Osaühingu FÜLLIIT avaldus kinnisasjale avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22. mai 2018. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad
Osaühingu FÜLLIIT määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Avaldaja Osaühing FÜLLIIT (registrikood 10115715), seaduslik esindaja AR, lepinguline esindaja Enn Talp Puudutatud isik 1 Vinkli OÜ (registrikood 12321672), lepinguline esindaja Sergei Tšurkin Puudutatud isik 2 Tallinna linn (Mustamäe Linnaosa Valitsuse kaudu), lepinguline esindaja Annika Grauberg Puudutatud isik 3 Vinkli Tööstuspark OÜ (registrikood 12739762), seaduslik esindaja TT Puudutatud isik 4 Tallinna linn (Transpordiameti kaudu), volitatud esindaja UT Puudutatud isik 5 Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu), lepinguline esindaja Toomas Kutti
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 22. mai 2018. a määrus muutmata.
2.Osaühingu FÜLLIIT määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Määruskaebuse menetlusega seotud menetluskulud jätta Osaühingu FÜLLIIT kanda.
Rahuldada Vinkli OÜ taotlus määruskaebemenetluses kantud menetluskulude suuruse kindlaksmääramiseks.
5.Määrata kindlaks Osaühingu FÜLLIIT poolt Vinkli OÜ-le hüvitatavate menetluskulude suurus ning mõista Osaühingult FÜLLIIT Vinkli OÜ kasuks välja määruskaebemenetluses kantud menetluskulud (esindaja kulu) 260 eurot (käibemaksuta). Edasikaebamise kord Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Asjaolud ja menetluse käik
1.Osaühing FÜLLIIT (avaldaja) esitas 16. novembril 2016 Harju Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks. Avaldaja palub 4. jaanuaril 2018 täpsustatud nõudes määrata kindlaks ööpäevaringne piiranguteta juurdepääs avaldajale kuuluvatele kinnistutele Vinkli 15 (registriosa nr 24962501), Teaduspargi 15 (registriosa nr 24962601) ja kinnistu kaasomandiosale Vinkli 13 (registriosa nr 24953601) avalikult kasutatavalt Teaduspargi tänavalt mööda takistusteta kasutatavat reformimata riigimaad Vinkli tänavat läbisõiduga Vinkli tänava liiklustakistusega kohast läbi Vinkli OÜ-le (puudutatud isik 1) kuuluva Vinkli 12 (registriosa nr 24971801) 108m2 osa kaudu vastavalt avaldusele lisatud plaanile piiranguteta sõidukitega, kaasaarvatud veoautode ja traktoritega (kogumassiga kuni 70t ja laiusega kuni 5,5m). Samuti palub avaldaja tuvastada puudutatud isiku 1 nõusolek eelnimetatud juurdepääsu õiguse osas kohtumääruses sätestatud tingimustel.
2.Avaldajale kuuluvatelt kinnistutelt puudub väljapääs avalikult kasutatavale teele või tänavale. Lähimaks ja ainsaks piirkonna avalikult kasutatavaks tänavaks on Vinkli tänav, mis on reformimata betooniga kaetud riigimaa, mida avaldaja saab vabalt kasutada väljapääsuks avalikult kasutatavale teele. Vinkli 12 kinnistu juures on liiklustakistus, milleks on lammutamata ehitis – tuletõrje veevõtukoht. 2016. aasta sügiseni kasutati Vinkli tänaval paiknevast takistusest ümbersõiduks Vinkli 12 asuva kinnistu ca 18 ruutmeetrist kolmnurkset osa, mille küljepikkus on 48 meetrit ja laius väljasõidul Vinkli 12 kinnistult on 4,5 meetrit. 2016. aasta sügisel püstitas puudutatud isik 1 Vinkli 12 asuva kinnistu piirile võrkaia, mis takistab läbisõitu Vinkli 12 kinnistult Vinkli tänava liiklustakistusest möödumiseks, sulgedes väljapääsu avalikult kasutatavale teele.
3.Avaldaja tegevusalaks on mitteeluruumide ja kinnistute üürimine klientidele. Avaldaja üürnikud kasutavad suuri traktoreid, veoautosid ja kraanasid ning vajavad väljapääsu avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isiku 1 juhatuse liige ei ole nõus avaldaja veoautodele ja traktoritele võimaldama väljapääsu avalikult kasutatavale teele Vinkli tänava kaudu. Avaldaja kinnistutelt ei pääse veoautod ja traktorid Teaduspargi tänavale Vinkli 15 asuva kinnistu kaudu, kuna kehtiva detailplaneeringuga ja liiklusmärgiga „veoautode sõidu keeld“ on veoautodele ja traktoritele see juurdepääs tõkestatud. Avaldaja arvates soovib puudutatud isik 1 takistada avaldaja äritegevust.
4.Juurdepääsuks Vinkli tänava kaudu avaldaja kinnistutele ca 50 aasta jooksul väljakujunenud tava. Liiklustakistus on olnud samas kohas ca 50 aasta jooksul ja ümbersõit liiklustakistusest on toimunud samast kohast kogu selle aja jooksul. See väljakujunenud tava on kajastatud ka avaldaja tõendina esitatud kehtivas detailplaneeringus. Kui puudutatud isik 1 ostis Vinkli 12 kinnistu, pidi ta arvestama väljakujunenud tavaga. Ka ei ole mitte kunagi olnud väljakujunenud tava sõita
transpordi vahenditega läbi Vinkli 15 kinnistu, sest hiljutise ajani oli sellel väljasõidul muldpinnas ja väljasõitu transpordivahenditele üldse ei eksisteerinudki.
5.Avaldaja on nõus hüvitama teeniva kinnisasja omanikule Vinkli 12 kinnistu 108m2 osa maamaksu igakuise ettemaksuna ja teostama teehoolduse ise. Kuna puudutatud isik 1 kasutab koos kõigi teiste läbisõitjatega Vinkli 12 kinnistul asuvat läbisõitu ise ja selle läbisõidu kasutamiseks on väljakujunenud tava, palub avaldaja kohtul mitte määrata hüvitist omandi väärtuse vähenemise eest, sest võrreldes väljakujunenud tavaga kinnistu väärtus seoses avaldaja läbisõiduga ei vähene. Igal juhul ei tohi väärtus olla mitte üle 10 euro aastas. Puudutatud isiku 1 seisukoht
6.Vinkli OÜ (puudutatud isik 1) on seisukohal, et avaldus tuleb jätta rahuldamata, kuna avaldajal puudub õiguspärane alus ja põhjus koormata puudatud isikule 1 kuuluvat kinnistut juurdepääsu õigusega. Seadusega ettenähtud ulatuses on juurdepääs avaldaja kinnistutele olemas. Avaldaja tunnistab, et kehtivaga detailplaneeringuga on tegelikult juurdepääs avaldaja kinnistutele tagatud, kuid mitte veoautodele ja traktoritele, kuna juurdepääsule on paigaldatud liiklusmärk „veoautode sõidu keeld“, mis keelab C-kategooria sõiduki, traktori ja liikurmasina liikluse. Seega nõuab avaldaja tagada mitte endale juurdepääsu õiguse oma kinnistutele, vaid juurdepääsu õiguse tema üürnikele kuuluvatele suurtele veoautodele, autokraanadele ja traktoritele ja selleks piirata puudatud isiku 1 omandiõigus kasutada talle kuuluva kinnistu osa 108m2 ulatuses oma äritegevuses, mitte suunata oma pingutusi liiklusmärgi kehtivuse lõpetamiseks, mis kindlasti koormab naaberkinnistuid vähem. Avaldaja ei ole tõendanud, et olemasoleva tee laius ei võimalda sõita puudatud isikule 1 kuuluvast kinnistu mööda ega vajadust koormata juurdepääsu õigusega just maa-ala pindalaga 108 m2. Juurdepääsu määramise korral ei saa puudutatud isik 1 juurdepääsu alal korraldada mingit majandustegevust ja avaldaja pakutud tasu 172 eurot 80 senti aastas ei vasta parkimis- või laoplatside üüri turumääradele.
7.Avaldaja nõue on vastuolus kehtiva detailplaneeringuga ja riivab oluliselt puudatatud isiku 1 põhiseaduse §-i 31 ja §-ga 32 kaitstud õigust ettevõtlusele ja omandi puutumatusele, sest puudutatud isikul 1 on õigus juurdepääsu õiguse tagamiseks ettenähtud kinnistu osa kasutada, näiteks oma sõidukite parkimiseks ja/või toodete ja tootmismaterjalide ladustamiseks ja piirata seda aiaga, sest kehtiva detailplaneeringuga on lubatud igale moodustatava kinnistu omanikule vajadusel paigaldada metallvõrgust piirded kõrgusega 1,8 m. Planeeringualal, sh Vinkli tänaval, ei ole lubatud veoautode ja traktorite liikumine, kuid just selle tagamist nõuab avaldaja oma avalduses. Kehtiva detailplaneeringuga ei ole ettenähtud puudutatud isiku 1 kinnistu teeservituudiga koormamist ja avaldaja oli sellega nõus. Detailplaneeringuga oli ettenähtud juurdepääsud kõigile kruntidele, sh avaldaja kruntidele, Vinkli ja Teaduspargi tänavate kaudu. Avaldaja nõue tagada suurtele veoautodele, autokraanadele ja traktoritele läbisõit puudutatud isikule 1 kuuluva kinnistu kaudu ilma kehtiva detailplaneeringu muutmata, ei ole õiguspärane.
8.Detailplaneeringuga on ettenähtud kaks võimalust juurdepääsu korraldamiseks avaldajate kinnistute jaoks Teaduspargi tee kaudu ja Vinkli 12 kinnistu kõrvale planeeritud tee kaudu, mida avaldaja kohustus rajama, sõlmides Tallinna linnaga vastava lepingu.
9.Avaldajal on juba olemas juurdepääs Teaduspargi teele Teaduspargi 15 kinnistu kaudu, mis kuulub samuti avaldajale. Avaldajal tekkis nõudlus juurdepääsu määramiseks kinnistule eriti suurte ja raske veoautode ja traktorite jaoks (kaaluga kuni 70 tonni ja
laiusega kuni 5,5 meetrit), mida ta varem ei ole kasutanud. Avaldajal ei ole õigust nõuda puudatud isikult 1 avaldajale kuuluvate kinnistute spetsiifilise kasutusviisi tagamist.
10.Juhul, kui kohus kohustab puudutatud isikut 1 tagama avaldajale taotletud juurdepääsu, nõustub puudutatud isik 1 Maa-ameti seisukohaga, et juurdepääsu Vinkli 12 kinnistu kaudu võib tagada ainult ajutiseks, s.o mitte pikem ajaks kui 3 aastat, mis peaks olema piisav aeg maareformi läbiviimiseks ja kehtestatud detailplaneeringu alusel Vinkli tänava valmis ehitamiseks.
11.Põhjendamata on avaldaja täiendav avaldus tagada juurdepääsutee just avaldatud kaaluga (40t) ning laiusega (5,5m) veokitele ja traktoritele. Sellise vajaduse tõendamiseks ei ole esitatud ühtegi tõendit. Puudutatud isikute 2 ja 4 seisukoht
12.Tallinna linn (Mustamäe Linnaosa Valitsuse kaudu ja Tallinna Transpordiameti kaudu, vastavalt puudutatud isikud 2 ja 4) leiavad, et avaldus on põhjendatud.
13.Puudutatud isikud 2 ja 4 nõustuvad puudutatud isiku 5 (Eesti Vabariik) seisukohaga, mille kohaselt on põhjendatud juurdepääsuõiguse seadmine ajalise piiranguga kolmeks aastaks. Nimetatud tähtaeg on mõistlik maareformi läbiviimiseks ja detailplaneeringu läbiviimiseks, mille käigus likvideeritakse riigimaal asuv liiklustakistus ja ehitatakse välja avalik tee. Kui ligipääsuõigus määrataks tähtajatult, koormaks see ebamõistlikult puudutatud isiku 1 õigusi, tingides muuhulgas vajaduse pöörduda hiljem kohtu poole asjaõiguse kustutamiseks kinnisturaamatust. Puudutatud isikud 2 ja 4 ei pea põhjendatuks piirata juurdepääsuõigust teel liiklevate sõidukite massi või gabariidi piirangutega, kuna asjas ei ole esitatud tõendeid taoliste piirangute vajaduse kohta. Tasu juurdepääsuõiguse eest jätavad puudutatud isikud 2 ja 4 kohtu otsustada. Küll aga peab nimetatud tasu sisaldama maamaksu hüvitamist, samuti hüvitist majandus- ja taristuministri 14. juuli 2015. a määruses "Tee seisundinõuded" sätestatud tee üldise seisundi nõuete tagamiseks vajalike tööde eest. Alternatiivselt võib nimetatud määruse nõuete täitmise kohustuse panna avaldajale. Puudutatud isiku 3 seisukoht
14.Puudutatud isik 3 toetab nii puudutatud isiku 2 kui ka puudutatud isiku 5 väljendatud seisukohti. Puudutatud isik 3 on nõus, et juhul, kui avaldaja soovib kasutada Vinkli tänavat raskeveotehnika liikumise korraldamiseks, siis peab avaldaja omal kulul kasutusest välja langenud tuletõrjevee mahuti likvideerimise korraldama. Sel juhul langeb ära vajadus seada Vinkli 12 kinnistule teeservituut. Kõige mõistlikum ja teiste kinnistute omanike kõige vähem koormaval viisil oleks korraldada Vinkli 15 kinnistul asuvale raskeveotehnikale juurdepääsu Teaduspärgi tee kaudu. Puudutatud isiku 5 seisukoht
15.Eesti Vabariik (kuni 31. detsembrini 2017 Harju Maavanema kaudu) ei ole vastu juurdepääsu määramisele avalikult kasutatavalt Teaduspargi tänavalt mööda riigile kuuluva Vinkli tänava osa. Juurdepääsu määramine Vinkli 15 ja Vinkli 13 kinnisasjadele üle Vinkli 12 maa peaks olema ajaliselt piiratud (nt kolme aastaga). Avaldus määrata ligipääs Teaduspargi 15 kinnisasjale üle Vinkli 12 kinnisasja ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
16.Teaduspargi 15 kinnisasjale puudub mõistlik vajadus ligipääsuks üle Vinkli 12 kinnisasja, sest Teaduspargi 15 ei piirne vahetult Vinkli tänavaga, vaid asub avalikult kasutatava Teaduspargi tänava läheduses. Üle Teaduspargi tänava ja Teaduspargi 15 kinnisasja vahele jääva kolmnurgakujulise, käesoleval ajal reformimata riigimaa (ca 365m2) on Teaduspargi 15 kinnisasjale detailplaneeringuga ette nähtud kaks
juurdepääsuteed, juurdepääs on ka praegu takistusteta. Vinkli 13 kinnisasjale on ligipääs Teaduspargi tänavalt võimalik nii üle avaldajale kuuluva Teaduspargi 15 kinnisasja, aga ka avalduses soovitaval viisil, st Teaduspargi tänavalt ringiga mööda Vinkli tänavat, mis teetrassile jääva endise tuletõrjevee mahuti tõttu suundub Vinkli 12 kinnisasjale. Vinkli 15 kinnisasjale on kõige mõistlikum juurdepääs Teaduspargi tänavalt avalduses näidatud viisil, st üle riigile kuuluva maa (Vinkli tänav). Seejuures peab ligipääs teetrassile ette jääva endise tuletõrjevee mahuti tõttu paratamatult minema ka üle Vinkli 12 kinnistu. Küsitav on, kas juurdepääsuks on tingimata vaja kasutada naaberkinnistu 108 m2 suurust osa või võiks teena kasutatav ala olla ka väiksem.
17.Vinkli 15 kinnisasjale on võimalik ligipääs ka üle Teaduspargi 15 ja Vinkli 13 kinnisasjade, arvestades asjaoluga, et need kuuluvad praegusel ajal samale omanikule, s.o avaldajale. Sel juhul kasutataks reformimata riigimaale jäävat Vinkli tänava osa minimaalselt, s.o üksnes pöörderaadiuse ulatuses. Taolise ligipääsu korral ei oleks Vinkli tänava trassile jääv endine tuletõrjevee mahuti takistuseks ning teeservituut Vinkli 12 kinnisasjale ei oleks vajalik. Juurdepääsutee Vinkli 15 ja Vinkli 13 kinnisasjadele üle Vinkli 12 maa peaks olema tähtajaline, kuna Vinkli tänava väljaehitamine, sh kasutusest välja langenud tuletõrjevee mahuti likvideerimine, sõltub ka avaldajast endast. Lepingu nr TT-121/M punkti 2.1 kohaselt kohustus avaldaja (koos AS-iga Vikolo) tagama detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise. Lepingu punkti 3.3 kohaselt pidi väljaehitamine toimuma avaldaja oma vahendite arvelt ning mitte hiljem kui viie aasta jooksul (seega aastal 2013). Detailplaneeringu kohaselt moodustatava teemaa krundi planeeritav maakasutuse sihtotstarve on 100% transpordimaa. Teemaalt on ette nähtud juurdepääs Vinkli 13 ja Vinkli 15 kinnisasjadele ja neile kinnisasjadele seatavate teeservituutide kaudu ka Teaduspargi 15 kinnisasjale. Tallinna linn ei ole taotlenud planeeritud Vinkli tänava maa munitsipaalomandisse andmist, mistõttu maa on jätkuvalt riigi omandis. See asjaolu aga ei takista tuletõrje veevõtumahuti likvideerimist, mis välistaks avaldaja vajaduse kasutada oma kinnisasjadele juurdepääsuks Vinkli 12 maad.
18.Eesti Vabariik (alates 1. jaanuarist 2018 Maa-ameti kaudu) leiab, et kõnealune reformimata riigimaa (EHAK kood 0482) ei ole vajalik riigile tema ülesannete täitmiseks ning on seisukohal, et nimetatud maa on otstarbekas anda Tallinna linna munitsipaalomandisse, kuna maaüksus on kasutusel transpordimaana ja seda on otstarbekas ka tulevikus kasutada avalikult kasutatava kohaliku teena. Kuniks kõnealuse reformimata riigimaa (Vinkli tänava osa) osas ei ole maareformi läbi viidud ega antud seda Tallinna linna munitsipaalomandisse ja see ei ole ametlikult kasutuses avalikult kasutatava kohaliku teena, tuleks avaldaja avaldus rahuldada. Maa-ameti hinnangul on otstarbekas juurdepääs määrata kolmeks aastaks, mis peaks olema piisav aeg maareformi läbiviimiseks ja tee väljaehitamiseks. Maakohtu määrus
19.Harju Maakohus jättis 22. mai 2018. a määrusega avaldaja avalduse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
20.Määruse põhjenduste kohaselt on maakohtu hinnangul avaldaja taotlus seotud üksnes kindla eesmärgi ja otstarbega, s.o avaldaja üürnikele juurdepääsu tagamiseks raskeveokitega.
21.Maakohus tuvastas 14. detsembril 2017 toimunud paikvaatlusel, et alates Vinkli 15 värava juurest kuulub erastamata maa riigile ning kogu teetrass on riigi omandis. Samuti tuvastas maakohus, et avaldajale kuuluvatelt kinnisasjadelt on võimalik pääseda Teaduspargi teele Teaduspargi 15 kinnistu kaudu, mis kuulub samuti avaldajale. Seega
on avaldajal kinnistule pääsemiseks sõiduautodega võimalik kasutada Teaduspargi tänava poolset juurdepääsu. Seega on avaldajal oma kinnistutelt juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Vaidlust ei ole selles, et sõiduautodega ja jalgsi on avaldajal võimalik pääseda enda kinnistutele ka Vinkli tänava kaudu ning nimetatud juurdepääs ei ole takistatud. Juurdepääs puudub raskeveokitele, mida kasutavad avaldaja üürnikud. Avaldaja sõnul on Teaduspargi 15 tee laius 2,5 meetrit ja tema üürnike 4,5 meetrit laiad lumesahad sõidavad välja kinnisasjalt Vinkli 15.
22.Maakohtu hinnangul on olukord tekkinud avaldaja enda kohustuste täitmata jätmise tõttu ning ka Tallinna linna tegevusetuse tõttu. Kohtule esitatud detailplaneeringu seletuskirjast ja põhijoonisest nähtuvalt on detailplaneeringuga kinnistute Vinkli 13, 15 ja Teaduspargi 15 jaoks ettenähtud kaks võimalust juurdepääsu korraldamiseks Teaduspargi tee kaudu ja Vinkli 12 kinnistu kõrvale planeeritud tee kaudu. Kui detailplaneeringus on konkreetses kohas juurdepääs ettenähtud, siis on see ka maakorralduslikult parim võimalus (vt Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, § 156 komm, lk 603). Kohtule esitatud lepingu nr TT-121/M p 2.1 kohaselt võtsid aktsiaselts Vikolo ja avaldaja kohustuse tagada detailplaneeringu kohase avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, tänavavalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise. Lepingu p 3.3 kohaselt kohustusid avaldaja ja aktsiaselts Vikolo oma vahendite arvel tagama lepingu p 2.1 kohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamise ning haljastuse rajamise detailplaneeringu kohase hoone kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid mitte hiljem kui viie aasta jooksul. Leping sõlmiti
11.veebruaril 2008, seega tuli leping täita hiljemalt 11. veebruaril 2013. Leping on käesolevaks ajaks täitmata ning maakohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et Tallinna linn oleks nõudnud kohustatud isikutelt lepingu täitmist.
23.Maakohus leidis, et puudutatud isiku 1 õigus omanikuna kasutada oma kinnisomandit kaalub üles avaldaja õiguse lubada juurdepääs avaldaja üürnikele. Puudutatud isik 1 selgitas maakohtule, et planeeris Vinkli 12 kinnistule tasulist parklat.
24.Antud juhul ei ole kuidagi põhjendatud määrata tähtajatu juurdepääs avaldaja kinnisasjadele olukorras, kus avaldaja on jätnud enda kohustused täitmata. Maakohus ei pidanud põhjendatuks määrata ka tähtajalist juurdepääsu kolmeks aastaks. Vinkli tänava väljaehitamine sõltub avaldajast endast. Samuti sõltub kasutusest välja langenud tuletõrjevee mahuti likvideerimine avaldajast. Harju Maavanem on vastuses kohtule kinnitanud, et tuletõrje veevõtumahuti on pikemat aega kasutusest väljas ning veevõtumahuti maa-ala riigi omandusse jätmine ei takista selle likvideerimist, mis välistaks avaldaja vajaduse kasutada oma kinnisasjadele juurdepääsuks puudutatud isikule 1 kuuluvat Vinkli 12 maad.
25.AÕS § 156 lg 1 eesmärgiks ei ole tagada kinnisasja omanikule juurdepääsuõigust üle võõra kinnisasja üksnes seoses mõne spetsiifilise kasutusviisiga, kui kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine on põhiosas võimalik ja teostatav muude juurdepääsude kaudu. Sellest tulenevalt ei ole põhjendatud määrata juurdepääs avaldaja üürnikele kuuluvate raskeveokitega liiklemise jaoks. Samuti on oluline asjaolu, et detailplaneeringuga ei ole Vinkli tänaval ettenähtud raskeveokitega liiklemist. Kohus leidis, et avaldajale kuuluvate kinnisasjade sihtotstarbeline kasutamine on põhiosas võimalik ja ei ole takistatud. Enne üürilepingute sõlmimist oli avaldaja kohustatud tagama detailplaneeringuga ettenähtud väljapääsud. Avaldaja pidi üürilepingute sõlmimisel ette nägema ja arvestama sellega, kas ja kuidas saavad üürnikud enda äritegevust teostada.
26.Maakohus asus seisukohale, et avaldaja huvi juurdepääsu saamiseks raskeveokitega oma kinnisasjadele üle puudutatud isiku 1 kinnisasja ei kaalu üles puudutatud isiku 1 huvi, kuna avaldajal on oma kinnisasjadele autodega ja jalgsi avalikult teelt vajalikud
juurdepääsud olemas. Eeltoodust tulenevalt ei ole täidetud juurdepääsu määramise eeldused ning sellest tulenevalt ei tule edasi analüüsida juurdepääsu kasutamise tingimusi ega tasu juurdepääsu kasutamise eest. Määruskaebus
27.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata ning teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
28.Maakohus asus ekslikult seisukohale, et vaidlust ei ole selles, et sõiduautodega ja jalgsi on avaldajal võimalik pääseda enda kinnistutele ka Vinkli tänava kaudu ning nimetatud juurdepääs ei ole takistatud. Avaldajal ei ole võimalik Vinkli tänava kaudu pääseda enda kinnistutele sõiduautodega, sest liiklustakistus ei võimalda seda.
29.Avaldaja ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt on olukord tekkinud avaldaja enda kohustuste täitmata jätmise ja ka Tallinna linna tegevusetuse tõttu. Kohtule esitatud lepingu nr TT-121/M p 2.1 kohaselt võtsid aktsiaselts Vikolo ja avaldaja kohustuse tagada detailplaneeringu kohase avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, tänavavalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise ainult tingimusel, et see leping on täidetav. Nimetatud lepingu täitmise eelduseks on, et Vinkli tänav T3 kinnistu on erastatud ning aktsiaseltsi Vikolo ja avaldaja omanduses. Avaldajal puudub õigus ehitamisele ja lammutustöödele võõral maal, milleks praegusel juhul on erastamata riigimaa. Aktsiaselts Vikolo on pankrotistunud. Avaldajal puudus võimalus liiklustakistuse kõrvaldamiseks. Seepärast ei saanud ka Tallinna linn nõuda avaldajalt nimetatud lepingu täitmist. Liiklustakistuse saab kõrvaldada üksnes puudutatud isik 5. Ei ole teada, millise aja jooksul maareform Vinkli tänav T3 kinnistul lõpetatakse ja millal liiklustakistus tegelikult kõrvaldatakse. Kuni selle ajani ei ole avaldajal juurdepääsu avalikult kasutatavale teele (Teaduspargi tänavale) sõiduautodega ega raskeveokitega, mis kuuluvad avaldajale ja teenindavad avaldajat, samuti ka avaldaja üürnike raskeveokitega.
30.Kehtiva detailplaneeringu kohaselt peab avaldajal olema juurdepääs avalikult kasutatavale teele jalgsi ja kõikide transpordivahenditega Vinkli tänava kaudu, kuid samas detailplaneeringus on märgitud ka liiklustakistus. Seetõttu näeb ka kehtiv detailplaneering sisuliselt ette, et liiklustakistusest möödumiseks tuleb kasutada Vinkli 12 kinnistut nagu see on toimunud minevikus enam kui 50 aasta jooksul.
31.Nii avaldajal kui ka puudutatud isikul 1 on võrdne õigus kasutada oma omandit. Põhiseadus (PS) ei võimalda eelistada õigust kinnisomandit vallata, kasutada ja käsutada vallasomandi valdamise, kasutamise ja käsutamise õigusele. Avaldaja ei pääse enda ja oma üürnike vallasomandist transpordivahenditega üldkasutatavale teele liiklustakistuse tõttu Vinkli tänav T3 kinnistul ja peab kasutama ümbersõitu Vinkli 12 kinnistu kaudu. Kui kohus leiab, et puudutatud isiku 1 õigus omanikuna kasutada oma kinnisomandit kaalub üles avaldaja õiguse lubada juurdepääs avaldaja üürnikele ja kohtu hinnangul on omandiõigus ettevõtlusõigusest tugevam, kuna PS § 32 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada, siis sellist loogikat võib kasutada igasuguse AÕS § 156 lg 1 põhineva avalduse tagasilükkamiseks põhiseaduse ja VÕS § 156 lg 1 vastaselt. Avaldaja ei kasuta eelõige oma ettevõtlusõigust avalduse esitamisel VÕS § 156 lg 1 sätete kohaselt, vaid oma omandiõigust nii oma kui ka oma üürnike vallasvarast transpordivahendite kasutamisel ja käsutamisel.
32.Avaldaja ei saa võõral maal ehitada ega lammutada. Seda saab teha puudutatud isik 5, kes ei ole midagi teinud liiklustakistuse kõrvaldamiseks ega andnud ka luba avaldajale liiklustakistus kõrvaldada. Vinkli tänava väljaehitamine ei sõltu avaldajast endast, kuid seda detailplaneeringu tegemise ajal eeldati. Avaldajal ei õnnestunud Vinkli tänav T3
kinnistut erastada. Avaldaja ei ole liiklustakistuse püsimises süüdi. Avaldajale ei ole teada, millal õnnestub saada erastamata maa omanikult nõutavas vormis luba ja dokumentatsioon, sh lammutusprojekt, liiklustakistuse likvideerimiseks. Kui tingimused selleks on loodud, kõrvaldab avaldaja omal kulul liiklustakistuse.
33.Puudutatud isik 1 ei ole tegelenud tasulise parklateenuse pakkumisega kolmandatele isikutele ja puudutatud isiku 1 avaldus tasuline parkla loomise kohta on paljasõnaline ja suunatud avaldajalt võimalikult suure tasu saamisele.
34.Maakohus asus ebaõigele seisukohale, leides, et detailplaneeringuga ei ole Vinkli tänaval ettenähtud raskeveokitega liiklemist. Detailplaneeringuga ei ole keelatud raskeveokitega liiklemine Vinkli tänav T3 kinnistul, küll aga väljapääs Teaduspargi 15 kinnistult üldkasutatavale teele (Teaduspargi tänavale). Kuna avaldaja kasutab omanikuna ja oma kinnistute teenindamiseks raskeveokeid (prügiautod, avaldaja koormaid vedavad veoautod, avaldaja kinnistuid teenindav lumetõrjetehnika), ei ole tegemist spetsiifilise kasutusviisiga avaldaja üürnike raskeveokite vajadusega pääseda üldkasutatavale teele. Üürilepingud raskevoetehnikat kasutava üürnikuga olid sõlmitud enne kehtiva detailplaneeringu kehtestamist ja avaldaja ei saanud ette näha, et Vinkli tänav T3 kinnistut ei ole võimalik erastada. Menetluse edasine käik
35.Puudutatud isik 1 palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
36.Puudutatud isikud 2 ja 4 toetavad määruskaebust ja paluvad selle rahuldada.
37.Puudutatud isik 5 jääb oma varasemate seisukohtade juurde ja märgib lisaks, et avaldaja ei ole taotlenud luba Vinkli tn T3 asuva ehitise likvideerimiseks. Puudutatud isiku 5 andmetel toimub Vinkli tn T3 maaüksuse munitsipaalomandisse andmise menetlus, mille järel saab maa omanikuks Tallinna linn, misjärel on võimalik määrata maaküksus avalikult kasutatavaks teeks.
38.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu põhjendused
39.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus vaidlustatud maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata.
40.Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise üldisteks eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt Riigikohtu 9. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17, p 11; 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 49; 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 22; 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20;
26.oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 25; 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 16). Lisaks seadusest tulenevatele eeldustele tuleb arvestada, et avalikult teelt juurdepääsu määramisel asjaolude kaalumise alusel tehtav otsustus on ühtlasi kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire.
41.Maakohus on määrust tehes tuvastanud vaidluse aluseks olevad asjaolud, käsitlenud esitatud avalduse rahuldamise materiaalõiguslikke eeldusi ning selgitanud piisava
põhjalikkusega, miks ei saa avaldaja esitatud nõuet rahuldada. Maakohtu hinnang avalduses esile toodud asjaoludele ja nende kinnitamiseks esitatud tõenditele on olnud igakülgne, täielik ja objektiivne ning kolleegiumil ei ole alust anda esitatud tõenditele teistsugust hinnangut ega kujundada nende pinnalt avalduse aluseks olevate asjaolude suhtes maakohtu järeldustega võrreldes erinevat seisukohta. Samuti ei ole kolleegiumi arvates maakohus kaalutlusotsuse tegemisel ületanud diskretsioonipiire. Kuna maakohus on avaldaja kõigile seisukohtadele piisava selgusega vastanud ning ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu määrusega täies ulatuses, ei pea kolleegium TsMS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata.
42.Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus, et ei jaga avaldaja seisukohta, et maakohus on kohaldanud AÕS § 156 lg-t 1 ebaõigesti.
43.Esmalt on maakohus asjas õigesti tuvastanud, et vaidlusalune juurdepääs üle Vinkli 12 kinnistu ei ole ainsaks juurdepääsuks avaldaja kinnistutele avalikult kasutatavalt teelt. Toimikust nähtuvalt on juurdepääsuks avaldaja kinnistutele tavamõõtmetes sõidukitega võimalik kasutada Teaduspargi tänava poolset juurdepääsu. Vaidlus puudub selles, et avaldaja kinnistud on välja üüritud kolmandatele isikutele, kelle äritegevuseks on vajalik kasutada tavapärasest sõiduautost suuremaid sõidukeid (veoautod, traktorid, sahad), mistõttu vajavad need manööverdamiseks laiemat teed. Seetõttu on praegusel juhul taotletud puudutatud isiku 1 kinnistut läbiv juurdepääs avaldaja seisukohalt seotud üksnes kindla eesmärgi ja otstarbega, s.o suuremate sõidukite liikumise vajadusega. Seega ei ole vaidlust tinginud mitte juurdepääs avaldaja kinnisasjadele AÕS § 156 lg 1 tähenduses, vaid avaldaja soov säilitada varem väljakujunenud olukorda, kus peamiselt tema üürnike majandustegevuse raames on seoses suurte sõidukite liikumisvajadustega kasutatud puudutatud isiku 1 kinnisasja. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et AÕS § 156 lg 1 eesmärgiks ei ole tagada kinnisasja omanikule juurdepääsuõigust üle võõra kinnisasja üksnes seoses mõne spetsiifilise kasutusviisiga (nt üürnike äritegevus, teehooldus), kui kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine on põhiosas võimalik ja teostatav ka muude juurdepääsude kaudu. Praegusel juhul on juurdepääs avaldaja kinnistutele tagatud olemasoleva Teaduspargi tee kaudu ja niisuguses olukorras puudub ringkonnakohtu arvates avaldajal ülekaalukas huvi, mis õigustaks AÕS § 156 lg 1 alusel puudutatud isiku 1 omandiõiguse kitsendamist. Kolleegium viitab siinkohal Riigikohtu seisukohale, mille kohaselt autoga juurdepääsu võimaldamine üle teise isiku kinnisasja peab olema eraldi põhjendatud, eriti kui juurdepääs avalikult teelt on kinnisasjale juba olemas. Üksnes avaldaja huvi säilitada olemasolev olukord, ei ole selles osas piisavalt kaalukaks põhjuseks (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22, otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 16 ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18). Puudutatud isiku 1 kinnistut läbiva juurdepääsu kaotus ei takista avaldajal põhimõtteliselt ei oma kinnistu valdamist ega sihtotstarbele vastavat kasutamist.
44.Teiseks, vaidlust ei ole selle üle, et detailplaneeringuga on avaldajale ettenähtud juurdepääsutee Vinkli 12 kinnistu kõrvale, mille tee rajamise kohustuse võttis avaldaja koos aktsiaseltsiga Vikolo, sõlmides Tallinna linnaga sellesisulise lepingu. Kõnealune leping on sõlmitud 11. veebruaril 2008 ehk juba üle 10 aasta tagasi. See tähendab, et avaldajal on olnud piisavalt aega, et juurdepääsu küsimus endale sobival viisil lahendada. Kahtlust ei ole selles, et avaldaja pidi juba rohkem kui 10 aastat tagasi Tallinna linnaga lepingut sõlmides aru saama, et edaspidi on temale kuuluvatelt kinnistutelt juurdepääs avalikule teele mõeldud Vinkli 12 kinnistu kõrvalt uue väljaehitatava tee kaudu. Määruskaebuse väide, nagu ei sõltunud uue tee rajamine avaldajast ning ta ei saanud võõral maal liiklustakistust lammutada, on ümber lükatud puudutatud isiku 5 Eesti Vabariigi vastusega määruskaebusele. Eesti Vabariik on
selgitanud, et avaldaja väide, mille kohaselt ei ole riik lubanud kõrvaldada avaldajal liiklustakistust Vinkli tänav T3 maaüksusel, ei pea paika, sest avaldaja ei ole riigi sõnul vastavat luba taotlenudki (II kd, tl-d 48-49). Eesti Vabariigi sõnul ei ole kõnealune osa reformimata riigimaast riigile enam vajalik ning on selgitanud, et hetkel käib menetlus nimetatud maatüki Tallinna linna omandisse andmiseks. Eesti Vabariigile seni teada oleva info põhjal on võimalik maaüksuse munitsipaliseerimise järgselt määrata nimetatud maaüksus avalikult kasutatavaks teeks.
45.Kuigi Tallinna linn on vastuses määruskaebusele leidnud, et taotletud juurdepääs tuleb määrata, kuna avaldaja ei ole süüdi Tallinna linna tegevusetuses, ei ole vastuses välja toodud, millised olid Tallinna linna hinnangul konkreetsed takistused avaldajal tee rajamiseks. Tõendatud ei ole, et 11. veebruari 2008. a lepinguga võetud kohustuste täitmine ja ligipääsu rajamine detailplaneeringus ettenähtud viisil Vinkli 12 kinnistu kõrvalt T3 maaüksusel oleva takistuse lammutamisega oleks olnud välistatud avaldajast sõltumatute asjaolude tõttu.
46.Määruskaebuse väide, mille kohaselt üürilepingud raskevoetehnikat kasutava üürnikuga olid sõlmitud enne kehtiva detailplaneeringu kehtestamist, ei ole kooskõlas asjas esitatud tõenditega ja on kohut eksitavad. Kõnealune detailplaneering on vastu võetud Tallinna Linnavalitsuse 12. septembri 2007 korraldusega nr 156-k. Hageja viidatud üürilepingud on sõlmitud 8. veebruaril 2012 ja 1. juulil 2016. Kolleegiumi arvates pidi avaldaja oluliselt hilisemaid üürilepinguid sõlmides lisaks detailplaneeringule arvestama ka 11. veebruari 2008. a lepinguga Tallinna linna ees võetud kohustusega ehitada välja detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsu tee (I kd, tl-d 21-23, 30-32, 123).
47.Eeltoodu kokkuvõtteks leiab kolleegium, et kuna avaldajal on kinnisasjale juurdepääs olemas ning ta oli võtnud endale enam kui 10 aastat tagasi kohustuse rajada detailplaneeringu järgne alternatiivne ligipääs enda kinnisasjale, ei kaalu avaldaja huvi üles puudutatud isiku 1 huvi keelata kasutada juurdepääsuks enda kinnisasja. Puudutatud isikul 1 ole seetõttu õigus oma kinnistu seni teeks kasutatud osas aiaga piirata ja kasutada suletud kinnistuosa avaldajale juurdepääsu võimaldamise asemel muul endale vajalikul otstarbel. Tõendamata on avaldaja väide, et alternatiivset juurdepääsu ei ole mõistlikult võimalik asendada detailplaneeringus ettenähtud viisil. Juurdepääsu määramist üle puudutatud isiku 1 kinnisasja ei õigusta pelgalt avaldaja soov säilitada seni toiminud lahendusi ja vältida uue tee rajamiseks vajalikku asjaajamist ja kulutusi.
48.Hagita menetluses menetluskulude jaotust reguleerib TsMS § 172, mille kohaselt saavad menetluskulud jääda eelkõige avaldaja kui asjast ja lahendist huvitatud isiku kanda. Mitme menetlusosalisega hagita asjades on võimalik ka teistsugune menetluskulude jaotus. Maakohus leidis, et antud juhul on õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kuna puudutatud isikud ei ole maakohtu määrust vaidlustanud, ei ole ringkonnakohtul alust jaotada maakohtu menetluskulusid teisiti. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel jätta määruskaebuse esitanud avaldaja kanda.
49.TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.
50.Puudutatud isik 1 esitas 4. detsembril 2018 ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja, milles palub hüvitada määruskaebuse menetlemisega seoses kantud menetluskulud kokku 260 eurot (käibemaksuta). Menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isikule 1 osutatud õigusabi kokku 2 tunni ulatuses tunnitasuga 130 eurot (käibemaksuta). Nimekirja kohaselt seisnes õigusabi määruskaebusega tutvumises ja
sellele vastuse koostamises. Menetluskulude kindlaksmääramise avalduses palub puudutatud isik 1 menetluskulud välja mõista käibemaksuta. Avaldaja oma seisukohta puudutatud isiku 1 menetluskulude osas ei esitanud.
51.Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku 1 esindaja menetlustoimingud on põhjendatud ning ajakulu seoses määruskaebusega tutvumise ja sellele vastuse koostamisega on vajalik. Lepingulise esindaja tunnitasu määr 130 eurot (käibemaksuta) on mõistlikus suuruses ning TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud. Seetõttu rahuldab ringkonnakohus puudutatud isiku 1 taotluse määruskaebemenetluses kantud menetluskulude hüvitamiseks ja mõistab avaldajalt puudutatud isiku 1 kasuks välja kantud menetluskulud (2x130) 260 eurot (käibemaksuta).
52.Teised puudutatud isikud menetluskulude hüvitamise taotlusi ei esitanud. Hüvitatavaid kulusid ei nähtu ka toimikust.
(allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm
(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak
(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.