18. oktoober 2019.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-17-15259
Tsiviilasi
U M ja P M avaldus J Si (S) vastu kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad Avaldajad
U M (isikukood xxx, aadress xxx) P M (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja advokaat Teet Lehiste (elektronpost [email protected])
Puudutatud isik
J S (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Karl (elektronpost [email protected])
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Haavasalu
Kohtuistung 19.02.2019.a, pärast istungit kirjalik menetlus
Kohtumääruse resolutsioon
1.Rahuldada osaliselt U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) avaldus ning määrata kinnisasja, asukohaga xxx (registriosa nr xxx) kasutamise kord kindlaks alljärgnevalt: 1.1.xxx korter 1 koosseisu kuuluvad elamu esimesel korrusel asuvad ruumid, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 3 numbritega 1, 2, 3, 4, 5, 6 ja sinise viirutusega. Korter 1 jääb J Si (S, isikukood xxx) ainukasutusse. 1.2.xxx korter 2 koosseisu kuuluvad elamu mansardkorrusel asuvad ruumid, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 3 numbritega 7, 8, 9 ja punase viirutusega. Korter 2 jääb ühiselt U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) ainukasutusse. 1.3.xxx korterisse 1 ja korterisse 2 toimub sisspääs xxx elamu sisehoovi välisuksest, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 1 (otsvaade) punase viirutusega ning korterisse 1 toimub täiendavalt sissepääs xxx tänavaga piirnevast küljest mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 1 (esivaade) sinise viirutusega. 1.4.xxx elamu pööningule ja katusele pääseb väljastpoolt redeliga või seestpoolt trepikoja kaudu. xxx kinnisasja igakordsed omanikud võimaldavad trepikoja kaudu elamu pööningule ja katusele juurdepääsu elamu remondi- ja hooldustööde tegemiseks.
1.5.J Si (S, isikukood xxx) ainukasutusse ja valdusesse jäävad xxx elamu keldrikorrusel asuvad ruumid, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 2 numbritega 7, 8 ja sinise viirutusega. 1.6.U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) ühisesse ainukasutusse ja valdusesse jääb elamu keldrikorrusel asuv ruum, mis on tähistatud käesoleva kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 2 numbriga 6 ja punase viirutusega. 1.7.J Si (S, isikukood xxx), U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) ühiskasutusse ja valdusesse jäävad xxx elamu keldrikorrusel asuvad sissepääs ja ruumid, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 2 numbritega 1, 2, 3, 5 ja kollase viirutusega ning numbriga 4 punase viirutusega. 1.8.Kõikidel omanikel tuleb tagada, et ühiskasutuses olevaid keldriruume saavad kõik omanikud kasutada ühiselt ja hoiustada seal enda asju võrdses ulatuses. 1.9.J Si (S, isikukood xxx) ainukasutusse ja valdusesse jääb xxx kinnistu maa-ala ja sellel asuv kuur, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 4 sinise viirutusega ja tähisega „PK“.
1.10.U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) ühisesse ainukasutusse ja valdusesse jääb xxx kinnistu maa-ala ja sellel asuv kuur, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 4 punase viirutusega ja tähisega „G“.
1.11.U Ml (M, isikukood xxx) ja P Ml (M, isikukood xxx) tuleb tagada nende ainukasutusse jäävalt maa-alalt sisehoovi trepi juurest J Sile (S, isikukood xxx) ja korteri 1 kasutajatele juurdepääs xxx korterisse 1.
1.12.J Si (S, isikukood xxx), U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) ühiskasutusse ja valdusesse jääb kinnistu maa-ala ja sellel asuvad kaks parkimiskohta, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 4 kollase viirutusega ja tähisega „P1“ ja
„P2“.
1.13.J S (isikukood xxx) saab ainukasutusse parkimiskoha „P1“.
1.14.U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) saavad ühiselt ainukasutusse parkimiskoha „P2“.
1.15.Igakordsed kaasomanikud kohustuvad parkima kinnistul üksnes käesoleva kasutuskorraga ette nähtud parkimiskohal. Parkimiskohtade loomisega seotud kulutused kannavad J S (isikukood xxx), U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) võrdsetes osades.
1.16.Igakordsel kaasomanikul on õigus teiste kaasomanike nõusolekuta anda tema ainukasutusse jäävat osa kolmanda isiku kasutusse. Seejuures säilib kasutusse andjal kohustus tagada, et kaasomandi osa kasutamisel (sealhulgas kolmandate isikute poolt) järgitaks kõiki käesoleva kaasomandi kasutuskorra tingimusi, ennekõike tagataks teiste kaasomanike õigused.
1.17.Kaasomaniku ainukasutuses oleva elamu osa ja kinnistu maa-alaga seotud kulutused (sealhulgas hooldusega seotud kulutused) kannab täies ulatuses see kaasomanik, kelle ainukasutuses elamu osa ja kinnistu maa-ala on ning tal ei ole õigust nõuda kulutuste hüvitamist teistelt kaasomanikelt.
1.18.J Si (S, isikukood xxx) ainukasutusse ja valdusesse ning U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) ühiskasutusse ja valdusesse kuuluvad maa-alad kinnistul eraldatakse üksteisest loodusliku piirde, heki või aiaga, millised kulud kannab see omanik, kes kulutuse teeb.
1.19.U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) hooldavad xxx kinnistuga piirnevate naaberkinnistute xxx, xxx ja xxx ühiseid piirdeaedu ja katavad hooldusega seotud kulud
ning J S (isikukood xxx) hooldab ülejäänud xxx kinnistuga piirnevate naaberkinnistute ühiseid piirdeaedu ja katab hooldusega seotud kulud.
2.Jätta rahuldamata U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) avaldus xxx (registriosa nr xxx) kinnisasja kasutamise korra kindlaksmääramiseks järgmiste taotluste osas: 2.1.Kaasomandiesemega seotud kulutused, mille kandmine ei ole reguleeritud eelpool olevate kokkulepetega, kannavad igakordsed kaasomanikud vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Eeltoodud kulutused (v.a säilitamiseks vajalikud kulud) kandnud üks kaasomanik on õigustatud teistelt kaasomanikelt kulutuste hüvitamist nõudma üksnes tingimusel, et selliste kulutuste kandmisest on ta teisi kaasomanikke kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teavitanud ja saanud teiste kaasomanike nõusoleku kulude tegemiseks. Kaasomanik, kes on teinud kulutused täies ulatuses ise, on õigustatud nõudma teistelt kaasomanikelt vastavalt nende kaasomandi osa suurusele kulude hüvitamist. 2.2.xxx elamu korterisse 1 ja korterisse 2 on ainult eraldi sissepääsud. 2.3.Ainult korter 2 igakordne omanik võimaldab trepikoja kaudu eelnevalt kokkulepitud ajal elamu pööningule ja katusele juurdepääsu elamu remondi- ja hooldustööde tegemiseks. 2.4.xxx elamu keldrikorruse keldriruum D (nr 4) jääb U M (isikukood xxx) ja P M (isikukood xxx) ainukasutusse.
3.Jätta rahuldamata J Si (S, isikukood xxx) avaldus xxx (registriosa nr xxx) kinnisasja kasutamise korra kindlaksmääramiseks järgmiste taotluste osas: 3.1.Kaasomandiesemega seotud kulutuste kandmine vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurustele ja erandkorras kulutused asja säilitamiseks teiste kaasomanike nõusolekuta. 3.2.Taotletud maa-ala kasutuse kord. 3.3.Taotletud parkimise kord. 3.4.Kaasomanike kokkuleppel võimalik xxx kinnisasja kaasomandile ehitada täiendavaid ehitisi. 3.5.Kohustada U M (isikukood xxx) tegema kanalisatsioonitorule parendustöid.
4.Kohtumääruse lahutamatuks lisaks on sellele lisatud plaanid (lisad 1 kuni 4).
5.Kohustada J Sit (S, isikukood xxx) andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks.
6.Jätta rahuldamata avaldajate taotlus saata kohtumääruse kinnistusosakonnale täitmiseks.
7.Kohtumäärus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramise kord
8.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ning menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu viieteistkümne (15) päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie (5) kuu möödumist määruse tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6 ja § 442 lg 6).
I
Asjaolud
1.U M ja P M (avaldajad) esitasid 13.10.2017 Harju Maakohtule avalduse J Si (puudutatud isiku) vastu kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Kohus võttis avalduse 09.01.2018 määrusega menetlusse. Puudutatud isik vastas avaldusele 26.02.2018. Pärast avaldusele vastamist on pooled esitanud kohtule menetlusdokumente. Kohus on teinud menetlustoiminguid (sh asja arutanud 12.11.2018 ja 19.02.2019 kohtuistungil, üle kuulanud tunnistajad M Ni ja A-E N ning korraldanud 29.11.2018 vaatluse).
2.Avaldajad põhjendavad avaldust muuhulgas järgmiselt. Avaldajatele kuulub kinnistust asukohaga xxx mõttelist osa ning puudutatud isikule xxx mõttelist osa kaasomandist. Käesoleval ajal puudub kinnistul kindlaksmääratud kaasomanike vaheline kasutuskord, millest lähtuvalt saaksid kaasomanikud kinnistut ja sellel asuvat elamut kasutada. Senine kasutuskord. Kohus peab kaasomanike kasutuskorra määramisel lähtuma senisest kaasomanike vahelisest kasutuskorrast. Käesoleval ajal on kaasomanike vaheline kasutuskord osaliselt ebaselge. Selge on kasutuskord eluruumide (korter 1 ja 2) kasutuse osas, kuid ebaselge on kasutuskord elamusse sissepääsude, keldri, parkimiskohtade ja maa kasutuse osas. Elamusse sissepääs. Avaldajad on seisukohal, et kui üks kaasomanik ainuisikuliselt oma tegevuse ja käitumisega korraldab elu kinnistul ümber, siis seda ei saa lugeda kaasomanike vaheliseks kokkulepitud kasutuskorraks, mis oleks kaasomanike ja kaasomanike õigusjärglaste suhtes kehtiv ja siduv. Avaldajad on kohtule kahel istungil ja paikvaatlusel selgitanud, et puudutatud isik on omavoli korras lammutanud xxx tänava poolse sisse ja väljapääsu trepi, mis on elamu ehitusprojekti järgi ainukeseks korter 1 sisse- ja väljapääsuks. Tegemist on kahepereelamuga, millisel juhul on mõlemal perel eraldi sisse- ja väljapääsud, tagades seeläbi turvalisuse ja privaatsuse eri peredele. 29.11.2018 vaatluse protokolli fotod nr 2-5 kinnitavad, et puudutatud isik on lammutanud xxx tänava poolse korter nr 1 sisse- ja väljapääsu trepi, millised jäänused vedelevad elamu ja xxx tänava vahelisel ala kinnistu peal hunnikus. Trepi lammutamise tulemusel on vigastatud elamu soklit ja vundamenti. Tunnistaja M N kinnitas, et xxx, kus tema elab, on ühepereelamu ja seal on üks sisse- ja väljapääs (hoovi pool). Vaidlusalune xxx elamu on kahepereelamu ja sellel on kaks eraldi sisse- ja väljapääsu. Esimese korruse korteril on sissepääs xxx tänava poolt ning teise korruse korteril on sissepääs sisehoovi poolt. M N on ise xxx tänava poolsest sissepääsust käinud sisse korterisse nr 1 ning kinnitas, et eelmine omanik J L (kellelt puudutatud isik kaasomandi osa ostis) kasutas samuti Xxx tänava poolset sissepääsu, korterisse nr 1 pääsemiseks. M N kinnistas, et puudutatud isiks kasutas korterisse nr 1 sissepääsuks Xxx tänava poolset ust kuni ajani, mil puudutatud isik trepi lammutas. Vaidlust ei ole selles, et puudutatud isik trepi lammutas ja seda 2008. aastal, peale mida on avaldaja U M palunud puudutatud isikul Xxx tänava poolne sisse- ja väljapääsu trepp taastada, kuid mida puudutatud isik ei ole tänaseni teinud. Puudutatud isik on ise kinnitanud, et hoovi poolset korteri ust kasutas korter nr 1 üksnes kuivkäimlasse pääsemiseks, mis asus hoovi poolse sissepääsu trepikojas. Tunnistaja M N kinnitas, et 1967. aastal korter nr 1 elanikud ei omanud hoovipoolse sissepääsu ukse võtit ning läbi korter nr 1 käisid hoovipoolses trepikojas üksnes kuivkäimlas. Puudutatud isiku ja tunnistaja M Ni öeldut, et korter nr 1 hoovipoolne välisuks oli üksnes kuivkäimla kasutamise eesmärgil loodud, mitte sisse- ja väljapääsuks, korterist nr 1 hoovi kaudu, kinnitab 29.11.2018 kinnistu vaatluse protokolli fotod nr 20-25. Protokolli fotodelt nähtub üheselt, et sisse- ja väljapääsuks oli hoovi poolne välisuks mõeldud ainult korter nr 2 jaoks, sest mujalt elamust puudus korterisse nr 2 juurdepääs. Oluline on rõhutada, et ainuke kirjalik kaasomandi kasutuskorra kokkulepe on olemas aastast 1986, kus ostu-müügilepingu punktis 9 on fikseeritud korteri nr 2 kasutuskord, millise kohaselt hoovi poolne trepikoda ja seega ka väliusuks, kuulus korter nr 2 ainukasutusse. Asjakohatud on puudutatud isiku väited selle kohta, et korter nr 1 Xxx tänava poolne sisse- ja väljapääs oli kinni ehitatud enne puudutatud isiku kaasomanikuks saamist 2000. aastal. Puudutatud isiku tunnistaja A-E N ütluste kohaselt on Xxx tänava poolne korter nr 1 välisuks kinni müüritud. Tunnistaja ütlused on selles osas ebausaldusväärsed ja vastuolulised. Tunnistaja väitis, et Xxx tänava poolse välisukse ette on tsemendist müür ehitatud, mistõttu ei ole välisuks kasutatav. Antud väide ei vasta aga tõele, kuna välisukse ette oli kruvidega kinnitatud üksnes kipsplaat, mis on kergesti eemaldatav. Kipsplaadi kasutamist ja olemasolu kinnitab puudutatud isiku
enda tehtud foto ja 29.11.2018 vaatluse protokolli foto nr 34 ja selle foto kirjeldus. Tunnistaja väide, et ta ei tea mis materjalist müür on tehtud, ei ole usaldusväärne, sest varasemalt oskas tunnistaja öelda, et esimese korruse ruumide nr 2 ja 5 vaheline sein on tehtud kipsplaadist ja see kõlab koputades läbi. Seega teab ja tunneb tunnistaja kipsplaadi ära kui ehitusmaterjali omamata seejuures ehitusvaldkonna teadmiseid. Järelikult ei ole ehituslikult mingit takistust Xxx tänava poolse korter nr 1 sisse- ja väljapääsu ukse kasutamiseks. Samuti ei saa nõustuda puudutatud isiku väitega, et Xxx tänava poolse välisukse kasutusele võtmisega tuleks korter nr 1 ruumilahendus ehituslikult ümber planeerida ja et see oleks kulukas. 19.02.2019 kohtuistungil näitasid avaldajad esimese korruse plaani peal, kuidas on võimalik lihtsasti korter nr 1 Xxx tänava poolne välisuks kasutusele võtta nii, et puudutatud isikule oleks tagatud kaks privaatset magamistuba (läbikäidav magamistuba oli puudutatud isikule ainsaks murekohaks). 13.10.2017 avalduse lisa 3 plaani alusel piisaks kui kinni ehitada ruumide nr 3 ja 2 vaheline ukseava, millise tulemusel tekiks teine privaatne magamistuba ruum nr 3 näol. Ruumide nr 2 ja 5 vahel olevasse kipsseina (tunnistaja A-E N kinnitas, et ruumide nr 2 ja 5 vaheline sein on kipsist, mis kõlab läbi kui koputada) saab tekitada ukseava, mis tagab ruumi nr 2 läbikäidavuse. Rohkem ei olegi ehituslikult midagi vajalik teha ja kindlasti ei ole ühe ukseava täitmine ja ühe ukse ava loomine kulukas ettevõtmine. Samuti ei muuda sellised ehitustööd maja kandeseinu ega põhjusta maja vajumist nagu puudutatud isik seda väidab. Sellise lahenduse korral on puudutatud isikule tagatud kaks privaatset ja teineteisest eraldatud magamistuba (ruumid nr 4 ja 3), köök (ruum nr 5), WC ja vannituba (ruum nr 6), läbikäidav elutuba (ruum nr 2) ning esik (ruum nr 1). Lisaks on esikus olemas elektrisüsteem, mida kinnitab 29.11.2018 vaatluse protokolli foto nr 35, kust on näha elektrijuhtmete harukarp ning fotolt nr 4 on näha korter nr 1 Xxx tänava poolse välisukse kohal olev välivalgusti. Seega ei ole takistusi esiku ja välisukse kasutusele võtuks ka elektrisüsteemi osas. Kelder. Probleemiks on ruumid nr 3, 4 ja 5. Puudutatud isik soovib, et need oleksid ühiskasutuses, kuid praktika näitab, et tegemist on puudutatud isiku ainukasutuses olevate ruumidega. Vaatlusel nähtus, et neis ruumides olid puudutatud isiku asjad, avaldajad ei saa neid ruumides midagi hoida. Samuti on asjakohatud puudutatud isiku väited ruumi nr 4 kui elamu ainsast veevõtu kohast. Vastavast ruumist ei ole võimalik ruumis olnud aiavooliku kaudu vett saada, mida avaldajate lepinguline esindaja kohtunikule paikvaatlusel demonstreeris ruumis olnud toru ja veevooliku ühenduskohtade (gardena) puudumise kohta. Tunnistaja A-E N kinnitas, et keldris kraani ei ole, kust saaks vett, et tööriistu pesta ja seda juba viis kuus aastat tagasi. Seega ei ole seal ruumis võimalik tööriistu ega midagi muud pesta nagu seda väidab puudutatud isik. Fakt on see, et ruum nr 5 on maja tehnosõlm ning see peab olema ühiskasutuses ja ligipääsetav kõigile maja elanikele. Parkimiskohad. Probleemiks on puudutatud isiku sõidukite parkimine. Puudutatud isik pargib oma sõidukeid hoovi poolse sissepääsu kõrval ja mujal õues. Fotodelt nähtub toimunud puudutatud isiku sõiduki põleng 2013. aastal, millise tulemusel oli oht elamu põlenguks, kui tuletõrje ei oleks kiirelt tegutsenud (tunnistaja M N ütlused). Tunnistaja A-E N kinnitas oma ütlustes, et avaldaja P M on palunud, et puudutatud isik ei pargiks oma sõidukeid hoovi poolse sissepääsu kõrval, vaid Xxx tänava äärse kuuri kõrval nagu avaldajad oma autot pargivad. Avaldajad soovivad uue kaasomanike kasutuskorraga reguleerida parkimise kinnistul, mis väldib taoliste õnnetuste ja ohu tekkimist ning aitab kaasa kinnistu ratsionaalsele kasutusele ja heakorra tagamisele. Samuti on võimalik parkida Xxx tänava ääres, millist võimalust saavad kasutada nii kaasomanikud ise kui nende külalised. 29.11.2018 vaatluse protokolli foto nr 2 peal on näha Xxx tänava ääres pargitud sõiduk. Maa-ala. Käesoleval ajal ei ole kaasomanike vahel üksmeelt maa-ala kasutuskorra osas, sest ebaselge on kust läheb ühiskasutusala ja kus on puudutatud isiku ning avaldajate ainukasutusala. Avaldajate uus kasutuskord pakub lahenduse kinnistu maa-ala kasutusele selgete piiridega, milliste alusel on kaasomanikel kerge oma maa-ala hooldada ja korras hoida. Paikvaatlusel nähtus üheselt, et tänane maa kasutamine kinnistul on ebamäärane ja puudub heakord, sest kinnistut piiravad aiad on räämas või puudu, aia nurkadesse on kogutud puudutatud isiku ehitus jäänused või vanametall kokku veetud. Selline olemasolev olukord ei ole meelepärane naabritele ega ka kaasomanikele endile (tunnistaja M N ütlused). Avaldajad on seisukohal, et uue kaasomanike vahelise kasutuskorraga saaks vähemalt avaldajate hooldatav maa-ala korda ja oleks silmale esteetiline vaadata. Samas loodavad avaldajad, et ka puudutatud isik panustaks oma ainuala hooldusesse, koristades vanametalli ja muu kogutud prügi ja utiliseEs selle. Puudutatud isiku välja pakutud maa-ala kasutuse puhul (02.11.2018 puudutatud isiku seisukoha lisa 3) on tegemist ebaratsionaalse maakasutuse jaotusega, mis tunnistaja
A-E N ütluste kohaselt ei lähe kokku tegeliku olukorraga kinnistul. 02.11.2018 puudutatud isiku seisukoha lisa 3 on puudutatud isik enda ainukasutuse maa-ala jaganud kaheks sedasi, et ühele oma alale pääsemiseks peab puudutatud isik ületama avaldajatele jäävat ainukasutusala, mis aga ei ole mõistlik. Samuti peaksid avaldajad käima puudutatud isiku ainukasutusalal asuvas 1,5 kordses kuuridega abihoones. Ühiskasutusala on märgitud selliselt, et seal asuv avaldajate kasutatav Xxx tänava äärne kuur jääks ühiskasutusse, mis aga ei ole õige. Puudutatud isiku välja pakutud maa-ala kasutuskorra rakendamisel põhjustaks see kaasomanike vahelisi arusaamatusi ja probleeme (üle üksteise ainukasutusalade käimine, ebaselge ühiskasutusala), mis aga ei peaks olema kaasomanike vahelise kasutuskorra eesmärgiks. Avaldajad on seisukohal, et uus kasutuskord tagab kaasomanike vahel mõistlikkuse ja heas usus käitumise. Avaldajad on seisukohal, et puudutatud isiku poolt tekitatud konkludentne kasutuskord ei taga elamu säilimist ega heakorda kinnistul. Avaldajate kasutukorra puhul kuuluks hoovi poolne trepikoda avaldajate ainukasutusse ning nemad teeksid trepikoja ehituslikult korda ning likvideEsid ohu, mis on põhjustatud pinge all olevatest elektrijuhtmetest kuivkäimla ruumis. Avaldajad on seisukohal, et nende välja pakutud kasutuskord tagab paremini ka kõrvalhoonete säilimise. Nimelt jääks 1,5 kordne suur kuuri hoone puudutatud isiku ainukasutusse ning tema saaks ise vastava hoone säilimise tegeleda (puudutatud isiku väidete kohaselt on tema ainuisikuliselt nagu nii seda kõrvalhoonet parandanud ja säilitanud). Lisaks kasutab puudutatud isik antud hoonest enamust osa. Avaldajatele jääks Xxx tänava ääres olev pisike kuur, mida avaldajad täna kasutavad oma töövahendite ja materjalide hoidmiseks, mis sai paikvaatluse raames kinnitust. Kaasomanike osade suurus ja vähemuse huvid. Avaldajad on esitanud kaasomanike kasutuskorra lähtudes kaasomandi mõtteliste osade suurustest: puudutatud isik ligikaudu 65% ja avaldajad ligikaudu 35%. Samadest suurustest on lähtutud nii elamu kui ka maa kasutuskorra osas. Selliselt ei ole kuidagi rikutud puudutatud isiku kui suurema kaasomandi osa kaasomaniku õigusi. Samas on oluline, et avaldajate kui vähemuse huvid oleksid kaitstud kasutuskorraga. Puudutatud isiku kooskõlastamata tegevuse läbi on avaldajate kui vähemuse kaasomanike huvid saanud käesolevaks ajaks kahjustada ja seda nii elamusse sisse- ja väljapääsu, keldri, parkimise, maa kui ka kõrvalhoonete küsimuses. Oluline on märkida, et täna, kus ei ole kinnistusraamatus kajastatud kaasomanike vahelist kasutuskorda, ei ole võimalik elamule kindlustust saada ega elamu vajalikeks ehitustöödeks (katus, trepikoda, fassaad, sokkel, kelder, korsten) pangalaenu. Kindlustusfirmad ja pangad ei ole valmis selliselt konkludentselt kaasomandis olevale kinnistule kindlustust ega laenu pakkuma. Kaasomanike vahelised suhted. Avaldajad on seisukohal, et nende välja pakutud kasutuskord tagab selle, et kaasomanike vahelised suhted muutuvad pingevabamaks ning neutraalsemaks. Avaldajad on seisukohal, et avaldajate taotletav kaasomandi kasutuskord on seaduse ja heade kommetega kooskõlas. Puudutatud isiku välja pakutud kasutuskord ei ole aga seaduse ja heade kommetega kooskülas. Lisaks ei vasta puudutatud isiku välja pakutud (väidetavalt senine kasutuskord) kasutuskord tunnistaja A-E N ütluste kohaselt tegelikule konkludentselt kujunenud kasutuskorrale. Saamaks mõlemale perele privaatsust, eraelu puutumatust ja oma kodu tunnet, on mõistlik seada kasutuskord selliselt, et peredel on eraldi sisse -ja väljapääsud oma eluruumidesse, erinevad abihooned ja maa-alad kasutada. Avaldajad leiavad, et taotletud kaasomanike kasutuskord tagab mõlemale perele perekonna– ja eraelu ja kodu puutumatuse.
3.Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu ja palub avalduse jätta rahuldamata. Puudutatud isik põhjendab seisukohti muuhulgas järgmiselt. Xxx xx kinnistul on olemas väljakujunenud kinnistu valdamise ja kasutamise kord ning puuduvad mõjuvad põhjused selle korra muutmiseks. Xxx xx kinnistu kasutuskorra muutmine viisil, mille kohaselt hakkaks juurdepääs Xxx xxx-1 korterisse toimuma tänavapoolse ukse kaudu, oleks puudutatud isiku jaoks põhjendamatult koormav ja ebaõiglane. Asjaolu, et Xxx xx-1 korterisse ei ole kunagi sisspääsu olnud Xxx tänava poolt, on tõendatud 19.02.2019 kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud A.-E. N ütlustega. Usaldusväärsed ei ole 19.02.2019 kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud M. Ni vastupidised ütlused selle kohta nagu oleks puudutatud isik varasemalt kasutanud juurdepääsuks Xxx xx-1 korterile ka tänavapoolset ust. Puudutatud isik peaks hakkama tegema märkimisväärselt suuri kulutusi Xxx xx-1 korteri ruumilahenduse muutmiseks ja trepi taastamiseks olukorras, kus puudutatud isik ei ole kuni käesoleva ajani kordagi pääsenud Xxx xx-1 korterisse Xxx tänava poolse ukse kaudu. Kui jätkub senine kasutuskord, kus juurdepääs nii Xxx xx-1 korterile kui ka Xxx xx-2 korterile toimub hoovipoolse
ukse kaudu, siis see ei too kaasa märkimisväärseid raskusi ega probleeme avaldajatele. Olukorras, kus avaldajad elavad ja töötavad xxx ning avaldajate viibimine Xxx xx-2 korteris on pigem episoodiline. Arvesse tuleks võtta ka asjaolusid, et a) puudutatud isik on kasutanud hoovipoolset sissepääsu Xxx xx-1 korterisse pääsemiseks alates kaasomandi mõttelise osa omandamisest Xxx xx kinnistus 2000 augustis ja b) puudutatud isikule kuulub kõige suurem kaasomandi mõtteline osa. Puudutatud isiku jaoks on vastuvõetamatu Xxx xx kinnistu kasutuskorra muutmine viisil, kus avaldajatel on õigus nende ainukasutusse jääval maa-alal ehitada elamu abihoone ning puudutatud isik kohustub selleks ette andma kõik vajalikud nõusolekud ja tahteavaldused. Puudutatud isik ei ole nõus andma ette nõusolekut selle kohta, et avaldajad võiksid ehitada nende ainukasutuses olevale maa-alale Xxx xxx kinnistust hoone. Teadmata seejuures, millise konkreetse sihtotstarbega ja millise väljanägemise ning omadustega hoonega on tegemist. Puudutatud isiku jaoks on vastuvõetamatu Xxx xx kinnistu kasutuskorra muutmine viisil, kus kõik kaasomandiga seonduvad kulutused – sõltumata sellest, kas kulutuste tegemises on kokku lepitud või mitte – kannaksid kaasomanikud vastavalt oma kaasomandi mõttelise osa suurusele. Tööde teostamine Xxx xxx kinnistu juures selle kinnistu korras hoidmiseks ja parendamiseks on võimalik kõigi kaasomanike kokkuleppel. Puudutatud isik ei ole nõus kaasomandi kasutuskorra muutmisega keldriruumide osas. Puudutatud isiku jaoks on vastuvõetamatu, et keldriruum nr 4 vastavalt avaldajate 13.10.2017 protsessidokumendi lisaks 2 olevale keldrikorruse plaanile ehk keldriruum D vastavalt puudutatud isiku 02.11.2018 protsessidokumendi lisaks nr 2 olevale keldrikorruse plaanile läheks avaldajate ainukasutusse. Tegemist on kõikide kaasomanike ühiskasutuses oleva keldriruumiga ning kõikide kaasomanike ühiskasutusse peaks see keldriruum ka edaspidi jääma. Keldriruumis nr 4 ehk keldriruumis D asub veevõtukoht, kust saab võtta vett aia kastmiseks (puudutatud isiku 02.11.2018 protsessidokumendi lisa nr 4). Puuduvad põhjendused, miks peaks aia kastmiseks veevõtu võimalus hoone keldrist olema üksnes avaldajatel, kes seejuures viibivad Eestis lühiajaliselt. Puudutatud isiku tähelepanekud 29.11.2018 vaatluse protokolliga. Ebaõige on 29.11.2018 vaatluse protokolli esimesel leheküljel märgitud asja lühikirjeldus. Fotol 7 olev kuur ei ole käesoleval ajal puudutatud isiku ainukasutuses. Fotol 10 on puudutatud isiku ainukasutusse jääv maa Veduri tn 50 kinnistu poolt vaadatuna paremat kätt ning Xxx tänava poolt vaadatuna vasakut kätt. Foto 22 tekstiosa tuleks parandada selliselt, et puudutatud isiku ruumidesse viiv uks jääb paremale. Fotodel nr 41 ja 42 on kajastatud poolte ühiskasutuses olevat keldriruumi, mida avaldajad soovivad saada ainukasutusse. II
Kohtumääruse põhjendused ja õigusaktid, millest kohus juhindus
Asjas tuvastatud asjaolud
4.Asjas vaidlustamata asjaolude ja asjas esitatud menetlusdokumentide alusel loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: - avaldajate ja puudutatud isiku kaasomandis on Tallinnas aadressil Xxx tn xxx asuv kinnisasi (kinnistusraamatu registriosa nr xxx), millest avaldajatele kuulub kokku xxx mõttelist osa (ligikaudu 35% kaasomandist) ja puudutatud isikule xxx mõttelist osa (ligikaudu 65% kaasomandist). Kinnisasja ei ole jagatud korteriomanditeks; - Tallinnas Xxx tn xxx kinnisasjal asub elamu; - puudutatud isiku kasutuses on Tallinnas Xxx tn xxx elamu esimesel korrusel asuvad eluruumid (korter 1) ja avaldajate kasutuses on mansardkorrusel asuvad eluruumid (korter 2). Poolte vahel ei ole vaidlust, millist korterit puudutatud isik ja avaldajad kasutavad (tl 98: 12.11.2018 kohtuistungi protokolli lk 2). Poolte vahel on vaidlus Tallinnas aadressil Xxx tn xxx asuva kinnisasja parkimiskohtade ja maa kasutuskorra osas ning elamu sissepääsude ja keldri kasutuskorra osas. Kohus määrab alljärgnevalt kindlaks Tallinnas aadressil Xxx tn xxx asuva kinnisasja kasutuskorra. Kinnisasja kasutuskord
5.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 kohaselt on korteriomandi ja kaasomandi asjad hagita asjade üks liike. TsMS § 613 lg 2 sätestab, et kohus lahendab hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-le 5 on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Riigikohus on oma otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-12-08 punktis 13 selgitanud, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades muuhulgas kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega ja muude oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42, 16.04.2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Kohus ei ole seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel menetlusosaliste taotletud kasutusviisidega. Avaldajad on menetluse kestel osaliselt muutnud algselt esitatud kasutuskorra kindlaksmääramise taotlust. Kohus lähtub kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramisel avaldajate 20.05.2019 esitatud lõplike seisukohtade menetlusdokumendist.
6.AÕS § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. AÕS § 75 lg 1 kohaselt kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Avaldajad soovivad kasutuskorra kindlaksmääramist järgmiselt: „Kaasomandiesemega seotud kulutused, mille kandmine ei ole reguleeritud eelpool olevate kokkulepetega, kannavad igakordsed kaasomanikud vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Eeltoodud kulutused (v.a säilitamiseks vajalikud kulud) kandnud üks kaasomanik on õigustatud teistelt kaasomanikelt kulutuste hüvitamist nõudma üksnes tingimusel, et selliste kulutuste kandmisest on ta teisi kaasomanikke kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teavitanud ja saanud teiste kaasomanike nõusoleku kulude tegemiseks. Kaasomanik, kes on teinud eeltoodud kulutused täies ulatuses ise, on õigustatud nõudma teistelt kaasomanikelt vastavalt nende kaasomandi osa suurusele kulude hüvitamist.“. Kohtu hinnangul on kaasomanikel õigus kokku leppida erinevate kulude kandmise korras ja selles, kuidas mingeid kulusid kantakse. Samas ei ole võimalik kindlaks määrata üldist kaasomandiesemega seotud kulutuste kandmise regulatsiooni kasutuskorrana selliselt, et see peamiselt dubleerib seadust. Avaldajate taotletud kasutuskorra kindlaksmääramise nõue kaasomandiesemega seotud kulutuste kandmise osas tuleb seadusest. Seadusest tulenevat pole vajalik kindlaks määrata kasutuskorrana. Kohus leiab, et avaldajate eespool taotletud kasutuskord ei ole põhjendatud ega vajalik, mistõttu kohus jätab rahuldamata eespool viidatud avaldajate kasutuskorra kindlaksmääramise taotluse. Seadusest tuleneb ka puudutatud isiku taotletud kasutuskord kaasomandiesemega seotud kulutuste kandmise osas vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurustele ja erandkorras kulutused asja säilitamiseks teiste kaasomanike nõusolekuta. Kohus jätab rahuldamata puudutatud isiku taotletud kasutuskorra kindlaksmääramise taotluse kaasomandiesemega seotud kulutuste kandmise osas.
7.Avaldajad soovivad kasutuskorra kindlaksmääramist järgmiselt: „Korter 1 koosseisu kuuluvad elamu esimesel korrusel asuvad ruumid, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 3 numbritega 1, 2, 3, 4, 5, 6 ja sinise viirutusega (vt 13.10.2017 avalduse lisa 3). Korter 1 jääb kaasomanik J S S ainukasutusse. 1.2 Korter 2 koosseisu kuuluvad elamu mansardkorrusel asuvad ruumid, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval
eksplikatsioon plaanil 3 numbritega 7, 8, 9 ja punase viirutusega (vt 13.10.2017 avalduse lisa 3). Korter 2 jääb kaasomaniku U M ja ühisomanike U M ja P M ühiskasutusse.“. Kohus leiab, et AÕS § 72 lg 5 mõttes vastab kaasomanike huvidele määrata korteri 1 ja 2 osas kindlaks kasutuskord avaldajate taotletud viisil. Selline korterite kasutuskord on kaasomanike vahel välja kujunenud ja sellega on nõustutud. Poolte vahel ei ole vaidlust, millist korterit puudutatud isik ja avaldajad kasutavad (tl 98: 12.11.2018 kohtuistungi protokolli lk 2 ja tl 134: puudutatud isiku 20.05.2019 menetlusdokumendi lk 2). Kohus rahuldab avaldajate eespool viidatud kasutuskorra taotluse.
8.Avaldajad soovivad kasutuskorra kindlaksmääramist järgmiselt: „Korter 1 sissepääs elamusse toimub ainult Xxx tänava poolsest sissepääsust, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 1 sinise viirutusega (vt 13.10.2017 avalduse lisa 1). Korter 2 sissepääs elamusse toimub ainult kinnistu sisehoovi poolsest sissepääsust, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 1 punase viirutusega (vt 13.10.2017 avalduse lisa 1).“. Puudutatud isik soovib sissepääsu kasutuskorra kindlaksmääramist järgmiselt: „Xxx xx elamu esimesele ja teisele korrusele toimub juurdepääs ainult Xxx xx elamu hoovipoolsest välisuksest;“. Avaldajate taotletud tunnistaja M Ni 19.02.2019 kohtuistungil antud ütlustest nähtub, et Xxx tn xx elamu alumisele ja ülemisele korrusele on eraldi sissepääsud. Puudutatud isiku taotletud tunnistaja A-E N (N) 19.02.2019 kohtuistungil antud ütlustest nähtub, et Xxx tn xx elamusse on sissepääs alati toimunud sisehoovi poolt. Kohtule esitatud Xxx tn xxx elamu projektist aastast 1932 nähtub, et ajalooliselt on korterile 1 sissepääs ette nähtud nii tänava poolt kui ka sisehoovi poolt. See nähtub ka kohtule esitatud hilisematest eksplikatsiooni plaanidest. 29.11.2018 paikvaatluse protokollist nähtub, et Xxx tn xx elamusse sisenetakse sisehoovi poolt (mitte Xxx tänavaga piirnevast küljest). Kohtu hinnangul on vastuolus kasutuskorra kindlaksmääramise põhimõtetega sellise kasutuskorra kindlaksmääramine, mis piiraks ajalooliselt projektiga ette nähtud ja välja kujunenud korterite sissepääsu sisehoovi poolt. Kaasomandis oleva kinnisasja omanikud peavad arvestama, et kaasomandis olevat asja ei ole võimalik kasutada selliselt, nagu oleks see avaldajate ainuomandis. Kaasomandis oleva asja kasutamisel peab paratamatult arvestama sellega, et asi on kaasomandis ja arvestada tuleb teiste kaasomanikega. Xxx tn xxx elamusse ühine sisehoovi poolne sissepääs ei piira avaldajate ja puudutatud isiku ainukasutuses olevate korterite ainukasutuse ala kasutamist. Kohus peab põhjendatuks määrata kindlaks kasutuskord, mille järgi Xxx tn xx korterisse 1 ja 2 toimub sisspääs sisehoovi välisuksest ning korterisse 1 täiendavalt Xxx tänavaga piirnevast küljest. Kohus jätab rahuldamata avaldajate taotluse, mille järgi on korterisse 1 ja 2 ainult eraldi sissepääsud.
9.Xxx tn xx korterisse 1 ja 2 toimub sisspääs sisehoovi välisuksest, mistõttu osaliselt kasutavad trepikoda nii avaldajad kui ka puudutatud isik. Xxx tn xx elamu pööningule ja katusele juurdepääsu tagamine elamu remondi- ja hooldustööde tegemiseks on kõikide omanike huvides. Kohus määrab kindlaks kasutuskorras, et Xxx tn xx elamu pööningule ja katusele pääseb väljastpoolt redeliga või seestpoolt trepikoja kaudu. Xxx tn xx kinnisasja igakordsed omanikud võimaldavad trepikoja kaudu elamu pööningule ja katusele juurdepääsu elamu remondi- ja hooldustööde tegemiseks. Kohus jätab rahuldamata avaldajate taotluse, mille järgi ainult korter 2 igakordne omanik võimaldab trepikoja kaudu eelnevalt kokkulepitud ajal elamu pööningule ja katusele juurdepääsu elamu remondi- ja hooldustööde tegemiseks.
10.Avaldajad soovivad kasutuskorra kindlaksmääramist järgmiselt: „Kaasomanik J S S ainukasutusse ja valdusesse jäävad elamu keldrikorrusel asuvad ruumid, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 2 numbritega 7, 8 ja sinise viirutusega (vt 13.10.2017 avalduse lisa 2). Kaasomanik U M ja ühisomanike U M ja P M ühiskasutusse ja valdusesse jäävad elamu keldrikorrusel asuvad ruumid, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 2 numbritega 4, 6 ja punase viirutusega (vt 13.10.2017 avalduse lisa 2). Kaasomanike J S S, U M ja ühisomanike U M ja P M ühiskasutusse ja valdusesse jäävad
elamu keldrikorrusel asuvad sissepääs ja ruumid, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 2 numbritega 1, 2, 3, 5 ja kollase viirutusega (vt 13.10.2017 avalduse lisa 2).“. Kohtuasja materjalidest nähtuvalt puudub poolte vahel vaidlus järgnevas. Puudutatud isiku ainukasutuses on keldrikorrusel keldriruumid G (nr 7) ja H (nr 8). Avaldajate ainukasutuses on keldriruum F (nr 6). Poolte ühiskasutuses on keldriruumid A (nr 1), B (nr 2), C (nr 3) ja E (nr 5). Keldrikorruse osas vaidlevad pooled selle üle, kas on põhjendatud avaldajate ainukasutusse anda keldriruum D (nr 4). Kohtule esitatud materjalidest nähtuvalt oli ajalooliselt keldriruum D (nr 4) pesuköök. 29.11.2018 paikvaatluse protokollist nähtub, et tänasel päeval keldriruumi D (nr 4) ei kasutata pesuköögina ja keldriruumile D (nr 4) on tagatud juurdepääs kõigile kaasomanikele. Kohtu hinnangul on vastuolus avaldajate kaasomandi mõtteliste osade suurusega ja senise kasutuskorraga, kui määrata keldriruum D (nr 4) avaldajate ainukasutusse. Kohus leiab, et AÕS § 72 lg 5 mõttes vastab kaasomanike huvidele, et keldriruum D (nr 4) jääb kõikide kaasomanike ühiskasutusse ja valdusesse. Kohus nõustub avaldajate seisukohaga osas, et ühiskasutuses olevates keldriruumides ei saa olla valdavalt ainult puudutatud isiku asjad. Kõikidel omanikel tuleb tagada, et ühiskasutuses olevaid keldriruume saavad kõik omanikud kasutada ühiselt ja hoiustada seal enda asju võrdses ulatuses. Kohus peab põhjendatuks määrata kindlaks kasutuskord, mille järgi puudutatud isiku ainukasutusse ja valdusesse jäävad Xxx tn xxx elamu keldrikorrusel asuvad ruumid, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 2 numbritega 7, 8 ja sinise viirutusega. Avaldajate ühiskasutusse ja valdusesse jääb elamu keldrikorrusel asuv ruum, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 2 numbriga 6 ja punase viirutusega. Avaldajate ja puudutatud isiku ühiskasutusse ja valdusesse jäävad Xxx tn xx elamu keldrikorrusel asuvad sissepääs ja ruumid, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 2 numbritega 1, 2, 3, 5 ja kollase viirutusega ning numbriga 4 punase viirutusega. Kõikidel omanikel tuleb tagada, et ühiskasutuses olevaid keldriruume saavad kõik omanikud kasutada ühiselt ja hoiustada seal enda asju võrdses ulatuses. Kohus jätab rahuldamata avaldajate taotluse, mille järgi keldriruum D (nr 4) jääb avaldajate ainukasutusse.
11.Avaldajad soovivad kasutuskorra kindlaksmääramist järgmiselt: „Kaasomanik J S S ainukasutusse ja valdusesse jääb kinnistu maa-ala ja sellel asuv puukuur, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 4 sinise viirutusega ja tähisega PK. Kaasomanik U M ja ühisomanike U M ja P M ühiskasutusse ja valdusesse jääb kinnistu maa-ala ja sellel asuv kuur, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 4 punase viirutusega ja tähisega G.“. Puudutatud isik vaidleb avaldajatele vastu. Kohtu hinnangul puudutatud isiku taotletud maa kasutuskord (02.11.2018 menetlusdokumendi lisa 3) ei arvesta kõigi kaasomanike huvidega ja tükeldab põhjendamatult Xxx tn xx kinnistu maad ning vähendab kõigi omanike privaatsust. Puudutatud isiku taotletud viisil jäävad erinevatel asukohtadel paiknevad maatükid ühe omaniku ainukasutusse. Nimetatud liigne maa tükeldamine ei ole põhjendatud ja kinnistu omanike huvides. Arvestada tuleb, et tagada tuleb kinnisasja terviklikkus ja otstarbekas kuju, lihtsad ja selged ainukasutuse piirid. Kohus jätab rahuldamata puudutatud isiku taotletud maa-ala kasutuse korra. 29.11.2018 paikvaatluse protokollist nähtub, et avaldajate kasutuses on Xxx tn xx kinnistul asuv kuur (eksplikatsioon plaanil 4 ja tähisega G), mis on väiksem teisest kinnistul asuvast kuurist (eksplikatsioon plaanil 4 ja tähisega PK). Kohtu hinnangul on kõigi kaasomanike huvides, et nii avaldajatel kui puudutatud isikul oleks kinnistul kasutada enda kuur. Kohus peab põhjendatuks määrata kindlaks kasutuskord, mille järgi puudutatud isiku ainukasutusse ja valdusesse jääb Xxx tn xx kinnistu maa-ala ja sellel asuv suurem kuur, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 4 sinise viirutusega ja tähisega PK. Avaldajate ühiskasutusse ja valdusesse jääb Xxx tn xx kinnistu maa-ala ja sellel asuv väiksem kuur, mis on
tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 4 punase viirutusega ja tähisega G. Avaldajatel tuleb tagada nende ainukasutusse jäävalt maa-alalt sisehoovi trepi juurest puudutatud isikule ja korteri 1 kasutajatele juurdepääsu Xxx tn xx korterisse 1, sest eelnevalt kohtu määratud kasutuskorra järgi Xxx tn xx korterisse 1 ja 2 toimub sisspääs sisehoovi välisuksest.
12.Avaldajad soovivad kasutuskorra kindlaksmääramist järgmiselt: „Kaasomanike J S S, U M ja ühisomanike U M ja P M ühiskasutusse ja valdusesse jääb kinnistu maa-ala ja sellel asuvad kaks parkimiskohta, mis on tähistatud käesoleva kasutuskorra lisaks oleval eksplikatsioon plaanil 4 kollase viirutusega ja tähisega P1 ja P2. Kaasomanik J S S saab ainukasutusse parkimiskoha P1 ja kaasomanik U M ja ühisomanikud U M ja P M saavad ühiskasutusse parkimiskoha P2. Igakordsed kaasomanikud kohustuvad parkima kinnistul üksnes käesoleva kasutuskorraga ette nähtud parkimiskohal. Parkimiskohtade loomisega seotud kulutused kannavad kaasomanikud J S S, U M ja ühisomanikud U M ja P M võrdsetes osades.“. Puudutatud isik taotleb parkimise kindlaks määramist selliselt, et avaldajad pargivad enda sõidukit Xxx xx garaažis (s.o avaldajate kasutuses olevas väiksemas kuuris) ning puudutatud isik pargib enda sõiduki selle kõrval hoovis. Kohus leiab, et kindlaks määratud maa-ala kasutuskorrast ja piiridest tulenevalt on otstarbekas ning omanike huvides kindlaks määrata parkimiskord vastavalt avaldajate taotletule. Kohus arvestab, et taotletavad parkimiskohtade asukohad on omanike ühiskasutuses oleval hoovi alal. Avaldajatel on õigus kasutada nende ainukasutusse määratud kuuri muul otstarbel kui sõiduki parkimiseks. Kohus rahuldab avaldajate eespool viidatud parkimise kasutuskorra taotluse. Kohus jätab rahuldamata puudutatud isiku taotletud parkimise kasutuskorra.
13.Avaldajad soovivad kasutuskorra kindlaksmääramist järgmiselt: „Igakordsel kaasomanikul on õigus teiste kaasomanike nõusolekuta anda tema ainukasutusse jäävat osa kolmanda isiku kasutusse. Seejuures säilib kasutusse andjal kohustus tagada, et kaasomandi osa kasutamisel (s.h kolmandate isikute poolt) järgitaks kõiki käesoleva kaasomandi kasutuskorra tingimusi, ennekõike tagataks teiste kaasomanike õigused. Ühe kaasomaniku ainukasutuses oleva elamu osa ja kinnistu maa-alaga seotud kulutused kannab täies ulatuses see kaasomanik, kelle ainukasutuses elamu osa ja kinnistu maa-ala on ning tal ei ole õigust nõuda kulutuste hüvitamist teistelt kaasomanikelt.“. Avaldajad eespool viidatut kasutuskorra taotlust osaliselt dubleerivad 20.05.2019 menetlusdokumendi punktis 2.6. Omandiõiguse üldise põhimõtte järgi on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada (AÕS § 68 lg 1). Kohus leiab, et AÕS § 72 lg 5 mõttes vastab kaasomanike huvidele määrata kindlaks kasutuskord viisil, et igal kaasomanikul on õigus tema ainukasutusse jäävat osa anda kolmanda isiku kasutusse. Seda tingimusel, et järgitakse kaasomandi kasutuskorda ja arvestatakse kaasomanike õigustega. Kaasomanikud peavad kaasomandit regulaarselt hooldama. Kaasomanikul tuleb kanda tema ainukasutusse jääva osaga seotud kulutused, sest kaasomaniku ainukasutusse jäävast osast saab kasutuseeliseid üksnes see omanik, kelle ainukasutusse jääb vastav osa. Kohus rahuldab avaldajate eespool viidatud kasutuskorra taotluse kohtumääruse resolutsioonis märgitud sõnastuses. Kindlaks määratud maa-ala kasutuskorrast ja piiridest tulenevalt on otstarbekas ning omanike huvides vastavalt avaldajate taotletule kindlaks määrata järgnev. Puudutatud isiku ainukasutusse ja valdusesse ning avaldajate ühiskasutusse ja valdusesse kuuluvad maa-alad kinnistul eraldatakse üksteisest loodusliku piirde, heki või aiaga, millised kulud kannab see omanik, kes kulutuse teeb. Avaldajad hooldavad Xxx tn xx kinnistuga piirnevate naaberkinnistute Xxx xx, Xxx xx ja xxx ühiseid piirdeaedu ja katavad hooldusega seotud kulud ning puudutatud isik hooldab ülejäänud Xxx tn xx kinnistuga piirnevate naaberkinnistute ühiseid piirdeaedu ja katab hooldusega seotud kulud.
14.AÕS § 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa
suurusest. AÕS § 74 lg 1 kohaselt kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on varasemas praktikas rõhutanud, et projekteerimis- ja ehitustegevust reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanikevahelisi suhteid kaasomandis oleva asja kasutamisel ja nendes õigusaktides sätestatud ehitisega seotud dokumentatsioon, sh ehitusluba, ei asenda asjaõigusseaduses sätestatud kaasomanike enamuse otsust või kaasomanike kokkulepet (Riigikohtu 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 13; 19. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-04, p 13, Riigikohtu lahend nr 2-16-6354 p 12.2). Näiteks pööningu väljaehitamiseks on vajalik kaasomanike kokkulepe AÕS § 74 järgi (vt ka Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-28-12 p 15). AÕS § 74 järgi kaasomandis oleva asja kinnistule võimalike täiendavate ehitiste ehitamine on kaasomandis oleva asja või selle majandusliku otstarbe oluline muutmine, milleks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Menetluse alguses 13.10.2017 menetlusdokumendis nõudsid avaldajad kasutuskorra kindlaksmääramist, mille järgi avaldajatel õigus ehitada kinnisasjale abihoone. Hiljem avaldajad seda enam ei nõudnud (sh avaldajate 20.05.2019 esitatud lõplike seisukohtade menetlusdokumendis, millest kohus lähtub kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramisel). Kohtu hinnangul ei ole välistatud olukord, kus kaasomandis oleva asja kinnistule soovitakse täiendavate ehitiste ehitamist. Samas ei ole põhjendatud kindlaks määrata kasutuskord lähtuvalt puudutatud isiku taotlusest, et vaidlusaluse kinnisasja igakordsed omanikud saavad ehitada kinnisasjale täiendavaid ehitisi üksnes kõikide kinnisasja omanike eelneva kirjaliku kokkuleppe olemasolul. Tingimusel, et eelnevas kirjalikus kokkuleppes tuleb fikseerida ehitatava ehitise otstarve ja ehitist iseloomustavad andmed: kõrgus, laius, kubatuur, arhitektuurilised, ehitustehnilised ja tuleohutuslikud nõuded, ehitatava ehitisega ühendatavate tehnovõrkude andmed, ehitusprotsessi läbiviimine, ehitise kasutamisega seonduv peale ehitise valmimist. Puudutatud isiku taotletud kasutuskord tuleb seadusest, et kaasomanike kokkuleppel võimalik kinnisasja kaasomandil ehitustegevus. Seadusest tulenevat pole vajalik kindlaks määrata kasutuskorrana. Kohus leiab, et puudutatud isiku eespool taotletud kasutuskord ei ole põhjendatud ega vajalik, mistõttu kohus jätab rahuldamata eespool viidatud puudutatud isiku kasutuskorra kindlaksmääramise taotluse.
15.Puudutatud isik on taotlenud kohustamaks avaldajat tegema kanalisatsioonitorule parendustöid, et kanalisatsioonitoru kasutamine ei oleks esimese korruse magamistoas kuulda. Kohtu hinnangul ei ole puudutatud isik piisavalt põhjendanud vastavat taotlust kanalisatsioonitoru kasutuskorra kindlaks määramiseks ega selle vajalikkust. Ühtlasi ei ole põhistatud ega tõendatud, et kanalisatsioonitoru kasutamine tekitab õigusaktides ettenähtust suuremas ulatuses müra ja selle kasutamist tuleb kaasomanike vahel reguleerida. Kohus jätab puudutatud isiku taotluse rahuldamata.
16.Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 15 lg 1 p 2 näeb ette, et kinnistusregistriosa kolmandasse jakku kantakse muu hulgas ka muud märked omandi kohta. Kasutuskorra siduvaks muutumine kinnistute igakordsetele omanikele saab niisiis toimuda KRS § 341 lg 1 ja lg 8 ning AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 79 lg 1 ja 2 alusel kinnistusraamatusse märkuse kandmisega. TsÜS § 68 lg 5 näeb ette, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kinnisasja kaasomanike vahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse (Riigikohtu 13. veebruari 2007. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-607, p 15). Eelneva põhjal tuvastab kohus puudutatud isiku kohustuse anda nõusolek kohtu määratud kasutuskorra kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Avaldajad on taotlenud, et kohus saadaks kohtumääruse kinnistusosakonnale täitmiseks. Avaldajad ei saa taotleda, et kohus saadaks kohtumääruse kinnistusosakonnale täitmiseks. Kohus selgitab, et kohtulahend peab asendama puudutatud isiku tahteavaldust ja avaldajad saavad oma tahteavalduse anda kinnistamisavalduse esitamisel. Kohus jätab avaldajate taotluse rahuldamata.
Asja lahendava käesoleva määruse lahutamatuks osaks on kohtumäärusele lisatud plaanid.
18.Vastavalt TsMS § 172 lg 1 hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kaasomandi kasutamise reguleerimine toimub kõigi omanike huvides, mistõttu jätab kohus menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.