H Pi hagi M Ji vastu kaasomandi lõpetamise nõudes ning M Ji vastuhagi H Pi vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes
Tsiviilasja hind
Hagihind 3500 eurot Vastuhagihind 7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja): H P (isikukood xxx, elukoht xxx Harjumaa, e-post xxx); Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja: Hardi Rikand (OÜ Caves, e-post [email protected]); Kostja (vastuhagis hageja): M J (isikukood x, elukoht x Harjumaa, e-post xxx); Kostja (vastuhagis hageja) lepinguline esindaja: advokaat Arvo Kivar (Advokaadibüroo LMP, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
Resolutsioon
1.Rahuldada H Pi hagi M Ji vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Lõpetada kaasomand korteriomandile, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr x, viisil, mille kohaselt korteriomand, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr x, müüakse avalikul enampakkumisel alghinnaga 50 000 eurot ning enampakkumisel saadav raha
jagatakse vastavalt kaasomandi osa suurustele, s.o H Pile 155/268 saadud summast ja M Jile 113/268 saadud summast.
Jätta rahuldamata M Ji vastuhagi H Pi vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes. Menetluskulud
4.Jätta menetluskulud M Ji kanda. Edasikaebamise kord
5.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud, hageja nõue ja vastuväited vastuhagile
1.Korteriomand, registriosa numbriga x, aadressil x, on kaasomandis hageja ja kostja vahel. Hagejale kuulub 155/268 kaasomandist ja kostjale 113/268 kaasomandist. Kumbki osapool nimetatud korterit enda eluruumina ei kasuta. Tegemist on 2-toalise korteriga, mida üüritakse välja tubade kaupa erinevatele üürnikele ning vannituba ja tualettruum on ühiskasutatavad. Selline majandamine on keeruline ning kaasomanike vahel ei ole ühtset arusaama korteri kasutamise osas ning on olnud juba pikemat aega suured arusaamatused. Selle tulemusena on mitmed üürnikud olnud rahulolematud ja üürnikud on sageli vahetunud. Hageja leiab, et kaasomand tuleb lõpetada. 5. juunil 2018 käis kutseline hindaja korterit hindamas ning hindas korteriomandi väärtuseks 67 000 eurot. Korteriomandi hindamise eest maksis hageja 175 eurot.
2.Ainus võimalik lahendus on korteri müümine ja saadud raha jagamine kaasomanike vahel vastavalt kaasomandi suurustele. Hagejal ei ole raha ega soovi maksta välja kostjale tema kaasomandi osa ning ka kostja on andnud mõista, et tal ei ole raha ega soovi maksta välja hagejale tema kaasomandi osa. Hageja ei soovi asja müümist avalikul enampakkumisel, kuna sellisel juhul on väga suur tõenäosus, et korteri müügihind osutub väiksemaks kui hind võiks olla tavamüügi puhul. Seega soovib hageja korteri müümist tavamüügis ning kõige mõistlikum oleks seda teha kinnisvaramaakleri vahendusel. Müügihinna aluseks saab võtta korteriomandile tehtud hindamisakti. Seega leiab hageja, et korter tuleb müüki panna hinnaga 67 000 eurot. Kui kohus peaks leidma, et korteri müümine tavamüügis kinnisvaramaakleri vahendusel ei ole võimalik, taotleb hageja alternatiivselt korteri müümist avalikul enampakkumisel. Sellisel juhul tuleks määrata ka korteri alghind. Hageja leiab, et sellisel juhul peaks korteri alghind olema 50 000 eurot.
3.Kostja väited, et kostjal puuduvad vahendid uue korteri ostuks või mujale kolimiseks ning kaasomandis oleva asja müümine justkui tekitaks kostjale kahju ning sunniks teda pere juurest ära kolima, on pahatahtlik ning kohtu eksitusse ajamine. Kaasomandis olevas korteris kostja ei ela, vaid üürib tuba juba aastaid üürnikele välja. Kostja ise elab sama maja teises korteris, korteris nr x. Üksnes hageja kaasomandi osa võõrandamine kolmandale isikule ei ole mõeldav, kuna kaasomandis oleva korteri osa müümine, kus teise omaniku üürnikega tuleb jagada sama sissepääsu, koridori ja WC-d, on äärmiselt raskendatud. Kostja ettepanek ehitada korterisse teine WC kostja toa poolsesse esiku seina ei ole tõsiselt võetav. Sissepääs jääb samaks ning mõlemal toal on ühine koridor, täiendava WC ehitamine ei too olukorrale lahendust. Hageja leiab, et vastuhagi tuleb
jätta täielikult rahuldamata, kuna selline nõue ei too olukorrale lahendust ning sellist nõuet ei ole kohtul kaasomandi lõpetamise nõudega võimalik rahuldada.
4.Hageja palub hagivaldus rahuldada ja lõpetada korteriomandi kaasomand. Korraldada kinnisvaramaakleri vahendusel korteriomandi registriosa nr x, aadressil Harju maakond, x müümine hinnaga 67 000 eurot ning jagada saadud summa vastavalt kaasomandi suurustele, seega H Pile 155/268 saadud summast ning M Jile 113/268 saadud summast. Alternatiivselt palub hageja müüa korteriomand avalikul enampakkumisel alghinnaga 50 000 eurot ning jagada saadud summa vastavalt kaasomandi suurustele, seega H Pile 155/268 saadud summast ning M Jile 113/268 saadud summast. Jätta kõik menetluskulud kostja M Ji kanda. Hageja palub jätta vastuhagi rahuldamata. Kostja vastuväited hagile ja vastuhagis esitatud nõue
5.Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja väited kaasomandi lõpetamise ajendi kohta on paljasõnalised ega vasta tõele. Hageja tegelik soov on hoopis oma kaasomandi võõrandada. Kuivõrd antud juhul on tegemist Põhiseadusega kostjale tagatud omandi puutumatuse riivega, tuleb võimalike kaasomandi lõpetamise alternatiivide vahel valida selline, mis kostja põhiõigusi kõige vähem intensiivselt riivab. x, Tallinn korterelamus tegutseb korteriühistu x. Alates ühistu loomisest 2013. aastal on poolte kaasomandisse kuuluva korteriomandi nr x osas peetud arvestust kui kahe eraldi korteri üle – korter x (hageja kaasomandi osa) ja korter x (kostja kaasomandi osa). Vastavalt kokkuleppele ja väljakujunenud tavale kasutavad pooled korteris kumbki eraldi tuba ning jagavad esikut ja vannituba/ WC-d. KÜ esitab pooltele eraldi kommunaalteenuste arveid vastavalt kummagi toa pindalale. Ühiselt kasutatava vannitoa/WC ehitamiskulud kandis kostja ema, kellelt kostja korteri kaasomandi päranduseks sai. Hagejale kuuluvas toas on kraanikauss. Soe vesi ja küte on hageja toas ning vannitoas/WC-s tagatud elektriboileri abil ning vee ja elektri tarbimist nendes ruumides kajastavad ühed ja samad arvestid. Sellepärast ei ole ka põhjendatud arvestite näitude järgse tarbimise maksumus poolte vahel täpselt jagada. Kostja toas on eraldi vee-, elektri- ja gaasiarvestid, mille näitude eest esitatud arved tasub kostja ise. Ehitustehniliselt on võimalik rajada korterisse veel teinegi WC kostja toa poolsesse esiku seina. Eraldi tarbimise järgi makstavate kommunaalteenuste arvestus ning sobivas asukohas asetsevad hoone kommunikatsioonid võimaldavad lihtsal viisil rajada poolte poolt ühiselt kasutatava esiku pinnale WC. Seega on võimalik kaasomand jagada poolte vahel reaalosades nii, nagu näeb ette ka AÕS § 77 lg 2.
6.Kosja kaasomandi osa (korter x) seina taga asub korter nr x, kus elab kostja poeg koos perega. Hoone teisel korrusel, kostja toa peal, elab kostja teine poeg. Kostja soovib vanaemana olla oma pere ja lähedaste ligidal, toetada neid, hoida lapsi jne. Kostja on arutanud oma perega naaberkorteri laiendamise plaane tema kaasomandi osa arvelt. Kostjal on veel kaks lapselast, kellele on peagi vaja omaette eluaset. Seega on kostjale tema omandi säilitamine äärmiselt oluline. Seda enam, et kostjal puuduvad vahendid uue korteri ostuks või mujale kolimiseks. Kui kaasomandi lõpetamise käigus müüdaks kostjale kuuluv korter x vastu tema tahtmist, siis ilmselgelt ei ole saadud raha eest võimalik osta samaväärset eluaset. Sellisel viisil kostjale kahju tekitamine ning tema pere juurest ära kolima sundimine ei ole põhjendatud. Kostja on sunnitud vaidlusalusese korterisse kolima oma terviserikke tõttu. Korter asub esimesel korrusel ning tekkinud seljaprobleemide tõttu on kostjal korteri kütmiseks küttepuid lihtsam tuua esimese korruse korterisse võrreldes kostja praeguse elukohaga kolmanda korruse korteris.
7.Kostja palub jätta hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi ning lõpetada kaasomand kaasomanike vahel reaalosadeks jagamise teel. Kostja palub kohustada hagejat vajalike tahteavalduste andmiseks ning jätta kõik menetluskulud hageja kanda.
Kohtuotsuse põhjendused
8.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
9.Asjas puudub vaidlus, et korteriomand asukohaga (registriosa nr x), kinnisasi kuuluvad hageja ja kostja kaasomandisse. Kaasomandis olev korter kuulub 155/268 mõttelises osas hagejale ja 113/268 mõttelises osas kostjale, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte (tlk 62).
10.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kaasomandi lõpetamiseks korteriomandile asukohaga x (registriosa nr x) viisil, mille kohaselt korteriomand müüakse kinnisvaramaakleri vahendusel hinnaga 67 000 eurot. Alternatiivselt taotleb hageja kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv korteriomand müüakse avalikul enampakkumisel alghinnaga 50 000 eurot. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu ning on esitanud vastuhagi. Kostja soovib kaasomandi lõpetamist korteriomandi reaalosadeks jagamise teel ning hageja kohustamist kinnistusraamatu kande muutmiseks tahteavalduse andmiseks.
11.Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud väiteid ega tõendeid, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.
12.Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-21-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.
13.Antud juhul tulevad lähtuvalt hagiavalduses ja vastuhagis esitatud nõuetest kaalumisele kaks alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi – korteriomandi müümine avalikul enampakkumisel või korteriomandi jagamine reaalosadeks. Kohus on seisukohal, et hageja esimesel järjekohal esitatud nõuet – korteriomandi müüki kinnisvaramaakleri vahendusel – ei ole võimalik rahuldada, kuna tegemist ei ole AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud kaasomandi lõpetamise viisiga. Kohus on seisukohal, et kohtul on võimalik kaasomand lõpetada üksnes viisil, mis on AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud, kuna tegemist on ammendava loeteluga. Kuna AÕS § 77 lg 2 ei näe ette võimalust kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille puhul kaasomandisse kuuluv vara müüakse kinnisvaramaakleri vahendusel, tuleb hageja vastav nõue rahuldamata jätta.
14.Kohus on seisukohal, et kaasomand tuleb lõpetada hageja taotletud alternatiivsel viisil – korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel. Kohus lähtub asjaoludest, et ei hageja ega kostja ei ole avaldanud, et nad sooviksid saada korteriomandi kui terviku ainuomanikuks. Samuti ei ole hageja ega kostja väitnud, et neil teise poole
kaasomandiosa omandamiseks piisavalt rahalise vahendeid oleks. Korteriomandi müümisel avalikul enampakkumisel saavad mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Kohus ei nõustu kostja väitega, et korteriomandi müümine avalikul enampakkumise rikub tema Põhiseadusest tulenevat õigust omandi puutumatusele. Kohtu hinnangul on kõik AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud kaasomandi lõpetamise viisid Põhiseadusega kooskõlas ning lähtuvalt Riigikohtu lahendis nr 3-2-146-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 väljendatust peab kohus hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Kohus märgib täiendavalt, et korteriomandi müümisel avalikul enampakkumisel on kostjal samuti võimalik enampakkumisel osaleda, mistõttu ka kostjale on tagatud võimalus soovi korral korteriomandi ainuomanikuks saada ning omandit mitte kaotada.
15.Kohus leiab, et kostja vastuhagis nimetatud nõue tuleb rahuldamata jätta ning kaasomandi lõpetamine korteriomandi reaalosadeks jagamise teel ei ole põhjendatud. Nimelt on kaasomandisse kuuluva vara näol tegemist 2-toalise korteriomandiga, milles on kaks tuba ning ühine sissepääs, esik ja vannituba/WC. Kostja on küll esitanud OÜ TS-Projektbüroo seletuskirja (tlk 55-56), millest nähtub korteriomandi potentsiaalne reaalosadeks jagamise võimalus, kuid kohtu hinnangul ei ole vaatamata teoreetilisele võimalikkusele antud juhul reaalosadeks jagamine põhjendatud. Nimelt nähtub ka seletuskirjale lisatud plaanist (tlk 56 pöördel), et uued korterid jääksid jagama ühist esikut, mis tähendab, et kokkupuutepunkt säiliks. Nähtuvalt asjas esitatud hageja kasutuses olnud toa üürniku e-kirjast (tlk 38) on ühine esik põhjustanud arusaamatusi ja probleeme. Kohus märgib, et Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-61-12 leidnud, et kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19), saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega ning olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Lähtuvalt eeltoodust on kohus seisukohal, et antud juhul ei ole mõistlik ega põhjendatud korteriomand reaalosadeks jagada, kuna see ei lahendaks ühiskasutuses olevate ruumide valdamisega seotud probleeme.
16.Seoses kostja väitega, et korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel kaotab kostja võimaluse korteris elamiseks, märgib kohus, et nähtuvalt asjas esitatud hageja toa üürniku e-kirjast (tlk 38) ning samuti kostja enda e-kirjast (tlk 40) ei ole kostja kasutuses olev tuba kostja elukoht, vaid kostja üürib seda välja. Seega ei riiva kaasomandi lõpetamine avaliku enampakkumise teel ebaproportsionaalselt kostja huve ning kostja ei kaota oma kodu.
17.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus esitatud hagi alternatiivse nõude osas ning lõpetab kaasomandi korteriomandile asukohaga Saue 15-2, Tallinn (registriosa nr x), viisil, mille kohaselt korteriomand müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisest saadud summa jagatakse hageja ja kostja vahel vastavalt neile kuuluvate mõttelise osade suurusele. Kostja vastuhagis esitatud nõue tuleb jätta rahuldamata.
18.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on nii hagihind 3500 eurot ja vastuhagihind on 7000 eurot. Menetluskulud
19.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse
kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab esitatud hagi ja jätab vastuhagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
20.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.