Eesistuja Jaak Luik, liikmed Henn Jõks ja Kai Kullerkupp
Kohtuasi
Ollallaa OÜ hagi Lauri Pallase ja Osaühingu Elektrolink vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 13. märtsi 2019. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ollallaa OÜ kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
Hageja kassatsioonkaebuse hind iga kostja vastu 3500 eurot
Menetlusosalised ja esindajad Riigikohtus
nende Hageja Ollallaa OÜ, esindaja vandeadvokaat Urmas Volens Kostja Lauri Pallase Kostja Osaühing Elektrolink Kostjate esindaja vandeadvokaat Ott Saame
Asja läbivaatamise kuupäev
14. oktoober 2019. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 3. detsembri 2018. a otsus ja Tallinna Ringkonnakohtu
13.märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13609. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi, tuvastada Lauri Pallase ja Osaühingu Elektrolink kohustus anda nõusolekud 25. juuli 2018. a kohtumääruse alusel kinnistusregistriosa nr 617033 neljandasse jakku 1. augustil 2018 sisse kantud kohtulike hüpoteekide kustutamiseks, asendada Lauri Pallase ja Osaühingu Elektrolink tahteavaldused kohtuotsusega ning jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud võrdsetes osades Lauri Pallase ja Osaühingu Elektrolink kanda.
4.Kassatsiooniastme menetluskulud jätta võrdsetes osades Lauri Pallase ja Osaühingu Elektrolink kanda.
5.Otsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
5.1.Rahuldada Ollallaa OÜ hagi Lauri Pallase ja Osaühingu Elektrolink vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks.
2-18-13609
5.2.Tuvastada Lauri Pallase kohustus anda nõusolek kustutada 25. juuli 2018. a kohtumääruse alusel Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 617033 neljandasse jakku 1. augustil 2018 sisse kantud Lauri Pallase kasuks seatud kohtulik hüpoteek 22 231 eurot 84 senti ning asendada Lauri Pallase tahteavaldus kohtuotsusega.
5.3.Tuvastada Osaühingu Elektrolink kohustus anda nõusolek kustutada 25. juuli 2018. a kohtumääruse alusel Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 617033 neljandasse jakku 1. augustil 2018 sisse kantud Osaühingu Elektrolink kasuks seatud kohtulik hüpoteek 41 657 eurot 28 senti ning asendada Osaühingu Elektrolink tahteavaldus kohtuotsusega.
5.4.Jätta kõikide kohtuastmete menetluskulud võrdsetes osades Lauri Pallase ja Osaühingu Elektrolink kanda.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Ollallaa OÜ (hageja) esitas 11. septembril 2018 Pärnu Maakohtule Lauri Pallase (kostja I) ja Osaühingu Elektrolink (kostja II) vastu hagi, milles palus tuvastada nõusoleku andmise kohustuse. Hageja palus asendada kostjate tahteavaldused kohtuotsusega järgmiselt: asendada kostja I tahteavaldus kohtuotsusega ning tuvastada kostja I nõusolek kustutada 25. juuli 2018. a kohtumääruse alusel Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 617033 neljandasse jakku 1. augustil 2018 sisse kantud kostja I kasuks seatud kohtulik hüpoteek 22 231 eurot 84 senti; asendada kostja II tahteavaldus kohtuotsusega ning tuvastada kostja II nõusolek kustutada 25. juuli 2018. a kohtumääruse alusel Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 617033 neljandasse jakku 1. augustil 2018 sisse kantud kostja II kasuks seatud kohtulik hüpoteek 41 657 eurot 28 senti. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja SIPELGA TEENUSED OÜ (müüja, kinnistu omanik)
10.mail 2018 müügilepingu, mille kohaselt müüs müüja hagejale kinnistu Hiiu maakonnas Kõrgessaare alevikus (registriosa nr 617033). Müügilepingu alusel kanti omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks 20. mail 2018 kinnistusregistriosa kolmandasse jakku hageja kasuks eelmärge. Eelmärke aluseks olnud müügilepingu tingimused saabusid 25. augustil 2018, kuid hageja sai teada, et 1. augustil 2018 oli kinnistusraamatu neljandasse jakku samale järjekohale kantud 25. juuli 2018. a kohtumääruse alusel 22 231 euro 84 sendi suurune kohtulik hüpoteek kostja I kasuks ning 41 657 euro 28 sendi suurune kohtulik hüpoteek kostja II kasuks. Hageja ei andnud nõusolekut kinnistu hüpoteekidega koormamiseks. Hageja ja müüja leppisid müügilepingu p 6.3 järgi kokku, et hagejale üle antav kinnisasi ei või olla koormatud hüpoteekidega (kolmandate isikute õigustega). Hageja edastas 25. augustil 2018 kostjatele taotluse anda nõusolek kohtulike hüpoteekide kustutamiseks kinnistusraamatust, kuna need kahjustavad hageja kinnistusraamatusse kantud eelmärkega tagatud omandiõiguse nõuet. Kuna eelmärke aluseks olnud müügilepingu tingimused olid saabunud, sõlmisid hageja ja müüja 30. augustil 2018 asjaõiguslepingu kinnistu omandi hagejale üleandmiseks (asjaõigusleping) ning esitasid Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale avalduse kanda omanikuna kinnistusraamatusse hageja. Kostjad teatasid 4. septembril 2018, et ei anna nõusolekut kustutada kinnistusraamatust kohtulikud hüpoteegid. Kostjad olid nõus andma nõusoleku kohtulike hüpoteekide kustutamiseks, kui rahuldatakse kostjate nõuded, mille tagamiseks hüpoteegid seati. Kuna kinnistusraamatusse kantud kohtulikud hüpoteegid kahjustasid hageja kinnistusraamatusse kantud eelmärkega tagatud omandiõiguse nõuet, olid need tühised ning kostjatel ei olnud alust keelduda kinnistusraamatusse kantud hüpoteekide kustutamiseks nõusoleku andmisest. Hageja kui 2(8)
2-18-13609 eelmärke järgi õigustatud isik pöördus asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 5 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel nõudega kohtusse. Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 3. oktoobri 2018. a kandemäärusega hageja ja müüja
30.augusti 2018. a kinnistamisavalduse rahuldamata. Kohtulike hüpoteekide kinnistusraamatust kustutamine oli takistatud, kuna kinnistamisavaldusele ei lisatud jõustunud hagi tagamise tühistamise määrust ega kostjatest hüpoteegipidajate nõusolekuid kohtulike hüpoteekide kustutamise kohta. Kuna hageja ja müüja palusid, et asjaõiguslepingu p 5.4 kohaselt ei tehtaks üht kinnistamisavalduses taotletud kannet ilma teist kannet tegemata, ei tehtud kannet ka uue omaniku (hageja) kohta ega kustutatud omandiõiguse üleandmise kohta tehtud eelmärget.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjate vastuse kohaselt ei nähtunud kinnistusraamatust, et eelmärge tagaks hüpoteegiga koormamata kinnisasja omandamist. Eelmärge tagab üksnes omanikukande muutmise nõuet ning kostjate kasuks seatud hüpoteegid ei takista omanikukande muutmist. Kuna kinnisasjale seatud kohtulik hüpoteek ei kahjusta ega piira eelmärkega tagatud nõuet, ei olnud selle seadmine ka AÕS § 63 lg 3 järgi tühine. Lisaks ei tõendanud hageja, et tema õigus kinnisasja omandi üleandmist nõuda on tegelikult saabunud ehk müügilepingujärgne tingimus (80 000 euro deponeerimine notarikontole) täidetud. Hageja teadis enne müügilepingu sõlmimist ja eelmärke kinnistusraamatusse kandmist kostjate ning müüja ja tema esindaja vahelistest probleemidest, mis tingisid hagi tagamise ja kohtuliku hüpoteegi seadmise. Tekkinud olukord ei saanud hagejale tulla üllatusena. Kui hagejal on müüja vastu kinnistusraamatusse sisse kandmata õigus omandada koormistevaba kinnistu, on hagejal ilmselt õigus nõuda müüjalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg 5 ja § 217 lg 2 p 4 alusel lepingu täitmist ja müüdud asja puuduste kõrvaldamist.
3.Maakohus jättis 3. detsembri 2018. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt esitas hageja nõude AÕS § 63 lg 5 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on kinnistu omanik müüja, registriosa kolmandasse jakku on 10. mai 2018. a kinnistamisavalduse alusel 20. mail 2018 sisse kantud omandiõiguse üleandmise nõude tagamise eelmärge hageja kasuks ning registriosa neljandasse jakku on 25. juuli 2018. a kohtumääruse alusel 1. augustil 2018 samale järjekohale sisse kantud kohtulik hüpoteek 22 231 eurot 84 senti kostja I kasuks ja kohtulik hüpoteek 41 657 eurot 28 senti kostja II kasuks. Seega on hageja AÕS § 63 lg-s 5 sätestatud isik, kelle kasuks on kantud eelmärge kinnistusraamatusse, ja kostjad on AÕS § 63 lg-s 5 sätestatud isikud, kelle kasuks on seatud kinnisasja koormav piiratud asjaõigus (kohtulikud hüpoteegid). Kuna praegu seati kinnisasjale kohtulikud hüpoteegid 25. juuli 2018. a kohtumääruse alusel, oli AÕS § 63 lg 3 kohaldatav AÕS § 63 lg 4 järgi. Asjaõiguse käsutamine toimus (kohtulikud hüpoteegid seati) pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist. Maakohus leidis, et vaidlusalune eelmärge seati hageja kasuks kinnistu müügilepingu täitmise tagamiseks ja hagejale omandiõiguse üleandmiseks. Müügilepingu p 6.3 kohaselt leppisid müüja ja hageja kokku, et eelmärge tagab hageja õigust saada lepingu täitmisel lepingu eseme omanikuks, mis on koormamata kolmandate isikute õigustega. AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi tagab eelmärge konkreetset nõuet kinnistu kohta kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra puhul. Kinnistusraamatust ei nähtunud, et eelmärge tagaks koormistevaba kinnisasja omandamist. Seetõttu oli tegemist müüja kui kinnisasja omaniku ja hageja vahel sõlmitud võlaõigusliku kokkuleppega, mis kehtis üksnes võlasuhte poolte vahel ega olnud siduv kolmandatele isikutele (VÕS § 2). Isikud 3(8)
2-18-13609 ei saa sõlmida võlaõiguslikke kokkuleppeid, mille täitmiseks on kohustatud kolmandad isikud, teisiti kui vastava eelmärke või märkuse vahendusel. Seetõttu peavad kinnistusraamatu kanded olema arusaadavad, ülevaatlikud ja realiseeritavad ega tohi olla vastuolulised (st nendele tuginedes peab olema võimalik korraldada kinnisasjaga seotud õigussuhteid). Kui eelmärke eesmärgiks oli koormistevaba kinnisasja omandamine müügilepingu p 6.3 kohaselt, tulnuks selgelt taotleda hageja kasuks sellise sisuga eelmärke kinnistusraamatusse kandmist. Maakohus märkis, et kostjate kasuks kinnistusraamatusse kantud kohtulikud hüpoteegid ei takista AÕS § 333 järgi omandi üleandmist hagejale (sh asjaõiguslepingu sõlmimist) ega vajalike kannete tegemist. Kostjate kasuks kohtulike hüpoteekide kandmine kinnistusraamatusse ei olnud eelmärkega vastuolus ning ei kahjustanud ega piiranud eelmärkega tagatud omandiõiguse üleandmise nõuet AÕS § 63 lg 3 kohaselt. Asjaõigust muutvat omandiõiguse ülekandmist ei tehtud seetõttu, et hageja taotles kinnistamisavalduses ka kohtulike hüpoteekide kustutamist (st et hüpoteekide kustutamata jätmisel ei tehta omandiõiguse muutmise kannet). Leides, et käsutamine ei olnud AÕS § 63 lg-tes 3 ja 4 sätestatud alustel tühine, jättis maakohus hagi rahuldamata ega pidanud võimalikuks TsÜS § 68 lg 5 järgi kohtulahendiga kande tegemiseks vajalikke kostjate nõusolekuid asendada kohtuotsusega.
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
5.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Ringkonnakohus jättis 13. märtsi apellatsioonkaebuse rahuldamata.
2019. a
otsusega
maakohtu
otsuse
muutmata
ja
Ringkonnakohtu hinnangul käsitles maakohus otsuses hageja väiteid piisava põhjalikkusega ega eksinud AÕS § 63 lg-te 3–5 kohaldamisel. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja eelmärkega tagatud omandiõiguse üleandmise nõuet kahjustavad ja piiravad kostjate kasuks kinnistusraamatusse seatud kohtulikud hüpoteegid ning kas hagejal on õigus nõuda nende kustutamist. Kinnistusraamatusse kanti eelmärge hageja kasuks järgmises sõnastuses: „Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Ollallaa OÜ (registrikood 14483901) kasuks.“ Eelmärge peab olema arusaadav ja ülevaatlik. Lähtuda tuleb AÕS §-des 51 ja 53 sätestatust, st kinnistusraamatusse ei saa eelmärkena kanda ükskõik mida. Samas peab kinnistusraamatu kandele tuginedes olema võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid. Praegu ei nähtunud kinnistusraamatu kandest hageja ja müüja müügilepingu p-s 6.3 sätestatud kokkuleppe sisu, mille kohaselt eelmärge tagab hageja kui ostja õigust omandada lepingu täitmisel kinnisasi, mis on koormamata kolmandate isikute õigustega. AÕS § 631 lg 3 ja § 53 kohaselt oleks saanud müügilepingu p-s 6.3 sätestatud kokkuleppe teha kinnistusraamatus nähtavaks. Kolmandad isikud (sh kohtud) said lähtuda kinnistusraamatusse kantud omandiõiguse ülekandmise nõuet taganud eelmärke sisust. Hageja ja müüja kokkuleppel, mida ei kantud eelmärkega tagatud nõudena kinnistusraamatusse, on üksnes võlaõiguslik tähendus.
4(8)
2-18-13609 Ringkonnakohus viitas AÕS § 63 lg 3 teisele lausele ning leidis, et kostjate kasuks kohtulike hüpoteekide seadmine ei kahjustanud ega piiranud eelmärkega hageja kasuks tagatud omandiõiguse ülekandmise nõuet. Kohtuliku hüpoteegi seadmine ei piira omaniku õigust kinnistut müüa. AÕS § 63 lg 5 eeldus ei olnud täidetud ja hageja ei saanud nõuda kostjatelt hüpoteegi kande kustutamiseks nõusolekut.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu ja maakohtu otsused tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Alternatiivselt palub hageja ringkonnakohtu ja maakohtu otsused tühistada ning saata asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt leidsid kohtud vääralt, et kuna asjaõiguslepingu sõlmimise tulemusena oli hagejal võimalik saada müügilepingus nimetatud kinnistu omanikuks, ei olnud hageja nõue kinnisasja omandi saamiseks kahjustatud või piiratud ning seega ei olnud täidetud AÕS § 63 lg-s 5 sätestatud eeldused. Hageja ei nõustu kohtute käsitlusega, mille kohaselt tuleks selleks, et pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist sisse kantud piiratud asjaõiguste puhul laieneks AÕS § 63 lg-te 3 ja 4 kohaselt eelmärkega tagatud nõuet kahjustavate või piiravate piiratud asjaõiguste tühisuse toime, omandi üleandmise nõuet tagavas eelmärkes märkida, et eelmärge tagab omandi koormatistevaba üleandmise nõuet. Selline tõlgendus on vastuolus AÕS § 63 lg-tega 3 ja 4 ning eelmärke kui kinnistusraamatuõigusliku tagatise eesmärgi ja olemusega. Omand on absoluutne asjaõigus, mida teiste isikute kasuks seatavad asjaõigused kindlasti piiravad. Kohtud leidsid vääralt, et eelmärkes tuleks kirjeldada, millistele tunnustele vastava omandi saamiseks on hageja õigustatud. Eelmärke kinnistusraamatusse kandmisel ei pea olema eelmärkega tagatava nõude täpsed eeldused selged, kuna nendes võidakse kokku leppida hiljem (tulevane nõue). Eelmärke järgi määratakse selle õiguse järjekoht, mille kohta märge oli tehtud (AÕS § 63 lg 6). Eelmärke järgi õigustatud isik saab lähtuda sellest, et talle on tagatud omandi saamine sellises õiguslikus seisus, nagu see eelmärke kinnistusraamatusse kandmise hetkel kinnistusraamatust nähtub. AÕS § 571 ja § 631 lg-t 3 (võimalus viidata kinnistusraamatus kande alusdokumendile) ei saa tõlgendada selliselt, et tegemist on absoluutse nõudega, mis vajab alati täitmist eelmärke kinnistusraamatusse kandmisel. Eelmärge, mille sisu on sätestatud „omandiõiguse üleandmise nõude tagamisena“, on piisav, kuna omandiõiguse sisu on defineeritud AÕS § 68 kohaselt täieliku õigusliku võimuna asja üle. Omandi eelmärke kandes ei pea viitama sellele, et omand tuleb eelmärke järgi üle anda koormistevabalt, ega lisama eelmärkesse viiteid lepingutele. Esmajoones saab viite kaudu täpsustada piiratud asjaõiguste sisu, kuid üldjuhul ei saa viitega täpsustada omandi sisu, mille ulatus on seadusega (AÕS § 68) määratud. Samuti kehtib viite kaudu kokkulepete asjaõiguse sisuks muutmisel üldpõhimõte, et nende kaudu ei saa muuta asjaõiguse põhisisu (tuuma). Kohtute tõlgenduse kohaselt tuleks omandi eelmärke kandes nähtavaks teha kõik koormiste alaliigid, millest kinnistu peaks vaba olema, või tuleks eelmärkes alati viidata tervikuna kõikidele müügilepingu sätetele. AÕS § 51 lg 1, § 62 ja § 53 lg 1 eesmärk on tagada, et kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, s.o nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajaduse korral täitemenetlust. Kinnisasja omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks seatud eelmärge on arusaadav, ülevaatlik ja realiseeritav ning tagab kinnisasja omandiõiguse üleandmist sellises õiguslikus seisukorras, nagu kinnisasi oli eelmärke kinnistusraamatusse kandmise ajal ka siis, kui selles eraldi ei viidata, et eelmärkega tagatud nõude realiseerimisel üle antava kinnistu omand peab olema vaba koormatistest. Eelmärke järgi õigustatud isik saab nõuda kõigi nende 5(8)
2-18-13609 koormatiste kustutamist, mis on kinnistusraamatusse kantud pärast eelmärke sissekandmist, kui hilisemate koormatiste püsima jäämises ei ole eraldi kokku lepitud. Kassatsioonkaebuse lahendamisel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks. Kohtute omandi ülekandmise nõuet tagava eelmärke tõlgenduse kehtima jäämine tähendaks omandieelmärgete toime olulist kitsendamist, senise notariaal- ja õiguspraktika põhimõttelist muutmist ning senini kinnistusraamatusse kantud omandi eelmärgete järgi õigustatud isikute õiguste seadusvastast kahjustamist. See tõlgendus viiks väära tulemuseni ka muude asjaõiguslike (nt kaasomandi ja ostueesõiguse) vaidluste lahendamisel. Riigikohus on kasutusvalduse seadmise kontekstis selgitanud, et juhul, kui piiratud asjaõigus oleks seatud pärast omandi üleandmist tagavat eelmärget, oleks sellisel juhul tegemist eelmärkega õigustatud isikut kahjustava õigusega ning see tuleks AÕS § 63 lg-te 3 ja 5 alusel kustutada (Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p-d 25, 37). Puudub põhjendus, miks peaks hüpoteek erinema eelmärke seisukohalt kasutusvaldusest. Kohtud ei analüüsinud eelmärke järjekoha tähendust ning selle mõju hiljem kinnistatud kohtulikele hüpoteekidele. Eelmärge tagab nii omandiõiguse üleandmise nõuet kui ka asjaõiguse omandamise järjekohta. Kohtulikud hüpoteegid on kantud kinnistusraamatusse ajaliselt pärast hageja kasuks sisse kantud eelmärget ja asuvad eelmärke järjekohast tagapool (AÕS § 59 lg 1). Eelmärge tagas hagejale järjekoha kinnisasja omandiõiguse saamiseks tingimustel ja õigustega, nagu see nähtus müügilepingus sisalduvast registriseisust. Kostjate kasuks kohtulike hüpoteekide seadmine oli AÕS § 63 lg-te 3 ja 5 kohaselt hageja suhtes tühine. Kostjatel puudub alus keelduda nõusoleku andmisest kinnistusraamatusse kantud hüpoteekide kustutamiseks.
8.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu ja ringkonnakohtu otsused tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kohtud on otsuses tuvastatud ja vaidlustamata asjaoludele andnud väära õigusliku hinnangu. Kuna seejuures ei ole rikutud TsMS §-s 669 nimetatud menetlusõiguse norme, peab kolleegium võimalikuks teha TsMS § 691 p 5 alusel tühistatud osas uue otsuse asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Kassatsioonkaebus ja hagi tuleb rahuldada.
10.Nii maakohus kui ka ringkonnakohus on jätnud hagi rahuldamata AÕS § 63 lg 1 p 1 ja lg-te 3–5 ning § 631 lg 3 vale tõlgendamise tõttu. Kohtud asusid vääralt seisukohale, et kuna 1. augustil 2018 kinnistusregistriosa IV jakku kantud kohtulikud hüpoteegid ei takistanud kinnisomandi üleminekut hagejale, siis ei olnud hüpoteekide seadmine ka vastuolus eelmärke seadmise eesmärgiga ning hagejal puudub õigus nõuda hüpoteekide kustutamist. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, mille järgi tuleks juhul, kui kinnisomandi üleandmise nõude tagamiseks seatud eelmärke abil soovitakse vältida üleantava kinnisasja edasist piiratud asjaõigustega koormamist, seda eelmärke sisus eraldi väljendada (nt viidates kande alusdokumentidele).
11.Eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva asjaõigusliku olukorra muutmiseks. See kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues AÕS § 63 lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate 6(8)
2-18-13609 käsutuste tühisuse. Kuigi eelmärge ei takista AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt kannete tegemist kinnistusraamatusse, on selle eesmärgiks kaitsta selle isiku huve, kelle kasuks on eelmärge seatud. Eelmärkega tagatavat nõuet kahjustavad või piiravad on käsutused, mis tagatud õiguse maksmapaneku välistavad või seda kitsendavad, nt kinnisasja või õiguse (veelkordne) võõrandamine, koormamine uute õigustega või asjaomase õiguse sisu muutmine, hilisema eelmärke või mõne muu märke seadmine teise võlausaldaja kasuks, samuti kohtulikud käsutuskeelud ja haldusaktid. AÕS § 63 lg-t 3 rakendatakse ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes (AÕS § 63 lg 4).
12.Asjaolu, kas kinnisasja käsutamine kahjustab või piirab eelmärkega tagatud nõuet, sõltub tagatava nõude sisust. Praegu on tagatavaks nõudeks kinnisasja ostja võlaõiguslik nõudeõigus müüja vastu kinnisasja omandi üleandmiseks (VÕS § 208 lg 1). See nõudeõigus ei piirdu üksnes omandi abstraktse üleandmisega (asjaõiguslepingu sõlmimine AÕS § 641 ja § 120 kohaselt), vaid nõude täpsem sisu tuleneb võõrandamislepingu poolte vahelisest võlasuhtest. Sellest ei järeldu aga, et võlasuhte sisu koos kõigi tingimustega oleks vaja eelmärke kandes esitada. Omand on AÕS § 68 lg-te 1 ja 2 järgi täielik õiguslik võim asja üle, mida võivad kitsendada seadus või teiste isikute õigused. Kinnisasja koormamine piiratud asjaõigustega ei ole omandi sisu muutmine ega täpsustamine. Seega ei tule kinnisomandi üleandmise nõude tagamiseks eelmärke sissekandmisel täpsustada omandiõiguse ulatust või selle võimalikke kitsendusi viitega kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele (alg)dokumentidele (AÕS § 571 ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 24 p 2). Samuti ei tule eelmärke kandes selgitada, missugustele võlaõiguslikult kokkulepitud tingimustele pidi üleantav kinnisasi vastama. Niisuguse viitega saab esmajoones täpsustada piiratud asjaõiguste, kuid ka piiratud asjaõigust koormavate õiguste sisu, kuna nende õiguste võlaõiguslikule sisule on võimalik anda sel viisil asjaõiguslik tähendus. Erandlikult saab omandi ulatust AÕS § 79 lg 2 järgi alusdokumentide kaudu vahendada kinnisasja kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavate kokkulepete avalikustamise näol.
13.Lähtudes eeltoodust, ei vaja kinnisomandi üleandmise nõude tagamiseks kinnistusraamatusse kantav eelmärge sisulist täpsustamist ning on trafaretses sõnastuses „eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks“ piisav, et fikseerida eelmärke järgi õigustatud isiku kasuks kinnistusraamatu seis eelmärke sissekandmise hetkel. Kinnisomandi üleandmise nõuet tagava eelmärke kandes ei pea seega täpsustama, et omand tuleb üle anda koormatistevabalt, ega viitama lepingutele. See käsitlus arvestab asjaolu, et eelmärge on hilisematest käsutustest eespool ning vastab ka kinnistusraamatu kannete objektiivse tõlgendamise põhimõttele.
14.Kuigi eelmärke sissekandmisel olnuks AÕS § 631 lg 3 järgi võimalik viidata müügilepingu p-le 6.3 või märkida, et hageja soovib omandada kinnistut, mida ei koorma pärast eelmärke sissekandmist seatud asjaõiguslikud koormatised, ei tulene sellest vajadust ega kohustust omandi üleandmise nõude tagamiseks seatavat eelmärget sellisel viisil täpsustada. Asjaõigusseadusega kooskõlas ega otstarbekohane ei oleks tõlgendus, mille kohaselt tuleks omandi üleandmise eelmärke kandes teha nähtavaks kõik koormatiste liigid, millest kinnistut soovitakse vabana hoida, või asuda eelmärgete tekstis viitama tervikuna või osaliselt müügilepingu sätetele. See moonutaks eelmärke õiguslikku tähendust, koormaks asjatult kinnistusraamatut, kujundaks ebaülevaatliku sisuga eelmärgete praktika ning kahandaks (vastupidi kinnistusraamatusüsteemi peamistele eesmärkidele) õigusselgust ja -kindlust. 7(8)
2-18-13609
15.Eelmärge ei mõjuta kinnisasja omaniku käsutusõigust ega sisalda käsutuskeeldu (AÕS § 63 lg 3 teine lause). Kinnisasja omanikul säilib jätkuvalt võimalus kinnisasja käsutada, sh seda nii võõrandada kui ka piiratud asjaõigustega koormata. Eelmärke tagajärjeks on aga eelmärkega vastuolus oleva käsutuse relatiivne tühisus. Järelikult on eelmärkega tagatud nõudeõigust kitsendav käsutus tühine üksnes eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes ja seda niivõrd, kuivõrd õigustatud isik tühisusele tugineb.
16.Kohtulik hüpoteek (AÕS §-d 363, 364) kitsendab sarnaselt lepingu alusel seatud hüpoteegiga (AÕS § 325 jj) koormatud kinnisasja omandiõigust eeskätt oma tagatisiseloomu tõttu, s.o isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Kinnisasja omanikul tuleb seega arvestada võimalusega, et kinnisasi müüakse hüpoteegiga tagatud kohustuse katteks (AÕS § 352 lg 1). Piirangud koormatud kinnisasja valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel tulenevad mh AÕS §-dest 333–335. Praegu oli hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu eseme üleandmist, ilma et seda koormaksid kolmandate isikute õigused. Sellest tuleneb, et kostjate kasuks kinnistusregistriosa IV jakku
1.augustil 2018 sisse kantud kohtulikud hüpoteegid kahjustavad ja piiravad hageja eelmärkega tagatud omandiõiguse ülekandmise nõuet. Seega oli 1. augustil 2018 kohtulike hüpoteekide sissekandmine AÕS § 63 lg-te 3 ja 4 järgi hageja suhtes tühine. Hagejal on AÕS § 63 lg 5 alusel õigus nõuda kostjatelt nõusolekut nende kasuks kinnistusraamatusse kantud kohtulike hüpoteekide kustutamiseks. Kuna kostjad vaidlesid menetluses hüpoteekide kustutamisele vastu, asendatakse nende nõusolekud TsÜS § 68 lg 5 järgi praeguse kohtuotsusega.
17.Kuna asja menetlus lõpeb Riigikohtus, jagab kolleegium TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi ka asja menetluskulud. Hagi rahuldamise tõttu jäävad kõigi kohtuastmete menetluskulud nende vajalikus ja põhjendatud ulatuses TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 järgi võrdsetes osades kostjate kanda. Kuna Riigikohus tühistab alama astme kohtute otsused täielikult ning muudab menetluskulude jaotust, määrab hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude rahalise suuruse kolmes kohtuastmes TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.
18.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt) Jaak Luik, Henn Jõks, Kai Kullerkupp
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.