Avaldaja: AK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn Puudutatud isik I: AA (isikukood XXXXXXXXXXX, töökoha aadress
XXX),
lepinguline esindaja vandeadvokaat Lada Riisna Puudutatud isik II: Jõelähtme vald (Jõelähtme Vallavalitsuse kaudu) (asukoht Postijaama tee 7, Jõelähtme küla, 74202 Harju maakond) Puudutatud isik III: Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu) (asukoht Narva mnt 7a) Puudutatud isik IV: LR (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Leino Biin Puudutatud isik V: KP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret Blankin
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 12.12.2017 määrus tühistada osaliselt, s.o iga-aastase tasu suuruse osas (s.o resolutsiooni p 2) ning teha asjas uus määrus, millega määrata, et kinnistu Kallaste III, registriosa nr 3189202 igakordne omanik on kohustatud maksma iga-aastast tasu 102 eurot kinnistu nr 12584502 igakordsele omanikule.
3.Maakohtu määruse tervikresolutsioon on järgnev: 3.1 AK ́i avaldus rahuldada ja määrata, et kinnistu Kallaste III, registriosa 3189202, igakordne omanik, tema perekonnaliikmed, külalised ja kinnistut teeniv transport võivad avalikult kasutatavalt Iru põik teelt kinnistule pääsemiseks kasutada Iru põik 2a kinnistut nr 12584502 jalgsi, jalgrattaga ja mootorsõidukiga Iru põik avalikult kasutatavalt teelt kuni Kallaste III kinnistuni vastavalt kohtumääruse lahutamatuks osaks olevale Lisale, mis näitab juurdepääsu tee asukohta A-B. 3.2 Kinnistu Kallaste III, registriosa nr 3189202 igakordne omanik on kohustatud maksma iga-aastast tasu 102 eurot kinnistu nr 12584502 igakordsele omanikule, mis tuleb ära maksta igal aastal määruse jõustumise kuule järgneva kuu 10. kuupäevaks. 3.3 Juurdepääsu tee rajamise ja hooldamisega seotud kulud kannab igakordne Kallaste III registriosa nr 3189202, omanik. 3.4 Tuvastada, et AA-l on kohustus teha tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 12584502 III jakku märkuse kandmiseks järgmise sõnastusega „ Juurdepääsu tee avalikult kasutatavale teele Iru põik Harjumaa Jõelähtme vallas Iru külas asuva Kallaste III kinnistu registriosa 3189202 igakordse omaniku kasuks koos iga-aastase tasu maksmise kohustusega 102 eurot aastas. Juurdepääsu märkuse sisu vastavalt Harju Maakohtu 12.12.2017 määrusele tsiviilasjas nr 2-16-16773“. 3.5 Kohtulahend asendab AA tahteavaldust märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. 3.6 Kohtumäärus kehtib ka isikute suhtes, kes on saanud menetlusosaliste õigusjärglaseks pärast avalduse kohtule esitamist (08.11.2017) vastavalt TsMS § 460 lg-le 1 ja § 477 lg-le 1. 3.7 Määruse jõustumisel edastab avaldaja ise määruse kinnistusosakonnale.
4.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
5.Jätta maakohtu menetluskulud avaldaja kanda. Määruskaebuse esitamisest tingitud avaldaja ja puudutatud isiku I menetluskulud jätta nende endi kanda, teiste menetlusosaliste menetluskulud jätta puudutatud isiku I kanda. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse ärakirja kättetoimetamisest. Selgitused Vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Avaldus ja menetluse käik
1.AK (avaldaja) esitas 08.11.2016 Harju Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee määramiseks.
2.Avalduse kohaselt kuulub avaldajale kinnistu registriosa nr 3189202 Kallaste III (Iru küla, Jõelähtme vald), omanikukanne on tehtud 16.05.2000 (tl 6, I kd). Avaldaja kinnistule puudub juurdepääs avalikult teelt.
3.Ajalooliselt on kujunenud välja nii, et avalikult teelt saab Kallaste III kinnistule üle naaberkinnistu (kinnistu registriosa nr 12584502; Iru põik 2a, Iru küla, Jõelähtme vald). Nimetatud kinnistu kuulus varasemalt avaldaja ema onupojale ning seega ei olnud vajalik seada sisse teeservituute. Avaldaja ema onupoeg võõrandas kinnistu ning alates 02.02.2010 on kinnistu omanik AA (puudutatud isik I). Kokkulepet juurdepääsu määramiseks ei ole avaldaja puudutatud isikuga I saavutanud. Muud variandid avaldaja kinnistule pääsemiseks on raskendatud: teisel naaberkinnistul on hooned rajatud kinnistu piirile, teisel pool hooneid algab langus kuni Pirita jõeni.
4.Avaldaja palub asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel määrata kinnistu Kallaste III juurdepääs avalikule teele, Iru põik, üle puudutatud isiku I kinnistu järgmiselt: Kinnistu Kallaste III, registriosa 3189202 igakordne omanik, tema perekonnaliikmed, külalised ja kinnistut teeniv transport võivad avalikult kasutatavalt Iru põik teelt kinnistule pääsemiseks kasutada puudutatud isikule I kuuluvat Iru põik 2a kinnistut nr 12584502, jalgsi, jalgrattaga ja mootorsõidukiga Iru põik avalikult kasutatavalt osalt kuni Kallaste III kinnistuni. Avaldaja palub tuvastada, et puudutatud isikul I on kohustus teha tehteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 12584502 III jakku märkuse kandmiseks järgmise sõnastusega „Juurdepääsu tee avalikult kasutatavale teele Harjumaa Jõelähtme vallas Iru külas asuva Kallaste III kinnistu registriosa 3189202 igakordse omaniku kasuks. Juurdepääsu märkuse sisu vastavalt Harju Maakohtu määrusele“. Lisaks palub avaldaja märkida, et kohtulahend asendab puudutatud isiku I tahteavaldust märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Avaldaja on nõus kandma tee rajamise ja hooldamisega seotud kulud.
5.Vastuseks puudutatud isiku I vastuväidetele märkis avaldaja järgmist. Kallaste talu kuulus juba avaldaja vana-vanavanematele. Taasiseseisvunud Eesti Vabariigi ajal, kui talu tagastati, jagasid sugulased kinnistu omavahel. Üks osa sellest jäi avaldaja emale ja teine avaldaja ema onupojale MJ-le. Kuna avaldaja ja tema õde olid MJ ainsad elusolevad sugulased, siis oli ta korduvalt teatanud, et pärandab oma osa Kallaste talust avaldajale ja tema õele ning et kuni tema surmani võivad nad vabalt üle tema hoovi sõita, et oma kinnistule pääseda. Umbes aasta enne MJ surma selgus aga, et MJ on kinkinud oma osa puudutatud isikule I. Eeltoodu selgitab, miks ei olnud varem vajalik teeservituudi seadmine ja miks see on tänasel päeval aktuaalseks muutunud.
6.Avaldaja esitas foto aiaväravast, mis asub tema kinnistu ja puudutatud isiku I kinnistu piiril (tl 68, I kd). Seegi annab tunnistust, et juurdepääs on toimunud just üle naaberkinnistu. Maa-ameti geoportaali väljatrükist on näha, et juurdepääsutee on kulgenud piki puudutatud isikule I kuuluvat kinnistut, kinnistul asuvate majade vahelt (tl 72, I kd). Käesoleval juhul pakub avaldaja puudutatud isikule I aga vähem koormavat varianti – tee kulgemist kinnistu piiri lähedalt.
7.Juurdepääsuteed ei ole võimalik rajada üle mõne teise naaberkinnistu. Iru põik 4 (registriosa nr 286102, LR-le kuuluv kinnistu) ja Iru põik 6 (registriosa nr 3189302, KPle kuuluv kinnistu) kinnistu vahele ei ole teed võimalik rajada sel põhjusel, et Iru põik 6 kinnistule, 2 m kaugusele piirist, on detailplaneeringuga ette nähtud elamu rajamine. Piirist kaugemale polekski elamu rajamine mõeldav, sest maapind langeb seal väga järsult. Tegemist on Pirita jõe ürgoru kallastega. Eesti Vabariigi kinnistule (registriosa nr 8741950) ei oleks tee rajamine samuti mõeldav, sest seal on juba Pirita Jõeoru maastikukaitseala, kus mootorsõidukiga tohib sõita vaid järelevalve- ja päästetöödel.
8.Kuna avaldaja on nõus tee ise rajama ja korras hoidma, siis saab tasu suuruse arvestamisel aluseks võtta üksnes tee alla jääva kinnistu osa edasise kasutamise
võimatuse eest kinnistu omanikule makstava mõistliku hüvitise (RKTKm nr 3-2-1-31-17 p 15.3). Lähtuvalt maamaksu suurusest pakkus avaldaja, et servituuditasu võiks katta maamaksu ja sellele võiks lisada teist sama palju juurde katmaks kasutamiseelisest ilmajäämist ehk servituuditasu võiks olla 13,27 +13,27 = 26,54 eurot aastas. Maamaksu arvestamise kohta selgitas avaldaja, et antud maa asub hinnatsoonis: H0245005, mis tähendab, et kõlviku esimesed 0 kuni 1000 m2 on maksustamishinnaga 3,2 eur/m2 ja järgmine 1000 kuni 2000 m2 on maksustamishinnaga 1,6 eur/m2 ja sealt edasi, s.o 2000 m2 ja rohkem on maksustamishinnaga 0,03 eur/m2. Puudutatud isik I kinnistu suurus on 2725 m2, seega on tema kinnistu maksustamishind 1000 x 3,2 + 1000 x 1,6 + 725 x 0,03 = 3200 + 1600 + 21,75 = 4821,75 eurot. Seega kinnistu ühe ruutmeetri keskmiseks maksustamishinnaks tuleb 4821,75 / 2725 = 1,77 eur/m2. Kui arvestada, et pakutud ligipääsutee alla jääb hinnanguliselt ca 300m2, siis on teealuse maa maksustamishind = 300 x 1,77 = 531 eurot. Maamaksu koefitsient antud piirkonnas on 2,5%. Ligipääsutee alla jääva maa maamaks on seega = 531 x 2,5% = 13,27 eurot aastas. Puudutatud isiku I seisukoht
9.Puudutatud isik I palus jätta avalduse rahuldamata ning alternatiivselt, kui kohus määrab juurdepääsutee avalduses toodud tingimustel, siis palub puudutatud isik I määrata tee kasutamiseks tingimused alljärgnevalt: 1) avaldaja tasub juurdepääsutee rajamise kulud, k.a. ja mitte ainult ehitamine, muinsuskaitseobjekti uuringutega ja sellel järgnev kinnistu taastamine olukorda, milles see oli enne kaevetööde läbiviimist, kuid arvestades juurdepääsutee rajamiseks vajalikku, sh aia ümber paigaldamine, maapinna taastamine jne; 2) avaldaja tasub juurdepääsutee hooldamisega, koristamisega, parandamisega, liiklusohutuse tagamise, valgustamise jne seotud kulud kuni määratud juurdepääsutee avaldaja poolt kasutamise lõpetamiseni ja teeservituudi kinnistusraamatust kustutamiseni; 3) avaldaja tasub juurdepääsutee osas maamaksu vastavalt juurdepääsutee alusele pindalale aastas kaks korda puudutatud isiku I arveldusearvele. Puudutatud isik I palub määrata talle iga-aastaseks tasuks juurdepääsu kasutamise ja servituudi eest 2000 eurot. Lisaks palub puudutatud isik I määrata avaldajale teealuse maa maksumuse hüvitamise korras makstavaks hüvitiseks 29 400 eurot ning tee ehituskulude hüviseks 12 894 eurot. Nimetatud summad tuleb tasuda ühekordse maksena või iga-aastaste osamaksetega 5 aasta jooksul, st 8458,80 eurot aastas.
10.Tõendamata on avaldaja väited selle kohta, et avaldaja kinnistule pääsemiseks on ajalooliselt kasutatud puudutatud isikule I kuuluvat kinnistut. Ebaõige on avaldaja väide, et ainus võimalus juurdepääsutee rajamiseks on läbi puudutatud isiku I kinnistu. Juurdepääs on võimalik määrata ka Eesti Vabariigi või LR kinnistute kaudu.
11.AÕS § 156 lg 1 kohaldamise eeldused ei ole täidetud, kuna (i) puudutatud isikul I paiknevad taotletud alal rajatised ja ehitised, (ii) puudutatud isik I plaanib taotletud alal elamu ehitamist, (iii) avaldaja kinnistul puuduvad ehitised, (iv) puuduvad teised põhjused, miks peaks juurdepääs läbima just puudutatud isiku I kinnistut.
12.Tasu 2000 eurot on mõistlik ja põhjendatud. Tasu on vajalik, et kanda iga-aastaselt tekkivate tee hooldamisega seotud kulud. Lisaks peab tasu olema õiglaseks hüvitiseks omandi kitsendamise eest. Juurdepääsu rajamise tõttu kahjustatakse ning hävitatakse puudutatud isikule I kuuluvaid rajatisi, aeda, puid, peenraid ja põõsaid. Puudutatud isiku I õiguste piiramine toimub ka tulevikus, kuna puudutatud isik I ei saa enda maad enam oma äranägemisel kasutada. Ebaõige on avaldaja seisukoht, et tasu suuruse arvestamisel saaks aluseks võtta üksnes tee alla jääva kinnistu osa edasise kasutamise võimatuse eest kinnistu omanikule makstava mõistliku hüvitise. Puudutatud isiku I nõutud hüvitise suurus ei ole seotud tee alla jääva maatüki väärtusega, vaid kogu tema kinnistu väärtuse
langemisega ning kasutamiseõiguse kitsendamisega. Lisaks vaidleb puudutatud isik 1 vastu avaldaja tasu kalkulatsioonile, mis põhineb maamaksul.
13.Tee ehitustööde kogumaksumuseks on 12 894 eurot ning seda tõendab hinnapakkumine (tl 191, I kd). Tee korrashoiu kulu aastas on 2880 eurot (lumekoristuse kulu 1980 eurot ning teepinnase täitmine ning üldised tee-ja maaparandustööd 900 eurot). Teealuse maa maksumuse hüvitiseks on 29 400 eurot. Vastavalt avalikes kinnisvaramüügi portaalides avaldatavale teabele ning kinnisvaramaaklerite suulistele konsultatsioonidele on kõnealuses piirkonnas elamumaa maksumuseks umbes 100 –120 eurot/m2 eest. Arvestades, et teealuseks maapindalaks on ~245 m2, siis on teealuse maa maksumuseks ~ 29 400 eurot (120x245). Puudutatud isiku II seisukoht
14.Jõelähtme vald (Jõelähtme Vallavalitsuse kaudu) leidis, et käesoleval juhul on kõige mõistlikum ja otstarbekam tagada juurdepääs üle Iru põik 2a kinnistu. Tee rajamine piki Iru põik 4 piiri ei ole mõistlik, sest teisel pool Iru põik 4 asuvaid hooneid algab maapinna langus, mis muutub jõe suunas järsult sügavamaks. Arvestada tuleb seda, et ajalooliselt moodustasid Iru põik 2a ja Iru põik 2b ühtse Kallaste kinnistu ja seepärast ongi mõistlik määrata juurdepääs just üle Iru põik 2a. Sellisel viisil, nagu soovib seda avaldaja, on tee rajamine minimaalse mõjuga kinnistu Iru põik 2a omaniku huvidele.
15.12.04.2017 ärakuulamisel selgitas puudutatud isik II, et kui kinnistule juurdepääs määrata üle LR kinnistu, siis jääks see majale liiga lähedale ja oleks ebamõistlik ja teisele poole tema kinnistule juurdepääsu määramine oleks seotud suurte kuludega, lisaks on seal jõe suunas langus ning kui rajada see KP kinnistule, siis on seal väga suur langus. Kus tee rajamine ei ole mõistlik. Puudutatud isiku III seisukoht
16.Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu) avalduse osas seisukohta ei esitanud. Puudutatud isiku IV seisukoht
17.LR-le kuulub kinnistu registriosa nr 286102 (Iru põik 4, Iru küla, Jõelähtme vald). Puudutatud isiku IV suhtes oleks ebaõiglane, kui juurdepääs avaldaja kinnistule määrataks üle tema kinnistu, lisaks koormaks juurdepääsu tee oluliselt kinnistut ning selle omaniku privaatsust. Selle asemel oleksid pidanud kinnistute jagamisel omanikud kokku leppima juurdepääsutee kohas. Endise Kallaste kinnistu omanikud (ega ka pärast osade eraldamist tekkinud kinnistute omanikud) ei ole kunagi kasutanud juurdepääsuks oma kinnistutele puudutatud isiku IV kinnistut.
18.Avaldaja enda andmetel toimus Kallaste III kinnistule varasemalt juurdepääs just sealt, kus on puudutatud isikule I kuuluv kinnistu. Vana kord tuleks säilitada kooskõlas AÕS § 156 lg-ga 2 ja see välistab tee määramise üle puudutatud isiku IV kinnistu. Peale selle on see ebamõislik: põhjapoolne osa on kuni kinnistu piirini hoonestatud ja sealt kinnistule ei pääseks, lõunapoolne osa on suure kallakuga ja suurte kõrguste vahega ning aia- ja puhkealaga, tegemist on väikse elamukrundiga võrreldes avaldaja ja teiste puudutatud isikute kinnistu suurustega.
Puudutatud isiku V arvamus
19.KP ei ole nõus juurdepääsutee määramisega tema kinnistu kaudu. Avaldajal on juba olemas juurdepääs puudutatud isiku I kinnistu kaudu või alternatiivselt tuleb juurdepääs määrata puudutatud isiku III kinnistu kaudu. Kinnistul kulgeb ajalooline rada, mida on harjutud kasutama. Tegemist on küll jalgteega, kuid avaldaja ei ole põhjendanud, miks
ta vajab kinnisasjale juurdepääsu ka mootorsõidukiga. Avaldaja kinnistul ei ole hooneid, tema kinnistu on seotud mitmete piirangutega.
20.Alternatiivselt tuleks tee määrata üle puudutatud isiku I kinnistu. Avaldaja ning puudutatud isiku I kinnisasjad kuulusid varem mõlemad Kallaste talu koosseisu, mis hiljem sugulaste vahel jagati. Seejuures oli ka pärast maa jagamist juurdepääs avalikult kasutatavale teele (Iru põik) tagatud puudutatud isiku I kinnisasja kaudu, mistõttu on põhjendatud juurdepääsu jätkuv tagamine üle puudutatud isiku I kinnisasja (vt ka RKTKm nr 3-2-1-42-10, p 29; 3-2-1-36-09, p 10).
21.Juurdepääsuteed ei ole võimalik rajada puudutatud isiku V kinnistule. Kui rajada tee puudutatud isikute IV ja V kinnistu piirile, siis seal on muinsuskaitse vöönd. Lisaks on puudutatud isikul V piiratud võimalused oma kinnistule ehitiste rajamiseks, olles seni erinevate menetluste peale kulutanud aega pea 10 aastat; suur osa kinnistust on languses Pirita jõe suunas, kuhu teed on võimatu rajada. Lisaks ei ole avaldaja ise taotlenud juurdepääsu üle puudutatud isiku V kinnistu. Esimese astme kohtu määrus
22.Harju Maakohtu 12.12.2017 määrusega avaldus rahuldati ja määrati, et: 1) kinnistu Kallaste III, registriosa 3189202, igakordne omanik, tema perekonnaliikmed, külalised ja kinnistut teeniv transport võivad avalikult kasutatavalt Iru põik teelt kinnistule pääsemiseks kasutada Iru põik 2a kinnistut nr 12584502 jalgsi, jalgrattaga ja mootorsõidukiga Iru põik avalikult kasutatavalt teelt kuni Kallaste III kinnistuni; 2) kinnistu Kallaste III, registriosa nr 3189202 igakordne omanik on kohustatud maksma iga-aastast tasu 40 eurot kinnistu nr 12584502 igakordsele omanikule; 3) tasu tuleb ära maksta igal aastal arvestades määruse jõustumise kuule järgneva kuu 10. kuupäevaks; 4) juurdepääsu tee rajamise, hooldamisega seotud kulud kannab igakordne Kallaste III registriosa nr 3189202 omanik. Maakohus määras, et 1) puudutatud isikul I on kohustus teha tehteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 12584502 III jakku märkuse kandmiseks järgmise sõnastusega „ Juurdepääsu tee avalikult kasutatavale teele Iru põik Harjumaa Jõelähtme vallas Iru külas asuva Kallaste III kinnistu registriosa 3189202 igakordse omaniku kasuks koos iga-aastase tasu maksmise kohustusega 40 eurot aastas. Juurdepääsu märkuse sisu vastavalt Harju Maakohtu määrusele tsiviilasjas nr 2-16-16773 12.12.2017“; 2) kohtulahend asendab puudutatud isiku I tahteavaldust märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse; 3) kohtumääruse lahutamatu osa on Lisa, mis näitab juurdepääsu tee asukohta A-B; 4) kohtumäärus kehtib ka isikute suhtes, kes on saanud menetlusosaliste õigusjärglaseks pärast avalduse kohtule esitamist (08.11.2017) vastavalt TsMS § 460 lg-le 1 ja § 477 lg-le 1. Maakohus jättis puudutatud isikute menetluskulud võrdsetes osades avaldaja kanda ning avaldaja menetluskulud tema enda kanda. Maakohus määras, et vaatluse protokolli tuleb parandada ja jätta sellest välja viited fotodele nr 12 ja 13.
23.Esineb AÕS § 156 lg-st 1 tulenev alus määrata avaldaja kinnistule juurdepääs avalikule teele ja vastupidi.
24.Kinnistute registriosa väljavõtetest (tl 128 pöördel-130) nähtuvalt on algset Kallaste kinnistut nr 2253602 mitu korda nn jagatud ja sellest osi eraldatud (20.04.2000 leping, tl 206). Registriandmetest nähtuvalt on jagamise käigus kantud registrisse kinnistu Kallaste III nr 3189202 ning avaldaja on saanud nimetatud kinnistu omanikuks 20.04.2000 (tl 206, 128p, 129p). Puudutatud isik I on saanud kinnistu omanikuks 27.01.2010 (tl 9). Kinnistusraamatu väljavõttest (tl 128p-130) nähtuvalt ei ole avaldaja ja puudutatud isik I jaganud Kallaste kinnistut nr 2253602 omavahel nii, et selle tulemusel oleks lõppenud Kallaste III kinnistu juurdepääs avalikule teele.
25.Nimetatud Kallaste kinnistut nr 2253603 on jaganud MJ veel 07.11.2007 ja selle tulemusel on eraldatud ja avatud registriosa nr 12584503 (tl 128p, 130p), Iru põik 2a, mille omanikuks sai puudutatud isik I 27.01.2010 (tl 9 ja 130p). Seega ei ole täidetud AÕS § 156 lg 3 eeldused.
26.Kaardiserveri andmetest (tl 131) nähtuvalt ei külgne ega piirne avaldaja kinnistu ei Iru tee, Iru põik tänava ega ka Linnuse teega. See ilmnes ka vaatlusel. Avaldaja kinnistu piirneb puudutatud isikute I ja III-V kinnistutega. Asjaolu, et avaldaja kinnistu piirneb puudutatud isiku III kinnistuga, ei tähenda iseenesest avalikule teele juurdepääsu AÕS § 156 lg 1 tähenduses ning asjaolu, et puudutatud isiku III kinnistul asub nn teerada Linnuse tee ja Iru põik tee ristist alates (vt kaardiserver, vaatlus), mida mööda saab minna vähemalt vaatluse toimumise ajal üksnes jalgsi või äärmisel juhul jalgrattaga, ei tähenda, et avaldaja kinnistu piirneks avaliku teega.
27.Arvestades vaatlusel nähtud puudutatud isikute III - V kinnistute erisusi, samuti puudutatud isiku V kinnistu detailplaneeringu andmeid, leidis kohus, et avaldaja kinnistule tuleb määrata juurdepääs üle puudutatud isiku I kinnistu nii nagu avaldaja on seda soovinud. Märgitud kohta tee määramine on mõistlik ja ei piira puudutatud isiku I õigusi olulisel määral.
28.Vaatlusel (protokoll ja fotod) veendus kohus, et juurdepääsutee rajamine puudutatud isikute IV ja V kinnistutele ei ole põhjendatud. Puudutatud isiku IV kinnistu on hoonestatud, õueala on kujundatud. Tee määramine nn kinnistu põhjapoolsesse ossa, tooks selle tee sisuliselt elamu vahetusse lähedusse ja piiraks oluliselt tema privaatsust. Samas kinnistu nn jõepoolsesse külge tee rajamaine tähendaks sinna rajatud haljastuse lõhkumist, seejuures satuks tee kohta, kust algab järsk langus puudutatud isiku V kinnistu ja jõe suunas ning eeldaks puudutatud isiku IV kinnistul vastavas kohas aia ja puhkeala lõhkumist. Vaatlusel selgus, et puudutatud isiku V kinnistu on jõe poole kaldus olulisel määral (fotod, tl 167, 168, foto 15-16). Detailplaneeringuga on tõendatud, et tema kinnistule (Kallaste IV) elamu rajamine on piiratud, kuna seal on Pirita maastikukaitseala, seal asub kinnismälestuste kaitsetsoon, seal on kaldapiiranguvöönd, ehituskeelu vöönd, kalda veekaitsevöönd, kallasrada, tehnorajatise kaitsevöönd, krunt on niivõrd reljeefne, nõlvade vahe on 13 m, veekogu moodustab 30% krundi pindalast, krundile on võimalik ehitada hoonet vaid 305 m2 pindalaga ning sedagi üksnes kinnistu nn ühte nurka ehk Iru põik tn lähedale (vt lk 120). Nii ei ole puudutatud isiku V kinnistule võimalik samuti määrata juurdepääsuteed, sest avaldaja kinnistu asub kõrgemal, võrreldes puudutatud isiku V kinnistuga (vt ka foto, tl 168), ja tee oleks sel juhul kohas, kus on oluline kallak jõe suunas, mis tähendaks tee kindlustamise ja ehitamisega kaasnevaid täiendavaid kulusid, seejuures on (nagu nähtub detailplaneeringust) puudutatud isiku V kinnistule ehitiste, elamute rajamine niivõrd piiratud. Tee rajamise tulemusel jääks see detailplaneeringuga lubatud rajatava elamu nn külje alla. Ka puudutatud isik V ei saa ise vabalt oma kinnistule ehitisi rajada ja kui sinna rajada veel avaldaja jaoks juurdepääsu tee, piiraks see väga oluliselt tema huve ja privaatsust.
29.Puudutatud isiku III kinnistule alates Iru põik tänava ja Linnuse tee ristist (vt vaatlus ja foto 7, tl 159 pöördel) juurdepääsu rajamine tähendaks sisuliselt tee tegemist nn kallakule/mööda kallakut. Vaatluse hetkel oli seal võimalik käia jala ja sõita rattaga, kuid selleks, et sellelt teelt pääseks avaldaja lõpuks ka oma kinnistule, tuleks rajada järsk trepp või järsk tee üles (vt foto 7, lk 159p) ning sõidukile tee rajamine nendes tingimustes eeldaks erilisi mahutusi, tulenevalt pinnase langusest koos vastavate kuludega (fotod 6,7,89,10,11, tl 159-162 pöördel).
30.Põhjendatud on määrata juurdepääsutee üle puudutatud isiku I kinnistu. Juurdepääsutee määramine piirab mõningal määral puudutatud isiku I huve, osaliselt tuleb ka seal
põõsaid eemaldada, kuid kuskilt ei nähtu, et see häiriks tema privaatsust oluliselt, kuivõrd ei jää vahetult elamu lähedusse, sest avaldaja soovib juurdepääsu kinnistu ühte serva pidi (foto 2, 3, tl 155-156), mis eeldab mõningast haljastuse eemaldamist. Puudutatud isiku I taotlus projekteerimistingimuste taotlemise kohta jäi Jõelähtme valla poolt 30.11.2016 läbi vaatamata (tl 57) ning ei nähtu, et just sellesse kohta, kust avaldaja soovib juurdepääsu saada, ehitataks elamu. Lisaks on sinna tee rajamine ka tehniliselt kõige kergem, sest ei asu kallakul, mis on näiteks puudutatud isikute III-V kinnistutel. Ka on varasemalt üle selle maatüki tee just kulgenud. Kohtul puudub alus kahelda avaldaja seletustes, et tee kulges just sealt. Varasemalt, enne kinnistute jagamist, oli tegemist ühe Kallaste kinnistuga (vt registriosa väljavõtted) ja see piirnes Iru põik tänavaga. Alles Kallaste kinnitu mitmekordse jagamise tulemusel tekkis olukord, kus uus moodustatud Kallaste III (avaldajale kuuluv) kinnistu jäi ilma juurdepääsust Iru põik tänavale. Kuna avaldaja ja puudutatud isik I ei ole sellist jagamist ise teinud, tähendab see kohtu arvates seda, et avaldaja saab nõuda AÕS § 156 lg 2 järgi juurdepääsu Iru põik teele just puudutatud isiku I kinnistu kaudu.
31.Juurdepääsu võimaldamise eest tuleb määrata ka tasu (AÕS § 156 lg 1). Puudutatud isiku I poolt soovitud tasu (s.o ühekordne tasu 29 400 eurot ja iga-aastane tasu 2000 eurot) ei ole mõistlik. Esiteks on avaldaja avaldanud, et tee rajamise ja hooldamise kulud kannab tema, seega ei pea avaldaja hüvitama puudutatud isikule I vastavaid kulusid. Teiseks on juurdepääsu tee puhul tegemist nn selle kinnistu omaniku, kelle kinnistu kaudu juurdepääs toimub, seadusest tuleneva kohustusega taluda juurdepääsu. Tegemist on nn seadusjärgse kinnisomandi kitsendusega asjaõigusseaduse 3. peatüki 3. jao tähenduses. Seega ei ole tasu selle talumise eest vaadeldav ega võrreldav nn asja üürile/rendile andmise korral vabalt turuhinnale vastava kokkuleppelise tasuga või omandi võõrandamisest saadava tasuga. Kinnisasja omanik, kes ei saa avalikult teelt oma kinnistule ja vastupidi, on sundolukorras, mille arvelt ei saa selle kinnistu omanik, kes peab seadusjärgselt üle oma kinnistu juurdepääsu võimaldama ja taluma, teise kinnistu omaniku arvelt rikastuda.
32.Avaldaja on piisavalt põhistanud ja toonud esile arvestuse, mille kohaselt on tasu sisse arvestatav maamaks juurdepääsu tee eest aastas 13,27 eurot. Arvestades 1) juurdepääsu tee kohta ja eriti seda, et juurdepääs jääb puudutatud isiku I kinnistu serva; 2) avaldaja kannab tee hooldamise ja rajamise kulud, 3) koormatud kinnisasja juurdepääsu tee talumisega seotud kohustusi, mis tähendab, et juurdepääsu kohta ei saa kinnistu omanik muul otstarbel kasutada (kuid ei tohi sinna seada ka mingeid takistusi), leidis kohus, et mõistlik tasu juurdepääsu eest on igal aastal 40 eurot, sest nn kahekordne arvestuslik maamaksu suurus (kokku 26,54 eurot) on ebamõistlikult väike ega vasta talumiskohustusele.
33.Avaldaja (ja igakordse Kallaste III registriosa nr 3189202 omaniku) kanda jäävad juurdepääsu tee rajamise ning hooldamise kulud. Kuivõrd ei ole selge, kas tee rajamisega kaasnevad valgustuse ja liiklusohutuse tagamise kulud, siis ei saa neid käesoleval juhul kindlaks määrata. Kui tee rajamisega tekivad kahjud, on nende hüvitamine lahendatav iseseisvas menetluses.
34.Avaldaja taotlus vastava märkuse sissekandmiseks ja koos sellega puudutatud isiku I kohustamiseks vastava tahteavalduse andmiseks kuulub rahuldamisele. Märkus tuleb aga seada selliselt, et juurdepääsust tulenev on kohustuslik igakordsetele omanikele.
35.Maakohus jättis puudutatud isikute menetluskulud võrdsetes osades avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 1), kuna tsiviilasja lahend on tehtud tema huvides. Avaldaja menetluskulud jäävad tema enda kanda.
36.Maakohus parandas vaatluse protokolli (lk 152 pöördel) ning võttis protokollist välja märked fotodele nr 12 ja 13, mis seonduvad puudutatud isiku IV kinnistuga, kuna need on ekslikud viited (TsMS § 53). Määruskaebus
37.Puudutatud isik I palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja teha asjas uus määrus, millega jätta avaldaja avaldus rahuldamata või alternatiivselt kohustada avaldajat puudutatud isikule I tasuma iga-aastast tasu juurdepääsutee talumiskohustuse eest 2000 eurot ning ühekordne hüvitis kinnistu Iru põik 2A väärtuse vähenemise eest 29 400 eurot, mida makstakse avaldaja poolt 5 aasta jooksul iga-aastaste maksetena iga aasta 1. veebruariks osamakse suurusega 8458,80 eurot. Puudutatud isik I palub jätta menetluskulud avaldaja kanda.
38.Puudutatud isik I esitas taotluse maakohtu määruse resolutsioonis vigade parandamiseks. Maakohtu määruse resolutsiooni p-s 2 on ebaõige viide puudutatud isikule I kuuluva kinnistu numbrile (15284502). Puudutatud isik I palub parandada määruse resolutsiooni p-s 2 viidatud igakordse omaniku kinnistu numbriks 12584502.
39.Avaldaja ei ole esile toonud kaalukaid asjaolusid, millest oleks võimalik järeldada, et Kallaste III kinnistule juurdepääsutee rajamine Iru põik 2A kaudu on põhjendatud. Avaldaja ei ole kaalunud teisi alternatiive. Lisaks jääb kaebajale ebaselgeks, kuidas on kohus kõikide juurdepääsualternatiivide (sh puudutatud isikute huvide ja õiguste) kaalumise tulemusena jõudnud järeldusele, et juurdepääsutee rajamine läbi Iru põik 2A kinnistu on kõige mõistlikum ja õiglasem lahendus.
40.Juurdepääsutee ja tehnovõrkude rajamine Iru põik 2A kinnistule ei ole otstarbekas ning oleks kõige koormavam ja kõige kulukam lahendus. Kõige otstarbekam, vähem koormav ja odavam viis oleks juurdepääsu rajamine just Eesti Vabariigi kinnistule. Tegelikule olukorrale mittevastav ja ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt „Eesti Vabariigi kinnistul asub nn teerada Linnuse tee ja Iru põik tee ristist alates (vt kaardiserver, vaatlus), mida mööda saab minna vähemalt vaatluse toimumise ajal üksnes jalgsi või äärmisel juhul jalgrattaga, ei tähenda, et avaldaja kinnistu piirneks avaliku teega ehk et avaldaja oleks oma kinnistult vaba juurdepääs avalikule teele ja vastupidi.“ Tegelikkusele ei vasta ka kohtu väide, mille kohaselt „Ka riigi kinnistule nn alates Iru põik tänava ja Linnuse tee ristist juurdepääsu rajamine tähendaks sisuliselt tee tegemist nn kallakule/mööda kallakut.“ Vaatluses osalenud puudutatud isikud I ja V on kinnitanud, et 20-30 aastat tagasi oli tee kasutuses n-ö „tuletõrje juurdepääsuna“, mis tähendab, et tee oli läbitav ka sõidukitega. Käesoleval ajal on tee samuti kasutatav ning seda on vaid vaja puhastada ning korrastada.
41.Ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud avaldaja tahtel. Seega ei ole avaldajal õigus juurdepääsu nõuda (AÕS § 156 lg 3). Avaldaja on saanud Kallaste III kinnistu omanikuks jagamise teel ning avaldaja ei ole taganud, et Kallaste kinnistu jagamisel oleks Kallaste III kinnistul juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Lisaks on avaldaja ja MJ 20.04.2000 notariaalse lepinguga (tl 206, 128p, 129p) tekitanud olukorra, kus juurdepääs oli tehingu tulemusena kaotatud. Sellega on avaldaja oma tahtliku teoga põhjustanud juurdepääsu puudumise Kallaste III kinnistule.
42.Puudutatud isiku I kinnistule juurdepääsu tee määramine piirab olulisel määral puudutatud isiku I huve. Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd tänavate osas on vastavalt ehitusseaduse (EhS) § 71 lg-le 3 kümme meetrit. Seega koormaks puudutatud isiku I kinnistut juurdepääsu määramine (4 m on tee laius ning 10 m tee kaitsevöönd) tegelikkuses ca 811 m2 suuruse pindalaga (57,94 m x 14). Puudutatud isiku I privaatsus tee määramisega on oluliselt häiritud, puudutatud isikul I ei ole võimalik määrata, mitu autot või mitu korda ööpäevas tohib kinnistut läbida.
43.Kaebaja hinnangul tuleb juurdepääsutee tasu arvestada järgneva valemi alusel: kinnistu väärtuse vähenemine (või kasutuseelise hüvitis) + hüvitis teega seotud kulutuste eest (maamaks) + hüvitis omandiõiguse riive eest. Hüvitis kinnistu väärtuse vähenemise eest on 29 400 eurot. Hüvitis teega seotud kulutuste eest on 35 eurot (s.o maamaksu summa, arvestades nii tee pindala kui ka tee kaitsevööndit kokku 811 m2, mis on 30% kogumaamaksu koormusest). Hüvitis omandiõiguse riive eest on 1965 eurot aastas. Seega koosneks õiglane tasu ühekordsest maksest summas 29 400 eurot ja iga-aastasest tasust 2000 eurot või koos kohustusega teed hooldada summas 4880 eurot.
44.Juurdepääsutee tasu määramisel tuleb lähtuda kinnistu väärtuse vähenemisest ning mõista avaldajalt puudutatud isiku I kasuks välja ühekordne hüvitis 29 400 eurot, millele lisandub perioodiliselt makstav tasu 2000 eurot aastas.
45.Alternatiivselt tuleb kaebajale hüvitada Kallaste III kinnistu kasutuseelise tekkimine. Arvestades Iru jõe kõrgendikupealsete elamumaa kruntide hinda (120 eurot/m2), siis pärast juurdepääsu määramist oleks Kallaste III kinnistu hinnaks 870 600 eurot (7255 m2 x 120 eurot/m2). Kinnisvarahindaja MK seisukoha kohaselt puudub Kallaste III krundil turuväärtus ilma juurdepääsuta (tl 10, II kd). Kuid kuna mõistlik ei oleks määrata avaldaja kinnistu hinnaks 0 eurot, siis võiks lähtuda antud piirkonnas asuva sihtotstarbeta maa hindadest, milleks on 40 eurot/m2. Sellise arvestusega on praegu Kallaste III kinnistu koguhinnaks 290 200 eurot (7255m2 x 40 eurot/m2). Ülaltoodu alusel on Kallaste III kinnistu kasutuseelis rahaliselt hinnatav kui 589 400 eurot (879 600 –290 200). Kaebaja taotletud hüvitise summaks on vaid 29 400 eurot, mis moodustab üksnes 5% nimetatud kasutuseelise kogusummast. Menetluse edasine käik
46.Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Avaldaja esitas taotluse maakohtu määruses vigade parandamiseks ning palub parandada maakohtu määruse resolutsiooni p-s 2 olev kirjaviga, asendades kinnistu numbri 1584502 numbriga 12584502.
47.Puudutatud isikud II - V palusid jätta määruskaebuse rahuldamata.
48.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
49.Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada osaliselt (TsMS § 667 lg 2), s.o iga-aastase tasu suuruse osas (s.o resolutsiooni p-d 2 ja p 5) ning teha asjas uus määrus, millega määrata, et kinnistu Kallaste III, registriosa nr 3189202 igakordne omanik on kohustatud maksma iga-aastast tasu 102 eurot kinnistu nr 12584502 igakordsele omanikule. Muus osas tuleb jätta maakohtu määrus muutmata. Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.
50.Juurdepääsuõiguse andmise nõude (AÕS § 156 lg 1) näol on tegemist taotlusega kohtule lahendada poolte huvide kaalumisel õiglusest lähtudes kinnisasjale juurdepääsu küsimused. Kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (RKTKo nr 3-2-1-66-05). Kolleegium on seisukohal, et maakohus ei ole diskretsioonipiiridest väljunud. Maakohus on käesoleval juhul leidnud, et nõude materiaalõiguslikud eeldused on puudutatud isiku I suhtes täidetud. Kolleegium nõustub selle järeldusega. Maakohus on põhjalikult kaalunud poolte huve ja leidnud, et avaldaja huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle puudutatud isiku I kinnisasja kaalub üles puudutatud isiku I huvi oma kinnisasja kasutamise keelamise vastu. Seejuures on kohus arvestanud tekkida võivaid kulutusi, varasemaid kasutamise tavasid, juurdepääsu koormavust jm olulisi asjaolusid. Ka on maakohus analüüsinud kõiki võimalikke juurdepääsu alternatiive.
Samuti ei ole kolleegiumi arvates esinenud protsessiõiguse normide rikkumisi asjaolude tuvastamisel ja tõendite hindamisel.
51.Alusetud on kaebaja väited selle kohta, et juurdepääsutee rajamine tema kinnistule oleks kõige koormavam ja kulukam lahendus. Toimiku materjalide pinnalt ei ole võimalik sellisele järeldusele jõuda. Maakohus on piisavalt põhjendanud, miks ta leidis, et kõige mõistlikum on määrata juurdepääs üle kaebaja kinnistu. Seejuures on maakohus korraldanud ka vaatluse.
52.Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus leidis, et juurdepääsutee rajamine Eesti Vabariigi kinnistule ei ole põhjendatud. Maakohus on sellisele seisukohale jõudnud vaatluse tulemusena, ringkonnakohtul puudub alus maakohtu seisukohtades kahelda. Kaebaja vastuväide, et 20-30 aastat tagasi oli tee kasutuses n-ö „tuletõrje juurdepääsuna“, ei anna alust jõuda järeldusele, et tee on ka praegu läbitav sõidukitega, eriti kui vaatlusel on tuvastatud, et see nii ei ole. Otsustuse tegemisel, kas tee on sobiv juurdepääsutee määramiseks, omab tähtsust antud tee tänane olukord, mitte 20-30 aasta tagune olukord.
53.Ebaõige on kaebaja väide, et ühendus avalikult kasutatava teega on katkenud avaldaja tahtel (AÕS § 156 lg 3). Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega. AÕS § 156 lg 3 kuulub kohaldamisele eelkõige juhul, kui kinnisasja omanik on ennast faktilise tahtliku teoga ise juurdepääsust avalikult kasutatavale teele ilma jätnud, nt senise tee üles kündnud, sellele midagi ehitanud vms ja taotleb nüüd juurdepääsu mujalt üle naaberkinnisasja (RKTKm nr 3-2-1-42-10, p 29). Eeltoodud olukorda käesoleval juhul ei esine. Asjaolu, et 20.04.2000 notariaalse lepingu (tl 206-207, I kd) sõlmimisel (millega jagati Kallaste kinnistu registriosa numbriga 22536 kolmeks kinnistuks – Kallaste, Kallaste III ja Kallaste IV) ei lepitud kokku, et Kallaste III kinnistul oleks juurdepääs avalikult kasutatavate teele, ei anna alust järeldada, et juurdepääsu puudumine on avaldaja tahtliku teo tulemus. Avaldaja selgitas, et 20.04.2000 lepingus ei peetud vajalikuks servituudi seadmist, kuna puudutatud isiku I kinnistu endine omanik MJ oli teinud testamendi, millega pärandas kogu oma vara avaldaja õele ning seega pidi praegu puudutatud isikule I kuuluv kinnistu jääma igal juhul avaldaja perekonna omandisse (tl 203 pöördel, tl 209, I kd).
54.Juurdepääsutee puhul ei ole tegemist avaliku teega. Seega on ebaõiged määruskaebuse p-s 2.4.1 välja toodud väited selle kohta, et kuna avalikult kasutatava tee kaitsevöönd on EhS § 71 lg 3 järgi 10 m, siis koormaks tegelikkuses puudutatud isiku I kinnistut juurdepääsu määramine ca 811 m2 suuruse pindalaga. Ka puudutatud isik II on kinnitanud vastuses määruskaebusele, et kohalik omavalitsus ei kavatse juurdepääsuteed määrata avalikult kasutatavaks, kuna selles osas puudub ülekaalukas avalik huvi ja juurdepääsu tee teenindab üksnes avaldajat (tl 21, II kd).
55.Eeltoodust tulenevalt on maakohus põhjendatult määranud juurdepääsutee üle puudutatud isiku I kinnistu ning selles osas tuleb jätta maakohtu määrus muutmata. Küll aga on maakohus määranud ebaõigesti kindlaks tasu juurdepääsu kasutamise eest ning selles osas tuleb maakohtu määrust muuta. Ringkonnakohus märgib, et tasu juurdepääsu kasutamise eest koosneb kahest komponendist, s.o 1) hüvitisest omandiõiguse riive eest ning 2) hüvitisest juurdepääsutee korrashoiuga kaasnevate kulude eest (RKTKm nr 32-1-180-15, p 33).
56.Seoses hüvitisega juurdepääsutee korrashoiuga kaasnevate kulude eest märgib ringkonnakohus järgmist. Praegusel juhul jättis maakohus juurdepääsutee korrashoiuga seotud kulud avaldaja kanda. Ringkonnkohtul puudub alus selles osas maakohtu määrust muuta. Ka ei ole kaebaja esitanud määruskaebuses asjakohaseid põhjendusi, selle kohta, miks peaksid jääma need kulud tema kanda.
57.Seoses hüvitisega omandiõiguse riive eest märgib kolleegium järgmist. Kohtuasjas nr 3-2-1-180-15 muutis Riigikohus oma senist seisukohta juurdepääsuga koormatud kinnisasja turuväärtuse vähenemise (omandiõiguse riive) eest hüvitise arvestamise osas ja leidis, et see osa tasust tuleb asendada hüvitisega, mis tuleb koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta kinnistu ainukasutusõiguse kaotuse eest (RKTKm nr 32-1-180-15, p 35). Seega on ebaõige kaebaja seisukoht, et tasu määramisel tuleb lähtuda kinnistu väärtuse vähenemisest. Riigikohus on leidnud, et selle asemel tuleb omandiõiguse riive eest hüvitise kindlaksmääramisel aluseks võtta kasutuseelise suurus (RKTKm nr 3-2-1-180-15, p 38; nr 3-2-1-27-17, p 14; nr 3-2-1-31-17). Maakohus ei ole eeltoodud Riigikohtu seisukohtadega tasu kindlaksmääramisel arvestanud. Seega tuleb maakohtu määrus tasu kindlaksmääramise osas tühistada ning ringkonnakohtul tuleb tasu kindlaks määrata lähtudes Riigikohtu seisukohtadest.
58.Riigikohus on välja toonud, et kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKo nr 3-2-1-46-09, p 14; nr 3-2-1-64-05, p 16).
59.Tallinna Ringkonnakohus andis 25.07.2018 kirjaga pooltele tähtaja täiendavate seisukohtade esitamiseks juurdepääsu kasutamise eest määratava tasu osas ning palus mh esitada pooltel tõendeid puudutatud isikule I kuuluva kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide üürihinna kohta.
60.08.08.2018 seisukohas leidis puudutatud isik I, et kasutuseelise kaotamisest tingitud igaaastaseks tasuks tuleb määrata 1080 eurot. Puudutatud isik I on andnud oma kinnistu üürile 1000 euroga kuus, juurdepääsutee maatüki pindala moodustab 9% puudutatud isiku I kinnistu pindalast ning seega on kasutuseelise suuruseks 90 eurot ühes kuus ning aastas 1080 eurot. Puudutatud isik I esitas lisaks sarnaste kinnistute üürikuulutused kinnisvaraportaalist (tl 69-76, II kd). Ringkonnakohtu hinnangul ei saa tasu kindlaksmääramisel lähtuda puudutatud isiku I poolt väljatoodust, kuivõrd ringkonnakohtul tuleb välja selgitada elamumaa kasutusõiguse väärtus. Puudutatud isiku I poolt esitatud tõendid näitavad eelkõige seda, mis on konkreetse maja ja selle juurde kuuluva elamumaa üürihind. See ei näita aga asjakohaselt ainult elamumaa üürihinda. Seega ei pea ringkonnakohus õigeks lähtuda kasutusõiguse väärtuse kindlakstegemisel puudutatud isiku I seisukohast.
61.15.08.2018 seisukohas leidis avaldaja, et tasu kindlaksmääramisel tuleb lähtuda eelkõige maamaksu suurusest (tl 77-78, II kd). Riigikohus on välja toonud, et tasu määramisel tuleb lisaks maamaksule arvestada ka hüvitist omandiõiguse riive eest (vt RKTKm nr 3-2-1-27-17 p-s 14, nr 3-2-1-31-17 p 16). Seega ei ole juurdepääsutee tasu kindlaksmääramisel põhjendatud lähtuda üksnes maamaksust ning ringkonnakohus ei saa arvestada tasu kindlaksmääramisel ka avaldaja poolt väljapakutavaga.
62.Kui juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanik ei avalda vaatamata kohtu ettepanekule, kas ja kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu eest saada, peab kohus tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist ise koguma tõendeid, et õiglane juurdepääsutasu kindlaks määrata (vt nt RKTKo nr 3-2-1-172-13, p 16; RKTKm nr 3-2-1-170-12, p 11). Kohus peab TsMS § 5 lg 3 esimese lause järgi lahendi tegemiseks vajalikud asjaolud ise välja selgitama ja koguma ka vajalikud tõendid. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ja asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. Sama paragrahvi lg 7 järgi tuleb kohtul kontrollida avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole vastuväiteid esitatud (vt RKTKm nr 3-2-
1-180-15, p 42). Kuivõrd ringkonnakohtu hinnangul ei ole pooled avaldanud sobivaid tasu arvestamise meetodeid, siis peab ringkonnakohus vajalikuks omal algatusel tõendeid koguda ja nende pinnalt tasu kindlaks määrata.
63.Eeltoodust tulenevalt küsis ringkonnakohus seisukohta Maa-ametilt. Maa-amet esitas 23.08.2018 vastuses 2016-2018. aastate maatulundusmaade rendi keskmised tasud Harju maakonnas Jõelähtme vallas ning tõi välja, et 2018. aastal on seni Jõelähtme vallas sõlmitud 3 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja rendilepingut kasutustasu alghinnaga 45 eur/ha aastas, enampakkumise tulemusel kujunes keskmiseks aasta kasutustasuks 109,51 eur/ha. Konkreetselt Iru külas on 2016. aastal sõlmitud üks maatulundusmaa sihtotsatarbega kinnisasja rendileping kasutustasu alghinnaga 57,99 eur/ha aastas, enampakkumise tulemusel kujunes aasta keskmiseks kasutustasuks 58,25 eur/ha. Rohkem ei ole Iru külas rendilepinguid sõlmitud (tl 83, II kd). Ringkonnakohus märgib, et kuivõrd kasutuseelise arvestamisel tuleb silmas pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKo nr 3-2-1-46-09, p 14; nr 3-2-1-64-05, p 16), siis ei saa kolleegium tasu suuruse kindlaksmääramisel lähtuda maatulundusmaa rendi keskmisest tasust, vaid peab lähtuma elamumaa üüri keskmisest tasust.
64.Maa-amet on 23.08.2018 vastuses lisaks märkinud, et aktiivse turu puudumisel lähtub Maa-amet kasutustasu väljaselgitamisel Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 8 lg 1 p-st 3, mille järgi on turupõhine kasutustasu aktiivse turu puudumisel 5% aastas kasutusse antava kinnisasja või kinnisasja osa harilikust väärtusest. Ringkonnakohus leiab, et ka käesolevas asjas saab elamumaa üüritasu väljaselgitamisel lähtuda eeltoodud määrusest. Ringkonnakohus on lisaks tuvastanud, et vastavalt Maa-ameti poolt koostatud dokumendile „Eesti kinnisvaraturg 2017. aastal“, oli hoonestamata elamumaa ruutmeetri mediaanhind Jõelähtme vallas 2017. aastal 13,54 eurot (vt lk 15: https://www.maaamet.ee/sites/default/files/contenteditors/kinnisvara/eesti_kinnisvaraturg_2017_web.pdf). Seetõttu lähtub ringkonnakohus kasutuseelise kaotuse eest hüvitise määramisel 5%-st hoonestamata elamumaa väärtusest, s.o 0,68 eurot/m2 (13,54 x 5 %). Arvestades, et avaldaja leiab, et juurdepääsutee alla jääb hinnanguliselt 300 m2 (tl 147, I kd; tl 78, II kd), lähtub ringkonnakohus tasu kindlaksmääramisel ka nimetatud pindalast. Hüvitise suurus kasutuseelise kaotuse eest oleks seega järgmine: 300 m2 x 0,68 eurot/m2 = 204 eurot aastas.
65.Riigikohus on välja toonud, et hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid. Eelkõige tuleb võtta arvesse seda, millistel asjaoludel on juurdepääsu taotleja jäänud ilma juurdepääsust avalikule teele. Kui juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest, nt maareformist, võib see anda alust hüvitise vähendamiseks (RKTKm nr 3-2-1-180-15, p 40). Ringkonnakohus leidis eeltoodud punktis, et hüvitise suurus kasutuseelise kaotuse eest oleks 204 eurot aastas. Kuivõrd avaldajal juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest, siis on alus hüvitise suuruse vähendamiseks. Ringkonnakohus on eelpool välja toonud, miks ei peetud 20.04.2000 notariaalse lepinguga vajalikuks juurdepääsutee kindlaksmääramist. Avaldaja on selgitanud, et ta pääses varasemalt enda kinnistule just üle puudutatud isik I kinnistu ning et ta sai mõistlikult arvestada, et see nii ka jääb. Puudutatud isik I omandas kinnistu kinkega. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga selles, et kinke saajana pidi puudutatud isik I aru saama, et üle kingiks saadud kinnistu kulgeb juurdepääs avaldajale kuuluvale
kinnistule. Selline asjaolu pidi olema puudutatud isikule I mõistlikult arusaadav ka sellest, et kahe kinnistu piiril asub autovärav (autovärava olemasolu on tuvastatud ka vaatlusel; vt tl 157, I kd). Eeltoodud asjaoludest tulenevalt leiab kolleegium, et esineb alus hüvitise vähendamiseks 50 % võrra. Põhjendatud hüvitise suuruseks kasutuseelise kaotuse eest on seega 102 eurot (204 / 2) maakohtu poolt väljamõistetud 40 euro asemel.
66.Puudutatud isik I on 04.01.2018 määruskaebuses ja avaldaja on 11.01.2018 vastuses määruskaebusele esitanud taotluse maakohtu määruses vigade parandamiseks. Taotluste kohaselt maakohtu määruse resolutsiooni p-s 2 puudutatud isikule I kuuluva kinnistu numbri osas viga, õigeks kinnistu numbriks on 12584502. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab niigi maakohtu määruse resolutsiooni p-i 2 osas ning märgib sinna õige kinnistu numbri, ei ole vajalik selles osas veel täiendavalt vea parandamine.
67.Ringkonnakohus toob lisaks välja, et maakohus on otsuse põhjendavas osas ebaõigesti märkinud, et avaldaja kinnistuga külgnevaks Eesti Vabariigile kuuluvaks kinnistuks on kinnistu asukohaga Narva mnt 180, Tallinn, registriosaga nr 20278201, katastritunnusega 78403:308:0031 (tl 214 pöördel, I kd). Nimetatud ebatäpsusele on juhtinud tähelepanu Eesti Vabariik vastuses määruskaebusele (tl 34, II kd). Tegelikuks Eesti Vabariigile kuuluvaks kinnistuks, mis piirneb avaldaja kinnistuga, on Narva mnt 182, registriosa nr 8741950, katastritunnus 78401:101:2706. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
68.TsMS § 173 lg 1 teise lause järgi esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus.
69.TsMS § 172 lg 1 järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 aluse avaldaja kanda ja selles osas pole maakohtu määrust vaidlustatud.
70.Kuivõrd määruskaebuses vaidlustas kaebaja selle, et juurdepääsutee kulgeb üle tema kinnistu, ning ka juurdepääsutee tasu suuruse ning kaebus kuulub rahuldamisele osaliselt (s.o osaliselt juurdepääsutasu suuruse osas), siis leiab ringkonnakohus, et õiglane on jätta ringkonnakohtus kantud avaldaja ja puudutatud isiku I menetluskulud nende endi kanda. Ülejäänud menetlusosaliste (puudutatud isikud II-V) poolt ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku I kanda, kuivõrd kaebus jäi rahuldamata osas, milles kaebaja vaidlustas selle, et juurdepääsutee ei kulgeks üle tema kinnistu.
71.Arvestades, et maakohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks, siis ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lg 4). Maakohus määrab menetluskulud kindlaks TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.