Tallinna linna (Tallinna Linnakantselei kaudu) hagi OÜ AL & TA vastu äriruumide valduse väljaandmise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.11.2018. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ AL & TA apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
19 478,40 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Tallinna linn (Tallinna Linnakantselei kaudu, registrikood 75014920), volitatud esindaja AR Kostja OÜ AL & TA (registrikood 10048806), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Aleksei Vassiljev
Kohtuistungi toimumise aeg
18.02.2019
Istungil osalenud isikud
Tallinna linna volitatud esindaja AR ja OÜ AL & TA lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Aleksei Vassiljev
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 30.11.2018 otsus muutmata ja OÜ AL & TA apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Poolte maakohtu ja apellatsiooniastme menetluskulud jätta OÜ AL & TA kanda. Tallinna linnal apellatsioonimenetluse kulude puudumise tõttu jätta need kindlaks määramata ja OÜ-lt AL & TA välja mõistmata. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 218 lg 4
kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavaldus
1.Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu, hageja) esitas 21.06.2017 OÜ AL & TA (kostja) vastu hagiavalduse, milles palus kohustada kostjat vabastama ja andma kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval hagejale üle Tallinnas Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 I korruse äriruumid nr 101-105, 107-110 (üldpinnaga 186 m2), II korruse äriruumid nr 201-202, 204-216 (üldpinnaga 183,2 m2) ja katusekorruse äriruumid nr 301-311 (üldpinnaga 68,4 m2) (äriruumid). Lisaks palus hageja määrata otsuse täitmise viisiks kostja ja tema vara väljatõstmine vaidlusalustest äriruumidest, kui kostja ei vabasta äriruume kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda ja mõista kostjalt hageja kasuks menetluskuluna välja 750 eurot. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Tallinnas Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuv kinnisasi. Hageja ja kostja sõlmisid 03.05.2012 äriruumi üürilepingu nr 12-1/249 (03.05.2012. a äriruumi üürileping), mille alusel kostja kasutab vaidlusaluseid äriruume. 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003. a määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“ (äriruumi üürilepingu tingimused), mille p 19.1.1 järgi lõpeb leping lepingu tähtaja möödumisel ning lepingule ei kohaldata võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 310 sätestatud pikenemist. Kostja saatis hagejale 21.03.2017 avalduse, milles palus pikendada 03.05.2012. a äriruumi üürilepingut viie aasta võrra. Hageja juhtis 03.04.2017. a vastuskirjas kostja tähelepanu asjaolule, et linnaosa valitsusel puudub pädevus üürilepingut pikendada. 03.05.2012. a äriruumi üürileping lõppes tähtaja möödumisega 02.05.2017. Hageja palus kostjal valduse üleandmiseks olla 03.05.2017 äriruumides. Kostja ei tulnud kohale ega andnud valdust üle. Hageja määras äriruumide üleandmise uueks tähtajaks 08.05.2017 kell 11:00, kuid kostja ei tulnud kohale. Hageja esitab alates 03.05.2017 kostjale VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise arveid (kostjal on hageja ees üüri ja kahjuhüvise arvete alusel võlg). Kostja kasutab võõrast asja ilma õigusliku aluseta, sest 03.05.2012. a äriruumi üürileping on lõppenud, ning rikub sellega hageja õigusi. Hageja viitas Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013. a määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise kord“ (kord) § 47 lg-tele 1 ja 2 (hageja seisukohas ekslikult märgitud p 2) ning märkis, et selgitas kostjale 03.04.2017. a kirjas, et linnaosa valitsusel puudub pädevus lepingu pikendamiseks, kuna pikendamise otsustajaks on sõltuvalt lepingu tähtajast linnavolikogu või linnavalitsus. Lisaks ei olnud hagejal õiguslikku alust pöörduda Tallinna Linnavalitsuse poole 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu tähtaja pikendamiseks, sest kostja ei täitnud lepingulisi kohustusi korrektselt - kostjale edastati lepinguperioodil 18 üüri- ja kõrvalkulude tasumise meeldetuletust ning kaks lepingu ülesütlemise hoiatust (korra § 41 p 8). Kostjal ei saanud olla õigustatud ootust lepingu jätkamiseks. Kostja teadis vara seisukorda. 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu p 17.2 kohaselt võimaldas hageja kostjal üürilepingu kehtivuse esimesel kolmel kuul kasutada äriruume tasuta, kui kostja omavahendite arvelt rekonstrueerib gaasi- ja elektripaigaldised, soetab gaasikütte agregaadi,
2(8)
Tsiviilasja nr: 2-17-9638
teeb siseviimistlustöid, lammutab vanade töökohtade eraldusseinad ja korrastab välistrepid. 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu p17.3 kohaselt ei hüvita üürileandja üürniku poolt hoone ja selles asuvate äriruumide parendusteks tehtud kulutusi. 03.05.2012. a äriruumi üürileping ei pikenenud. Äriruumi üürilepingu tingimused ei olnud tühised tüüptingimused. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et hagi on tema suhtes ebaõiglane. Kostja saatis 21.03.2017 hagejale avalduse, milles palus pikendada 03.05.2012. a äriruumi üürilepingut viie aasta võrra. Hageja vastas 03.04.2017 eitavalt. Kostja 19.04.2017. a kirja kohaselt ei olnud kostja hagejale võlgu (sai 04.05.2012. a äriruumi üürilepingu kehtivuse ajal meeldetuletusi üüri ja kõrvalkulude võlgnevuste kohta, kuid tasus need). Pärast kostja esindajate ja Kesklinna Linnaosa vanema kohtumist 08.05.2017 ei võetud kostjaga äriruumidega seoses ühendust. Kostja sai alates 03.05.2017 äriruumide kasutamise tõttu arveid ja järeldas sellest, et 03.05.2012. a äriruumi üürilepingut pikendati. Hageja ei andnud teada 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu lõppemisest ega lahendanud kostja lepingu pikendamise taotlust, kostja järeldas eelnevast, et 03.05.2012. a äriruumi üürilepingut on (vaikimisi) pikendatud, sest hageja esitas kostjale arveid. Kostja 08.05.2017. a üürilepingu pikendamise taotlust ei lahendatud haldusaktiga ning see annab õiguse lugeda 03.05.2012. a äriruumi üürileping pikendatuks. Lisaks pikenes 03.05.2012. a äriruumi üürileping VÕS § 310 järgi. Äriruumi üürilepingu tingimused on tüüptingimused. Asjaolu, et VÕS § 310 ei kohaldu, on üllatuslik ja sellega kaldutakse kõrvale seaduses sätestatud olulistest põhimõtetest. Kostja investeeris üürilepingu objekti 90 000 eurot. Kostjal on õigus äriruume kinni pidada seni, kuni hageja on investeeringud hüvitanud. Hagejale ei ole kahju tekkinud. Hageja nõue on suunatud kostjale kahju tekitamisele. Maakohtu otsus
3.Maakohus rahuldas 30.11.2018. a otsusega hageja hagiavalduse ja nõudis äriruumid kostja valdusest hageja valdusesse. Maakohus jättis rahuldamata kostja 18.10.2018 kohtu tegevusele esitatud vastuväite ja hageja taotluse määrata kindlaks otsuse täitmise tähtaeg ja viis. Maakohus rahuldas hageja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse ja mõistis kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja 750 eurot. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt lõpetas maakohus 18.10.2018. a kohtuistungil eelmenetluse ja arutas asja eelmenetluse jätkuna (I kd, tl 112). Maakohus leidis, et kostja avaldatud asjaoludel (välja ei ole selgitatud kostja poolt üüriobjektile tehtud kulutusi ja nende suurust; ei ole tõendeid, et hageja nõudis pärast 08.05.2017. a kohtumist äriruumide valduse vabastamist) ei oleks pidanud eelmenetlust jätkama. Maakohus selgitas eelistungil välja, et hageja ei vaidle vastu kostja poolt investeeringute tegemise faktile. Lisaks avaldas hageja eelistungil, et pärast 08.05.2017 nõudis ta äriruumide valduse üleandmist hagiavalduse esitamisega. Seega ei olnud kostja avaldatud asjaolud vaidluse all ning puudus vajadus esitada nende kohta tõendeid. Maakohus viitas asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-tele 1 ja 2, § 82 lg-le 1 ning leidis, et kuna pooled ei vaidle selle üle, et äriruumid kuuluvad hagejale ning on kostja valduses (I kd, tl 110), ei ole vaja neid asjaolusid eraldi tõendada (TsMS § 231 lg 2 ja § 238 lg 1 p 1). Seega tõendas hageja AÕS § 80 lg 2 järgi asja kostja valdusest väljanõudmise eeldusi. Maakohtu hinnangul puudus kostjal hageja suhtes õigus asja vallata. Maakohus viitas AÕS § 83 lg-le 1, VÕS § 310 lg-le 1 ja äriruumi üürilepingu tingimuste p-le 19.1. Maakohus leidis, et
3(8)
Tsiviilasja nr: 2-17-9638
03.05.2012. a äriruumi üürileping ei muutunud tähtajatuks, sest VÕS § 310 lg 1 ei kohaldu poolte üürisuhtele. VÕS § 310 lg 1 ei ole imperatiivne säte ning pooltel on võimalik selle kohaldamine lepinguga välistada. Pooled ei vaielnud, et äriruumi üürilepingu tingimuste p 19.1 (VÕS § 310 lg 1 kohaldamise kokkuleppel välistamine) on tüüptingimus. Maakohtu hinnangul ei olnud tüüptingimus teist lepingupoolt ebamõistlikult kahjustav. VÕS § 310 lg 1 järgi on üürileandjal tahteavalduse tegemisega alati võimalik välistada üürilepingu pikenemine. Seetõttu ei saa üürnikul (maakohtu otsuses ekslikult märgitud üürileandjal) olla tähtajalise üürilepingu puhul õigustatud ootust lepingu tähtaja pikenemiseks. Seejuures võib VÕS § 310 lg 1 järgi tahteavaldusega üürilepingu tähtajatuks muutumise välistamine olla lepingupoolt kahjustav, sest teise poole tahteavaldus võib talle üllatuslikuna tulla. VÕS § 310 lg 1 kohaldamise välistamine kokkuleppega võimaldab lepingupooltel arvestada kindlaksmääratud lepingu tähtajaga ning selle järgi tegevusi kavandada. Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja jätkas pärast 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu tähtaja möödumist äriruumide kasutamist ning et hageja ei teinud kostjale tahteavaldust, et ei soovi 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu muutumist tähtajatuks. Maakohus leidis, et hageja ei pidanud avaldama sõnaselgelt tahet, et ei soovi vaidlusaluse lepingu tähtajatuks muutumist. Üürileandja on üürilepingu tähtajatuks muutumise vastu tahet avaldanud ka siis, kui ta väljendab VÕS § 310 lg-s 1 nimetatud tähtaja jooksul tahet üüritud asi tagasi saada (hageja 03.05.2017. a, 04.05.2017. a ja 08.05.2017. a e-kirjad kostjalt äriruumide valduse nõudmise kohta, I kd, tl 14). Kuna hageja tahe oli VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul suunatud üüriobjekti (maakohtu lahendis ekslikult märgitud üürilepingu) valduse väljanõudmisele kostjalt, ei esinenud maakohtu hinnangul ka 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu pikenemise eeldusi VÕS § 310 lg 1 järgi. Maakohus viitas VÕS § 9 lg-le 1, § 13 lg-le 3 ning tuvastas, et pooled ei vaidle selle üle, et kostja pöördus 21.03.2017. a kirjaga hageja poole ja palus 03.05.2012. a äriruumi üürilepingut pikendada kuni 02.05.2022 (I kd, tl 41) ning et hageja vastas 03.04.2017. a kirjaga, milles teatas üürilepingu pikendamise õigusliku aluse puudumisest ja vaidlusaluse üürilepingu lõppemise tähtpäevast (I kd, tl-d 11-13). Lisaks avaldas kostja 19.04.2017. a kirjas soovi lepingut pikendada (I kd, tl-d 43-44). Maakohus leidis, et tõendatud oli kostja tahe 03.05.2012. a äriruumi üürilepingut pikendada. Hageja tahteavalduse kontekstis viitas maakohus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 4 ning märkis järgmist. Pooled ei toonud välja seadust, poolte kokkulepet või nendevahelist praktikat, mille kohaselt on tegevusetust või vaikimist pooltevahelises suhtes peetud tahteavalduseks. Seetõttu ei lugenud maakohus tahteavalduseks kostja üürilepingu pikendamise avalduse haldusaktiga lahendamata jätmist või väidetavat tegevusetust pärast 08.05.2017. Maakohus tuvastas, et hageja jätkas kostjalt äriruumide valduse nõudmist ka pärast 08.05.2017 (I kd, tl 1) ega olnud tegevusetu. Maakohus selgitas, et lepingupool saab tahet avaldada tähendusliku käitumisega (lepingu alusel arvete esitamisega). Maakohus leidis aga, et hageja esitatud arvetest (I kd, tl-d 61-67) nähtus üheselt, et pärast 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu tähtpäeva ei nõudnud hageja kostjalt üüri tasumist, vaid kahjuhüvitist. Korraliku ettevõtja hoolsusega käituv isik pidi märkama, et arve selgituse sisu on muutunud. Kahjuhüvitise nõude kohta arve esitamine on VÕS § 335 järgi lubatav ning see ei olnud üürilepingu pikendamisele suunatud tahte väljendamine. Maakohus leidis, et 03.05.2012. a äriruumi üürileping ei olnud pikenenud poolte kokkuleppe ega hageja ühepoolse tahteavalduse alusel (vaja oli ka hageja tahteavaldust).
4(8)
Tsiviilasja nr: 2-17-9638
Maakohus selgitas, et muu kui eluruumi üürilepingu puhul võivad üürnik ja üürileandja VÕS § 286 lg 1 kohaldamise välistada (Riigikohtu 08.02.2017. a otsus tsiviilasjas nr 3‐2‐1‐149‐16, p 13). Maakohus viitas VÕS § 111 lg-le 1 ja 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu p-le 17.2 ning leidis, et üürilepingu ja selle lisa (I kd, tl 4, 62) kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja teeb äriruumidele parendused ja muudatused ning pooled välistavad kostja õiguse nõuda hagejalt parenduste või muudatuste hüvitamist. Kostja ei tuginenud sellele, et tegi kulutusi, parendusi või muudatusi hageja nõusolekuta. Seega välistasid pooled kokkuleppega kostja õiguse nõuda hagejalt parenduste ja muudatuste hüvitamist ning kostjal ei ole õigust keelduda VÕS § 111 lg 1 alusel äriruumide valduse hagejale väljaandmisest. Maakohtu arvates ei toonud kostja välja asjaolusid, millest nähtuks äriruumide valduse kostjalt väljanõudmise objektiivne ebaõiglus ning hageja tahe tekitada kostjale valduse väljanõudmisega kahju. Kostjal ei olnud esitatud asjaoludel õigust keelduda hageja nõude täitmisest hea usu põhimõttele tuginedes. Maakohus viitas TsMS § 445 lg-le 1, § 461 lg-le 1 ning märkis, et puudub vajadus eraldi määrata, et kohustus ruumid vabastada tuleb täita otsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Hageja ei taotlenud, et maakohus määraks otsuse täitmise tähtaja seaduses sätestatust teisiti. Lisaks märkis maakohus, et puudub alus määrata otsuse täitmise korda, kui kord on seadusega sätestatud. Hageja taotles otsuse täitmise korda samasisuliselt täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 lg-s 3 sätestatuga. Maakohus jättis TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud kostja kanda. Maakohus viitas TsMS § 174 lg-tele 1 ja 2 ning määras hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks 750 eurot (riigilõiv kui vältimatu kohtukulu on vajalik ja põhjendatud menetluskulu) ja mõistis selle kostjalt hageja kasuks välja. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Alternatiivselt palub kostja maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei viinud maakohus poolte nõuete ja vastuväidete välja selgitamiseks läbi piisavalt eelmenetlust (TsMS § 392 lg 1 p-d 1-3) ning rikkus sellega oluliselt menetlusõiguse norme. Maakohus lõpetas 18.10.2018. a korraldaval istungil eelmenetluse ja arutas asja eelistungi jätkuna (I kd, tl 112). Kostja esitas istungil vastuväite eelmenetluse lõpetamise kohta (ei olnud välja selgitatud kostja poolt üüriobjektile tehtud kulutused ja nende suurus; ei olnud tõendeid, et pärast 08.05.2017. a kohtumist nõudis hageja ruumide valduse vabastamist). Maakohus ei võimaldanud kostjal esitada oma väidete kohta tõendeid (TsMS § 230 lg 2). Maakohus leidis vääralt, et pooled välistasid kokkuleppega VÕS § 286 lg 1 kohaldamise. Maakohus laiendas põhjendamatult 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu p 17.2. Maakohus ei arvestanud, et nimetatud üürilepingu p-ga leppisid pooled kokku, et kostjal on õigus kasutada äriruume kolm kuud tasuta, ning välistasid kostja kohustuse hüvitada konkreetsed kulud (12.03.2012. a ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud üüriobjekti remontimise kulud üüriperioodi alguses, mille tegemises pooled kostja vastusooritusena kokku leppisid; I kd, tl 62). Maakohus ei tõlgendanud üürilepingu tingimusi kooskõlas VÕS § 29 lg-tega 1 ja 6 ega põhjendanud, miks ta ei nõustunud kostja 18.10.2018. a istungil esitatud väitega, et üürilepingu sõlmimisel tahtsid pooled välistada kostja kohustuse hüvitada konkreetsed remondikulud (4699,83 eurot). Seega rikkus maakohus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud kohustust.
5(8)
Tsiviilasja nr: 2-17-9638
Kuna hageja eitas kohtuistungil nimetatud tahet ja poolte ühist tegelikku tahet ei saanud kindlaks teha, pidi VÕS § 29 lg 4 kohaselt 03.05.2012. a äriruumi üürilepingut tõlgendama nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Lepinguid sõlmitakse selliselt, et vastastikused õigused ja kohustused on mõistlikus tasakaalus. Mõistlikult üürnikult ei saanud oodata, et pärast kindlaksmääratud remonditööde (maksumus ca 5000 eurot) tegemist investeerib ta üüriobjekti veel ca 85 000 eurot ilma üürileandja hüvitamise kohustuseta üürilepingu võimalikul lõpetamisel. Mõistlik üürileandja ei saanud eeldada, et võimaldades üüriobjekti tasuta kasutamist 5000 euro ulatuses, tehakse üüriobjekti investeeringuid 90 000 euro ulatuses ilma hüvitamise kohustuseta üürilepingu lõppemisel. Maakohus leidis vääralt, et tuvastatud asjaoludel ei saanud poolte üürilepingut lugeda pikendatuks. Maakohus ei arvestanud asjaoluga, et vaidlusaluse üürilepingu teiseks pooleks oli avalikke ülesandeid täitma volitatud juriidiline isik, kelle tegevus peab olema kooskõlas avalikke õigussuhteid reguleerivate õigusaktidega. Kostja saatis 21.03.2017 hagejale äriruumi üürilepingu pikendamise avalduse (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 14 lg 1 järgi taotlus haldusmenetluse algatamiseks). Maakohtu otsusest ei nähtunud maakohtu hinnang hageja 03.04.2017. a kirjale. Hageja 03.04.2017. a kiri oli puuduste kõrvaldamise määrus HMS § 15 lg 2 tähenduses (üürivõla tõttu ei olnud hagejal õiguslikku alust pöörduda Tallinna Linnavalitsuse poole vaidlusaluse üürilepingu pikendamiseks). Kostja selgitas 19.04.2017. a kirjas, et võlgnevus on likvideeritud, ning soovis taas vaidlusalust üürlepingut pikendada. Kostja 19.04.2017. a ja 08.05.2017. a taotlusi ei lahendatud korra § 47 lg-s 2 märgitud haldusaktiga (hagejal puudus selleks pädevus). Kuna kostja üürilepingu pikendamise taotluste kohta ei tehtud mõistliku aja jooksul negatiivset haldusakti, arvas kostja HMS § 56 lg 1 alusel põhjendatult, et üürileping on pikendatud. Seda sai järeldada ka hageja käitumisest. Hageja oli 03.05.2012. a äriruumi üürilepingu tähtaja pikendamisega nõus. Maakohus jättis kohaldamata TsÜS § 138 ja VÕS § 6 lg 1. Hageja nõue oli suunatud kostjale kahju tekitamisele, mitte kaitset vajavate õiguste realiseerimisele. Üüriobjektiks oleva kohaliku omavalitsusüksuse omandi valduse üleandmise nõude realiseerimise eesmärgiks peaks olema üüriobjekti kasutusse andmise võimaluse saamine ja sellest linna eelarvesse üüritulu teenimine. See eesmärk on saavutatav ka üüriobjekti kostja valdusesse jätmisega. Praegu esinevad alused üüriobjekti otsustuskorras kostja kasutusse andmiseks (korra § 4 lg 1, § 47, § 41 p 8). Lisaks on kostjal õigus ja võimalus saada üüriobjekt enda kasutusse üldises korras ehk enampakkumisel. Hageja käitub vastuoluliselt, kuna venitab põhjendamatult kostja üürilepingu pikendamise taotluse lahendamisega ega korralda üüriobjekti kasutusse andmiseks enampakkumist. Hageja soovib tekitada kostjale kahju, vältides igal viisil kostja võimalust ja õigust üüriobjekti kasutada. VÕS § 185 lg 1 ja AÕS § 88 lg 2 annavad üürnikule õiguse üürilepingu lõppemisel asjale tehtud parendused või muudatused ära võtta (hageja saab kasutamiseks kõlbmatud äriruumid). Seega tekitab hageja kahju ka endale ega pole oma käitumist selgitanud. Hea usu põhimõtte funktsiooniks on mh lepingust, tavast või seadusest tulenevate õiguste teostamise piiramine. Hea usu põhimõtte järgi ei tohi lepingupooled oma õigusi kuritarvitada, käituda vastuoluliselt või eesmärgiga tekitada teisele lepingupoolele kahju. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Kolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle
6(8)
Tsiviilasja nr: 2-17-9638
tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohus ei rikkunud otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
7.Põhjendamatu on apellandi etteheide maakohtule eelmenetluse ebapiisava läbiviimise kohta. Hageja ei vaidlustanud kostja poolt üüriobjektile tehtud kulutuste väärtust ega asjaolu, et hageja ei nõudnud pärast 08.05.2017 kuni hagiga kohtusse pöördumiseni ruumide valduse vabastamist. Seetõttu ei olnud neid asjaolusid vaja kostjal tõendada ja maakohtul ei olnud vaja anda kostjale täiendavat tähtaega tõendite esitamiseks.
8.VÕS § 29 lg-tes 1–3 sätestatud tõlgendamisreeglite järgi tuleb lepingut tõlgendada eelkõige lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest lähtudes (subjektiivse tõlgendamise põhimõte). Kui need reeglid ei võimalda lepingupoolte ühist tegelikku tahet kindlaks teha, tuleb lepingut tõlgendada VÕS § 29 lg 4 kohaselt nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (objektiivse tõlgendamise reegel). Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat (vt nt RKTKo nr 3-2-1-167-12, p 12; nr 3-2-1-44-09, p 11). VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Maakohus leidis õigesti 03.05.2012 äriruumi üürilepingu p 17.3. (otsuses ekslikult p 17.2.) ja lepingu lisa tõlgendades, et pooled välistasid kostja õiguse nõuda kostjalt hageja poolt tehtud kulutuste hüvitamist. Lepingu p 17.2. sõnastusest koosmõjus p-ga 17.3. järeldub, et pooled välistasid hageja kohustuse hüvitada kostjale remondikulud, mis ületanuks kolme kuu üüri summat.
9.Kuna pooled välistasid kostja õiguse nõuda tehtud investeeringute hüvitamist, jättis maakohus õigesti kohaldamata VÕS §-s 286 ja § 111 lg-s 1 sätestatu. Kolleegium märgib, et samal põhjusel ei saaks tulla kohaldamisele ka VÕS § 110 lg 1 koosmõjus VÕS §-ga 286 sätestatuga.
10.Maakohus ei pidanud asjas kohaldama TsÜS §-s 138 ega VÕS § 6 lg-s 1 sätestatut. Kostja ei ole maakohtu menetluses tuginenud asjaolule, et poolte lepingulised kohustused olid tasakaalust väljas ega ka sellele, et hageja nõue kostja vastu on suunatud kahju tekitamisele. Esmakordselt apellatsioonimenetluses esitatud väited, et: mõistlikult üürnikult ei saanud oodata, et pärast kindlaksmääratud remonditööde (maksumus ca 5000 eurot) tegemist investeerib ta üüriobjekti veel ca 85 000 eurot ilma üürileandja hüvitamise kohustuseta üürilepingu võimalikul lõpetamisel; esinevad alused üüriobjekti otsustuskorras kostja kasutusse andmiseks; kostjal on õigus ja võimalus saada üüriobjekt enda kasutusse enampakkumisel, kuid hageja venitab põhjendamatult kostja üürilepingu taotluse lahendamisega ega korralda enampakkumist; seoses kostja poolt võimalike parenduste äravõtmisega saab hageja enda kasutusse kõlbmatud äriruumid ja tekitab sellega ka endale kahju, tuleb jätta tähelepanuta (TsMS § 652 lg 4). Kolleegium märgib nimetatuga seonduvalt, et lepinguliste kohustuste tasakaalu hindamisel ei saa lähtuda üksnes kostja poolt tehtud investeeringute mahust, vaid ka üürihinnast konkreetses piirkonnas. Vastustaja selgitas ringkonnakohtu istungil kostja väidetega seonduvalt, et kostjale anti ruumid üürile hinnaga 2,05 eur/m2, turuhind selles piirkonnas on 6-8 eurot ruutmeetri kohta. Kuna linnal pole vahendeid, et ruumid korda teha,
7(8)
Tsiviilasja nr: 2-17-9638
antakse ruumid madalama hinnaga üürile ja üürnik teeb need korda. Nimetatu seletab asjaolu, miks üürilepingus kostjaga välistati üürniku poolt tehtavate parenduste hüvitamine.
11.Põhjendamatu on apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht justkui poleks üürileping lõppenud või oleks pikenenud seetõttu, et lepingu pooleks oli avalik-õiguslik juriidiline isik, kes ei ole kostja 19.04.2017 ja 08.05.2017 taotlusi lahendanud haldusaktiga. Maakohus tuvastas asjas kogutud tõenditega õigesti, et vaidlusaluse üürilepingu tähtaega ei pikendatud (hageja teavitas kostjat korduvalt üürilepingu lõppemisest ja soovist, et valdus antaks hagejale üle). Kostja ei toonud esile, et vaidlusalust üürilepingut oleks pikendatud Tallinna linna haldusakti alusel. Kostja ei väitnud maakohtu menetluses ka seda, et 08.05.2017 linnaosa valitsuse esindajatega kohtumisel lubati kostjale üürilepingu pikendamist. Asjaolust, et kostja taotlust üürilepingut pikendada haldusaktiga ei lahendatud, ei saa teha järeldust, et seda vaikimisi pikendati. Apellandi poolt viidatud HMS § 56 lg 1 reguleerib kirjaliku ja soodustava haldusakti andmisest keeldumise põhjendamise kohustust ja nimetatud normist tulenevalt ei saanud kostjal tekkida arusaama, et üürilepingut pikendati, kui haldusaktiga vastavat küsimust ei lahendatud.
12.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad poolte ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). Hagejal apellatsioonimenetluses hüvitatavate kulude puudumise tõttu ringkonnakohus hageja menetluskulusid kindlaks ei määra ja neid kostjalt välja ei mõista. /allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.