OÜ Pride Invest avaldus EP, HP, NP, IP, korporatsioon Fraternitas Liviensis, RN, LB ja Weizenbergi tn 10 korteriühistu vastu ehitise vajalike remonditööde kindlaksmääramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29. novembri 2018. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
korporatsiooni Fraternitas Liviensis määruskaebus
Menetlusosalised esindajad
Menetluse liik
ja
nende Avaldaja OÜ Pride Invest (registrikood 12961762), seaduslik esindaja juhatuse liige SS Puudutatud isik I EP (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik II HP (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik III NB (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik IV IB (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik V korporatsioon Fraternitas Liviensis (registrikood 80041237) Puudutatud isik VI RN (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik VII LB (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik VIII A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu (registirkood 80171141), seaduslik esindaja juhatuse liige EP Puudutatud isik IX AS (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik X PS (isikukood XXXXXXXXXXX) Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1.Jätta rahuldamata OÜ Pride Invest 3. aprilli 2019 taotlus määruskaebuse läbivaatamata jätmiseks. 1(6)
2.Tühistada Harju Maakohtu 29. novembri 2018. a määrus ja teha uus määrus, millega jätta OÜ Pride Invest avaldus läbivaatamata.
4.Menetluskulud jätta OÜ Pride Invest kanda. Edasikaebekord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Avaldus ja asjaolud
1.OÜ Pride Invest (avaldaja) esitas Harju Maakohtule avalduse ehitise vajalike remonditööde kindlaksmääramiseks.
2.Avalduse kohaselt asub Tallinnas Wizenbergi tn 10 kaks elumaja. 2-korruselises põhihoones (ehitisregistri kood 101012753) asuvad 7 korteriomandit ja 2-korruselises hoovihoones (ehitisregistri kood 101012753) asuvad esimesel korrusel mitteeluruumid (garaažid) ja teisel korrusel korter nr 2, mille omanik on avaldaja. Hoovihoone mitteeluruumid on ühisomandis, kuid on täielikult avaldaja kasutuses. Hoovihoone on halvas seisundis, maja põhikonstruksioonid vajavad põhjalikku remonti, ehitisel ei ole arhitektuurset projekti.
3.Korteriomanikud vaidlevad pidevalt omavahel ühisomandi õiguste ja kohustuste üle. Remondifondi vahendid jaotatakse ebaõiglaselt ning kulutatakse põhihoone remondiks. Siiani ei ole ühtegi eurot kasutatud hoovihoone remondiks. Avaldaja on korduvalt pöördunud A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu (puudutatud isik VIII, korteriühistu) juhatuse ja korteriomanike poole nõudega tunnistada hoovihoone remonditööde vajadust.
4.2011. a tellis avaldaja hoovihoone ekspertiisi hoone seisundi hindamiseks, et näidata korteriomanikele remonditööde vajadust hoovihoone säilitamiseks ja avariiohu kõrvaldamiseks. Avaldaja nõudeid ignoreeriti. Kuna avaldaja peab võimatuks elada kiikuvas hoones, kus katus laseb läbi, siis soovib avaldaja iseseisvalt teha vajalikud remonditööd hoovihoone säilitamiseks ning seejärel nõuda teistelt korteriomanikelt nende kulude hüvitamist. Korteriomanikud ei ole jõudnud kokkuleppele, millised tööd on hädavajalikud.
5.Avaldaja palub tunnistada vajalikuks järgmised Weizenbergi tn 10 hoovihoone remonditööd: hoone tervikliku vundamendi rajamine, esimese korruse ida seina terviklikkuse taastamine, teise korruse ida seina vertikaalse kandetala vahetus, katusekatte vahetus, kahe korstna rekonstruktsioon, hoone välisseinte soojustuskihi taastamine, hoovihoone rekonstrueerimise projekti loomine, vahelae tasandamine. Puudutatud isikute seisukohad
6.EP (puudutatud isik I), HP (puudutatud isik II) ja korporatsioon Fraternitas Liviensis (puudutatud isik V) märkisid, et korteriühistul ei ole rahalisi vahendeid suuremate remonttööde tegemiseks, kuna ühistus on ainult 7 liiget ja remondifondi osamakse ei saa olla ühistu liikmele ülejõukäiv. Omanikud on panustanud ühisomandi hooldusesse ja remonti vabatahtlikkuse alusel: on paigaldatud auto- ja jalgvärava automaatika, mille turvalisus mõjutab otseselt ka avaldaja igapäevast heaolu. Peahoones on tehtud enamjaolt avariilisi töid ja hoone turvalisust arvesse võttes: korstnate parandus, korstnalõõride puhastus, 2014. a üldkasutatavate pindade elektrikilpide ja elektrisüsteemide vahetus. Avaldajal on aastaid maksmata oma osa korteriühistu remondifondi ja seega ei ole tal õigust nõuda suuri remondikulutusi hoovihoonele, hallates ainuisikuliselt ja omavoliliselt antud hoonet (hoone esimesel korrusel asuvad
2(6)
üldkasutatavad garaažid, mis on täielikult avaldaja valduses ning ta on neid kasutanud aastast 1999 ühistule kompensatsiooni maksmata).
7.NB (puudutatud isik III), IB (puudutatud isik IV), puudutatud isik V ja LB (puudutatud isik VII) märkisid, et avaldaja takistab kaasomanikel garaažide kasutusõigust ja soovib jagada mõttelisteks osadeks, mis takistab remondi organiseerimist peahoones, mis on veel halvemas olukorras kui hoovimaja. Põhihoone remondikulud jagatakse vastavalt osadele. 2011. a ehitusekspertiis on vananenud ja kehtetu. 2011-2016 tegi avaldaja enda korteri kapitaalremondi ilma lubadeta ja tegi ehitustööd.
8.A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu (puudutatud isik VIII) leidis, et avaldajal tuleb ise hakkama saada oma omandiga, mida ta omab vastavalt kinnistusregistri järgi 49,7m2. 2008. a kohtuotsuse alusel anti hoovihoone majandamine ja haldamine avaldaja esindajale. Korteriühistu teeb hooldus- ja remonditöid vastavalt ühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste järgi. Korteriühistu liikmed otsustasid, et majade remont tuleb teha eraldi ja remondifondi raha bilansis näidata eraldi. Hoovihoone korstnad on remonditud korteriühistu kaasomanike remondifondist. Maakohtu määrus
9.Maakohus rahuldas 29. novembri 2018. a määrusega avalduse osaliselt ja määras elamu, asukohaga A. Weizenbergi 10 hoovihoone säilimiseks järgmised projekteerimis- ja ehitustööd: hoone trepikoja vundamendi paigaldamine; idaseina kiviosa sidumine ja renoveerimine; katusekatte vahetamine ja idapoolse korstna renoveerimine. Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda.
10.Määruse põhjenduste kohaselt oli pooltel maakohtus vaidlus A. Weizenbergi 10 hoovihoone remontööde osas, s.o millised tööd on elamu säilitamiseks vajalikud. Maakohtu hinnangul tuli asja lahendamiseks tuvastada, millised on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 48 ja § 63 p 1 kohaselt vajalikud tööd, et vältida hoovihoone hävimine.
11.Kuivõrd avaldaja esitatud 2011. a ekspertiis on aegunud, määras maakohus ekspertiisi. Kohtule esitatud Weizenbergi 10, Tallinn (hoovimaja) ehitustehnilise ekspertiisi (töö nr RTE 68/18) käigus vastas ekspert küsimustele, millises tehnilises seisukorras on hoone konstruktsioonid (katusekate, vundament, kandvad talad, müüritis, lääne- ja ida seinte soojenduskiht, korstnad), kas nende seisund vastab eluruumi ehitusnormidele ja millised tööd on mõistlikud ja vajalikud ehitise säilitamiseks ja eluruumide ehitusnormide järgimiseks (maja vundamendi paigaldamine, ida seina kiviosa sidumine ja renoveerimine, katusekatte paigaldamine, idaseina horisontaaltala paigaldamine, seinte soojusisolatsiooni paigaldamine, korstnate renoveerimine, hoovimaja projekti tegemine).
12.Ekspertiisist nähtuvalt on maja trepikoja vundamendi paigaldamine hoone säilimise huvides vajalik, idaseina horisontaaltala seisukord on rahuldav ning kuna talale ei mõju olulisi koormusi, siis ei ole tala vahetamine hädavajalik. Seinte soojusisolatsiooni paigaldamise osas leidis ekspert, et seinte ja teise korruse soojustus on ebapiisav ning esineb vee kondenseerumist. Korstnate renoveerimise osas märkis ekspert, et idapoolne korsten on avariiohtlik ja vajab renoveerimist, läänepoolne korsten vajab samuti parandusi, kuid ei ole avariiohtlik. Hoovimaja projekti tegemise osas märkis ekspert, et vastavalt ehitusseadustikule vajavad kõik olulised hoones teostatavad muutused ehitusprojekti ning arvestades hoone seisukorraga on vajalik koostada hoone renoveerimise projekt põhiprojekti staadiumis. Hoone teise korruse (eluruumid) sisekliima oli kontrollimise hetkel nõuetele vastav. Ekspertiisi järgi on avariiohtlik hoovihoone trepikoja sein (läänesein), mille alaosas puudub vundament ning mis on tugeva seenkahjustusega ning idapoolne korsten, millel esineb olulisi pragusid ja tühimikke. Ülejäänud hoone konstruktsioonid vajavad renoveerimist, kuid ei ole
3(6)
avariiohtlikud. Ühtlasi nähtus ekspertiisist, et paekivist idaseinas on kivide vaheline ala täiteta ja esineb mitmeid tühimikke. Kiviseina renoveerimine on hoone säilimise huvides vajalik. Samuti on katusekate avariiohtlik. Mitmes piirkonnas esineb sadevee läbijookse ning katusekatte vahetus on kiiremas korras hädavajalik.
13.Eeltoodu alusel leidis maakohus, et elamu asukohaga A. Weizenbergi 10 hoovihoone säilimiseks on vajalikud järgmised projekteerimis- ja ehitustööd: hoone trepikoja vundamendi paigaldamine; idaseina kiviosa sidumine ja renoveerimine; katusekatte vahetamine; idapoolse korstna renoveerimine. Määruskaebus
14.Maakohtu määruse peale esitatud määruskaebuses palub puudutatud isik V maakohtu määruse tühistada osas, milles maakohus avalduse rahuldas ja määras hoone säilimiseks vajalikud projekteerimis- ja ehitustööd.
15.Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme. TsÜS § 48 ja § 63 p 1 annavad eseme mõiste ja esemele tehtud vajalike kulutuste määratluse. Seadus vastandab vajalikud kulutused kasulikele (TsÜS § 63 p 2) ja toreduslikele (TsÜS § 63 p 3). Kasulikud on sealjuures kulutused, millega eset oluliselt parandatakse. AÕS § 72 lg 4 rakendamisel tuleb kaaluda kulutusi teha sooviva isiku huvi oma kaasomandiosa säilimisele ja kohustatud isikute huvi vabalt otsustada nende kulul tehtavate kulutuste tegemise üle.
16.Avaldaja esialgsest taotlusest nähtuvalt soovib ta sisuliselt kohtu luba selleks, et hoovihoone peaaegu täielikult osade kaupa lammutada ja uue projekti järgi üles ehitada. Sealjuures taotles ta eelduste loomist kulude jaotamiseks kõigi korteriomanike vahel nende tahtest olenematult. Sellise taotluse esitamine oleks tulnud lugeda vastuolus olevaks AÕS § 72 lg 5 teise lausega ettenähtud kaasomanike vahelise suhtluse heausksusega, sest taotleti kaasomanike õiguste kahjustamist avaldaja enda valduses oleva korteriomandi parendamiseks ebaõiglasel moel eelduste loomist.
17.Maakohus tugines hoovihoone säilimiseks vajalike tööde kindlaksmääramisel tellitud ekspertiisile. Üksnes osa küsimustest olid hoone säilimiseks vajalike tööde määramisel asjakohased. Nendeks on küsimus hoone konstruktsioonide seisundist ning küsimus mõistlikest ja vajalikest töödest ehitise säilimiseks. AÕS § 72 lg 4 kehtib ainult vajalike tööde kohta, mis tagavad asja säilimist. Sellesse ei puutu see, kas ehitis vastab kehtestatud normidele, ega see, missuguseid töid oleks vaja teha ehitise vastavusse viimiseks eluruumi ehitusnormidele. Maakohus tegi kaalutlusvea ning arvestas asjaoludega, mis ei ole asjakohased.
18.Ehitusseaduse (EhS) § 5 järgi on projekt vajalik ehitamiseks. Samas ei käsitleta (ümber)ehitamisena EhS § 4 lg 3 teise lause järgi olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Seega ei vaja selline tegevus ka projekti. Kasulike tegevuste eelduseks olevat projekteerimist ei saa lugeda vajalikuks tööks TsÜS § 63 p 1 mõttes. Ekspertiisiaktis käsitletakse vajalikke ja kasulikke töid läbisegi ja seetõttu võib jääda mulje justkui oleks projekteerimine ka vajalik, mitte pelgalt kasulik.
19.Kui kohus tuvastab, et projekteerimine on vajalik eeldus hoone säilimiseks vajalike tööde tegemisel, siis tuleks määruse resolutsioonis väljendada selgesõnaliselt, et vajalik on ainult see projekteerimine, mis puudutab hoone säilimiseks vajalikke töid.
20.Vajaliku tööna nimetatud katusekatte vahetamise osas möönab puudutatud isik V, et on võimalik, et katus lekib ja ohustab sellega hoone säilimist, kuid maakohus jättis välja selgitamata ja kaalumata teiste kaasomanike omandipõhiõigust vähemriivava katusekatte parandamise võimaluse. Olukorras, kus katusekate võib olla parandatav, ei ole katusekatte vahetus hoone säilimiseks vajalik tegevus, vaid seda tuleb lugeda
4(6)
kasulikuks, asja parendavaks tööks või toreduslikuks hoone meeldivust ja ilu taotlevaks TsÜS § 63 p 3 järgi.
21.Vajaliku tööna on nimetatud ka idapoolse korstna renoveerimist. Ekspertiisiaktis kirjeldatud seisundis korsten võib olla hoone säilimisele ohtlik. Ilmselt ei ole oluliste pragude ja tühemikega korstent võimalik kasutada ega säilitada. Nii on eksitav määruses toodud määratlus „renoveerimine“. Kui hoone säilimiseks on vajalik korstna lammutamine, siis tuleb see lugeda vajalikuks tööks. Samuti võib lugeda vajalikuks tööks korstna (pisi)parandamine, kui seda on võimalik teha olemasolevat korstent säilitades. Kindlasti ei mahu vajaliku töö alla TsÜS § 63 p 1 mõttes renoveerimine sel moel, et olemasolev ja lagunenud korsten lammutatakse ja selle asemel rajatakse uus korsten. See oleks hoonet oluliselt parendav tegevus TsÜS § 63 p 2 mõttes. Sellest tulenevalt tuleb määrus tühistada idapoose korstna renoveerimise osas ja asendada idapoolse korstna pisiparandustega või idapoolse korstna lammutamisega.
22.Vajaliku tööna nimetatud idaseina kiviosa sidumise ja renoveerimise osas on määruse põhjendavas osas vastuolu. Määruse 5. leheküljel 3. lõigus on märgitud avariiohtlikena läänesein ja idapoolne korsten ning teised konstruktsioonid vajavad renoveerimist, kuid ei ole avariiohtlikud. Sama lehekülje 4. lõigus seevastu märgitud, et avariiohtlik on katusekate ja hoone säilimise huvides on vajalik idaseina renoveerimine. Selle vastuolu tõttu tuleb katusekatte vahetamise ja idaseina kiviosa sidumise ja renoveerimise mainimine resolutsioonis tühistada ja küsimus suunata maakohtule uuesti väljaselgitamisele ning kaalumisele.
23.Vajaliku tööna on mainitud ka hoone trepikoja vundamendi paigaldamist. Trepikoda ise on ekspertiisakti järgi tugeva seenkahjustusega. Jääb selgusetuks, kuidas aitab trepikoja vundament säilitada tugeva seenkahjustusega trepikoja konstruktsioone, mis on juba sisuliselt hävinud. TsÜS § 63 p 1 toodud vajalike kulutuste määratlus ei võimalda teha vajalikke kulutusi juba hävinud asja säilitamiseks. Pigem on asjakohane trepikoja konstruktsioonide asendamine TsÜS § 63 p 2 järgi olemasoleva asja parendamisena. Sellisel juhul kaitseb trepikoja vundament kasulikke parendusi ja oleks seetõttu ka ise kasulik, mitte vajalik parendus. Seetõttu tuleb trepikoja vundamendi paigaldamise osas määrus tühistada. Menetluse edasine käik
24.Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata ja kulud puudutatud isiku V kanda.
25.Puudutatud isik I nõustub määruskaebusega.
26.Puudutatud isik II palub määruskaebuse rahuldada ja kulud jätta poolte endi kanda.
27.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
28.3. aprillil 2019 esitas avaldaja taotluse määruskaebuse läbivaatamata jätmiseks.
Määruse põhjendused
29.Kolleegium, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada ja avaldus ehitise vajalike remonditööde kindlaksmääramiseks tuleb jätta läbivaatamata.
30.TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi võib kohus jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Kohus ei ole hagi perspektiivi hindamisel seotud hageja esitatud õiguslike
5(6)
põhjendustega ning peab hindama, kas hagis toodud faktiliste asjaolude õigsust eeldades on esile toodud faktikogumile vastavat õigusnormi, mis võiks anda alust hagi rahuldamiseks. TsMS § 477 lg 1 alusel vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Seega on ka hagita asjas võimalik jätta avaldus läbi vaatamata juhul, kui selleks on alust (vt Riigikohtu 14. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-17, p 12; 4. juuni 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-12, p 9; 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 13).
31.Esitatud avalduses on avaldaja palunud tuvastada, et rida töid Wizenbergi tn 10 hoovimajas on hoone säilitamiseks hädavajalikud. Ringkonnakohus on seisukohal, et selline nõue ei ole esitatud eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset. Tuvastusnõue esitatakse TsMS § 368 lg 1 järgi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks ning selle tuvastamise vastu peab olema nõude esitajal õiguslik huvi. Öeldu tähendab, et tuvastushagi esitamisel peab hagejal olema mingi eesmärk, mida ta üritab saavutada. Praegusel juhul ei ole avaldaja esitanud nõuet õigussuhte tuvastamiseks, vaid on palunud kinnisasja kaasomanikuna, et kohus konstateeriks, et avaldaja näidatud tööd on hoone säilitamiseks vajalikud. Teiste sõnadega, avaldaja on soovinud üksnes asjaolude tuvastamist ilma ühegi sooritusnõudeta. Selline asjaolude tuvastamine ilma sooritusnõudeta ei kanna iseseisvat tuvastushuvi, kuna üksnes asjaolude tuvastamine ilma kaasomaniku õiguste maksmapanemise soovita ei vii avaldajat lähemale avaldusest järelduvale tegelikule eesmärgile hoones säilitamiseks vajalikud tööd reaalselt ellu viia.
32.Lisaks juhib kolleegium avaldaja tähelepanu sellele, et kaasomandi esemeks oleva kinnisasja säilitamiseks vajalike tööde tegemise osas on Riigikohus varasemas praktikas leidnud, et AÕS § 72 lg 4 alusel on kaasomanikul õigus teha oma korteriomandi säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ja selline kaasomaniku õigus eraldi tuvastamist ei vaja. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15 p-s 10 selgitanud, et kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p-i 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks. Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või korteriühistu üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud korteriühistuseaduse (KÜS) §-s 151 nimetatud majandamiskuludest (Riigikohtu 8. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 32-1-61-14, p 17). Ka praegu kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1 järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning sellisel juhul võib ta sama sätte kohaselt nõuda vajalike kulutuste hüvitamist korteriühistult.
33.Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 168 lg 2 alusel avaldaja kanda. Maakohus määrab kulude suuruse kindlaks kooskõlas TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel. (allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm
(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak Ande Tänav
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.