Virlaine OÜ hagi Lea Ranna ja Vahur Ranna vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
Virlaine OÜ apellatsioonkaebuse hind 18 953 eurot 3 senti Lea Ranna ja Vahur Ranna apellatsioonkaebuse hind 4402 eurot 89 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 27. veebruari 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Virlaine OÜ apellatsioonkaebus Lea Ranna ja Vahur Ranna apellatsiooonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
28. august 2018
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant I (hageja): Virlaine OÜ (registrikood 12058625), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel Apelladid II (kostjad): Lea Rand (isikukood XXX), Vahur Rand (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 27. veebruari 2018 otsus osaliselt hagi rahuldamata jätmise ulatuse osas. Välja mõista Lea Rannalt ja Vahur Rannalt solidaarselt Virlaine OÜ kasuks 18 953 eurot ning muuta põhivõlgnevuselt väljamõistetud viivise suurust ja menetluskulude jaotust.
2.Muus osas jätta Viru Maakohtu 27. veebruari 2018 otsus muutmata.
Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: „3.1. Rahuldada hagi osaliselt.
3.2.Välja mõista mõista Lea Rannalt ja Vahur Rannalt solidaarselt Virlaine OÜ kasuks 18 953 eurot.
3.3.Välja mõista Lea Rannalt ja Vahur Rannalt Virlaine OÜ kasuks solidaarselt viivis alates 03.02.2017 kuni 17.09.2018 summas 2459 eurot 22 senti ja alates 18.09.2018 viivis põhivõlgnevuselt (18 953 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
3.4.Menetluskulud maakohtus jätta 55% ulatuses solidaarselt Lea Ranna ja Vahur Ranna kanda ning 45% ulatuses Virlaine OÜ kanda.“
4.Virlaine OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt ning Lea Ranna ja Vahur Ranna apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
5.Menetluskulud ringkonnakohtus jätta solidaarselt Lea Ranna ja Vahur Ranna kanda.
6.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
7.Käesoleva otsuse jõustumisel jätta kehtima Viru Maakohtu 31. jaanuari 2017 määrusega kohaldanud hagi tagamise abinõu. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Virlaine OÜ (hageja) esitas 27. jaanuaril 2017 Viru Maakohtule hagi Lea Ranna (kostja I) ja Vahur Ranna (kostja II) vastu, milles palus mõista kostjatelt solidaarselt enda kasuks välja põhivõla 34 450 eurot ja viivise.
Hagiavalduses märgitu kohaselt omandas hageja 21. veebruari 2012 enampakkumisel Toila vallas XXX asuva kinnisasja. Kostjad pidid kinnistu valduse hagejale üle andma 6. augustil 2012. Perioodil 17. augustist 2012 kuni 3. oktoobrini 2016 toimusid kohtuvaidlused kostjate ja kostja I ainuomandis ja -juhtimisel olnud OÜ LHVR algatusel, mis takistasid hagejal kinnistu väljanõudmist. Kostjad andsid kinnistu valduse üle 28. novembril 2016. Seega oli hageja omandis olev kinnistu kostja valduses ja kasutuses ilma hageja nõusolekuta perioodil 7. augustist 2012 kuni
28.novembrini 2016. Hagejat ei saanud kinnistut kasutada, st kaotas asja omamist tuleneva kasutuseelise. Kostjad elasid kinnistul, tegelesid kodumajutuse teenuse osutamisega ja teenisid tulu. Kostjad valdasid hageja kinnistut ebaseaduslikult ja rikastusid kasutuseelise võrra. Kasutuseelise väärtus on kinnistu üüri turuhinna (34 450 eurot) ja tegeliku kasutusväärtuse (0 eurot) vahe, s.o 34 450 eurot. Kostjad on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 järgse kasutuseelise väärtuse kohustatud hagejale hüvitama võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 lausel. Vastuseks kostja vastuväidetele selgitas hageja, et Tartu Ringkonnakohus märkis tsiviilasjas nr 2-12-44509 tehtud lahendis, et kinnistu asub faktiliselt kostjate valduses. Hagejal ei olnud kunagi huvi ega kohustust võtta vastu kohustuse täitmist osaliselt. Laenumaksed ei ole asjassepuutuvad, kuna kostjad täitsid enda kohustust.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Tartu Ringkonnakohus mõistis 27. mai 2016 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-44509 kinnistu välja OÜ LHRV valdusest, mitte kostjate valdusest. Lisaks on ringkonnakohus tuvastanud OÜ LHRV ja hageja vahelise üürilepingu olemasolu. Kuna kinnistu valdamine toimus üürilepingu alusel, on VÕS § 1044 lg 2 järgi välistatud kostjate vastu kasutuseelise nõude esitamine. Kinnistul oleva hüpoteegi katteks on kostja II perioodil 1. jaanuarist 2012 kuni 31. detsembrini 2016 tagastanud laenumaksed summas 25 396 eurot 96 senti. Arvestades seda, et hageja sai kinnistu koos hüpoteegiga ja seda tagavate nõuetega, mille võrra oli kinnistu väärtus väiksem, siis on hageja kinnistu väärtuse suurenemise tõttu alusetult rikastunud. Kostjad selgitasid, et kogu kinnistu ja sellel asuvad hooned ei olnud nende kasutuses. Kostjad vabastasid 74 m2 kinnistust 6. augustil 2012. Ülejäänud kinnistu oli LHVR OÜ valduses, mitte kostjate valduses. VÕS § 1037 lg 1, § 127 lg 5 ja TsÜS § 62 lg 1 alusel tuleb kasutuseelisest maha arvestada hageja kokku hoitud kulud. Kostjad on tasunud laenumaksed summas 25 396 eurot 96 senti ja kindlustuse 2250 eurot. Hageja on kinnistu ostnud 59 000 euroga, kuid müüb seda 160 000 euroga. Järelikult ei ole hageja kahju saanud, vaid on kasu teeninud. VÕS § 139 ja § 140 alusel tuleb hageja võimalikku kasutuseelist vähendada nullini.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 27. veebruari 2018 otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja põhivõla 4075 eurot 92 senti ja viivise põhivõlalt alates
3.veebruarist 2017 kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja olnud järjekindel selles, kas ta nõuab enda kaotatud kasutuseelised kahjuna (VÕS § 128 lg 4) või kostjate rikkumise teel saadut (VÕS § 1037 lg 1). Maakohtu hinnangul on hageja nõudeks alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS § 1037 lg 1 alusel.
Maakohus ei nõustunud kostjatega selles, et kinnistu valdamine toimus üürilepingu alusel. Kohtule ei ole üürilepingut esitatud. Ka rendilepingu järgi on kinnistu antud rendile OÜ-le LHVR, mitte kostjatele. Laenumaksed ei ole asjakohased, kuna kostjad täitsid enda laenulepingust tulenevat kohustust, mille täitmine ei mõjuta kinnistu väärtust. Kuna hageja on esitanud alusetust rikastumisest tuleneva nõude, ei ole tähtsust kostjate väitel, et hageja ei oleks saanud kinnistut välja üürida ja tal polnud selleks ka kavatsust. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja omandas kinnisasja 21. veebruari 2012 enampakkumisel ja kostjad pidid kinnisasja valduse hagejale üle andma 6. augustil 2012. Kinnisasja valduse äravõtmise aktist nähtub, et valdus anti hagejale üle 28. novembril 2016. Hageja esitatud Pindi Kinnisvara AS-i arvamusest tuleneb, et kinnistil asuva elamu pinnaks on 418,1 m2 ja elamut kasutatakse kodumajutusteenuse osutamiseks. Kostjad on väitnud, et nad valdasid 74 m2 elamust ja hageja ei ole sellele vastu vaielnud ega seda ümber lükanud. Seega kasutasid kostjad kogu elamu pinnast 17,7%. Pindi Kinnisvara AS-i arvamuse kohaselt on kinnistu keskmiseks üürihinnaks 450 eurot kuus. Seega on ühe ruutmeetri hinnaks 1 eurot 8 senti. Kostjate kasutuses olnud pinna üürihinnaks on 79 eurot 92 eurot kuus. Kostjad kasutasid kinnistut hageja nõusolekuta perioodil 7. augustist 2012 kuni 28. novembrini 2016 (51 kuu vältel). Kostjate kasutuseelise väärtuseks on 4075 eurot 92 senti. Kostjad valdasid kinnisasja ja said kasutuseeliseid koos, seega on nad solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 järgi. Maakohtu hinnangul ei ole põhjendatud kohaldada VÕS § 139 ja § 140, sest kohus lahendab kasutuseelise kui alusetu rikastumise nõude. Kuna kostjad said hagimaterjalid kätte 31. jaanuaril 2017, siis mõistis maakohus VÕS § 82 lg 7 alusel viivise välja alates 3. veebruarist 2017.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata, ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi täiendavalt 18 952 euro 13 sendi ulatuses. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on maakohus ekslikult võtnud kasutuseelise arvutuse aluseks väidetavalt mittekasutatud pinna suuruse. Pooled ei vaidle selle üle, et 74 m2 on pind, mida kostjad „ei kasuta“. Kostjad on ise seda menetluses läbivalt rõhutanud (vt nt kostjate
28.märtsi 2017 vastuse p 2.1.4). Isegi kui nõustuda sellega, et 74 m2 „vabastamisel“ 6. augustil 2012 on hageja nõude seisukohast mingi tähendus, oleks kostjate kasutuses olnud pinnaks 344,10 m2. Samas ei ole hageja nõustunud kostjate vastuväitega, et väidetaval 74 m2 vabastamisel oleks tähendust kogu kinnistu kasutuseelise määramisel. Maakohus tuvastas, et vaidluse all on kogu kinnistu koos elamuga ebaseaduslik kasutamine. Kuskilt ei nähtu, et hagejal oli või oleks pidanud olema huvi kasutada kinnistul asuvat ühte ruumi iseseisvalt. Seetõttu ei ole hageja olnud kohustatud võtma täitmist (kinnistu väljaandmine) vastu osaliselt VÕS § 83 lg 1 alusel. Kuna kostjad kasutasid kogu elamut (üldpinnaga 418,1 m2), sh elamiseks ja äritegevuseks, puudub õiguslik alus lähtuda kasutuseelise tuvastamisel mistahes väiksemast pinnast. Hageja nõustub maakohtuga selles, et kasutuseelist võib arvestada lähtudes ruutmeetri hinnast 1 euro 8 senti. Seega on kostjate kasutuseelise väärtus 23 028 eurot 95 senti (418,1 m2 x 1 eurot 8 senti/m2). Sellest tulenevalt vähendab hageja haginõuet 23 028 euro 95 sendini. Nõude vähendamist ei peeta TsMS § 376 lg 4 p 2 alusel hagi muutmiseks.
5.Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus hagi rahuldas ja jättis kostjate menetluskulud hagejalt välja mõistmata ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hageja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt ei saa hagejal olla kostjate vastu kasutuseelise nõuet. Maakohus on õigesti märkinud, et kostjad on väitnud menetluse kestel, et nad ei vallanud rohkem kui 74 m2, millele hageja ei ole vastu vaielnud. Samas on maakohus jätnud tähelepanuta, et kostjad on väitnud 74 m2 valduse vabastamist 6. augustil 2012 ning hageja ei ole sellele vastu vaielnud ega vastupidist tõendanud. Tartu Ringkonnakohus mõistis 27. mai 2016 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-44509 hageja kasuks välja kinnistu OÜ LHRV valdusest. Samuti tuvastas ringkonnakohus hageja ja OÜ LHRV vahel kinnistu valdamise aluseks oleva üürilepingu. VÕS § 1044 lg 2 ja TsMS § 457 lg 1 alusel ei saa hageja tõstatada enam vaidlust küsimuses, kellele kuulus kinnistu valdus. Samuti ei saa hageja tugineda alusetule rikastumisele. Lisaks on ringkonnakohus tuvastanud, et kostjad olid OÜ LHVR töötajad, keda ei saa käsitleda AÕS § 33 lg 3 kohaselt valdajateks. Hageja ei ole vastu vaielnud kostjate väitele, et kinnistut ei ole võimalik välja üürida ilma majutusteenuse osutamiseta ja hagejal ei olnud plaanis kinnistul majutusteenust pakkuda, ning kinnistu on seisnud tühjana alates valduse saamisest 28. novembril 2016. Kostjad elasid kinnistust eemal korteris ega saanud seetõttu kinnistu kasutamisega midagi kokku hoida. Isegi kui jaatada hageja kasutuseelise nõuet kostjate vastu (millega kostjad ei nõustu), siis on hageja rikastunud kostjate arvel suuremas ulatuses kui väidetav kasutuseelis. Seetõttu tuleks jätta kasutuseelis hageja kasuks välja mõistmata, vähendada see nullini või tasaarvestada kostjate vastunõuetega. Maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata kostjate tasutud laenumaksed summas 25 396 eurot 95 senti. Hageja ostis kinnistu koos hüpoteegiga ning alles jäid panga kasuks kehtivad kolmandate isikute tagatud nõuded, mille võrra oli kinnistu väärtus ostmisel väiksem. Hageja on kinnistu väärtuse kasvamise tõttu kostjate arvel alusetult rikastunud. TMS § 103 lg 1 kohaselt on hageja kohustuseks kanda pärast kinnistu omandamist enampakkumisel kõik kinnistuga seotud kulud ja tasuda koormatised. TMS § 103 lg 2 kohaselt ei vastuta kohtutäitur ega võlgnik (kostjad) müüdud asja puuduste eest, milleks võib lugeda ka allesjäävat hüpoteeki. Kostjad viitavad Riigikohtu 15. veebruari 2017 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-140-16 ja 18. aprilli 2017 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-19-17. Samuti ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas olukord, kus kinnistu kasutuseelise suuruse arvestamiseks ei kuuluks kinnistul oleva hüpoteegi katteks tehtud maksed kasutuseelise suurusest mahaarvamisele. Alternatiivselt kuulub laenumaksete summa VÕS § 1041 kohaselt tasaarvestamisele hageja kasutuseelise nõudega. Kostjad on vähendanud hageja kinnistut koormava hüpoteegiga tagatud nõuete suurust, mistõttu on hageja kinnistu väärtuse kasvu tõttu rikastunud. Maakohus on jätnud sisuliselt analüüsimata kostjate alternatiivse vastuväite, et hageja kasutuseelise nõuet tuleks vähendada VÕS § 139 või § 140 alusel. Samuti on maakohus ületanud diskretsioonipiire ja jätnud põhjendamatult menetluskulud poolte endi kanda.
6.Kostjad paluvad jätta hageja apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Hageja palub jätta kostjate apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu 27. veebruari 2018 otsus tuleb osalisel tühistada hagi rahuldamata jätmise ulatuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab välja kostjatelt solidaarselt hageja kasuks 18 953 eurot ning muudab põhivõlgnevuselt väljamõistetud viivise suurust ja menetluskulude jaotust. Muus osas jätab ringkonnakohus Viru Maakohtu 27. veebruari 2018 otsuse muutmata. Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt ning kostjate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
9.Asja materjalide kohaselt omandas hageja 21. veebruari 2012 enampakkumisel kinnisasja asukohaga XX Toila vald. Kostjad pidid kinnisasja valduse hagejale üle andma 6. augustil 2012, kuid tegid seda alles 28. novembril 2016. Hageja seisukoha kohaselt kostjad kinnisasja valdajatena on kohustatud TsÜS § 62 lg 1 järgse kasutuseelise väärtuse 34 450 eurot talle hüvitama VÕS § 1037 lg 1 alusel. Apellatsioonkaebuses on hageja vähendanud kasutuseelise nõuet ning nõuab kostjatel 23 028 euro 95 sendi väljamõistmist. Kostjate vastuväite kohaselt ei ole nad vallanud hageja kinnisasja ning seega ei ole neil kohustust kasutuseelise väljaandmiseks. Hageja kinnisasja on vallanud vaidlusalusel perioodil kolmas isik (OÜ LHRV) ning hagejal võib olla nõue kolmanda isiku vastu. Seega tuleb asja lahendamiseks eelkõige kindlaks teha, kes valdas perioodil 07.08.2012 – 28.11.2016 hagejale kuuluvat kinnisasja, s.o kas kostjad või kolmas isik (OÜ LHRV).
10.AÕS § 33 lg 1 kohaselt on valdaja isik, kelle tegeliku võimu all asi on. Tartu Ringkonnakohtu 27. mai 2016 otsuses (tsiviilasi nr 2-12-44509) on tuvastatud, et kostjate ja OÜ LHRV vahel oli sõlmitud kinnistul asuvas elamus paiknevate ruumide rendile andmiseks rendileping ning samuti oli sõlmitud kostjate ja OÜ LHRV vahel käsunduslepingud, mille alusel kostjad tegelesid kinnisasjal kodumajutusteenuse osutamisega. Ringkonnakohtu arvates on võimalik, lähtudes Tartu Ringkonnakohtu 27. mai 2016 otsuses (tsiviilasi nr 2-12-44509) märgitud OÜ LHVR ja kostjate seisukohtadest ning ringkonnakohtu poolt tuvastatust, asuda seisukohale, et vaidlusalusel perioodil olid kinnisasja otsesteks valdajateks kostjad ja OÜ LHVR oli kaudseks valdajaks. Kostjad (kinnisasja omanikud), sõlmides rendilepingu OÜ-ga LHRV kinnistul asuvas elamus paiknevate ruumide rendile andmiseks, muutusid kaudseteks valdajateks ning otsese valduse ruumidele sai OÜ LHRV. OÜ LHRV, sõlmides lepingud kostjatega kinnisasjal renditud ruumides kodumajutusteenuse osutamiseks, muutus omakorda kaudseks valdajaks ja otsese valduse omandasid jälle kostjad. Kaudse valduse mõistest tuleneb, et selline mitmeastmeline kaudne valdus ei ole välistatud. Seega OÜ-l LHVR puudus vaidlusaluse kinnisasja suhtes tegelik valdus, kuna kinnisasi ei asunud äriühingu tegeliku võimu all (s.o tema nn valitsemissfääris), vaid kinnistu asus faktiliselt kostjate otseses valduses.
11.Kostjate väitel on Tartu Ringkonnakohtu 27. mai 2016 otsusega (tsiviilasi nr 2-12-44509) kinnisasi välja mõistetud OÜ LHVR valdusest hageja valdusse ning seetõttu ei saa käesolevas asjas hageja enam TsMS § 457 lg 1 alusel tõstatada vaidlust küsimuses, kellele kuulus kinnistu valdus. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga seotud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti.
Tartu Ringkonnakohtu 27. mai 2016 otsuse (tsiviilasi nr 2-12-44509) resolutsiooniga on jäetud OÜ LHVR hagi hageja ja kostjate vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata ning rahuldati hageja vastuhagi OÜ LHVR vastu kinnisasja valduse väljaandmiseks. Tulenevalt TsMS § 457 lg-st 1 on viidatud kohtuotsus OÜ-le LHVR ja hagejale kohustuslik osas, milles lahendati nõue vastuhagi aluseks olevatel asjaoludel. Kostjad ei olnud vastuhagis poolteks ning seetõttu TsMS § 457 lg 1 kohaselt ei ole vastuhagis tehtud kohtuotsus neile kohustuslik osas, milles lahendati vastuhagiga seotud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel. Kostjatel on õigus tugineda jõustunud kohtuotsusele kui dokumentaalsele tõendile (TsMS § 272). Tartu Ringkonnakohus on viidatud otsuses asunud seisukohale, et „/.../ei ole aga võimalik osaühingu majandustegevusega seotud küsimustes eristada OÜ LHVR poolset valdust Vahur Ranna kui füüsilise isiku poolsest valdusest. Niisuguses olukorras saab õigusteoreetiliselt asuda seisukohale, et OÜ-l LHVR puudub vaidlusaluse kinnisasja suhtes tegelik valdus, kuna kinnisasi ei asu äriühingu tegeliku võimu all (s.o tema nn valitsemissfääris), sõltudes täiel määral sellest, kas valdust teostab või ei teosta juhatuse liige Vahur Rand. Kuna XXX kinnistu on ühtlasi ka juhatuse liikme ja tema abikaasa elukohaks, siis tuleb ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et kinnistu asub faktiliselt kostjate II ja III (Vahur Ranna ja Lea Ranna) privaatsfääris ja seega nende valduses.“ Samuti on ringkonnakohus märkinud, et ehkki eeltoodu põhjal on kaheldav, kas OÜ-d LHVR on üldse alust pidada kinnisasja iseseisvaks valdajaks, ei välista see käesoleval juhul kinnisasja väljanõudmisele suunatud vastuhagi rahuldamist, sest OÜ LHVR ise on olnud järjepidevalt seisukohal, et asjaomane kinnisasi on tema valduses ning ta on pidanud end õigustatuks kinnisasjal tegutsemist jätkama. Seega on ringkonnakohus vastuhagi aluseks olevate asjaoludena tuvastanud, et vaidlusalune kinnisasi ei asunud OÜ LHVR otseses valduses, aga kuna OÜ LHVR ise oli seisukohal, et kinnisasi on tema valduses (iseenesest kostjate otsese valduse lõppemisel olekski OÜ LHVR formaalselt omandanud rendilepingust tuleneva otsese valduse), siis ringkonnakohus rahuldas vastuhagi. Samas ei välista jõustunud kohtuotsus asjaolu, et vaidlusalusel ajavahemikul oli kinnistu kostjate otseses valduses, vaid kohtuotsuses tuvastatu pigem kinnitab seda.
12.Kostjate väite kohaselt vabastasid nad 6. augustil 2012 nende kasutuses olnud ruumid suurusega 74 m2 ja andsid selles osas valduse üle hagejale. Hageja vastuväitel ei olnud tal huvi kasutada kinnistul asuvat ühte ruumi iseseisvalt ja seetõttu ei olnud tal VÕS § 83 lg 1 alusel kohustust võtta täitmist (kinnistu väljaandmine) vastu osaliselt. Nähtuvalt hageja asjas esitatud seisukohtadest ei vaidle ta vastu asjaolule, et kostjad vabastasid
6.augustil 2012 ruumid suurusega 74 m2 ja hagejal oli võimalik võtta viidatud ruumid oma otsesesse valdusse, kuid hageja seda ei teinud, leides, et ta ei pea VÕS § 83 lg 1 alusel vastu võtma kohustuse osalist täitmist. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga. VÕS § 83 lg 1 kohaselt kui kohustus tuleb täita ühekorraga, võib võlausaldaja keelduda kohustuse ositi täitmise vastuvõtmisest, välja arvatud juhul, kui see on vastuolus hea usu põhimõttega. Antud juhul oli kostjate kohustuseks üle anda hagejale kinnistul asuvate ruumide valdus. Tulenevalt kohustuse iseloomust ei ole välistatud kohustuse ositi täitmine, s.o ruumide ositi hageja valdusse üleandmine. AÕS § 36 lg 1 kohaselt omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. Sellest sättest tulenevalt piisas praegusel juhul osade ruumide valduse üleandmiseks hagejale sellest, et kostjad vabastasid osa ruume (suurusega 74 m2), teatasid sellest hagejale ja ei teinud hagejale edaspidi takistusi ruume vallata.
Kostjate väitel vabastasid nad 6. augustil 2012 (kohtuistungil väidetu kohaselt 29.10.2012) ruumid suurusega 74 m2, teatasid sellest hagejale ja ei teinud hagejale edaspidi takistusi ruume vallata. Seega ei ole kostjad viivitanud ruumide suurusega 74 m2 valduse üleandmisega ning selles osas ei ole hagejal kostjate vastu kasutuseelise nõuet. Hageja kasutuseelise nõue kostjate vastu saab puudutada ruume kogusuurusega 344,10 m2 (418,10-74=344,10).
13.Maakohus on hagi õigusliku alusena käsitlenud VÕS § 1037 lg-t 1 ning välja mõistnud kostjatelt hageja kasuks kostjate kasutuseelise perioodi 07.08.2012 kuni 28.11.2016 eest. AÕS § 85 lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037-1040. Omanik saab nõuda valdajalt ebaseadusliku valduse ajal saadud kasu väljaandmist üldjuhul VÕS § 1037 alusel. VÕS § 1037 lg-tes 1 sätestatud eelduste täitmise korral tekkiva alusetu rikastumise nõude sisuks on rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamine. Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks võib sellisel juhul olla muu hulgas rikkumise teel saadud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 järgi (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 20). Riigikohtu 20. detsembril 2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 tehtud otsuse p-s 26 on kolleegium leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud kulusid. Antud juhul saab kostjate kasutuseeliseks TsÜS § 62 lg 1 tähenduses olla kasu, mida nad said seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt kodumajutuse jaoks ruume üürima. Kostjate saadud kasutuseeliste arvestamisel saab lähtuda ruumidest, mida nad ebaseaduslikult kasutasid kodumajutuseks (suurusega 344,10 m2), ning hüvitist saab mõista aja eest, millal nad neid ruume ebaseaduslikult valdasid (07.08.2012 kuni 28.11.2016).
14.Hageja on nõustunud apellatsioonkaebuses sellega, et kostjate kasutuseelist võib arvestada lähtudes ruutmeetri üürihinnast 1 euro 8 senti (Pindi Kinnisvara AS hinnang – I kd tl 24-52). Kostjate vastuväidete kohaselt puudub hagejal kasutuseelise nõue kostja vastu seetõttu, et hagejal ei olnud plaanis kinnistul majutusteenust pakkuda ning väidetavast kasutuseelisest on jäetud maha arvamata võimalikud kulud, mida hageja hoidis kokku. Kostjad ei ole märkinud, millised on need võimalikud kulud, mida hageja kokku hoidis ning millises summas. Hageja poolt kasutuseelisena nõutav üür ei sisalda kommunaalmakseid ja kostjad ei ole esile toonud, millised olid need kulud, mida nad tegid, kuid tegelikult oleks pidanud vastavad kulud kandma hageja. Hageja ei ole nõudnud kostjatelt hageja kaotatud kasutuseeliste väärtust (sh saamata jäänud tulu hüvitamist), seega ei pidanud hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada majutusteenuse pakkumise kaudu ning seetõttu on alusetu kostjate väide, et hagejal ei olnud plaanis majautusteenust pakkuda. Lähtudes eeltoodust tuleb kostjatelt välja mõista hageja kasuks kostjate saadud kasutuseelis 18 953 eurot (344,10x1,08x51=18 953). Kasutuseelise arvestuses lähtub ringkonnakohus hageja poolt märgitud kuude arvust 51.
15.Kostjate põhjenduste kohaselt on maakohus jätnud alusetult arvestamata kostjate tasutud laenumakseid summas 25 396 eurot 95 senti, sest kuna hageja ostis kinnistu koos hüpoteegiga, siis oli kinnistu väärtus ostmisel väiksem ja hageja on kostjate arvel alusetult rikastunud. Ringkonnakohus nõustub siinkohal maakohtu seisukohaga, et tegemist on asjakohatu väitega. Samuti on asjakohatu kostjate viide TMS § 103 lg-tele 1 ja 2. Kostjate poolt viidatud Riigikohtu
15.veebruari 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-16 ja 18. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas
nr 3-2-1-19-17 ei toeta kostjate seisukohta, et kui kinnisasi müüakse enampakkumisel koos hüpoteegiga, siis juhul, kui võlgniku poolt tasutakse hüpoteegiga tagatud laenusumma makseid, siis enampakkumisel kinnisasja omandanud isik peab alusetu rikastumise sätete alusel tasuma võlgnikule (endisele omanikule) tema poolt laenulepingu alusel tasutud summasid. Praegusel juhul müüdi kostjatele kuulunud kinnisasi enampakkumisel AS Swedbank nõudel (I kd tl 10-11). Kostjad kui võlgnikud osalesid täiteasja nr 066/2010/864 menetluses. Kuigi kostja ja AS SEB Pank vahel sõlmitud laenulepingut tagav hüpoteek jäi enampakkumise tulemusel püsima, ei muutunud hageja võlgnikuks, vaid laenulepingu järgseks võlgnikuks jäi siiski kostja. Alusetu on kostjate väide, et alternatiivselt kuulub laenumaksete summa VÕS § 1041 kohaselt tasaarvestamisele hageja kasutuseelise nõudega. Enampakkumisel kinnisasja omandamisega ei ole hageja muutunud kostja ja AS SEB Pank vahel 06.12.2002 sõlmitud kodulaenu lepingu (I kd tl 124) pooleks ning seetõttu ei ole ka kostjad laenu tasumisega täitnud hageja kohustust.
16.Ebaõige on kostjate väide, et maakohus on jätnud analüüsimata kostjate alternatiivse vastuväite, et hageja kasutuseelise nõuet tuleks vähendada VÕS § 139 või § 140 alusel. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-s 11, ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga ja ei korda seda. Kahjuhüvitise vähendamist reguleerivad VÕS §-d 139 ja 140 saavad kohalduda juhul, kui õigustatud isik nõuab kohustatud isikult kahju hüvitamist. Antud juhul on hageja esitanud hagi alusetu rikastumise sätete alusel (väärtuse hüvitamise nõue) ning hageja ei ole esitanud kaotatud kasutuseelise kui kahju hüvitamise nõuet.
17.Kostjate apellatsioonkaebuses esitatud väite kohaselt oleks põhjendamatu nõuda kostjatelt viivist, sest kostjad on perioodiliselt hageja kinnistu väärtust suurendanud. Kostjate poolt oma laenulepingu järgse kohustuse täitmine ei ole kinnisasja väärtuse suurendamine ning seetõttu on hagejal õigus nõuda kostjatelt koos põhivõla väljamõistmisega ka viivist. Tegemist on alusetust rikastumisest tuleneva hüvitisnõudega ja sel juhul tuleb viivist arvestada VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi, s.o alates nõude sissenõutavaks muutumisest. VÕS § 113 lg 2 kohaselt kui rahalise kohustuse täitmiseaeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas alusetu rikastumise väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja esitas raha sissenõudmise hagi. Kostjad said hagimaterjalid kätte 31.01.2017 ning maakohus on leidnud, et viivis tuleb välja mõista alates 03.02.2017. Kuna pooled ei ole viivise alguskuupäeva osas vastuväiteid esitanud, siis ringkonnakohus lähtub maakohtu poolt määratud kuupäevast. Arvestades VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määra on viivis põhivõlalt 18 953 eurot ajavahemikul 03.02.2017 kuni 17.09.2018 summas 2459 eurot 22 senti (vt viivisekalkulaator) ning alates 18.09.2018 tuleb kostjatelt välja mõista viivis hageja kasuks kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
18.Hagi kuulub rahuldamisele osaliselt 55% ulatuses (põhinõue 34 450 eurot, rahuldatakse 18 953 eurot, s.o 55%), seega jäävad menetluskulud maakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel 55% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning 45% ulatuses hageja kanda. Kuna kostjate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse suures ulatuses (rahuldatakse 82%), siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 1 ja 171 lg 1 alusel solidaarselt kostjate kanda. Seoses ringkonnakohtu poolt maakohtu vaidlustatud otsuse osalise tühistamisega määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
Maakohus on 31. jaanuari 2017 määrusega kohaldanud hagi tagamise abinõu ja seadnud kohtuliku hüpoteegi kostjate ühisomandisse kuuluvale kinnisasjale asukohaga Ida-Virumaa Toila vald Toila alevik P.. Ringkonnakohus jätab kohaldatud hagi tagamise abinõu kehtima kohtuotsuse jõustumisel.
allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.