Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu avaldus OÜ Pride Invest vastu majandamiskulude nõudes
Vaidlustatud määrus
Harju Maakohtu 15.02.2024 määrus
Kaebuste esitajad ja liik
Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu ja OÜ Pride Invest määruskaebused
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (korteriühistu, määruskaebuse esitaja): Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu (registrikood 80171141), seaduslik esindaja juhatuse liige AK Puudutatud isik (korteriomanik, määruskaebuse esitaja): OÜ Pride Invest (registrikood 12961762), seaduslik esindaja juhatuse liige SS
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 15.02.2024 määrus tühistada menetluskulude jaotuse ja menetluskulude rahalist kindlaksmääramist puudutava otsustuse osas (resolutsiooni p 7). Teha tühistatud osas uus määrus, millega jaotada menetluskulud vastavalt käesoleva resolutsiooni p-s 5 märgitule ja jätta nende rahaline kindlaksmääramine maakohtu otsustada. Ülejäänud osas jätta sama määruse resolutsioon muutmata, arvestades lisaks käesoleva määruse põhjendava osa p-dega 13–14.4.
2.Eelmises p-s 1 viidatud määrus on edasi kaebamata jõustunud osas, milles korteriühistu nõuded jäid osaliselt rahuldamata (resolutsiooni p 2 viimane lause ja p 6).
5.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jaotada järgmiselt:
5.1.korteriomaniku 29.02.2024 määruskaebuse menetlemisega seotud kulud jätta korteriomaniku kanda;
5.2.kõigist ülejäänud menetluskuludest jätta 92% korteriomaniku ja 8% korteriühistu kanda. Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus.
MENETLUSE KÄIK
1.Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 09.09.2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse OÜ LP Varad 2 (praeguse nimega OÜ Pride Invest, puudutatud isik, korteriomanik) vastu. Korteriomanik vastuväidet ei esitanud ja kohus koostas 09.10.2020 maksekäsu. Pärnu Maakohus rahuldas korteriomaniku 26.11.2020 esitatud määruskaebuse 16.12.2020 määrusega ja edastas avalduse Harju Maakohtule (edaspidi: maakohus) lahendamiseks.
2.Korteriühistu esitas 04.01.2021 maakohtule avalduse, milles palus mõista korteriomanikult välja 01.12.2020 seisuga 1835,49 €. Ta suurendas nõuet 15.06.2021 avaldusega 184,35 € võrra ja 10.12.2021 veel 194,20 € võrra. Kokkuvõtvalt nõudis korteriühistu korteriomanikult 11.11.2021 seisuga majandamiskulu 2214,05 € ja viivise maksmist.
3.Avaldust esimest korda läbi vaadates tegi maakohus 02.09.2022 määruse, millega rahuldas avalduse osaliselt, mõistes korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 166,24 € ja viivise. Viidatud määruse vaidlustas ainult korteriühistu ning nimetatud summa ja viivise osas jõustus määrus ilma edasi kaebamata (vt ka ringkonnakohtu 12.12.2023 määruse resolutsiooni p 2). Korteriühistu ülejäänud nõuete rahuldamata jätmise osas tühistas ringkonnakohus 12.12.2023 määrusega maakohtu lahendi ja saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.
4.Avaldust teist korda läbi vaadates otsustas maakohus praegu vaidlustatud 15.02.2024 määruses, et korteriomanikul tuleb korteriühistule tasuda remondifondi maksed 58 kuu eest (jaanuar 2017 – oktoober 2021) kokku 1729,56 € (= 58 × 29,82) ja sellelt summalt viivist. Korteriomanik vaidlustas temalt nii põhisumma kui ka viivise väljamõistmise. Korteriühistu ülejäänud nõue jäi rahuldamata, mida korteriühistu ei vaidlustanud.
5.Praegu veel vaidlusaluses osas tõi korteriühistu esile ja põhjendas järgmist.
5.1.Korteriomanikule kuulub alates 22.12.2015 korteriomand aadressil A. Weizenbergi tn 10-2 (edaspidi: korter). Korterit kasutasid perekonna huvides SS ja RS, kes olid ühtlasi korteriomaniku juhatuse liikmed. Korteriühistu juhatuse otsuse ja 2018. a majanduskava alusel tuli tasuda majandamiskulude eest vastavalt tegelikule tarbimisele, kui tegemist oli mõõdetava teenusega, muudel juhtudel vastavalt korteri ruutmeetri kohta arvestatud kuludena. Korteriühistu 27.06.2016 üldkoosolekul päevakorra p 2 all hääletamisele pandud ettepaneku teise taande kohase otsuse alusel tuli remondifondi makseid tasuda määraga 0,6 €/m2 lähtudes korteriomaniku korteri nr 2 pindalast 49,7 m2, st 29,82 € kuus. Sama määraga tasumise nägi ette korteriomanike 19.06.2018 üldkoosolekul päevakorra p 6 all hääletamisele pandud majanduskava. Korteriomanik rikkus tasumise kohustust.
5.2.Kinnisasja ehitised (seitsme korteriga peamaja ja ühe korteriga hoovimaja) kuuluvad korteriomanikele ühiselt. Korter paikneb hoovimajas, kus asusid ka ühiseks kasutamiseks ettenähtud garaažid. Korteriomanik võttis kogu hoovimaja alusetult ja pahatahtlikult alates 22.12.2015 enda valdusesse ja ehitas ühe garaaži ümber eluruumiks. Ehitusi tehti omavoliliselt, ilma ehitusloata ning selleks puudus teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolek. Ühistu ega korteriomanikud ei nõustunud rahastama hoovimaja juurde- ja ümberehituste remonti. 2 (9)
5.3.Lähtudes korteriomaniku taotlusest, remontida hoovimaja eraldiseisvalt, võttis ühistu üldkoosolek 17.01.2017 vastu otsuse, mille kohaselt peetakse majade remondifondi arvestust eraldi. Otsusega ei vabastatud korteriomanikku maksete tegemisest remondifondi. Sellest hoolimata on korteriomanik jätnud remondifondi maksed tasumata. Nii tuli hoovimaja remontja hooldustöid, samuti kinnistu heakorda ja tehnosüsteemide ning rajatiste remonti ja hooldust teostada peamiselt teiste korteriomanike maksete arvel.
5.4.Maksete tegemata jätmisega rikkus korteriomanik kuni 30.12.2017 kehtinud põhikirja p 3.2 alapunkte 6 ja 7, samuti järgneva põhikirja p 2.2.9 tingimust tasuda regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse määratud kuupäevaks, ühistu arvetel märgitud kululiikide eest ühistu arvele makseid. Korteriomaniku käitumine, millega ta jättis teiste korteriomanike arvelt oma kohustused täitmata, oli vastuolus heade kommetega, sest tal puudus õiguslik alus keelduda remondifondi maksete tegemisest.
6.Korteriomanik vaidles avaldusele vastu, tema vastuväited praegu veel vaidlusaluse remondifondi osas on kokkuvõtvalt järgmised.
6.1.Korteriomanikel on pidevad vaidlused kaasomandisse kuuluva varaga seotud õiguste ja kohustuste osas. Korteriomanik pöördus korduvalt teiste korteriomanike ja korteriühistu juhatuse poole nõudega hoovimaja remontimiseks, kuid sellest keelduti. Sarnase nõudega pöördus korteriomanik 2016. a kohtusse (tsiviilasi nr 2-16-19092), milles määratud ekspert tuvastas, et hoovimaja oli avariiline ja varisemisohtlik ning ehitise säilimiseks tuli teha mitmeid hädavajalikke töid.
6.2.Korteriomanik lõpetas õiguspäraselt maksete tegemise remondifondi, sest korteriühistu juhatus kasutas fondi vaid peamaja huvides. Remondifondi raha ei jaotatud õiglaselt, samuti puudusid fondil selged eesmärgid ja kasutusreeglid. Nii pidi korteriomanik ise korraldama hoovimaja säilitamise ja kulutas selleks alates 2019. a üle 3500 €. Korteriomanik ei vaielnud vastu remondifondi maksete suurusele, vaid leidis, et temalt maksete nõudmine oli vastuolus hea usu põhimõttega.
6.3.Korteriomanik tasaarvestas korteriühistu nõudega oma vastunõuded, mille suuruseks märkis kokku 5074 € (= 4340 + 414 + 320): -
-
-
kulutused hoovimaja projektile 4340 €, sh 15.02.2018 makstud 1120 € ekspertiisitasu, 04.06.2019 muinsuskaitse eritingimuste eest makstud 720 € (nõue loovutatud korteriomanikule 04.01.2024) ning 2500 € projekteerimise tasu (makstud kahes osas: 11.01.2022 osasumma 1000 € ja 29.12.2023 osasumma 1500 €); september 2022 – aprill 2023 hoovimaja kanalisatsiooni avariitööde eest 414 €, sh 14.09.2022 summas 50 €, 22.12.2022 summas 264 € (nõue loovutatud korteriomanikule 04.01.2024) ja 27.04.2023 summas 100 €; geodeesiaplaani eest 23.05.2023 makstud 320 € (nõue loovutatud korteriomanikule 25.01.2024).
MAAKOHTU MÄÄRUS
7.Maakohus tegi 15.02.2024 määruse (vaidlustatud määrus), millega rahuldas avalduse osaliselt, mõistes korteriomanikult korteriühistu kasuks lisaks välja 1729,56 € ja sellelt summalt viivise. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.
7.1.Maakohus kirjeldas senist menetlust (määruse põhjendava osa p-d 30–32, 34–35, 37). Ringkonnakohtu 12.12.2023 määruse põhjenduste järgi on korterühistul õigus nõuda korteriomanikult remondifondi makseid (p 33). Maakohtu varasema määruse ning jaanuari 2017 kuni oktooberi 2021 eest esitatud 58 arve põhjal on põhjendatud remondifondi maksete nõude suurus 1729,56 € (= 58 × 29,82) (p-d 36, 51 ja 52), mis tuleb VÕS § 76, § 82 lg 1, § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel korteriomanikult välja mõista. Korteriühistu nõue ei ole aegunud. 3 (9)
7.2.Järgnevalt kontrollis kohus, kas korteriomanikul on tasaarvestatav nõue (p-d 38–51). Maakohus leidis, et korteriomaniku tasaarvestus on vastunõuete puudumise tõttu alusetu ja põhjendas seda järgmiselt.
7.2.1.Ekspertiisi- ja projekteerimistööde kulu ei ole vajalik ega põhjendatud kulu KrtS § 37 lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 tähenduses järgmistel põhjustel: -
-
-
esiteks on tsiviilasja nr 2-16-19092 ekspertiisi kulu 1120 € TsMS § 138 ja § 143 p 1 järgi selle asja menetluskulu. Ekspertiis määrati korteriomaniku taotlusel ja asjas tehtud lõpplahendiga (ringkonnakohtu 07.08.2019 määrus) jäid menetluskulud korteriomaniku kanda. Sama kulu hüvitamist ei saa korteriomanik enam nõuda; teiseks ei ole projekteerimisega seotud kulutuste tegemine kaasomandi säilitamiseks vajalik toiming. Projekteerimislepingu sõlmimise ajaks oli ekspertiisi tegemisest möödunud ligi 2,5 a, mis seab kahtluse alla kulu hädavajalikkuse. Lisaks kandis korteriomanik kulu üksnes lähtudes isiklikest huvidest, sest projekti ese on korteriomaniku ainuvalduses olev hoovimaja, täpsemalt selle varasema laiendamise seadustamine ja ümber ehitamine; kolmandaks pole põhjendatud ega vajalik muinsuskaitse eritingimuste koostamise tasu. Eritingimuste ese oli taas hoovimaja ja neist ei nähtu, et projekteerimisega seotud kulutuste tegemine oleks kaasomandi säilitamiseks vajalik toiming.
7.2.2.Samadel kaalutlustel pole viidatud normide tähenduses vajalik ka geodeesiaplaani kulu 320 €. Paljasõnalised on väited, nagu olnuks plaani tellimine vajalik ehitise säilimiseks.
7.2.3.Korteriomanik ei tõendanud, et SSi tasutud kanalisatsioonitööde arved summas 414 € kajastavad põhjendatud ja vajalikku kulu. Ummistuse esinemisest ei saa järeldada selle tekkepõhjust. Korteriühistu selgituse kohaselt ummistus ebaseaduslikult hõivatud garaažist tulev väike toru, millele ühistul ligipääs puudub. Korteriomanik ega tema juhatuse liige, kes valdasid ainuisikuliselt ka hoovimaja osi, mis kuulusid tegelikult korteriomanikele ühiselt, ei saa eeldada, et korteriühistu hüvitaks kõik nende tegevuse tõttu tekkivad ja nende mõjusfäärist lähtuvad kulutused. Kohus nõustus korteriühistuga, et õiguspärane ei ole korteriomaniku poolt omavoliline toimetamine hoovimajaga ja eeldus, et ühistu on kohustatud sellise tegevuse kinni maksma. Lisaks ei saa korteriomanik kasutada väidetava ummistuse kulusid tasaarvestuseks ka seetõttu, et need tehti pärast korteri võõrandamist. Korteriomanik võõrandas korteri oma juhatuse liikmele SSle, kes kanti 21.06.2022 kinnistusraamatusse omanikuna. Korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest (KrtS § 43 lg 1).
7.2.4.Ükski kulunõue ei ole põhjendatud ka käsundita asjaajamise sätete alusel (VÕS § 1018), sest vastavad eeldused pole täidetud. Korteriühistu pole korteriomaniku asjaajamist heaks kiitnud (VÕS § 1018 lg 1 p 1), kulud ei vastanud ühistu huvile ega tegelikule või eeldatavale tahtele (p 2), samuti pole asjaajamine seotud seadusest tuleneva ülalpidamiskohustuse vm avalike huvidega (p3). Lisaks ei nähtu tõenditest, et korteriomanikul olnuks tahe tegutseda ühistu või teiste korteriomanike kasuks (VÕS § 1018 lg 2).
7.3.KrtS § 42 lg 1 alusel mõistis kohus põhinõude rahuldatud osalt välja viivise järgmiselt: -
-
avalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 94,37 €; osasummalt 1431,36 € (põhivõlg kuni 04.01.2021 esitatud 48 arve eest) VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras alates 05.01.2021 kuni põhivõla tasumiseni, kuid mitte rohkem kui 1336,99 € (= 1431,36 – 94,37); osasummalt 178,92 € (kuus täiendavat makset) alates 15.06.2021 samas määras ja piiratud nimetatud põhivõla summaga; osasummalt 119,28 € (neli täiendavat makset) alates 10.12.2021 samas määras ja piiratud nimetatud põhivõla summaga. 4 (9)
7.4.Rahuldamata jäi nõue prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest summas 159,60 €, sest vastava kulu põhjustanud teo toimepanemine või vähemalt korteriomanikule kui juriidilisele isikule omistamine on tõendamata. Samuti vähendas maakohus korteriühistu märgitud remondifondi maksete kogusummat ühe sendi võrra arvutusvea tõttu.
7.5.Menetluskulud jaotas maakohus TsMS § 172 lg 1 alusel. Määruses täpsemalt nimetamata asjaolusid arvestades pidas maakohus õiglaseks, et menetlusosalised kannavad kumbki oma menetluskulud ise. Kulude sellise jaotuse korral pole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata.
MÄÄRUSKAEBUSED JA NENDE MENETLUS MAAKOHTUS
8.Korteriomanik esitas 29.02.2024 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja jätta avaldus tervikuna rahuldamata. Menetluskulud palub ta panna korteriühistu kanda.
8.1.Esiteks tuleb nõue jätta rahuldamata KrtS § 40 lg 3 alusel, sest: -
puudub korteriomanike otsus remondifondi moodustamise kohta; hea usu põhimõtetega on vastuolus maksete kogumine remondifondi, mille eesmärgid ja juhtimisreeglid on määratlemata; vähemalt kuni 2020. aastani puudub majanduskava; iga korteriomanik on remondifondi osanik ja tal on õigus kontrollida fondi juhtimist, kuid korteriühistu rikub seda õigust; remondifondi on kasutatud ebaõiglaselt, mittemõistlikult ja kontrollimatult.
8.2.Teiseks on korteriomaniku tasaarvestuseks kasutatud nõuded KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 alusel põhjendatud. Maakohus eksis KrtS § 37 lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 kohaldamisel, kui ei hinnanud korteriomaniku kulutusi vajalikeks.
8.2.1.Maakohus sidus ekspertiisikulu (1120 €) asjatult varasema tsiviilasjaga. Selle lahend kehtib ainult sama juhtumi raames ega mõjuta muudel alustel tekkinud õigussuhteid. Kohus pidi tuvastama, et kõnealune ekspertiis oli vajalik korteriomandite kaasomandi eseme säilitamiseks. Eksperdi järeldustest nähtub, et hoovimaja vajas kiiret remonti.
8.2.2.Kõik projektiga seotud tööd (st 3220 €) ja geodeesiaplaani tellimine (320 €) olid vajalikud põhjusel, et hoovimajal muidu üldse puuduks projektdokumentatsioon (v.a umbes 1957. a paar eskiisi). Ilma projektita pole hoovimaja remonditööd võimalikud. Kuigi hoovimaja seisukord on eelkõige korteriomaniku huvi, siis ei ole sellise huvi realiseerimine keelatud. Teiste korteriomanike huvi on kaasomandis olevate hooneosade seisukorra parandamine.
8.2.3.Maakohus omistas liiga suure tähenduse projekti algselt pealkirjale „Ümberehituse legaliseerimine“, sest see oli ametniku nõue ja vahepeal oli pealkiri „Elamu ümberehitamine“ ja „Elamu laiendamise seadustamine ja ümberehitamine“, aga praegu on see taas „Elamu ümberehitamine“. Samuti jäi tähelepanuta, et projekt ei ole lõplikult valmis.
8.2.4.Peamajal on olemas projekt, aga see ei ole takistanud teisi korteriomanikke tegemast ebaseaduslikke ümberehitusi. Seetõttu on asjakohatud maakohtu etteheited nagu sooviks korteriomanik üksnes legaliseerida oma lubamatuid ehitustöid. Tegelikult muudeti hoovimaja enne selle puudutatud isiku valdusesse andmist ja praegune valduse ulatus (sh garaaži osas) on seaduslik.
8.2.5.Ekslik on kohtu järeldus, et kanalisatsioonitöid (ummistuste kõrvaldamine, 414 €) ei tehtud kõigi korteriomanike huvides. Maakohus jättis tähelepanuta vastava nõude loovutamise.
9.Korteriühistu esitas samuti 29.02.2024 määruskaebuse, milles vaidlustab menetluskulude jaotuse ja palub need kõik panna korteriomaniku kanda. Korteriühistu heidab ette maakohtu valitud jaotuse ebaõiglust ja põhjenduste puudumist. 5 (9)
10.Maakohus võttis kaebused menetlusse ja andis tähtaja neile vastamiseks. Korteriühistu ja korteriomanik vaidlesid teineteise kaebustele vastu. Maakohus kaebuseid ei rahuldanud ja edastas need lahendamiseks ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus 08.03.2024.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse menetluskulude jaotust ja rahalist kindlaksmääramist puudutavate otsustuste osas ning jaotab menetluskulud maakohtust erinevalt, lähtudes avalduse rahuldamise ulatusest (TsMS § 667 lg 2 ls 1). Ülejäänud osas jääb määruse resolutsioon muutmata, aga ringkonnakohus täiendab selle põhjendusi (TsMS § 659 kaudu kohalduv § 657 lg 1 p 21). Korteriühistu kaebus rahuldatakse osaliselt ja korteriomaniku kaebus jääb rahuldamata. Korteriomaniku määruskaebuse menetlemise kulud jäävad tema enda kanda ja korteriühistu kaebuse kulud jaotuvad samal viisil nagu ülejäänud menetluskulud.
12.Ringkonnakohus täiendab esmalt maakohtu põhjendusi (järgnevas p 13), lahendab seejärel korteriomaniku kaebuse (p-d 14 ja 15) ning lõpuks korteriühistu kaebuse (p 16).
13.Maakohus eksis õiguse kohaldamisel ja vaidlustatud määruse põhjendamisel, kui ei eristanud korteriühistu nõude, aga ka korteriomaniku hea usu põhimõttel rajaneva vastuväite õiguslikke ja faktilisi aluseid 2017. a ja hiljem. Sellega seoses täiendab ringkonnakohus vaidlustatud määrust järgmiselt.
13.1.KrtS jõustus 01.01.2018 ega ole tagasiulatuvalt kohalduv. Ringkonnakohus selgitas kohaldatavat õigust 12.12.2023 määruse p-s 38, aga maakohus jättis need selgitused sisulise tähelepanuta. Piisav ei ole asja uuel läbivaatamisel viidata maakohtu eelmisele (suures osas tühisatud) ega ka ringkonnakohtu määrusele, vaid maakohtul tulnuks TsMS § 465 lg 2 p 8 järgi esitada vaidlustatud määruses õiguslikud põhjendused ning siduda need menetlusosaliste väidete ja tõenditega. Ringkonnakohus saab kirjeldatud puuduse kõrvaldada.
13.2.Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsesid nad kuni 31.12.2017 kaasomandi eset eelkõige KÜS-i alusel (KOS § 8 lg 1 ls 2). Korteriühistu juhatus pidi koostama ja esitama igal aastal ühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldas mh liikmete kohustusi sihtkulutuste kandmisel (KÜS § 15 lg 1 p 2). Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta olid kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud (KÜS § 13 lg 4). Majandamiskulud jaotati korteriomanike vahel nende eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui põhikiri ei sätestanud teisiti (KÜS § 151 lg 1). Enne 01.01.2018 kehtinud põhikiri (dtl 192–195) ei näinud ette ruutmeetripõhisest erinevat kulujaotust.
13.3.Korteriomanik tugines maakohtus vastuväitele, et enne 01.01.2018 puudus ühistul majandustegevuse aastakava. Korteriühistu ei ole vastavat kava ega selle kinnitamise otsust menetluses ka esitanud. Siiski ei takista kava puudumine 2017. a eest remondifondi maksete määramist ega väljamõistmist. Nimelt võis korteriühistu liikmete üldkoosolek otsustada KÜS § 15 lg 1 p 1 ja KÜS § 151 lg 1 alusel koguda liikmetelt majandamiskuludena kindlaksmääratud igakuiste tariifide alusel raha lisaks juba teada olevate (majandustegevuse aastakava järgi otsustatud) kulutuste katmisele ka ettenägematuteks juhtudeks. Samuti on võimalik üldkoosoleku otsusega heaks kiita majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud kulutuste tegemine (RKTKo 06.11.2013, 3-2-1-89-13, p 11). Neil kaalutlustel saab korteriühistu 27.06.2016 üldkoosolekul (protokoll dtl 581–583) päevakorra p 2 all hääletamisele pandud ettepaneku teise taande kohase otsuse alusel nõuda korteriomanikult 2017. a iga kuu eest remondifondi makse tasumist määraga 0,6 €/m2 lähtudes korteriomaniku korteri nr 2 pindalast 49,7 m2. Viidatud otsus on kooskõlas samal ajal kehtinud põhikirja p 3.2 alapunktiga 6. Korteriomanik ei toonud esile ja toimikust ei nähtu, et korteriomanikud oleks otsustanud muuta kõnealust otsust enne 25.08.2020 koosolekut (protokoll dtl 392–395).
6 (9)
13.4.Alates 01.01.2018 valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandiosa samuti korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). Ühistu juhatus koostab majandusaastaks majanduskava, milles peab mh kajastuma remondifondi tehtavate maksete suurus (KrtS § 41 lg 1). Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41 lg 3). Majanduskava alusel teevad korteriomanikud perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1). Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue kehtestamiseni (KrtS § 41 lg 5).
13.5.Korteriomanikud kehtestasid 2018. a majanduskava 19.06.2018 üldkoosolekul (protokoll dtl 316–320, päevakorra p 6). Kava kohaselt tuli korteriomanikel iga kuu tasuda remondifondi 0,6 €/m2. Üldjuhul ei saa majanduskava kehtestada tagasiulatuvalt, aga kui korteriomanike üldkoosoleku vastavat otsust pole vaidlustatud, siis on see kehtiv ja täimiseks kohustuslik (vt nt TlnRnKm 31.08.2021, 2-18-13079, p 45). Otsuse vaidlustamata jätmine ei takista tuginemist KrtS § 40 lg-le 3 (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 14). Lisaks ei takista majanduskava puudumine majandamiskulu nõudmist korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel (ibid p 11). Kuigi korteriühistu pole toonud esile ega tõendanud hilisemate majanduskavade kehtestamist, siis on endiselt kehtiv eespool p-s 13.3 tuvastatud 27.06.2016 üldkoosoleku otsus ja KrtS § 41 lg 5 järgi kehtis 2018. a majanduskava järgmistel aastatel kuni uue kava kehtestamiseni.
13.6.Käesoleval juhul arvestab korteriühistu remondifondi makseid ka pärast 01.01.2018 korteri pindala järgi, kuigi KrtS § 40 lg-s 1 nimetatud kaasomandi osa suurus tähendab eelkõige kinnistusraamatusse kantud mõttelise osa suurust (KrtS § 1 lg 1 ja § 6 lg 3, vrd RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 16.3; RKTKm 22.11.2023, 2-21-18998, p 13). KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades põhikirjaga ette näha erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Korteriomanike 19.06.2018 otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud põhikirja (dtl 187–191) p 2.2.9 kohaselt tuli remondifondi makse arvutada korteriomandi 1 m2 kohta. Menetlusosalised ei seadnud kahtluse alla ruutmeetripõhise arvestuse mõistlikkust ja ringkonnakohus ei tähelda asjaolusid, mis viitaks sellise arvestuse kahjustavale iseloomule (vrd RKTKm 22.04.2021, 218-12753, p-d 13.1 ja 13.2).
13.7.Järelikult saab korteriühistu 19.06.2018 üldkoosolekul päevakorra p-ga 6 kehtestatud majanduskava alusel nõuda korteriomanikult alates 2018. a algusest, aga ka järgnevate aastate iga kuu eest remondifondi makse tasumist määraga 0,6 €/m2. Kõrgema määraga remondifondi makseid maakohus välja ei mõistnud, mistõttu ei oma korteriomaniku kaebuse lahendamisel tähtsust, et korteriomanikud otsustasid 25.08.2020 üldkoosolekul kehtestada alates 01.09.2021 remondifondi makse uue määra 2 €/m2.
14.Järgmiseks käsitleb ringkonnakohus korteriomaniku kaebuse esimest väidet, mille kohaselt on temalt remondifondi maksete nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega. Kirjeldatud väide pole põhjendatud ega anna alust maakohtu määruse lõppjäreldust muuta, aga ka vaidluse kõnealuses osas täiendab ringkonnakohus määruse põhjendusi.
14.1.Esmalt märgib ringkonnakohus, et korteriomanike otsuse ja enne 2020. a majanduskava puudumise väited on põhjendamatud eespool p-des 13.3 ja 13.5 tuvastatu järgi.
14.2.Seadusest ei tulene, et remondifond tuleks eraldi moodustada korteriomanike otsusega, vaid selleks on käesoleval juhul piisav 27.06.2016 otsus, mida sisuliselt kinnitas ka 19.06.2018 otsus. Remondifondi maksete määra otsustamisel ei pidanud korteriomanikud kohe määrama, kuidas kogutavat raha hakatakse kasutama, samuti ei pidanud nad seadma kogutavale fondile eesmärke, juhtimisreegleid või mingeid eraldi kontrolli kriteeriume. Korteriühistu juhatus vastutab remondifondi maksetest kogunenud vara sihipärase kasutamise eest seaduses ette nähtud alustel ja piires. Kohus ei saa remondifondi maksete määra ja selle järgi tasumiskohustuse hindamisel analüüsida, kuidas remondifondi kasutatakse. 7 (9)
14.3.Alates 01.01.2018 võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 40 lg 3). Kui korteriomanik leiab, et enne 01.01.2018 kohalduva õiguse alusel nõutavad maksed on vastuolus hea usu põhimõttega, saab ta tugineda TsÜS §-des 32 ja 138, VÕS §-s 6 ja AÕS § 72 lg 5 ls-s 2 sätestatud hea usu põhimõttele (vrd nt RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 27.1). Sisuliselt on üldkoosoleku otsusega kehtestatud remondifondi maksmisest keeldumise alused sarnased tingimustega, mida kohtud on rakendanud KrtS § 40 lg 3 puhul. Seetõttu saab kõnealust vastuväidet hinnata tervikuna kõigi maksete osas, mis maakohus korteriomanikult puudutatud isiku kasuks välja mõistis.
14.4.Kohtupraktikas on leitud, et korteriomanikel ei ole kohustust teha ühele või mitmele neist soodsaid erandeid küttesüsteemist lahtiühendamise tõttu (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 23). Ringkonnakohus märkis 12.12.2023 määruse p-s 45, et sarnaselt ei ole soodustamise kohustust remondifondi maksete osas. Ringkonnakohus jääb selle seisukoha juurde ka korteriomaniku praegust kaebust lahendades. Korteriühistu hallataval kinnisasjal kahe hoone paiknemine ei ole asjaolu, mille tõttu oleks korteriomanikud kohustatud tegema erisusi remondifondi kogumisel. Neil kaalutlustel pole korteriomanikult teiste korteriomanikega samadel alustel remondifondi maksete nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriomanik ei väida, et remondifondi makseid kogutaks ebamõistlikus suuruses.
15.Kaebuse teise väitega heidab korteriomanik ette tema tasaarvestuse vastuväite rahuldamata jätmist. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 kaudu kohalduv § 654 lg 6). Vastuseks kaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
15.1.Korteriomaniku majandamiskulude hüvitamise nõue korteriühistu vastu võib tuleneda KrtS § 37 lg-st 1. Viidatud säte näeb ette, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Maakohus leidis asjakohaselt, et kulutuste vajalikkust tuleb hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi (vt ka nt RKTKm 20.06.2022, 2-198045, p 16).
15.2.Vajalikud kulutused on TsÜS § 63 p 1 järgi sellised, millega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Korteriomaniku tehtavate kulutuste puhul tähendab see, et kulutused peavad teenima korteriomanike kaasomandis olevate hooneosade säilitamise või hävimise eest kaitsmise eesmärki. Vajalikud kõnealuses tähenduses on nt kütte-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi uuendamine, kui asjaomane süsteem on amortiseerunud, või olulise puudusega katuse remontimis- ja soojustamistöid (RKTKo 02.11.2016, 3-2-1-105-16, p 14; RKTKm 09.12.2015, 3-2-1-139-15, p 10; RKTKo 22.04.2015, 3-2-1-31-15, p 9; RKTKo 13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 33; RKTKo 16.11.2006, 3-2-1-114-06, p 18). Seega on töö või toimingu vajalikkuse tunnus, et sellega parandatakse hoone teatav osa või tehnosüsteem, mille toimimine on hoone (ja selles asuvate korteriomandite) sihipärase kasutamise mõistlik eeldus.
15.3.Pelgalt ekspertarvamuse tellimine või projekteerimine ega selle ettevalmistavad toimingud ei vasta eelmises alapunktis kirjeldatud tunnustele. Korteriomanik ei põhjendanud ega tõendanud maakohtu menetluses või kaebuses, et projekteerimine on ainus võimalus teha vajalikke töid. Eelkõige pole esile toodud ega nähtu ka tõenditest (sh ekspertarvamusest, dtl 273–306 ja projektist, dtl 1126–1176), et hoovimaja võimalike puuduste kõrvaldamine eeldab projekteerimistegevust. Ekspert märkis, et hoovimaja katuses on praod ja purunenud kohad, vundament ja idaseina kivide vahed vajavad täitmist ning korstnad renoveerimist. Need puudused on võimalik tuvastada ilma eksperti kaasamata, mistõttu pole ekspertiisikulu sisuliselt vajalik. Projekti p-s 3.2 sisalduv praeguse olukorra kirjeldus ei viita muudele vajalikele toimingutele, mistõttu ei teeninud ka projekt ega sellega seotud kulud (sh geodeesiaplaan) korteriomanike kaasomandis olevate hooneosade säilitamise või hävimise eest kaitsmise eesmärki. Samuti ei nähtu muinsuskaitse eritingimustest (dtl 635–643), et nende koostamine oli vajalik hoone säilitamiseks või kaitsmiseks. 8 (9)
15.4.Kanalisatsiooni ummistuste osas leidis maakohus kokkuvõttes õigesti, et tõendamata on vastava kulu seos korteriomanike kaasomandis olevast hooneosast tingitud puudusega. Menetlusliku tasaarvestuse alusena nimetatud nõude puhul on asjaolude esile toomise ja tõendamise koormis tasaarvestusele tugineva menetlusosalise kanda. Olukorras, kus hoovimaja on ainult korteriomaniku kasutuses, ei saa eeldada, et seal tekkiva kanalisatsiooniprobleemi põhjus on korteriomanike kaasomandis olev tehnosüsteem. Pigem saab lähtuda korteriomandi reaalosaga seonduva ummistuse puhul sellest, et vastava kulu peab kandma korteriomanik ise. Vastupidist korteriomanik ei tõendanud. Õige on küll kaebuse etteheide, et maakohus jättis tähelepanuta nõuete loovutused, aga need ei ole käesoleval juhul ka olulised. Eeltoodud põhjendustel otsustas maakohus õigesti, et mh loovutatud nõuetele vastavad toimingud ei olnud vajalikud KrtS § 37 lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 tähenduses.
15.5.Maakohus käsitles õigesti ja piisavalt korteriomaniku nõudeid käsundita asjaajamise sätete alusel (selles osas on eksivat ja asjakohatu ringkonnakohtu 19.04.2024 korraldava määruse p 5.2 selgitus). Kuivõrd korteriomanikul pole vastunõuet ühelgi õiguslikul alusel, siis ei olnud tema tasaarvestus edukas ja maakohus rahuldas korteriühistu nõude põhjendatuks peetud osas õigesti, mõistes mh välja viivise. Selles osas ei sisalda korteriomaniku kaebus väiteid ja ringkonnakohtul ei ole maakohtule õiguslikke etteheiteid. Kokkuvõttes jääb korteriomaniku kaebus rahuldamata.
16.Korteriühistu vaidlustas menetluskulude jaotuse. See kaebus on osaliselt põhjendatud Ringkonnakohus nõustub korteriühistuga, et maakohus ei põhjendanud piisavalt TsMS § 172 lg 1 alusel tehtud kaalutlusotsust. Kuigi viidatud säte näeb ette avara kaalumisruumi, ei saa seda kohaldada täiesti meelevaldselt. Rahalises nõudes esitatud avalduse läbivaatamisel tekkinud menetluskulude jaotamisel on kohane võtta arvesse TsMS § 163 lg-s 1 alternatiivina märgitud võimalust, et kulud jaotatakse vastavalt avalduse rahuldamise ulatusele. Käesoleval juhul esitas korteriühistu rahalised nõuded, mille rahuldamise ulatus on võimalik välja arvutada. Nõue koosnes põhivõlast ja viivisest, aga avalduse rahuldamise ulatus on mõistlik leida põhivõla järgi. Maakohtu 22.09.2022 määruse p 20 ja vaidlustatud määruse p 35 põhjal on aru saada, et maakohus lahendas põhivõla nõuet summas 2055,40 € (= 166,24 + 1729,56 + 159,60), millest rahuldati kokku 1895,80 € (= 166,24 + 1729,56) ehk ca 92% (≈ 1895,80 : 2055,40). Neil kaalutlustel on õiglane jaotada maakohtu menetluse ja varasema ringkonnakohtu menetluse kulud TsMS § 172 lg 1 alusel nii, et 92% neist jääb korteriomaniku ja 8% korteriühistu kanda.
17.Ringkonnakohtu praeguse menetluse kulud jaotuvad järgmiselt. Korteriomaniku kaebuse rahuldamata jätmise tõttu kannab ta TsMS § 171 lg 1 alusel oma kaebusega seotud kulud. Korteriühistu kaebus rahuldatakse osaliselt ja sellise menetlusliku olukorra kohta ei sisalda seadus eraldi norme kulujaotuse kohta (vt nt RKTKo 27.03.2017, 3-2-1-18-17, p 18). Seetõttu on põhjendatud ja õiglane, et korteriühistu kaebusega seotud kulud jaotvad TsMS § 172 lg 1 alusel samal viisil põhimenetluse kuluga: 92% jääb korteriomaniku ja 8% korteriühistu kanda. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus, sest seni on need kindlaks määramata (TsMS § 177 lg 2).
18.Käesoleva määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule (TsMS § 696 lg 3 ls 1). (allkirjastatud digitaalselt)
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.