Jätta avaldajate taotlus 21.01.2019 kohtuistungi protokolli parandamiseks rahuldamata.
2.Harju Maakohtu 16.04.2018 määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
3.Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta ZS kanda.
4.Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast määruse jõustumist vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2. Edasikaebamise kord Määruse peale võib 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest esitada Riigikohtule määruskaebuse. Selgitused Vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab kohtuasja lahendanud maakohus kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtumääruse jõustumisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.TR, HP, JK, LU, PU, JŠ, Sanmark Grupp OÜ, AS, NS, RD, VP, NP, VP, IE, TN, PM, MT, VP ja RU (avaldajad) esitasid 26.07.2016 Harju Maakohtule avalduse, milles palusid kohustada AL andma tahteavalduse 28.03.2016 avaldajate vahel sõlmitud, 11.04.2016 avaldaja VP poolt heaks kiidetud ja ühinetud ning notari Lee Mõttuse tõestatud notariaalsele võlaõiguslikule lepingule ja kinnistusraamatu kannete tegemise kokkuleppele „Võlaõiguslik kokkulepe korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, võlaõiguslik kokkulepe uute korteriomandite moodustamiseks ja tekkivate korteriomandite võlaõiguslik müügileping ning sellega seotud leping ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks ja avaldusele eelmärgete kinnistamiseks“ (leping) puudutatud isikule kuuluvast korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa
eraldamiseks vajalikuks võlaõiguslikuks kokkuleppeks korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite moodustamiseks ja tekkivate korteriomandite võlaõiguslikuks müügilepinguks ning sellega seotud lepingu ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks ja avalduseks eelmärgete kinnistamiseks hiljemalt kahe nädala jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. AL võõrandas temale kuulunud korteriomandi oma tütrele ZS-le, kes astus menetlusse puudutatud isikuna. Avalduse kohaselt on puudatud isik Tallinnas, Kungla tn 10-X asuva korteriomandi omanik. Kungla 10 elamus on 16 korteriomandit. 05.01.2015 esitas PM (avaldaja 1) Kungla 10 korteriühistule pakkumise elamu rekonstrueerimiseks. Ajavahemikul 20.08.29.10.2015 allkirjastasid 15 korteriomanikku lihtkirjaliku lepingu, väljendamaks soovi sõlmida avaldajaga 1 ja RU-ga (avaldaja 2) notariaalse võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu pööningupinna arvelt elamu rekonstrueerimiseks. 28.03.2016 sõlmiti avaldajate vahel leping korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite moodustamiseks ja tekkivate korteriomandite võlaõiguslik müügileping ning sellega seotud leping ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks ning avaldus eelmärgete kinnistamiseks. VP liitus lepinguga 11.04.2016. Puudutatud isik oma nõusolekut lepinguga liitumiseks andnud ei ole. Praegusel juhul on täidetud kõik korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lg 2 p-des 1-4 sätestatud tingimused. Vastava tehinguga ei kahjustata korteriomanike huve ebamõistlikult. Tehingu läbi rekonstrueeritakse hoone fassaad, katus, sokkel ning elamu trepikojad viiakse vastavusse tänapäevaste tuleohutusnõuetega, tekitades trepikojast evakuatsioonitee. Katuse olemasolevad kandekonstruktsioonid on osaliselt põlemiskahjustusega. Rekonstrueerimistööde käigus vahetatakse kõik katusekonstruktsioonid välja uute vastu. Rekonstrueerimistööde tulemusel suureneb hoone soojustatus ning vähenevad küttekulud, pikeneb hoone kasutusiga ning suurenevad korteriomandite turuväärtused. Samuti ehitatakse välja liitumine gaasivõrguga, mis annab igale korteriomanikule võimaluse minna ahjuküttelt üle gaasiküttele. Tehinguga ei mõjutata puudutatud isiku omandis oleva korteriomandi reaalosa, vaid üksnes kõikide korteriomandite omanike kaasomandis olevat mõttelist osa ühises asjas. Pööningukorrus ei ole tänasel päeval kasutusel. On mõistlik ehitada välja pööningukorrus neljaks uueks korteriomandiks ning kasutada saadud tulu elamu rekonstrueerimisel tehtavate tööde eest tasumiseks. Lisanduvate uute korteriomandite läbi suureneb elamus korteriomandite arv ning seeläbi vähenevad ka korteriomanike vahel jaotatavad ekspluatatsioonikulud, näiteks ühiskasutatavate ruumide koristamis- ja elektrikulud jne. Lepingu sõlmimiseks on tahteavalduse andnud üle 2/3 elamu korteriomanikest. Võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. Tehingu väärtuseks määrati lepingus 100 000 eurot. Korteriühistu tellis Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ-lt hindamisakti elamu pööningu väärtuse välja selgitamiseks. Ekspertarvamuse kohaselt on 27.01.2016 seisuga olemasoleva pööningu kasuliku pinna suurus 150 ruutmeetrit ning väärtus 450 eurot/m2. Seega elamu pööningu koguväärtus on kokku 67 500 eurot (s.o 150 m2 x 450 eurot/m2) ning lepingus sätestatud rekonstrueerimistööde väärtus ületab lepingu kohaselt võõrandatava kaasomandi osa hariliku väärtuse võõrandamise hetke seisuga. Võõrandamisest saadav tulu kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Lepingu p 2.3 kohaselt kohustuvad avaldajad 13 ja 16 täitma kõik p-des 3.1.1-3.1.11 sätestatud ehituskohustused, mis teostatakse kõikide elamus asuvate korteriomandite kaasomandiosa korrashoiuks ja parendamiseks ning
kõikide korteriomandite omanike huvides, sh puudutatud isiku huvides. Kokkuvõtvalt vastava tehingu läbi rekonstrueeritakse hoone fassaad, katus, sokkel ning trepikojad. Puudutatud isikul kui korteriühistu liikmel on elamu kaasomandi rekonstrueerimiskulude kandmise kohustus, mistõttu on täidetud KOS § 81 lg-s 3 sätestatud kriteerium. Puudutatud isiku seisukoht
7.Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata.
8.Puudutatud isiku arvamuse kohaselt ei ole lepingu p-st 3.7 tulenevalt üheselt selge, millised mõttelised osad ostjale müüakse ja tema omandisse või ainukasutusse jäävad. Tehingu sõlmimisega annavad müüjad sisuliselt ostjale ära arvestatava osa kaasomandis olevast keldripinnast, kuigi selle eest mingit hüvitist ostja ei maksa ning sõlmitud võlaõiguslik müügileping ei räägi sellest midagi.
9.Tehinguga kahjustatakse ebamõistlikult korteriomanike huve seeläbi, et tagatud ei ole korteriomanike huvid juhuks, kui arendaja ei täida oma kohustusi.
10.Tehing on korteriomanike õigusi ebamõistlikult kahjustav, kuna ostuhind tasaarvestatakse täies ulatuses korteriomandite kaasomandiosa korrashoiuks ja parendamiseks võetavate kohustustega. 2009. aastal võttis korteriühistu pikaajalise laenu, et renoveerida elamu katus. Nimetatud laenu makstakse tagasi kuni 2028. aastani ning seetõttu peavad korteriomandite omanikud igakuiselt maksma korteriühistu remondifondi raha, et laenu teenindada. Seega renoveeriti maja katus vähem kui 7 aastat tagasi ning nüüd pannakse majale uus katus, kuid vana katuse laenu tuleb veel tasuda 11 aastat. Uus katus on vajalik paigaldada üksnes seetõttu, et tagada elamule parem välimus ning uute korteriomandite väljaehitamine. Seega ei tohiks katuse rekonstrueerimine sisalduda ostuhinnas, sest seda on vaja vaid ostjale ning nimetatud kulu on käsitatav ehitustööna, mis peaks jääma ostja kanda.
11.Võõrandamisest saadav tulu ei vasta võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga.
12.Tehing sisaldab tingimusi, mis ei saa olla täitmiseks kohustuslikud. Ühestki korteriühistu üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et oleks otsustatud kaasomandis oleva keldripinna võõrandamist ja seotud seda sellega, et sellest kaasomandiosa kaotusest saadavat tulu kasutatakse hoone korrashoiuks. Ka ei ole vastu võetud otsust, et soklikorrus remonditakse. Üheski otsusest ei nähtu, et liikmed oleksid otsustanud võtta vastu kohustuse paigaldada kogu majale uued aknad seoses asjaoluga, et maja renoveeritakse. Esimese astme kohtu määrus
13.Harju Maakohus rahuldas avalduse 16.04.2018 määrusega. Kohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda.
14.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt lahendas kohus asja avalduse esitamise ajal kehtinud korteriomandi seaduse sätete järgi ning leidis, et avaldajatel on õigus nõuda puudutatud isikult 28.03.2016 lepingu jaoks vajalike tahteavalduste andmiseks kohustamist, kui täidetud on kõik KOS § 81 lg-s 2 sätestatud tingimused.
15.Vaidlus puudus selles, et puudutatud isik on elamus asuva korteriomandi nr 15 omanik. Elamus on 16 korteriomandit. 07.02.2016 toimus elamu korteriomanike koosolek, mille protokolli kohaselt otsustati sõlmida võlaõiguslik notariaalne leping pööningupinna võõrandamiseks. 28.03.2016 sõlmisid korteriomanikud lepingu korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite moodustamiseks ja tekkivate korteriomandite müümiseks ning sellega seotud ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks. VP liitus lepinguga 11.04.2016.
16.Avaldajad taotlesid kohustada puudutatud isikut andma tahteavalduse lepinguga ühinemiseks. Puudutatud isik vaidles avaldajate nõudele vastu põhjendusel, et tema huvid saaksid lepingu sõlmimisel kahjustada, kuna tehingu ese ei ole selge, sest lepingust ei ilmne, kui suur saab olema müüdava reaalosa suurus. Nimelt on vaidlusaluse lepingu p-s 3.7 kokku lepitud, et koos võlaõiguslepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepinguga reguleeritakse ka keldrikorruse valdamist ja kasutamist ning müüjad ja ostja on kokku leppinud, et ostja ainukasutusse või omandisse jäävad ka keldrikorrusel paiknevad ruumid.
17.Viidatud lepingu p 3.7 kohaselt on müüjad ja ostja kokku leppinud, et koos lepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepinguga sõlmitakse kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe, reguleerimaks elamu keldrikorrusel paiknevate ruumide valdamist ja kasutamist. Juhul, kui kohalik omavalitsus annab nõusoleku moodustada keldrikorrusel paiknevatest ruumidest (keldriboksidest) eraldiseisvad korteriomandid või mõne olemasoleva reaalosa üldpinna suurendamiseks keldrikorruse arvelt, esitatakse koos asjaõiguslepinguga kinnistamisavaldus korteriomandite moodustamiseks või reaalosa suurendamiseks ja võõrandamiseks omanikele, kellele vastavad keldriruumid kuuluma jäävad. Keldriruumide täpne jaotus lepitakse müüjate vahel kokku võimalusel asjaõiguslepinguga ühes dokumendis, kuid müüjad ja ostja on kokku leppinud, et ostja ainukasutusse (või omandisse, kui keldriruumidest moodustatakse eraldiseisvad korteriomandid) jäävad keldrikorrusel paiknevad ruumid, mis on tähistatud lepingu lahutamatuks lisaks nr 1 oleval plaanil „Arendajale“ (lepingu lisa). Pooled leppisid kokku, et korteriomandite omanikud, kes omandavad laienemise eesmärgil keldripinna, kohustuvad paigaldama omandatud soklikorruse ruumidele uued aknad või luugid ning rajama omandatud keldripinna suhtes drenaaži, vältimaks liigniiskuse tekkimist.
18.Seega käsitab lepingu p 3.7 osa kaasomandisse kuuluva pinna võimalikku võõrandamist, see tähendab, et tegemist on tingimusliku võõrandamiskokkuleppega. Nimelt sätestab lepingu p 3.7 üheselt, et juhul, kui kohalikult omavalitusest saadakse vastav nõusolek, saavad ostjad enda omandisse keldrikorrusel paiknevad lepingu lisas tähistatud ruumid. Nimetatud asjaolu ei muuda lepingut ebaselgeks ega puudutatud isikut ebamõistlikult kahjustavaks. Kokkuleppe lisast on nähtav, millised keldriruumid vajalike eelduste olemasolul ostjate omandisse jäetakse. Seega on vastavas küsimuses piisav selgus olemas. KOS § 81 lg 2 p-st 1 ei tulene, et võõrandatava osa suurus peab olema ruutmeetri täpsusega määratletud, mistõttu ei ole tegemist puudutatud isiku huve ebamõistlikult kahjustava olukorraga, kui kõiki asjaolusid kooskõlas hinnates on võimalik faktiliselt tuvastada, milline kaasomandiosa võõrandatakse ning et omandiosa kaotuse eest saadakse võrdväärne hüvitis.
19.Korteromanike huve ei kahjusta hüpoteetiline võimalus, et arendaja ei täida oma kohustusi. Juhul, kui arendaja peaks jätma mõne oma kohustustest täitmata, on korteriomanikel võimalus kasutada kõiki seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Lepingut ei muuda ebamõistlikult kahjustavaks ka asjaolu, et korteriühistu kasuks seatakse hüpoteek teisele järjekohale. Puudub alus asuda eelduslikule seisukohale, et uute korteriomandite osas seatakse esimesele järjekohale hüpoteek viisil, mis muudaks teise järjekoha hüpoteegi väärtusetuks.
20.Lepingu p 3.1.2 järgi sisaldub tehtavate tööde hulgas katuse rekonstrueerimine, mille kohaselt vana katusekate eemaldatakse ja utiliseeritakse. Ülemised seinapalgid vahetatakse välja (vajadust hinnatakse tööde käigus). Katusekorruse põrandatalade sammu tihendatakse ja nendevaheline täidis vajadusel osaliselt eemaldatakse ning soojustatakse tänapäevaste materjalidega. Taladele paigaldatakse uus põrand selliselt, et oleks tagatud heliisolatsiooni nõuded. Katuse osas tulevad uued sarikad/pennid, paigaldatakse aurutõkkekile ning tagatakse katusealuse tuulutus läbi katuseharja ja
plekialuse õhutusvahe nii harjast kui räästast. Paigaldatakse uus valtsplekk-katus (värv vastavalt projektile). Paigaldatakse uus vihmaveesüsteem, mille sisse läheb soojendusega küttekaabel, vajalikud lumetõkked ja käigurajad uute korstnate juurde. Korstnaotsad pikendatakse.
21.Olukorras, kus pööningule ehitatakse uued korteriomandid, on põhjendatud katusekorruse tervikuna rekonstrueerimine. Asjas puudus vaidlus, et elamu on saanud tulekahjus kannatada, seega on mõistlik, et uute korterite ehitustöödega samaaegselt viiakse läbi igakülgsed parendus- ja kaasajastamise tööd. Seega ei ole põhjendatud puudutatud isiku väide, et katusega seotud kulutused peaksid jääma väljapoole tehingu hinda. Asjaolu, et uute korteriomanditega kaasneb katuse kõrgemale tõstmine ja terviklike remonditööde läbiviimine, ei saa olla üksnes ostja huvides, kuna katuse tõstmine ja remonditööd võimaldavad luua pööningule uued korteriomandid, mille arvelt toimub kogu hoone tervikuna renoveerimine, seega on katuse tõstmine samaväärselt kõigi korteriomanike, sh puudutatud isiku huvides.
22.Praegusel juhul on lepinguga nõustunud elamu 15 korteriomanikku 16-st, mis on 93,75% korteriomanikest, seega on täidetud KOS § 81 lg 2 p-st 2 tulenev vähemalt kahe kolmandiku korteriomanike nõusoleku tingimus.
23.Puudutatud isik leidis mh, et võõrandamisest saadav tulu ei vasta harilikule väärtusele, kuna pööningupinna puhul on lähtutud Ehitusregistrisse kantud valedest andmetest. Nähtuvalt majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruse „Eluruumile esitatavad nõuded“ § 2 lg-st 2 peab katusekorruse kaldseintega toas vähim kõrgus olema tagatud vähemalt toa poole pinna ulatuses, seejuures pinna arvestamisel võetakse arvesse vaid ruumiosad, kus ruumi kõrgus on vähemalt 1,6 meetrit. Seega olukorras, kus elamu korteriomanikud võõrandavad pööningukorruse, saab sisuliselt arvesse võtta pinda, mille puhul ruumi kõrgus on vähemalt 1,6 m. Eeltoodust tulenevalt ei oma selles küsimuses tähtsust, kas hoone elamu ehitusalune pind on 233 m2 või 399 m2, vaid oluline on üksnes see, kui suur on pööningukorrusel pind, mille puhul ruumi kõrgus on vähemalt 1,6 m. Ekspertarvamuse kohaselt on praegusel hetkel elamu pööningukorrusel netopinna, s.o enam kui 1,6 m kõrguse laega pinna, suurus 150 m2. Asjaolu, et ekspertarvamuses on lähtutud avaldajate esitatud andmetest, ei muuda tõendit ebausaldusväärseks, kuna nähtuvalt ekspertarvamuse päisest viis ekspert 27.01.2016 isiklikult läbi vara ülevaatuse, mis tähendab, et ekspert on saanud avaldajate väited üle kontrollida ning kõiki andmeid kogumis arvesse võttes on ekspert jõudnud järeldusele, et suletud netopinda on 150 m2. Seega tuleb lähtuda pööningukorruse võõrandamise eest saadava hinna kontrollimisel asjaolust, et võõrandatakse 150 m2 netopinda.
24.Ekspertarvamuse alusel on võõrandatava pööningupinna väärtus eksperthinnangu koostamise aja seisuga 450 eurot/m2, seega on kogu pööningukorruse müügihind 67 500 eurot. Nähtuvalt lepingu p-st 2.4 võõrandavad korteriomanikud enda mõttelised osad ostjale kokku hinnaga 100 000 eurot, mis kataks ka keldrikorruse ruumide väärtuse juhul, kui lepingu p-s 3.7 nimetatud tingimus realiseerub ja vastavad ruumid arendajale võõrandatakse. Võttes arvesse, et nähtuvalt lepingule lisatatud plaanist ei moodusta arendajale lubatud ruumide pind enam kui 1/6 keldri kogupinnast, ei saa vastava pinna väärtus olla suurem kui 19 950 eurot isegi juhul, kui võtta aluseks puudutatud isiku väide, et ehitusalune pind on 399 m2, ning lähtuda asjaolust, et ruutmeetri hind on 300 eurot (399/6 x 300). Uus Maa Kinnisvarabüroo 25.03.2015 ekspertarvamuse kohaselt on elamu soklikorruse ühe ruutmeetri turuväärtus eksperthinnangu esitamise kuupäeva seisuga 300 eurot. Seega isegi puudutatud isiku enda väiteid arvesse võttes (et soklikorrusest võõrandatakse 68,67 m2 ning ruutmeetrihind on 300 eurot), ei ole võõrandatava keldri pinna hind suurem kui 20 601 eurot. Seega oleks pööningukorruse ja soklikorruse võõrandatava pinna väärtus kokku 88 101 eurot (67 500 + 20 601), kuid
elamu korteriomanikud saavad lepingu alusel vastu vähemalt 100 000 euro suuruse vastusoorituse. Eeltoodust tulenevalt on täidetud tingimus, mille kohaselt peab võõrandamisest saadav tulu vastama võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga.
25.Lepingu p-s 2.5 on lepingu pooled kokku leppinud, et p-s 3.1. nimetatud ehituskohustuste teostamine ja nende finantseerimine ostja poolt on lepingus sisalduva p-s 2.1. nimetatud korteriomandite müügilepingu tingimus, s.t tekkivate korteriomandite müügilepingut ei sõlmitaks, kui ostja ei võtaks enda täita ja finantseerida p-s 3.1. sätestatud ehituskohustusi. Täiendavalt on kokku lepitud, et kui lepingu p-s 3.1. nimetatud ehitustööde teostamise kulutused osutuvad suuremaks, kui kokku lepitud ostuhind, s.o 100 000 eurot, ei ole ostjal õigus pöörduda müüja vastu täiendavate rahaliste nõuetega ning ehitustööde finantseerimise riisiko lasub täies ulatuses ostjal. Ostjad vastutavad lepingu p-s 3.1. nimetatud kohustuste täitmise eest müüja ees solidaarselt. Lähtuvalt eeltoodud lepingu sättest saavad korteriomandite omanikud võõrandatava kaasomandiosa eest igal juhul vastu 100 000 euro suuruse soorituse ning neil puudub risk täiendavate kulutuste kandmiseks. Seega võib võõrandamisest saadav tulu olla tegelikkuses suuremgi kui võõrandatava osa harilik väärtus.
26.Lepingu p-s 3.1 on ette nähtud, et seoses asjaoluga, et lepingu p 2.1. kohaselt tekkivad uued korteriomandid võõrandataks ostjale ja nende ostuhind tasaarvestatakse, on ostjal kohustus teostada (korraldada ja finantseerida (finantseerimisel arvestatakse p-s 3.6 kokku lepitut) Kungla tn 10 asuval korteriomanditeks jagatud kinnistul paiknevas elamus alljärgnevad tööd ja toimingud korteriomandite kaasomandiosa korrashoiuks ja parendamiseks: elamule renoveerimisprojekti koostamine, katuse rekonstrueerimine, fassaadi rekonstrueerimine, sokkel ja trepp renoveeritakse, ehitatakse uued varikatused, uksed ja aknad vahetatakse, trepikodade rekonstrueerimine, keldrisse ehitatakse panipaigad, kommunikatsioonide renoveerimine, hooviala korrastamine. Tulenevalt eeltoodust on täidetud nõue, et võõrandamisest saadav tulu kulutakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.
27.Lepingu alusel tehtavad tööd vastavad korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg-s 2 nimetatud tööde tunnustele ning KOS § 13 lg-st 1 tulenevalt on korteriomanikel kohustus vastavate kulutuste kandmiseks. Seega on täidetud ka KOS § 81 lg-s 3 toodud tingimus, mille kohaselt tuleb võõrandamisest saadav tasu kasutada seoses kulutustega, mille kandmise kohustus korteriomanikul on. Asjaolu, et ka korteriühistu üldkoosolekul on kulutuste tegemine heaks kiidetud, nähtub 17.05.2015 korteriühistu üldkoosoleku protokollist (p 1). Samuti on korteriomanikud allkirjastanud otsuse remonditööde heakskiitmiseks ning võtnud 07.02.2016 üldkoosoleku protokolli p-des 4 ja 5 vastu otsused anda arendajale volitused remonditööga seotud toimingute tegemiseks ning vastavasisulise notariaalse võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks.
28.Puudutatud isiku väide, et avaldajate käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, kuna avaldajad on keeldunud osa pööningupinna puudutatud isikule võõrandamisest, on põhjendamatu ning praegusel juhul ei esine alust tuvastada avaldajate käitumises vastuolu hea usu põhimõttega. Olukorras, kus avaldajad võõrandavad osa kaasomandisse kuuluvast pinnast arendajale, saavad nad vastukaaluks kogu hoone remondi ja renoveerimise. Samas juhul, kui osa pööningust võõrandatakse puudutatud isikule, et kaasne sellega ei pööningukorruse ega kogu hoone terviklikku renoveerimist.
29.Lähtuvalt eeltoodust tuleb avaldus rahuldada.
30.TsMS § 172 lg 1 järgi ja menetluse asjaolude alusel jäävad menetluskulud puudutatud isiku kanda. Menetluskulude suurus tehakse kindlaks TsMS § 174 lg-te 2 ja 4 alusel pärast kohtulahendi jõustumist.
Määruskaebus
31.Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha asjas uue määruse, millega jäetakse avaldus rahuldamata
32.Määruskaebuse kohaselt rikkus maakohus määruse tegemisel menetlusnorme, hindas ebaõigesti tõendeid ning kohaldas valesti materiaalõiguse norme.
33.Maakohus leidis ekslikult, tuginedes ekspertarvamusele, et võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. Maakohus ei ole ehitusprojekti analüüsinud. Ekspertarvamuses ei ole vale mitte leitud tulem, mille kohaselt on pööningukorruse 1 m2 turuhinnaks ca 450 eurot, vaid eksitav ja vale on eksperthinnangus aluseks võetud ning tellijalt saadud andmetele tuginev seisukoht, et eelduslikult saab pööningupinnale ehitada elamispinda 150 m2, sest vastavalt ehitusprojektile on võimalik elamispinda välja ehitada 260 m2. Korteriühistu juhatus ja ostjad on esitanud tehingu tegemiseks valesid andmeid ja kasutanud ära olukorda, mille kohaselt on elamu osas ehitusregistrisse kantud eksitavad andmed. Ehitisregistrisse oli kantud, et elamu ehitusalune pind on 233 m2. Tegelikkuses on elamu ehitusalune pind 399 m2. Kuna välja on võimalik ehitada elamispinda 260 m2 (netopind, ehk kõrgem kui 1,6 m), sest ehitusalune pind on 399 m2, on seega võõrandatava pinna väärtuseks 260 x 450 eurot = 117 000 eurot. Lisaks jääb lepinguga ostjate omandisse või ainukasutusse 68,67 m2 keldripinda. Eksperthinnangu kohaselt on keldrikorruse ruutmeetri väärtuseks 300 eurot. Seega kujuneb tehinguväärtuseks kokku: 260 x 450 + 68, 67 x 300 = 137 601 eurot ning võõrandamistehing toimuks alla turuhinna.
34.Maakohus eksis, leides, et tehinguga ei kahjustata ebamõistlikult puudutatud isiku huve ning avaldajad ei käitu vastuolus heade kommetega. Puudutatud isik ei ole vastu sellele, et maja soovitakse renoveerida ja selle tarbeks võõrandatakse osa kaasomandis olevat pinda, kuid on vastu sellele, et osad majaelanikud saavad pööningupinna ja keldrikorruse kaasomandi osa kaotuse eest vastusoorituseks renoveeritud maja ja ainukasutusse/omandisse osa kaasomandist ning teised ainult renoveeritud maja. Näiteks tehingu kohaselt saavad korterite nr 1, 7, 11 ja 12 omanikud laieneda sama võrra suures ulatuses kui hetkel on tema korteriomand, s.o ta saab pööningupinnal asuva kaasomandi kaotuse eest vastusoorituseks renoveeritud maja ja ka ainukasutusse/omandisse oma korteri all asuva pinna. Puudutatud isik peab aga vabastama enda kasutuses oleva aknaga keldriruumi ja kolima palju väiksemasse keldriruumi, kus ei ole ka akent. Puudutatud isik soovis leida avaldajatega kompromissi, soovides omandada väikese osa pööningupinnast õiglase hinna eest, mitte 3 korda kõrgemalt turuhinnast, nagu avaldajad temalt nõudsid. Puudutatud isik on jätkuvalt valmis korteri nr 15 peal asuvat pööningupinda ostma ning ka avaldajad on nõus seda müüma, kuid asi on takerdunud hinna taha. Maakohus ei ole võimaliku kompromissi sõlmimisele kaasa aidanud.
35.Maakohus jättis arvestamata, et tehingu ese ja sellega tulevikus kaasneda võivad tingimused ei ole selged. Tehing sisaldab ka tingimuslikke võõrandamislepinguid osade pindade osas, kuid jätab lahtiseks kõik muu, mis võõrandamislepinguga kaasneb (tingimused, hind). Samas on tehingusse lisatud punkt, mis annab ostjale aluse kasutada sanktsioone, kui keegi müüjatest ei tule asjaõiguslepingu (mis võib siis sisaldada ka keldripinna kaasomandi müüki) sõlmimisele. Tehinguga proovitakse varjatud kujul ära jagada ka keldripinda puudutav olukord, kas siis kasutuskorra seadmisega või siis nii, et nendest ruumidest moodustatakse eraldiseisvad korteriomandid või liidetakse pinnad juba olemasolevate korteriomanditega. Müüjate sellisesse sundolukorda panemine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Sellises olukorras ei oma tähtsust, et enamus majaelanikke on sellise tingimusega nõus. Igal isikul on omad subjektiivsed õigused
ning kohus peab tehingu hindamisel vaatama ja kaaluma ka iga üksiku isiku õigusi, sest põhimõtteliselt võõrandab iga isik eraldi oma omandit.
36.Maakohus käsitas üksnes puudutatud isiku väidet, et hüpoteek korteriühistu kasuks seatakse teisele järjekohale. Maakohus jättis tähelepanuta väite, et ostjad saavad moodustatavate korteriomandite omanikeks juba enne oma kohustuste täitmist. Ostjatel on teoreetiliselt võimalus saadud korteriomandid koheselt edasi võõrandada ning seetõttu võib teisele järjekohale seatud hüpoteek osutuda kasutuks. Lisaks on tehing korteriomanike õigusi ebamõistlikult kahjustav seetõttu, et ostuhind tasaarvestatakse täies ulatuses korteriomandite kaasomandiosa korrashoiuks ja parendamiseks võetavate kohustustega ning korteriomanike kanda jäävad edasi rahalised kulud, s.o pangalaen. Maakohus leidis ekslikult, et elamu katus vajab pärast tulekahju renoveerimist. Just tulekahju tõttu võetigi pangalaenu ning renoveeriti 2009. a maja katus, mis on hetkel täiesti korralik ja terve. Olukorras, kus majaelanikud peavad veel maja katuse laenu tagasi maksma, on tehing, millega müüakse pööningupind alla turuhinna, ebamõistlikult korteriomanike huve kahjustav. Seetõttu oleks tulnud tehing sõlmida tingimusega, kus ka nimetatud laen oleks saanud kustutatud.
37.Maakohus leidis, et ostjad saavad 150 m2 elamispinda, mille eest nad on kohustatud renoveerima maja. Seega asjaolu, et tegelikkuses katus eemaldatakse ja ehitatakse kõrgem, on lisandväärtuse loomine üksnes ostjatele endale, sest sellega nad tõstavad ainult enda ostetud vara väärtust, kuna saavad elamispinda rohkem kui kohtu poolt ekslikult arvestatud 150 m2. Maakohtu eeltoodud käsituse korral oleks katuse tõstmine kõigi korteriomanike huvides siis, kui selle tõstmise põhjuseks oleks katuse renoveerimine, mitte põhjus, et katust tõstetakse selleks, et saada pööningupinnale rohkem elamispinda. Seega ei tohiks katuse rekonstrueerimine sisalduda ostuhinnas, sest nimetatud kulu on käsitatav ehitustööna, mis peaks jääma ostja kanda. Sellisel juhul on pööningupinna hind veelgi rohkem alla turuhinna. Menetluse edasine käik
38.Avaldajad palusid jätta määruskaebuse rahuldamata.
39.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis vastavalt TsMS § 663 lg-le 5 lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
40.Ringkonnakohus, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud toimiku materjaliga, leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS §-ga 659 ja § 657 lg 1 p-ga 1 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata.
41.Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
42.Kõigepealt käsitleb kolleegium protokolli parandamise taotlust. Avaldajad esitasid ringkonnakohtule taotluse 21.01.2019 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Taotluses paluvad avaldajad muuta kirjaliku protokolli teksti PM vastuse osas kohtule, mis on protokollitud järgmiselt: „sellel pinnal ei ole väärtust, vastavalt ehitusseadusele peab eluruumi kõrgus olema vähemalt 160 cm. Meie lähtume tekkivast pinnast, mida on võimalik müüa“ ja asendada see tekstiga „sellel pinnal ei ole hindamisaktis eraldiseisvat väärtust välja arvutatud kuivõrd hinnatavaks ühikuks on seadusest tulenevalt kasulik pind, ... “. Puudutatud isik palub jätta protokolli parandamise taotluse rahuldamata ja märgib, et avaldajate esindaja ei esitanud sellist seisukohta, nagu ta nüüd soovib protokolli parandamisega lisada.
43.Ringkonnakohus jätab taotluse protokolli parandamiseks rahuldamata. TsMS § 50 lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. TsMS § 53 lg-te 2 ja 3 mõtte kohaselt saab esitada taotluse protokolli parandamiseks, kui tegemist on sisuliste parandustega ja sellest olenevad õiguslikud tagajärjed edasikaebamise seisukohalt või tõendamise aspektist. Ringkonnakohus leiab, et protokoll sisaldab kohasel määral istungil toimunut ja vastab seaduse nõuetele. Seadus ei näe ette võimalust täiendada protokolli menetlusosalise soovitu kohaselt. Protokolli parandamise taotlus lisatakse protokolli juurde.
44.Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega selle kohta, et praegusel juhul tuleb tsiviilasi lahendada maakohtule avalduse esitamise ajal kehtinud korteriomandi seaduse (KOS) sätete järgi. Ka mõlemad osapooled on selle seisukohaga nõustunud ning on tuginenud oma väidetes kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandi seaduse sätetele.
45.Avaldajatel on õigus nõuda puudutatud isikult 28.03.2016 lepingu jaoks vajalike tahteavalduste andmiseks kohustamist, kui täidetud on kõik KOS § 81 lg-s 2 sätestatud tingimused 1) tehinguga ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest, 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ja 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Maakohus tuvastas õigesti, et kõik nimetatud tingimused on täidetud.
46.Määruskaebuses vaidlustab puudutatud isik kahe tingimuse tuvastamise maakohtu poolt. Puudutatud isik leiab jätkuvalt, et tehinguga kahjustatakse ebamõistlikult korteriomaniku huve ja võõrandamisest saadav tulu ei vasta võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga.
47.Ringkonnakohus ei nõustu kummagi puudutatud isiku seisukohaga. Järgnevalt vastab kolleegium määruskaebuse väidetele.
48.Maakohus leidis põhjendatult, et hea usu põhimõttega ei ole vastuolus avaldajate seisukoht, et nad soovivad kaasomandiosa võõrandada tingimustel, millega kaasneb kogu hoone rekonstrueerimine. Taolise lepingu sõlmimist ei saa lugeda vastuolus olevaks heade kommetega. Samuti pole puudutatud isikut koheldud ebavõrdselt võrreldes teiste korteriomanikega. Ükski korteriomand ei laiene tehingu tulemusel pööningukorrusele, nagu seda soovib teha puudutatud isik. Ostjad on pakkunud korteriomanikele välja tervikliku tehingu, mille raames võõrandatakse katusekorrusele loodavad uued korteriomandid ostjatele, kes teostavad selle eest elamus ulatuslikke ehitustöid. Seevastu puudutatud isik on olnud huvitatud vaid temale kuuluva korteriomandi pealsest osast suurusega ca 20 ruutmeetrit kasulikku pinda. Puudutatud isik ei ole teinud pakkumust ostjatega samaväärses mahus loodavate korteriomandite omandamiseks ning ehitustööde teostamiseks. Ostjate poolne pakkumine ja puudutatud isiku poolne pakkumine ei ole võrreldavad, mistõttu on põhjendamatu puudutatud isiku seisukoht, et talle tuleks võõrandada pööningupinda samadel tingimustel, mis ostjatele.
49.Nõustuda ei saa kaebuse väitega, et tehingu ese ja sellega tulevikus kaasneda võivad tingimused ei ole selged. Puudutatud isiku väide, et notariaalse lepinguga püütakse varjatult sõlmida keldrikorruse ruumide osas kasutuskorra kokkulepet või kaasomandi võõrandamist, on alusetu. Notariaalse lepingu punkt 3.7 näol ei ole tegemist keldripinna kasutuskorra määramise või kaasomandi võõrandamisega. Keldrikorruse notariaalse kasutuskorra määramiseks või osaliseks võõrandamiseks tuleb vastavasisuline dokument ikkagi allkirjastada kõigi Kungla 10 elamus asuvate korteriomandite omanike poolt. Notariaalse lepinguga, mille jaoks avaldajad soovivad puudutatud isiku tahteavaldust, ei ole keldri osas kehtestatud kasutuskorda ega kaasomandit võõrandatud.
50.Maakohus on põhjendatult leidnud, et kuna Kungla 10 elamu katusekonstruktsioonid on saanud tulekahjus kannatada, on mõistlik uute korterite ehitustöödega samaaegselt viia läbi igakülgsed parendus ja kaasajastamise tööd. Puudutatud isik ei ole ümber lükanud asjaolusid, et 2009 aastal aset leidnud katuseremondi käigus vahetati välja vaid katusekate, kuid konstruktsioonid on endiselt tulekahjust ning vihmavee läbijooksmisest põhjustatud kahjustustega. Notariaalse lepingu p. 2.5 kohaselt kohustub ostja teostama lepingu punktis 3.1 loetletud ehitustööd sõltumata nende kogumaksumusest. Puudutatud isik ei ole esitanud omapoolseid kalkulatsioone, milline on muude ehitustööde kogukulu ilma katuse rekonstrueerimise kuludeta. Võttes arvesse ka seda, et ostjad kannavad ehitustööde kulude katmise riisikot sõltumata notariaalses lepingus sätestatud tehingu väärtusest, ei ole põhjendatud puudutatud isiku seisukoht, et katusega seotud kulutused peaksid jääma väljapoole tehingu hinda.
51.Alusetu on puudutatud isiku kartus, et korteriühistu kasuks teisele järjekohale seatud hüpoteek ei taga piisavalt korteriomanike õigusi, kuna ostjad saavad moodustatavate korteriomandite omanikeks juba enne oma kohustuste täitmist ja neil on teoreetiliselt võimalus saadud korteriomandid koheselt edasi võõrandada. Katusekorruse korteriomandid tekivad reaalselt alles ostja poolsete ehituskohustuste täitmise tulemusel. Ka teise järjekoha hüpoteek jääb korteriomandite võõrandamisel püsima ning tagab piisavalt korteriomanike õigusi. Selleks, et arendaja saaks võõrandada hüpoteegivabad korteriomandid, on ta sunnitud korteriomanike ees kohustusi täitma.
52.Ringkonnakohus ei nõustu kaebuse väitega, et Uusmaa Kinnisvarabüroo ekspertarvamusest ei tulene järeldust, et Kungla 10 pööningukorrusel on kasuliku pinna suurus hindamise hetkel 150 m2. Ekspertarvamuses on toodud küll välja, et vastavad andmed on esitatud avaldajate esindajate poolt, kuid ka ekspert ise on teostanud objekti ülevaatuse ja jõudnud järeldusele, et kasuliku pinna suurus on 150 m2. Avaldajad lähtuvad õigesti tegelikust kasulikust pinnast pööningukorrusel. Ehitusalune pind, mis oli Ehitisregistris ebaõigesti märgitud, ei oma katusekorruse kasuliku pinna suuruse leidmisel tähtsust. Kasuliku pinnana käsitletakse ruumi lae kõrgusega alates 1,6 meetrist. Pööningukorruse kasuliku pinna suuruse kalkuleerimisel lähtutakse tegelikest mõõteandmetest, mitte suhtarvust ehitusaluse pinna suhtes. Kasuliku pinna suuruse juures on tähtsust omavaks ennekõike harja kõrgus pööningukorruse põrandast, vintskappide arv ja katuse kuju. Asjaolu, et Ehitisregistris on ehitusaluse pinnana märgitud tegelikkusest väiksem, ei muuda võõrandamise aja seisuga pööningul olevat kasulikku pinda suuremaks. Kasulikku pinna hulga suurenemine tuleneb kavandatavatest võõrandamisjärgsetest ehitustöödest, mille käigus tõstetakse katuseharja ning ehitatakse välja vintskapid.
53.Puudutatud isik ei vaidlusta tegelikult olemasoleva kasuliku pinna suurust, vaid leiab, et tehingu väärtuse leidmisel tuleb lähtuda pööningukorruse perspektiivsest kasuliku pinna suurusest, st kui suur saab olema kasulik pind pööningukorrusel peale rekonstrueerimistöid ning seepärast ei tohi pööningu väärtuse leidmise arvutamisel lähtuda tänasest pööningukorruse kasuliku pinna suurusest.
54.Puudutatud isiku seisukoht, et tegelikkuses ei ole oluline kui palju kasulikku pinda pööningukorrusel võõrandamise hetke seisuga oli, vaid oluline on üksnes see, kui palju elamispinda saab sinna tulevikus ehitada, on vastuolus Riigikohtu praktikaga. Riigikohus on asunud seisukohale, et võõrandatava kaasomandi osa väärtus tuleb leida võimalikult võõrandamise, st omandi kaotamise seisuga. Seega ei ole müügilepingu eelneva sõlmimise korral teiste korteriomanike poolt üldjuhul põhjendatud vara väärtuse hindamisel arvestada väärtuse tõusuga, mis on tingitud müüdava pinna või elamu renoveerimistöödest, mis on tehtud pärast müügilepingu sõlmimist (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-101-13, p. 16).
55.Elamu rekonstrueerimis- ja laiendamisprojekti eskiis ja sellest tulenev perspektiivne võimalus ehitada tulevikus pööningukorrusele 260 m2 kasulikku pinda on käsitletav väärtuse tõusuna, mis on tingitud müüdava pinna või elamu rekonstrueerimistöödest. Kuna väärtuse määramisel tuleb lähtuda võõrandamise ajahetke seisust, ei oma elamu renoveerimis- ja laiendamisprojekti eskiisi järgne pööningukorruse kasuliku pinna suurus tähtsust.
56.Notariaalse lepingu esemeks on Kungla 10 elamu katusekorrusele kaasomandi arvelt moodustatavad uued korteriomandid ning nende võõrandamine. Notariaalse lepinguga ei võõrandata keldriruume, mistõttu on puudutatud isiku väited keldrikorruse väärtuse hindamisel asjakohatud.
57.Lähtudes Uus Maa Kinnisvarabüroo poolt teostatud ekspertarvamusest on võõrandatava katusekorruse väärtuseks 67 500 eurot. Notariaalse lepingu tehingu väärtuseks aga 100 000 eurot, mistõttu tehingu sõlmimisest saadav tulu ületab igal juhul võõrandatava pinna väärtuse. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
58.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Määruskaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse menetlemisega seotud kulud samuti puudutatud isiku kanda.
59.Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu seda ei tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuste jõustumist vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2.
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.