N.G ja B.V avaldus kinnisasjale juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 20.02.2023 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
F.E ja I.F määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja I N.G (isikukood XXX) Avaldaja II B.V (isikukood XXX) Avaldajate lepinguline Ljudmila Tamar
esindaja
vandeadvokaat
Puudutatud isik I F.E (isikukood XXX) Puudutatud isik II I.F (isikukood XXX) Puudutatud isik III Tori vald (Tori Vallavalitsuse kaudu)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1
1.Võtta asja materjalide juurde määruskaebemenetluses menetlusosaliste esitatud tõendid.
2.Tühistada Harju Maakohtu 20.02.2023 määrus osas, millega maakohus jättis menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Täpsustada maakohtu määruse resolutsiooni punkte 3, 3.3, 3.4, 4, 4.3, 4.4 ja 5 vastavalt käesoleva määruse tervikresolutsiooni punktides 5.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.3, 5.3.3, 5.3.4, 5.4 ja 5.5 märgitule. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.
5.Määruse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
5.1.Rahuldada avaldus.
5.2.Määrata Karuse kinnistu (registriosa nr 4426206, asukoht Karuse, Pulli küla, Tori Vald, Pärnu Maakond) igakordse omaniku kasuks juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt vastavalt käesolevale määrusele lisatud plaanile üle Juntsi-Jaagu kinnistu (registriosa nr 1426406, asukoht Juntsi-Jaak, Pulli küla, Tori vald, Pärnu maakond) ning üle Juntsi-Jüri kinnistu (registriosa nr 2857906, asukoht Juntsi-Jüri, Pulli küla, Tori vald, Pärnu maakond) kuni Jõekääru tee 4 kinnistu (registriosa nr 692506) piirini järgmistel tingimustel:
5.2.1.Juurdepääs on vähemalt 4 meetrit lai.
5.2.2.Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. 5.2.3 Juurdepääsutee korrashoiukohustus on Karuse kinnistu igakordsel omanikul.
5.2.4.Juntsi-Jaagu kinnistu igakordsele omanikule makstavaks juurdepääsutasuks on 1⁄4 Juntsi-Jaagu kinnistu aastasest maamaksust ning Juntsi-Jüri kinnistu igakordsele omanikule makstavaks juurdepääsutasuks on 1⁄4 Juntsi-Jüri kinnistu aastasest maamaksust. Tasu tuleb maksta igaaastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks (võttes aluseks jooksva aasta maamaksu suuruse, mille Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistu omanikud eelnevalt teatavad). Tasu aasta eest, kui siinne määrus jõustub, tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.
5.3.Määrata Jõekääru tee 4 kinnistu (registriosa nr 692506, asukoht Jõekääru tee 4, Pulli küla, Tori vald, Pärnu maakond) igakordse omaniku kasuks juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt vastavalt käesolevale määrusele lisatud plaanile üle Juntsi-Jaagu kinnistu (registriosa nr 1426406, asukoht Juntsi-Jaak, Pulli küla, Tori vald, Pärnu maakond) ning üle Juntsi-Jüri kinnistu (registriosa nr 2857906, asukoht Juntsi-Jüri, Pulli küla, Tori vald, Pärnu maakond) kuni Jõekääru tee 4 kinnistu piirini järgmistel tingimustel:
5.3.1.Juurdepääs on vähemalt 4 meetrit lai.
5.3.2.Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega.
5.3.3.Juurdepääsutee korrashoiukohustus on Jõekääru tee 4 kinnistu igakordsel omanikul.
5.3.4.Juntsi-Jaagu kinnistu igakordsele omanikule makstavaks juurdepääsutasuks on 1⁄4 Juntsi-Jaagu kinnistu aastasest maamaksust ning 2
Juntsi-Jüri kinnistu igakordsele omanikule makstavaks juurdepääsutasuks 1⁄4 Juntsi-Jüri kinnistu aastasest maamaksust. Tasu tuleb maksta iga-aastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks (võttes aluseks jooksva aasta maamaksu suuruse, mille Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistu omanikud eelnevalt teatavad). Tasu aasta eest, kui siinne määrus jõustub, tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.
5.4.Kohustada F.E-d andma nõusolek registriossa nr 1426406 märkuse kandmiseks käesoleva määruse resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3 määratud tingimustel.
5.5.Kohustada I.F-i andma nõusolek registriossa nr 2857906 märkuse kandmiseks käesoleva määruse resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3 määratud tingimustel.
5.6.Lugeda käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks kohtumäärusele lisatud plaanid (lisad 1 ja 2).
5.7.Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. on
Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD
Avaldus
1.N.G (avaldaja I) ja B.V (avaldaja II) esitasid 06.09.2022 Pärnu Maakohtule avalduse kinnistule juurdepääsu määramiseks. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale I Pärnu maakonnas Tori vallas Pulli külas asuv Karuse kinnistu (registriosa nr 4426206). Kinnistule on väljastatud ehitusluba ning avaldaja I soovib rajada sinna üksikelamu. Ehitustöödega on alustatud. Avaldajale II kuulub Pärnu maakonnas Tori vallas Pulli külas asuv Jõekääru tee 4 kinnistu (registriosa nr 692506), kus asub tema alaline elukoht. Kinnistul asuvad elumaja, abihooned ja põld. Jõekääru tee 4 kinnistu paikneb Karuse kinnistu ümber ning avaldaja I on avaldaja II poeg. Lähim avalikult kasutatav tee on riigile kuuluv 19285 Tori-Rütavere tee, kustkaudu hakkab kulgema avaldaja II poolt rajatud/parendatud eratee läbi järgmiste kinnistute: - Jõekääru tee 1 kinnistu, kus asub korterelamu; - Juntsi-Jaagu kinnistu, mis kuulub F.E-le (puudutatud isik I); - Juntsi-Jüri kinnistu, mis kuulub I.F-ile (puudutatud isik II).
3
Jõekääru tee 1 kinnistule plaanib Tori vald seada sundvalduse olemasolevale teele selle avalikku kasutusse määramise eesmärgil. Karuse kinnistu kasuks plaanitakse Jõekääru tee 4 kinnistule seada servituut notariaalse lepinguga kohtuasjast eraldiseisvalt. Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistute omanikega ei ole avaldajad kokkuleppele saanud. Juurdepääsu määramise tingimused on täidetud. Avaldajate kinnistuteni kulgeb kruusakattega ajalooliselt välja kujunenud sõidutee, mis algab maanteest, kulgeb Jõekääru tee 1 kortermaja eest ning läbib seejärel puudutatud isikute I ja II kinnistuid. Olemasolev tee on sellise laiuse ning seisundiga, mis on seda võimaldanud aastaid kasutada nii jalgsi kui sõidukitega ning võimaldaks seda teha ka tulevikus. Tee on praegusel kujul kasutuses juba pikemat aega ja seda hooldab avaldaja II. Taotletav juurdepääs kulgeb Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistute servast ja ei raskenda kinnistute terviklikku kasutamist. Juurdepääsutee hõlmab kinnistutest marginaalse osa, mis on neid läbinud juba aastaid ja olnud ka nende enda kasutuses. Juurdepääsutasu määramisel tuleks arvestada, et tegemist on olemasoleva teega, mille hooldamis- ja parandamiskohustus jääks avaldaja II kanda, mistõttu on põhjendatud tasuta juurdepääsuõiguse määramine. Samas on avaldajad nõus tasuma mõlema kinnistu omanikule 1⁄4 maamaksu suurusest. Avaldajad soovivad juurdepääsu tähtajatult ning ööpäevaringselt ning kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. Juurdepääsu tee laius peab olema 4 m. Puudutatud isikute seisukohad
2.Puudutatud isikud I ja II avaldajate taotlust esitatud kujul ei toeta.
2.1.Puudutatud isikud on lubanud avaldajatel enda kinnistutel asuval teel liigelda ega ole nõudnud selle eest tasu. Olemasolev eratee on olnud Juntsi-Jüri taluõuele viiv tee, mis kulgeb ca 30 m pikkuselt olemasoleva kõrvalhoone lähedal Juntsi-Jüri kinnistul läbi Juntsi-Jüri õueala ning ca 40 m pikkuselt Juntsi-Jaagu kinnistu servas, vahetult Juntsi-Jüri õuela kõrval. Juntsi-Jüri kinnistule on omanik kavandanud uue eluhoone ehitamise ja juurdepääsu määramine hakkab selle valmimisel osutama elamumaa kasutamisele negatiivset mõju. Tee asub õuealast edelas, kust puhuvad põhilised tuuled. Seetõttu kanduvad kruusateel sõitmisel tekkivad tolm, müra ja heitgaasid õuealale. Avaldaja II kasutab põllumajandussõidukeid, mis tekitavad müra ja kruusatee tolmamist. Karuse kinnistuni viiv liiklus kahekordistaks erateel senisega võrreldes sõidukite arvu. Kavandatud eluhoone ehitamise järel asuks olemasolev tee koos liiklusega maja ees päikesepoolsel küljel. Eluhoone esikülg ja õu peavad ruumiplaneerimise seisukohast olema avatud ja võimalikult väheste häiringutega. Kuna liikluse mõju kestab eeldatavalt aastakümneid või -sadu, osutub see äärmiselt oluliseks püsivaks mõjuriks.
2.2.Eelistatum variant oleks seada tähtajatu servituut ilma tee trassi fikseerimata. Alternatiiv on fikseerida olemasoleva tee trass tähtajaliselt viieks aastaks või tingimuslikult kuni Juntsi-Jüri kinnistu eluhoone kasutusele võtmiseni. Avaldajate juurdepääsutee võiks minna Juntsi-Jüri kinnistu õuealast põhja poolt. Sel juhul on häiringud õuealale vähimad ning kinnistu omanike huve on arvestatud. Selline trass on ka Jõekääru tee 4 kinnistuni jõudmiseks olemasolevast eratee lõigust lühem. Lisaks on arvestatud võimalusega, et tulevikus jõe äärde rajatavad võimalikud uued elamukinnistud saavad lühima võimaliku juurdepääsu. Puudutatud isik II on alustanud uue ümbersõidutee rajamisega. 4
2.3.Juurdepääsu määramisega avaldajate poolt taotletud viisil tuleb määrata ka tasu, sest kinnistuomanike huve kitsendatakse oluliselt ja pikaajaliselt ning piiratakse tahtevastaselt eraomandi kasutamisvabadust. Võrguühendusega, hoonestatud ja ajalooliselt talu õueala hõlmav jõeäärne asukoht tõendab Juntsi-Jüri kinnistu sobivust eluhoone rajamiseks. Olemasoleva tee servituudiga koormamine muudab omaniku jaoks püsivalt mittekasutatavaks ~250 m 2 suuruse Juntsi-Jüri õueala osa kinnistu nurgas. Kui avaldajatega mitteseotud eraisik soovib teed enda kinnistule läbisõiduteena kasutama asuda, soovivad puudutatud isikud kasutustasu 200 eurot aastas, millele lisandub tee hoolduse maksumus. Umbes viie aasta pärast on Juntsi-Jüri kinnistul tõenäoliselt ~160 m 2 suurune elumaja. Sellise maja rendihind on ~750 eurot kuus ehk ~9000 eurot aastas. Eluhoone kõrval ebasoodsas suunas paiknev läbisõidutee langetab kinnisvara väärtust ~10 % ning aastane renditasu on seega tänaste hindade alusel ~900 eurot aastas väiksem. Alates 2028. aastast on vana tee puhul kasutustasuks 94,90 eurot aastas (130 m × 0,73 eur/m) kummalegi avaldajale. Alates Juntsi-Jüri elumaja kasutusloa saamisest on talumistasu 450 eurot (900 eurot ÷ 2) aastas kummalegi avaldajale, mis tuleneb eluhoone ja õueala aastase rendihinna vähenemisest 10% võrra. Kui kohus ei saa eluhoonet puudutavat piisaval määral arvesse võtta, peab servituudilepe võimaldama hiljem tasu muuta. Talumistasu tuleb indekseerida tarbijahinnaindeksiga. Elamu rendihinna vähenemisel põhineva talumistasu puhul tuleb tarbijahinnaindeksi asemel arvestada iga-aastast eluasemehinnaindeksi muutust.
3.Puudutatud isik III toetas avaldust. Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistutel juba kulgev tee ei tükelda kinnistuid ebamõistlikult ning säilitab nende kasutusvõimalused peaaegu täies ulatuses, sh on võimalik kinnistutel edaspidi tegeleda põllumajandusega või neid hoonestada. Soovitud juurdepääs on piisav ka päästetehnika ja muude vajalike sõidukitega juurde pääsemiseks. Pakutud lahendus järgib nii kehtivat detailplaneeringut kui ka maakorralduslikke nõudeid. Puudub mõistlikum või otstarbekam juurdepääs. Võimaliku uue tee rajamise, hooldamise ja tasu osas puudub vallal seisukoht.
MAAKOHTU MÄÄRUS
4.Maakohus rahuldas avalduse ning määras: 1) avaldaja I omandis olevale Karuse kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt üle Juntsi-Jaagu kinnistu ning Juntsi-Jüri kinnistu kuni Jõekääru kinnistu piirini järgmistel tingimustel: - Juurdepääs on vähemalt 4 meetrit lai. - Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. - Juurdepääsu ala korrashoiukohustus on avaldajal I. - Juurdepääsu tasu puudutatud isikule I on 1⁄4 osa maamaksust, s.o 12,77 eurot aastas ning puudutatud isikule II 1⁄4 osa maamaksust, s.o 5,27 eurot aastas. 2) Avaldaja II omandis olevale Jõekääru tee 4 kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt vastavalt määrusele lisatud plaanile üle Juntsi-Jaagu kinnistu ja Juntsi-Jüri kinnistu kuni Jõekääru tee 4 kinnistu piirini järgmistel tingimustel: - Juurdepääs on 4 meetrit lai. - Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. - Juurdepääsu ala korrashoiukohustus on avaldajal II. - Juurdepääsu tasu puudutatud isikule I on 1⁄4 osa maamaksust, s.o 12,77 eurot aastas ning puudutatud isikule II 1⁄4 osa maamaksust, s.o 5,27 eurot aastas.
5
3) Kohustada Juntsi-Jaagu kinnistu ja Juntsi-Jüri kinnistu omanikke andma nõusoleku vastavate kinnistute registriossa märkuse kandmiseks ning asendada nõusolekud jõustunud kohtulahendiga. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isikute kanda ning märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast lahendi jõustumist. Maakohus jättis rahuldamata avaldajate ja puudutatud isikute taotluse paikvaatluse korraldamiseks.
4.1.Maakohus tuvastas, et taotletavava juurdepääsu osas kulges ajalooline tee Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistu piiridel vähemalt alates aastatest 1895-1917 ja perioodil 1923-1935. Tegemist on pikaaegselt kasutuses olnud teega. Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnisasjade kasutamisele on seatud kitsendused, mis otseselt seonduvad juurdepääsuteega: elektriga seotud mõjutused, maaparandussüsteemiga seotud kitsendused, veevarustuse ning veekogudega seotud piirangud.
4.2.Pooltel puudub sisuline vaidlus üle Juntsi-Jaagu kinnistu juurdepääsutee seadmiseks. Puudutatud isikule I kuuluva Juntsi-Jaagu kinnistu idapiiril paikneb eratee nimega Jõekääru tee, mis koormab kinnisasja vähimal võimalikul viisil. Seejuures tagab ajalooline eratee pääsu kinnistule ka puudutatud isikule I endale. Kuigi puudutatud isik II soovib paigutada tulevikus kavandatava tee mahasõiduga Juntsi-Jaagu kinnistult kulgevalt teelt Juntsi-Jüri kinnistule, ei ole välja toodud, millisel viisil avaldaks juurdepääsutee koormust või kahjulikku mõju Juntsi-Jaagu kinnistu omaniku huvidele. Seega tuleb anda avaldajatele luba kasutada avalikule teele juurdepääsuks ajaloolist teed, mis kulgeb piki Juntsi-Jaagu kinnistu idapiiri ca 250 m ulatuses.
4.3.Vaidlus piirdub Juntsi-Jüri kinnistule jääva tee ca 30 m pikkuse ja 4 m laiuse teeosa kaudu avalikule teele juurdepääsu võimaldamise üle. Avaldajate taotlus põhineb poolte vahel seni kindlaksmääratud taval ning asjaolul, et on olemas korralik, ajalooline kruusatee, mida avaldajal on võimalik kasutada liikumiseks täiendavaid kulutusi tee ehitamiseks tegemata. Sealjuures paikneb tee Juntsi-Jaagu kinnistu lääne- ja lõunapiiril ning Juntsi-Jüri 8,3 ha suurusest kinnistust koormataks ca 102 m2 suurune ala. Tee paiknemisel oli arvestatud Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistu omaniku parimaid huve ning tagatud minimaalne riive. AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud juurdepääsutee võimaldamine üle oma kinnisasja on omaniku taluvuskohustuse alla kuuluv kinnisomandi kitsendus. Antud juhul on tegemist juurdepääsuteega, mis on vanem kui 100 aastat ning see tee on võimaldanud juurdepääsu nii puudutatud isikutele kui ka avaldajatele. Sellise ajaloolise juurdepääsu olemasolu käib kinnistuomaniku taluvuskohustuse alla ning juhul, kui teeniva kinnisasja omanik soovib olemasolevate juurdepääsuteed muuta, saab see toimuda kokkuleppel valitseva kinnisasja omanikuga. Teeniva kinnisasja omanikul peab olema mõjuv põhjus ajaloolise juurdepääsu muutmiseks ning juurdepääs peab vastama kõigile tee-ehituse nõuetele ja selle rajamine ei tohi valitseva kinnisasja omaniku jaoks tuua kaasa põhjendamatult suuri kulutusi. Puudutatud isiku II argument, mille kohaselt paikneks juurdepääsutee tema poolt planeeritava tulevase eluhoone vahetus ja häirivas läheduses, on vastuolus kinnistul olemas olevate erinevate kitsendustega, sh juurdepääsuteega. Samuti puuduvad mistahes ehitusdokumendid ning kooskõlastused. Eluliselt usutav ei ole väide, et võimalus elumaja planeerimiseks hajaasutuste piirkonnas 8,3 ha suurusele kinnistule on võimalik üksnes paiknemisega kinnistu edelanurgas ja juurdepääsutee vahetus läheduses. Lisaks paiknevad elektri-, vee- ja maaparanduslikud kitsendused kaardi kohaselt alal, mida puudutatud isik II planeerib kasutada elumaja ehituseks ja võimaliku uue juurdepääsutee rajamiseks. 6
Uue tee rajamine tooks avaldajatele põhjendamatult suuri kulutusi ja selle paiknemine läheb vastuollu avaldaja II kinnistul juba ehitatava elumaja ja selle juurde projekteeritud maaküttesüsteemi paiknemisega. Puudutatud isiku II tee-ehitusprojekt koormab avaldajaid oluliselt enam kui olemasoleva juurdepääsutee talumiskohustus puudutatud isikut. Kruusatee kahjulikku mõju on minimeerida teekattematerjali kasutamise ja teeäärse heki istutamisega oluliselt vähemate kulutustega, kui seda on uue tee rajamisega seonduvad kulud. Puudutatud isik II ise on oma kinnistu koormanud hoonestusõigusega tuulepargi püstitamiseks ning sellest tulenevad mõjutused ületavad olulisel määral kinnistu edelanurgas kinnistu piiri vahetus läheduses ca 30 m ulatuses kulgeva teelõigu omasid. Kuna tegemist on teeniva kinnisasjaga ning juurdepääsutee on olemas, on 8,3 ha suuruse kinnistu puhul võimalik paigutada uus elumaja kinnistule viisil, et juurdepääsutee kasutamise koormus ei häiri kinnistu kasutamist. Eeltoodu põhjal leidis maakohus, et avaldajate kinnistutele tuleb juurdepääs määrata Juntsi-Jüri kinnistu kaudu kuni Jõekääru tee 4 kinnistu piirini.
4.4.Maakohus tuvastas, et Jõekääru tee 4 kinnistu on kasutuses põllumajanduses rohumaana, mis on kaetud PRIA toetustega, mis on avaldaja II sissetulekuks. Puudutatud isik II on avaldanud soovi ehitada mitmeid elamukrunte ja seadnud kinnistule hoonestusõiguse tuulepargi rajamiseks. Seega kasutavad nii avaldajad kui puudutatud isikud oma kinnistuid majandustegevuseks, milleks on vajalik liiklemine põllumajandus- ja ehitustehnikaga. Välja pole toodud asjaolusid, millest nähtuks, et vajalik on seada piiranguid tee kasutamisele ajaliselt või eriliigiliste sõidukitega. Põhjendatud ei ole teeservituudi seadmine tähtajaliselt. Puudutatud isikud on oma kinnistud juba varasemalt koormanud väga pikaajaliselt hoonestusõigusega. Avaldajatel esineb täiendav vajadus juurdepääsutee fikseerimiseks ka hoonestusõiguse omanike poolt teostatava hoonestusõiguse suhtes. Kuna hoonestusõigus on pikaajaline, on vajalik avaldajate juurdepääsu reguleerimine pikaks ajaks. Seetõttu tuleb juurdepääs tuleb määrata tähtajatult. Juurdepääs tuleb määrata avaldajate poolt taotletud tingimustel: juurdepääs on 4 m lai, tähtajatu, ööpäevaringne ning mõeldud kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. Juurdepääsuala korrashoiukohustus on avaldajatel.
4.5.Antud juhul ei välista juurdepääsu määramine mööda taotletavat juurdepääsuteed JuntsiJaagu ega Juntsi-Jüri kinnistute sihtotstarbelist kasutamist. Samuti ei vähenda kinnistute piire pidi kulgeva ja Juntsi-Jüri kinnistule juurdepääsu võimaldava ajaloolise juurdepääsutee kasutamine kinnistute väärtust. Ka ei takista see puudutatud isikul II olulisel määral kasutamast 8,3 ha suurust kinnistut eluhoonete ehitamiseks. Seetõttu tuleb tasu määramisel arvestada juurdepääsutasu määramisel üksnes tee alla jääva maa suurusega. Puudutatud isikute tasuarvestus ei ole kohane, sest see ei põhine ei maa maksustamishinnal, kehtival õiguspraktikal ega võta arvesse kinnistute koormamise ulatust ja kasutamise intensiivsust. Samuti ei ole ükski väidetavatest kinnistu hinda ja puudutatud isikute elukvaliteeti halvendavatest tingimustest hetkel reaalselt eksisteerivad. Puudutatud isikud selgitavad oma nägemust kinnistu kasutamisest, lähtudes eeldusest, et juurdepääsuteed ei ole. Vaidlusalune juurdepääsutee on ajalooliselt eksisteerinud vähemalt 128 aastat, mistõttu on arvestuse eeldus ebaõige. Puudutatud isikud on kohustatud tagama juurdepääsu üle oma kinnistute ning kinnistute piiril kulgev eratee on tee, mis tagab avaldajatele alalise juurdepääsu. 7
Tasu määramisel tuleb arvestada, et avaldajad on nõus kandma teehoolduskulud. Kinnistutel asuvat juurdepääsuteed kasutavad lisaks avaldajatele ka puudutatud isikud ja hoonestusõiguse omanikud. Mõistlik ja õiglane kasutustasu on avaldajate poolt välja pakutud Juntsi-Jaagu kinnistu omanikule 1⁄4 maamaksu suurusest, mis on praegu 12,77 eurot aastas ja mis võib tulevikus muutuda ning Juntsi-Jüri kinnistu omanikule samuti 1⁄4 osa maamaksu suurusest, mis on praegu 5,27 eurot aastas ja mis võib tulevikus muutuda.
4.6.Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel solidaarselt puudutatud isikute kanda, sest menetluse on põhjustanud nende käitumine. Puudutatud isikud ei olnud nõus vaidlust kohtuväliselt või kohtumenetluses kompromissiga lahendama. Menetluskulude rahaline suurus kuulub kindlaksmääramisele TsMS § 174 lg 4 alusel pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Määruskaebus
5.Puudutatud isikud esitasid määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ning teha uus määrus, millega: 1) Määrata Karuse kinnistule ja Jõekääru tee 4 kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt vastavalt määruskaebusele lisatud plaanile üle Juntsi-Jaagu kinnistu alates Jõekääru tee 1 piirist mööda Jõekääru teed 146 m pikkuselt ja üle Juntsi-Jüri kinnistu alates Juntsi-Jaagu kinnistu piirist kuni Jõekääru tee 4 kinnistu piirini 110 m pikkuselt, järgmistel tingimustel: - Juurdepääs on vähemalt 3,5 m lai. - Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõidukitega. - Juurdepääsutee hooldamiskohustus on avaldajatel ühiselt. Hooldamisel on lubatud kasutada looduslikku, sõelutud või purustatud kruusa, aga mitte freesasfalti, asfalti, keemilisi sideaineid, ilma omaniku kooskõlastuseta. Hooldamine sisaldab vastavalt avaldajate enda vajadustele teekatte parandamist, teeäärte niitmist, lume lükkamist. - Juurdepääsu kasutustasu omandiõiguse riive eest Juntsi-Jaagu kinnistu omanikule on mõlema avaldaja puhul 0,75 eurot tee meetri kohta ehk 109,50 eurot aastas kummagi avaldaja kohta ning Juntsi-Jüri kinnistu omanikule 0,75 eurot tee meetri kohta ehk 82,50 eurot avaldaja kohta aastas. - Juurdepääsu kasutustasu hüvitis maamaksu eest on mõlema avaldaja puhul 1⁄4 osa Juntsi-Jaagu kinnistu maamaksust aastas (2023 a. 1⁄4 = 12,77 eurot) ning 1⁄3 osa Juntsi-Jüri kinnistu maamaksust aastas (2023 a. 1⁄3 = 7,3 eurot). - Juurdepääsu kasutustasu tasumise tähtaeg on 31. märts. - Maamaksu hüvitise suuruse arvutab ja edastab omanik aasta 15. märtsiks. - Maksetähtaja ületamisel rakendub viivis 0,05 % päevas. 2) Kohustada kahe aasta jooksul alates kohtulahendi jõustumisest Juntsi-Jüri kinnistu omanikku puudutatud isikut II rajama juurdepääsuks määruskaebuse lisaks oleval plaanil kujutatud kruusatee. 3) Kohustada kahe aasta jooksul alates kohtulahendi jõustumisest puudutatud isikuid võimaldama avaldajatele juurdepääs ajutiselt mööda Jõekääru teed. 4) Võtta arvesse Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistute omanike nõusolekut kinnistu registriossa märkuse kandmiseks eelkirjeldatud tingimustel ning asendada nõusolekud jõustunud kohtulahendiga. 5) Jätta menetluskulud tervikuna avaldajate kanda.
5.1.Maakohus eksitas puudutatud isikuid väitega, et juurdepääsu ei saa määrata teele, mida ei eksisteeri. Kohtupraktika kohaselt ei eelda juurdepääsu nõude rahuldamine, et taotletud juurdepääsu asukohas oleks tee olemas. Seetõttu ei saanud puudutatud isikud aru, milliseid 8
tõendeid tuleb tee rajamise osas esitada. Maakohus väitis, et uue tee jaoks peavad olema olemas projekt, mõjude hindamised ja valla kinnitus tee rajamise projektile, kuid Tori Valla maanõuniku sõnul eratee projekti ega vallaga kooskõlastamist ei vaja.
5.2.Puudutatud isikud on menetluses selgitanud enda huvide riivet ja selle pikaajalist mõju ning tõendanud häiringu olulisust. Lisaks on ehitatava elumaja õuelt üle vana teeotsa juurdepääs Pärnu jõele. Kui nt lapsed jooksevad jõe äärde ja tagasi, on läbisõiduteel liikuvad avaldajate sõidukid ja majandustegevusega seotud põllumajandustehnika neile ohuks.
5.3.Veekogudega seotud kitsendused uue teelõigu asukohta ei ulatu ning madalpinge õhukaabli kaitsevööndist läbimineva tee ehitus ehitusseadustiku (EhS) § 77 lg-s 2 olevaid keelde ei riku. Uue tee rajamine maaparandussüsteemi kitsenduse alale vajab Põllumajandus- ja Toiduameti kooskõlastust, mille puudutatud isikud on esitanud. Seega puuduvad kitsendustest tulenevad takistused.
5.4.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et välja pole toodud argumente selle osas, kuidas avaldaks juurdepääsutee koormust või kahjulikku mõju Juntsi-Jaagu kinnistu omaniku huvidele. Puudutatud isikud on selgitanud, et nende huvid on ühised. Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistud on ühe pere ja leibkonna talumaad ja kinnistuid majandatakse ühiselt.
5.5.Veekaitsevöönd 50 m jõe veepiirist puudutatud isiku II poolt kavandatava elumajani ei ulatu, kuni 1 kV elektripaigaldise kaitsevöönd laiusega 2 m ei kattu ehitatava elamu asukohaga ning elumaja jääb ka väljapoole maaparandussüsteemi kaitsevööndit. Elumaja asukoht seega kaitsevöönditega ei kattu ega vaja kitsenduste omanike kooskõlastusi.
5.6.Maakohus võttis ekslikult arvesse avaldaja valeväite, et uus juurdepääsutee läheb vastuollu avaldaja II kinnistul ehitatava elumaja maaküttesüsteemi paiknemisega. Uue tee ehituseks Jõekääru tee 4 kinnistul on lai vaba ala ja puuduvad ükskõik millised takistused. Seda tõendab avaldajate esitatud asendiplaan.
5.7.Jõekääru tee 4 kinnistule uue teelõigu rajamise maksumus on ca 4400 eurot + käibemaks. Uue teelõigu trass valitud kõige lühem ja optimaalsem, tagades samas teeniva kinnistu õuealal piisava privaatsuse ja häiringute leevenduse. Vajadus juurdepääsutee välja ehitada ja sellega kaasnevad võimalikud kulud ei välista automaatselt juurdepääsu määramist.
5.8.Elumaja on otstarbekas planeerida kõrvalhoone, elektriliitumise ja tee lähedusse. Kinnistu kuju arvestades ei saa kinnistu edelanurka kasutada põlluna, kuid samas sobib see elumaaks, sest on olnud õueala. Õueala piirneb Juntsi-Jaagu kinnistu maatulundusmaaga, mis on privaatne, looduslik ning kust on kõige otsem juurdepääs Pärnu jõeni. Kinnistul olev tuulikute hoonestusõigus ei puuduta Juntsi-Jüri 8,3 ha suurust katastriüksust. Hoonestusõiguse omanikud ei kasuta vaidlusalust erateed.
5.9.Vana tee laius ei ole täpselt 4 m ja uut juurdepääsutee lõiku pole põhjust rajada laiemat kui vajalik 3,5 m (nagu viitas Tori Vald).
5.10.Maakohus otsustas kasutustasu määramisel jagada Juntsi-Jüri kinnistu maamaksu neljaks. Juntsi-Jaagu kinnistu puhul on see mõttekäik arusaadav, kuna Juntsi-Jüri kinnistu omanik kasutab kinnistule pääsemiseks samuti Juntsi-Jaagu kinnistu erateed. Juntsi-Jaagu kinnistu omanik Juntsi-Jüri kinnistul olevat teed läbisõiduks ei kasuta, mistõttu tuleb maamaks jagada kolmeks. 9
Puudutatud isikud taotlevad ringkonnakohtult servituudi seadmise korral nii hüvitist omandiõiguse riive eest kui ka maamaksu. Kasutustasu määramisel paluvad puudutatud isikud arvestada muuhulgas oma 14.11.2022 seisukohta ja Tallinna Ringkonnakohtu lahendit tsiviilasjas 2-18-12088 (p 42).
5.11.Puudutatud isik II on teinud endast oleneva, et leida avaldajaga I konsensus kohtuväliselt. Puudutatud isikud on lubanud läbipääsu enda kinnistutelt. Teenivate kinnisasjade omanike poolt on kohtuväliselt antud nõusolek tähtajatu servituudikokkuleppe osas. Avaldajatel oli kohtu poole pöördumise õigus, aga mitte vajadus, mistõttu õiglane on jätta menetluskulud avaldajate kanda. Edasine menetluse käik
6.Avaldajad ja puudutatud isik III palusid jätta määruskaebuse rahuldamata.
7.Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
8.Puudutatud isikud esitasid 04.06.2023 määruskaebuse täienduse, milles toovad välja, et puudutatud isikule II kuuluval Juntsi-Jüri kinnistul valmis uus kruusakattega tee, mis on vajalik tähtajatu juurdepääsu määramiseks avaldajate kinnistutele. Algsele määruskaebusele lisatud kaardiga võrreldes muutus mõne meetri võrra tee asukoht ja pikkus, milleks on Juntsi-Jaagu kinnistul 129,5 m ning Juntsi-Jüri kinnistul 121 m. Sellest tulenevalt muutub ka kasutustasu suurus, milleks on Juntsi-Jaagu kinnistu osas 97,10 eurot avaldaja kohta aastas ning Juntsi-Jüri kinnistu osas 90,80 eurot avaldaja kohta aastas. Eemaldatud on ka tee hooldamisel teeäärsete oksade kärpimist puudutav, kuna avaldajad seda kokkulepet ei soovinud. Puudutatud isikud paluvad eeltooduga juurdepääsutingimuste määramisel arvestada.
9.Avaldajad leiavad 28.06.2023 seisukohas, et puudutatud isikute 05.04.2023 ja 04.06.2023 määruskaebuse täiendused on esitatud hilinenult ja need tuleb jätta tähelepanuta. Avaldajad ei ole nõus ehitama osa teest oma kulul ja asukohas, kus nende kinnistut kasutatakse ettevõtluseks, mis on kaetud PRIA toetusega. Puudutatud isiku II ehitatud tee ei ole liiklemiseks (sh prügiveovõi päästeautole) ohutu.
10.Avaldajate 27.12.2024 seisukoha kohaselt kasutavad nad jätkuvalt juurdepääsuks olemasolevat teed. Avaldajad ei ole nõus alternatiivteega, mida saaks juurdepääsuna kasutada vaid juhul, kui tee ehitatakse läbi avaldaja I põllu ca 100-120 m pikkusega kuni juurdepääsuteeni, mis läbib mõlemaid kinnistuid. Tegemist on märkimisväärse kuluga, mis läheks 2023. aasta hindades maksma umbes 25 473 eurot. Avaldajad on nõus teed edasi hooldama ja hüvitama puudutatud isikutele osaliselt maamaksu.
11.Puudutatud isikud tõid oma 27.12.2024 seisukohas välja, et uut teed on kasutatud mõnikümmend korda ning kruuskate on endiselt valmimisjärgses seisukorras. Uus teelõik on ilma nähtavate puudusteta, selle kasutamine tihendab kruusa, kuid vajadusel võib puudutatud isik II lisada teepinnale kruusa või laiendada pööranguala vanalt teelt. 2024. aasta teises pooles parandati Juntsi-Jüri kõrvalhoone vundament ja osa olemasolevatest müüridest. Tööd jätkuvad, kuid katuse paigaldamine on planeeritud alles 2026. aasta kevadeks. Elumaja eelprojekt valmib planeeritult 2026. aasta augustis ja elumaja ise eeldatavasti 2028. aastal. Täiendavaid tõendeid eluhoone ehitamise kohta ei saa esitada, kuna ehitamine jõuab eluhooneni alles pärast kõrvalhoone parandustööde ja selle katuse paigaldamise lõpetamist. 10
Avaldajate viidatud PRIA toetused on viimastel aastatel olnud kokku umbes 185 eurot aastas ning uue teelõigu rajamisega jääks sellest saamata ca 2,92 eurot või kui arvestada teealuseks maaks avaldajate väidetav 480 m2, jääb aastas saamata 5,65 eurot.
12.Puudutatud isikute 05.02.2024 seisukoha kohaselt on puudutatud isik I kõrge ea tõttu taandunud Juntsi talu tegevusest ning majandamise ja maade kasutamisega tegeleb täielikult puudutatud isik II. Kui Juntsi-Jaagu kinnistul eratee kasutamine kahjustab puudutatud isikut II, siis on sellega riivatud ka sama leibkonna liikme puudutatud isiku I huvid. Puudutatud isikud soovivad, et kohtu poolt määrataks kasutuseelisest tulenev hüvitis. Omandiõiguse riive tekib tee kasutamisest ning sellega kaasnevatest häiringutest. Seega peab tasu hõlmama nii kasutuspiirangute kui ka häiringute hüvitist. Puudutatud isikud toovad esile kasutuspiirangud ja häiringud, millega tuleb arvestada, samuti 2024. a tasu suuruse, indekseerides seda inflatsiooni määraga 3,5%. Tasu suuruseks oleks seega 226,04 eurot (218,40 × 1,035). Karuse kinnistu puhul on liiklus varem puudunud ning juurdepääs luuakse vana tee kaudu, mis ei arvesta puudutatud isikute huve. Puudutatud isikute hinnangul on õiglane, kui avaldaja I hüvitab omandiõiguse riive täies ulatuses ehk 226,04 eurot aastas. Sellest 75,30 eurot kuulub tasumisele Juntsi-Jaagu kinnistu omanikule ja 150,7 eurot Juntsi-Jüri kinnistu omanikule. Avaldaja II kasutusest tulenev omandiõiguse riive on samaväärne, mida kompenseerib hüvitis 226,04 eurot aastas. Puudutatud isikud on nõus vähendatud hüvitisega 75,30 eurot aastas kuni Juntsi-Jüri elamu valmimiseni. Sellest 25,10 eurot kuulub tasumisele Juntsi-Jaagu kinnistu omanikule ja 50,20 eurot Juntsi-Jüri kinnistu omanikule. Hüvitis tuleb indekseerida, kasutades Statistikaameti tarbijahinnaindeksi muutust võrreldes eelmise aastaga.
13.Puudutatud isikute 28.03.2024 seisukoha kohaselt ei ole neile kättesaadavad Tori vallas sõlmitud reaalservituudi lepingud, et võrrelda neis määratud tasusid. Samuti puuduvad kinnisvaraportaalides üüripakkumised Pärnumaa hoonestatud kinnistute kohta, mis oleksid võrreldavad puudutatud isikute kinnistute omadustega. Puudutatud isikud on aga vaadanud läbi kõik Tori valla maatükkide müügikuulutused ning valinud välja neli kinnistut, mis on detailplaneeringuta maatulundusmaad, asuvad Pärnu jõe ja avalikult kasutatava tee läheduses ning on võimalikult lähedal Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri katastriüksustele, mida juurdepääsutee läbib. Valitud kuulutuste põhjal jäid müügihinnad vahemikku 2,05–4,74 eurot/m2. Puudutatud isikud teevad ettepaneku hinnata maa väärtuseks 4,50 eurot/m2. Aastase rendiväärtuse arvutamiseks rakendub väärtusele 5–7% aastatootlust: 5% × 4,5 eurot/m2 = 0,225 eurot/m2 aastas (ümardatult 0,23 eurot/m2): 7% × 4,5 eurot/m2 = 0,315 eurot/m2 aastas (ümardatult 0,32 eurot/m2). Seega on maa hinnanguline rendiväärtus 0,23–0,32 eurot/m2 aastas. Juurdepääsutee kasutuseelise väärtus vastab sarnase kinnistu osa rendiväärtusele, millest on maha arvatud selle üürimiseks vajalikud kulud. Avaldajad on nõus juurdepääsuteed ise hooldama, mistõttu hoolduskulud omanikele ei lange. Kasutuseelise väärtus on seega JuntsiJaagu kinnistul 993,53 m2 × 0,23–0,32 eurot/m2 = 228,51–317,93 eurot aastas, keskmiselt 273,22 eurot aastas ning Juntsi-Jüri kinnistul 224,4 m2 × 0,23–0,32 eurot/m2 = 51,61–71,81 eurot aastas, keskmiselt 61,71 eurot aastas. 11
Puudutatud isiku taotlevad tõsta tasu alussummat nii, et see hõlmab vähemalt kasutuseelise keskmist väärtust ning lisada alussummale hüvitis häiringutest tuleneva omandiõiguse riive eest, mis seonduvad kinnistu väärtuse vähenemisega ja on seega ikkagi eraldi kahju (Juntsi-Jaagu puhul 23,74 eurot ning Juntsi-Jüri puhul 111,66 eurot). Enne Juntsi-Jüri elamu valmimist ei pea puudutatud isikud mõistlikuks tellida eksperdilt väärtuse vähenemise hinnangut. Lisaks paluvad puudutatud isikud lisada maamaksu hüvitis vastavalt määruskaebuse täiendusele (04.06.2023) tingimusega, et see rakendub juhul, kui maamaksu tasumine langeb puudutatud isikutele.
14.Avaldajad tõid oma 31.03.2025 seisukohas välja, et puudutatud isikute poolt välja otsitud müügikuulutused ei käsitle sarnase pindalaga kinnistut ning samuti on puudutatud isikute kasutustasu meetod arusaamatu. Puudutatud isiku ei arvesta, et juurdepääsuteed kasutavad ka nad ise, mistõttu ei too juurdepääsu alla jääv osa kaasa kinnisasjade ainukasutamise õiguse lõppemist. Juurdepääsu tasuks võib olla Juntsi-Jaagu kinnistu puhul ca 150 eurot ja Juntsi-Jüri kinnistu puhul 50 eurot aastas, kuid sellest tuleb maha arvestada tee korrashoiukohustuse väärtus. Avaldajad on teinud ise tee hööveldamise, sama teenuse osutamisel teistele isikutele küsivad avaldajad 50 eurot tunnis. Juurdepääsuteele tuleb arvestada ca 1-2 tundi (kuni 100 eurot) ja aukude täiteks kulub paari aasta peale ca 5-10 tonni kruusa (9,19 eurot tonn), s.t aastas läheb ca 5 tonni, mis on umbes 92 eurot. Iga 3-4 aasta tagant on avaldajad toonud viis koormat freesasfalti (kokku ca 60 tonni), s.t aastane vajadus oleks ca 20 tonni ehk umbes 380 eurot. Seega on tee korrashoiukulu (ilma töörahata) on ca 572 eurot aastas, millest on ka puudutatud isikute osad 1⁄4 ja 1⁄4 vastavalt 143 eurot ja 143 eurot, mis on aluseks mingis osas juurdepääsutasu vähendamiseks. Avaldajad nõustuvad, et juurdepääsutasu iga koormatava kinnistu kohta tuleb indekseerida kord aastas intressimääraga VÕS § 113 lg 1 p 2 sätestatud määras (praegu 11,15%). Puudutatud isikud ja avaldajad kasutavad oma kinnistutele juurdepääsuks Jõekääru tee 1 kinnistut läbivat teed. 20.03.2025 otsustas Tori Vallavolikogu muuta Jõekääru tee 1 tee lõigu (mida mh puudutatud isikud ja avaldajad oma kinnistutele juurdepääsuks kasutavad) avalikuks teeks, seades kinnistule (korteriomanditele) tasuta sundvalduse. See näitab, et kasutustasud selles piirkonnas on väikesed ja ei vääri asjaajamist. Kohalik omavalitsus teeb korda olemasoleva tee ja jääb seda hooldama, mis tähendab, et kui tee kasutaja teed ehitab/parandab ja hooldab, ei pea kinnisasja omanikud tasu juurde saama. Seega katab avaldajate poolt teostatav tee korrashoiu kohustuse täitmise kulu ära puudutatud isikute poolt küsitud juurdepääsutasu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
15.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Samuti täpsustab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni punkte 3, 3.3, 3.4, 4, 4.3, 4.4 ja 5 vastavalt käesoleva määruse tervikresolutsiooni punktides 5.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.3, 5.3.3, 5.3.4, 5.4 ja 5.5 märgitule. Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata. Puudutatud isikute I ja II määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 ja §-st 659 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
16.Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel vastu menetlusosaliste poolt määruskaebemenetluses esitatud tõendid. 12
17.TsMS § 662 lg-st 3 tulenevalt puudub alus jätta arvestamata ka puudutatud isikute 05.04.2023 ja 04.06.2023 määruskaebuse täiendustega.
18.Maakohus on praegusel juhul piisava põhjalikkusega analüüsinud juurdepääsuvariante, hinnanud tõendeid ning kaalunud menetlusosaliste huve. Maakohus leidis õigesti, et juurdepääs avalikult teelt avaldajate kinnistutele on põhjendatud määrata mööda olemasolevat Jõekääru teed, mis kulgeb üle puudutatud isikute kinnistute. Maakohtu diskretsiooni sekkumiseks puudub alus (RKTKo 26.10.2006, 3-2-1-14-06, p 28). Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 maakohtu määruse põhjendustega juurdepääsutee asukoha määramise osas ega korda neid, kuid märgib vastuseks määruskaebuse väidetele järgmist.
18.1.Iseenesest on õige, et juurdepääsu võib määrata ka kohast, kus teed veel ei eksiteeri ning juurdepääsu määramine ise võib olla tee rajamise aluseks. Samas tuleb sellises olukorras hinnata, kas uue tee rajamine on mõistlik ja otstarbekas olukorras, kus juurdepääsutee on juba olemas. Maakohus võttis põhjendatult arvesse, et Jõekääru tee on ajalooline tee, mis on võimaldanud juurdepääsu nii puudutatud isikutele kui ka avaldajatele. Tee on seisukorras, mis võimaldab selle kasutamist igal ajal ja erinevate sõidukitega (sh rasketehnikaga). Avaldaja II on tee korrashoiuga tegelenud ning on valmis seda tegema ka edaspidi.
18.2.Asjaolu, et puudutatud isik II on pärast maakohtu menetluse lõppu enda kinnistule uue teelõigu rajanud, ei tähenda, et juurdepääs tuleks määrata sealt ning et avaldajaid tuleks kohustada enda kinnistutele uut teelõiku rajama. Uue tee rajamine tooks avaldajatele kaasa ebamõistlikke kulusid ning oleks ebaproportsionaalne olukorras, kus korralik juurdepääsu võimaldav tee on juba olemas.
18.3.Maakohus kaalus poolte huve ning leidis, et kehtivat olukorda arvestades ei koorma avaldajate poolt taotletud viisil juurdepääsu määramine puudutud isikuid ebamõistlikult. Võttes arvesse Juntsi-Jaagu kinnistul paiknevate hoonete (sh eluhoonete) asukohta ning kinnistu suurust, on mööda kinnistu piiri kulgeva juurdepääsutee kasutamise negatiivne mõju minimaalne. Juntsi-Jüri kinnistut läbib määratav juurdepääsutee vaid 29,1 m pikkuses, mis on kinnistu suurust arvestades marginaalne osa. Juntsi-Jüri kinnistul hetkel eluhooneid ei asu. Puudutatud isikud on ise maakohtumenetluses korduvalt avaldanud, et hetkeolukorras neid avaldajate poolt Jõekääru tee kasutamine enda kinnistutele juurdepääsuks ei riiva. Puudutatud isikute peamised väited juurdepääsu määramise negatiivsete tagajärgede osas tuginevad sellele, et Juntsi-Jüri kinnistule on planeeritud ehitada elumaja. Siinsel juhul sellega juurdepääsu asukoha määramisel arvestada ei saa. Puudutatud isik II ei ole ehitustegevusega alustanud ning on kinnitanud, et tõendeid (projekte, lube jms) ehituse kohta tal esitada ei ole. Puudutatud isiku II väide, et elumaja valmib eeldatavalt 2028. aastal, on hüpoteetiline ja kohus ei saa sellega arvestada. Eeltoodust tulenevalt ei arvesta ringkonnakohus puudutatud isiku II väidetega, mis seonduvad juurdepääsu määramise kahjulikuga mõjuga tingituna elumaja lähedusest.
19.Ringkonnakohus selgitas puudutatud isikutele korduvalt juurdepääsutasu määramise aluseks olevaid asjaolusid. Mh selgitas ringkonnakohus, et kuna Juntsi-Jüri kinnistul elumaja puudub, tuleb tasu määramisel arvestada hetkeolukorda ning kui tasu määramise aluseks olevad asjaolud tulevikus muutuvad, saavad puudutatud isikud uuesti kohtusse pöörduda (RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857, p 17.4).
19.1.Juurdepääsutasu hõlmab endas hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud 13
kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus. Juurdepääsutasu suurus sõltub sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.3-15.5).
19.2.Puudutatud isikud on avaldanud, et ei soovi tugineda kinnisasja väärtuse vähenemisele, vaid nad soovivad omandiõiguse riive eest tasu määramist kasutuseelise hüvitamise näol. Samas on nad välja toonud, et soovivad kasutuseelise kaotusele lisada juurde ka tasu häiringute eest. Ringkonnakohus andis puudutatud isikutele võimaluse põhistada ja tõendada kasutuseelise suurust, võttes arvesse, et kasutuseelise alusel tasu määramisel tuleb arvestada tee-aluse maaga ning lisaks maa-alaga, mida koormatud kinnisasja omanik ei saa juurdepääsu määramise korral enam kasutada. Ringkonnakohus selgitas, et puudutatud isikutel tuleb esitada andmed ja tõendid kas selle kohta, milline on sarnase ruutmeetriga kinnistu osa üürihind (nt tõendina väljavõte kinnisvaraportaalist või asjatundja arvamus) ja mis on vajalikud kulutused selle üürimiseks või millised on samas vallas sõlmitud juurdepääsutee kasutamisega seotud reaalservituudi lepingutes märgitud tasud. Puudutatud isikud ei ole sellekohaseid tõendeid esitanud. Puudutatud isikute poolt 28.03.2025 esitatud müügikuulutuste ja valemi (müügihind 4,5 eurot/m2 × 5–7% aastatootlus × tee-alune maa ning Juntsi-Jüri kinnistu puhul ka kinnistu nurka jääv kolmnurkne maa-ala) põhjal ei ole võimalik kasutuseelise suurust adekvaatselt ja usaldusväärselt kindlaks teha. Kui puudutatud isikutel ei olnud võimalik leida kinnisvaraportaalidest tõendeid selle kohta, milline on sarnase ruutmeetriga kinnistu osa üürihind, oleks neil olnud võimalik küsida selle osas ka asjatundja arvamust. Seega puuduvad andmed ja tõendid võimaliku kasutuseelise väärtuse kohta. Kuigi puudutatud isikud leiavad, et nende poolt 05.02.2024 menetlusdokumendis loetletud häiringud seonduvad kinnistu väärtuse vähenemisega ning seda tuleks tasu määramisel arvestada, ei ole puudutatud isikud soovinud väärtuse vähenemisele tugineda ega ka selle osas asjatundja arvamust esitada. Seega ei ole võimalik määrata juurdepääsutasu kindlaks ka kinnisasja väärtuse vähenemisele tuginedes.
19.3.Eeltoodust tulenevalt ei ole puudutatud isikud välja toonud ega tõendanud, et juurdepääsu määramisega kaasneks neile selline negatiivne tagajärg (koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused), mille eest tuleks eraldi tasu määrata.
19.4.Kuna praegusel juhul määras maakohus, et avaldajatel on juurdepääsutee hooldamise kohustus, avaldajad on sellega nõus ning nad on seda ka siiani teinud, ei teki puudutatud isikutele ka tee hooldamisega seonduvaid kulusid. Nimetatud kulud tekivad hoopis avaldajatele. Nagu avaldajad oma 31.03.2025 seisukohas märkisid, on nad teed ise hööveldanud ning aukude täitmiseks kulub neil aastas ca 5 tonni kruusa, kusjuures iga 3-4 aasta tagant on nad toonud viis 14
koormat freesasfalti (kokku ca 60 tonni). On mõistetav, et tee korrashoiuks peab viidatud toiminguid teostama ning sellega kaasnevad ka kulud. Lisaks kasutavad avaldajate poolt hooldatavat juurdepääsuteed ka puudutatud isikud ise. Eeltoodut arvestades ei ole praegusel juhul põhjendatud kohustada avaldajaid tasuma puudutatud isikutele ka hinnanguliselt määratavat tasu (nagu puudutatud isikud on määruskaebuses taotlenud, viidates Tallinna Ringkonnakohtu lahendile tsiviilasjas nr 2-18-12088).
19.5.Seega tuleb lähtuda maakohtu poolt kindlaks määratud tasust, milleks on mõlema avaldaja puhul 1⁄4 kummagi puudutatud isiku maamaksu suurusest. Kuigi puudutatud isikud on avaldanud, et maamaksu tasub nende eest hoonestusõiguse omanik, ei ole avaldajad maakohtu määrust vaidlustanud ning ringkonnakohus ei saa ise avaldajate kasuks tasu suurust muuta. Puudutatud isikud juhtisid tähelepanu, et kuna Juntsi-Jaagu kinnistu omanik oma kinnistule pääsemiseks Juntsi-Jüri kinnistul asuvat teed ei kasuta, tuleks Juntsi-Jüri kinnistu osas jagada maamaks kolmeks. Maakohus määras hüvitamisele kuuluva maamaksu suuruse kindlaks Tori Vallavalitsuse poolt esitatud vastuse (dtl 140) põhjal, mille kohaselt oli Juntsi-Jaagu kinnistu (katastritunnusega nr 73001:007:0031 osa) 2022. aasta maamaksu suuruseks 51,09 eurot ning Juntsi-Jüri kinnistul (katastritunnusega nr 73001:007:0102 osa) 21,82 eurot. Kuna avaldajad sellega nõustusid, määras maakohus, et kummalgi avaldajal tuleb hüvitada 1⁄4 mõlema kinnistu maamaksu suurusest, st kummalgi avaldajal puudutatud isikule I 12,77 eurot ning puudutatud isikule II 5,45 eurot. Minimaalne juurdepääsu eest tasutav hüvitis peaks vastama juurdepääsualuse maatükiosa (ehk tee alla jääva maa) maamaksu suurusele, kuid praegusel juhul on see arvestatud kogu katastriosa alusel. Kuna tasu ei seondu hetkel üksnes juurdepääsuteealuse maaga ning Juntsi-Jaagu ja Juntsi-Jüri kinnistud on ühe leibkonna ühiselt majandatavad talumaad, ei ole põhjendatud jagada Juntsi-Jüri kinnistu maamaksu kolmeks.
19.6.Eeltoodust tulenevalt jääb maakohtu määrus ka juurdepääsutasu suuruse osas muutmata.
19.7.Selguse huvides täiendab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni. Juurdepääsutasu maksmise kohustus tekib alates määruse jõustumisest ning maamaksu suurus võib igal aastal muutuda. Seetõttu ei märgi ringkonnakohus määrusesse tasumisele kuuluva summa suurust. Kuna juurdepääsutasu tuleb üldjuhul tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.2), märgib ringkonnakohus määruse resolutsiooni, et juurdepääsutasu tuleb tasuda iga-aastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks (võttes aluseks jooksva aasta maamaksu suuruse, mille puudutatud isikud avaldajatele eelnevalt teatavad). Lisaks tuleb määrata, et tasu selle aasta eest, kui käesolev määrus jõustub, tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning see tuleb tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.
20.Ringkonnakohus täpsustab määruse resolutsiooni ka selle osas, et juurdepääs määratakse kinnistute igakordsete omanike kasuks. Sama kehtib tee korrashoiukohustuse ja tasu määramise kohta. Juurdepääs on seotud kinnistute, mitte nende omanikega ning omanike vahetumisel jäävad juurdepääsust tulenevad õigused ja kohustused kehtima.
21.Maakohus ei ole määruse resolutsiooni märkinud, millise sisuga märkuste kinnisturaamatusse kandmiseks tuleb puudutatud isikuid AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 141 lg 3 ning kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 5 järgi kohustada tahteavaldusi andma. Kinnistusraamatusse märkuse kandmise eesmärgiks on see, et juurdepääsuga seonduvad asjaolud oleksid selged ja üheselt mõistetavad ka kolmandatele isikutele. Seega täpsustab ringkonnakohus selles osas määruse resolutsiooni ning märgib, et puudutatud isikul I on kohustus anda nõusolek registriossa nr 1426406 märkuse kandmiseks käesoleva määruse resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3 15
määratud tingimustel ning puudutatud isikul II kohustus anda nõusolek registriosa nr 2857906 märkuse kandmiseks käesoleva määruse resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3 määratud tingimustel.
21.Ringkonnakohus nõustub määruskaebustega, et maakohus jättis põhjendamatult menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda põhjusel, et menetluse on põhjustanud nende käitumine. Asjaolu, et puudutatud isikud I ja II ei nõustunud kohtuväliselt avaldaja tingimustel juurdepääsuõiguse andmisega, ei anna alust menetluskulude nende kanda jätmiseks. Juurdepääsu määramise vaidlustes on tavapärane, et kaalutakse erinevaid variante sobivaima lahenduse leidmiseks ning menetlus toimub kõigi menetlusosaliste huvides. Ringkonnakohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. Sellist seisukohta on toetanud ka Riigikohus oma 13.12.2023 lahendis tsiviilasjas nr 2-18-12098. Seega tuleb maakohtu määrus menetluskulude jaotuse osas tühistada. Tuginedes eelviidatud seisukohale ning seoses määruskaebuse osalise rahuldamisega jäävad ka määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. Seoses sellega ringkonnakohus menetluskulude hüvitatavat suurust kindlaks ei määra ega menetlusosalistelt välja ei mõista.
22.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt)
16
Lisa 1:
Lisa 2:
17
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.