Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soome hagi Malle Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks Malle Tootsi vastuhagi Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soome vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
3500 eurot + 3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 29. märtsi 2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soome apellatsioonkaebus Malle Tootsi vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid (hagejad/vastuhagi kostjad): Urmas Uffert (ik: XXXXXXXXXXX), Diana Laarmann (ik: XXXXXXXXXXX) ja Roomet Soome (ik: XXXXXXXXXXX), esindaja advokaat Tiia Tafenau Vastuapellatsioonkaebuse esitaja (kostja/vastuhagi hageja): Malle Toots (ik: XXXXXXXXXXX), esindaja advokaat Heiki Kuningas
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 29. märtsi 2019 otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soone hagi Malle Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soone hagi Malle Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks.
3.1.Rahuldada Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soone hagi Malle Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks. Jätta rahuldamata Malle Tootsi hagi Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soone vastu kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kaasomandis olev kinnistu jagatakse reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel.
3.2.Kohustada Malle Tootsi andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks Tartu linnas XXXXXXX asuvale kinnistule (registriosa nr XXXXXXX) selliselt, et Malle Tootsi 5/28 suurune kaasomandi osa jääb Diana Laarmanni omandisse ning panna Diana Laarmannile kohustus maksta Malle Tootsile kaasomandi osa kaotuse eest 30 540 eurot.
3.3.Kohustada Malle Tootsi andma nõusolek Tartu linnas XXXXXXX asuva kinnistu (registriosa nr XXXXXXX ) 5/28 kaasomandi osa omandiõiguse üleandmiseks Diana Laarmannile ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna registriosakonna nr XXXXXXX II jaos omanikukande „Malle Toots (isikukood XXXXXXXXXXX) 5/28 kaasomandist) kustutamiseks ning Diana Laarmanni omanikukande muutmiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja 23/84 kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse Diana Laarmann.
3.4.Kohtuotsus asendab otsuse p-des 3.2 ja 3.3 märgitud Malle Tootsi tahteavaldusi.
3.5.Lugeda tahteavaldused antuks alates Diana Laarmanni poolt hüvitise 30 540 euro tasumisest Malle Tootsile.
3.6.Kohustada Malle Tootsi andma tema valduses oleva kinnistu (Tartu linn XXXXXXX , registriosa XXXXXXX ) kaasomandi osa valdus üle Diana Laarmannile 30 päeva jooksul arvates Diana Laarmanni kandmisest kinnistusraamatusse Malle Tootsile kuulunud kaasomandi osa omanikuna. Valduse üleandmata jätmise korral tõsta Malle Toots koos talle kuuluva varaga Tartu linnas XXXXXXX asuvalt kinnistult välja.
4.Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda.
5.Rahuldada Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soone apellatsioonkaebus ja jätta Malle Tootsi apellatsioonkaebus rahuldamata.
6.Jätta rahuldamata Malle Tootsi taotlus uute tõendite asja juurde võtmiseks ning lugeda Malle Tootsile tagastatuks 21.08.2019 esitatud tõendid kokku 19-l lehel (arhiiviteatis, 26.08.1911. a plaan, 1930. a ostu-müügileping, 25.11.2015. a notariaalne volikiri, 18.08.2014. a arhiiviteatis, 18.07.2014. a arhiiviteatis, 11.02.1998. a hagiavaldus, Tartu Linnakohtu 09.03.1998. a määrus, Tartu Ringkonnakohtu 27.03.1998. a määrus, 09.04.1998. a hagiavaldus, Tartu Linnakohtu 20.10.1998. a määrus, Rahvusarhiivi 08.06.2010. a hindamisotsus, arhivaalide hävitamisakt). Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Urmas Uffert ja Ene Uffert esitasid 05.03.2014 maakohtule Malle Tootsi (edaspidi kostja) vastu hagi, milles palusid lõpetada Tartus XXXXXXX asuva kinnistu (registriosa nr XXXXXXX ) kaasomandi selliselt, et kostja kaasomandiosa antakse Ene Ufferti omandisse, pannes Ene Uffertile kohustuse hüvitada kostjale tema kaasomandiosa väärtus rahas. Hagejad palusid tuvastada ka kostja kohustused kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste andmiseks ning valduse üleandmiseks, valduse üleandmata jätmise korral tõsta kostja koos talle kuuluva varaga kinnistult välja. Kostja esitas 19.06.2014 maakohtule vastuhagi, milles palus tuvastada Arseni Ufferti pärimisõiguse puudumine Alma Ufferti pärandvara suhtes, tuvastada 28.04.1994 kinkelepingu tühisus osas, millega Arseni Uffert kinkis Urmas Uffertile oma mõttelise osa, tuvastada XXXXXXX kinnistust kostja mõttelise osa suurus 20/84, Mati Ufferti mõttelise osa suurus 5/84, Taivo Ufferti mõttelise osa suurus 5/84, Urmas Ufferti mõttelise osa suurus 36/84 ja Ene Ufferti mõttelise osa suurus 18/84 ning kanda nimetatud isikud kinnistusraamatu II jakku omanikena vastavalt märgitud osade suurusele. 11.08.2014 esitas kostja maakohtule vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomand kinnistu reaalosadeks jagamisega korteriomandite moodustamise teel. Tartu Maakohus jättis 25.02.2015 otsusega kostja vastuhagi rahuldamata ning rahuldas Urmas Ufferti ja Ene Ufferti hagi kaasomandi lõpetamiseks. Tartu Ringkonnakohus tühistas 12.06.2015 otsusega maakohtu 25.02.2015 otsuse osas, millega maakohus rahuldas Urmas Ufferti ja Ene Ufferti hagi kaasomandi lõpetamiseks ning jättis rahuldamata kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks, ning saatis asja tühistatud osas Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Osas, millega maakohus jättis rahuldamata kostja vastuhagi Urmas Ufferti ja Ene Ufferti vastu pärimisõiguse puudumise tuvastamiseks, kinkelepingu osalise tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks, jäeti maakohtu otsus muutmata ringkonnakohtu otsuses märgitud põhjendustel.
2.Asja uuel läbivaatamisel kaasati maakohtu 03.10.2018 määrusega menetlusse hagejatena/vastuhagi kostjatena surnud Ene Ufferti pärijad Diana Laarmann ja Roomet Soome. XXXXXXX kinnistust kuulub Urmas Uffertile 53/84, Malle Tootsile 5/28, Diana Laarmannile 8/84 ja Roomet Soomele 8/84 kaasomandist. Kinnistul asuvad 1930-ndatel ehitatud kahekorruseline elamu ja kõrvalhoone. Kaasomandi kasutuskord on kujunenud välja selliselt, et Urmas Ufferti kasutuses on põhikorruse esiktrepihall, elutuba, köök, veranda, trepikoda, majandusruum, san.ruum, katusekorruse kolm tuba ja trepihall ning kõrvalhoone. Kostja kasutuses on põhikorruse esik (sh on esiku osas kaks sahvrit ja kuivkäimla), köök ja kaks tuba ning õuealal puukuur. Kaasomanikel on nende kasutuses olevatesse ruumidesse eraldi sissepääsud. Urmas Uffert, Diana Laarmann ja Roomet Soome (hagejad) esitasid 17.01.2019 hagi täpsustuse, milles palusid lõpetada kaasomandi selliselt, et kostja kaasomandiosa omandaks Diana Laarmann, kes maksaks kostjale hüvitise, mis vastab kostja osa turuväärtusele. Hagejad palusid asendada kaasomandi lõpetamiseks vajalikud kostja tahteavaldused kohtuotsusega. Samuti palusid hagejad määrata kohtuotsuse täitmise korra ja viisina kindlaks, et kostja on kohustatud enda valduses oleva kinnistuosa vabastama 30 päeva jooksul alates Diana
Laarmanni kandmisest kinnistusraamatusse vastava kaasomandiosa omanikuna ning valduse üleandmata jätmise korral tõsta kostja koos talle kuuluva varaga kinnistult välja. Alternatiivselt palusid hagejad lõpetada kaasomand kinnistu müügiga avalikul enampakkumisel. Hagejad olid seisukohal, et poolte halbade suhete tõttu ei ole võimalik jätkata kinnistu ühise kasutamise ja majandamisega. Kaasomandi lõpetamine ükskõik kummal hagejate taotletud viisil ei kahjusta kostja huvisid. Kostja saaks oma kaasomandiosa eest õiglase hüvitise, mis vastab tema osa harilikule väärtusele. Hüvitis võimaldab kostjal soetada uue eluaseme. Kostjal puudub alus eelduseks, et hüvitise eest peaks tal olema võimalik soetada sama suur elamispind, kui praegu tema kasutuses on, kuivõrd kostja kasutab elamus oma kaasomandiosast oluliselt suuremat osa. Urmas Ufferti side elamuga on kostjaga vähemalt samaväärne, kuna tegemist on tema sünnikoduga ning ta on elanud elamus kauem kui kostja. Urmas Uffert ja Ene Uffert on panustanud elamu säilimisse ja parendamisse ning kinnistu korrashoidu oma tööd ja rahalisi vahendeid oluliselt rohkem kui kostja. Nad on aastatel 1994–2014 renoveerinud elamu katuse, esiku, parandanud elamu soojustust ja välisvooderduse, tellides vajalikud projektid ja tööd enda kulul. Kostja on avaldanud, et tööd ei olnud vajalikud ja tehti ebaseaduslikult. Samas ei ole kostja viimase kahekümne aasta jooksul ette võtnud ühtegi maja seisukorda parandavat tööd. Kaasomandi lõpetamine kostja taotletud viisil oleks hagejate suhtes ebaõiglane. See ei lõpeta konflikte kinnistu korrashoiu küsimustes, vaid muudab nende lahendamise veelgi keerulisemaks. Korteriomandite reaalosade suuruse määramisel tuleb lähtuda kaasomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurusest. Kostja omandaks hagejate arvelt suurema korteriomandi, kui seda võimaldaks tema kaasomandiosa suurus, ning kohus peaks muutma ka hagejate omavahelisi varalisi suhteid, milleks puudub õiguslik alus. Kostja huvid oleksid põhjendamatult eelistatud ka seetõttu, et korteriomanditest üks jääks kostja ainuomandisse, teine aga hagejate kaasomandisse, mida kolmel leibkonnal ei ole võimalik ühiselt kasutada ja mille jagamine erinevateks korteriomanditeks on ehitustehniliselt võimatu.
3.Kostja palus jätta hagejate hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning lõpetada kaasomand selle reaalosadeks jagamisega korteriomandite moodustamise teel. Jagada XXXXXXX katastriüksus koos sellel paikneva elamuga kaheks korteriomandiks, millest üks jääb kostja omandisse ja teine hagejate kaasomandisse võrdsetes osades (kostja mõtteline osa 25/100 ja reaalosa 46 m2, hagejate mõtteline osa 75/100 ja reaalosa 135,3 m2). Asendada vajalikud hagejate tahteavaldused kohtuotsusega. Kostja väidete kohaselt ei ole hagejate nõue kooskõlas hea usu põhimõttega ja sellega seoses saaksid oluliselt kahjustada kostja huvid. Kostja on eakas, elanud XXXXXXX majas suurema osa elust. Pakutav hüvitis ei võimalda omandada isegi ühetoalist korterit. Kostja ei ole takistanud kinnistu korrashoidu ning on oma töö ja rahaliste vahenditega osalenud elamu remontimisel. Hageja ja kostja on kinnitanud, et nad ei puutu omavahel kokku ja ei sega üksteist.
MAAKOHTU LAHEND
4.Tartu Maakohus jättis 29. märtsi 2019 otsusega nii hagi kui ka vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata ning menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on Urmas Uffert ja Malle Toots kasutanud kinnistut aastakümneid alalise eluasemena suulise kasutuskorra alusel ning nii Urmas Ufferti kui ka Malle Tootsi emotsionaalne seotus kinnistuga ei ole kahtluse all. Kohus leidis, et korteriomanditeks jagamine ei ole kõigi kaasomanike huvidest lähtudes parim lahendus. Korteriomanditeks jagamisel tuleb arvesse võtta kaasomandi mõttelisi osasid. Eksperthinnangu kohaselt on elamu suletud netopind 183 m2, millest korter 1 (46 m2) on kostja kasutuses ja korter 2 (135,3 m2) Urmas Ufferti kasutuses. Arvestades kostja kaasomandiosa
suurust, on tal õigus kasutada elamust 32,8 m2, seega suureneks kostja kaasomandiosa hagejate arvel ning moodustaks kogu elamust 1⁄4. Vähetähtis ei ole ka hagejate õiguste riive selles osas, et korter 1 jääks kostja ainuomandisse ja kostja korteri arvelt vähendatud kaasomandiosadena jääks korter 2 hagejate kaasomandisse. Kinnistu kui terviku väärtuseks on hinnatud 171 000 eurot. Sellest tulenevalt tuleks kostjal hagejatele hüvitada kaasomandi kaotuse eest 12 449 eurot. Kostja majanduslik seis välistab hüvitise maksmise. Hüvitise väljamõistmine võib tuua kostjale kaasa raskeid tagajärgi, kuna kohtulahendi täitmisel võib kostja jääda oma kaasomandist ilma. Kuna poolte vahel ei ole heanaaberlikke suhteid, siis kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamisega ei too õigusrahu. Kuna moodustuks kaks korteriomandit, raskendaks majandamine läbi korteriühistu olukorda veelgi. Seega kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamisel kahjustaks hagejate huve ning takistaks hagejatel kui suurema osa omanikel teha vajalikke toiminguid elamu korrastamiseks ja säilitamiseks. Kaasomandi lõpetamine hagejate nõutud viisidel on kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane. Aastakümneid kestnud elukohast väljakolimine on kõrges eas ja oluliselt vähenenud kohanemisvõimega kostjale suur elumuutus. Diana Laarmannil ei ole elamuga mingit seost. Urmas Uffert on avaldanud, et tema huvi on olukord lahendada ükskõik kuidas, kasvõi kogu maja müügiga. Seetõttu hagejate omandiõigusest tulenev nõue kaasomandi lõpetamiseks ei saa olla sedavõrd kaitstud, et tagajärjeks oleks kostja eluaseme kaotus. Makstav hüvitis ei kompenseeri selliseid elu muutvaid tagajärgi, mis võivad mõjutada kostja füüsilist ja vaimset tervist. Tulenevalt eksperthinnangust oleks kostjale makstav hüvitis 30 540 eurot. Kinnisvaraportaali City24.ee andmetel ei ole 30 000 euroga võimalik soetada Tartusse korterit. Väljaspool Tartut puudub kostjal sotsiaalne tugivõrgustik ning arvestades kostja iga ja sellest tulenevat vajadust arstiabi järgi, siis selline elukoha muutus tooks kostjale kaasa raskeid tagajärgi. Arvestades Urmas Ufferti ja Malle Tootsi perekondlikke suhteid (nad on õde ja vend, neil on ühine isa), on hagejate nõue pahatahtlik ja ei ole kooskõlas heade kommetega. Kuna kaasomandi lõpetamine nii hagis kui ka vastuhagis nõutud viisidel on ebaõiglane ning viib ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, tuleb kaasomand jätta lõpetamata. Kostja huvi eluaseme säilitamiseks kaasomanikuna kaalub üles hagejate huvi kaasomandi lõpetamiseks, arvestades, et hagi ajendiks on kaasomanike halvad suhted. Sügavatele lahkhelidele vaatamata on pooled aastakümneid suutnud elamut sihtotstarbeliselt kasutada. Kohus näeb ühe võimaliku lahendusena hagejate poolt enda kaasomandi mõtteliste osade võõrandamist. Samuti on hagejad teinud ettepanku, et kostja loovutaks tasu eest oma omandi hagejatele, saades eluaegse elamise õiguse. Kohus peab võimalikuks selles osas kohtuvälise kokkuleppe saavutamist, vajadusel pidades vahendajate kaudu täiendavalt läbirääkimisi. Kohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda, leides, et menetluskulude väljamõistmine ühelt või teiselt poolelt on ebaõiglane.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Urmas Uffert, Diana Laarmann ja Roomet Soome esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu 29. märtsi 2019 otsuse tühistamist osaliselt, s.o osas, millega jäeti rahuldamata Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soome hagi Malle Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks ning menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Hagejad taotlesid teha tühistatud osas uus otsus, millega lõpetada kaasomand XXXXXXX kinnistule alljärgnevalt: kohustada Malle Tootsi andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks kinnistule selliselt, et Malle Tootsi 5/28 suurune kaasomandiosa jääb Diana Laarmanni omandisse, pannes Diana Laarmannile kohustuse maksta Malle Tootsile kaasomandiosa eest 23 214 eurot. Kohustada Malle Tootsi andma nõusolek kinnistu 5/28 mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks Diana Laarmannile ning vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Lugeda tahteavaldused antuks alates Diana Laarmanni poolt hüvitise 23 214 eurot tasumisest Malle
Tootsile. Asendada eelnimetatud Malle Tootsi tahtevaldused kohtuotsusega. Samuti kohustada Malle Tootsi andma tema valduses oleva kaasomandiosa valdus üle Diana Laarmannile 30 päeva jooksul arvates Diana Laarmanni kandmisest kinnistusraamatusse vastava kaasomandiosa omanikuna. Valduse üleandmata jätmise korral tõsta Malle Toots koos talle kuuluva varaga kinnistult välja. Altenatiivselt lõpetada kaasomand kinnistule järgnevalt: kinnistu müüakse täitemenetluse seadustikus sätestatud korras läbiviidaval avalikul enampakkumisel; kinnistu müügist saadud summade arvelt tasutakse esmalt enampakkumise läbiviimisega seotud kulutused ning järele jääv summa jagatakse kaasomanike vahel selliselt, et Malle Toots saab rahast 5/28, Urmas Uffert 53/84, Diana Laarmann 8/84 ja Roomet Soome 8/84. Menetluskulud paluvad apellandid jätta Malle Tootsi kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) kohaldas maakohus valesti asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-t 1 ja § 77 lg-t 2. AÕS § 77 lg 2 ei anna kohtule võimalust jätta kaasomand lõpetamata, kui mõlemad pooled on kaasomandi lõpetamist taotlenud. Riigikohus on selgitanud (3-2-1-39-17, p 10), et kohus ei saa juhul, kui kasvõi alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Hagis ja vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viisid katavad kõik AÕS § 77 lg-s 2 loetletud kaasomandi lõpetamise viisid; 2) nõustuvad hagejad kohtu järeldusega, et kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamisega korteriomandite moodustamise teel ei ole kaasomanike huvides, kuna sellega kaasneks hagejate õiguste ja kaasomandiosa riive ning see ei tooks õigusrahu, sest korteriühistu kaudu majandamine raskendaks kinnistu majandamist veelgi. Kostja omandaks korteriomandina suurema osas kinnistust, kui talle kaasomandina kuulub, ning seetõttu esitaksid hagejad kostja vastu nõude kaasomandiosade kaotuse eest hüvitise saamiseks AÕS § 77 lg 3 alusel; 3) ei ole kaasomandi lõpetamine hagejate taotletud viisidel kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane. Sellist laadi ebaõiglust, kus üks kaasomanik kaotab õiguse eluruumile, kompenseerib kaasomandiosa väärtusele vastav hüvitis. Kostja on menetluses aktiivselt osalenud, mis näitab, et tal on piisavalt toimekust oma elu korraldamiseks. Väljavõtted kinnisvaraportaalist KV.ee tõendavad, et hüvitise eest on võimalik soetada Tartus uus eluase. Seadusandja ei ole kehtestanud tingimusi, mis välistaks kaasomandi lõpetamise kaasomaniku isikust tingitud asjaolude tõttu. Seetõttu ei ole põhjendatud vanusest lähtudes kostja huvidele suurema kaitse andmine. Ebaõige on kohtu järeldus, et kostja käitumine on tingitud hirmust elukoha kaotuse eest. Kostja käitumine on kantud soovist saavutada kinnistule suuremad õigused, kui tal kinnistusraamatust nähtuvalt on. Eeltoodust tulenevalt ei saa kaasomandi lõpetamise nõuet lugeda pahatahtlikuks ja heade kommetega vastuolus olevaks seetõttu, et pooled on sugulased; 4) ei ole asjakohased kohtu selgitused, kuidas pooled saaksid olukorda lahendada ilma kaasomandit lõpetamata. Pakutud lahendused ei tulene AÕS § 76 lg-st 1 ja § 77 lg-st 2. Kasutuskorra puudumise tõttu ei saaks hagejad kaasomandiosade müügil oma osade eest õiglast hinda ning on tõenäoline, et kostja ja uue omaniku vahel tekivad kinnistu kasutamisel lahkhelid, kuna kostja kasutab suuremat pinda, kui tal oleks õigus vastavalt kaasomandiosa suurusele; 5) on hagejate suhtes ebaõiglane jätta kõik menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtu 25.02.2015 otsus on jõustunud osas, millega kohus jättis rahuldamata kostja vastuhagi Urmas Ufferti ja Ene Ufferti vastu pärimisõiguse puudumise tuvastamiseks, kinkelepingu osalise tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kohus oleks pidanud varasemas menetluses kantud menetluskulud jaotama TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatusega. Hagejad paluvad kaaluda hagejate asja uuel
läbivaatamisel kantud menetluskulude jätmist kostja kanda TsMS § 169 lg 3 alusel osas, milles hagejate kulud olid seotud kostja põhjendamatute taotluste ja tõendite esitamisega.
6.Malle Toots esitas apellatsioonkaebuse (mida ringkonnakohus käsitleb vastuapellatsioonkaebusena), milles palub Tartu Maakohtu 29. märtsi 2019 otsuse tühistada ja saata asja uueks menetlemiseks maakohtule, tuvastada omandiosade suurused XXXXXXX kinnistul kõikide Malle Tootsi esitatud omandiõigust tõendavate dokumentide alusel ning teha muudatused kinnistusraamatus vastavalt tuvastatud omandiosade suurustele. Kaebuse põhjenduste kohaselt kahjustab kohtuotsus kostja põhiseaduslikku omandi- ja pärimisõigust. Kostja on õigustatud subjekt oma ema Alma Ufferti ja vanaisa Mihkel Tamme XXXXXXX kinnistu osas. Maakohus ei ole viinud kohtumenetlust läbi menetluskorra kohaselt, on lükanud tagasi kostja taotlusi ning jätnud omandi- ja pärimisõiguslikud dokumendid menetlemata. Sellega on kohtutoimiku sisu viidud tegelikkusele mittevastavaks. Kohus on jätnud arvesse võtmata Arseni Ufferti 02.12.1957 pärandist loobumise avalduse, kuigi selle mittekehtivaks tunnistamiseks puudub alus. Kohus jättis ebaõigesti rahuldamata kostja taotlused Tartu Linnavalitsuse 03.06.1999 korralduse nr 1703 tühistamiseks ja seadusevastaseks tunnistamiseks. Korralduse alusel on XXXXXXX õigusvastaselt võõrandatud maa seadusevastaselt tagastatud Urmas Uffertile. Urmas Uffert ei ole Mihkel Tamme pärija ega õigustatud subjekt. Ka on valesti maa tagastamine vastavalt hooneregistri andmetele, kuna need ei vasta tegelikkusele ega lange kokku ÕVVTK Tartu linnakomisjoni otsusega maa õigustatud subjektidele tagastamise osas. Linnavalitsuse korralduse seadusevastasusest ja oma õiguste rikkumisest sai kostja teada seoses kaasomandi lõpetamise hagiga 2014. aastal. Siis sai kostja enda valdusesse maa nõudeõiguse loovutuse avaldused, mis ei vasta kehtinud maareformi seaduse § 19 lg-le 3, kuivõrd sugulus maa endise omaniku Mihkel Tammega puudub.
7.Malle Toots vaidleb hagejate apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei tule kaasomandi lõpetamise nõuet igal juhul rahuldada. Riigikohus on leidnud, et kohus võib jätta kaasomandi lõpetamata põhjusel, et pakutud viis ei ole õiglane. Maakohus leidis õigesti, et makstav hüvitis ei kompenseeri kostjale tekkivaid elumuutvaid tagajärgi; 2) ei takista asjaolu, et kostja kasutusse jääks suurem osa elamust kui selleks õigus on ja et kostjal tuleks tasuda hagejatele hüvitist, korteriomandite seadmist. Seadus reguleerib piisavalt korteriomanike suhteid. Asjas pole esile toodud probleeme, mida poleks kinnistu haldamisel saadud lahendada. Kostja on oma töö ja rahaliste vahenditega osalenud elamu remontimisel ja parendamisel ning ei ole takistanud Urmas Uffertil remondi tegemist. Kostja vastuseis kapitaalremondile oli õigustatud, sest tegemist oli töödega, mida ehitusluba ette ei näinud. Kinnistu haldamist ei takista see, et kostjal on oma seisukoht kaasomandi tekkimise kohta. Pooled pole omavahel suhelnud ega tülitsenud; 3) palub kostja koos apellatsioonkaebusega lahendada ka vastuhagi, kuna tulenevalt Riigikohtu seisukohast tsiviilasjas nr 2-16-8552 ei pea kostja esitama selleks vastuapellatsioonkaebust.
8.Urmas Uffert, Diana Laarmann ja Roomet Soome vaidlevad kostja kaebusele vastu ning taotlevad selle läbivaatamata ja menetluskulude kostja kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt:
1) on ringkonnakohus võtnud kostja kaebuse menetlusse ebaõigesti. Asjaolude kohta, mille tuvastamata jätmist kostja kohtule ette heidab, on olemas jõustunud kohtulahend; 2) sai maakohus ringkonnakohtu 12.06.2015 otsusest tulenevalt tsiviilasja uuesti läbi vaadata üksnes osas, mis puudutas kaasomandi lõpetamiseks esitatud hagi ja vastuhagi. Kohus ei ole rikkunud menetlusnorme. Kostja esitas korduvalt dokumente, mis puudutasid elamu pärimist ja maa tagastamist, ning mis olid juba asja juurde võetud. Samuti esitas kostja korduvalt taotlusi nende nõuete läbivaatamiseks, mille osas oli jõustunud ringkonnakohtu 12.06.2015 otsus; 3) ei saa ringkonnakohus juhul, kui asjakohast vastuapellatsioonkaebust ei ole esitatud, koos apellatsioonkaebusega lahendada vastuhagi. Kaasomandi lõpetamise vaidluses ei saa vastuhagi käsitada tingimusliku vastuhagina, vaid tegemist on sisult alternatiivsete nõuetega. Vastuhagi jäeti rahuldamata seetõttu, et kohus leidis, et kaasomandi lõpetamine kinnistu korteriomanditeks jagamise teel on ebaõiglane ja viib ebamõistlike tagajärgedeni.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata Urmas Ufferit, Diana Laarmanni ja Roomet Soone hagi Malle Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab Urmas Ufferti, Diana Laarmanni ja Roomet Soone hagi Malle Tootsi vastu kaasomandi lõpetamiseks ning lõpetab kaasomandi selliselt, et Malle Toots on kohustatud andma nõusoleku kaasomandis oleva kinnistu 5/28 suuruse kaasomandi osa jätmiseks Diana Laarmanni omandisse ja Diana Laarmann on kohustatud maksma Malle Tootsile kaasomandi osa kaotuse eest 30 540 krooni. Ühtlasi tuleb kohustada Malle Tootsi andma nõusolekud kinnistusraamatus vastavate kannete tegemiseks. Maakohus jättis Malle Tootsi hagi kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata (maakohtu otsuse resolutsiooni p 2). Maakohtu otsust tuleb nimetatud osas täpsustada ning lugeda, et Malle Tootsi vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kaasomandis olev kinnistu jagatakse reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel, tuleb jätta rahuldamata. Maakohtu otsus, millega jäeti menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, tuleb jätta muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
10.Asja materjalidest nähtuvalt soovisid U. Uffert, D. Laarmann ja R. Soone (edaspidi hagejad) hagis lõpetada kaasomand selliselt, et M. Tootsile (edaspidi kostja) kuuluv kaasomandi osa antakse D. Laarmanni omandisse, pannes D. Laarmannile kohustuse maksta M. Tootsile kaasomandi osa kaotuse eest 30 540 eurot või alternatiivselt selliselt, et kaasomandis olev kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt kaasomandi osa suurusele. M. Toots soovis vastuhagis lõpetada kaasomand selliselt, et kinnistu jagatakse reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel. Maakohus jättis kaasomandi lõpetamata ning hagi ja vastuhagi rahuldamata. Maakohus põhjendas hagi ja vastuhagi rahuldamata jätmist sellega, et kaasomandi lõpetamine on ebaõiglane ja viib ebamõistlike tagajärgedeni. Kostja huvi eluaseme säilitamiseks kaasomanikuna kaalub üle hagejate huvid. Vaatamata kaasomanike vahelistele sügavatele lahkhelidele on kaasomanikud suutnud siiski kinnistut sihtotstarbeliselt kasutada. Maakohus pidas võimalikuks lahenduseks seda, et hagejad võõrandaksid kohtuväliselt nendele kuuluvad kinnistu osad. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga kaasomandi lõpetamata jätmise kohta ei nõustu.
11.AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Nimetatud sättest tuleneb, et kaasomanik ei pea kaasomandi lõpetamist põhjendama ning kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud. Riigikohus on mitmes lahendis asunud seisukohale (näiteks 10.04.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 11; 10.05.2017 tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 10), et kui kasvõi alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulle, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Õige on hagejate seisukoht apellatsioonkaebuses, et kuna hagis ja vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viisid katavad sisuliselt kõik AÕS § 77 lg-s 2 loetletud võimalikud kaasomandi lõpetamise viisid (kaasomanikevaheline enampakkumine ei saa tsiviilasja materjale arvestades kõne alla tulla), siis oleks maakohus pidanud kaasomandi lõpetama ja valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Maakohtu seisukoht, et kaasomandi lõpetamine on M. Tootsi suhtes ebaõiglane, kuna see toob kaasa M. Tootsile eluaseme kaotuse, ei ole õige. Kaasomandi lõpetamise tulemusena hageja pakutud viisil saab M. Toots kaasomandi osa kaotuse eest 30 540 eurot ning hagejad on tõendanud väljavõtetega kinnisvaraportaalidest, et 30 540 euroga on võimalik Tartu linnas osta kaasomandi osa suurusele vastav elamispind. Maakohtu vastupidine seisukoht ei tugine esitatud tõenditel. Seetõttu ei ole asjakohane maakohtu põhjendus, et kostja peab hagi rahuldamise korral kolima väljaspoole Tartu linna, mis toob kostjale kaasa raskeid tagajärgi. Ringkonnakohus märgib siinkohal, et 10.04.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-9749 asus Riigikohus seisukohale, et kuigi kaasomanikule võib kaasomandi lõpetamise tagajärjel olla emotsionaalselt koormav oma pikaaegsest kodust lahkuda, ei anna selline asjaolu alust jätta kaasomandit lõpetamata. Seetõttu ei saa ka väita, et kaasomandi lõpetamine antud juhul oleks vastuolus TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega. Maakohtu selgitus, mille kohaselt võiksid hagejad enda kaasomandi osa kohtuväliselt võõrandada ja selliselt vaidluse lahendada kokkuleppel lahendada, ei ole asjakohane. Ülaltoodut arvestades on ringkonnakohus seisukohal, et kaasomandi lõpetamise nõue tuleb rahuldada ning selle osas on hagi ja vastuhagi põhjendatud.
12.Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, tuleb kaasomandi lõpetamisel valida viis, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Maakohus on küll nimetatud põhimõttele viidanud, kuid ei ole piisavalt põhjendanud, miks hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viis, s.o anda M. Tootsile kuuluv kaasomandi osa D. Laarmannile ja panna D. Laarmannile kohustus maksta M. Tootsile kaasomandi osa kaotuse eest õiglane rahaline hüvitis, ei vasta kõige paremini kaasomanike huvidele. Maakohtu ainuke põhjendus, et 30 000 euroga ei ole Tartu linnas võimalik osta korterit, ei ole kooskõlas esitatud tõenditega. Hagejad on esitanud 31.07.2017 menetlusdokumendiga väljatrükki kinnisvaraportaali City24.ee müügikuulutustest (IV kd, tl 69-71), millest nähtuvalt on D. Laarmanni poolt M. Tootsile makstava 30 540 euro eest võimalik osta Tartu linnas korter. Asja materjalidest nähtuvalt M. Toots hagejate nimetatud tõendit ei vaidlustanud. Juhul, kui maakohtul tekkis kahtlus hagejate esitatud tõendi usaldusväärsuses, oli maakohtul võimalik teha hagejatele ettepanek täiendavate tõendite esitamiseks. Seetõttu rahuldab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 3 p 1 alusel hagejate taotluse ning võtab asja materjalide juurde koos apellatsioonkaebusega esitatud väljavõtte kinnisvaraportaalist KV.ee (V kd, tl 135-136), mis samuti tõendab, et 30 540 euro eest on võimalik osta Tartu linnas korter. Pooltel puudub vaidlus, et vaidlusaluse kinnistu turuväärtus on eksperthinnangu kohaselt 171 000 eurot (IV kd, tl 91). Kinnistusraamatu väljavõttega on kooskõlas hagejate seisukoht, et M. Tootsile kuulub kinnistust 5/28 suurune kaasomandi osa, s.o 17,86%. M. Toots ei ole
vastupidist tõendanud. Nimetatud tõenditest tuleneb, et M. Tootsi kaasomandi osa turuväärtus on 30 540 eurot (17,86% 171 000-st). Maakohtu 24.01.2019 istungil (V kd, tl 47) on hagejad täpsustanud, et M. Tootsi kaasomandiosa väärtuseks on ca 30 535 eurot. Seetõttu ei ole õige hagejate seisukoht apellatsioonkaebuses, mille kohaselt oleks M. Tootsile makstava hüvitise suuruseks 23 214 eurot (s.o summa, mis on märgitud esialgses 05.03.2014 esitatud hagiavalduses). Ringkonnakohus leiab, et kaasomandi tuleb lõpetada selliselt, et M. Tootsi kaasomandi osa tuleb anda D. Laarmanni omandisse ning panna D. Laarmannile kohustus maksta M. Tootsile rahaline hüvitis kaasomandi osa kaotuse eest 30 540 eurot. Selline kaasomandi lõpetamise viis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hagejate tahteavaldusi kohtuotsus asendab. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsMS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtuotsus, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Kuivõrd omand tekkib kinnistusraamatu kande tegemisega, asendab kohtuotsus M. Tootsi nõusolekut omanikukande muutmiseks. Lisaks taotlesid hagejad ka seda, et 30 päeva jooksul arvates D. Laarmanni kandmisest kinnistusraamatusse M. Tootsile kuulunud kaasomandi osa omanikuna on M. Toots kohustatud tema valduses oleva kaasomandi osa üle andma. Nimetatud asjaolule ei ole M. Toots vastuväiteid esitanud. Seetõttu tuleb kohustada M. Tootsi andma 30 päeva jooksul arvates kinnistusraamatusse kande tegemisest tema kasutuses olev kaasomandi osa D. Laarmannile üle ning sellest keeldumise korral tõstetakse M. Toots koos talle kuuluva varaga vaidlusaluselt kinnistult välja.
13.Kuigi TsMS § 442 lg 8 viimase lause kohaselt ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama, ei oleks kaasomandi lõpetamise kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel põhjendatud. Praegusel juhul on pooled nõustunud kinnistu turuväärtusega 171 000 eurot ning kinnistu müügi korral avalikul enampakkumisel ei tarvitse saada müügist samaväärset hinda. Samas nähtub asja materjalidest, et kõik kaasomanikud ei taha tervet kinnistut endale, mis oleks üheks argumendiks kinnistu müümisel avalikul enampakkumisel. Maakohus on vaidlustatud otsuse p-des 23-30 käsitlenud M. Tootsi vastuhagis pakutud kaasomandi lõpetamise viisi, s.o kinnistu reaalosadeks jagamist korteriomandite moodustamise teel, ning leidnud, et selline lõpetamise viis ei ole õiglane. Ringkonnakohus nõustub maakohtu sellekohaste põhjendustega. Õige on siinjuures maakohtu seisukoht, et korteriomandite moodustamisel jääks M. Tootsi kasutusse 46 m2, samas kui tema kaasomandi osa suurusele vastaks ca 32,8 m2. Seega saaks M. Tootsi korteriomandi, mille rahaline väärtus ületaks oluliselt (ca 12 000 euro võrra) tema kaasomandi osa suurust. M. Toots ei ole tõendanud, et ta oleks võimeline hüvitama hagejatele enamsaadu rahalist väärtust. Riigikohus on 29.05.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamise viisi valikul tuleb mh arvestada ka poolte suhetega ja senise läbisaamisega. Ringkonnakohus märgib, et kaasomanike vahelised pikaajalised pingelised suhted vaidlusaluse kinnistu kasutamise ja käsutamise üle kestavad senini (vt vastuapellatsioonkaebuse põhjendused) ning ka seetõttu pole põhjendatud lõpetada kaasomandit korteriomandite moodustamise teel.
14.Tartu Maakohtu 25.02.2015 otsusega samas tsiviilasjas jäeti rahuldamata M. Tootsi nõuded pärimisõiguse puudumise tuvastamiseks, kinkelepingu osalise tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Tartu Ringkonnakohtu 12.06.2015 otsusega tühistati
Tartu Maakohtu otsus 25.02.2015 otsus osaliselt ning tsiviilasi saadeti maakohtule uueks läbivaatamiseks üksnes kaasomandi lõpetamise nõuete osas. Sellest tulenevalt on põhjendamatud need M. Tootsi vastuapellatsioonkaebuses esitatud seisukohad, mis puudutavad ülalmärgitud nõudeid, sh kaasomandi osade suurusi.
15.Praeguses asjas on nii hagejad kui vastuhagis kostja taotlenud kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi lõpetamine toimub eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et ringkonnakohus lõpetas kaasomandi hagejate soovitud viisil. Seetõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt Riigikohtu 08.03.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-07). Ringkonnakohtu arvates ei anna menetluskulude teistsuguseks jaotuseks alust ka see, et kostja muud vastuhagis esitatud nõuded jäeti rahuldamata.
16.TsMS § 652 lg 4 alusel jätab ringkonnakohus rahuldamata M. Tootsi taotluse 21.08.2019 esitatud tõendite asja juurde võtmiseks ning loeb M. Tootsile tagastatuks nimetatud tõendid kokku 19-l lehel (arhiiviteatis, 26.08.1911. a plaan, 1930. a ostu-müügileping, 25.11.2015. a notariaalne volikiri, 18.08.2014. a arhiiviteatis, 18.07.2014. a arhiiviteatis, 11.02.1998. a hagiavaldus, Tartu Linnakohtu 09.03.1998. a määrus, Tartu Ringkonnakohtu 27.03.1998. a määrus, 09.04.1998. a hagiavaldus, Tartu Linnakohtu 20.10.1998. a määrus, Rahvusarhiivi 08.06.2010. a hindamisotsus, arhivaalide hävitamisakt).
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.