30. november 2018. a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-17-9638
Tsiviilasi
Tallinna linna hagi OÜ AL & TA vastu äriruumide valduse väljaandmise nõudes
Hagihind
19 478,40 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja
Tallinna linn (aadress Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn) Lepinguline esindaja Angela Reinlaid (elektronpost [email protected])
Kostja
OÜ AL & TA (registrikood 10048806, aadress X tn 19, 10141 Tallinn) Lepinguline esindaja advokaat Aleksei Vassiljev (elektronpost [email protected])
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 18.10.2018. a.
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata OÜ AL & TA (registrikood 10048806) 18.10.2018.a esitatud vastuväide kohtu tegevusele.
2.Rahuldada Tallinna linna hagiavaldus.
3.Välja nõuda OÜ AL & TA (registrikood 10048806) valdusest Tallinna linna valdusse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr x kantud kinnisasjal asukohaga x asuva hoone pos 1 I korruse äriruumid nr 101-105, 107-110 üldpinnaga 186 m2, II korruse äriruumid nr 201-202, 204-216 üldpinnaga 183,2 m2 ja katuse korruse äriruumid nr 301-311 üldpinnaga 68,4 m2.
4.Jätta rahuldamata Tallinna linna taotlus otsuse täitmise tähtaja ja viisi kindlaksmääramiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
5.Rahuldada Tallinna linna menetluskulude kindlaksmääramise avaldus.
6.Välja mõista OÜ-lt AL & TA (registrikood 10048806) Tallinna linna kasuks menetluskulud (riigilõiv) 750 (seitsesada viiskümmend) eurot. Edasikaebamise kord 1 (8)
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.Tallinna linn (hageja) esitas 21.06.2017 hagiavalduse OÜ AL & TA (kostja) vastu kinnisasja koosseisus olevate ruumide valduse vabastamise nõudes (I kd, tl-d 1-2). Kohus võttis hagi 13.09.2017 menetlusse (I kd, tl 26). Kostja vastas hagile 31.10.2017 (I kd, tl-d 34-37). Hageja esitas kostja vastuse kohta arvamuse 14.11.2017 (I kd, tl-d 45-46). Eelistung toimus 18.10.2018 (I kd, tl-d 110-114).
2.Kohus toob otsuse kirjeldavas osas vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-le 1 välja hagi aluseks olevad põhilised asjaolud. Hagejale kuulub x asuv kinnisasi. Hageja ja kostja sõlmisid 03.05.2012 äriruumi üürilepingu nr 12-1/249, mille alusel kostja kasutab X X asuva hoone pos 1 I korruse äriruume nr 101-105, 107-110 üldpinnaga 186 m2, II korruse äriruume nr 201-202, 204-216 üldpinnaga 183,2 m2 ja katuse korruse äriruume nr 301-311 üldpinnaga 68,4 m2 (äriruumid). Pind kokku 437,6 m2. Üürilepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“ (äriruumi üürilepingu tingimused). Äriruumi üürilepingu tingimuste punkt 19.1.1 sätestab, et leping lõpeb lepingu tähtaja möödumisel ning et lepingule ei kohaldata võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 sätestatud pikenemist. Kostja saatis hagejale 21.03.2017 avalduse, milles palus pikendada äriruumi üürilepingut viie aasta võrra. Hageja saatis kostjale 03.04.2017 vastuskirja, milles juhtis tähelepanu, et linnaosa valitsusel puudub pädevus lepingu pikendamiseks. Äriruumi üürileping lõppes tähtaja möödumisega 02.05.2017. Hageja palus kostjal valduse üleandmiseks olla X tn // X tn äriruumides 03.05.2017. Kostja kohale ei tulnud ning valdust üle ei andnud. Hageja määras ruumide üleandmiseks uue tähtaja kuni 08.05.2017 kell 11:00, kuid kostja ei tulnud kohale. Hageja esitab alates 03.05.2017 kostjale VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise arveid (I kd, tl-d 1-2). Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise kord“ (kord) § 47 lg-st 1 tulenevalt on kasutuslepingut lubatud pikendada üksnes korra § 41 punktis 8 nimetatud tingimustel. Sama paragrahvi punkt 2 kohaselt on lubatud kasutuslepingut pikendada üksnes linnavara otsustuskorras kasutusse andmise otsustaja haldusaktiga. Korra § 41 punkt 8 sätestab, et linnavara võib anda otsustuskorras kasutusse juriidilisele isikule, kes on kasutanud sama äriruumi vähemalt viis aastat ning soovib kasutuslepingut pikendada. Kasutuslepingu pikendamine eeldab, et lepingulisi kohustusi on täidetud korrektselt. Hageja selgitas kostjale 03.04.2017 vastuskirjas, et linnaosa valitsusel puudub pädevus lepingu pikendamiseks, kuna pikendamise otsustajaks on sõltuvalt lepingu tähtajast linnavolikogu või linnavalitsus. Kostjale edastati lepinguperioodi jooksul kaheksateistkümnel korral üüri- ja kõrvalkulude tasumise meeldetuletusi ning kaks lepingu ülesütlemise hoiatust. Seetõttu ei olnud hagejal õiguslikku alust Tallinna Linnavalitsuse poole pöördumiseks lepingu tähtaja pikendamise osas, sest üürnik ei täitnud lepingulisi kohustusi korrektselt). Hagejal puudus kostja valduses olevatesse äriruumidesse ligipääs kuni 06.06.2016. Kostjal ei saanud olla õigustatud ootust lepingu jätkamiseks. Lepingu pikendamise võimalus on Tallinna linna õigusaktidega antud üürnikele, kes on käitunud lepingu perioodi jooksul korrektselt ning kellega pole üürileandjal olnud probleeme. Kostja oli teadlik vara seisukorrast. Äriruumi 2 (8)
üürilepingu punkti 17.2 kohaselt võimaldas hageja kostjal lepingu kehtivuse esimesel kolmel kuul kasutada äriruume tasuta, kui kostja teostab omavahendite arvelt gaasi- ja elektripaigaldiste rekonstrueerimise, gaasikütte agregaadi soetamise, siseviimistlustöid, vanade töökohtade eraldusseinte lammutamise ning välistreppide korrastamise. Äriruumi üürilepingu punkti 17.3 kohaselt ei hüvita üürileandja üürniku poolt hoone ja selles asuvate äriruumide parendusteks tehtud kulutusi. Äriruumi üürileping ei ole pikenenud (I kd, tl-d 45-46). Äriruumi üürilepingu tingimused ei ole tühised tüüptingimused (I kd, tl 111).
3.Kohus toob otsuse kirjeldavas osas vastavalt TsMS § 444 lg-le 1 välja kostja vastuväidete aluseks olevad põhilised asjaolud. Kostja leiab, et hagi on tema suhtes ebaõiglane. Kostja saatis 21.03.2017 hagejale avalduse, milles palus pikendada äriruumi üürilepingut viie aasta võrra. Kostja sai hageja eitava vastuse 03.04.2017. Kostja vastas 19.04.2017 Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjale. Kostjal puuduvad võlgnevused hageja ees. Kostja on saanud lepingu kehtivuse ajal meeldetuletusi üüri ja kõrvalkulude võlgnevuste tasumiseks, kui need on kõik tasutud. Kostja on tasunud lisaks üürile ka teisi kulusid (investeerinud kinnisvara parandamisse). Kostja esindajad käisid 08.05.2017 kohtumas Kesklinna Linnaosa vanemaga. Kostja esindajad selgitasid oma positsiooni pikendamise teemal, selgitasid oma äriplaane tulevikuks seoses äriruumidega. Pärast kohtumist ei ole kostjaga seoses äriruumidega ühendust võetud. Kostja hakkas alates 03.05.2017 saama arveid seoses äriruumi kasutamisega, millest tegi järelduse, et leping temaga on pikendatud (I kd, tl 35). Kostja tegi üürilepingu objektile investeeringuid 90 000 euro ulatuses. Kostjal on õigus äriruume kinni pidada seni, kuni hageja on investeeringud hüvitanud. Üürileandja ei andnud teada lepingu lõppemisest, ei otsustanud tema taotlust lepingu pikendamiseks, mille alusel kostja arvas, et lepingut on pikendatud, sest hageja esitas arveid. Lepingut on pikendatud VÕS § 310 järgi. Äriruumi üürilepingu tingimused on tüüptingimused. Säte VÕS § 310 mittekohaldumise kohta on üllatuslik ja sellega kaldutakse kõrvale seaduses sätestatud olulistest põhimõtetest. Kostja esitas pärast lepingu tähtaja möödumist kostja linnaosavanemale 08.05.2017 lepingu pikendamise taotluse. Seda taotlust ei ole lahendatud. Üürileandja esitas kostjale arveid ja seetõttu kostja arvas, et taotlus lahendati vaikimisi. Nõudmised üüriruumide vabastamiseks toimusid enne seda kohtumist. Pärast seda kohtumist ja taotluse esitamist pole hageja enam esitanud nõudmisi üüriruumide vabastamiseks. Hagejale ei ole kahju tekkinud. Kostja taotlus üürilepingu pikendamiseks on jäetud haldusaktiga lahendamata, mis annab õiguse lugeda üürileping pikendatuks. Hageja nõue on suunatud kostjale kahju tekitamisele (I kd, tl-d 110-113). II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
Kohtu tegevusele esitatud vastuväite lahendamine
4.Kohus lõpetas 18.10.2018 istungil eelmenetluse ja arutas asja eelistungi jätkuna (I kd, tl 112). Kostja esitas istungil vastuväite eelmenetluse lõpetamisele. Kostja hinnangul ei olnud eelmenetluse ülesanded täidetud. Välja ei ole selgitatud, millised kulutused ja millises suuruses tegi kostja üüriobjektile. Kohtutoimikust puuduvad tõendid selle kohta, et pärast 08.05.2017 toimunud poolte kohtumist nõudes hageja ruumide valduse vabastamist (I kd, tl 112). TsMS § 333 lg 1 sätestab, et menetlusosaline võib esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Vastuväite lahendab kohus määrusega. TsMS § 442 lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Kohus on seisukohal, et kostja avaldatud asjaoludel ei oleks kohus pidanud eelmenetlust jätkama. Kohus selgitas eelistungil välja, et hageja ei vaidle vastu kostja poolt investeeringute tegemise faktile. 3 (8)
Samuti avaldas hageja eelistungil, et pärast 08.05.2017 on hageja nõudnud ruumide valduse üleandmist käesolevas asjas hagiavalduse esitamisega. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja avaldatud asjaolud iseenesest vaidluse all ning vajadus nende kohta tõendite esitamiseks puudub. Eeltoodut arvestades jätab kohus kostja vastuväite kohtu tegevusele rahuldamata. Hageja nõude eelduste tuvastamine
5.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 sätestab, et omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Hageja põhjendab oma nõuet sellega, et talle kuuluvad xasuva hoone pos 1 I korruse äriruumid nr 101-105, 107-110 üldpinnaga 186 m2, II korruse äriruumid nr 201-202, 204-216 üldpinnaga 183,2 m2 ja katuse korruse äriruumid nr 301-311 üldpinnaga 68,4 m2 (äriruumid). Hageja on avaldanud, et äriruumid on kostja valduses. Pooled avaldasid 18.10.2018 istungil, et nad ei vaidle selle üle, et hagi esemes märgitud ruumid on hageja omandis ja kostja valduses (I kd, tl 110). Kohus leiab, et kuivõrd pooled ei vaidle selle üle, et äriruumid kuuluvad hagejale ning on kostja valduses, ei vaja need asjaolud eraldi tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Eeltoodust tulenevalt on hageja tõendanud AÕS § 80 lg 2 alusel asja kostja valdusest väljanõudmise eeldused. Kostja vastuväidete lahendamine
6.AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostja tugineb sellele, et tal on õigus vallata äriruume kehtiva üürilepingu alusel. Üürilepingu olemasolu põhjendab kostja kahe alternatiivse asjaoluga: üürilepingu tähtaeg on pikenenud VÕS § 310 alusel ning üürilepingut on pikendatud.
7.VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kostja leiab, et üürileping on pikenenud. Hageja on seisukohal, et VÕS § 310 kohaldamine on välistatud äriruumi üürilepingu tingimuste punktiga 19.1.1 (I kd, tl 1, p 3). Äriruumi üürilepingu tingimuste punkt 19.1 sisaldab järgmist lepingutingimust: „19.1 Leping lõpeb: 19.1.1 Lepingu tähtaja möödumisel; lepingule ei kohaldata Võlaõigusseaduse § 310 sätestatud pikenemist [---]“ (I kd, tl 7). Kohus on seisukohal, et VÕS § 310 lg 1 ei ole imperatiivne säte. Seetõttu on pooltel võimalik nimetatud sätte kohaldamine lepinguga välistada. Pooled ei vaidle selle üle, et äriruumi üürilepingu tingimuste punkt 19.1 on tüüptingimus. Kohtu hinnangul ei ole tüüptingimus teist lepingupoolt ebamõistlikult kahjustav. VÕS § 310 lg 1 järgi on üürileandjal alati võimalik välistada üürilepingu pikenemine omapoolse tahteavalduse tegemisega. Seetõttu ei saa üürileandjal olla tähtajalise üürilepingu puhul õigustatud ootust lepingu tähtaja pikenemisele. Seejuures võib VÕS § 310 lg 1 järgi tahteavaldusega üürilepingu tähtajatuks muutumise välistamine olla lepingupoolt kahjustav, sest teise poole tahteavaldus võib talle üllatuslikuna tulla. VÕS § 310 lg 1 kohaldamise välistamine kokkuleppega võimaldab lepingupooltel arvestada kindlaksmääratud lepingu tähtajaga ning sellest lähtuvalt oma tegevusi kavandada. Seetõttu ei saa pidada kohtu hinnangul VÕS § 310 lg 1 kohaldamise kokkuleppel välistamist teist lepingupoolt ebamõistlikult kahjustavaks. 4 (8)
Pooled ei vaidle selle üle, et kostja jätkas pärast lepingu tähtaja möödumist äriruumide kasutamist. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et hageja ei teinud kostjale tahteavaldust selle kohta, et ta ei soovi üürilepingu muutumist tähtajatuks. Kohus leiab siiski, et hageja ei pidanudki avaldama sõnaselgelt tahet selle kohta, et ta ei soovi lepingu tähtajatuks muutumist. Kohtu hinnangul on üürileandja üürilepingu tähtajatuks muutumise vastu tahet avaldanud ka siis, kui ta väljendab VÕS § 310 lg-s 1 nimetatud tähtaja jooksul tahet saada tagasi üüritud asi. Hageja on seda käesoleval juhul teinud, nõudes kostjalt 03.05.2017, 04.05.2017 ja 08.05.2017 e-kirjadega ruumide valdust (I kd, tl 14). Seetõttu on kohus seisukohal, et isegi VÕS § 310 lg 1 kohaldamise korral ei ole äriruumi üürileping muutunud tähtajatuks. Kohus on eeltoodust tulenevalt seisukohal, et äriruumi üürileping ei ole muutunud tähtajatuks, sest VÕS § 310 lg 1 pooltevahelisele üürisuhtele ei kohaldu; samuti on VÕS § 310 lõikes 1 sätestatud tähtaja jooksul olnud hageja tahe suunatud üürilepingu valduse väljanõudmisele kostjalt, mistõttu ei esine üürileping pikenemise eeldusi ka VÕS § 310 lg 1 järgi.
8.Kostja leiab, et üürileping tuleb lugeda pikenenuks, sest hageja on talle arveid väljastanud. Hageja esitas kostjale arveid ja seetõttu kostja arvas, et taotlus üürilepingu pikendamiseks lahendati vaikimisi. VÕS § 9 lg 1 sätestab, et leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. VÕS § 13 lg 3 sätestab, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja pöördus 21.03.2017 kirjaga hageja poole ning palus pikendada lepingut kuni 02.05.2022 (I kd, tl 41). Pooled ei vaidle ka selle üle, et hageja vastas 03.04.2017 kirjaga kostja kirjale ning teatas üürilepingu pikendamise õigusliku aluse puudumisest ja üürilepingu lõppemise tähtpäevast (I kd, tl-d 11-13). Kostja on kohtule tõendina esitanud 19.04.2017 kirja, milles kostja avaldas soovi kasutuslepingut pikendada (I kd, tl-d 43-44). Kohus on seisukohal, et asjas on tõendatud kostja tahe pikendada pooltevahelist äriruumi üürilepingut. Üürilepingu pikenemiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks oleks olnud vajalik ka hageja tahteavaldus. Kostja on pidanud hageja tahteavalduseks arvete väljastamist kostjale pärast lepingu tähtaja möödumist, kostja avalduse haldusaktiga lahendamata jätmist ja kostjalt valduse mittenõudmist pärast 08.05.2017 linnaosa vanemaga kohtumist. Vaikimist või tegevusetust loetakse tahteavalduseks, kui vaikimise või tegevusetuse lugemine tahteavalduseks tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 4). Kohtu hinnangul ei ole pooled välja toonud seadust, poolte kokkulepet või nendevahelist praktikat, mille kohaselt on peetud tegevusetust või vaikimist pooltevahelises suhtes tahteavalduseks. Seetõttu ei saa kohus lugeda kostja avalduse haldusaktiga lahendamata jätmist või väidetavat tegevusetust pärast 08.05.2017 tahteavalduseks. Seejuures leiab kohus, et hageja jätkas kostjalt äriruumide valduse nõudmist ka pärast 08.05.2017, mis nähtub kostja vastu 21.06.2017 hagiavalduse esitamisest valduse väljaandmise nõudes (I kd, tl 1). Seega ei olnud hageja tegevusetu. Kohtu hinnangul saab lepingupool tahet avaldada tähendusliku käitumisega, nt lepingulisel alusel arvete esitamisega. Hageja on esitanud kostjale pärast lepingu tähtaja möödumist arveid. Hageja 09.05.2017 arvest nr 1600002142 nähtuvalt on arve esitatud perioodi 01.05.2017-02.05.2017 eest ja selle sisuks on märgitud „Äripinna üür“ (I kd, tl 64). Arve on seega väljastatud perioodi eest kuni lepingu tähtpäevani. Järgmise, 15.05.2017 arve nr 1600002321 on esitatud perioodi 03.05.20175 (8)
31.05.2017. Arve sisuks on märgitud kahjuhüvitis (I kd, tl 64 pöördel). Sama selgitus on viiel ajavahemiku 01.06.2017-31.10.2017 esitatud arvel (I kd, tl-d 61-67). Kohus on seisukohal, et arvetest nähtus üheselt, et pärast üürilepingu tähtpäeva ei nõua hageja kostjalt üüri tasumist, vaid kahjuhüvitist. Korraliku ettevõtja hoolsusega käituv isik pidi märkama, et arve selgituse sisu on muutunud. Seejuures tuleb arvestada, et üürileandjal on VÕS § 335 järgi kahju hüvitamise nõudeõigus üürniku vastu. Kahjuhüvitise nõudes arve esitamine on lubatav ning seda ei saa lugeda üürilepingu pikendamisele suunatud tahte väljendamiseks. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et äriruumi üürileping ei ole pikenenud poolte kokkuleppe või hageja ühepoolse tahteavalduse alusel.
9.VÕS § 261 lg 1 sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Muu kui eluruumi üürilepingu puhul võivad üürnik ning üürileandja VÕS § 286 lg 1 kohaldamise välistada (vt ka Riigikohtu 08.02.2017 otsus tsiviilasjas nr 3‐2‐1‐149‐16, p 13). VÕS § 111 lg 1 sätestab, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Kostja leiab, et tal on õigus keelduda asja väljaandmisest, sest tal on hageja vastu investeeringute hüvitamise nõue. Kostja on teinud enda hinnangul investeeringuid suurusjärgus 90 000 eurot (I kd, tl-d 35, 111-112). Hageja vaidleb kostjale vastu ja leiab, et kostja nõue investeeringute hüvitamiseks on lepinguga välistatud (I kd, tl 46). Hageja vaidleb vastu sellele, et kostja on äriruumidele parendusi teinud. Äriruumi üürilepingu p 17.2 sisaldab järgmise sõnastusega kokkulepet: „Parenduste ja muudatuste teostamiseks üürniku poolt tehtud kulutusi Üürileandja ei hüvita.“ Samuti sisaldab lepingu punkt 17.2 poolte kokkuleppeid selle kohta, et kostjal on kohustus teha äriruumide parendused ja muudatused (I kd, tl 4, p 17.2). Hageja on esitanud äriruumi üürilepingu lisa, milles on märgitud vara seisukord ja remondivajadus (I kd, tl 62). Kohus on seisukohal, et üürilepingust ja selle lisast nähtuvalt on pooled kokku leppinud selles, et kostja teeb äriruumidele parendused ja muudatused ning pooled välistavad kostja õiguse nõuda hagejalt parenduste või muudatuste hüvitamist. Kostja ei ole tuginenud sellele, et ta on teinud kulutusi parendusi või muudatusi hageja nõusolekuta. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et pooled on kokkuleppega välistanud kostja õiguse nõuda parenduste ja muudatuste hüvitamist hagejalt. Seetõttu puudub kostjalt õigus keelduda VÕS § 111 lg 1 alusel äriruumide valduse hagejale väljaandmisest.
10.Kostja on leidnud, et hagi on tema suhtes ebaõiglane ja hageja nõue on suunatud kostjale kahju tekitamisele. Kohus leiab, et kostja on esitanud hea usu põhimõttel põhineva vastuväite hageja nõudele. Kohtu hinnangul ei ole kostja välja toonud asjaolusid, millest nähtub äriruumide valduse kostjalt väljanõudmise objektiivne ebaõiglus. Samuti ei ole kostja välja toonud asjaolusid, millest nähtub hageja tahe tekitada kostjale valduse väljanõudmisega kahju. Kohtu hinnangul ei ole kostjal asjas esitatud asjaoludel õigust keelduda hageja nõude täitmisest hea usu põhimõttele tuginedes. Hagiavalduse lahendamine
11.Kohus leidis eelnevalt, et tõendatud on AÕS § 80 lg 2 alusel asja kostja valdusest väljanõudmise eeldused (otsuse põhjendava osa p 5). Seejärel leidis kohus, et kostjal puudub hageja suhtes õigus asja vallata (otsuse põhjendava osa p 6-8). Samuti leidis kohus, et kostjal puudub õigus keelduda asja väljaandmise nõude täitmisest VÕS § 111 järgi (otsuse põhjendava osa p 9). Kohus leidis, et kostja ei saa keelduda hea usu põhimõttele tuginedes asja väljaandmisest (otsuse põhjendava osa p 10). Kohus leiab eeltoodu põhjal, et kostja ei saa keelduda hageja esitatud ruumide valduse väljaandmise nõudest. Kohus rahuldab hagiavalduse ja nõuab äriruumid välja kostja valdusest hageja valdusse. 6 (8)
Otsuse täitmise korra kindlaksmääramise taotluse lahendamine
12.TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Hageja taotles, et kohus kohustaks kostjat vabastama ja üle andma äriruumid Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Hageja taotles, et nimetatud äriruumide mittevabastamisel kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval, määrata otsuse täitmise viisiks OÜ AL & TA väljatõstmine vaidlusalustest äriruumidest koos talle kuuluva varaga. TsMS § 461 lg 1 sätestab, et kohtuotsus täidetakse pärast jõustumist, välja arvatud juhul, kui kohtuotsus kuulub viivitamatule täitmisele. Kohus on seisukohal, et tulenevalt TsMS § 461 lõikest 1 saab hageja nõuda otsuse täitmist, st kinnisasja koosseisus olevate ruumide valduse üleandmist alates kohtuotsuse jõustumisest. Seetõttu puudub vajadus eraldi määrata, et kosta kohustus ruumid vabastada tuleb täita otsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Hageja ei ole taotlenud, et otsuse täitmise tähtaeg määratakse teistsugusena (nt oluliselt pikemana) seaduses sätestatuga võrreldes. Kohus jätab seetõttu rahuldamata hageja taotluse määrata otsuse täitmise tähtaeg. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 lg 3 sätestab, et kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei. Hageja on taotlenud otsuse täitmise korra määramist selliselt, et otsuse täitmise viisiks on OÜ AL & TA väljatõstmine vaidlusalustest äriruumidest koos talle kuuluva varaga. Kohtu hinnangul puudub alus määrata otsuse täitmise korda, kui kord on seadusega sätestatud. TMS § 180 lg 3 kohaselt kuuluvad ruumidest väljatõstmisele nii asjad kui ka isikud. Kohtu hinnangul on hageja taotletud otsuse täitmise kord samasisuline TMS § 180 lõikes 3 sätestatuga. Kohus leiab, et hageja taotletud otsuse täitmise kord tuleneb seadusest, mistõttu jätab kohus rahuldamata hageja taotluse otsuse täitmise viisi kindlaks määramiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
13.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldas hagiavalduse ja tegi sellega otsuse kostja kahjuks. Kohus jätab seetõttu menetluskulud kostja kanda.
14.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Hageja avaldas oma menetluskulude suuruseks hagi esitamisel tasutud riigilõivu 750 eurot (I kd, tl 2, p 12). Hageja ei ole esitanud menetluskulude nimekirja muude asjas kantud menetluskulude kohta, muude kulude kandmist ei nähtu ka tsiviilasja materjalidest. Hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 7 (8)
on kohtukuluna vältimatu ning on seetõttu vajalik ja põhjendatud menetluskulu. Kohus määrab kindlaks hageja menetluskulude rahalise suuruse 750 eurot. Kohus mõistab menetluskulud 750 eurot (riigilõiv) kostjalt hageja kasuks välja. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.