Hageja: OÜ RADIAATOR.EE (registrikood 12857987, asukoht Pärnu mnt 388 Tallinn Harju maakond 11612); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Armand Reinmaa (Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo, e-post [email protected]); Kostja: L R (isikukood xxxx, elukoht xxxx); Kostja esindaja RÕA korras: vandeadvokaat Yaroslav Radziwill (Advokaadibüroo A. Ratnikov & Partners, e-post [email protected]).
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Rahuldada OÜ RADIAATOR.EE hagi L Ru vastu kaasomandi lõpetamise nõudes osaliselt.
2.Lõpetada kinnisasja asukohaga xxxx, registriosa numbriga xxxx kaasomand viisil, mille kohaselt kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx jääb OÜ RADIAATOR.EE (registrikood 12857987) ainuomandisse ning OÜ RADIAATOR.EE tasub L Rule omandi kaotuse eest hüvitist 31 970 eurot.
3.Kohustada L Rut (isikukood xxxx) andma nõusolek kinnisasja registriosa numbriga xxxx kaasomandi lõpetamiseks käesoleva otsuse resolutsiooni punktis 2 nimetatud
viisil, kaasomandiosa üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatusse kinnisasja registriosa numbriga xxxx ainuomanikuna OÜ RADIAATOR.EE (registrikood 12857987) sisse kandmiseks. Asendada L Ru (isikukood xxxx) nõusolek käesoleva kohtuotsusega. Menetluskulud
4.Jätta menetluskulud poolte endi kanda.
5.Vabastada L R eksperdikulu summas 420 eurot riigituludesse tasumise kohustusest. Edasikaebamise kord
6.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja ja kostja on aadressil xxxx asuva kinnisasja (Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriosa nr xxxx) kaasomanikud selliselt, et hagejale kuulub 54/100 kaasomandist ja kostjale kuulub 46/100 kaasomandist.
2.Hageja nõuab kaasomandi lõpetamist. Hageja hinnangul oleks sobivaim lõpetada kaasomand viisil, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandiõiguse kaotuse eest hüvitist 21 000 eurot. Hageja leiab, et kaasomandi lõpetamine kinnisasja jätmisega hageja ainuomandisse on mõistlik ja koormab kaasomanikke kõige vähem.
3.Hageja on tellinud riiklikult tunnustatud eksperdilt kaasomandi hindamise, mille tulemusel on hinnatud kostjale kuuluva kaasomandi osa väärtuseks 21 000 eurot. Hageja hinnangul tuleks kostjale hüvitise määramisel aluseks võtta hageja poolt esitatud eksperthinnang, kuna selles on kasutatud sobilikumat metoodikat, et leida kostja omandi kaotusele vastav õiglane hüvitise väärtus. Antud juhul on hüvitise määramisel õiglasem võtta aluseks kaasomandi osa väärtus lähtuvalt sellest, millise rahalise hüve kaasomanik saaks oma kaasomandiosa võõrandades. Hageja hinnangul on igati loogiline, et 100% kinnisasja müümisel ja kaasomandi osa müümisel on kinnisasja väärtus erinev, kuna kaasomandi osa müümisel on ostuhuvi väiksem tulenevalt kaasomandi valitsemisega seotud probleemidest ja sellest, et üldjuhul ei ole inimesed huvitatud kaasomandi osa omandama, vaid eelistavad tervet korterit osta. Hageja on seisukohal, et 27.10.2018 hindamisaktis on kasutatud käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades ebasobivat metoodikat, kuna kostjale omandi kaotuse eest makstava õiglase hüvitise arvutamisel ei saa võtta aluseks kogu kinnisasja väärtust. Lisaks juhib hageja kohtu tähelepanu asjaolule, et 27.10.2018 eksperthinnangu kohaselt on hindamistulemuse täpsuseks ±10%. Hagejal leiab, et oluline on arvestada kaasomandi lõpetamise hüvitise määramisel, millisel viisil kaasomand lõpetatakse. Arvestades, et käesoleval hetkel on hageja nõue mõttelise osa eest hüvitise määramiseks, siis tuleb arvestada justnimelt mõttelise osa väärtust.
4.Lisaks märgib hageja, et Riigikohus on mitmes lahendis leidnud, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-14-17 p 23, 25 ja 2-14-18828 p 14.2). Kuna
praegusel juhul on hageja valmis tasuma kostjale hüvitist summas 21 000 eurot, siis oleks äärmiselt ebaõiglane välja mõista hagejalt kostja kasuks suurem hüvitis.
5.Hagejale jääb arusaamatuks kostja seisukoht, et kaasomandi lõpetamine on kostja suhtes ebaõiglane ning põhiseaduse vastane. Kaasomandi lõpetamisega ei rikuta kellegi põhiseaduse §-st 33 tulenevaid õigusi, kuna kodu puutumatuse rikkumiseks saab pidada isiku eluruumi tungimist, mitte omandiõiguslikke küsimusi. Samuti ei jää isik oma omandist ilma mitte midagi vastu saamata, vaid hageja on hagiavalduses teinud ettepaneku kaasomand lõpetada nii, et hageja tasub kostjale 21 000 eurot. Hageja on seisukohal, et kostja tervislik seisund ei saa olla alus kaasomandi lõpetamata jätmisele. Kohtul puudub sisuline alternatiiv kaasomandit mitte lõpetada, kui üks kaasomanikest seda nõuab. Kuivõrd kostja ei ole esitanud vastuhagi, tuleb kaasomand jagada vastavalt hageja poolt hagiavalduses taotletule.
6.Korteriomandit ei ole võimalik jagada reaalosadeks. Kaasomandis oleval korteriomandil on üks sissepääs, üks kütte-, vee- ja elektrivarustus, mistõttu ei ole ehitustehniliselt võimalik korteriomandit reaalosadeks jagada nii, et nii hagejal kui ka kostjal oleks võimalik iseseisvalt vastavat reaalosa kasutada.
7.Hageja palub lõpetada OÜ RADIAATOR.EE ja L Ru kaasomand aadressil xxxx asuvale kinnisasjale (registriosa nr xxxx) selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandiosa kaotuse eest hüvitise 21 000 eurot. Kostja vastuväited
8.Kostja vaidleb hagile vastu. Kuna kostja on haige ja liigub abivahendiga ainult oma korteri piires, osutuks hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise variant mitte õiglaseks kostja suhtes ning põhiseaduse vastaseks, kuna kostja kaotaks oma kodu olles eriti haavatavas seisundis füüsilise ja psühholoogilise tervise häirete tõttu. Kaasomandi lõpetamise variandid, kus kostjale ei jää võimalust jätkuvalt elada oma korteriomandis, on vastuvõetamatud. Võrreldes tavaliste inimestega ei saa eeldada, et kostja oleks üldse huvitatud kaasomandi müümisest isegi, kui oleks garantii, et ta saab oma osa eest maksimaalset võimalikku hinda.
9.Kostja jaoks sobiks ainult see kaasomandi lõpetamise variant, kus tema jääks elama oma praegusse elukohta ilma uute kohustuste tekkimiseta, s.t ainukeseks õiglaseks variandiks on kaasomandi jagamine reaalosadeks AÕS § 77 lg 2 mõttes. Kostja ei soovi esitada vastuhagi, kuna kaasomandi lõpetamine ei ole tema huvides.
10.Kostja leiab, et kohtu kaudu teostatud ekspertiis näitab korteriomandi reaalset hinda. Kostjal puudub alus kahelda kasutatud hindamismeetodi või saadud tulemuse õigsuses. Erinevalt Xxxx AS eksperthinnangust, mis oli koostatud nooremhindaja T T poolt, kes ei kuulu riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja ja kes ei tööta enam kinnisvara hindajana Xxxx AS-is, oli eksperthinnang nr 0643-18 täielikult läbiviidud riiklikult tunnustatud eksperti poolt ja on seega usaldusväärne. Kostjale kuulub 46/100 mõttelist osa korteriomandist, s.t selle tegelik hind vastavalt teostatud ekspertiisi hindamistulemusele on 31 970 eurot ±10%. Kohtuotsuse põhjendused
11.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ning asjas esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
12.Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja kaasomandisse kuulub kinnisasi asukohaga xxxx, registriosa numbriga xxxx, millest hagejale kuulub 54/100 mõttelist osa ja kostjale kuulub 46/100 mõttelist osa, mida tõendab ka kinnistusraamatu väljavõte (tlk 4). Hageja ja kostja vaidlevad küsimuses, kas hagejal on õigus nõuda kaasomandi
lõpetamist. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist viisil, et korteriomand jääb hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest õiglase hüvitise summas 21 000 eurot. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu ning palub kaasomand lõpetamata jätta, kuna nimetatud nõue pole õiglane kostja suhtes ning on põhiseaduse vastane, kuna kostja kaotaks oma kodu olles eriti haavatavas seisundis enda tervise tõttu.
13.Kohus märgib, et kooskõlas asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõikega 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust. Kõnealust seisukohta on väljendanud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-45-06. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Asjaõigusseaduse § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistavaks asjaoluks üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus käesoleval juhul tuvastanud, nagu ka muid piiranguid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist, seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.
14.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohtul on võimalik kaasomand lõpetada üksnes hagis või vastuhagis taotletud viisil. Käesolevas asjas on kaasomandi lõpetamise nõue esitatud üksnes hagis ning ainult ühel viisil, mistõttu muud moodi kaasomandi lõpetamiseks kohtul võimalust ei ole. Kohus on 07.05.2018 e-kirjas (tlk 92) kostjale selgitanud, et juhul, kui kostja soovib kaasomandi lõpetamist muul viisil, kui hageja on hagis taotlenud, tuleb kostjal esitada vastuhagi omapoolse nõudega. Kostja vastuhagi esitanud ei ole, mistõttu tuleb kaasomand lõpetada hagis nimetatud viisil. Seega on kohus seisukohal, et antud juhul on põhjendatud lõpetada kaasomand hageja poolt hagis nimetatud viisil, s.o kinnisasja jätmisega hageja ainuomandisse.
15.Kostja on esitanud vastuväited, et kaasomand tuleks lõpetamata jätta, kuna kaasomandi lõpetamine pole kostja suhtes õiglane ning on põhiseaduse vastane, kuna tegemist on kostja koduga ning kostja on tervise tõttu haavatavas seisundis. Kohus märgib, et asjaolu, et kaasomandisse kuuluva kinnistu näol on tegemist kostja koduga, ei ole alus, mis võimaldaks jätta kaasomandi lõpetamata või asuda seisukohale, et kaasomandi lõpetamine on põhiseaduse vastane. Kaasomandi lõpetamise vaidluste puhul on tavapärane, et vähemalt üks kaasomanikest kasutab kaasomandisse kuuluvat kinnistut oma elukohana. Lisaks märgib kohus, et kuivõrd antud asjas lahendatakse omandiküsimust, pole asjakohane kostja viide põhiseaduse §-le 33, kuivõrd vastav säte reguleerib kodu puutumatust. Samuti ei ole antud juhul kaasomandi lõpetamisest keeldumise aluseks kostja füüsiline ja vaimne tervis. Kohus märgib, et tsiviilasjas nr 218-1194 on kohus tuvastanud, et kostja saab hakkama igapäevaselt vajalike toimingute ja enda esindamisega, mistõttu puudub kohtul alus asuda seisukohale, et kostjal ei ole võimalik leida endale uus elukoht. Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtul võimalik asuda seisukohale, et asjaolu, et kostja korteris elab, võimaldab jätta kaasomandi lõpetamata.
Kohus on pooltele 07.05.2018 e-kirjas (tlk 92) selgitanud, et juhul, kui kostja soovib kaasomandi lõpetamist temale meelepärasel viisil, siis tuleb esitada vastava nõudega vastuhagi. Kohus on seisukohal, et selliselt oli kostjale tagatud võimalus esitada nõue kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kostja oleks saanud vaidlusaluse kinnistu ainuomanikuks ning säilitanud võimaluse kinnistule elama jääda, kuid kostja ei ole vastava nõudega vastuhagi esitanud.
16.Lähtuvalt eeltoodud asjaoludest asub kohus seisukohale, et on põhjendatud kaasomand lõpetada korteriomandi jätmisega hageja ainuomandisse.
17.Tulenevalt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-110-09 p-st 17 tuleb AÕS § 76 ja § 77 kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Samuti on Riigikohus märkinud lahendi nr 3-2-1-70-10 p-s 13, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Eeltooduga saab kohus arvestada vaid juhul, kui pooled on selliselt hüvitise kindlaksmääramist taotlenud.
18.Tulenevalt asjaolust, et kostjale kuulub 46/100 mõttelist osa korteriomandist ja kohus lõpetab kaasomandi viisil, mille kohaselt korteriomand asukohaga xxxx jääb tervikuna hageja omandisse, asub kohus seisukohale, et hagejal on kohustus tasuda kostjale omandi kaotuse eest 46/100 korteriomandi väärtusest.
19.Hageja on asunud seisukohale, et kaasomand tuleb lõpetada selliselt, et korteriomand jääb tervikuna hagejale ning hageja tasub kostjale hüvitise summas 21 000 eurot, mis on kostjale kuuluva kaasomandi osa väärtus. Hageja on kaasomandis oleva kinnisasja väärtuse määratlemiseks esitanud tõenditena 21.08.2017 koostatud eksperthinnangu (tlk 7-26), mille kohaselt on korteriomandi asukohaga xxxx, registriosa numbriga xxxx, 46/100 mõttelise osa väärtus 21 000 eurot (+/- 10%). Hageja on seisukohal, et õiglase hüvitise määramisel tuleb lähtuda hageja esitatud eksperthinnangus leitud mõttelise osa väärtusest. Kuna kostjale kuulub vaid 46/100 suurune mõtteline osa kaasomandist, tuleb kostjale kuuluva kaasomandi osa tegeliku turuhinna leidmisel lähtuda hinnast, mis oleks kostjal võimalik saada juhul, kui ta võõrandaks üksnes endale kuuluva kaasomandi osa, jättes arvesse võtmata kogu kinnisasja väärtuse, sh hagejale kuuluva mõttelise osa väärtuse. 27.10.2018 hindamisaktis on kasutatud ebasobivat metoodikat, kuna kostjale omandi kaotuse eest makstava õiglase hüvitise arvutamisel ei saa võtta aluseks kogu kinnisasja väärtust.
20.Kostja on tõendanud korteriomandi väärtust 27.10.2018 eksperthinnanguga (tlk 135149), mille kohaselt on korteriomandi asukohaga xxxx, registriosa numbriga xxxx, turuväärtus 69 500 eurot (+/- 10%). Kostja on seisukohal, et eksperthinnangust tulenevalt saab kostja kaasomandiosa väärtuseks lugeda 31 970 eurot (+/-10%).
21.Kohus on seisukohal, et kaasomandisse kuuluva korteriomandi väärtuse kindlakstegemisel tuleb aluseks võtta 27.10.2018 eksperthinnang, kuna tegemist on riiklikult tunnustatud eksperdi koostatud hinnanguga ning ekspertiis on tehtud ajaliselt võimalikult lähedal omandi kaotamise hetkele. Kohus märgib, et ei pea põhjendatuks lähtuda korteriomandi väärtuse kindlakstegemisel hageja ekspertiisist, milles on hinnatud üksnes kostjale kuuluva kaasomandiosa väärtust. Nimelt on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-102-05 rõhutanud, et selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest,
tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-70-10 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga.
22.Kohus on seisukohal, et 27.10.2018 eksperthinnangust tulenevalt on võimalik asuda seisukohale, et hageja ja kostja kaasomandis oleva korteriomandi väärtus on 69 500 eurot, mis tähendab, et kostjale kuuluva kaasomandiosa väärtus on 31 970 eurot (69500*46/100).
23.Eeltoodu alusel asub kohus AÕS § 77 lg 2 alusel seisukohale, et kaasomand xxxx asuvale korteriomandile, registriosa numbriga xxxx, tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt korteriomandi ainuomanikuks saab hageja ning hagejal tuleb kostjale hüvitada kostja osa õiglases väärtuses, mis on 31 970 eurot.
24.Hageja on esitanud ka taotluse kostja kohustamiseks nõusoleku andmiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 p-s 20 märkinud, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtuotsus, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Tulenevalt eeltoodust kohustab kohus kostjat andma nõusolek kinnisasja registriosa numbriga xxxx kaasomandi lõpetamiseks korteriomandi jätmisega hageja omandisse ning vastava kinnistusraamatu kande tegemiseks. Asendada kostja tahteavaldus kinnistusraamatu kande tegemiseks käesoleva kohtuotsusega.
25.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on hagihind 3 500 eurot. Menetluskulud
26.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus on seisukohal, et tsiviilasja menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda, kuivõrd kohus on rahuldanud hageja nõude kaasomandi lõpetamiseks, kuid mõistnud hagejalt kostja kasuks välja suurema hüvitise, kui hageja hagis taotletu. Samuti võtab kohus arvesse, et Riigikohus on lahendi nr 3-21-70-10 p-s 14 leidnud, et kui kaasaomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.
27.TsMS § 190 lg 7 kohaselt võib kohus TsMS § 190 lõigetes 3–6 nimetatud kohtulahendis mõjuval põhjusel, muu hulgas kompromissi sõlmimise tõttu, ette näha kulude riigituludesse tasumise hilisema tähtpäeva või osadena tasumise kohtu määratud tähtaja jooksul, samuti vabastada isiku menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest.
28.Kohus on seisukohal, et antud juhul on põhjendatud vabastada kostja menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest, kuna kostja on xxxx, kelle kogu sissetulek kulub igapäevaseks äraelamiseks, mistõttu ei saa eeldada, et kostja on võimeline mõistliku aja jooksul menetluskulud hüvitama.
29.Kostjale on antud menetlusabi 10.10.2018 määrusega, millega kostja vabastati eksperdikulu tasumise kohustusest summas 420 eurot. Kohus on seisukohal, et kostja tuleb nimetatud summa riigituludesse tasumise kohustusest vabastada TsMS § 190 lg 7 alusel.