E.D , S.N, Z.F-i , X.W ja B.B vastu kaasomandi lõpetamiseks
vastuhagi U.Y
vastu
Harju Maakohtu 08.01.2025 kohtuotsus Vaidlustatud kohtulahend U.Y 06.02.2025 apellatsioonkaebus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik 3500 eurot Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Menetlusosalised ja esindajad ringkonnakohtus
Hageja U.Y (isikukood XXX), lepinguline esindaja nende vandeadvokaat Rivo Kaldvee Kostja I E.D (isikukood XXX)
1(11)
Kostja II S.N (isikukood XXX) Kostja III Z.F (isikukood XXX) Kostja IV X.W (isikukood XXX) Kostja V B.B (isikukood XXX) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Urmas Kukk Kohtuistungil 14.04.2025 Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
1.Parandada viga maakohtu otsuse pealdises ja resolutsiooni p-s 2 viisil, et märkida vastuhagejaks lisaks teistele ka B.B .
2.Tühistada Harju Maakohtu 08.01.2025 otsus osas, millega maakohus jättis E.D-lt täiendavalt välja mõistmata hüvitise 16 200 euro ulatuses U.Y kasuks. Teha asjas uus otsus, millega mõista välja E.D-lt hüvitis U.Y kasuks vastavalt tervikresolutsioonis märgitud ulatusele. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
4.Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
1.Jätta U.Y hagi rahuldamata.
2.Rahuldada E.D , S.N, Z.F-i , X.W ja B.B vastuhagi.
3.Lõpetada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa kinnistusregistri registriosa numbriga XXXXXXXX U.Y kaasomand, jättes kinnistu E.D (XXX), S.N (XXX) Z.F (XXX) X.W (XXX) ja B.B (XXX) kaasomandisse, suurendades E.D (XXX) kaasomandi osa U.Y-le kuuluva kaasomandi osa võrra selliselt, et peale U.Y kaasomandi lõpetamist jääb E.D-le 18/30 kaasomandist, S.N-ile 4/30 kaasomandist, Z.F-ile 4/30 kaasomandist, X.W-le 2/30 kaasomandist ja B.B-le 2/30 kaasomandist.
4.Mõista E.D-lt U.Y kasuks välja hüvitis 146 606,33 eurot.
5.Kohustada U.Y andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr XXXXXXXX kaasomanikena kinnistusraamatusse E.D 18/30 kaasomandi osas, S.N 4/30 kaasomandi osas, Z.F 4/30 kaasomandi osas, X.W 2/30 kaasomandi osas ja B.B 2/30 kaasomandi osas eeldusel, et E.D on tasunud U.Y le punktis 4 nimetatud hüvitise. Asendada U.Y nõusolek käesoleva kohtuotsusega.
6.Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2(11)
Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.U.Y (hageja) esitas 11.11.2021 Harju Maakohtule hagi E.D (kostja I), S.N (kostja II), Z.F-i (kostja III), X.W (kostja IV) ja B.B (kostja V) vastu kaasomandi lõpetamiseks.
1.1.Hagi asjaolude kohaselt on pooled kinnisasja aadressiga XXX-i (kinnistu registriosa nr XXXXXXXX, edaspidi kinnisasi) kaasomanikud. Hagejale kuulub 1/6 kaasomandist, kostjale I kuulub 1/6 kaasomandist ning pooltele kuulub ühisomanikena 4/6 kaasomandist.
1.2.Hageja palub lõpetada kaasomandi ja teha seda ühel viisil järgmistest: - müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning saadav raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele; - jätta kinnisasi hageja omandisse ning kohustada hagejat hüvitama selle turuväärtusest 375 000 eurot kostjatele vastavalt nende kaasomandi osa suurusele kaasomandi osa kaotuse; - müüa kinnisasi kaasomanike vahelisel enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning saadav raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele; - jagada kinnisasi kas kaheks, kolmeks või neljaks reaalosaks vastavalt hagis märgitud koordinaatidele; kohustada kostjaid esitama vastavad avaldused Kuusalu Vallavalitsusele maakorralduskava kooskõlastamiseks, avaldused ja volitused maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja katastrimõõdistamise teostamiseks. Kõikide nõuete osas palub hageja kohustad kostjaid andma vastavad tahteavaldused kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja palub asendada need kohtuotsusega.
1.3.Hagejal on kinnisasjaga tugev emotsionaalne ja elukorralduslik seos. Ta sooviks selle tervikuna endale osta ning kostjatele nende omandi kaotuse hüvitada. Hagejal on selleks piisavalt vara.
1.4.Hageja ei ole vastu kinnisasja kaheks reaalosaks jagamisele, kuid soovib, et tema ainuomandisse jäävale reaalosale jääks proportsionaalne osa metsaga kaetud metsamaast ja rohumaast, üks XXX kinnistul asuvast kahest elamust, millel on elektriühendus ja veevarustus ning millele on juurdepääs avalikult teelt.
3(11)
Kostjate vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
2.1.Hagist järeldub, et hageja ei ole huvitatud kinnisasja kasutamisest, vaid soovib selle realiseerida. Kostjad on nõus hagejale hüvitama kinnistu kaasomandi lõpetamisel kohtu poolt määratud õiglase hinnaga. Kostjad, nende lapsed ja lapselapsed on perekonnale pikemat aega kuuluva kinnisasjaga emotsionaalselt tugevalt seotud.
2.2.Hageja soovib oma kaasomandi osa suurusest suuremat osa. Sellega rikastub hageja kostjate arvel. Keskkonnaameti 15.11.2024 esitatud vastuse kohaselt ei ole XXX kinnistu kaheks jagamine võimalik ning kavandatud viisil jagamisel ei ole tagatud taluõue terviklikkuse säilimine. Hageja nõue on vastuolus looduskaitse seadusega ning Lahemaa rahvuspargi kaitseeeskirjaga.
2.4.Hagejal puuduvad rahalised vahendid, et tasuda kohest ja õiglast hüvitist kostjatele nende kaasomandi osast loobumise eest.
2.5.Arvestada tuleks täiendavaid investeeringuid, mida kostjad on teinud. Õuel olev maja on kostja I ehitatud ning olnud tema elukoht üle 20 aasta. Hagejale ei kuulu õuealale teiste kaasomanike loal püstitatud suvemaja. Õuealal asuvad kostja I senise põllumajandusliku tegevuse jätkamiseks vajalikud hooned ning põllumajandusmasinate hoiustamiseks kohandatud plats, mille loomiseks on tehtud investeeringuid. Hageja pole üle 10 aasta maa ega hoonete vastu huvi üles näidanud, samuti nende majandamise- või korrashoiu kulusid kandnud. Hageja on takistanud kaasomandi ühist majandamist, põhjustanud sellega kostjatele kahju nii metsa väärtuse langemise kui hoonete lagunemise näol.
2.6.Hageja soovib endale väärtuslikumat osa metsamaast, millel pole raiet võrreldavas mahus muu metsamaaga toimunud ning millel ei asu looduskaitselist kaitse- ja piiranguvööndit nagu kostjatele jäetaval maal. Metsaraie on toimunud eelkõige üraskikahjustustega maal. Hageja nõutavale alale jääb ka kartulipõld. Hageja skeemil on maa väljalõiked tekitatud kunstlikult ega arvesta reaalset olukorda kinnisasjal ning selle kasutusotstarvet. Hageja pakutud piirid tekitavad probleeme ligipääsude osas ning asuvad liiga lähedal õuealale. Õueala kaasomandisse jätmine tekitaks poolte keeruliste suhete tõttu probleeme ning võimalikke kohtuvaidlusi tulevikus. Kostjate vastuhagi
3.Kostjad esitasid 11.04.2022 tsiviilasjas nr 2-22-5331 hageja vastu kaasomandi lõpetamise hagi, mis on 19.05.2022 määrusega liidetud käesoleva tsiviilasja juurde vastuhagina. Kostjad on vastuhagi nõudeid täpsustanud 21.03.2024 ja 21.06.2024.
3.1.Kostjad soovisid kaasomandi lõpetada ja teha seda ühel järgmistest viisidest: - liita hageja kaasomandi osa kostja I kaasomandi osale koos kostja I kohustusega tasuda selle eest hagejale hüvitist 105 000 eurot või kohtu õiglasel äranägemisel; kostjad paluvad kohustada hagejat andma vastavad nõusolekud kannete tegemiseks kinnistusraamatusse; - jagada kinnisasi vastavalt kostjate esitatud plaanile ja koordinaatidele kaheks reaalosaks, kohustades hagejat andma vastavad tahteavaldused avalduste ja volituste esitamiseks Kuusalu Vallavalitsusele maakorralduskava (jagamise plaani) kooskõlastamiseks ja maakorraldustööde
4(11)
tegevuslitsentsi omavale maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja katastrimõõdistamise teostamiseks, samuti kinnistusraamatu kannete muutmiseks.
3.2.Kõik kostjad on kinnistuga emotsionaalselt seotud ning kostja I kasutab seda oma alalise elukohana.
4.Vastus vastuhagile Hageja vaidles vastu vastuhagile ja palus jätta see rahuldamata.
4.1.Ükski kostjatest ei ela kinnisasjal. Kostja I on küll ametlikult sellele aadressile sisse kirjutatud, kuid tema tegelik elukoht on TTT, Tallinnas. Kostjate eesmärgiks on raha saamise eesmärgil kinnisasjal ulatuslikult metsa maha võtta.
4.2.Kinnisasja jagamine kostjate alternatiivse nõude järgi ei kohtleks kaasomanikke võrdselt. 41,32 ha suurusest kinnisasjast on 26,47 ha metsamaa, 12,78 ha looduslik rohumaa, 0,89 ha haritav maa, 0,68 õuemaa ja 0,5 ha muu maa. Hageja ei vaidle kinnisasja kaheks reaalosaks jagamisele vastu, kuid jääb varem esitatud tingimuste juurde, mis selle koosseisu peab kuuluma. Kostjate taotletud viisil kaasomandi lõpetamisel jääks hagejale kinnisasja väheväärtuslik osa madalmaa-soo, mille metsamaa asub kas sihtkaitsevööndis või asuvad seal lageraie- ja tuulemurrualad, samuti eelnevate metsalõikuste tõttu lõhutud taastamata pinnas. Sellel puuduvad vesi, elekter ja juurdepääs avalikult teelt ning sinna ei saa rajada hoonestust. Juurdepääs avalikule teele oleks alalt, kus asuvad XXX kinnistu elamud, kuid juurdepääsutee puhul puuduvad teeservituudid. Lisaks ei ole XXX kostjate poolt kohtule esitatud plaani heaks kiitnud. Maakohtu otsus ja põhjendused
5.Maakohus jättis hageja hagi rahuldamata ning rahuldas kostjate vastuhagi, lõpetades kaasomandi selliselt, et jättis kinnistu kostjate kaasomandisse, suurendades kostja I kaasomandi osa hagejale kuuluva kaasomandi osa võrra selliselt, et peale hageja kaasomandi lõpetamist jääb kostjale I 18/30 kaasomandist, kostjale II 4/30 kaasomandist, kostjale III 4/30 kaasomandist, kostjale IV 2/30 kaasomandist ja kostjale V 2/30 kaasomandist. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja hüvitise 130 406,33 eurot; kohustas hagejat andma nõusoleku kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr XXXXXXXX kaasomanikena kinnistusraamatusse kostja I 18/30 kaasomandi osas, kostja II 4/30 kaasomandi osas, kostja III 4/30 kaasomandi osas, kostja IV 2/30 kaasomandi osas ja kostja IV 2/30 kaasomandi osas eeldusel, et kostja I on tasunud hagejale hüvitise ning määras asendada hageja nõusolek kohtuotsusega. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
5.1.Maakohus tuvastas, et pooled on XXX kinnisasja kaasomanikud ning kostjale I kuulub 1/6 kaasomandist, hagejale 1/6 kaasomandist ning pooltele kuulub ühisomandina 4/6 kaasomandist. Pooled soovivad kaasomandi lõpetamist. Kaasomanikud ei ole kaasomandi lõpetamise õigust kokkuleppega välistanud, kuid nad ei ole saavutanud kokkulepet asja jagamise viisi suhtes.
5.2.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning lõpetamiseks ei pea esile tooma põhjust, kui pooled pole kaasomandi lõpetamist kokkuleppega välistanud.
5(11)
5.3.Kõik kaasomanikud on avaldanud soovi saada/jääda kinnistu omanikeks ning avaldanud valmisolekut omandikaotuse eest hüvitist tasuda. Vaatamata sellele, et avalikul enampakkumisel saavad osaleda ka kaasomanikud ise, esineb suur tõenäosus, et kinnistu omandist võivad ilma jääda kõik kaasomanikud. Sellises olukorras ei ole avalik enampakkumine põhjendatud ja hageja nõue jääb rahuldamata.
5.4.Kaasomandi saab lõpetada jagatava asja või õiguse panemisega kahe kaasomaniku vahelise vaidluse korral kaasomanikevahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse. Sellisel juhul tagab kaasomanikevaheline enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt (vt RKTKo nr 2-16-15236, p 21). Kaasomanikevaheline enampakkumine ei pruugi anda õiglast tulemust mh poolte erineva varalise võimekuse tõttu. Kaasomanike majanduslik võimekus on erinev. Enamus kaasomanikke on kõrges eas. Kostja I on 74-aastane, ta on kinnistut arendanud ja seal elanud üle 35 aasta. Kostjad on istungil selgitanud, et külastavad kinnistut regulaarselt, lisaks kasvatavad kinnistul kartulit ja korraldavad seal regulaarseid koosviibimisi. Hageja majanduslik võimekus on väga hea – talle kuulub mitmeid kinnisvaraobjekte, lisaks on hageja edukalt tegev ettevõtluses. Eeltoodu annab hagejale võimaluse koguda kokku (nt enda või temale kuuluva ettevõtte vara realiseerimise tulemusel) märkimisväärsed rahalised vahendid. Pole tõendatud, et kostjate varaline seis oleks hageja omaga võrreldav. Kostja I kaotaks kõrges vanuses omandi elupõlisele kodule. Kaasomanike vaheline enampakkumine ei ole seetõttu siinsel juhul õiglane kaasomandi lõpetamise viis ja hagi jäi ka nimetatud osas rahuldamata.
5.5.Hageja ei ole kinnistut koduna kasutanud ega osalenud ka selle parendamisel ja arendamisel samaväärselt kostjaga I. Seega on hageja side kinnistuga pigem kesine. Hageja külastab kinnistut harva. Eeltoodust tulenevalt puuduvad kaalukad põhjendused, miks peaks jääma kinnistu hageja ainuomandisse.
5.6.Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid. Maakohus viitas maakorraldusseaduse (MaaKS) § 13 lg-le 4. XXX kinnistu paikneb Lahemaa rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis. Looduskaitseseaduse (LKS) § 14 lg 1 p 2 kohaselt ei või kaitsealal ilma kaitseala valitseja nõusolekuta koostada maakorralduskava ja teostada maakorraldustoiminguid. Kaitseala valitseja vastavalt LKS § 21 lg-le 1 on Keskkonnaamet. LKS § 14 lg-te 2 ja 3 alusel võib kaitseala valitseja nõusoleku anda, kui tegevus ei kahjusta kaitseala kaitse-eesmärgi saavutamist ega kaitseala seisundit. Tõendatud pole, et kaitseala valitseja oleks andnud pooltele nõusoleku hagis ja vastuhagis taotletud reaalosade moodustamiseks. Reaalosadeks jagamine ei ole põhjendatud ka seetõttu, et ei too kaasa õigusrahu. Kinnistu on suur ja koosneb erinevatest komponentidest (XXX maaüksus on 100% maatulundusmaa, pindala 41,31 ha, sellest 13,08 ha looduslik rohumaa, 26,31 ha metsamaa, 0,52 ha õuemaa ja 0,6 ha muu maa) ning reaalosade moodustamisel tekib ebaõiglane olukord. Taotletavad reaalosad ei ole samaväärsed, liiati ei vasta hageja moodustatavad reaalosad tema omandiosa suurusele. AÕS § 77 lg 3 reguleerib küll rahalise tasaarvestusena hüvitise väljamõistmist osade väärtuse ühtlustamiseks, kuid tähendaks täiendavat kohtuvaidlust. Kuna reaalosade moodustamine poolte taotletud viisil ei olnud võimalik, jäid vastavad nõuded kinnisasja jagamiseks rahuldamata.
6(11)
5.7.Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt kostjad jäävad kinnistu kaasomanikeks, kuid kostja I kaasomandi osa suurendatakse hageja osa võrra hagejale tasutava hüvitise vastu. Kohtuliku ekspertiisi tulemus ei arvesta kinnistul kasvava metsa väärtust. Aktist nähtub, et arvestatud on kinnistu hoonestatud osa väärtuseks 84 000 eurot ja hoonestamata maatulundusmaa osa väärtuseks 124 000 eurot, kokku 208 000 eurot. Selleks, et määrata kaasomandi lõpetamisel hagejale õiglase hüvitise, tuleb arvesse võtta ka metsa väärtust. Asjatundja MT on hinnanud kinnistul paikneva metsamaterjali turuväärtuseks 226 687,77 eurot ning kostjad ei ole eelnimetatud asjaolu vaidlustanud. Eeltoodust tulenevalt on kinnistu väärtus koos sellel paikneva metsaga kokku 434 687,77 eurot (208 000 + 226 687,77). Kuna hagejale kuulub kinnistust 1/3, siis on hagejale makstava hüvitise suuruseks 130 406,33 eurot (434 687,77 * 30%). Kostjad on avaldanud, et on nõus kõnealuses summas hüvitist tasuma, mistõttu tuleb hüvitis kostjalt I hageja kasuks välja mõista.
5.8.Tuginedes tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 5, AÕS §-le 64 1 ja kinnistusraamatuseadus (KRS) § 341 lg-le 1 asendas maakohus omanikukannete muutmiseks vajalikud hageja tahteavaldused käesoleva otsusega.
5.9.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 111 lg-test 1 ja 7 ning VÕS § 110 lg-st 5 tulenevalt määras kohus, et hageja peab andma tahteavaldused hüvitise saamisel, sest hagejale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.
5.10.Maakohus leidis, et kuna nii hageja kui kostjad on taotlenud kaasomandi lõpetamist, on kaasomandi lõpetamine poolte huvides. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 162 lg 4 ja Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-70-10 alusel poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus
6.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu tühistada ja teha uus otsus, millega lõpetada kaasomand ühel hageja poolt maakohtule esitatud kaasomandi lõpetamise viisidest. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.
6.1.Puudub oht, et kinnisasja avalikul enampakkumisel jäävad kõik kaasomanikud omandist ilma. Kaasomanikud tegid menetluses vastakuti teineteisele hinnapakkumisi kuni 500 000 euroga. Puudub alus arvata, et kolmas isik oleks valmis tasuma kinnisasja eest kõrgemat hinda.
6.2.Tõendatud ei ole, et kaasomanike majanduslik võimekus on erinev. 29.09.2022 LHV panga kinnituskirja kohaselt on kostja I börsil kaubeldavate aktsia- ja võlakirjade portfelli turuväärtus on rohkem kui 500 000 eurot ja tal on börsiväliseid varasid vähemalt 100 000 eurot. Kostjad on pidanud hagejat majanduslikult võimetuks maksma kostjatele hüvitist. Maakohtu seisukoht on üllatuslik.
6.3.Tõendatud ei ole, et kinnistu oleks mõne kaasomaniku kodu, et kostja I oleks kinnistut arendanud, hageja ei ole kinnistusse panustanud või mõni kaasomanik kasvataks kinnistul kartulit vms. Seega ei riiva kaasomanike huve kaasomanike vaheline enampakkumine.
6.4.Maakohtu seisukoht kinnistu reaalosadeks jagamise võimatuse kohta on üllatav, sest kohus on vastavad nõuded menetlusse võtnud. Ebaõige on kohtu seisukoht, et pooled ei ole suutnud
7(11)
tõendada, et kaitseala valitseja ei ole andnud neile nõusoleku hagis taotletud reaalosade moodustamiseks. Maakohus oleks pidanud nimetatut pooltega arutama ja andma hagejale täiendava tähtaja, et esitada kohtule just selline kaitseala valitseja poolt väljastatud tõend, mida kohus soovis saada.
6.5.Kinnistu reaalosadeks jagamise korral jääks kõikidele kaasomanikele vähemalt osa kinnistust, sh ka hagejale osa oma vanematekodust. Lisaks on hagejal juba niigi kinnisvara Vanakülas ehk samas külas XXX kinnistuga. Seetõttu jääb poolte kinnisvara igal juhul samase külasse. Kuna kinnistu on hageja vanematekodu, on tema väljaarvamine kaasomanike hulgast ebaõiglane ja emotsionaalselt vastuvõetamatu. Seejuures ei ela kostja IV isegi Eestis ega oma kinnistuga mistahes emotsionaalset seost. Samuti ei oma seda kostjad II, III ja V.
6.6.Kostjate vastuhagi puudutab üksnes kostja I õigusi ja huve. Kostjate II-V õiguslikku positsiooni see ei mõjuta, mistõttu on maakohus lubamatult rahuldanud õiguslikult sisutühja hagiavalduse kostjate II-IV osas (kostja V osas on jäänud vastuhagi üldse lahendamata või lahendatud osaliselt).
6.7.Hagejale määratud hüvitis on põhjendamatult väike, sest maakohus arvestas ebaõigesti kinnistu hoonestatud osa väärtuseks 84 000 eurot. 01.02.2025 hindamisakti kohaselt on kinnistu hoonestatud osa väärtus maakohtu otsuse tegemise ajal 138 000 eurot. Tõend kinnitab, kinnistu väärtuseks tulnuks määrata koos sellel paikneva metsaga 488 687,77 eurot (208 000+226 687,7+54 000). Kuna hagejale kuulub kinnistust kokku 30%, pidanuks hüvitise suurus olema 146 606,33 eurot. Ka kostjad on 15.10.2024 kohtuistungil avaldanud, et on nõus hagejale kaasomandi kaotuse eest kõnealuses summas hüvitist tasuma (kostjad on viidanud, et hüvitis võib olla 150 000 eurot ja enamgi). Lisaks ei ole kohtuotsuses reguleeritud küsimust, kuidas määratud hüvitis ajas suureneb, kui kostja I viivitab hageja kaasomandi omandamisega ja talle hüvitise maksmisega. Kohtumenetlus võib kesta aastaid. Vastus apellatsioonkaebusele
7.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega kohus jättis kostjalt I välja mõistmata hüvitise 146 606,33 euro ulatuses. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjalt I välja hageja kasuks hüvitise 146 606,33 euro ulatuses. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
9.Kohus peab kaasomanike huvide kaalumisel lähtuma õiglusest ning huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Siinsel juhul on maakohtu siseveendumuse ja diskretsiooniotsuse kujunemine jälgitav. Seetõttu puudub alus tühistada maakohtu otsust kinnisasja jagamise viisi osas.
8(11)
9.1.Iseenesest tuleks poolte ülekaaluka huvi puudumisel kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks muul viisil eelistada kinnisasja müümist avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel. See võimaldaks vältida pikaajalisi vaidlusi kaasomandis oleva kinnisasja väärtuse üle, selgitada objektiivselt välja kaasomandi väärtuse ning tagada kõikide osapoolte huvidega arvestamise.
9.2.Kaasomandi lõpetamine viisil, et asi müüakse avalikul enampakkumisel, on siiski õigustatud eelkõige siis, kui kõik kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada, keegi neist ei ole huvitatud ainuomanikuks saamisest ning kaasomandi osa eest soovitakse võimalikult suurt hinda. Selle jagamise viisi korral on võimalik, et kaasomanik, kes maksab rohkem, saab kinnisasja endale. Aga samamoodi on võimalik, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel kolmandale isikule. Selles seisnebki maakohtu märgitud oht, et kinnisasja ei saa endale keegi pooltest. Sellist ohtu ei ole võimalik menetluses asjaoludega sisustada ega tõendada. Hageja arvamus, et kolmas isik ei oleks valmis tasuma kinnistu eest kaasomanikest kõrgemat hinda, on hüpoteetiline ega ole kohtu poolt kontrollitav.
9.3.Kuigi apellatsioonkaebuses väljendab hageja soovi saada enda omandisse reaalosa lapsepõlvekodust ja see huvi on inimlikult mõistetav, ei tulenenud see huvi hageja esitatud nõuetest. Hageja oli valmis kinnistu enampakkumisel müümisega. Sellest saab järeldada, et ta pidi arvestama sellega, et jääb kaasomandi mõttelisest osast ilma. Seega ei saanud see talle olla emotsionaalselt vastuvõetamatu. Asja lahendamisel ei oma määravat tähtsust, kas kostjad II–V omavad kinnisasjaga emotsionaalset seost ja kohus ei ole sellega ka arvestanud.
9.4.Siinses olukorras arvestas maakohus põhjendatult sellega, et üks kaasomanikest (kostja I) kasutas kinnisasja. Seejuures ei oma tähendust asjaolu, et kostja I elab ka TTT tänava aadressil. Isikul võib olla mitu elukohta samaaegselt (TsÜS § 14 lg 2). Isik võib elada vaheldumisi kord ühes, kord teises kohas (RKTKm 06.04.2016, 3-2-1-13-16, p 13). Juba ainuüksi asjaolu, et kostjal I on kinnistul elumaja, kinnitab vähemalt suveperioodil tema kinnistul elamist. Apellatsioonikohtu istungil kinnitas ka hageja, et kostja I suvitab vaidlusalusel kinnistul. Isegi, kui tegemist ei ole tema elukohaga TsÜS § 14 lg 1 mõttes, on õiglane selle huviga arvestada.
9.5.Hageja soovis enda omandisse reaalosa, millel oleks vähemalt üks elektrivarustusega elamu ja kaev, samuti avalikule teele juurdepääsu tema omandisse jäävale reaalosale kas üle õueala või selle ligidalt. Kaasomandi lõpetamisel pidi kohus selle viisi kaalumisel arvestama mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus poolte suhted on konfliktsed (nende vahel on teisi kohtuvaidlusi), võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Kuigi hagejal võib olla samas külas kinnisvara, ei ole see võrreldav olukorraga, kui hageja kostjate kaasomandis olevast õuealast või selle kõrvalt juurdepääsutee kasutamiseks üle sõidab. Maakohtu valitud jagamise viisi poolt räägib ka asjaolu, et kinnistu jagamine reaalosadeks hageja soovitud viisil ei olnud võimalik (puudus Keskkonnaameti nõusolek) ja see oleks olnud ebaõiglane tulenevalt tekkivate kinnistute erinevast kasutusotstarbest.
9.6.Huvide kaalumisel ei oma määravat tähtsust, kes ja kui palju on kinnisasjal olevatesse hoonetesse panustanud. Samuti ei saanud kostjad tõendada negatiivset asjaolu, et hageja seda teinud ei ole. Eelkõige on kohtu valitud viis põhjendatud seetõttu, et isegi kui olemuslikult on kinnisasja jagamine võimalik, pole see poolte suhteid arvestades põhjendatud.
10.Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et kohus oleks pidanud juhtima hageja tähelepanu asjaolule, et Keskkonnaameti kirjast ei järeldu kinnistu reaalosadeks jagamise võimalikkus hageja soovitud viisil.
9(11)
10.1.Apellatsioonkaebus ei sisalda väiteid selle kohta, millised maakohtust erinevad järeldused saaks kirjast teha. Maakohus ei pidanud hagejale selgitama, millise sisuga peaks olema tõend tema esitatud asjaolu tõendamiseks. Eelmenetluses peab kohus otsustama, kas esitatud tõendid on asjakohased ja lubatavad (TsMS § 238 lg-d 1–4). Siinses asjas esitatud Keskkonnaameti kirjad olid asjakohased ja lubatavad tõendid ning kohus on need menetluses vastu võtnud. Alles otsuse tegemisel saab kohus hinnata tõendeid ja otsustada, mis asjaolud on tuvastatud (TsMS § 438 lg 1) (29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 19).
10.2.Üksnes olukorras, kus kohus seab tõendi usaldusväärsuse kahtluse alla, ei tohi TsMS § 238 lg 5 II lause alusel tõendiga arvestamata jätmine tulla tõendi esitanud menetlusosalisele üllatusena ja kohus peab andma poolele võimaluse esitada oma vastuväited tõendi ebausaldusväärsuse väitele. Siinses asjas pole maakohus jätnud tõendiga arvestamata selle ebausaldusväärsuse tõttu, vaid on leidnud, et tõend ei tõenda hageja väidetud asjaolu. Seetõttu ei pidanud kohus hagejaga arutama, kas Keskkonnaameti kiri tõendas hageja väiteid, vaid võis hinnata seda otsuse tegemisel.
11.Põhjendamatu on hageja seisukoht, et maakohus on rahuldanud sisutühja hagi kostjate II–IV osas ning kostja V osas on vastuhagi jäänud üldse lahendamata.
11.1.Isegi kui kostjate II–V osas kaasomandi suurus hagi rahuldamise tulemusena ei muutu, puudutas kaasomandi lõpetamise vaidlus ka nende varalisi huve ja vastuhagi nõudes pidid kostjad ära näitama, millised osad hagejale ja kostjatele jäävad.
11.2.Vastuhagi on 11.07.2024 hagiavalduse kohaselt esitanud kõik viis kostjat (ning ka hilisema alternatiivse nõude), kuid maakohus on ilmselt ekslikult märkinud määrustes ja otsuses, et tegemist on üksnes kostjate I-IV vastuhagiga. Ka kohtuotsuse pealdises ja resolutsioonis on kostja V vastuhagi esitajate nimede hulgast välja jäetud. Tegemist on ilmse veaga maakohtu otsuses, mille ringkonnakohus saab parandada (TsMS § 447 alusel) ja märkida, et kohtuotsuse pealdises ja resolutsiooni p-s 2 tuleb märkida vastuhagejaks ka B.B .
12.Mõttelise osa andmisel kostjale I peab hüvitise suurus olema õiglane ja kohane. Hüvitise määramisel tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja arvestada sellekohaseid tõendeid. Nimetatuga tagatakse ka selle arvestamine, et kinnisasja väärtus kohtumenetluse kestel ajas muutub.
12.1.Hageja esitas apellatsioonimenetluses tõendi, mille kohaselt on jagatava kinnistu õueala turuväärtus 138 000 eurot. Hageja leiab, et tõend lükkab ümber maakohtu tuvastatud kinnistu hoonestatud osa väärtuse (84 000) ja selle väärtus on 54 000 eurot suurem, mistõttu tuleks kinnistu väärtuseks määrata koos sellel paikneva metsaga kokku 488 687,77 eurot (208 000 + 226 687,77 + 54 000). Nimetatut arvestades oleks hageja osa väärtuseks 146 606,33 eurot maakohtu poolt väljamõistetud 130 406,33 euro asemel.
12.2.Kostja I apellatsioonikohtu istungil esitatud sisuliste vastuväidete kohaselt ei ole õueala hindamisel arvestatud kahe majaga, mis on paigaldatavad suvilad ja kuuluvad mitte kaasomanikele, vaid kostja I poegadele. Hindamisaktis on arvestatud kaht hoonet, mis on kokku varisenud (laut ja üks aitadest).
12.3.Ringkonnakohus leiab, et hindamisaktiga tuleb arvestada ja vastuväited selles toodud õueala hinnale on põhjendamatud. Hindajad on arvamuses toodud kokkuvõttest (III kd, tl 133) nähtuvalt arvestanud sellega, et kinnisasjal on kaks üksikelamut (rehielamu ja üksikelamu nr 2),
10(11)
ait, kelder, saun, laut ja kaks ehitusregistrisse kandmata elamut. Loetelust nähtub, et hindajad on arvestanud kahest aidast ühega. Hindaja on käinud kinnisasjal ja vaadanud vara visuaalselt üle (samas, tl 134). Arvamuses kajastub ka asjaolu, et kuigi ehitusregistri andmetel on hinnataval alal ait nr 2, on see hindamise kuupäeva seisuga hävinud ja lagunenud (samas, tl 141 pöördel). Hinnangus sisaldub foto laudast koos andmetega, et selle seisukord on rahuldav, kuid renoveerimist vajav (samas, tl 141 pöördel). Nimetatuga on ümber lükatud kostja I väide, et laut on kokku varisenud.
12.4.Hindajad on õuealal asuvate kahe suvilaga hindamisel arvestanud (samas, tl 142 ja pöördel). Arvamuse kohaselt on tegemist 69 m2 ja 58 m2 postvundamendile rajatud kahekorruseliste ehitistega, millest esimene vajab ehitis- ja kasutusluba ning teine minimaalselt ehitus- ja kasutusteatist. Suvilad vajaksid tagantjärgi seadustamist. Hindajad on turuväärtuse määramisel arvestanud ka seadustamisvajadusega, seega eeldatavalt selle kuludega. Arvestades, et tegemist on postvundamentidele rajatud kahekorruseliste elamutega, on ringkonnakohtu hinnangul tegemist kinnisasja oluliseks osadeks olevate ehitistega (TsÜS § 54 lg 1 mõttes) ja nendega tuli turuväärtuse hindamisel arvestada. Kokkuvõttes on kostjalt I väljamõistetava hüvitise suuruseks 146 606,33 eurot ja nimetatud osas kuulub apellatsioonkaebus rahuldamisele.
13.Menetluskulude jaotamisel arvestab ringkonnakohus järgmisega. Tegemist on kaasomandi lõpetamise vaidlusega, mis tehakse kõigi kaasomanike huvides ja milles menetluskulud tuleks jätta kummagi poole enda kanda (RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 14). Apellatsioonimenetluses olid vaidluse all kaks keskset vaidlusküsimust – kas maakohus otsustas õige kaasomandi jagamise viisi kasuks ning kas kostjale määratud hüvitis oli kohane. Ühes küsimuses jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja teises rahuldatakse. Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätab ringkonnakohus seetõttu TsMS § 163 lg 1 kolmanda alternatiivi alusel poolte endi kanda. Hüvitatavate menetluskulude suurust ringkonnakohus seetõttu kindlaks ei määra.
14.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
15.Juhindudes TsMS § 654 lg st 22, esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. (allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.