1.Virlaine OÜ (hageja) esitas 27. jaanuaril 2017 Viru Maakohtule Lea Ranna (kostja I) ja Vahur Ranna (kostja II) vastu hagi, milles palus mõista kostjatelt solidaarselt enda kasuks välja põhivõla 34 450 eurot ja viivise seaduses sätestatud määras. Maakohus tagas 31. jaanuari 2017. a määrusega hagi ja seadis kostjate ühisomandis olevale kinnisasjale (asukohaga Toila vald, Toila alevik, Pühaoru 10) hageja kasuks 34 450 euro suuruse kohtuliku hüpoteegi. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 21. veebruaril 2012 enampakkumisel Toila vallas Oru 6 asuva kinnisasja (edaspidi kinnistu). Täitemenetluses müüdi kostjate ühisomandis olevat vara. Kostjad pidid
2-17-1413 andma kinnistu valduse hagejale üle 6. augustil 2012. Kostjad vaidlustasid Viru Maakohtus kohtutäituri tegevuse (tsiviilasi nr 2-12-32007) ning kohus peatas 21. augusti 2012. a määrusega asjas toimuva täitemenetluse. Ajavahemikul 17. augustist 2012 kuni 3. oktoobrini 2016 toimusid kostjate ja Osaühingu LHVR (äriühingu ainuomanik on kostja I) (edaspidi kolmas isik) algatusel kohtuvaidlused, mis takistasid hagejal kinnistu väljanõudmist. 3. oktoobril 2016 jõustus tsiviilasjas nr 2-12-44509 tehtud lahend, millele järgnevalt osutus võimalikuks kinnistu väljanõudmine kostjate valdusest. Kostjad andsid kinnistu valduse hagejale üle alles 28. novembril 2016. Ajavahemikul
7.augustist 2012 kuni 28. novembrini 2016 oli hageja kinnistu tema nõusolekuta kostjate kasutuses ja valduses (hageja kaotas seetõttu asja omamisest tuleneva kasutuseelise). Arvestades, et kostjad osutasid kinnistul kodumajutuse teenust ja said sellest tulu, tuleb kostjatel hüvitada hagejale alusetu rikastumise sätete alusel kasutuseelise väärtus 34 450 eurot (kinnistu üüri turuhinna ja tegeliku kasutusväärtuse vahe).
2.Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjate vastuväidete kohaselt mõistis ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-12-44509 (edaspidi varasem tsiviilasi) üürilepingu alusel hageja kasuks kinnistu välja kolmanda isiku (mitte kostjate) valdusest, mistõttu ei saa hageja esitada nõuet kostjate vastu alusetu rikastumise sätete alusel. Kostjad valdasid kinnistust 74 m2 ja on selle pinna 6. augustil 2012 vabastanud. Ülejäänud kinnistu oli kolmanda isiku valduses. Hageja omandas kinnistu koos esimese järjekoha hüpoteegiga, mille katteks on kostja II tasunud laenulepingu alusel ajavahemikul 1. jaanuarist 2012 kuni 31. detsembrini 2016 makseid 25 396 eurot 96 senti. Kuivõrd hageja sai kinnistu koos hüpoteegi ja seda tagavate nõuetega (mille võrra oli kinnistu väärtus ostmisel väiksem), on hageja kinnistu väärtuse suurenemise tõttu alusetult rikastunud. Hageja kasutuseelise nõuet tuleks seetõttu 25 396 euro 96 sendi võrra vähendada või tasaarvestada see summa hageja nõudega. Hageja ei ole kahju saanud, sest ta ostis kinnistu 59 000 euroga, kuid müüb seda 160 000 euroga. Hageja nõutud kasutuseelist tuleks vähendada nullini.
3.Viru Maakohus rahuldas 27. veebruari 2018 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja põhivõla 4075 eurot 92 senti ja põhivõlalt alates 3. veebruarist 2017 kuni põhivõla tasumiseni viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Menetluskulud jäid poolte endi kanda, mistõttu maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud. Maakohtu hinnangul on hageja nõudeks alusetust rikastumisest tulenev nõue (VÕS § 1037 lg 1), mille esemeks on kostjate alusetult saadud kasutuseelis (hageja nõuab kostjatelt rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamist). Kinnistut ei vallatud üürilepingu alusel, väidetavat üürilepingut ei ole kohtule esitatud. Kohtule esitatud kostjate ja kolmanda isiku rendilepingu järgi on kinnistu antud rendile kolmandale isikule, mitte kostjatele. Kostjate tehtud laenumaksed ei puutu asjasse, kuna kostjad täitsid enda laenulepingust tulenevat kohustust, mis ei mõjuta kinnistu väärtust. Kuna hageja on esitanud alusetust rikastumisest tuleneva nõude, ei ole tähtsust sellel, kas hageja oleks saanud kinnistut välja üürida ja kas ta oleks seda kavatsenud. Tuvastatud asjaoludel pidid kostjad kinnistu valduse hagejale üle andma 6. augustil 2012, kuid andsid selle üle 28. novembril 2016. Hageja esitatud Pindi Kinnisvara AS-i arvamusest tuleneb, et kinnistul asuva elamu suuruseks on 418,1 m2 ja elamut kasutatakse kodumajutusteenuse osutamiseks. Kostjad ei ole tõendanud, et vabastasid 29. oktoobril 2012 elamust 74 m2. Kostjad on väitnud, et nad valdasid 74 m2 elamust, ja hageja ei ole sellele vastu vaielnud ega seda ümber lükanud. Viidatud arvamuse kohaselt on kinnistu keskmiseks üürihinnaks 450 eurot kuus (ühe ruutmeetri hind on 1 eurot 8 senti). Kostjate kasutuses olnud 74 m2 üürihinnaks on seega 79 eurot 92 senti kuus (74 * 1,08). Kuna kostjad kasutasid kinnistut hageja nõusolekuta 51 kuu vältel, on kostjate kasutuseelise väärtuseks 4075 eurot 2(7)
2-17-1413 92 senti (79,92 * 51). Kuivõrd kohus lahendab kasutuseelise kui alusetu rikastumise nõude, ei ole VÕS §-de 139 ja 140 kohaldamine põhjendatud. Kuna kostjad said hagimaterjalid kätte 31. jaanuaril 2017, tuleb viivis VÕS § 82 lg 7 alusel välja mõista alates 3. veebruarist 2017.
4.Hageja palus apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata, ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagist veel 18 952 euro 13 sendi suurune osa. Kostjad palusid apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus osas, milles hagi rahuldati, ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata või saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus tühistas 17. septembri 2018. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt hagi rahuldamata jätmise ulatuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 18 953 eurot, viivise alates 3. veebruarist 2017 kuni kohtuotsuse tegemiseni 2459 eurot 22 senti ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise põhivõlgnevuselt sealt edasi kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Ringkonnakohus jättis 55% maakohtu menetluskuludest solidaarselt kostjate kanda ja 45% hageja kanda ning ringkonnakohtu menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Ringkonnakohus märkis, et menetluskulude rahalise suuruse määrab pärast otsuse jõustumist kindlaks maakohus ning et otsuse jõustumisel jääb kehtima maakohtu 31. jaanuari 2017. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Ringkonnakohtu põhjenduste kohaselt on hageja vähendanud oma VÕS § 1037 lg 1 alusel esitatud kasutuseelise nõuet ning palub kostjatelt välja mõista 23 028 eurot 95 senti. Ringkonnakohus tuvastas, et kinnistu oli vaidlusalusel ajavahemikul (7. august 2012 kuni 28. november 2016) kostjate otseses valduses (asjaõigusseaduse (AÕS) § 33 lg 1). Varasemas tsiviilasjas tuvastas ringkonnakohus, et kostjad ja kolmas isik sõlmisid kinnistul asuvas elamus paiknevate ruumide rendile andmiseks rendilepingu, samuti käsunduslepingud, mille alusel kostjad osutasid kinnistul kodumajutusteenust. Lähtudes viidatud tsiviilasjas märgitud kolmanda isiku ja kostjate seisukohtadest ning ringkonnakohtu tuvastatust, olid vaidlusalusel ajal kinnistu otsesteks valdajateks kostjad ja kaudseks valdajaks kolmas isik. Sõlmides kolmanda isikuga rendilepingu, muutusid kostjad kaudseteks valdajateks ning kolmas isik sai ruumide otsese valduse. Sõlmides kostjatega lepingud renditud ruumides kodumajutusteenuse osutamiseks, muutus kolmas isik omakorda kaudseks valdajaks ja kostjad said otsese valduse. Kolmandal isikul ei olnud kinnistu tegelikku valdust, kuna see ei olnud tema võimu all (s.o tema valitsemissfääris). Asjaolu, et varasemas tsiviilasjas mõisteti kinnistu välja kolmanda isiku valdusest hageja valdusse, ei tähenda, et praeguses asjas ei saa kinnistu valduse kuuluvuse üle enam vaielda. Varasemas tsiviilasjas jättis ringkonnakohus otsuse resolutsiooniga kolmanda isiku hagi hageja ja kostjate vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata ning rahuldas hageja vastuhagi kolmanda isiku vastu kinnistu valduse väljaandmiseks. Kuivõrd kostjad ei olnud vastuhagis poolteks, ei ole kõnealuse kohtuotsuse resolutsioon tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 457 lg 1 järgi neile kohustuslik osas, milles lahendati vastuhagiga seotud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel. Kostjatel on õigus tugineda jõustunud kohtuotsusele kui dokumentaalsele tõendile (TsMS § 272). Varasemas tsiviilasjas tuvastas ringkonnakohus vastuhagi aluseks olevate asjaoludena, et kinnistu ei olnud kolmanda isiku otseses valduses, kuid kuna kolmas isik ise oli seisukohal, et kinnistu on tema valduses (iseenesest kostjate otsese valduse lõppemisel olekski kolmas isik formaalselt omandanud rendilepingust tuleneva otsese valduse), siis vastuhagi rahuldati. Samas ei välista kõnealune jõustunud kohtuotsus asjaolu, et 3(7)
2-17-1413 vaidlusalusel ajavahemikul oli kinnistu kostjate otseses valduses (kohtuotsuses tuvastatu pigem kinnitab seda). Hageja kasutuseelise nõue kostjate vastu saab puudutada ruume kogusuurusega 344,10 m2 (418,10 m2 – 74 m2). Tuvastatud asjaoludel ei vaidle hageja vastu sellele, et kostjad vabastasid
6.augustil 2012 ruumid suurusega 74 m2 ja hageja sai võtta need oma otsesesse valdusse, kuid hageja seda ei teinud, leides, et tal ei ole VÕS § 83 lg 1 järgi kohustust osalist täitmist vastu võtta. Tulenevalt praeguse kohustuse iseloomust ei olnud kohustuse ositi täitmine (s.o ruumide ositi hageja valdusse üleandmine) välistatud. AÕS § 36 lg 1 järgi piisas osa ruumide valduse üleandmiseks hagejale sellest, et kostjad vabastasid 6. augustil 2012 ruumid suurusega 74 m2 (kohtuistungil väidetu kohaselt
29.oktoobril 2012), teatasid sellest hagejale ja ei teinud talle edaspidi takistusi ruume vallata. Seega ei ole kostjad viivitanud ruumide suurusega 74 m2 valduse üleandmisega ning selles osas ei ole hagejal kostjate vastu kasutuseelise nõuet. Omanik saab nõuda valdajalt ebaseadusliku valduse ajal saadud kasu väljaandmist üldjuhul VÕS § 1037 alusel. Selle sätte alusel tekkiva alusetu rikastumise nõude sisuks on rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamine. Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks võib sellisel juhul olla muu hulgas rikkumise teel saadud kasutuseelis tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 järgi. Kostjate kasutuseeliseks saab olla kasu, mida nad said seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt kodumajutuse jaoks ebaseadusliku valduse ajal ruume üürima. Hageja on nõustunud apellatsioonkaebuses sellega, et kostjate kasutuseelist võib arvestada, lähtudes ruutmeetri üürihinnast 1 euro 8 senti. Hageja väitel kasutasid kostjad kinnistut tema nõusolekuta 51 kuud. Kostjatelt tuleb hageja kasuks välja mõista kasutuseelis 18 953 eurot (344,10 * 1,08 * 51). Kostjad ei ole esile toonud, millised on võimalikud kulud, mida hageja kokku hoidis ja mis tulnuks kasutuseelisest maha arvata. Kuivõrd hageja ei nõudnud kostjatelt hageja kaotatud kasutuseelise väärtust (sh saamata jäänud tulu hüvitamist), ei pidanud hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus majutusteenuse pakkumise kaudu tulu saada. Maakohus leidis põhjendatult, et asjas ei tulnud arvestada kostjate tasutud laenumaksetega 25 396 eurot 96 senti. Kostjate viide täitemenetluse seadustiku (TMS) § 103 lg-tele 1 ja 2 on asjakohatu. Kostjate viidatud Riigikohtu lahendid ei toeta seisukohta, et kui kinnisasi müüakse enampakkumisel koos hüpoteegiga, siis juhul, kui võlgnik tasub hüpoteegiga tagatud laenusumma makseid, peab enampakkumisel kinnisasja omandanud isik tasuma alusetu rikastumise sätete alusel võlgnikule (endisele omanikule) tema poolt laenulepingu alusel tasutud summasid. Kostjate kinnistu müüdi enampakkumisel AS Swedbank (pank) nõudel ja kostjad osalesid täitemenetluses võlgnikena. Kuigi kostja I ja panga sõlmitud laenulepingut tagav hüpoteek jäi enampakkumise tulemusel püsima, ei muutunud hageja võlgnikuks (laenulepingujärgseks võlgnikuks jäid kostjad). Laenumaksete summat ei saa VÕS § 1041 järgi ka kasutuseelise nõudega tasaarvestada. Enampakkumisel kinnistu omandamisega ei ole hageja muutunud kostja I ja panga sõlmitud laenulepingu pooleks ning seetõttu ei ole ka kostjad laenu tasumisega täitnud hageja kohustust. Kostjate laenulepingujärgse kohustuse täitmine ei ole kinnistu väärtuse suurendamine ning seetõttu on hagejal õigus nõuda kostjatelt koos põhivõla väljamõistmisega VÕS § 113 lg 1 järgi ka viivist. Maakohus on põhjendanud, miks ei saa hageja kasutuseelise nõuet VÕS § 139 või § 140 alusel vähendada. Viidatud sätted saavad kohalduda juhul, kui õigustatud isik nõuab kohustatud isikult kahju hüvitamist. Praegusel juhul on hageja esitanud hagi alusetu rikastumise sätete alusel (väärtuse hüvitamise nõue).
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
4(7)
2-17-1413
6.Kostjad paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi osaliselt rahuldati, ning jätta uue otsusega hagi rahuldamata või alternatiivselt saata asi lahendamiseks maavõi ringkonnakohtule. Ringkonnakohus kohaldas valesti AÕS § 33 lg-t 3, kui leidis, et kostjad on kinnistu otsesteks valdajateks. Viidatud sätte järgi on välistatud kasutuseelise nõude esitamine füüsiliste isikute vastu, keda juriidiline isik kasutab enda majandustegevuses ja kes ei ole otsesed valdajad. Ringkonnakohus ei ole oma järeldust põhjendanud ega hinnanud tõendeid nõuetekohaselt. Ringkonnakohus jättis kostjate valduse puudumist tõendavad tõendid tähelepanuta. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad kasutasid kinnistut elamiseks või olid kinnistu otsesteks valdajateks. Ringkonnakohus leidis valesti, et kostjad valdasid kinnistust rohkem kui 74 m2 (st 344,10 m2), hageja ei ole seda tõendanud. Ringkonnakohus asus ekslikule seisukohale, et varasemas tsiviilasjas tehtud lahend ei välista vaidlust kinnistu valduse kuuluvuse üle praeguses asjas. Ringkonnakohus kohaldas valesti TMS § 103 lg-d 1 ja 2 ja rikkus otsuse põhjendamise kohustust, kui leidis, et pärast sundmüüki ei ole võimalik kinnistuga tagatud nõuete katteks tehtud makseid (25 396 eurot 96 senti) hageja kasutuseelise nõudest maha arvata. Viidatud sätted välistavad täitemenetluses vara sundmüügi korral kõikvõimalikud nõuded endiste vara omanike vastu, sh AÕS § 349 lg 3 kohase regressinõude. TMS eesmärgiks ei ole tekitada olukorda, kus kinnisasja omandaja saab kinnisasja koormatise olemasolu tõttu esmalt täitemenetluses kinnisasja odavamalt ja seejärel ka hüpoteegiga tagatud nõude omanikult hüvitist. Kui vaidlusaluseid makseid ei saa kasutuseelise suurusest maha arvata, tuleb VÕS § 1041 järgi need maksed tasaarvestada hageja nõudega. Kohtud jätsid tähelepanuta kostjate väite, et vaidlusaluste maksete kasutuseelise suurusest maha arvamata jätmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtud leidsid valesti, et asjas ei kohaldu VÕS § 140 lg 1. Alternatiivselt on selle sätte kohaldamine põhjendatud, sest kasutuseelis on kahjuhüvitisesarnane nõue ning praegustel asjaoludel oleks kostjatelt kasutuseelise väljamõistmine äärmiselt ebaõiglane.
7.Hageja vaidleb kostjate kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsust tühistada. Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel muutmata ning kassatsioonkaebus rahuldamata.
9.Kassatsioonkaebuse kohaselt vaieldakse asjas selle üle, kas kostjad valdasid õigusliku aluseta ajavahemikul 7. august 2012 kuni 28. november 2016 hageja kinnistut ning kas hagejal on sellest tulenevalt õigus nõuda kostjatelt VÕS § 1037 lg 1 järgi rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamist (alusetult saadud kasutuseelist) ja viivist.
10.Ringkonnakohus tuvastas, et vaidlusalusel ajavahemikul oli hageja kinnistu (ruumid kogusuurusega 344,10 m2) õigusliku aluseta kostjate otseses valduses. Kolleegium ei nõustu kostjate kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus kohaldas selle järelduse tegemisel valesti materiaalõiguse norme ning rikkus menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus leidis põhjendatult, et AÕS §-de 32 ja 33 järgi tuleb asjas kindlaks teha, kelle tegeliku võimu all kinnisasi on. Ringkonnakohtu hinnang kostjate otsese valduse kohta põhineb praeguses asjas tuvastatud asjaoludel (kostjate ja kolmanda isiku vahelised lepingulised suhted ruumide rentimiseks ja nendes 5(7)
2-17-1413 kodumajutusteenuse osutamiseks) ning varasemas tsiviilasjas tehtud otsuses märgitud kostjate ja kolmanda isiku seisukohtadele antud hinnangul. Ringkonnakohus on oma järeldust nõuetekohaselt põhjendanud. TsMS § 688 lg-test 3–5 tulenevalt ei ole Riigikohtul pädevust ringkonnakohtus hinnatud tõendeid ümber hinnata. Eeltoodud ringkonnakohtu seisukohta ei muuda kostjate viited AÕS § 33 lg-le 3. Selle sätte järgi ei ole valdaja õigusi ega kohustusi valduse teenijal, kes täidab teise isiku jaoks asja vallates viimase korraldusi. Tuvastatud asjaoludel on kostja II kolmanda isiku juhatuse liige, kes valdab asja kui enda valduses olevat asja, tegutsedes enda tahte kohaselt. Ekslik on ka kostjate kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus leidis TsMS § 457 lg-le 1 tuginedes valesti, et varasemas tsiviilasjas tehtud lahend ei välista vaidlust kinnistu valduse kuuluvuse üle praeguses asjas. Viidatud sätte järgi on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Ringkonnakohus leidis põhjendatult, et kõnealuse sätte järgi ei ole varasemas tsiviilasjas vastuhagis tehtud kohtuotsus kostjatele, kes ei olnud vastuhagi poolteks, kohustuslik osas, milles lahendati vastuhagiga seotud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel. Seega võib kohus asja kostjate suhtes lahendades jõuda kinnisasja õigusliku aluseta valdamise küsimuses teistsugusele seisukohale. Põhjendatud on ka ringkonnakohtu selgitus, et varasemas asjas jõustunud kohtuotsusele saab tugineda kui dokumentaalsele tõendile (TsMS § 272) (vt selle kohta nt Riigikohtu 25. mai 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-16, p 20). Kohtuotsuse põhjendustest nähtuvalt on ringkonnakohus mh ka seda tõendit (varasemas tsiviilasjas tehtud kohtuotsus) hinnanud.
11.Tuvastades, et kostjad on kasutanud hageja kinnistut õigusliku aluseta, asus ringkonnakohus järgnevalt seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjatelt AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037 lg 1 alusel rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamist (alusetult saadud kasutuseelist TsÜS § 62 lg 1 järgi). Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et hageja nõudele kohaldub VÕS § 1037 lg 1. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt nt Riigikohtu 22. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 16; 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15). Samuti on Riigikohus selgitanud, et VÕS § 1037 lg 1 alusel nõude rahuldamise eelduseks on, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta mingit tema õigust, eelkõige tema omandit või valdust, ning et ta on rikkumise abil hageja arvel rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik väärtus (vt Riigikohtu 27. septembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-18478/33, p 11). Kolleegium jääb nende seisukohtade juurde. Praegusel juhul seisneb ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludel kostjate alusetu rikastumine kasutuseelise saamises, mida kostjad said seetõttu, et ei pidanud vaidlusalusel ajavahemikul teistelt isikutelt üürima 344,10 m2 suurusi ruume. Kostjad leiavad kassatsioonkaebuses, et ringkonnakohus jättis valesti hageja kasuks väljamõistetavalt kasutuseeliselt kostjate tasutud laenumaksed maha arvamata (kostjad on seisukohal, et kuna kinnistu osteti koos hüpoteegiga, siis oli selle väärtus ostmisel võrreldes praeguse olukorraga väiksem). Kolleegiumi hinnangul pidas ringkonnakohus põhjendatult kostjate väidet asjakohatuks. Iseenesest õige on see, et kohustuste täitmise tagamiseks hüpoteegiga koormatud kinnistu väärtus on eelduslikult väiksem kui ilma koormatisteta kinnistu väärtus (vt hüpoteegi olemasolu mõju kohta kinnisasja väärtusele Riigikohtu 15. veebruari 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-16, p 20). Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et kostjate laenulepingu järgse kohustuse täitmine ei ole kinnisasja väärtuse suurendamine. Kostjad täitsid laenumakseid tasudes enda laenulepingust tulenevat kohustust ning laenu maksmisega ei tekkinud neil nõuet hageja vastu. AÕS § 349 lg 3 esimese lause kohaselt, kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. See säte kohaldub ka koormatud kinnisasja ostmisel 6(7)
2-17-1413 täitemenetluses (vt nt Riigikohtu 22. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 10), st kui kostjad ei oleks vaidlusaluseid laenumakseid tasunud, oleks hüpoteegi realiseerimisel hagejal viidatud sätte alusel nõudeõigus kostjate vastu. Eeltoodust tulenevalt ei saa kostjate tehtud laenumakseid hageja nõudega tasaarvestada, samuti on asjakohatu kostjate väide, et laenumaksete kasutuseelisega tasaarvestamata jätmine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kohtud ei ole tuvastanud, et kostjatel oleks hageja vastu muu tasaarvestatav nõue. Kostjad on menetluses viidanud sellele, et kasutuseelisest tuleks maha arvata hageja kokkuhoitud kulud, kuid tuvastatud asjaoludel hageja nõutav üür kommunaalmakseid ei sisaldanud ning ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostjad esile toonud, millised olid nende kantud kulud, mida tegelikult pidanuks kandma hageja. Ringkonnakohtu seisukohta, et kostjate laenumaksed hageja kasutuseelise nõuet ei mõjuta, ei muuda ka kostjate viited TMS § 103 lg-tele 1 ja 2, VÕS §-le 1041 ning Riigikohtu järeldustele tsiviilasjades nr 3-2-1-140-16 ja nr 3-2-1-19-17. Ringkonnakohus leidis põhjendatult, et müüdud asja juhusliku hävimise riisiko üleminekut ja vastutust asja puuduste eest sätestav TMS § 103 ei ole praeguses asjas asjakohane. Samuti kohaldas ringkonnakohus õigesti VÕS § 1041, leides, et kostjate tasutud laenumakseid ei saa selle sätte alusel tasaarvestada hageja kasutuseelise nõudega. Viidatud sätte esmane eeldus on, et isik täidab teise isiku kohustuse. Praeguses asjas ei ole kostjad täitnud hageja kohustust, laenumaksete tasumine oli laenulepingu järgi nende endi kohustuseks. Kostjate soovitud seisukohta viidatud Riigikohtu lahenditest ei tulene, nagu märkis õigesti ka ringkonnakohus. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga ka selles, et kahjuhüvitise vähendamist reguleerivad VÕS §-d 139 ja 140 ei kohaldu hageja alusetu rikastumise sätete alusel esitatud nõudele (väärtuse hüvitamise nõue VÕS § 1037 lg 1 järgi). VÕS §-d 139 ja 140 kohalduvad juhul, kui õigustatud isik nõuab kohustatud isikult kahju hüvitamist. Hageja ei esitanud kaotatud kasutuseelise kui kahju hüvitamise nõuet (vt selle kohta Riigikohtu 8. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-1-15, p 18; Riigikohtu 25. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-15, p 12).
12.Kuna ringkonnakohtu otsus jääb muutmata ja kostjate kassatsioonkaebus rahuldamata, tuleb menetluskulud Riigikohtus jätta TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt kostjate kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 174 lg 4 järgi kindlaks maakohus.
13.Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Henn Jõks
Villu Kõve
Jaak Luik
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.