Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Mati Maksing
Määruse tegemise aeg ja koht
11.09.2017, Tallinn
Tsiviilasja number
2-18-10007
Tsiviilasi
Kohtutäitur Mati Kadaku (Kadak) kinnistusraamatus kannete muutmiseks
Vaidlustatud lahend
Tartu Maakohtu registriosakonna 27.06.2018 eitav kandemäärus nr 805602018
avaldus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Mati Kadaku määruskaebus Menetlusosaline ja tema esindaja
Avaldaja kohtutäitur Mati Kadak
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
jäävad püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Sissenõudjate nõudest olid praegusel juhul eespool isiklik kasutusõigus, märkus kaasomandi kasutamise/valdamise kokkuleppe kohta ja hüpoteek Luminor Bank AS-i kasuks. Seega ei saanud kirjeldatud hüpoteeki kustutada.
Maakohus määratles õigesti vaidluse raskuskeskmes olevad sätted, n.o KrtS § 44 ja TMS § 158. Esimene neist on võrdlemisi uus säte Eesti õigusmaastikul ja kehtib alates 01.01.2018. KrtS § 44 lg-t 2 tuleb mõista selliselt, et nii täite- kui ka pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel „tavalise“ hüpoteegiga tagatud nõue. Samuti tähendab see korteriühistu jaoks võimalust pöörata sissenõue korteriomandile ka juhul, kui see on koormatud hüpoteegiga, sest kõik „tavalised“ hüpoteegid on korteriühistu pandiõigusest tagapool ja lõpevad (TMS § 158 lg 3). Eelnev võib tunduda ülekohtune hüpoteegipidajate suhtes. Samas on KrtS-i seletuskirjas avaldatud, et hüpoteegipidajale omab uus regulatsioon kahjulikku mõju ainult sellisel juhul, kui tema ees täidetakse kohustusi nõuetekohaselt, korteriühistu ees aga mitte ning korteriomaniku muu vara arvel ei ole korteriühistu rahalise nõude täitmine võimalik. Pangaliidu arvamuse kohaselt on selline olukord väga erandlik. Kirjeldatud erandlikus olukorras saab hüpoteegipidaja tagatise kadumise vältimiseks korteriühistu nõude ise rahuldada ja selle hiljem laenuvõtjalt välja nõuda. Reguleerimaks olukordi, kus enne KrtS-i jõustumist 01.01.2018 oli korterile seatud hüpoteek, nähti seaduse rakendussätetes ette, et korteriühistu pandiõigus tekib ka sellisel juhul, kuid see ei pruugi kogu suuruses paikneda esimesel järjekohal. Esimesel järjekohal paikneva pandiõiguse suurus on sõltuv täite- või pankrotimenetluses korteriomandi müügist saadud summast, moodustades sellest viis protsenti, kuid mitte rohkem, kui oleks korteriühistu pandiõiguse suurus KrtS § 44 lg 3 kohaselt, s.t ühe aasta majandamiskulud (KrtS § 72 lg 1). Seega jaguneb korteriühistu pandiõigus varasema hüpoteegi olemasolul kaheks: üks osa on esimesel järjekohal ja teine osa (kui esimesel järjekohal olev osa ei ole piisavalt suur) on esimesel vabal järjekohal, s.t asetseb pärast seda hüpoteeki, mis on KrtS-i jõustumisel viimasena kinnistusraamatusse kantud. Seega on korteriühistul ka varasema hüpoteegi olemasolul võimalus pöörata sissenõue korteriomandile nii, et varasem hüpoteek kustutatakse, aga varasema hüpoteegi pidajale on tagatud kindel osa jaotamisele minevast tulemist. Viis, kuidas otsustas Tartu Maakohtu registriosakond KrtS § 44 lg 2 rakendada, ei ole kooskõlas KrtS-is sätestatuga, mistõttu tuleb vaidlustatud määrus tühistada ja asi saata tagasi Tartu Maakohtu registriosakonnale avalduse uueks läbivaatamiseks.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.