Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi Vanalinna Baari Teenused OÜ vastu kinnisasja valduse üleandmiseks. Vanalinna Baari Teenused OÜ hagi Tallinna linna vastu üürisuhte olemasolu tuvastamiseks
Hagihind
Tallinna linna hagi puhul 27 000 eurot Vanalinna Baari Teenused OÜ hagi puhul 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I / kostja II: Tallinna linn (Tallinna Kesklinn Valitsuse kaudu), lepingulise esindajad Vladimir Svet ja Liisi Kalm Hageja II / kostja I: Vanalinna Baari Teenused OÜ (registrikood 12500771), seaduslik esindaja juhatuse liige Nikolai Drobotov, lepinguline esindaja Jelena Fedjajeva
Viimase kohtuistungi aeg
23.05.2018
RESOLUTSIOON
1.Vanalinna Baari Teenused OÜ hagi jätta rahuldamata.
2.Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi rahuldada.
3.Kohustada Vanalinna Baari Teenused OÜ-d vabastama ja Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval üle andma Tallinnas Müürivahe 52 asuva hoone keldrikorruse äriruumid nr 1 – 3 pinnaga 22,4 m2 ja I korruse äriruumid nr 8 – 20 pinnaga 142,2 m2.
4.Määrata kindlaks otsuse täitmise kord: Alates kohtuotsuse jõustumise päevale järgneva päeva möödumisest tõsta Vanalinna Baari Teenused OÜ äriruumist välja koos temale kuuluva varaga.
5.Menetluskulud jätta Vanalinna Baari Teenused OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab ringkonnakohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kannab kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lõikele 2. TALLINNA LINNA HAGI JA SELLE ALUSENA ESITATUD ASJAOLUD
1.Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) palus kohustada Vanalinna Baari Teenused OÜ-d vabastama ja Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval üle andma Tallinnas Müürivahe 52 asuva hoone keldrikorruse äriruumid nr 1 – 3 pinnaga 22,4 m2 ja I korruse äriruumid nr 8 – 20 pinnaga 142,2 m2.
2.OÜ rikkus üürilepingut ja linn ütles üürilepingu üles.
VASTUVÄITED TALLINNA LINNA HAGILE
3.Vanalinna Baari Teenused OÜ vaidles Tallinna linna hagile vastu.
4.Hagi on OÜ suhtes ebaõiglane. Esialgsel kuulutusel ei olnud mainitud informatsiooni, et äriruumi kasutusotstarve on toitlustus. 13.07.2017 kontrolli käigus olid kontrollijad teadlikud, et OÜ uus juhatuse liige alles võtab ülesandeid üle, ja kohapeal lepiti kokku, et lähitulevikus toimub järgmine kontroll linna esindajate poolt. Järgmiseks kontrolliks 05.10.2017 oli OÜ teinud muudatusi, kuid kõigi muudatuste tegemiseks ei olnud OÜ-l piisavaid rahalisi võimalusi, millest OÜ on korduvalt linna esindajatele rääkinud. Jääb arusaamatuks, milline ruumide sisekujundus ja sisustuselemendid viitavad erootilise ja seksuaalse suunitlusega tegevusele ruumides. Linna esindaja Jüri Lump lubas 05.10.2017 kontrolli lõpus teha OÜ-le ettekirjutuse koos tähtajaga, et OÜ saaks kõik plaanid lõpuni täide viia. Selle asemel sai OÜ 12.10.2017 ülesütlemisavalduse. Ülesütlemine on alusetu. Linn lõpetas lepingu tegelikult ajendil, et on olemas teised üürnikud, kes on nõus suurema raha eest Müürivahe 52 ruume üürima. VANALINNA BAARI TEENUSED OÜ HAGI JA SELLE ALUSENA ESITATUD
ASJAOLUD
2(5)
5.Vanalinna Baari Teenused OÜ palus tuvastada Tallinna linna ja Vanalinna Baari Teenused OÜ vahel õigussuhte olemasolu, millest tuleneb Tallinna linna kohustus anda Vanalinna Baari Teenused OÜ-le kasutamiseks Müürivahe 52 asuva hoone keldrikorruse äriruumid nr 1-3 ja I korruse äriruumid nr 8-20 ning Vanalinna Baari Teenused OÜ kohustus maksta Tallinna linnale selle eest tasu, vastavalt 10.03.2017 sõlmitud üürilepingule, ja teise poole õigus nõuda lepingupoolelt kohustuse täitmist.
6.Linn kuulutas välja äriruumide enampakkumise konkreetsetel tingimustel. Linna 15.02.2017 kirjas selgitati, et OÜ-l on õigus asuda enampakkumise võitja asemele eeldusel, et lepingut täiendatakse kohustusega avada ettevõte toitlustuseks ja pakutakse alates 12:00 ka sooja toitu. OÜ oli nimetatud tingimusega nõus ja tingimus oli täidetud. Üllatuseks oli aga veel üks kirjale lisatud tingimus: hoiduda üüripinnal seksuaalse ja erootilise suunitlusega meelelahutuse kasutamisest. Esialgsel konkursil antud tingimust ei olnud ja tegelikkuses linnal ei olnud võimalik seda ka OÜ-le tingimuseks seada. 20.02.2017 esitas OÜ linnale protesti nimetatud tingimuse kohta ja oma selgitused. Vaatamata sellele sõlmisid pooled 10.03.2017 üürilepingu, kuhu linn seadusevastaselt ja omal algatusel ikkagi lisas nimetatud punkti. OÜ-l ei jäänud muud üle. OÜ täitis lepingut kohaselt. Linna esindaja Jüri Lump lubas 05.10.2017 kontrolli lõpus teha OÜ-le ettekirjutuse koos tähtajaga, et OÜ saaks kõik plaanid lõpuni täide viia. Selle asemel sai OÜ 12.10.2017 ülesütlemisavalduse. Ülesütlemine on alusetu.
VASTUVÄITED VANALINNA BAARI TEENUSED OÜ HAGILE
7.Tallinna linn vaidles Vanalinna Baari Teenused OÜ hagile vastu.
8.OÜ rikkus üürilepingut ja linn ütles üürilepingu kehtivalt üles.
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 ja § 334 esimese lause alusel tuleb Vanalinna Baari Teenused OÜ hagi jätta rahuldamata, Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi rahuldada ja kohustada Vanalinna Baari Teenused OÜ-d vabastama ja Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval üle andma Tallinnas Müürivahe 52 asuva hoone keldrikorruse äriruumid nr 1 – 3 pinnaga 22,4 m2 ja I korruse äriruumid nr 8 – 20 pinnaga 142,2 m2.
10.Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri) (võlaõigusseaduse (VÕS) § 271). Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal; üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti; elu- või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega (VÕS § 276).
11.Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda; põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab; erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige §des 314–319 nimetatud asjaoludel; üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti (VÕS § 313). Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi; 2) üürnik või asja
3(5)
allkasutaja rikub § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult; 3) üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist; elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva; kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima (VÕS § 315).
12.Üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele; kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis (VÕS § 334).
13.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 5 lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda; pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.
14.Lepingudokumendiga on tõendatud, et Tallinna linna ja Vanalinna Baari Teenused OÜ vahel 10.03.2017 sõlmitud äriruumide üürilepingu alusel OÜ kasutas Tallinnas Müürivahe 52 asuva hoone keldrikorruse äriruume nr 1 – 3 pinnaga 22,4 m2 ja I korruse äriruume nr 8 – 20 pinnaga 142,2 m2 ning üürilepingu p 9 (äriruumide kasutusotstarve) kohaselt ei ole täiendava teenusena lubatud erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutus.
15.Linna 20.07.2017 kirjaga on tõendatud, et 20.07.2017 linn hoiatas OÜ-d, et ruumide sisekujundus ja teatud sisustuselemendid viitavad selgelt jätkuvalt erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutustegevuse jätkumisele.
16.Linna 12.10.2017 kirjaga on tõendatud, et linna esitas OÜ-le üürilepingu ülesütlemise avalduse. Puudub vaidlus asjaolus, et OÜ sai 12.10.2017 üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte (tl 32).
17.Tallinna Kesklinna Valitsuse 20.07.2017 kirjaga (tl 13) ja 12.10.2017 kirjaga (tl 15) on tõendatud, et 13.07.2017 kontrolli ja 06.10.2017 kontrolli käigus tuvastas linn äriruumides seisukorra, mis jättis linnale mulje, et ruumide sisekujundus ja sisustuselemendid viitavad erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutuse teenuse osutamisele. Müürivahe 52 läheduses asuvate juriidiliste isikute 10.02.2017 kirjaga (tl 89) on tõendatud, et mitmel isikul on vahetult tekkinud mulje, et hoones osutatakse seksuaalse suunitlusega teenuseid. Piiskop Philippe Jourdani 13.02.2017 kirjaga (tl 91) on tõendatud, et Müürivahe 52 hoones Vanalinna Baari Teenused OÜ üüritavates äriruumides tegutsevat ettevõtet on reklaamitud kui striptiisiklubi. Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates on tõendatud, et OÜ osutas nii enne kui ka pärast 20.07.2017 äriruumis erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutuse teenust. OÜ ei ole esile toonud ühtki tõendit nimetatud asjaolu ümberlükkamiseks. Vaatamata kohtu ettepanekule esitada täiendavaid tõendeid asjaolu kohta, mille kohaselt OÜ kasutas ruumi üksnes vastavalt sihtotstarbele (tl 49), OÜ tõendeid esitada ei soovinud.
4(5)
18.Eeltoodust tulenevalt esines mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Linnalt ei saanud kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. OÜ rikkus linna 20.07.2017 hoiatusest hoolimata jätkuvalt kohustust kasutada äriruumi vastavalt sihtotstarbele, millest üürile andmisel lähtuti. Sõltumata hoiatusest, oleks üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks ka VÕS § 315 lg 1 p 2, sest OÜ rikkus nimetatud kohustust olulisel määral.
19.Üürilepingu lõppemise tõttu peab OÜ äriruumi valduse linnale tagasi andma. TsMS § 445 lg 1 esimese lause alusel on põhjendatud rahuldada linna taotlus ja määrata kindlaks otsuse täitmise kord taotletud viisil.
20.Vastuseks ülal käsitlemata OÜ väidetele märgib kohus järgmist.
21.Asjaolu, et rikutud tingimust ei sisaldunud linna korraldatud enampakkumise teates, ei oma asjas tähtust. Antud juhul oli rikutud kohustus lepingus kindlaks määratud lepingutingimusena. OÜ ei ole esile toonud asjaolusid, mis võiksid anda alust asuda seisukohale, nagu tingimus ei oleks saanud õiguslikult lepingu osaks või oleks kehtetu. VÕS § 21 kohaselt on pakkumusega võrreldes olulisi muudatusi sisaldav vastus pakkumusele pakkumuse tagasilükkamine ja samal ajal uus pakkumus; pakkumusega võrreldes ebaolulisi muudatusi sisaldav vastus on nõustumus, kui pakkumuse esitaja ei teata viivitamata, et ta ei ole muudatustega nõus; sel juhul on lepingu sisuks pakkumuse tingimused koos nõustumuses sisalduvate muudatustega, kui pakkumuses või nõustumuses ei ole väljendatud teistsugust tahet. VÕS § 23 kohaselt võivad lepingupoolte kohustused olla kindlaks määratud lepingus või sätestatud seaduses.
22.OÜ väide, mille kohaselt OÜ-l ei olnud piisavalt rahalisi vahendeid vajalike ümberkorralduste õigeaegseks tegemiseks, ei oma asjas tähtsust. VÕS § 105 kohaselt on võlausaldajal õigus leping üles öelda, sõltumata sellest, kas võlgnik kohustuse rikkumise eest vastutab.
23.OÜ ei ole esile toonud asjaolusid ja tõendeid, mille kohaselt linna käitumine OÜ suhtes oleks olnud vastuoluline või muul viisil ebaaus nii, et seaduse või kasutusotstarbe järgimise kohustuse ja selle rikkumise korral ülesütlemise sätete kohaldamine õigussuhtele oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
24.OÜ väide, mille kohaselt linna ajendas üürilepingut üles ütlema varaline kasu, ei oma asjas tähtsust. Asjaolu, et on võimalikke üürnikke, kes on nõus suurema üüri eest Müürivahe 52 ruume üürima, ei mõjuta seaduse kohaselt ülesütlemise kehtivust.
25.Menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta OÜ kanda.
26.Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine otsuses takistaks otsuse tegemist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Mihkel Roos kohtunik
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.