruse teealuse maatüki eest seega (80 eurot x 0,0312 ha) 2.50 eurot aastas ja teealuse maa maamaksu arvelt hüvitust (312x0,0323) 10 eurosenti aastas.

Maa-ameti teatisest 25.09.2019 nähtub, et maatulundusmaa sihtotstarbega põllumaa rendi aastatasude osas, et renditasud (eurot hektari kohta) Tartu maakonnas Elva vallas aastatel 2014-2019 on 120 kuni 277 eurot (2019. aastal) aastas, kusjuures täiesti anomaalselt on 2017. aastal sõlmitud rendilepingute renditasu olnud 66 eurot ha kohta. XXX põllumaa on antud rendile 7.08.2017 sõlmitud rendilepinguga tähtajaga 7.08.2022. Kohtul on alust eeldada, et rendilepingu tähtaja lõppemisel uue rendilepingu sõlmimisel võib renditasu suurus muutuda. Seetõttu seob kohus koormatud kinnistu igakordsele omanikule makstava hüvitise suuruse XXX kinnistu põllumaa osa igakordse renditasu suurusega ja maamaksu suurusega. Kohus on nõudnud Maa-ametilt andmeid, missugune on juurdepääsu tagamise eesmärgil sõlmitud reaalservituutide seadmise lepingute alusel keskmine kasutustasu. Keskmine aastane juurdepääsu eesmärgil taotletud reaalservituutide kasutustasu maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjade puhul on nii Tartu maakonnas kui ka Elva vallas 1 m2 kohta 0,02 eurot (Maa-ameti teatis 25.09.2019). Sealjuures on tee rajamise ja selle korrashoiu kohustus valitseva kinnisasja omanikul. Kohus on seisukohal, et R. Hundil on õigus saada juurdepääsuks oleva tee alla jääva maa eest kasutustasu (312x0.02) 6.24 eurot aastas. Kohus nõustub puudutatud isiku vastuväitega selles osas, et avaldajate kasutuses olev tee takistab XXX kinnistu hoonete ja vaidlusaluse tee vahele jääva maatüki kasutamist. Juurdepääsutee on ehitatud kõrgeks, põllumajandusmasinatega ligipääs on problemaatiline, nähtuvalt paikvaatlusel tuvastatust. Lisaks ei ole põllumajandusettevõtted enam huvitatud eraldi seisvate pisikeste maatükkide harimisest, sest põllumajandusmasinad on tänapäeval soetatud ökonoomseks majandamiseks, st suurte maatükkide harimiseks. Puudutatud isiku poolt nimetatud suuruses maatükki, s.o 0,43 hektarit, ei ole põllumajandusettevõte soovinud rendile võtta. Kohus on seisukohal, et avaldajatel tuleb puudutatud isikule hüvitada kinnisasja kitsendusest tulenev võimalik majanduslik kahju ja selle suurus on määratav põllumajandusliku maa rendilepingu alusel. Avaldajatel tuleb puudutatud isikule hüvitada 0,43 ha suuruse maatüki põllumajanduslikust kasutusest välja jäämise eest (käesolevalt 80 eurot x 0,43 ha) 34.40 eurot aastas ja see summa muutub XXX kinnistu igakordse omaniku poolt uue põllumajandusliku maa rendilepingu sõlmimisel muu rendihinna kokku leppimisel. Eeltoodu alusel tuleb kummagi valitseva kinnistu igakordselt omanikult välja mõista hüvitis koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks summas (2.60:2+34.40:2+6.24:2) 21.62 eurot, milline summa tuleb ühekordse maksega tasuda jooksva aasta 15. jaanuariks. Juurdepääsuõigus ei muuda puudutatud isikute jaoks kuidagi aastakümnete kestel väljakujunenud olukorda. Riigikohus on siiski leidnud, et talumiskohustusega tekitatud omandiriive tuleb rahaliselt hüvitada ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat teed. Riigikohus peab juurdepääsu eest tasu määramisel sobivaks koormatava kinnisasja igakordsele omanikule perioodilise hüvitise maksmist kinnisasja ainukasutusõiguse kaotuse eest. Kinnisasja omanik, kes jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest TsÜS § 62 lg 1 mõttes, peab saama selle eest hüvitist (vt Riigikohtu määrus nr 3-2-1-180-15, p 38). Kohus on seisukohal, et arvestades Elva vallas reaalservituutide seadmise lepingute alusel makstavat keskmist kasutustasu võrdlusena käesolevas asjas koormatud kinnisasja omaniku kasuks välja mõistetava hüvitisega, mis on seotud ka maatüki rentimise eest põllumajandusettevõtte poolt makstava rendiga, on kohtu poolt määratud piisav hüvitis talumiskohustusega tekitatud omandiriive eest.

Juurdepääsuõigus on kinnisomandi eraõiguslik kitsendus, mis seatakse tehingu või kohtuotsusega (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-33-04, p 21-22). Selleks, et kanda juurdepääs kinnistusraamatusse, on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 5 järgi nõutav kinnisasja omaniku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa juurdepääsutee kohta kanne tehakse. Tagamaks lahendi siduvus ja täidetavus kinnisasja igakordsete omanike suhtes, on vajalik juurdepääsu suhtes märkuse kandmine kinnistusraamatusse (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-180-15, p 46). Eeltoodu alusel tuleb kanda märkus XXX 1 kinnistu (registriosa nr XXX ) igakordse omaniku, tema pereliikmete, tema külaliste ning teiste igakordse omaniku nõusolekul kinnisasja kasutavate isikute tähtajatu juurdepääsuõiguse kohta liikumiseks jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega üle XXX kinnistu, registriosa numbriga XXX kinnistusraamatu III jakku ning kanda märkus XXX kinnistu (registriosa nr XXX ) igakordse omaniku, tema pereliikmete, tema külaliste ning teiste igakordse omaniku nõusolekul kinnisasja kasutavate isikute tähtajatu juurdepääsuõiguse kohta liikumiseks jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega XXX kinnistu, registriosa numbriga XXX kinnistusraamatu III jakku. Kohus kohustab puudutatud isikut Riina Hunti andma nõusolek kanda märkus juurdepääsuõiguse kohta avalikult kasutatavale teele kinnistusraamatusse. Käesolev määrus asendab Riina Hundi vastavaid tahteavaldusi. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et menetluse on põhjustanud Riina Hunt, kes ei olnud nõus vaidlust kohtuväliselt lahendama. Avaldajad on tõendanud kohtusse pöördumise möödapääsmatut vajadust Elva Vallavalitsuse teatisega Marko Mutsile ehitise kasutusloast keeldumise kohta teeservituudi puudumise tõttu. Eeltoodust tulenevalt on kohtu hinnangul põhjendatud R. Hundi menetluskulude jätmine tema enda kanda. Avaldajad on esitanud menetluskulude nimekirjad, milles soovitakse kokku 2 640.74 euro (riigilõiv 50 eurot, päringute kulu 3.60 eurot ja esindajatasu 2 587.14 eurot koos käibemaksuga) väljamõistmist puudutatud isikult. Õigusteenuse osutamise hinnaks on 130 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks. Puudutatud isik vaidleb menetluskulude väljamõistmise taotlusele vastu, leides, et avaldaja peab hagita menetluses menetluskulud ise kandma ja teiseks on kulud põhjendamatult suured. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskuludeks menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on kohtukuludeks mh riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälisteks kuludeks mh menetlusosaliste esindajate kulud. Riigilõivu 50 eurot tasumise kohustus tuleneb seadusest ning see on põhjendatud. Samuti on põhjendatud avaldaja kulutused päringute tegemisele summas 3.80 eurot. Avaldaja esindaja õigusteenuse osutamise lepingu kohaselt on õigusteenuse tunnihinnaks 130 eurot. Nimetatud tunnitasu ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu ja seda saab pidada põhjendatuks. Kohus on seisukohal, et avaldaja lepingulise esindaja ajakulu on ülepaisutatud. Kuigi juurdepääsutee vaidlus on õigusvaidlus, on paljude tõendite hankimine, täiendavate

menetlusosaliste kaasmaine jms kohtu kohustus. Kohus peab vajalikuks ja põhjendatuks ajakulu 3 tundi avalduse koostamiseks, 27.05.2019 kohtuistungil osalemise ajakulu 1,5 tundi, paikvaatlusel 26.08.2019 ja järgneval kohtuistungil osalemine 2,5 tundi, istungiteks valmistumine, nõupidamine kliendiga ja analüüs kokku 1 tund, kõik kokku 8 tundi, mille eest makstava tasu suurus on (8x130x1,2) 1 248 eurot. Teised menetlusosalised menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise nõuet ei ole esitanud. Avaldajad osalevad menetluses iseseisvalt, mistõttu nende nõue menetluskulude suuruse kindlaksmääramiseks on kummalgi 50 % kohtu poolt põhjendatud tunnistatud kulutustest. Eeltoodust tulenevalt tuleb puudutatud isikult Riina Hundilt Marko Muts kasuks välja mõista menetluskulude katteks riigilõiv 25 eurot, dokumentaalse tõendi saamise kulu 1.80 eurot ja esindajatasu 624 eurot, kokku 650.80 eurot. Sama suur summa tuleb R. Hundilt välja mõista menetluskulude katteks ka teise avaldaja, Märt Muts kasuks. TsMS § 177 lg 4 ja avaldaja taotluse alusel tuleb puudutatud isikul tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/ Lea Aavastik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.