Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi Vanalinna Baari Teenused OÜ vastu kinnisasja valduse üleandmiseks ja Vanalinna Baari Teenused OÜ hagi Tallinna linna vastu üürisuhte olemasolu tuvastamiseks.
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12. juuni 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Vanalinna Baari Teenused OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
27 000 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja I/kostja II: Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu, registrikood 75014221), esindaja Angela Reinlaid Hageja II/kostja I: Vanalinna Baari Teenused OÜ (registrikood 12500771), lepinguline esindaja Jelena Fedjajeva
Istungi toimumise aeg
04. detsember 2018, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 12. juuni 2018 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta Vanalinna Baari Teenused OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline
menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Tallinna linna hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) palus kohustada Vanalinna Baari Teenused OÜ-t vabastama ja Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval üle andma Tallinnas Müürivahe 52 asuva hoone keldrikorruse äriruumid nr 1 – 3 pinnaga 22,4 m2 ja I korruse äriruumid nr 8 – 20 pinnaga 142,2 m2.
2.Pooled sõlmisid 10.03.2017 äriruumi üürilepingu nr 12-1/46 tähtajaga kuni 29.06.2022. Lepingu p 9 kohaselt oli äriruumi kasutusotstarve toitlustus kaubandustegevuse seaduse § 3 lg 2 p 3 mõistes, mille korral müüakse toitu koos valmistamise ja serveerimisega kohapeal tarbimiseks või serveerimisega kohapeal tarbimiseks, toitlustusteenust peab osutama alates kella 12-st ja täiendava teenusena ei ole lubatud erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutus. Üürilepingu tingimustena kehtisid Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“ (tingimused). Tingimuste p 15.1 sätestab, et üürnik on kohustatud kasutama äriruumi hoolikalt ja vastavalt üürilepingus märgitud otstarbele. Tingimuste p 21.1.4 kohaselt on üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik ei kasuta üüritud ruume kokkulepitud sihtotstarbel. Tingimuste p 22.1 kohaselt peab üürnik lepingu lõppemise päeval andma äriruumi valduse üle üürileandjale.
3.Tallinna linna esindajad kontrollisid 13.07.2017 kell 12.00 Müürivahe tn 52 äriruume ja tuvastasid, et toidu valmistamist ja serveerimist üürile antud ruumides ei toimunud. Puudusid ka selleks vajalikud tehnilised võimalused. 05.10.2017 toimunud kontrolli käigus tuvastasid Tallinna linna esindajad, et ruumide sisekujundus ja sisustuselemendid ei olnud muutunud ning viitasid jätkuvalt erootilise ja seksuaalse suunitlusega tegevusele üürile antud ruumides. Muutunud oli vaid ühe eelneva kontrolli ajal panipaigana kasutatud ruumi sisustus. Ruumi oli toodud pisut toiduaineid ning köögitehnikat (kraanikauss ja pliidiga laud). Samas võis selgelt täheldada, et tegemist on nn köögi imitatsiooniga. Kogu olemasolev tehnika oli ühendamata (puudusid vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühendused). Ruumis, kuhu oli vastav tehnika paigaldatud, ei olnud tehnilist võimalust eelnimetatud ühenduste loomiseks. Samuti puudus selles ruumis köögiruumide jaoks vajalik ventilatsioon.
4.Tallinna linn saatis üürnikule 12.10.2017 äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse nr 12-3/883 – 14, mille aluseks oli võlaõigusseaduse (VÕS) § 276 lg 2, VÕS § 315 lg 1 p 1 ja tingimuste p 21.1.4. Lepingu lõppemise päevaks loeti 30.11.2017 ja äriruumid paluti üle anda 01.12.2017 kell 14:00. Vanalinna Baari Teenused OÜ valdust üle ei andnud. Vastuväited Tallinna linna hagile
5.Vanalinna Baari Teenused OÜ vaidles Tallinna linna hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud Tallinna linna kanda.
6.Hagi on ebaõiglane. Esialgsel kuulutusel ei olnud mainitud informatsiooni, et äriruumi kasutusotstarve on toitlustus. 13.07.2017 kontrolli käigus selgitati Tallinna linna esindajale, milliseid töid tehakse ja on plaanis teha. Järgmiseks kontrolliks 05.10.2017 oli üürnik teinud muudatusi, kuid kõigi muudatuste tegemiseks ei olnud tal piisavaid rahalisi võimalusi, millest ta on korduvalt linna esindajatele rääkinud. Jääb arusaamatuks, milline ruumide sisekujundus ja sisustuselemendid viitavad erootilise ja seksuaalse suunitlusega tegevusele. Tallinna linna esindajatele selgitati, et ruumides asub spordibaar. Linna esindaja LL lubas 05.10.2017 kontrolli lõpus teha üürnikule ettekirjutuse koos tähtaja andmisega, et üürnik saaks kõik plaanid lõpuni täide viia. Selle asemel sai üürnik 12.10.2017 ülesütlemisavalduse. Ülesütlemine on alusetu. Linn lõpetas lepingu tegelikult ajendil, et on olemas teised üürnikud, kes on nõus suurema raha eest Müürivahe 52 ruume üürima. Vanalinna Baari Teenused OÜ hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
7.Vanalinna Baari Teenused OÜ esitas 24.04.2018 hagi Tallinna linna vastu, paludes tuvastada poolte vahel õigussuhte olemasolu, millest tuleneb Tallinna linna kohustus anda Vanalinna Baari Teenused OÜ-le kasutamiseks Müürivahe 52 asuva hoone keldrikorruse äriruumid nr 1-3 ja I korruse äriruumid nr 8-20 ning Vanalinna Baari Teenused OÜ kohustus maksta Tallinna linnale selle eest tasu vastavalt 10.03.2017 sõlmitud üürilepingule ja teise poole õigus nõuda lepingupoolelt kohustuse täitmist.
8.Tallinna linn kuulutas välja äriruumide enampakkumise konkreetsetel tingimustel. Linna 15.02.2017 kirjas selgitati, et Vanalinna Baari Teenused OÜ-l on õigus asuda enampakkumise võitja asemele eeldusel, et lepingut täiendatakse kohustusega avada ettevõte toitlustuseks ja pakutakse alates 12:00 ka sooja toitu. Vanalinna Baari Teenused OÜ oli nimetatud tingimusega nõus ja tingimus oli täidetud. Üllatuseks oli aga veel üks kirjale lisatud tingimus: hoiduda üüripinnal seksuaalse ja erootilise suunitlusega meelelahutuse kasutamisest. Esialgsel konkursil sellist tingimust ei olnud ja Tallinna linnal ei olnud võimalik seda tingimuseks seada. 20.02.2017 esitas Vanalinna Baari Teenused OÜ Tallinna linnale protesti nimetatud tingimuse kohta ja oma selgitused. Vaatamata sellele sõlmisid pooled 10.03.2017 üürilepingu, kuhu Tallinna linn seadusevastaselt ja omal algatusel ikkagi lisas eelnimetatud punkti. Vanalinna Baari Teenused OÜ-l ei jäänud muud üle, kui üürileping allkirjastada. Üürnik täitis lepingut kohaselt. Linna esindaja Jüri Lump lubas 05.10.2017 kontrolli lõpus teha ettekirjutuse koos tähtajaga, et üürnik saaks kõik plaanid lõpuni täide viia. Selle asemel sai üürnik 12.10.2017 ülesütlemisavalduse. Ülesütlemine on alusetu. Vastuväited Vanalinna Baari Teenused OÜ hagile
9.Tallinna linn vaidles Vanalinna Baari Teenused OÜ hagile vastu.
10.Äriruumi üürilepingu nr 12-1/46 sõlmimise aluseks oli Tallinna Kesklinna vanema 01.03.2017 korraldus nr 48. Korralduse p-s 5.1 on sätestatud, et Müürivahe tn 52 äriruume kasutatakse toitlustuseks kaubandustegevuse seaduse § 3 lg 2 punkti 3 mõistes, mille korral müüakse toitu koos valmistamise ja serveerimisega kohapeal tarbimiseks või serveerimisega kohapeal tarbimiseks, toitlustusteenust peab osutama alates kella 12-st ja täiendava teenusena ei ole lubatud erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutus. See tähendab, et üürilepingu p- 9 märgitud kasutusotstarve tulenes linnaosa vanema korraldusest ja see lepingupunkt oli õiguspärane.
11.Korralduse p 9 kohaselt oli Vanalinna Baari Teenused OÜ-l võimalus esitada korraldusele vaie Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu Tallinna Linnavalitsusele või kaebus Tallinna Halduskohtule 30 päeva jooksul alates korralduse teatavakstegemisest. Vanalinna Baari Teenused OÜ-le tehti korraldus teatavaks 03.03.2017. 06.03.2017 kinnitas Vanalinna Baari Teenused OÜ e-kirjaga, et on nõus sõlmima lepingu vastavalt korralduses toodud tingimustele. Üürilepingu aluseks olnud korraldust ta ei vaidlustanud.
12.Ruumide kasutusotstarbeks on enampakkumise väljakuulutamise hetkest alates olnud toitlustus. Asjaolu, et kasutusotstarbele lisati seadusele viitav selgitus koos kõrvalmärkusega, ei muutnud pakkuja jaoks pakkumise lõpptulemust mitte mingil määral. Vanalinna Baari Teenused OÜ oli teadlik, et avalikul enampakkumisel on ruumid, mida saab kasutada toitlustuseks ja lepingu sõlmimisel sai ta enda kasutusse sellise kasutusotstarbega ruumid. Kui juriidiline isik soovib üürida ruume toitlustusteenuse pakkumiseks, peaks tema majandustegevus keskenduma sellele valdkonnale ja kõrvalmärkused ei tohiks tema tegevust segada. Põhjus, miks Tallinna linn lisas ruumide kasutusotstarbele täiendava märkuse, tulenes linnakodanike ja ümberkaudsete asutuste pöördumistest.
13.Tallinna linn näitas üles igati head tahet ja andis üürnikule võimaluse puuduste likvideerimiseks mitme kalendrikuu vältel (esimese ja teise kontrollkäigu vahel oli ligi kolm kuud). Menetluse edasine käik
14.Maakohus liitis 11.05.2018 määrusega tsiviilasjad nr 2-18-6366 ja 2-17-18894 ühte menetlusse ja luges asja numbriks 2-17-18894. Vanalinna Baari Teenused OÜ nõude sõnastas maakohus ümber ja nõudeks jäi üürisuhte olemasolu tuvastamine. Esimese astme kohtu otsus
15.Maakohus rahuldas Tallinna linna hagi ja jättis rahuldamata Vanalinna Baari Teenused OÜ hagi. Menetluskulud jättis maakohus Vanalinna Baari Teenused OÜ kanda.
16.Lepingudokumendiga on tõendatud, et Vanalinna Baari Teenused OÜ kasutas poolte vahel 10.03.2017 sõlmitud äriruumide üürilepingu alusel Tallinnas Müürivahe 52 asuva hoone keldrikorruse äriruume nr 1 – 3 pinnaga 22,4 m2 ja I korruse äriruume nr 8 – 20 pinnaga 142,2 m2 ning üürilepingu p 9 (äriruumide kasutusotstarve) kohaselt ei ole täiendava teenusena lubatud erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutus.
17.Tallinna Kesklinna Valitsuse 20.07.2017 kirjaga on tõendatud, et sellel päeval hoiatati üürnikku, et ruumide sisekujundus ning teatud sisustuselemendid viitavad selgelt jätkuvalt erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutustegevuse jätkumisele. 12.10.2017 kirjaga on tõendatud üürnikule üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamine. Puudub vaidlus, et üürnik sai selle 12.10.2017 kätte. Eelnimetatud kirjadega on tõendatud, et 13.07.2017 ja 06.10.2017 toimunud kontrollide käigus tuvastas üürileandja äriruumides seisukorra, mis jättis mulje, et ruumide sisekujundus ja sisustuselemendid viitavad erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutuse teenuse osutamisele. Müürivahe 52 läheduses asuvate juriidiliste isikute 10.02.2017 kirjaga on tõendatud, et nendel on vahetult tekkinud mulje, et hoones osutatakse seksuaalse suunitlusega teenuseid. Piiskop JJ 13.02.2017 kirjaga on tõendatud, et Müürivahe 52 hoones üüritavates äriruumides tegutsevat ettevõtet on reklaamitud kui striptiisiklubi. Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates on tõendatud, et üürnik osutas nii enne kui ka pärast 20.07.2017 äriruumis erootilise ja seksuaalse
suunitlusega meelelahutuse teenust. Vanalinna Baarid OÜ ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta kasutas ruume vastavalt sihtotstarbele.
18.Eeltoodust tulenevalt esines mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Tallinna linnalt ei saanud kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Vanalinna Baari Teenused OÜ rikkus 20.07.2017 hoiatusest hoolimata jätkuvalt kohustust kasutada äriruumi vastavalt sihtotstarbele, millest üürile andmisel lähtuti. Sõltumata hoiatusest oleks üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks ka VÕS § 315 lg 1 p 2, sest üürnik rikkus eelnimetatud kohustust olulisel määral.
19.Üürilepingu lõppemise tõttu peab Vanalinna Baari Teenused OÜ andma äriruumi valduse Tallinna linnale tagasi andma. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 esimese lause alusel on põhjendatud rahuldada Tallinna linna taotlus ja määrata kindlaks otsuse täitmise kord taotletud viisil.
20.Asjaolu, et rikutud tingimus ei sisaldunud enampakkumise teates, ei oma asjas tähtust. Antud juhul oli rikutud kohustus lepingus kindlaks määratud lepingutingimusena. Vanalinna Baari Teenused OÜ ei ole esile toonud asjaolusid, mis võiks anda alust asuda seisukohale, et tingimus ei ole saanud õiguslikult lepingu osaks või oleks kehtetu. Väide, et üürnikul ei olnud piisavalt rahalisi vahendeid vajalike ümberkorralduste õigeaegseks tegemiseks, ei oma asjas tähtsust.
21.Vanalinna Baari Teenused OÜ ei ole esile toonud asjaolusid ja tõendeid selle kohta, et Tallinna linna käitumine oleks olnud üürniku suhtes vastuoluline või muul viisil ebaaus ning seaduse või kasutusotstarbe järgimise kohustuse ja selle rikkumise korral ülesütlemise sätete kohaldamine õigussuhtele oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Väide, et Tallinna linna ajendas üürilepingut üles ütlema varaline kasu, ei oma asjas tähtsust. Asjaolu, et on võimalikke üürnikke, kes on nõus suurema üüri eest Müürivahe 52 ruume üürima, ei mõjuta seaduse kohaselt ülesütlemise kehtivust. Apellatsioonkaebus
22.Vanalinna Baari Teenused OÜ palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse tema hagi rahuldamise kohta või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule ning jätta menetluskulud Tallinna linna kanda.
23.Tallinna linnal puudus õiguslik alus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Maakohus rikkus õigusnorme, kui jättis Vanalinna Baari Teenused OÜ hagi rahuldamata. Maakohus ei oleks võinud otsuse tegemisel tugineda Tallinna linna või teiste isikute muljele, et üüritud ruumide sisekujundus ning sisustuselemendid viitavad erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutuse teenuse osutamisele ning hoones osutatakse seksuaalse suunitlusega teenuseid. Üürilepingu p 9-s sätestatud lisatingimus, et lubatud ei ole erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutus, lisati lepingusse seadusvastaselt. Ruumi kasutati vastavalt sihtotstarbele. Vastus apellatsioonkaebusele
24.Tallinna linn vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud Vanalinna Baari Teenused OÜ kanda.
Ringkonnakohtu seisukoht
25.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata.
26.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
27.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja ei rikkunud menetlusnorme. Apellatsioonkaebuses kordab apellant maakohtus esitatud väiteid. Maakohus on nendele hinnangu andnud ja käsitlenud neid piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
28.Maakohus tuvastas õigesti, et Tallinna linnal oli mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kuna üürnik rikkus üürilepingus ja VÕS § 276 lg-s 2 sätestatud kohustust kasutada üüritud ruume vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Tallinna Kesklinna vanema 01.03.2017 korralduse nr 48 p 5.1 alusel määrati äriruumide kasutusotstarve (tlk 82,83) ja Vanalinna Baari Teenused OÜ kinnitas kirjalikult oma soovi sõlmida leping eelnimetatud korralduses toodud tingimustel (tlk 87). Üürilepingu p 9, mis sätestas äriruumi kasutusotstarbe – toitlustus kaubandustegevuse seaduse § 3 lg 2 p 3 mõistes ja lisatingimus, et täiendava teenusena ei ole lubatud erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutus, ei ole seadusevastane ega lubamatu tingimus, nagu leidis õigesti ka maakohus.
29.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel Vanalinna Baari Teenused OÜ kanda. Maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud. TsMS § 174 lg 4 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras, s.o pärast kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
Iko Nõmm
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.