(XXX) kaasomandisse suurendades E.D (XXX) kaasomandi osa U.Y-le kuuluva kaasomandi osa võrra selliselt, et peale U.Y kaasomandi lõpetamist jääb E.D-le 18/30 kaasomandist, S.N-ile 4/30 kaasomandist, Z.F-ile 4/30 kaasomandist, X.W-le 2/30 kaasomandist ja B.B-le 2/30 kaasomandist.
4.Mõista E.D-lt U.Y kasuks välja hüvitis 130 406,33 eurot.
5.Kohustada R E Da andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks,
2-21-17763 millega kantakse kinnistu nr xxx kaasomanikena kinnistusraamatusse E.D 18/30 kaasomandi osas, S.N 4/30 kaasomandi osas, Z.F 4/30 kaasomandi osas, X.W 2/30 kaasomandi osas ja B.B 2/30 kaasomandi osas eeldusel, et E.D on tasunud R E Dale punktis 4 nimetatud hüvitise. Asendada R E Da nõusolek käesoleva kohtuotsusega. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
6.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. ASJAOLUD ja HAGEJA NÕUE
1.Hagi kohaselt on pooled kinnisasja aadressiga XXX-i (kinnistu registriosa nr xxx, edaspidi kinnisasi) kaasomanikud. Pooltel ei ole kohtuväliselt õnnestunud läbi rääkida kaasomandi lõpetamises, mistõttu esitas hageja hagi M kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks.
2.Hageja poolt esimese eelistusena taotletud lahendus kaasomandi lõpetamiseks, milleks on M kinnistu müük avalikul enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ja saadud raha kaasomanike vahel jagamine vastavalt nende osade suurusele, on parim ja tulusaim viis kaasomanike jaoks kaasomandit jagada ja arvestab kõikide kaasomanikega. Kinnistu avalikul enampakkumisel müügi korral on kõikidel kaasomanikel võimalus osaleda enampakkumisel ja osta kinnistu parima pakkumise tegijana endale. Sealjuures annab see ka U.Y-le võimaluse kinnistu ostmiseks, mis on ka tema esmane soov. Samasugune võimalus kinnistu endale ostmiseks on nii igal kostjal üksikult kui ka kostjatel koos. Hagejal on kinnistuga tugev emotsionaalne ja elukorralduslik seos ning ta soovib M kinnistu tervikuna endale osta, mistõttu alternatiivsel esitab haginõude, et kohus lõpetaks M kinnistu kaasomandi selliselt, et kaasomand müüakse vastavalt AÕS § 77 lg 2 kaasomanikevahelisel enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Sellisel juhul jääks kinnistu igal juhul ühe või mitme kaasomaniku omandisse ega läheks kolmandate isikute kätte. Hageja on majanduslikult piisavalt võimekas täitma. Hagejale kuulub kolm kinnistut ja 92.75% osalus äriühingus K OÜ (registrikood xxx), mille osamaks on 640 000 eurot. Ülejäänud 7.25% osalus kuulub äriühingule endale, mistõttu sisuliselt on U.Y äriühingu ainuomanik. K OÜ varade maht oli vastavalt viimasele koostatud 2022. majandusaasta
2-21-17763 aruandele 983 755 eurot. Sealjuures kuulub K OÜ-le 14 493 m 2 kinnistu aadressil xxx, XXX, mille väärtuseks hinnati 2017. aastal 660 000 eurot. Tõenäoliselt on kinnistu väärtus tulenevalt üldisest kinnisvara väärtuse tõusust täna kõrgem kui 2017. aastal. Vajadusel on võimalik tal kasutada võõrvahendeid olemaoleva vara tagatisel, kuivõrd vara on kohustustega koormamata.
3.Hageja ei olnud ega ole samas kinnistu kaheks reaalosaks jagamisele põhimõtteliselt vastu, kuid soovib sellisel juhul jagada kinnistu selliselt, et tema ainuomandisse jäävale reaalosale jääks proportsionaalne osa metsaga kaetud metsamaast ja rohumaast, üks M kinnistul asuvast kahest elamust (vt 22.05.2023 hindamisakti p 4.5 ja 4.6), millel on elektriühendus ja veevarustus ning millele on tegelik mõistlik juurdepääs avalikult teelt. Nimetatud juurdepääsutee kulgeb ca 900 m ulatuses M kinnistu hoonestatud alale Xxx teelt, mis on heas seisukorras asfaltkattega avalikus kasutuses olev tee. Viidatud juurdepääsutee läbib kahte eravalduses olevat kinnisasja ja ühte riigiomandis olevat kinnisasja (vt 22.05.2023 hindamisakti lk 8 ja kostjate 21.06.2024 menetlusdokumendi lisa 2). Kuusalu Vallavalitsus on oma 20.12.2023 kirja nr xxx (vt kostjate 21.06.2024 menetlusdokumendi lisa 3) lk 2 kostja E.D-le selgitanud, et moodustatavatel kinnistule peab olema tagatud otstarbekas juurdepääsutee. Seetõttu tuleks M kinnistu jagada hageja soovitud viisil vastavalt esitatud joonisele. Keskkonnaamet on oma 04.06.2015 kirjas nr XXX (vt hageja 18.07.2024 seisukoha lisa) kostja E.D-le selgitanud, et tavapäraselt paikneb ühe kinnistu õuemaal üks elamu, mistõttu on põhjendatud hageja soov M kinnistu jagada reaalosadeks nii vastavalt esitatud joonisele, et hageja omandisse jäävale kinnistule jääks üks M kinnistul asuv elamu, millel on elektriühendus ja veevarustus ning millele on tegelik mõistlik juurdepääs avalikult teelt. Nimetatuga on hageja esitatud joonisel arvestatud. Kuivõrd Kuusalu Vallavalitsus on oma 20.12.2023 kirjas nr xxx (vt kostjate 21.06.2024 menetlusdokumendi lisa 3) asunud seisukohale, et põhimõtteliselt on M kinnistu jagamine võimalik, siis on eespool nimetatu tõttu põhjendatud kinnistu jagamine hageja soovitud viisil vastavalt esitatud joonisele.
4.Hagejale on 22.05.2023 eksperthinnangus nimetatud M kinnistu turuväärtus summas 208 000 eurot üllatuslik ja ta ei nõustu sellega. Hageja hinnangul on M kinnistu turuväärtus oluliselt kõrgem. Kostja E.D on samuti olnud nõus tasuma hageja U.Y 9/30 M kinnistu kaasomandi osa eest vahemikus 105 000-110 000 eurot, mis teeb kinnistu väärtuseks 350 000–367 000 eurot. Arvestades, et M 41.32 ha kinnistust 26.47 ha on metsamaa ja 12.78 ha looduslik rohumaa, siis on eksperdi järeldus M kinnistu väärtuse kohta üllatav ja hageja hinnangul ebaõige. Hageja esitas Maa-ameti metsamaa tehingute statistika Kuusalu vallas ajavahemikul 01.06.2022 - 30.06.2023, mille kohaselt on metsamaa hektari mediaanhind 6316.63 eurot ja keskmine hind 8040.47 eurot. Seetõttu peaks ainuüksi metsamaa väärtus olema mediaan- või keskmise hinna järgi vahemikus 167 201-212 831 eurot. Hageja esitas Maa-ameti haritava maa tehingute statistika Kuusalu vallas ajavahemikul 01.06.2022 - 30.06.2023 (lisa 2), mille kohaselt on haritava maa hektari mediaanhind 5012.89 eurot ja keskmine hind 4499.36 eurot. Seetõttu peaks ainuüksi haritava maa väärtus olema mediaan- või keskmise hinna järgi vahemikus 57 502- 64 064 eurot. See teeb 26.47 ha metsamaa ja 12.78 ha loodusliku rohumaa väärtuseks mediaan- või keskmise hinna järgi kuni 276 895 eurot. Samas ekspert on määranud hoonestamata maa turuväärtuseks 124 432 eurot, millega hageja ei nõustu. Kuivõrd ekspert on määranud M
2-21-17763 kinnistu hoonestatud osa turuväärtuseks 84 000 eurot, siis koos metsamaa ja haritava maaga kokku peaks M kinnistu turuväärtus olema vähemalt 360 895 eurot. M T on hinnanud M kinnistu metsamaa väärtuseks 80 130 eurot, arvestusega et 26.47 ha metsamaa väärtus on 3000 eurot/ha. M kinnistul asuva metsa väärtuseks on M T hinnanud 226 687.77 eurot, arvestusega et kokku on kasvava metsa tagavara 5441tm ja metsakasutuse maht 1106tm. Seetõttu on ainuüksi M kinnistu 26.47 ha metsamaa koos sellel kasvava metsaga väärt vähemalt 306 817.77 eurot. Arvestades, et M 41.32 ha kinnistust on veel 12.78 ha looduslik rohumaa, siis on eksperdi järeldus M kinnistu väärtuse osas hageja hinnangul ebaõige. Hageja selgitas oma 15.06.2023 seisukohas, et M kinnistu haritava maa väärtus on mediaan- või keskmise hinna järgi vahemikus 57 502 64 064 eurot. Eespool nimetatu tõttu on M kinnistu 26.47 ha metsamaa ja 12.78 ha loodusliku rohumaa väärtus kokku kuni 306 817.77 + 64 064 = 370 881.77 eurot. Arvestades, et ekspert on hinnanud M kinnistu hoonestatud osa turuväärtuseks 84 000 eurot, siis on hageja hinnangul M kinnnistu turuväärtus kokku vähemalt 370 881.77 + 84 000 = 454 881.77 eurot.
5.Hageja palub: lõpetada kaasomand selliselt, et kinnisasi registriosa numbriga xxx müüakse avalikul enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele; kohustada E.D ’a, S.N ’t, Z.F ’it, X.W ’d ja B.B ’a andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks avaliku enampakkumise teel alghinnaga 350 000 eurot; kohustada E.D ’a, S.N ’t, Z.F ’it, X.W ’d ja B.B ’a andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnisasja registriosa numbriga xxx teise jao omanikukande, mille kohaselt on E.D , S.N, Z.F , X.W ja B.B viidatud kinnisasja kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse avaliku enampakkumise võitja; asendada E.D ’a, S.N, Z.F ’i, X.W ja B.B ’a punktides 5 ja 6 nimetatud nõusolekud kohtulahendiga;
alternatiivselt lõpetada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa kinnistusregistri registriosa numbriga xxx kaasomand, jättes kinnistu U.Y (E.D) (XXX) omandisse ning kohustades U.Y a hüvitama S.N (XXX) 4/30 kaasomandi, Z.F ’i (XXX) 4/30 kaasomandi, X.W (XXX) 2/30 kaasomandi, B.B (E.D) (XXX) 2/30 kaasomandi ja E.D (E.D) (XXX) 9/30 kaasomandi osa kaotuse, arvestusega et M kinnistu turuväärtus on 375 000 eurot; kohustada S.N ’t (XXX), Z.F ’it (XXX), X.W ’d (XXX), B.B a (E.D) (XXX) ja E.D a (E.D) (XXX) andma nõusoleku kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on B.B 2/30 kaasoamandi osa, X.W 2/30 kaasomandi osa, U.Y 9/30 kaasomandi osa, E.D 9/30 kaasomandi osa, Z.F 4/30 kaasomandi osa ja S.N 4/30 kaasomandi osa omanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxx omanikuna kinnistusraamatusse U.Y (XXX).
alternatiivselt lõpetada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa kinnistusregistri registriosa numbriga xxx kaasomand selliselt, et kinnisasi registriosa numbriga xxx müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning enampakkumise tulemusel saadav ostusumma jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele.
2-21-17763
6.Hageja esitab täpsustatud M kinnistu kaheks jagamise plaani ja kaardimaterjali, millelt on näha rohelisega märgitud juurdepääsuteed. Alternatiivselt esitab hageja ka M kinnistu kolmeks jagamise plaani, kusjuures kõikidel kinnistu jagamise tulemusel tekkivatel osadel oleks kasutada samad juurdepääsuteed, kui kinnistu kaheks jagamisel. Jagamise tulemusel tekkivad kinnisasjad oleksid terviklikud ja otstarbeka kujuga. Kostjad on oma 21.03.2024 esitatud menetlusdokumendi lisana 2 esitanud Keskkonnaameti 24.01.2022 seisukoha ja 21.06.2024 seisukoha lisana 3 Kuusalu Vallavalitsuse 20.12.2023 seisukoha, mille kohaselt on M kinnistut võimalik maakorralduslikult jagada nii nagu taotleb käesolevaga hageja. Nimetatu kinnitab, et M kinnistu jagamine hageja taotletud viisidel on võimalik. Nimetatust tulenevalt palub hageja juhul, kui kohus ei peaks rahuldama tema 11.11.2021 või alternatiivselt 15.06.2023 või 20.01.2024 haginõuet kaasomandi lõpetamiseks, siis:
jagada alternatiivselt kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, kaheks reaalosaks vastavalt lisale 1; kohustada E.D a (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja B.B a (XXX) andma tahteavaldus lõpetada neile ja U.Y-le (XXX), kuuluva kinnistu, asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, kaasomand ja asendada E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldus kohtulahendiga;
kohustada E.D a (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja B.B a (XXX) andma tahteavaldus ja asendada nende tahteavaldus kohtulahendiga jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, U.Y (XXX), E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) vahel järgmisel viisil: vastavalt lisana 1 esitatud asendiplaanile jagada katastriüksus nr xxx ja M kinnistu (registriosa nr xxx) kaheks kinnistuks järgmiselt: o U.Y-le (XXX) jääb üksus M suurusega 170 426 m2 piirikoordinaatidega: X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y=xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx
kohustada E.D a (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja B.B a (XXX) tegema järgmised tahteavaldused ja asendada E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldused kohtulahendiga: i. esitada avaldus Kuusalu Vallavalitsusele maakorralduskava (jagamise plaani) kooskõlastamiseks vastavalt p 3.1 kajastuvale; ii. esitada avaldus ja volitus maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja katastrimõõdistamise teostamiseks vastavalt p 3.1 kajastuvale;
2-21-17763 iii. esitada avaldus kinnistusraamatu pidajale jagada kinnistusraamatu registriossa nr xxx (senine registriosa) kantud kinnistu järgmiselt: 1) sulgeda senine registriosa ja avada 2 uut registriosa (esimene ja teine registriosa); 2) kanda esimese registriosa I jakku punktis 3.1.1. märgitud avalduse lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse M katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; 3) kanda esimese registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX); 4) kanda esimese registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost; 5) kanda teise registriosa I jakku punktis 3.1.2 märgitud avalduse lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse U M katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; 6) kanda teise registriosa II jakku omanikuna E.D
(XXX, 9/21
kaasomandist), S.N (XXX, 4/21 kaasomandist) Z.F (XXX, 4/21 kaasomandist) X.W (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B (XXX, 2/21 kaasomandist); 7) kanda teise registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost.
Alternatiivselt jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, kolmeks reaalosaks vastavalt lisale 3; kohustada L E.Da (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja E E.Da (XXX) andma tahteavaldus lõpetada neile ja U.Y-le (XXX), kuuluva kinnistu, asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, kaasomand ja asendada E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldus kohtulahendiga; kohustada L E.Da (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja E E.Da (XXX) andma tahteavaldus ja asendada nende tahteavaldus kohtulahendiga jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, U.Y (XXX), E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) vahel järgmisel viisil: vastavalt lisana 3 esitatud asendiplaanile jagada katastriüksus nr xxx ja M kinnistu (registriosa nr xxx) kolmeks kinnistuks, jagades kinnistu uue tekkiva piiripunkti, geograafiliste koordinaatide: X= xxx Y= xxx, X=xxx Y= xxx ja X=xxx Y=xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx vaheliste lõigetega nii, et moodustatakse uued katastriüksused ja kinnistud.
U.Y-le (XXX) jääb üksus V M suurusega 82 484 m2 piirikoordinaatidega: X= xxx Y= xxx 1.X= xxx Y= xxx
Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx kohustada E.D a (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja B.B a (XXX) tegema järgmised tahteavaldused ja asendada E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldused kohtulahendiga: i. esitada avaldus Kuusalu Vallavalitsusele maakorralduskava (jagamise plaani) kooskõlastamiseks vastavalt p 7.1 kajastuvale; ii. esitada avaldus ja volitus maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja katastrimõõdistamise teostamiseks vastavalt p 7.1 kajastuvale; iii. esitada avaldus kinnistusraamatu pidajale: 1) jagada kinnistusraamatu registriossa nr xxx (senine registriosa) kantud kinnistu järgmiselt: 2) sulgeda senine registriosa ja avada 3 uut registriosa (esimene, teine ja kolmas registriosa); 3) kanda esimese registriosa I jakku punktis 7.1.1. märgitud avalduse lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse V M katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; 4) kanda esimese registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX); 5) kanda esimese registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost; 6) kanda teise registriosa I jakku punktis 7.1.2. märgitud avalduse lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse U M katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; 7) kanda teise registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX); 8) kanda teise registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost; 9) kanda kolmanda registriosa I jakku punktis 7.1.3. märgitud avalduse lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse M katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; 10) kanda kolmanda registriosa II jakku omanikuna E.D (XXX, 9/21 kaasomandist), S.N (XXX, 4/21 kaasomandist) Z.F (XXX, 4/21 kaasomandist) X.W (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B (XXX, 2/21 kaasomandist); 11) kanda kolmanda registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost.
7.Hageja palub alternatiivselt jagada M kinnistu neljaks reaalosaks vastavalt jagamise plaanile. Hageja on 04.11.2024 esitanud kaardimaterjali, millelt on näha rohelisega märgitud juurdepääsuteed (vt 04.11.2024 menetlusdokumendi lisa 2), mille kaudu on võimalik pääseda kõikidele neljale kinnistu osale. Jagamise tulemusel tekkivad kinnisasjad oleksid terviklikud ja otstarbeka kujuga. Lisaks esitab hageja Keskkonnaameti 26.11.2024 kirja nr xxx, mille kohaselt on M kinnistu baasil võimalik moodustada neli eraldi maaüksust tingimusel, et hooned ja muud elamu teenindamiseks mõeldud hooned ja rajatised (varjualused jms) jäävad ühele
2-21-17763 maaüksusele. Nimetatu kinnitab, et M kinnistu jagamine hageja taotletud viisil on võimalik. Hageja selgitab lisaks, et kuivõrd kostjatele on olnud oluline kasutada jätkuvalt M kinnistu õueala, kus asuvad hooned ja rajatised, siis sisaldab käesolev hagi täiendus muuhulgas kahte alternatiivset taotlust, millest esimese kohaselt jääks M kinnistu õueala jätkuvalt kaasomandisse ja teise puhul U.Y ainuomandisse. Juhul, kui kohus ei pea võimalikuks esimest alternatiivtaotlust rahuldada, siis palub hageja rahuldada selle asemel teise alternatiivtaotluse. Hageja palub: jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, neljaks reaalosaks vastavalt lisale 1; kohustada L E.Da (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja E E.Da (XXX) andma tahteavaldus lõpetada neile ja U.Y-le (XXX), kuuluva kinnistu, asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, kaasomand ja asendada E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldus kohtulahendiga; kohustada L E.Da (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja E E.Da (XXX) andma tahteavaldus ja asendada nende tahteavaldus kohtulahendiga jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa, kinnistusregistri registriosa numbriga xxx, U.Y (XXX), E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) vahel järgmisel viisil: vastavalt lisana 1 esitatud asendiplaanile jagada katastriüksus nr xxx ja M kinnistu (registriosa nr xxx) neljaks kinnistuks järgmiselt: U.Y-le (XXX) jääb üksus V M suurusega 67 431 m2 piirikoordinaatidega: X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y=xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X=xxx Y=xxx X=xxx Y=xxx U.Y-le (XXX) jääb üksus U M pindalaga 93 613 m2 piirikoordinaatidega: X= xxx Y=xxx X= xxx Y= xxx X= xxx
2-21-17763 Y=xxx X=xxx Y=xxx X=xxx Y=xxx X=xxx Y=xxx X=xxx Y=xxx kohustada L E.Da (XXX), S.N-i (XXX), Z.F-i (XXX), X.W d (XXX) ja E E.Da (XXX) tegema järgmised tahteavaldused ja asendada E.D (XXX), S.N (XXX), Z.F-i (XXX), X.W (XXX) ja B.B (XXX) tahteavaldused kohtulahendiga: i. esitada avaldus Kuusalu Vallavalitsusele maakorralduskava (jagamise plaani) kooskõlastamiseks vastavalt p 3.1 kajastuvale; ii. esitada avaldus ja volitus maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja katastrimõõdistamise teostamiseks vastavalt p 3.1 kajastuvale; iii. esitada avaldus kinnistusraamatu pidajale: 1) jagada kinnistusraamatu registriossa nr xxx (senine registriosa) kantud kinnistu järgmiselt: 2) sulgeda senine registriosa ja avada 4 uut registriosa (esimene, teine, kolmas ja neljas registriosa); 3) kanda esimese registriosa I jakku punktis 3.1.1. märgitud avalduse lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse V M katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; 4) kanda esimese registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX); 5) kanda esimese registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost; 6) kanda teise registriosa I jakku punktis 3.1.2. märgitud avalduse lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse U M katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; 7) kanda teise registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX); 8) kanda teise registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost; 9) kanda kolmanda registriosa I jakku punktis 3.1.3. märgitud avalduse lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse M katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; 10) kanda kolmanda registriosa II jakku omanikuna E.D (XXX, 9/21 kaasomandist), S.N (XXX, 4/21 kaasomandist) Z.F (XXX, 4/21 kaasomandist) X.W (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B (XXX, 2/21 kaasomandist); 11) kanda kolmanda registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost; 12) kanda neljanda registriosa I jakku punktis 3.1.4. märgitud avalduse lahendamisel maakatastrisse kantud üksuse M Õu katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; 13) kanda neljanda registriosa II jakku omanikuna U.Y (XXX, 9/30 kaasomandist), E.D (XXX, 9/30 kaasomandist), S.N (XXX, 4/30 kaasomandist) Z.F (XXX, 4/30 kaasomandist) X.W (XXX, 2/30 kaasomandist) ja B.B (XXX, 2/30 kaasomandist
2-21-17763 14) või alternatiivselt kanda neljanda registriosa II jakku omanikuna U.Y
(XXX);
15) kanda neljanda registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost.
HAGEJA SEISUKOHAD SEONDUVALT VASTUHAGIGA
8.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja vaidleb kostjate alternatiivnõudele vastu, sest M kinnistu jagamine kostjate soovitud viisil rikuks hageja õigusi ega kohtleks kaasomanikke võrdselt. M 41.32 ha kinnistust 26.47 ha on metsamaa, 12.78 ha looduslik rohumaa, 0.89 ha haritav maa, 0.68 õuemaa ja 0.5 ha muu maa. Hagejale kuulub 1/6 kaasomandist, kostjale 1 kuulub 1/6 kaasomandist ning hagejale, kostjale 1, kostjale 2, kostjale 3, kostjale 4 ja kostjale 5 kuulub ühisomanikena 4/6 kaasomandist. Hageja ei vaidle kinnistu kaheks reaalosaks jagamisele põhimõtteliselt vastu, kuid soovib sellisel juhul jagada kinnistu selliselt, et tema ainuomandisse jäävale reaalosale jääks proportsionaalne osa metsaga kaetud metsamaast ja rohumaast, üks M kinnistul asuvast kahest elamust (vt 22.05.2023 hindamisakti p 4.5 ja 4.6), millel on elektriühendus ja kaev ning millele on tegelik mõistlik juurdepääs avalikult teelt. Nimetatud juurdepääsutee kulgeb ca 900 m ulatuses M kinnistu hoonestatud alale Xxx teelt, mis on heas seisukorras asfaltkattega avalikus kasutuses olev tee. Viidatud juurdepääsutee läbib kahte eravalduses olevat kinnisasja ja ühte riigiomandis olevat kinnisasja (vt 22.05.2023 hindamisakti lk 8 ja kostjate 21.06.2024 menetlusdokumendi lisa 2). Kuusalu Vallavalitsus on oma 27.11.2023 kirja lk 2 kostja E.D-le selgitanud, et moodustatavale kinnistule peab olema tagatud juurdepääsutee, kuid M kinnistu juurdepääsutee kasutamiseks puuduvad teeservituudid. Seetõttu tuleks M kinnistu jagamisel kaheks reaalosaks seada juurdepääsuteele ka teeservituudid.
9.Keskkonnaamet on oma 04.06.2015 kirjas nr XXX kostja E.D-le selgitanud, et tavapäraselt paikneb ühe kinnistu õuemaal üks elamu, mistõttu on põhjendatud hageja soov M kinnistu jagada reaalosadeks nii, et hageja omandisse jäävale kinnistule jääks üks M kinnistul asuv elamu, millel on elektriühendus ja kaev ning millele on tegelik mõistlik juurdepääs avalikult teelt. Kostjate poolt kohtule esitatud M kinnistu jagamise plaani kohaselt jääks aga hageja ainuomandisse jäävale reaalosale M kinnistu väheväärtuslik osa, milleks on madalmaasoo, mille metsamaa asub kas sihtkaitsevööndis või asuvad seal lageraie- ja tuulemurrualad ning eelnevate metsalõikuste tõttu lõhutud taastamata pinnas. Hageja ei nõustu sellise kinnistu jagamisega, mille kohaselt temale jääks kinnistu väheväärtuslik osa, kus puuduvad vesi, elekter ja juurdepääs avalikult teelt ning kuhu ei saa rajada hoonestust. Keskkonnaamet on oma 04.06.2015 kirjas nr XXX kostja E.D-le selgitanud, et ehitise püstitamiseks maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusele tuleb moodustada uus iseseisev ehitiste alust maad hõlmav elamumaa katastriüksus. Põhjendamatu on ka kostjate seisukoht, et kinnistu sellise jagamise korral piisaks hagejale makstavast hüvitisest 25 200 eurot. Kostjad ei ole oma alternatiivnõude puhul ka tõendanud, missugune oleks M kinnistu jagamisel kostjate soovitud viisil hageja ainuomandisse jääva kinnistu väärtus. Hageja hinnangul oleks selline kinnistu eespoolnimetatu tõttu väärtusetu, sest sisuliselt ei saaks seda mitte ühelgi otstarbel kasutada.
10.Ebaõige on ka kostjate väide, et kostjate ettepaneku järgi hageja ainuomandisse jääval kinnistul oleks juurdepääs avalikule teele. Juurdepääs avalikule teele on küll alalt, kus asuvad elamud M kinnistul, kuid ka selle juurdepääsutee puhul puuduvad teeservituudid.
2-21-17763 Ekspert on oma 22.05.2023 hindamisakti lk 8 juhtinud eraldi tähelepanu asjaolule, et M kinnistu juurdepääsutee kasutamiseks puuduvad teeservituudid ja et need on vajalik seada tagamaks vajaliku õiguskindluse juurdepääsuks kinnistule. Seetõttu puudub kostjatel mistahes õiguslik alus väita, et hageja ainuomandisse jääval kinnistul oleks õiguslikult tagatud juurdepääs avalikule teele.
11.Hageja juhib tähelepanu ka asjaolule, et Kuusalu Vallavalitsus on oma 27.11.2023 kirja lk 2 kostja E.D-le selgitanud, et XXX ei saa anda nõusolekut M kinnistu jagamiseks, kuivõrd selleks puuduvad nõuetekohased dokumendid, mistõttu on kinnistu jagamine üksnes teoreetiliselt võimalik, kui esitataks nõuetekohane dokumentatsioon. Seetõttu ei saaks ka kohus kostjate vastavat alternatiivnõuet rahuldada, kuivõrd tegelikkuses ei pruugi kinnistu jagamine kostjate soovitud viisil olla teostatav. Igal juhul ei ole XXX kostjate poolt kohtule esitatud plaani heaks kiitnud.
KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE
12.Kostjad vaidlevad hagile vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ning rahuldada vastuhagi.
13.Kostjad ei vaidle vastu eksperthinnangus leitud kinnistu turuväärtusele ning on nõus hagejale U.Y-le hüvitama kinnistu kaasomandi lõpetamisel kohtu poolt määratud õiglase hinnaga. U.Y esitatud vastuväited eksperthinnangule ei ole seostatavad M kinnistuga. M kinnistu asub oluliselt kaugemal Tallinnast kui Kuusalu valla keskmine kinnistu. M kinnistu asub täielikult L rahvuspargi territooriumil ehk piiranguvööndis ja sellele on vääriselupaikade kaitsmiseks seatud oluliselt suuremad piirangud metsa raiele. M kinnistul on kehtestatud 3.5 ha range raiekeelu ala vääriselupaiga kaitseks. M kinnistul on ca 3.5 ha lageraide alasid, kus järgmine raie on võimalik alles rohkem kui 90 aasta pärast. Metsa hind sõltub otseselt, kas ja kui palju on antud kinnistul lubatud raiemahtu ning keskmise hinnaga tehtud metsamaa tehing ei pruugi olla sugugi võrreldavate omadustega kui konkreetse kinnistul metsamaa. Eksperthinnang ei vaja ümberhindamist, sest tegemist oli kohtu poolt väljavalitud riiklikult tunnustatud eksperdiga, kelle kaasamiseks andis nõusoleku ka U.Y .
14.04.11.2024 täienduse p 3.1.1 kohaselt soovib U.Y , et jagamise tulemusena saaks tema ainuomandisse kinnistu suurusega 170 426m2. M kinnistu suurus on 413 137m2. 170 426m2 sellest on 41,2517% 04.11.2024 täienduse pp7.1.1 ja 7.1.2. soovib U.Y , et jagamise tulemusena saaks tema ainuomandisse kaks (2) kinnistut suurustega vastavalt 82 484m2 ja 93 613m2. Kokku seega 176 097m2. M kinnistu suurus on 413 137m2. 176 097m2 sellest on 42, 6244%. U.Y kaasomandi osa suurus M kinnistust on 30%. Seega soovib U.Y kohtumenetluse tulemusena alusetult rikastud kostjate arvelt.
15.U.Y poolt osundatud tõenditele vastamisel ei on kumbki ametiasutus saanud lähtuda joonisest, millised U.Y on 04.11.2024 esitanud kohtule, sest U.Y ei ole nimetatud jooniseid esitanud kummalegi ametiasutusele. Seega ei ole ei Keskkonnaamet ega ka Kuusalu Vallavalitsus saanud anda seisukohta, et M kinnistut on võimalik jagada viisil nagu U.Y seda soovib. E.D esitas 06.11.2024 Keskkonnaametile selgitustaotluse, milles soovis seisukohta, kas on võimalik M kinnistu jagamine U.Y soovitud viisil. Selgitustaotlusele olid lisatud U.Y poolt 04.11.2024 kohtule esitatud skeemid. Keskkonnaameti 15.11.2024 esitatud vastuse kohaselt ei ole M kinnistu jagamine U.Y poolt soovitud viisil võimalik. Keskkonnaamet ütleb sõnaselgelt: „Lähtuvalt kirjas toodud selgitustest ei ole M kinnistu õueala jagamine
2-21-17763 kaheks võimalik - skeemil kujutatud viisil õueala jagamisel ei ole tagatud rahvuspargi kultuurpärandi, sh asustusstruktuuri ja taluarhitektuuri kaitse. Kavandatud viisil jagamisel ei ole tagatud taluõue terviklikkuse säilimine.“ (Lisa 2, lk1, alt 2. lõik) U.Y nõude suurus ei vasta tema kaasomandi osa suurusele ja nõue on vastuolus looduskaitse seadusega ning L rahvuspargi kaitse-eeskirjaga. Seetõttu ei ole võimalik U.Y nõude eesmärke võimalik saavutada.
16.Hagejal puuduvad rahalised vahendid (jällegi tuginedes tema enda poolt käesolevas menetluses esitatud tõenditele) tasuda kohest ja õiglast hüvitist kostjatele nende kaasomandi osa loobumise eest.
17.Kostjad on seisukohal, et U.Y 29.11.2024 hagi täiendus on alusetu. 29.11.2024 täienduse p3.1.1 kohaselt soovib U.Y , et jagamise tulemusena saaks tema ainuomandisse kinnistud suurusega 67 431m2 ja 93 613m2, kokku 161 044m2. M kinnistu suurus on 413 137m2. 170 426m2 sellest on 38.9808% 29.11.2024 täienduse p 3.1.4. soovib U.Y , lisaks enda ainuomandisse 7 471m2. Kokku seega 161 044 + 7 471 = 168 515m 2. M kinnistu suurus on 413 137m2. 168 515m2 sellest on 40.7891%. U.Y kaasomandi osa suurus M kinnistust on 30%. Seega, lisaks sellele, et 29.11.2024 hagi täiendus ei ole esitatud õigeaegselt ning tuleb sel põhjusel jätta tähelepanuta, ei saa seda ka sisuliselt rahuldada, sest vastava taotlusega saaks hageja enda omandisse suuremat osa, kui talle kuulub. Seega soovib U.Y kohtumenetluse tulemusena alusetult rikastud kostjate arvelt. Uue taotlusega soovib U.Y veel suuremat ebavõrdsust kehtestada. Kinnistu väärtust arvesse võttes on U.Y nõue veel suurema proportsiooniga, sest jagatavast hoonestamata alast soovib ta väärtuslikumaid osasid ning terviklikult väärtuslikumat hoonestatud osa. Kohtu poolt määratud eksperthinnangu kohaselt moodustab kinnistu väärtusest hoonestatud osa 2023 aasta mai seisuga 40,4% ning hoonestamata osa 59,6%. Seega nõuab U.Y endale 100%*40,4% (hoonestatud osa väärtus) + 39,7%*59,6% (hoonestamata osa väärtus) = 64,1% kinnistu väärtusest olukorras, kus tema osa kaasomandist on 30% (arvestamata täiendavaid investeeringuid, mis kostjad on teinud ning milles U.Y ei ole osalenud). Õue osas olev maja on E.D a poolt ehitatud (millist asjaolu kinnitav ema R E.D kiri koos vallasekretäri kinnitusega on kohtu materjalidesse juba varasemalt lisatud) ning olnud E.D kodu ja elukoht üle 20 aasta. Selle andmine U.Yle või tema kaasomandisse ei saa olla kuidagi õiglane ega põhjendatud. Samuti ei kuulu hagejale õuealale teiste kaasomanike loal püstitatud suvemaja M. Lisaks asuvad õuealal E.D a poolt senise põllumajandusliku tegevuse jätkamiseks vajalikud hooned ning põllumajandusmasinate hoiustamiseks kohandatud plats, mille loomiseks on samuti tehtud märkimisväärseid investeeringuid (maapinna täitmine ja killustiku kergkatte paigaldamine). Selgelt ebaõiglane oleks jätta E.D ilma kodust ja põllumajandustegevuse jätkamise võimalusest olukorras, kus U.Y pole üle 10 aasta ei maa ega hoonete vastu reaalset huvi üles näidanud ega maa ega hoonete majandamise- või korrashoiu kulu kandnud (sh uue tee loomine ning vanade hoonete katuste vahetused ning muud hoonete säilitamiseks tehtud tööd).
2-21-17763 Uus kinnistu on U.Y 29.11.2024 esitatud skeemil eraldatud selliselt, et lisaks ebaproportsionaalselt suuremale osale, nõuab U.Y endale ka väärtuslikumat osa metsamaast. U.Y nõutaval metsamaal pole raiet toimunud võrreldavas mahus muu metsamaaga ning seal ei asu looduskaitselist kaitse- ja piiranguvööndit, nagu asub maal, mida soovitakse jätta kostjatele. Kuna metsaraie on toimunud eelkõige üraskikahjustustega maal, siis ka üraskikahjustusega alad jääksid U.Y nõudmisel kostjatele ning temale jääks kahjustatama alad. U.Y nõutavale alale jääb ka põllumajanduseks (kartulikasvatus) kasutatav põld (V M eraldisel, märgitud U.Y esitatud skeemil "P"). Samuti on U.Y poolt koostatud skeemil maa väljalõiked tekitatud kunstlikult, mitte arvestades reaalset olukorda kinnistul ning selle kasutusotstarbeid. U.Y pakutud piirid tekitavad endiselt probleeme ligipääsude osas ning asuvad liiga lähedal õuemaale, mis põhjustaks potentsiaalselt edaspidi konflikte, kuna senine suhtlus U.Y ja kostjate vahel näitab (sh ebaõiglased nõuded ning eksitavad väited kohtupidamises), et U.Y soovib igal viisil takistada teise poole normaalset majandamist ning tegutsemist vastaval maatükil, keeldudes samas igasuguste igapäevaste majandamiskulude kandmisest. U.Y poolt ühe alternatiivse nõudena esitatud taotlus jätta õueosa kaasomandisse, ei võimalda saavutada hagi algset eesmärki, milleks on kaasomandi lõpetamine. Samuti tekitaks kaasomandi osaline säilitamine endiselt U.Y ja kostjate vahel probleeme ning potentsiaalseid kohtuvaidlusi tulevikus, sest U.Y on seni süstemaatiliselt takistanud igasugust kaasomandi ühist majandamist, põhjustades sellega teistele kaasomanikele kahju nii metsa väärtuse langemise kui hoonete lagunemise näol, millest viimase on ära hoidnud ainult kostjate omapoolsed märkimisväärsed investeeringud. Seega on õigusrahu seisukohalt kõige parem lahendus see, kui U.Y loovutab temale kuuluva M kinnistu kaasomandi osa ja kostjad hüvitavad talle kaasomandi osast loobumise. Alternatiivselt paluvad kostjad M kinnistu jagada kostjate poolt 21.03.2024 esitatud alternatiivses nõudes näidatud tingimustel.
18.U.Y pakutud skeem ei ole seadusega ja L kaitse eeskirjaga lubatud, esineb kiildumine, hooviala jagamine, juurdepääsuteede läbilõikamine. Puudub Keskkonnaameti kooskõlastus, mis on tarvilik maa jagamisel L Rahvuspargi alal.
19.Jagamine on sügavalt ebaõiglane, kuigi väliselt leebem kui täielik väljatõstmine küll mingi rahasumma tasumisega. Pärandvara hoonete osas oluline vana elamu, mis on seni olnud kaasomanike, nende laste ja lastelaste kokku käimiskohaks jääks täielikult ühele vähemuskaasomanikule. Samuti jääb täielikult talle ajalooline hooviala. Sellise jagamise korral lõigataks läbi valminud teega ehitatud juurdepääs kõikidele eri hoonetele, ka E.D poolt ehitud S-E tüüpi majale ja sellisest tulenev vaidlus oleks vältimatu.
20.Maa erastamine looduskaitseliste piirangutega alale lubati 2005.a. Harju Keskkonnaagentuuri poolt erandkorras seoses E.D ja R E.D taotlusega talupidamiseks, mistõttu peaksid talupidamiseks hädavajalikud E.D poolt ehitaud traktorikuur, põllumasinate hoiuplats ja teine põllutükk jaama talupidamisega jätkava E.D osalusega maatükile. Nende äralõikamine on nn.väljaküüditamisega siiski vähem hull aga samuti
2-21-17763 küllaltki mõttetu, põhjendamatu ja vaimselt koormav ega võimalda valitud elustiili jätkamist.
21.U.Y pakutud jaotus on pindalaliselt ebaproportsionaalne, U.Y-le eraldatava maatüki suurus peaks jääma 12,4 ha piiridesse või sinna lähedale nagu meie Keskkonnaameti poolt kooskõlastatud jaotamises kinnistu põhjaosas, kus on U.Y-le planeeritavas osas metsa osakaal isegi suurem keskmisest, metsa on keskmisest vähem välja raiutud ja metsa juurdekasv kraavitamise tulemusena on hea.
VASTUHAGI
22.Kostjad leiavad, et kaasomand tuleks lõpetada erineval viisil hageja taotletust. Kostjad soovivad kinnistu kaasomandi lõpetada selliselt, et hageja kaasomandiosa liidetakse kostja I omandiosale juurdes hagejale makstava hüvitise vastu. Alternatiivselt soovivad kostjad kinnistu reaalosadeks jagada vastavalt esitatud plaanidele. M kinnistu jagamisel kostjate kaasomandisse jääva uuel kinnistul on väljapääs avalikult kasutatavale teele. Kuusalu vallavalitsuse 20.12.2023 seisukohas kinnitatakse, et arvestades Keskkonnaameti nõusolekut, on M katastriüksust võimalik jagada kostjate soovitud viisil. 21.03.2024 esitatud menetlusdokumendi lisana 2 esitatud Keskkonnaameti seisukohas kinnitab Keskkonnaamet, M kinnistu jagamine viisil M kinnistu jagamine ei vastuolus kaitseala kaitse eesmärgiga ega ohusta kaitseala seisundit, kavandatavate katastriüksuste suurused on kooskõlas piirkonna valdava suurusega maaüksuste suurustega, katastriüksuste piirid ja kuju on lihtsad.
23.Kostjad paluvad: Lõpetada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa kinnistusregistri registriosa numbriga xxx U.Y kaasomand, jättes kinnistu E.D (XXX), S.N (XXX) Z.F (XXX) X.W
(XXX) B.B
(XXX) kaasomandisse suurendades E.D (XXX) kaasomandi osa hagejale kuuluva kaasomandi osa võrra selliselt, et peale U.Y kaasomandi lõpetamist jääb kinnistu E.D-le 18/30 kaasomandist, S.N-ile 4/30 kaasomandist, Z.F-ile 4/30 kaasomandist, X.W-le 2/30 kaasomandist ja B.B-le 2/30 kaasomandist ning kohustades L E.Da hüvitama U.Y-le tema kaasomandi osa kaotuse, tasudes U.Y-le 105 000 eurot või hüvitise kohtu õiglasel äranägemisel; kohustada R E.Da andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on B.B 2/30 kaasoamandi osa, X.W 2/30 kaasomandi osa, U.Y 9/30 kaasomandi osa, E.D 9/30 kaasomandi osa, Z.F 4/30 kaasomandi osa ja S.N 4/30 kaasomandi osa omanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxx kaasomanikena kinnistusraamatusse E.D 18/30 kaasomandi osas, S.N 4/30 kaasomandi osas, Z.F 4/30 kaasomandi osas, X.W 2/30 kaasomandi osas ja B.B 2/30 kaasomandi osas.
Alternatiivselt kohustada R E Da (XXX) andma tahteavaldus ja asendada U.Y tahteavaldus kohtulahendiga jagada kinnistu asukohaga XXX, Harjumaa kinnistusregistri registriosa numbriga xxx U.Y (XXX), E.D (XXX), S.N (XXX) Z.F (XXX) X.W (XXX) ja B.B (XXX) vahel järgmisel viisil: i. vastavalt lisatud asendiplaanile jagada katastriüksus nr xxx ja M kinnistu (registriosa nr xxx) kaheks kinnistuks, jagades kinnistu uute tekkivate piiripunktide, geograafiliste koordinaatide:
2-21-17763 p10: X= xxx / Y= xxx p16: X= xxx / Y= xxx vahelise lõikega nii, et moodustatakse uued katastriüksused ja kinnistud: 1) üksus A, kinnistu M, suurusega 288 786m2, piirikoordinaatidega X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx mis kuulub E.D-le (XXX, 9/21 kaasomandist), S.N-ile (XXX, 4/21 kaasomandist) Z.F-ile (XXX, 4/21 kaasomandist) X.W-le
(XXX, 2/21
kaasomandist) ja B.B-le (XXX, 2/21 kaasomandist) 2) üksus B, kinnistu U.Y, suurusega 124 351m2 piirikoordinaatidega X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx X= xxx Y= xxx mis kuulub U.Y-le (XXX).
2-21-17763 Kohustada R E Da (XXX) tegema järgmised tahteavaldused ja asendada U.Y tahteavaldused kohtulahendiga: 3) esitada avaldus Kuusalu vallavalitsusele maakorralduskava (jagamise plaani) kooskõlastamiseks; 4) esitada avaldus ja volitus maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja katastrimõõdistamise teostamiseks; 5) esitada avaldus kinnistusraamatu pidajale: a. Jagada kinnistusraamatu registriossa nr xxx (senine registriosa) kantud kinnistu järgmiselt: i. sulgeda senine registriosa ja avada 2 uut registriosa (esimene ja teine registriosa); ii. kanda esimese registriosa I jakku üksuse A katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; iii. kanda esimese registriosa II jakku omanikena E.D-le (XXX, 9/21 kaasomandist), S.N-ile (XXX, 4/21 kaasomandist) Z.F-ile (XXX, 4/21 kaasomandist) X.W-le (XXX, 2/21 kaasomandist) ja B.B-le (XXX, 2/21 kaasomandist) iv. kanda esimese registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost; v. kanda teise registriosa I jakku üksuse B katastritunnus ja pindala, aga ülejäänud osas senise registriosa I jao andmed; vi. kanda teise registriosa II jakku omanikuna U.Y
(XXX);
vii. kanda teise registriosa III jakku kanded senise registriosa III jaost.
24.Istungil märkisid kostjad järgmist. Kostja I märkis, et 1989. a alustas sellel territooriumil isa ja emaga talu rajamist. Erastati hiljem talupidamiseks maa. Isa ja ema soovisid, et see jääks kostjale I. Hageja tegevuse tõttu see nii ei läinud. Sattus kaasomandisse. Kostja I ehitas kinnistule teise maja, kus elas ise. Teine maja jäi teiste kaasomanike ühiskasutusse. Kostja I on kinnistu püsielanik, see on tema kodu, mida on 30 aastat arendanud. Kasvatas teravilja ja kartulit. Kartulit ka praegu, suguseltsi üritus. Koos kasvatavad, koos võtavad üles ja kohtuvad vanas majas mõned korrad aastas, 3-4 korda, vahel rohkem. Huvi, et vana maja jääks teiste omanike kasutusse, kuna teine maja, mis kostja I kasutuses, on küllalki väike. Muid elumaju seal ei ole. Poegadele kuuluvad suvemajad, need ei ole kaasomandi osad. Äraviidavad. Kostja I huvi on elamist kinnistul jätkata. 74. a vanuselt ei taha hakata otsima uut elamist, kus jätkata põllumajandusega. Põllumajandusmasinad ja ehitatud traktorikuur, parkimisplats põllumajandusmasinate hoidmiseks - kõik läheksid hageja valdusesse. Põhjendamatu kostja I jaoks. Hageja pole selleks midagi teinud. Hagejal piisavalt kinnistuid V ja mujal. Hageja pole kinnistu vastu huvi ilmutanud ega ühtegi kulu kandnud. Katused uuendatud, tee ehitatud, kraavitatud ja muid töid, hageja kulu kandmisest keeldunud. Sama metsa ülestöötamisega. Metsa taastamine ei ole hagejale olnud meelepärane.
2-21-17763
Ka teised kostjad märkisid, et soovivad kaasomanikuks jääda, lapsed seal suved veetnud, ise samuti väga palju. Kostjate teed viivad alati sinna. Z.F märkis, et tema isa tahtmine oli, et kostja I saab selle koha ning hageja saab hariduse. Valus, kui seda ei arvestata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
25.Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata, vastuhagi tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
26.Asjas puudub vaidlus, et: pooled kinnisasja aadressiga XXX-i (kinnistu registriosa nr xxx) kaasomanikud, kusjuures E.D-le kuulub 1/6 kaasomandist, U.Y-le 1/6 kaasomandist, ühisomanikele S.N , Z.F , E.D , U.Y, X.W , B.B kuulub 4/6 kaasomandist; pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, kaasomanikud ei ole kaasomandi lõpetamise õigust kokkuleppega välistanud, kuid nad ei ole saavutanud kokkulepet asja jagamise viisi suhtes.
27.Hageja on esitanud nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks järgmistel (alternatiivsetel) viisidel: kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele; hageja saab kinnistu ainuomanikuks kostjatele makstava hüvitise vastu arvestusega, et M kinnistu turuväärtus on 375 000 eurot; kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel alghinnaga 350 000 eurot ning enampakkumise tulemusel saadav ostusumma jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele; kinnistu jagatakse reaalosadeks, moodustades sellest: i. kaks kinnistut (dtl 819 – plaan); ii. kolm kinnistut (dtl 821 – plaan); iii. neli kinnistut (dtl 846 – plaan). Kostjad on vastuhagis on esitanud nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks järgmistel (alternatiivsetel) viisidel: kostjad jäävad kinnistu kaasomanikeks, kuid kostja I kaasomandi osa suurendatakse hageja osa võrra hagejale tasutava hüvitise vastu summas 105 000 eurot või kohtu õiglasel äranägemisel; kinnistu jagatakse reaalosadeks, moodustades sellest kaks kinnistut (dtl 754 – plaan).
28.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit,
2-21-17763 millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks. Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Seega peab kohus kaasomandi ühel või teisel viisil lõpetama, kaasomandi lõpetamatajätmine on äärmiselt erandlik. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus.
29.Hageja on soovinud kaasomandi lõpetamist avalikul enampakkumisel. Kohus leiab, et sellisel viisil kaasomandi lõpetamine ei ole põhjendatud. Kõik kaasomanikud on avaldanud soovi saada/jääda kinnistu omanikeks ning on avaldanud valmisolekut omandikaotuse eest hüvitist tasuda. Vaatamata sellele, et avalikul enampakkumisel saavad osaleda ka kaasomanikud ise, esineb suur tõenäosus, et kinnistu omandist võivad ilma jääda kõik kaasomanikud. Sellises olukorras ei ole avalik enampakkumine põhjendatud.
30.Hageja on soovinud kaasomandi lõpetamist kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Riigikohus on AÕS § 77 lg-et 2 eesmärgipäraselt tõlgendades ja kõikide kaasomanike huve arvestades leidnud, et kaasomandi saab lõpetada jagatava asja või õiguse panemisega kahe kaasomaniku vahelise vaidluse korral kaasomanikevahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse. Sellisel juhul tagab kaasomanikevaheline enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt (vt RKTKo nr 2-16-15236, p 21). Riigikohus on samas lahendis ka leidnud, et kaasomanikevaheline enampakkumine ei pruugi anda õiglast tulemust mh poolte erineva varalise võimekuse tõttu. Kohus leiab, et kaasomanike majanduslik võimekus on drastiliselt erinev. Enamus kaasomanikke on kõrges eas. Vaatamata sellele on hageja majanduslik võimekus väga hea (dtl 644) – talle kuulub mitmeid kinnisvaraobjekte, lisaks on hageja edukalt tegev ettevõtluses. Eeltoodu annab hagejale võimaluse vajadusel koguda kokku (nt enda või temale kuuluva ettevõtte vara realiseerimise tulemusel) märkimisväärsed rahalised vahendid. Samas kostjad on eakad ning pole tõendatud, et nende varaline seis oleks hageja omaga võrreldav. Eeltoodust tulenevalt puudub neil võimalus kaasata rahalisi vahendeid nt krediidiasutustelt või nendele kuuluvatelt äriühingutelt. Ainuüksi eeltoodu annab aluse asuda seisukohale, et kaasomanike vaheline enampakkumine ei ole käesoleval juhul õiglane kaasomandi lõpetamise viis.
2-21-17763 Riigikohus on märkinud, et kaasomandi lõpetamine olukorras, kus üheks kaasomanikuks on 66-aastane pensionär, kes on kaasomandis olevas elamus elanud alates 1945. aastast, on asjaolu, millele kohtud saavad oma diskretsiooniotsuse rajada ning sellest tulenevalt leida, et kaasomanikevahelise enampakkumise läbiviimisega ei ole õiglane viis kaasomandi lõpetamiseks (vt RKTKo nr 3-2-1-45-06, p 20). Kostja I on esile toonud, et ta on kinnistut arendanud ja seal elanud üle 35 aasta ning on 74-aastane, mistõttu ei saa kaasomanike vahelist enampakkumist pidada ka sel põhjendusel õiglaseks kaasomandi lõpetamise viisiks. Lähtudes kaasomanike varaliste seisukordade drastilisest erinevusest on üsna tõenäoline, et kostja I kaotaks kõrges vanuses omandi elupõlisele kodule. Sellises olukorras ei saa pidada kaasomaniku huve võimalikult väheriivavaks kaasomanike vahelist enampakkumist. Seega jääb hagi ka nimetatud osas rahuldamata.
31.On ilmne, et hageja ei ole kinnistut koduna kasutanud ning ei ole osalenud ka selle parendamisel ja arendamisel samaväärselt kostjaga I, seega on hageja side kinnistuga pigem kesine. Hageja külastab kinnistut harva ega sellega seotud omanikukohustusi ja õigusi täitnud-realiseerinud. Kostja I on selgitanud, et ta on kinnistut pikema aja vältel koduna kasutanud. Kostjad on istungil selgitanud, et külastavad kinnistut regulaarselt, lisaks kasvatavad nad traditsioonilise koostööna kinnistul kartulit ja korraldavad seal regulaarseid koosviibimisi. Eeltoodust tulenevalt puuduvad kaalukad põhjendused, miks peaks kohus kinnistu jätma hageja ainuomandisse. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt kostjad jäävad kinnistu kaasomanikeks, kuid kostja I kaasomandi osa suurendatakse hageja osa võrra hagejale tasutava hüvitise vastu.
32.Mõlemad on esitanud nõuded lõpetada kaasomand kinnistu reaalosadeks jagamisega. Hageja soovib, et kinnistu jagatakse reaalosadeks, moodustades sellest: i. kaks kinnistut (dtl 819 – plaan); ii. kolm kinnistut (dtl 821 – plaan); iii. neli kinnistut (dtl 846 – plaan). Kostjad soovivad, et kinnistu jagatakse reaalosadeks, moodustades sellest kaks kinnistut (dtl 754 – plaan). Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt Riigikohtu 15. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26). Kinnisasi on MaaKS § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust (RKTKo nr 3-21-61-12, p 12). Käesoleval juhul ehitiste reaalosadeks jagamist ei nõuta, mistõttu põhjendatud eksperdiarvamuse esitamine ei ole tingimata vajalik. M kinnistu paikneb L rahvuspargi L piiranguvööndis. Looduskaitseseaduse (edaspidi LKS) § 14 lõige 1 punkti 2 kohaselt ei või kaitsealal ilma kaitseala valitseja nõusolekuta koostada maakorralduskava ja teostada maakorraldustoiminguid. Kaitseala valitseja vastavalt LKS § 21 lg 1 on Keskkonnaamet. LKS § 14 lõigete 2 ja 3 alusel võib kaitseala
2-21-17763 valitseja nõusoleku anda, kui tegevus ei kahjusta kaitseala kaitse-eesmärgi saavutamist ega kaitseala seisundit. Kohus leiab, et pooled ei ole suutnud tõendada, et kaitseala valitseja oleks andnud neile nõusoleku hagis ja vastuhagis taotletud reaalosade moodustamiseks. Kostjate esitatud Keskkonnaameti kiri, milles on amet andnud kooskõlastuse, ei põhine samasugusel reaalosadeks jaotamise ettepanekul nagu on esitatud vastuhagis. Ametile esitatud plaanil on taotletud kinnistu jaotamist kolmeks (dtl 724), vastuhagis aga soovitakse jaotamist kaheks. Kuusalu Vallavalitsuse kiri (dtl 755 – 757) ei asenda kaitseala valitseja nõusolekut. Keskkonnaameti 15.11.2024 kirjast (dtl 832 jj) ei nähtu, et kaitseala valitseja oleks kostjatele andnud nõusoleku kinnistu jagamiseks nende taotletud viisil. Kirjast üksnes nähtub, et M maaüksuse õueala jagamine ei ole võimalik. M maaüksusel paiknevad hooned kompaktsel õuealal. Kompaktse õueala jagamisel ei ole tagatud piirkonnas väljakujunenud õuede omavahelise kauguse rütm. Ohustades seega piirkonnas väljakujunenud asustusstruktuuri säilimist. Keskkonnaameti 26.11.2024 kirjast (dtl 848 jj) ei nähtu, et kaitseala valitseja oleks hagejale andnud nõusoleku kinnistu 4-ks jagamiseks taotletud viisil. Amet on üksnes viidanud, et M maaüksuse baasil võimalik moodustada neli eraldi maaüksust tingimusel, et hooned ja muud elamu teenindamiseks mõeldud hooned ja rajatised (varjualused jms) jäävad ühele maaüksusele. Et käesoleval hetkel on M maaüksus kaasomandis, kuid olemasolevate hoonete baasil eraldi maaüksuste moodustamine ei ole kaitseala kaitseeesmärkidest lähtuvalt võimalik, on kaasomanikel võimalik sõlmida notariaalne kasutuskorra kokkulepe ja kanda see kinnistusraamatusse, millisel juhul kehtib see igakordsete kaasomanike suhtes. Reaalosadeks jagamine ei ole kohtu hinnangul põhjendatud ka seetõttu, et see ei too kaasa õigusrahu. Kinnistu on suur ja koosneb erinevatest komponentidest (M maaüksus on 100% maatulundusmaa, pindala 41,31 ha, sellest 13,08 ha looduslik rohumaa, 26,31 ha metsamaa, 0,52 ha õuemaa ja 0,6 ha muu maa) ning reaalosade moodustamisel tekib paratamatult ebaõiglane olukord. Taotletavad reaalosad ei ole samaväärsed, liiati ei vasta hageja moodustatavad reaalosad tema omandiosa suurusele. Selliseks puhuks on küll ette nähtud AÕS § 77 lg 3, mis reguleerib rahalise tasaarvestusena hüvitise väljamõistmise osade ühtlustamiseks kaasomandi reaalosadena jagamisel juhul, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele. Samas tähendaks eeltoodu täiendavat vaidlust, mis on tarbetu ja pooli ebamõistlikult koormav. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et reaalosade moodustamine poolte taotletud viisil ei ole võimalik.
33.Kohus on eespool leidnud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt kostjad jäävad kinnistu kaasomanikeks, kuid kostja I kaasomandi osa suurendatakse hageja osa võrra hagejale tasutava hüvitise vastu. Seega tuleb lahendada küsimus, kui suur on hagejale tasutav hüvitis.
2-21-17763 Hageja leiab, et kinnistu väärtus on 360 895 (dtl 586) - 454 881.70 eurot. Kostjad nõustuvad kohtuliku ekspertiisi (dtl 500 jj) tulemusega, mille kohaselt on kinnistu väärtus 208 000 eurot. Kohus nõustub hagejaga, et kohtuliku ekspertiisi tulemus ei arvesta kinnistul kasvava metsa väärtust. Aktist nähtub, et arvestatud on kinnistu hoonestatud osa väärtuseks 84 000€ ja hoonestamata maatulundusmaa osa väärtuseks 124 000€, kokku 208 000€ (dtl 546). Ka hoonestamata maatulundusmaa väärtuste kujunemist kirjeldavas tabelis on aluseks võetud üksnes võrreldavate objektide kasutusotstarve ja nende koosseis jms, kuid mitte kinnistul paikneva metsa väärtust. Selleks, et kohus saaks määrata kaasomandi lõpetamisel hagejale õiglase hüvitise, tuleb arvesse võtta ka metsa väärtust. Asjatundja M T on hinnanud kinnistul paikneva metsamaterjali turuväärtuseks 226 687,77 eurot (dtl 615) ning kostjad ei ole eelnimetatud asjaolu vaidlustanud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kinnistu väärtus koos sellel paikneva metsaga on kokku 434 687,77 eurot (208 000 + 226 687,77). Hageja tõendid haritava maa ja metsamaa tehingute osas (dtl 590-591) ei ole asjakohased, kuivõrd ei arvesta vaidlusaluse kinnistu eripäradega nii nagu arvestab seda kõnealune kohtuliku ekspertiisi akt. Kuivõrd hagejale kuulub vaidlusalusest kinnistust kokku 1/3, siis on hagejale makstava hüvitise suuruseks 130 406,33 eurot (434 687,77 * 30%). Riigikohus on lahendis nr 3-2-139-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Kostjad on istungil avaldanud, et on nõus kõnealuses summas hüvitist tasuma (kostjad on viidanud, et hüvitis võib olla 150 000 eurot ja enamgi). Seega tuleb vastav hüvitis kostjalt I hageja kasuks välja mõista.
34.Kohus selgitab, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Kostjad on palunud kohtul asendada hageja tahteavaldus kinnistu omandiõiguse üleandmiseks kostjale I. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 34 1 lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus asendab omanikukannete muutmiseks vajalikud hageja tahteavaldused käesoleva otsusega.
35.Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Võlaõigusseadus (VÕS) § 111 lg 1 alusel kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 7
2-21-17763 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik sama sätte lg 1 alusel keeldub, kohaldatakse asja lahendamisel VÕS § 110 lg-s 5 sätestatut. VÕS § 110 lg 5 kohaselt kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kuna hageja peaks vastavad tahteavaldused kinnisasja kaasomandi üleandmiseks kostjale I andma vaid juhul, kui kostja I on talle maksnud hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest, siis on põhjendatud kohtuotsuses hageja tahteavalduste andmise sidumine kaasomandi üleandmiseks ja omaniku kande muutmiseks kostjalt I raha saamisega. Kohus määrab hageja tahteavalduste andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest hagejale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.
36.Kokkuvõttes jätab kohus hageja esitatud põhihagi rahuldamata, rahuldab kostjate vastuhagi ning lõpetab poolte kaasomandi kinnistule viisil, mille kohaselt antakse hagejale kuuluv kaasomandiosa üle kostjale I tema poolt makstava hüvitise vastu. Kohus kohustab hagejat andma nõusolek kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks ning kinnistusraamatusse vajalike kannete tegemiseks. Kohus asendab hageja nõusoleku käesoleva kohtuotsusega.
37.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid asja läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
38.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10). Kuna nii hageja kui kostjad on taotlenud kaasomandi lõpetamist, siis on kohtu arvates kaasomandi lõpetamine poolte huvides. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust. /digitaalselt allkirjastatud/ Andrea Lega kohtunik
2-21-17763 Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 15.05.2025. a otsusega nr 2-21-17763
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.