K J hagi L S, Ü S, K S, D K, H M, M F D, R M, K S, A V ja Xxxx OÜ vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. A V, H M, Ü S, K S, K S, L S ja D Ki vastuhagi K J, R M, M F D ja Xxxx OÜ vastu kaasomandi lõpetamise, hüvitise tasumise, ebaseadusliku ehitise ja veemahuti eemaldamise nõudes
Tsiviilasja hind
Hagi hind- 3500 eurot; vastuhagi hind- 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja/vastukostja: esindajad K J, ik xxxx; lepinguline esindaja Illimar Pärnamägi Kostjad/vastuhagejad: A V, ik xxxx H M, ik xxxx Ü S, ik xxxx K S, ik xxxx, teine lepinguline esindaja Merike Eller K S, ik xxxx L S, ik xxxx D K, ik xxxx; Kostjate (va L S) lepinguline esindaja vandeadvokaat Rait Sarjas Kostjad /vastukostjad K J, ik xxxx; lepinguline esindaja Illimar Pärnamägi R M, ik xxxx M F D, ik xxxx Xxxx OÜ, rk 11659400 Viimase kohtuistungi aeg
20.01.2021
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada osaliselt K J hagi L S, Ü S, K S, D K, H M, M F D, R M, K S, A V ja Xxxx OÜ vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Rahuldada A V, H M, Ü S, K S, K S, L S ja D Ki vastuhagi K J, R M, M F D ja Xxxx OÜ vastu hüvitise tasumise nõude osas ja kaasomandi lõpetamise nõude osas ning jätta rahuldamata ebaseadusliku ehitise ja veemahuti eemaldamise nõudes.
3.Lõpetada kaasomand kinnisasjale aadressiga xxxx (registriosa number xxxx) K J kasuks talle reaalosana kuuluva 3/4 eluruumi nr xxxx peal vahetult asuval pööningukorrusel elamiskõlblikuks muudetud osas, mille täpne ulatus ja maht on tähistatud xxxx xxxx.a. esitatud ning ehitisregistrisse kantud projekti "Korter xxxx pööningule laiendamise projekt" (töö nr xxxx) joonisel nr xxxx tähisega „Korter xxxx laiendus, 49,5 m2“; ja mis on käesoleva kohtulahendi kohustuslik lisa.
4.Asendada kohtuotsusega R Mu, M F Di, A V, H M, Ü Se, K Se, K Se, Xxxx OÜ ja D Ki kõik tahteavaldused, mis on vajalikud kaasomandi lõpetamiseks ja eriomandi osa moodustamiseks, sh vajalike kannete tegemiseks kinnistusraamatusse, resolutsiooni punktis 1 nimetatud viisil. Asendada nende tahteavaldused, millega nad annavad nõusoleku, et kinnisasja, reg osa xxxx, asukoht xxxx osa kohta käiv omanikukanne, mille kohaselt on kinnisasi käesoleva resolutsiooni punktis 1 nimetatud osas K J ning R Mu, M F Di, A V, H M, Ü Se, K Se, K Se, Krausberg Eesti OÜ ja D Ki kaasomandis (sh K Se ja K Se ühisomandis), kustutatakse ning tehakse uus omanikukanne, mille kohaselt on kinnisasjas oleva eriomandi osa ainuomanik resolutsiooni punktis 1 nimetatud osas K J.
5.Lõpetada kaasomand kinnisasja resolutsiooni punktis 1 nimetatud osas teistele kaasomanikele hüvitise määramise teel. Määrata kaasomandi lõpetamise hüvitise määraks 75 eurot/ruutmeetri eest igale kaasomanikule vastavalt nende poolt kaasomandi lõpetamisega kaotatud kaasomandi mõttelise osa suurusele.
6.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Edasikaebamise kord Otsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisele järgnevast päevast. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6 ja TsMS § 633 lg 7). Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD
1.K J esitas 02.01.2020, korrigeeritult 08.01.2020 (I kd tlk 52 jj) hagiavalduse lõpetamiseks.
kaasomandi
Hagi kohaselt on xxxx, registriosa number xxxx asuv kinnisasi jaotatud üheksaks korteriomandiks. Kinnisasja igapäevaseks majandamiseks on asutatud korteriühistu /edaspidi- KÜ/. Kinnisasjal on keldrikorrus, kaks elamukorrust ja pööningukorrus. KÜ üldkoosolek võttis 26.01.2017 vastu otsuse, milles leiti, et kortermaja teise korruse korteriomanikele tuleb võimaldada korteripinna laiendamine kasutuseta seisva pööningukorruse arvelt ning tuginedes tellitud eksperthinnangule, sõlmida selleks vastav notariaalne tehing /edaspidi- tehing/ kaasomandi lõpetamiseks ning eriomandi suurendamiseks, makstes liikmete soovil selle eest kokku lepitud hüvitist KÜle, et kasutada tehingust saadavat tulu kortermaja renoveerimiseks. KÜ 26.01.2017 otsusega määrati pööningupinna kaasomandi lõpetamisel (võõrandamisel) ühe m2 maksumuseks 50 eurot. Kostja K asemel otsuse tegemise ajal eluruum nr xxxx omanikuks olnud M J B /edaspidi ka „Kostja K korteri eelmine omanik/ avaldas sõnaselgelt soovi enda korterit pööningukorrusele mitte laiendada, sealhulgas ei soovinud ta ka pööningupealset osa välja osta (kaasomandit enda kasuks lõpetada). Hageja alustas eluruumi nr 8 peal asuva pööningupinna elamiskõlblikuks ehitamiseks ettevalmistavate töödega (koristamine) 2017 juunis. Sellele järgnes pööningupinna elamiskõlblikuks muutmiseks vajalik ehituslik tegevus. Hageja esitas 16.11.2017 xxxx vastavalt ehitusseadustikule ehitusteatise koos ehitusprojektiga, et muuta pööningupind elamiskõlblikuks. Elamiskõlblikuks muudetud osa on projekti joonisel tähistatud „Korter xxxx laiendus 49,5 m2“ /edaspidi ka „Korter xxxx laiendus“/. Ehitusteatise menetluses kooskõlastas xxxx linn ehitusprojekti Päästeameti ja Muinsuskaitseametiga, ehitusteatis on menetletud ning kantud ehitisregistrisse. Seega vastab hageja poolt juurde ehitatud korter xxxx laiendus kõikidele ehitus- ja ohutusnõuetele. Ehitustööde käigus, s.h katuse kandetarindi uuendamisel, osutus mõistlikuks välja ehitada 5 m2 asemel ca 8 m2 hageja kõrvalkorteri (eluruum xxxx) peale ulatuvat pinda. Sellest vahest tekkis erimeelsus hageja ning korter nr xxxx eelmise omaniku vahel, mis takistas kaasomanike vahel kokkuleppe-tehingu sõlmimist kaasomandi lõpetamiseks hageja kasuks. Seega on hagi aluseks oleva erimeelsuse esemeks täiendav osa pööningukorrusest pindalaga 3,3 m2, mille hageja ehitas enda eluruumi osana (panipaik). Hageja viis ehitustööd lõpuni kavatsusega maksta teistele kaasomanikele hüvitist ka selle täiendavalt väljaehitava osa eest, kui kaasomandi osa muutub eriomandi osaks. Korter 7xxxx eelmise omaniku vastuseis pööningukorruse täiendava laienduse lahendusele ei ole heausklik ega hageja suhtes õiglane olukorras, kus ta, takistades hagejat kasutusele võtmast väikest osa tühjana seisvast pööningust situatsioonis, oli ise jõuga alates 01.11.2018 hõivanud keldris kõige paremini kasutatava osana 13 m2. Hageja poolt soovitud kaasomandi lõpetamise kokkuleppega olid selgelt nõus kostjad M ja D. Kuigi tegelik sisuline vaidlus kõnesoleva asja üle on hagejale teadaolevalt üksnes hageja ning kostja K vahel, siis ei ole ka ülejäänud kostjad andnud enda selgesõnalist nõusolekut vaidluse lõpetamiseks poolte kokkuleppel. Seega hõlmab hageja taotlus selguse huvides kõikide ostjate tahteavalduse asendamist tehingu tegemiseks.
Korteri nr xxxx eelmise omaniku B seisukoht ja üldine hoiak „ise ei taha, aga teistel ka ei luba“ ei ole aga kuidagi heausklik suhtumine ega ole kaasomanike huvides ka Riigikohtu praktika valguses (vt nt RKTK 11.09.2019 otsust nr 2-16-19005, p 14). Hageja on mõistnud vajadust maksta teistele kaasomanikele hüvitist, kui kaasomandi osa muutub eriomandi osaks. Tühja, soojustamata ja mädanenud taladega pööningu säilitamine sellises olukorras nagu see oli väga pika aja jooksul (alates teise korruse ehitamisest 1950ndatel aastatel) ja ka täna suures osas endiselt on, ei ole kuidagi kasulik korteriühistule ega ole ka kaasomanike huvides. Pööningupinna välja ehitamine praegustes korter xxxx laienduse piirides oli ka ehituslikult parim lahendus, sest kõige õigem oli ära kasutada seina ehitamiseks olemasolevat katuse tugitalade joont (tugevdades kehvas seisus olnud katuse kandekonstruktsiooni). Kaasomandi jaotamise viisina taotleb hageja kaasomandi lõpetamist jätmisega ühe kaasomaniku omandisse ja teistele hüvitise määramisega selliselt, et kinnisasja pööningukorruse kaasomand lõpetatakse hageja kasuks elamiskõlblikuks muudetud osas, mille täpne ulatus ja maht on tähistatud xxxx lehel nr xxxx tähisega „Korter xxxx laiendus, 49,5m2“. Kohtuotsusega asendatakse kostjate V, M, S, K.S, K.S, L S, Xxxx OÜ ja K tahteavaldus, millega eelnimetatud kostjad annavad nõusoleku, et kinnisasja omanikukanne, mille kohaselt on kinnisasi korter xxxx laienduse osas hageja ning kostjate K S ja K S ühisomandis ning kostjate M, D, V, M, S ja S, Xxxx OÜ ja K kaasomandis, kustutatakse ning tehakse uus omanikukanne, mille kohaselt on kinnisasja ainuomanik korter 8 laienduse osas hageja. Hageja taotleb, et kohus võtaks hüvitise summa kindlaks määramise aluseks KÜ 26.01.2017 otsuse, millega pööningupinna võõrandamisel määrati ühe ruutmeetri maksumuseks 50 eurot. Hageja hinnangul tema pakutud viis kaasomandi lõpetamiseks on õiglane. Kaasomanikele on kasulik, et senini tühjalt ja kasutuseta seisev pööning on vähemasti osaliselt korda tehtud. Katusesarikate kandetarind sai ehitustöö käigus parendatud, vahelae konstruktsioon taastatud ning pööninguosa soojustatud, mis suurendab maja energiatõhusust. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas, et vaidluse ajendiks sai väike osa laiendusest, mille osas korter xxxx nii eelmisel kui ka praegusel omanikul puudus soov pööningupinda kasutusele võtta või välja osta. Kaasomandi keldriosa hõivamine kostja K poolt toetab väidet, et pööningu kaasomandi lõpetamine taotletaval viisil on õiglane. Hageja ei väida, et 14.06.2016 ning 26.01.2017 koosolekul oleksid kõik kaasomanikud andnud nõusoleku korter nr xxxx laiendamiseks pööningupinnale. Siiski eeldas hageja, et nimetatud korteriühistu koosolekute otsuste alusel on kaasomanike üldine ratsionaalne tahe välja selgitatud ning sellele tuginedes on võimalik pööningukorrusele laiendamiseks vajalike toimingutega edasi liikuda. Hageja ei ole eitanud, et kasutuseta seisva pööningupinna saab vastav kaasomanik kasutusele võtta ainult enda korteri kohal olevas ulatuses, kuid hagiavaldus esitatigi põhjusel, et ehitustööde käigus tekkis vaidlus osas, mis ulatub teatud ulatuses hageja korteri kohalt üle naaberkorteri peale. Käsitlus nagu oleks hageja tegutsenud teadlikult vastuolus esitatud projektiga, on meelevaldne. 12.03.2017 esitatud joonis oli esialgne eskiis, mida ei saa samastada lõpliku projektiga.
Suulise kokkuleppe olemasolu korter nr xxxx eelmise omanikuga, et ehitustegevus hõlmab korter nr xxxx peal ca 5m2 suurust ala, tunnistas korter xxxx eelmine omanik selgelt ka vaidluse puhkemise ajal korraldatud 30.10.2017 koosolekul. Lisaks on hageja korduvalt selgitanud, miks osutus mõistlikuks ca 5m2 asemel ehitada välja ca 8m2 suurune pind korter xxxx peale jääval pööningupinnal. On õige, et hageja juurdeehitusest ulatub korter nr xxxx lae peale ca 0,65 m2, kuid selle ehitusliku vea üle toimusid eraldi läbirääkimised, mille tulemusena lepiti kokku, et eksimus oli inimlikult mõistetav ning selle ca 0,65m2 pinna üle vaidlust ei ole, mistõttu olid korter xxxx omanikud valmis kaasomandi lõpetamise tehingut tegema ka hageja poolt välja ehitatud kujul.
KOSTJA VASTUVÄITED
2.R M (I kd tlk 121) võtab hagi õigeks. Kinnitab, et tema ja hageja vahel puudub sisuline vaidlus kaasomandi lõpetamise osas. Tühjana seisva pööningu kasutamata jätmine korter xxxx peal asuva asuvas osas ei olnud algusest peale tervikuna ratsionaalne lahendus, mistõttu oli loogiline, et sinna saab huvi korral laieneda teine kaasomanik. Hageja on veenvalt selgitanud, et pööningupinna väljaehitamine korter xxxx laiendatud piirides on ehituslikult parim lahendus. Kuna K ostis korteri, ajal mil see oli praegusel kujul juba välja ehitatud, siis ei saanud see tulla talle üllatusena ja õiged on ka keldri kasutuse kohta esitatud asjaolud.
3.M F D võtab hagi õigeks (I kd tlk136) ja esitab sisult kostja Mu vastusega identse seisukoha.
4.A V, H M, Ü S, K S (kel ka teine lepinguline esindaja Merike Eller), K S, L S ja D K, oma esindaja vahendusel esitatud kirjalikus vastuses (I kd tlk 143) hagi ei tunnista. 14.06.2016 KÜ koosolekul osalenud liikmed olid korterite nr xxxx ja xxxx laiendamisega pööningupinna arvelt (ainult korterite nr x ja x kohal olev pööningupind) nõus juhul, kui pööningupinnale tellida hindamisakt ja pööningupind võõrandatakse turuhinnaga ning et nõusolekut tuleb küsida kahelt ühistu liikmelt, kes koosolekul ei viibinud. Kostjad leiavad, et kuni korter nr 8 on K J ja M F Di kaasomandis, on äärmiselt küsitav, kas K Jl on õigus üksi käsutada õigust kaasomandi lõpetamise nõudmiseks korter nr x peale pööningule rajatud ruumide osas. Nagu 14.06.2016, otsustati ka 26.01.2017 üldkoosolekul, et teise korruse korterite nr x, x, x ja x laiendamine pööningukorrusele saab toimuda üksnes korterite nr x, x, x ja x peale jääva pööningupinna ulatuses. Ka 26.01.2017 üldkoosolekul osales 9-st ühistu liikmest 7, seega ei saa hageja väita, et talle anti kõigi teiste kaasomanike nõusolek korter nr x laiendamiseks pööningukorrusele. 26.01.2017 üldkoosoleku protokollis kehtestatud hind ei vasta tänaseks enam turuhinnale. Hind määrati pakutud vahemikust madalaim ja seda hagejale vastu tulles. Arvestades nii muutunud turusituatsiooni kui ka hageja edasist käitumist, ei ole kostjad sellise hinnaga nõus mistahes kokkuleppeid sõlmima. 26.01.2017 üldkoosoleku protokolli p. 3 kohaselt teatas korter nr x eelmine omanik M J B, et kuigi tal ei ole huvi oma korteri laiendamiseks pööningupinnale, on tema nõusoleku andmise tingimuseks, et oma korteriomandite laiendamist soovivad korteriomanikud (K J, K ja K S) ei ehita korter nr x peale jäävale pinnale. Kostja D ei olnud kindlalt veel otsustanud, kas soovib korteri nr x laiendamist pööningule.
12.03.2017 saatis hageja korteriomanikele joonise, millise kohaselt pidid korterite nr x, x, x ja x võimalikud laiendused jääma iga laiendamist sooviva korteri lae/pööningu põranda piiridesse, st, et laiendused ei ulatunud teis(t)e korteri(te) lae peale. Korteri nr 8 pööningukorrusele planeeritud laienduse pindalaks oli plaanil märgitud 36,7 m2 ning joonisel märgitud laienduse piirid ei ulatunud joonise kohaselt teiste korterite lae peale, olles selliselt kooskõlas KÜ xxxx 26.01.2017 üldkoosoleku otsusega. Hageja alustas ehitustegevusega juunis 2017, ehitusteatise koos ehitusprojektiga esitas hageja xxxx alles 16.11.2017. Hagiavaldusele lisatud projekti jooniselt nähtub, et korter nr x pööningukorruse laienduse pindala on 49,5 m2. Hageja ehitas pööningukorrusele korteri nr x laienduse, mis ulatub nii korteri nr x kui ka korteri nr x peale jäävale pööningu pinnale. Selliselt on hageja käitunud vastuolus nii KÜ 26.01.2017 otsusega kui enda poolt 12.03.2017 saadetud e-kirjale lisatud planeeritud laienduse joonisega. Korter nr x lae peale ulatub korter nr x laiendusest ca 0,65 m2. Korter nr x peal olevale pööningupinnale ehitas hageja kokku 12,8 m2 ulatuses (tualettruum 1,8 m2, trepihall osaliselt pindalaga 7,7 m2 ja panipaik 3,3 m2. Korter nr x laienduse ehitusteatis sai viimase kooskõlastuse alles 23.07.2019, mis tähendab, et ehitustöödega alustamiseks juunis 2017 puudus luba. Ka tänaseks korras dokumendid ehk ehitusteatise esitamine ehitisregistrile, ei anna õigust ehitada kaasomanike nõusolekuta. Laienduse väljaehitamine üksnes isiklike rahaliste vahenditega, ei oma asjas mingit tähtsust. Tõendamata on korter nr x eelmise omanikuga selline suuline kokkulepe, et ehitustegevus hõlmab korter nr x peal ca 5 m2 suurust ala. Ja võimalik kokkulepe ei asenda kaasomandi eseme muutmiseks vajalikku korteriomanike kokkulepet. Väide, et mõistlikuks osutus 5 m2 asemel ehitada välja 8 m2 suurune pind korteri nr x peale jääval pööningupinnal on arusaamatu. Erimeelsus on 12,8 m2 suuruse pinna osas – selline on korteri nr x laienduse pindala korteri nr x peale jääval pööningupinnal. Hagiavalduse lisas 6 on hageja märkinud viirutatud alana nii korteri nr x peale jääva pööningupinna 12,8 m2 kui ka korteri nr x peale jääva pööningupinna ca 0,65 m2. Väited keldri kasutuse osas ei ole asjassepuutuvad, kuna vaidluse esemeks ei ole keldriruumide kasutamise kord. Käsitlus erimeelsustest korteri nr x endise ja praeguse omanikuga, mh nende pahausksuse näitamisest on ainetud, kuna hageja ei järginud väidetavalt korteri x eelmise omanikuga saavutatud kokkulepet ja puudub mõistlik põhjus, mille tõttu peaks kostja K olema nõus kujunenud olukorraga. Kostja K soov enda korterit nr x laiendada pööningukorrusele ja seda 19,1 m2 ulatuses, mitte 6,3 m2 ulatuses on märgitud ka KÜ 02.10.2019 üldkoosoleku protokolli p-s 4. Seega ei saa hageja väita, et K põhjused nõusoleku andmisest keeldumiseks on hagejale tänaseni ebaselged. Hageja ehitas korter nr x laienduse pööningule väljapoole korter nr x peale jäävat pööningupinda teadlikult ja tahtlikult, mida tõendab K J 18.08.2017 e-kirjale lisatud joonis, millest nähtub, et korter nr x laiendus laieneb ka korteri nr x peal olevale pööningu pinnale, kuna laienduse pindalaks oli nimetatud joonisele märgitud 46,7 m2, mitte aga 36,7 m2 nagu esialgsel, 12.03.2017 saadetud joonisel.
Teiste kaasomanike huvide ja korteriühistu otsustega mittearvestamist ilmestab ka 23.11.2017 K J e-kiri koos joonisega, millest nähtub, et kavatsetavad (tegelikult juba rajamisel olevad) ruumid ulatuvad ka korter nr x peal olevale pööningupinnale ning rajatavate ruumide pindalaks oli joonisele märgitud 49,5 m2, mitte 36,7 m2 nagu esialgsel 12.03.2017 joonisel. K J poolt korteri nr x peal olevale pinnale ehitamine 12,8 m2 ulatuses jättis korter nr x peale vaba pööningupinda kõigest 6,3 m2, millise muutmine eluruumiks ei ole mõeldav. Selliselt võttis hageja Klt võimaluse rajada pööningule ruumid, millega laiendada korterit nr x. D K ega ükski teine kaasomanik ei ole avaldanud soovi võõrandada korteri nr x lae peale alles jäänud 6,3 m2 pööningupinda, samuti ei ole ühegi korteriomaniku huvides, et vaidlusalune pind pööningul lihtsalt tühjana seisma jääks. Asjaolu, et M J B ei avaldanud soovi oma korterit pööningukorrusele laiendada, ei andnud K Jle õigust korterit nr x laiendada korter nr x peal olevale pööningupinnale. Hageja väidab, et soovis kõigi kaasomanikega sõlmida kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks KÜ xxxx 26.01.2017 üldkoosoleku otsuse alusel. Kokkuleppe projekt kaasomandi lõpetamiseks kannab kuupäeva 07.02.2019, st, et see on koostatud ca 1 aasta pärast pööningule rajatud ruumide valmimist ja kasutuselevõttu. Kui hageja oleks järginud 26.01.2017 üldkoosoleku otsust, oleks kostjate poolt kokkuleppe sõlmimine olnud võimalik. 30.10.2017 toimunud üldkoosolekul otsustati muu hulgas, et korteri nr x omanik K J peatab koheselt ehitustegevuse. K J ehitustegevust ei peatanud ja on seega käitunud teiste kaasomanike suhtes pahauskselt juba alates 26.01.2017 otsuse tegemisest ning eiranud teadlikult teiste kaasomanike nõudmisi ehitada üksnes korter nr x peale jäävale pinnale. Väited M J Bi pahausksusest on asjasse puutumatud. Hageja väide, et K ei ole käitunud heas usus, on arusaamatu. Asjaolu, et Kl oli võimalus enne korteri nr x soetamist tutvuda hageja poolt ilma teiste kaasomanike poolt antud nõusolekuta ehitatud ruumidega pööningukorrusel, ei tähenda, et kostja oleks sellist olukorda aktsepteerinud. Samuti ei saa seda asjaolu mistahes viisil samastada kostja nõusolekuga. 02.10.2019 üldkoosoleku protokollist nähtub üheselt kostja soov, et hageja eemaldaks korter nr x lae peale rajatud ehituse 12,8 m2 ulatuses. Asjaolu, et M J B ei soovinud 26.01.2017 üldkoosoleku toimumise hetkel korter nr x peale jäävat pööningupinda võõrandada, ei tähenda, et hagejal oli õigus sellele pinnale omavoliliselt ehitada ja seejärel tagantjärele kõigi kaasomanike nõusolekut nõuda. Hagi tuleb jätta rahuldamata kuna ei ole selge, millises osas on eriomandi eseme moodustamine või muutmine võimalik. Kostjate taotlus hagi läbi vaatamata jätmiseks on maakohtu 10.03.2020 määrusega (II kd tlk 35) jäetud rahuldamata.
5.Xxxx OÜ, kes maakohtu 21.01.2020 määruse alusel on asendatud algselt kostjaks olnud xxxx OÜga, on hagimaterjalid kätte saanud 04.02.2020 ja ei ole hagile kirjalikku vastust esitanud.
6.30.06.2020 esitasid eeltoodud kostjad täiendava seisukoha, milles leidsid, et hagi tuleb jätta rahuldamata, sest eriomandi moodustamine hagis taotletud viisil ei ole võimalik, kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ning haginõue ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Juhul, kui kohus siiski peab põhjendatuks hagi rahuldada, tuleb kaasomanikele makstava hüvitise suuruse aluseks võtta hindaja poolt välja toodud keskmine hind 75 eurot.
VASTUHAGI
7.01.07.2020 (II kd tlk 153) vastuhagejate V, M, S, S, S, S, K poolt esitatud vastuhagis soovitakse kaasomandi lõpetamist, hüvitise tasumist, ebaseadusliku ehitise ja veemahuti eemaldamist. 14.06.2016 toimunud KÜ üldkoosoleku kohaselt on korteri nr x omanik K S ja korteri nr x kaasomanik K J olnud huvitatud oma korterite laiendamisest pööningupinnale. 26.01.2017 toimunud KÜ üldkoosoleku kohaselt pidi korter x omanik K J koostama esialgse pööningupinna plaani, kuhu on kantud korterite nr x, x, x, xvõimalike laienduste piirid, mis peavad jääma vastavalt iga laiendamist sooviva korteri olemasolevatesse piiridesse (protokolli p 3.2); kui kõik korteriühistu liikmed kiidavad esialgse pööningupinna plaani heaks, võivad laiendamist soovivad korteriomanikud koostada oma korteri kohta ametliku laiendamise projekti, mis esitatakse kõigile liikmetele tutvumiseks ja kinnitamiseks (protokolli p 3.3). 12.03.2017 K J poolt saadetud plaanil oli laienduse pindalaks 36,7 m2 ning laienduse piirid ei ulatunud joonise kohaselt teiste korterite lae peale, olles selliselt kooskõlas KÜ xxxx 26.01.2017 üldkoosolekul tehtud otsusega. 18.08.2017 K J poolt korter nr x ja korter nr x omanikele saadetud jooniselt nähtub, et korter nr x laiendus laieneb ka korteri nr x peal olevale pööningupinnale. Korter nr x laienduse pindalaks oli nimetatud joonisel märgitud 46,7 m2, mitte 36,7 m2 nagu esialgsel, 12.03.2017 saadetud joonisel. 30.10.2017 toimunud KÜ üldkoosolekul otsustas, et K J peatab koheselt ehitustegevuse ning proovib M J Biga leida ühe kuu jooksul omavahelise kompromissi ehituse laienduse selle osa suhtes, mis ulatub korteri nr x peale jäävale pinnale, milleks on ca 10 m2 suurune pind. K J poolt 16.11.2017 esitatud ehitusteatise nr xxxx ja ehitusprojekti „Korter x pööningule laiendamise projekt“ sai kooskõlastuse alles 23.07.2019, ehk siis, kui korter nr x laiendus pööningukorrusele oli juba välja ehitatud. xxxx linnavalitsusele K J kaasomanike nõusolekut kaasomandi eseme kasutamiseks ei ole esitanud. 23.11.2017 K J saadetud e- kirja kohaselt oli pööningukorruse pindalaks märgitud 49,5 m2 ja mitte 36,7 m2 nagu esialgsel 12.03.2017 joonisel (vt lisa 12 joonis). 04.12.2017 toimunud KÜ üldkoosolekul K S ja K S ei muutnud kokkulepet, et nad ei nõua korter nr x peal olevale pööningupinnale jääva korter nr x laienduse pindalaga 0,65 m2 eemaldamist ega ka rahalist hüvitist, küll aga nõuavad, et Jõemets eemaldaks korter nr x pööningupinnalt veemahuti, mille ta paigutas ümberehituse käigus korter nr x pööningupinnalt korter nr x pealolevale pööningupinnale korstna juurde. Korter nr x peal olevale pööningukorrusele ehitati korter nr x ümberehitamise raames tualett pindalaga 1,8 m2, trepihall pindalaga 7,7 m2 ja panipaik pindalaga 3,3 m2. Seega ehitas K J korter nr x laiendamisel pööningukorrusele korteri nr x peal olevale kõigi korteriomanike kaasomandis olevale pööningupinnale kokku 12,8 m2 ulatuses. Käesolevaks ajaks on K J ehitanud xxxx asuva hoone pööningule kaks lastetuba, laste mängunurga, trepihalli, panipaiga ja duširuumi koos WC-ga kokku pindalaga 49,5 m2. Korter nr x laienemine pööningukorrusele, s.o kaasomandiosale, on kaasomandiosa oluline muutmine AÕS § 74 lg 1 mõttes ning ehituslik ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 tähenduses, mistõttu
oli korter nr x laienemiseks pööningukorrusele nõutav kõigi kaasomanike kokkulepe ja see peab eelnema ehitustöödega alustamisele. Antud juhul see puudus, kuivõrd alles ehitustegevuse lõpetamise järgselt soovis K J sõlmida korteriomanike kokkulepet ja seda kaasomanikele mittesobivatel tingimustel. Seega on K J poolne kaasomandi eseme kasutamine õigusvastane. Selline käitumine ei ole kooskõlas ka hea usu põhimõttega. Kostja K on avaldanud, et soovib samuti oma korterit pööningukorrusele laiendada korter nr x peal oleva pööningupinna- ca 19,1 m2- ulatuses. Kuna aga K J ehitas korteri nr x peal olevale pinnale 12,8 m2 ulatuses, siis jäi vaba pööningupinda korter nr x peale kõigest 6,3 m2, millise muutmine eluruumiks ei ole mõeldav. Kuigi korterite nr 1- 4 omanikud ei ole huvitatud pööningupinnale ehitamisest, on K J siiski nende huve kahjustanud sellega, et ehitas kõigi korteromanike kaasomandis olevale pööningupinnale ruumid kaasomanike kokkuleppeta. Kuna kõigi kaasomanike kokkulepe kaasomandi esemes oluliste muudatuste tegemiseks puudub, siis tulenevalt KrtS § 31 lg 1 p-st 1 ja AÕS § 72 lg-st 5 on teistel kaasomanikel õigus nõuda K Jlt endise olukorra taastamist (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747, p 28) osas, millises J poolt rajatud ruumid ulatuvad korteri nr x lae peale. Lähtudes eeltoodust paluvad vastuhagejad: -- lõpetada osaliselt kaasomand kinnisasjale aadressiga xxxx (kinnistusraamatu uus registriosa number xxxx, katastritunnus xxxx) selliselt, et jätta K J ainuomandisse xxxx asuva hoone pööningul olevad ruumid eeldusliku pindalaga 36,7 m2, mille täpne ulatus on tähistatud lisas 12 toodud joonisel; -- kohustada K J tasuma teistele kaasomanikele kaasomandi lõpetamisel hüvitist proportsionaalselt kaasomanike osade suurusele määras 75 eurot ruutmeetri kohta; -- kohustada K J eemaldama D Kile kuuluva korteri asukohaga xxxx, lae peale jääva K J poolt rajatud ebaseadusliku ehitise 12,8 m2 ulatuses selliselt, et taastuks olukord, milline vastab lisas 12 toodud joonisele; -- kohustada K J eemaldama xxxx asuva hoone pööningukorrusele paigaldatud ja korteri nr x lae peal asuv veemahuti.
VASTUKOSTJATE VASTUVÄITED
8.M F D vastuhagi ei tunnista ja leiab, et põhihagi kostjad on tellinud pööningupinna turuväärtuse hindamise, millest selgus, et selle hind on 29.06.2020 seisuga hinnavahemikus 50-100 eurot pööningu ruutmeetri kohta, mis kattub 27.01.2017 koosoleku aluseks olnud eksperthinnanguga ja mis järelikult kinnitab, et kaasomandi lõpetamisel taotletud hüvitise määr on jätkuvalt õiglane. Võttes arvesse 27.01.2017 üldkoosolekul toimunud arutelusid, kus kõik kaasomanikud mõistsid, et tühjana seisva, soojustamata ja niiske pööningupinna välja ehitamine ja kasutusele võtmine on kasulik kogu kortermajale, oli toona õiglane valida hinnavahemikust 50-100 eurot võimalik madalaim määr. See on õiglane ka täna, sest pööningukorruse väljaehitamisel tehakse vastavalt kaasomanike ootustele kortermaja jaoks kasulikke parendustöid, mida vastasel korral peaks tegema ja finantseerima korteriühistu.
9.K J hinnangul on küsimus üleval vaid lõpetamisele kuuluva kaasomandi osa ning õiglase hüvitise suuruses. Kui eeldada et kostjate viidatu lisa 12 osas on mõeldud hagiavalduse lisas nr 12.1. toodud joonist, siis (erinevalt ehitusprojektist) ei saa esialgne eskiislahendus olla aluseks kohtulahendile.
Vastuhagis on jäetud põhjendamata, miks soovivad kostjad hüvitise määrana 75 eurot m2 kohta. Kostjate tellitud pööningupinna hindamise kohaselt on 29.06.2020 seisuga pööningupinna turuhind hinnavahemikus 50-100 eurot pööningu ruutmeetri kohta, mis kattub täielikult korteriühistu 26.01.2017 koosoleku aluseks olnud eksperthinnanguga ning puuduvad mõistlikud asjaolud, mis tingiksid võrreldes 26.01.2017 koosolekul otsustatud hinna muutmise. Seega on hüvitise määr 50 eurot m2 jätkuvalt õiglane. Veemahuti eemaldamise nõue on alusetu ja tõendamata ning sellel puuduvad mõistlikud põhjendused. Pööningukorruse välja ehitamine ei riku hagejate tegelikke huve ega saanud ehitamise hetkel olla vastuolus nende eeldatava tahtega, mis seisnes TsÜS § 75 lg 1 mõttes selles, et pööningukorrus saaks mõistlikel tingimustel välja ehitatud. Kui eelmine korter 7 omanik oli selgelt väljendanud, et tema pööningupinda osta ega kasutada ei taha, siis ei ole põhjendatud nõue esialgse olukorra taastamiseks.
10.R M leiab, et vastuhagi tuleb täies ulatuses jätta rahuldamata ning nõustub kaaskostja K J 25.08.2020 seisukohtadega.
11.Xxxx OÜ ei ole vastuhagile vastust esitanud, kuid on kinnitanud nõustumist arutada asja tema osavõtuta.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
12.Kohus, tutvunud hagiavalduse, vastuhagiavalduse, esitatud tõendite ja poolte seisukohtadega, leiab, et nii hagi kui vastuhagi kuuluvad rahuldamisele osaliselt. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 5 lõikele 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. AÕS § 76 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. KrtS § 9 lg 1 kohaselt asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega.
KrtS § 9 lg 2 kohaselt iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
13.Kohus saab valida nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (nr Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-06 p 19). Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja on laiendanud enda korteriomandit pööningupinnal olevale kaasomandi osale. Vaidlus on selle üle, kas see on tehtud õiguspäraselt ja heas usus, mis ulatuses seda on tehtud ja kas väljaehitatud laiendust on võimalik jätta hageja ainuomandisse korteriomandi eriosana kogu selle ulatuses või tuleb hagejat kohustada taastama endist olukorda ehk kohustada hagejat/vastukostjat tehtud laiendust eemaldama.
14.Kohus nõustub kostjatega, et laiendus ei ole esiletoodud asjaoludel olnud õiguspärane. Kuna pööning kuulub kõigi korterite kaasomandisse, siis tuleb selle laiendamiseks saada nõusolek kõigilt korteriomanikelt ja seda eelkõige selleks, et korteriomanikud saaksid hinnata kas taotletav ümber-/juurdeehitus on nende kõigi huvides. Kui pööningupinna laienduse tulemina tehakse seni kasutuseta seisnud ja tehniliselt korrastamist nõudval ala kasvõi osaliseltki parendamist, uuendamist, renoveerimist, on see eelduslikult siiski kõigi huvides. Antud juhul on hageja selgitanud (II kd tlk 8, 21-27), et on laiendamise käigus teinud teatud töid, (talade, prusside vahetus jms), mis on pööningu konstruktsioonilist olukorda parandanud. Ja ehkki kostjad on seda vaidlustanud (II kd tlk 92, 150-151), siis puudub kohtul mõistlik alus kahelda, et laiendav kaasomanik teeks endale juurde ruume alale, mis ei vastaks ehituslikele ohutusnõuetele. Kuna hageja ehitusprojekt (I kd tlk 21) on kooskõlastuse saanud (I kd tlk 22), siis tuleb eeldada, et pööningul tehtud ehitustegevus ei ole pööningupinna senist olukorra vähimalt mitte halvendanud. Sõltumata sellest, et eeltoodut arvestades võiks laienduse sisuliselt lugeda tehtud kõigi kaasomanike huve silmas pidavalt, ei vasta see protseduuriliselt siiski nõutavale, kuna kõigi kaasomanike huvidega kooskõlas olemine peab leidma väljundi nende, enne ehitustegevuse alustamist antavas, selgesõnalises nõusolekus ja see hagejal, vaatamata kaasomanikega peetud intensiivsele kirjavahetusele (I kd tlk 33-40) puudus. Kohus arvestab seda asjaolu hüvitise suuruse määramisel. Küsimus on tõstatatud ka selles, kas laiendus võiks kaasomanike huvide vastane olla selle tõttu, et hageja on väidetavalt esitlenud eskiisprojekti plaanist (I kd tlk 156,157) lähtuvalt laiendust ühes suuruses ja on tegelikult selle realiseerinud ehitusprojekti alusel teistsuguses suuruses. Kohtu hinnangul ei muuda hageja väide, et laiendus vastab ehitusprojektis esitatud mõõtudele, seda õiguspärasemaks, sest sarnaselt eskiislahenduse mõõtudega laiendamisele nõusoleku mitteandmisele ei ole kaasomanikud seda teinud ka ehitusprojekti osas. Eelneva nõusoleku korrektne küsimine hoidnuks ära käesoleva vaidluse.
15.Kohus leiab, et hageja on põhjendamatult (mööndes seda ka ise) eeldanud, et küllap kostjad tema tegevusega lepivad, kui ta on laienduse kord valmis saanud. Tegemist on ebamõistliku ja
emotsioonidest ajendatud tegutsemisega põhimõttel, et kuidas sina mulle, nii mina sulle. Selline suhtumine ei ole ühist, heas usus ja kooskõlastatud viisil käitumist eeldavas kaasomandil põhinevas suhtlusvaldkonnas paraku jätkusuutlik ja tekitab paratamatult ühel hetkel ebakõlad.
16.Hageja apelleerib- läbi erinevate menetlusdokumentide esitatud pikkade kirjelduste- oma käitumist õigustades (I kd tlk 10, II kd tlk 8) sellele, et üks kostjatest on hõivanud ühise keldriruumi ja et tema justkui vastukaaluks sellele, on siis asunud hõivama pööningukorrust. Hageja väide, et tema ju ei ole ka teinud etteheiteid ja märkusi ja ei ole esitanud nõudeid nii terassi ehitanud kaasomanikule kui korter x ja x omanikele elektrivõimsusega seonduvalt (II kd tlk 32) või keldrikorruse hõivanud kaasomanikule (keldri osas on hageja siiski pöördumisi teinud), ei ole aktsepteeritavaks argumendiks omapoolsele mitteõiguspärasele ja kehtivaid norme rikkuvale käitumisele. Kui hageja leidis, et kaasomanikud rikuvad tema õigusi, saanuks sellele vastavalt ka reageerida, ja see ei saa olla reageerimine samasuguse taunitava käitumisega nagu ta teistele ette heidab (II kd tlk 10).
17.Hageja ei ole esile toonud mõistlikku põhjendust, mis takistas tal enne ehitustegevusega alustamist saada nõusolek kõigilt kaasomanikelt ja selle saamisel ehitadagi üksnes ulatuses, milles kokku lepiti/nõusolek anti. Või nõusoleku puudumisel mitte alustada, mitte jätkata ehitustegevust (I kd 162, 163, 178, II kd tlk 173). Kohus nõustub kostjatega, et kuna KÜ koosolekute protokollide (I kd tlk 18,153) kohaselt ei ole kõik korteriomanikud neis osalenud, siis mitteosalejate nõusolek hagejale pööningupinnale laiendamiseks nõusoleku andmise osas pidanuks- hageja enda huvides - saama fikseeritud muul kirjalikku taasesitamist võimaldaval viisil. Kuna selle üle vaidlust ei ole, et hagejal puudus kõigi kaasomanike nõusolek, on hageja tegevus käsitletav mitteõiguspärasena ja seetõttu kohus möönab, et hagi rahuldamine tolereerib mitteõiguspärast tegevust.
18.Teisalt on kohus nõus vastuhagi raames antud vastukostja selgitusega, et on ebamõistlikvastuhagi rahuldamisena- täna lasta kogu see pööningupinnale laiendatud ehitis maha lammutada ehk taastada endine olukord.
19.Kohus leiab, et kaasomanikest põhihagi kostjatele tehtud nn ülekohus nende kaasomandi osa vähendamise näol- hageja saab laiendatud pinna endale korteriomandi eriomandi osana ainuomandisse- peab saama õiglase hüvituse- vastuhagi osalise rahuldamisena kaudu- rahaliselt selliselt, et hageja tasub kaasomanike vähenenud omandiosade katteks 75 eurot m2 eest.
20.Kohtu hinnangul on kaasomandi lõpetamise viis sisuliselt sama nii hagis kui vastuhagis. Mõlemal juhul peetakse vajalikuks lõpetada kaasomand hageja poolt pööningupinnale ehitatud laienduse pinna osas ja mõlemad leiavad, et see peab jääma K J ainuomandisse. Erisus hagis ja vastuhagis on ainuomandisse jääva osa suuruses- vastavalt hagi kohaselt oleks see 49,5 m2 ja vastuhagi järgi 36,7 m2. Vastuhagis on taotletud lõpetamise viis seostatud tingimusliku nõuetega: eemaldada tuleb korter 7 peale jääva laienduse osa ning eemalda tuleb veemahuti. Erinev on hüvitise suurus.
21.Kohus selgitab, et kaasomandi lõpetamise tulemusena toimuva kaasomandi jagamiseks ja eriomandi osa moodustamiseks tuleb läbi viia eraldi menetlus, milleks tuleb sõlmida, KrtS § 9 kohaselt korteriomanike vahel, kaasomandi osa eraldamiseks vajalikud notariaalsed lepingud ning esitada need koos muude KrtS ettenähtud dokumentidega, kinnistusregistrile.
Kohtuotsus asendab TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta ehk asendab jagamisega mittenõustunud kaasomanike tahteavalduse. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lõikest 8 tuleneb, et puudutatud isiku nõusolek ei ole nõutav juhul kui kande tegemist taotletakse jõustunud kohtuotsuse alusel. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik, kas on esitatud nõutavad dokumendid.
22.Kaasomandi lõpetamise otsusega kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel ei määrata kindlaks kinnistu piire (3-2-1-61-12 p.13). Sellele vaatamata tuleb kohtul otsust tehes siiski võimalikult täpselt määrata plaanil ära uute kinnisasjade asukohad ja suurused, et kohtuotsus saaks olla aluseks järgnevas menetluses. Kohus võtab selles tähenduses aluseks ja käesoleva kohtulahendi kohustuslikuks lisaks hageja esitatud ehitusprojekti lisaks oleva plaani (I kd tlk 21).
23.Sama põhimõte kehtib kaasomandi lõpetamisel ka kinnisasja jaotamisel korteriomanditeks (kohaldades analoogiat AÕS § 77 lg 2) ja/või KrtS § 3 lg 2 (endine KOS § 8 lg 1), mis annab võimaluse nõuda teatud kaasomandi osa eraldamist korteriomandi reaalosaks ehk eriomandiks.
24.Riigikohus on juhtinud tähelepanu, et kinnisasja reaalosadeks jagamise korral ei ole AÕS § 77 lg 3 alusel hüvituse määramine võimalik samas menetluses, sest kinnisasja jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses pärast kaasomandi lõpetamise kohta kohtuotsuse tegemist. Alles siis, kui jagatud kinnisasjas tekkinud uute kinnisasjade piirid on kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uus kinnistu on kinnistusraamatusse kantud, saab otsustada hüvitusnõude üle AÕS § 77 lg 3 alusel (3-2-1-104-05, 3-2-1-99-09).
25.Kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise teel on analoog käesoleva kaasusega selles, et korteriomandile moodustub juurde eriomandiosa. Seeläbi laieneb ka sellele kaasusele kohtupraktikas jaatatud võimalus, et hüvitise konkreetne summa selgub kaasomandi lõpetamise vormistamiseks vajalike kohtumenetluse järgsete toimingute raames. Nimetatu ei välista kohtu hinnangul siiski hüvitamise printsiibi määramist. Kuna kohus rahuldab hagi, mille kohaselt hageja saab kaasomandi lõpetamise kaudu seni kõigile kaasomanikele kuulunud osa arvelt moodustada oma korteriomandile juurde eriomandi osa, siis tuleb omandiosa kaotanud kostjate kasuks hagejalt välja mõista hüvitis. Printsiibis on nii hagis kui vastuhagis hüvitise summa leidmisel aluseks võetud turuväärtus. Ühel juhul võeti turuväärtuse osas seisukoht korteriühistu üldkoosolekul (I kd tlk 18), mis omakorda tugines kinnisvara hindaja arvamusele (I kd tlk 17), teisel juhul on ka kostja esitanud selle kohta asjatundja arvamuse (II kd tlk 129-151). Hageja on täiendavalt esitanud ka selgituse, miks on kutselistel hindajatel problemaatiline anda hinnangut turuväärtusele (II kd tlk 5) ning esitanud Maa-ameti tõendile (II kd tlk 19) tuginevalt seisukoha, et 50 eurot ruutmeetri eest on adekvaatne hind. Erisus väärtuse numbrites on marginaalne. Asjaolu, et vastuhagejad valisid asjatundja arvamusest mitte minimaalse suuruse vaid omakorda nn kahvlist keskmise, on mõistetav, arvestades seda pinget, mida hageja tegevus on neile tekitanud ja mööndes seeläbi ka seda, et 100 eurot m2 eest võiks olla ülepingutatud nõue.
Võimalust, et tal tuleb hüvitisena tasuda rohkem kui hagis arvestatud 50 eurot, on näinud ka hageja ise, kui avaldas 20.01.2021 istungil soovi hagi nõude täiendamiseks selliselt, et kui kohus ei nõustu hageja summaga, et siis jääks summa suurus kohtu määrata. Kohus leiab, et kuivõrd kostjate nimetatud 75 eurot on leitud ajaliselt värskema asjatundja arvamuse põhjal, siis on põhjendatud ja õiglane seda ka aluseks võtta, kuna vastab rohkem omandi kaotanud isikute huvidele. Seega tuleb hagejal iga nn kaotatud ruutmeetri hüvituseks tasuda igale kostjale 75 eurot/m2.
26.Kohus ei nõustu vastuhagi seisukohaga, et hageja taotletud viisil eriomandi moodustamine on välistatud. Kohtu hinnangul on sel viisil kaasomandi lõpetamist ka kostjad siiski möönnud seeläbi, et nad on kompromissi raames arutatu kohaselt olnud nõus sellega, et hageja ei pea ehitust lammutama ja saab selle nn endale, kuid et hüvitiseks tuleb sel juhul määrata 75 eurot/ruutmeeter ja lisaks eraldi hüvitus korter x omanikule. Ehk et kostjate vastuväited põhihagi nõudele põhinevad pigem saadava hüvitise suuruses kui selles, et protseduuriliselt ja ehitustehniliselt ei oleks eriomandi moodustamine võimalik. Kuna kohus jaatab hageja õigust kaasomandi lõpetamiseks taotletud viisil, siis on edaspidiselt käesoleva kohtulahendi alusel võimalik hagejal vastavad menetluslikud tegevused läbi viia, st notariaalsed lepingud sõlmida ja eriomand kinnistusregistrisse kanda, kasudes selleks muuhulgas, vajadusel, kohtulahendit kostjate tahteavalduse asendusena.
27.Kohus ei rahulda vastuhagi nõuet kohustada K J eemaldama veemahuti (II kd tlk 199, II kd tlk 71). Vastuhagi (III kd tlk 15) p.1.20 esitatu kohaselt on K J pööningupinna laiendamise käigus paigutanud veemahuti ümber algse asukohana korter 5 peale jäävalt pinnalt korter x peale jäävale pinnale. Ja seetõttu, olenemata asjaolust, et veemahuti asub peale ümberpaigutamist vaid ühe korteri pinnal, esitavad nõude kõik vastuhagejad, sest pööningupind on hetkel reaalosadeks jagamata ja on seeläbi kõigi kaasomanike omandis. Kostja on nõude osas väitnud vaid seda, et tegemist on alusetu ja tõendamata nõudega ning et sel puudub mõistlik põhjendus. Kohus leiab, et sellisel kujul on ka vastukostja vastuväide jäänud üldsõnaliseks. Vastukostja ei eita (suulises menetluses 23.09.2020), et veemahuti paigutas tema ümber. Samas ei ole reaalses kasutuses mitteoleva (torudega ei olnud see kuskile ühendatud) veemahuti ümberpaigutamine, -nihutamine ühe kaasomaniku poolt kaasomandi ühelt osalt teisele käsitletav sellise rikkumisena, millele peaks järgnema selle nn ärakoristamise nõue. Jääb arusaamatuks, et kui veemahuti olemasolu pööningu ühes kohas seni kaasomanikke ei seganud, siis miks ta neid peaks segama teises asukohas. Istungil antud selgituse kohaselt (III kd tlk 93 pöördel), ei ole seda tervelt võimalik eemaldada, selleks on vaja katusekonstruktsioon lahti võtta või siis mahuti tükeldada. Kui see paigutati algsesse asukohta, st kõigi kaasomandi osasse ilma kõigi käest nõusolekut küsimata ja see nüüd samamoodi paigutati (ümber) teise kaasomaniku poolt, samamoodi nõusolekut küsimata samaväärsele kõigile kaasomanikele kuuluvale osale, siis on põhjendamatu esitada, sisuliselt ühise kaasomandi koristamise nõuet, osade vastuhagejate ehk kaasomanike poolt vaid ühe kaasomaniku ehk vastukostja K J vastu üksnes sel motiivil, et ajaliselt viimane nn paigutamine on tehtud tema poolt.
28.Kuna kohus rahuldab kaasomandi lõpetamise ja kaasomandi osa eriomandisse jätmise nõude põhihagis toodud suuruses/ulatuses, siis ei kuulu rahuldamisele vastuhagi p. 4 esitatud nõue kohustada K J eemaldama D.Kle kuuluva korteri peale jääv ebaseaduslik ehitus 12,8 m2 ulatuses.
Kohus ei nõustu, et korter nr x omanik kostja K peaks saama teistega võrreldes suurema hüvituse selle tõttu, et kohus ei rahulda nõuet lammutada ebaseaduslik ehitus korter x peale laienenud ulatuses. Kohus lähtub lahendi punktis 29 toodud põhjendustest ja leiab, et ühe korteriomaniku/kaasomaniku eelistamine suurema hüvituse näol tekitaks üksnes taaskordselt põhjendamatuid pingeid ning nn üleehitamine ei riku kogumis K õigusi sel määral, et see vajaks reageerimist-kompenseerimist eraldi hüvitusega. Sellest tulenevalt ei arvesta kohus ka korter x väärtuse määramiseks esitatud asjaolude (II kd tlk 92) ja tõendiga (II kd tlk 99-128). ka
29.Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19), saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus poolte suhted on hinnatavad mõistlikust ja tavapärasest teravamaks ja emotsioonikamaks, on õigusrahu huvides mitte tekitada uusi pingeid ja võimalikke erimeelsuseid juba valmis oleva laienduse eemaldamisega kaasnevate toimingute, nõuete ja probleemidega. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (3-2-1-61-12 p.12) ja peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-06 p 20, nr 3-2-1-99-09 p 17, nr 3-2-1-65-10 p 21).
30.Kohus leiab, et antud juhul hageja taotletud jagamise viis de facto olukorda arvestades koormab kaasomanikke vähimal viisil. Kui üldkoosolekust osavõtnud kaasomanikud on otsustanud, et pööningukorrusele laienemist soovivad II korruse korterid peavad selle võimaluse saama ja neist vaid ühele on hageja oma senise tegevusega faktiliselt nn liiga teinud, siis ülejäänutel on kohtu hinnangul see võimalus jätkuvalt alles, mistõttu nende huvidega on arvestatud. I korruse korteriomanikud on aga aktsepteerinud seda, et reaalne laienemisvõimalus langes vaid II korruse korteritele ja nende huvid kaasomandi osa vähenemisse puutuvalt saavad kaitstud hüvitusega. Kostjad leiavad, et hageja nn koristas ehitustegevuse eelselt ära vaid selle osa ühisest pööningupinnast, mis jäi tema edaspidise ehituse alla. Kohtu arvates on siiski ka sel juhul tegemist tegutsemisega kõigi kaasomanike huvides, kuivõrd ilmselgelt on kõigi kaasomanike huvides, et pööningul poleks sellist kergestisüttivat ja tuleohtlikku materjali nagu hageja 23.09.2020 istungil kirjeldas- vanad riided, jalanõud, eterniidi tükid jms (III kd tlk 6-7).
31.Vastuhageja poolt välja toodud põhjendused kaasomandi lõpetamiseks vastuhagis taotletud viisil ei kaalu üles põhihagi hageja huve kaasomandi lõpetamiseks tema valitud viisil. Kohtu hinnangul aitaks tekkinud olukorra juriidiline vormistus pikemas perspektiivis taastada ja säilitada heanaaberlikud suhted, elementaarse koostöö (nt pööningupinna ülejäänud katusetarindite uuendamise osas) ja heatahtelise, üksteist austava suhtluse.
32.Nii hagis kui vastuhagis on soovitud tahteavalduste asendamist. Hagi algses tekstis on tahteavalduse asendamise nõue esitatud hagi resolutsiooni p. 2. Hagis esinenud puuduste kõrvaldamisena esitatud hagi tervikteksti resolutsioonis tahteavalduse asendamise nõuet vormistatud pole, kuid see on järeldatav hagi teksti p.33.2 (I kd tlk 61), mistõttu koosmõjus algse tekstiga loeb kohus, et põhihagis on esitatud ka tahteavalduse asendamise nõue. Kohtu hinnangul on tahtevalduse nõue korrektsemalt sõnastatud siiski algse hagi tekstis, va p.2.2 mille ebavajalikkusele on kohus tähelepanu juhtinud nn puuduste määruses, ja seetõttu rahuldab kohus tahteavalduste asendamise nõude algse hagi sõnastuse kohaselt.
Kaasomandi lõpetamise kande tegemiseks on KRS § 341 lg 1 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kaasomandi lõpetamisel on KRS § 341 lg 2 p 2 järgi puudutatud isikuks teine kaasomanik. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Eeltoodu tuleneb ka alates 1. juulist 2010 kehtiva KRS § 341 lg-st 8 ja alates
1.jaanuarist 2009 kehtiva TsÜS § 68 lg-st 5. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile esitada, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile, ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Kooskõlas TsÜS § 68 lõikega 5 ja KRS § 341 lõikega 8 saaks tehtav kohtuotsus üksnes asendada kostja kui kinnisasja jagamise viisile vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu jagamiseks hageja soovitud kujul. TsMS § 442 lg 5 kohaselt peab kohtuotsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Seega peab otsuse resolutsioonist nähtuma, milliseid tahteavaldusi kohtuotsus asendab. See puudutab muuhulgas tahteavaldusi kinnisasja jagamise kohta käiva asjaõiguslepingu notariaalseks sõlmimiseks ning avalduse esitamist asjakohaste kannete tegemiseks kinnistusraamatusse. Seega peaks kohtuotsus sisaldama vajalikku loetelu kõigist neist juhtudest, mille puhul kostjate tahteavaldus on kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 alusel asendatud. Juhul, kui kohtuotsus vajaliku tahteavalduse tähenduses või selle puudumise tõttu ei võimalda näiteks kinnistusosakonnal kannet teha, on olukorras, kus kaasomanike kokkulepe ei ole võimalik, vajalik uus kohtumenetlus. Kohus leiab, et hageja taotlus tuvastada kaasomanikeks olevate kostjate kohustuse anda nõusolek kaasomandi lõpetamiseks hageja valitud viisil, hõlmab kohustust anda nõusolek vastava asjaõiguslepingu notariaalseks sõlmimiseks ning kõigiks kinnisturaamatus omanikukande muutmiseks vajalike tahteavalduste tegemiseks.
33.Kohtulahendi täitmise viisina on vastuhagi (III kd tlk 18) p.2.2.1 soovitud, et kostjad annaks tahteavalduse 10 päeva jooksul alates lahendi jõustumisest. Kuna kohus rahuldab põhihagi nõude (va hüvitise suuruse osas), siis vastuhagi taotlus otsuse täitmise viisi osas rahuldamisele ei kuulu.
34.Olulisemaid dokumentaalseid tõendeid on kohus on arvestanud lahendi tegemisel tekstisiseselt leheküljeliste viidetega. Menetluskulud
35.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Sama sätte lg-st 4 nähtuvalt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise koosseisu. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluses kannab kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohtumenetluses on kaasomandi lõpetamist taotletud nii hagis kui vastuhagis, siis toimub see eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetab kaasomandi hageja soovitud viisil (va hüvitise suuruse osas).
Eeltoodust tulenevalt on kohtu hinnangul õiglane jätta menetluskulud poolte enda kanda TsMS § 163 lg 1 alusel (RK otsus 3-2-1-12-07, Tartu RK otsus 2-14-9988) ja see omakorda tähendab, et kulude põhjendatuse hindamiseks vajadust ei ole.