Zakaria Nemsitsveridze Kohtunik Otsuse avalikult teatavaks 28. august 2018. a, Tartu kohtumaja kantselei tegemise aeg ja koht 2-17-9580 Tsiviilasja number Tsiviilasi
Tsiviilasja hind
Alvar Oona ja Frienter OÜ hagi Edumees OÜ vastu kohustuse täitmise, endise olukorra taastamise, rikkumiste lõpetamise ja kahju hüvitamise nõudes 13 029 eurot
Alvar Oona (isikukood XXX) Menetlusosalised ja nende Hageja I esindajad Hageja II Frienter OÜ (registrikood 12092177, asukoht Toominga tee 4 Haaslava küla Haaslava vald Tartumaa) hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Chirag Mody ([email protected]) Kostja I Edumees OÜ (registrikood 11541741, asukoht Pikk
Tartu,
XXX);
lepinguline esindaja vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein (Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus; [email protected]) Kostja II Hellopoint OÜ (registrikood 12742646, asukoht Pikk tn 12 Tartu, [email protected]); Kostja III Uuekandi OÜ (registrikood 14327288, asukoht Pikk tn 12 Tartu, [email protected]); kostjate II ja III seaduslik esindaja juhatuse liige Erkki Purret ([email protected]) Kirjalik menetlus
2.1.taastama kinnistul asunud abihoone vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale asendiskeemile nii, et abihoones on kolm üksteisest eraldatud kuuriboksi, mille igaühe laius on 2 m, sügavus 3.6 m ja kõrgus 2.2 m. Iga kuuriboksi hoovipoolsel küljel asub 80 cm laiune ja vähemalt 2 m kõrgune uks, mis on tabalukuga lukustatav. Taastatav abihoone on puitmaterjalist ja selle katus eterniidist või bituumenkattest, kaldega abihoone tagumisele poolele. Kolmest rajatavast kuuriboksist jääb asendiskeemil märgitud kuuriboks 1 Alvar Oona ja kuuriboks 2 Frienter OÜ ainukasutusse ning kuuriboks 3 kaasomanike ühiskasutusse.
2.2.taastama p-s 2.1. nimetatud abihoone hiljemalt kuue kuu jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest.
2.3.rajama kinnistul asunud abihoone asemele naaberkinnistu piirile piirdeaed. Piirdeaed tuleb rajada vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale asendiskeemile puitmaterjalist ja lammutatud abihoone vundamendi tagumise serva piirile 7.2 m pikkuses ja 2.2 m kõrgusega, aed peab olema püsivalt maaga ühendatud ja läbipaistmatu.
2.4.rajama p-s 2.3. nimetatud piirdeaed hiljemalt kuue kuu jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest.
3.Juhul kui Edumees OÜ ei taasta p-s 2.1. nimetatud abihoonet p-s 2.2. nimetatud tähtaja jooksul, mõista Edumees OÜ-lt välja kahjuhüvitisena Alvar Oona kasuks 5897,65 eurot ja Frienter OÜ kasuks 4021,13 eurot.
4.Juhul kui Edumees OÜ ei raja p-s 2.3. nimetatud piirdeaeda p-s 2.4. nimetatud tähtaja jooksul, mõista Edumees OÜ-lt kahjuhüvitisena välja Alvar Oona kasuks 348,80 eurot ja Frienter OÜ kasuks 237,82 eurot.
5.Kohustada Edumees OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine temperatuur korteriomandite eluruumides asukohaga XXX (registrisosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX) ja XXX (registriosa nr XXX).
6.Kohustada Hellopoint OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine temperatuur korteriomandi eluruumides asukohaga XXX (registriosa nr XXX).
7.Kohustada Uuekandi OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine temperatuur korteriomandi eluruumis asukohaga XXX (registriosa nr XXX).
8.Mõista Edumees OÜ-lt välja Alvar Oona kasuks välja 295,68 eurot (s.h käibemaks) ja Frienter OÜ kasuks 201,60 eurot kohtueelsete õigusabikulude katteks.
9.Jätta rahuldamata hagejate nõuded muruplatsi taastamise, sellega seotud kahju hüvitamise nõude ja hoovi ladustatud esemete eemaldamise osas. Jätta rahuldamata hagejate nõue kohtumenetluseelsete õigusabikulude osas summas 238 eurot.
10.Võtta vastu Alvar Oona ja Frienter OÜ hagist loobumine nõudes kohustada Edumees OÜ-t esitama 29.05.2017 Frienter OÜ-le esitatud kommunaalarvete aluseks olevad algdokumendid ja arvutuskäik, kuidas on jõutud arvel esitatud summadeni.
11.Jätta rahuldamata Alvar Oona ja Frienter OÜ 12.04.2018 ekspertiisitaotlus ehitise sise- ja välisseinte materjali ja paksuse kindlakstegemiseks
11.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
12.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda (TsMS § 163 lg 1). Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel ka
apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Alvar Oona (hageja I) ja Frienter OÜ (hageja II) esitasid 20.06.2017 Tartu Maakohtule hagiavalduse Edumees OÜ (kostja I) vastu kohustuste täitmiseks, endise olukorra taastamiseks, rikkumiste lõpetamiseks ja kahju hüvitamiseks.
2.13.06.2018 määrusega kohus kaasas menetlusse kostjatena Hellopoint OÜ (kostja II) ja Uuekandi OÜ (kostja III) nõudes tagada neile kuuluvates korterites aastaringselt vähemalt 16,5 kraadine temperatuur.
3.20.06.2017 hagiavalduse (I kd, tl 3-81) kohaselt kuuluvad hagejale I ja hagejale II Tartus XXX asuvas korterelamus vastavalt korteriomandid 1 ja 4. Kostjale I kuuluvad korteriomandid 2, 3, 5, 6, 7 ja 8. Hagejad üürivad endale kuuluvaid kortereid välja, kostja I omad seisavad tühjalt. Ülejäänud osa kinnisasjast on korteriomandite omanike kaasomandis, korterelamus puudub korteriühistu. Hagejad heidavad kostjale I ette, et see kasutab endale kuuluvaid kortereid ja kaasomandit teisi kaasomanikke arvestamata. Hageja leiab, et kostja I on rikkunud asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 3 ja 5, § 72 lg 1, § 74 lg 1 ja korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1, § 12 lg 1 ja § 15 lg 2 sätestatud kaasomanike vahelisest võlasuhtest tulenevaid kohustusi. Kostja I lammutas 18-19.03.2017 teisi omanikke teavitamata ja nende nõusolekuta korterelamu hoovis asunud kahekorruselise abihoone, mille alumisel korrusel oli 7 ja ülemisel 4 kuuriboksi. Kuuriboksid olid korteriomanike vahel ära jagatud. Abihoonet said korteriomanikud kasutada mitmel viisil: asjade hoiustamiseks, pesukuivatusalana ja puude ladustamise kohana. Abihoone lammutamine ei vasta kaasomanike huvidele ning kahjustab otseselt hagejate võimalust enda kortereid eesmärgipäraselt kasutada. Kuivõrd abihoone lammutamise näol on tegemist ehituslikult suurema ümberkorraldusega, võis kostja seda teha üksnes hagejate nõusolekul. Vastavat nõusolekut ei ole kostja I hagejate käest võtnud ning viimased ei ole seda ka andnud. Kostja I on rikkunud korterelamu hoovi haljastuse. Hoovis asus muruväljak, mille asemel on nüüd mulla, killustiku ja prahi segu. Hagejad leiavad, et hoovi haljastuse eesmärgiks on toetada korterelamus asuvate eluruumide otstarvet. Kuna muruhaljastuse asemel killustiku-, mulla- ja prahisegu ei täida hoovi tavapärast kasutusotstarvet, pidi kostjal I olema muru hävitamiseks hagejate nõusolek. Vastavat nõusolekut ei ole kostja hagejate käest võtnud ning viimased ei ole seda ka andnud. Kostja I hoiustab korterelamu hoovis endale kuuluvaid ehitusmaterjale, ehitusjääke, tellinguid ja muud prahti. Eluruume sisaldava korterelamu hoovis ehitusmaterjalide, ehitusjääkide ja prahi ladustamine ei ole kaasomanike huvides, kuna kaasomanikel ei ole võimalik hoovi teistel eesmärkidel kasutada (nt puhkamiseks, aktiivseteks tegevusteks jne). Samuti alandab hoovi korrashoiu puudumine korteriomandite turuväärtust. Hoovi laoplatsina kasutamine kahjustab pidevalt hoovi haljastust ehk selle muru, mistõttu ei saa viimane kasvada. Korterelamu hoovi laoplatsina kasutamine ei ole hoovi tavapärane kasutamine ning tegemist on asja majandusliku otstarbe olulise muutmisega. Kuna viimasega peavad nõus olema kõik kaasomanikud ning kostja I ei ole võtnud hagejatelt selleks nõusolekut, on hoovi laoplatsi loomine õigusvastane. Kostja I ei küta enda kortereid. Kostja I ei kütnud endale kuuluvaid kortereid 2015-2016 ega 2016-2017 talveperioodil ning ei ole seda teinud ka muul ajal. Korterite kütmata jätmine põhjustab teistele korteritele ja kaasomandile kahju, nt suurenevad teiste korterite
küttekulud, korterite väärtus väheneb suuremate küttekulude tõttu, elamule tekib niiskusekahjustus, torud võivad lõhki külmuda jne. Kostja I keeldub hagejatele korterelamu valitsejana väljastamast kommunaalteenuste pakkujate arveid ning selgitamast arve kujunemist. KOS § 21 lg 1 on kohaselt valitseja kohustatud võimaldama majanõukogul valitseja tegevusega tutvuda ning esitama majanõukogule kontrollimiseks vajalikke andmeid ja dokumente ning kuna antud juhul ei ole omanikud majanõukogu valinud, kohaldub antud säte analoogia korras ka teistele kaasomanikele. Hagejad on kostja I käest korduvalt nõudnud rikkumiste lõpetamist, kuid kostja I keeldub sellest. Hagejad on seisukohal, et kostja I üritab pahatahtliku käitumisega survestada hagejaid talle kortereid alla turuhinna müüma. Kostja I pahatahtlikkust kinnitab, et kostja I esitas 12.10.2016 hagejatega kooskõlastamata ja neid teavitamata Tartu Linnavalitsusse taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks ning ilma hagejaid teavitamata taotluse korterelamu ja abihoone lammutamiseks. Samuti ei sõlminud kostja I korterelamu valitsejana Tartu Veevärgiga vee- ja kanalisatsiooniteenuse lepingut, kuigi Tartu Elamuhaldus AS lõpetas selle 30.06.2016 seisuga. Hagejad taotlevad kostjalt kohtueelsete õigusabikulude väljamõistmist, kuna kulutused on tekkinud eeskätt seetõttu, et hagejatega läbirääkimised kostjaga I isiklikul tasandil ei ole viinud soovitud tulemuseni ehk kostja ei ole rikkumisi lõpetanud. Hagejad märgivad,et on kahju hüvitamise osas osavõlausaldajad VÕS § 71 mõttes. Hagejad taotlesid 20.06.2018 hagiavalduses kostja I kohustamist taastama kinnistul asunud abihoone kolme kuuriboksi ulatuses ja kahjustatud muruhaljastus, rajama hoovis asunud abihoone asemele aed, eemaldama hoovist sinna ladustatud esemed, tagama kostjale I kuuluvates korterites miinimumtemperatuur 16 kraadi, esitama 29.05.2017 kommunaalarvete algdokumendi, alternatiivse nõudena abihoone, muruhaljastuse taastamise ja aia rajamata jätmise korral mõista kostjalt I välja kahjuhüvitis ning mõista kostjalt I välja kahjuhüvitis kohtueelsete õigusabikulude katteks.
4.28.08.2017 hagiavalduse terviktekstis (I kd, tl 117-192) esitasid hagejad oma seisukoha kostja I 01.08.2017 vastusele. Kostja I väidab ebaõigesti, et hagejad olid abihoone lammutamisega nõus. Projekteerimistingimustega ja viimase menetlemisega nõustumine ei tähenda olemasolevate hoonete lammutamisega nõustumist. Projekteerimistingimustest nähtuvad üksnes uute võimalike hoonete üldised nõuded, mille alusel kaasomanikud saavad alles teha otsuse, kas nad soovivad uusi hooneid ehitada või mitte. Nimetatud kirjas rõhutavad hagejad üheselt, et väljendatud nõusolek projekteerimistingimuste menetlemiseks ei tähenda nõusolekut lammutustöödeks. Hagejad olid juba 08.11.2016 Tartu Linnavalitsusele kinnitanud, et ei ole hoonete lammutamisega nõus. Abihoone ei olnud varisemisohtlik ega kasutuskõlbmatu. Abihoonet kasutasid asjade hoiustamiseks aktiivselt nii hagejad ise kui ka viimaste üürnikud. Isegi kui hagejad või nende üürnikud ei oleks pidanud mingil ajahetkel abihoone kasutamist vajalikuks, ei tähenda see, et nad ei sooviks seda teha tulevikus. Abihoone seisukord ei olnud vahetult enne lammutamist järsult halvenenud, et oleks õigustatud kiire tegutsemine ilma teiste kaasomanike teadmata. Isegi kui abihoone oleks olnud varisemisohtlik, puudus kostjal ikkagi õigus selle lammutamiseks, sellise seisukorra eemaldamine võis olla kõrvaldatav selle kerge renoveerimisega (nt lisatalade paigutamine) või muud moodi kindlustamine. Korterelamu juurde kuulunud abihoone lammutamine on kaasomandi oluline muutmine, kuivõrd kinnistuga vundamendi teel ühendatud abihoone oli tsiviilseadustiku (TsÜS) § 54 lg 1 järgi kinnisasja oluline osa. Abihoone oli tarvilik asjade hoiustamiseks ning
aiafunktsiooni täitmiseks. Riigikohus on varasemalt pidanud asja oluliseks muutmiseks näiteks pööningu väljaehitamist ja korteri eemaldamist ühisest küttesüsteemist. Ka abihoone lammutamine kuulub väljatoodud olukordade sekka, sest kaasomandi olulise osa lammutamine mõjutab kaasomandi väärtust ning kaasomanike korterelamuga seonduvaid õigusi. Korterelamu hoovis oli enne kostja omavolilist tegutsemist muruhaljastus, mis nähtub lisadelt 2 ja 4. Kostja poolt haljastuse rikkumise tulemusena on muru asemele veetud killustikku ja muud prahti, nagu nähtub lisadelt 3, 5 ja 44. Kostja on toonud aeda kruusa ja kivipuru hoovi äärest kuni selle keskosani ca 35 m ulatuses. Seega nähtub hagiavaldusele lisatud piltidelt üheselt, et varasemalt oli hoovis muru, kuid hiljem seda enam ei ole. Ilma kasutuskorras kokku leppimata ei saa kostja otsustada, et 3/4 hoovist on kasutusel tema isikliku laoplatsina. Hagejad nõustuvad, et kostjal on õigus hoovi kasutada ja seal esemeid hoiustada, aga ilma hagejate nõusolekuta võib seda teha vaid tavapäraseks otstarbeks ettenähtud eesmärkidel – näiteks laua hoidmine õues söömiseks, mänguasjad lastele vms. Kuna hoov kuulub hagejate ja kostja kaasomandisse, peab selle tavapärasest teisiti kasutamiseks olema kõigi kaasomanike nõusolek. Sellist nõusolekut hagejad andnud ei ole. Hagejad poolt juba esitatud pildid (lisad 2-6) ning 15.08.2017 tehtud uued pildid (lisa 44) kinnitavad üheselt, et praktiliselt terve aed on kostja ehitusjääke ja prahti täis. Piltidelt on ka näha, et hoovis vedelevad pelletid, tellingute ja muude torude jupid, kasutatud kile, puitmaterjal, tühjad värviämbrid jms. Nimetatud jäätmed ei ole vastupidiselt kostja seisukohale korralikult ladustatud. Korteris miinimumtemperatuuri tagamise nõue tuleneb KOS § 72 lg-st 5 ja KOS § 11 lg 1 p-st 1. Korterite kütmata jätmine toob kaasa mitmeid negatiivseid tagajärgi, mida tavakasutuse juures ei tekiks. Esiteks koguneb kostja korterite kütmata jätmise tõttu korterelamus niiskus, mis loob soodsad tingimused seenpopulatsioonide levikuks. Hagejad esitavad antud asjaolu tõendamiseks ekspertarvamuse Kalle Pildilt, kes on riiklikult tunnustatud ekspert ehitiste biokahjustuste ja hoonete sisekliima valdkonnas. Hr Pildi kinnituse kohaselt on korterites hallitusseened tekkinud justnimelt seetõttu, et kostja enda kortereid ei küta. Hr Pilt selgitab, et tekkinud olukorra likvideerimiseks on vaja korterites hallitusseen eemaldada ning tagada küte kõikides hoone korterites. Teiseks peavad hagejad oma kortereid kostja tegevusetuse tõttu intensiivsemalt kütma. Kuivõrd korteritevahelistes siseseintes puudub sarnaselt välisseintega soojusisolatsioon, siis soe õhk levib köetud korteritest kütmata korteritesse ning sellega kaasneb soojakadu, mille hüvitamiseks peavad hagejad oma kortereid rohkem kütma ja suuremaid kulutusi kandma. Kolmandaks võivad lõhki külmuda kostja kortereid läbivad, kuid korteriomanike kaasomandis olevad veesüsteemi torud. Nii on tõendatud, et kostja korterite kütmata jätmisest tekkivad mõjud ületavad tavakasutuse ning AÕS § 72 lg-st 5 ja KOS § 11 lg 1 pst 1 tuleneb kostja kohustus tagada korterites miinimumtemperatuur. Kinnistusraamatu väljavõtetest nähtub, et kostja I omandas korterid nr 6 ja 7 juba enne eelmist talvehooaega, s.o. 30.11.2015. Järelikult on kostja vastutav vähemalt kahe korteri kütmata jätmise eest alates 2015. aastast. Asjaolu, et kortereid 6 ja 7 ei köetud 2015-2016 talveperioodil, nähtub korterelamu endise kaasomaniku Alvar Kaljuranna 30.12.2015 nõudekirjast korterelamu kaasomanikele korterite nr 3-8 kütmiseks. Järelikult ei vasta tõele ka kostja väide, et varasemalt ei ole korterite kütmata jätmise kohta pretensioone esitatud. Päästeamet kontrollis ka hageja I korterit, mis kasutab samuti ahiküttesüsteemi. Päästeameti paikvaatluse protokollist nähtuvalt ei ole hageja I korteris kütmine keelatud, s.t. kasutuskõlblik on ka maja korsten ja muud küttesüsteemi osad. Kui hageja I korteris on lubatud küttesüsteemi kasutamine, siis ei saa olla kütmist takistav probleem korterelamu kaasomandisse kuuluvas kütesüsteemi osas. Kui kostja korterites asuvad
küttesüsteemi osad on puuduliku hooldamise tõttu kasutuskõlbmatud, siis peab kostja korraldama küttesüsteemi osade parandamise või kasutama kütmiseks muid meetodeid. Kortereid on võimalik kütta ka elektriradiaatoritega nagu teeb nt hageja II enda korteris nr
4.Kuna hagejad ei nõua terve õigusvastaselt lammutatud abihoone taastamist, vaid üksnes 3 kuuriboksi ulatuses, ei kata uus abihoone tervet naaberkinnistu vahele tekkinud tühimikku. Kui kostja ei oleks kohustusi rikkunud ehk abihoonet lammutanud, oleks korterelamu hoov selgelt naaberkinnistust piiritletud. Aia rajamise nõue põhjendatud, sest on vajalik hagejate panemiseks olukorda, kus nad olid enne kohustuse rikkumist. Hagejad ei nõustu sellega, et abihoone taastamisel hagejad rikastuksid kostja arvel alusetult, kuna kostja ei ole tõendanud, et uue abihoone ehitamine korterite väärtust kuidagi tõstaks. Isegi kui tõstaks, siis praegusel juhul ei seisne hagejatele tekkinud kahju mitte korterelamu väärtuse vähenemises, vaid nendes kulutustes, mis on vajalikud korterelamu endise koosseisu taastamiseks. Kostja I ei ole tõendanud, et lammutatud abihoone väärtus oli võrreldes hagejate poolt nõutava 3 boksiga abihoone väärtusega oluliselt madalam. Hagejate kahju hüvitamise nõudega üksnes taastatakse endine olukord ehk ehitatakse uus abihoone või kompenseeritakse hagejatele nende kasutuses olnud kahe ja ühe ühises kasutuses olnud kuuriboksi väärtus. Antud kulu peab kandma kostja üksi seetõttu, et tema õigusvastase tegevuse tulemusena on tekkinud vajadus antud kulu tegemiseks. Kahju hüvitamise nõue on põhjendatud, sest kostja I on oma tegevusega kaasomandit kahjustanud – hagejatel ei ole enam võimalik abihoonet kasutada sihtotstarbeliselt ning hoovi kasutamist pärsivad hoovi ladustatud ehitusjäägid. Kui kostja I keeldub endise olukorra taastamisest, peavad selleks kulutusi tegema hagejad. Hagejad nõuavad abihoone taastamist ainult osas, mis on tarvilik hagejatele asjade hoiustamiseks. Kostja väidab ebaõigesti, et esinevad alused kahju vähendamiseks. Kostja väitel tuleb hagejate kahju hüvitamise nõuet vähendada VÕS § 140 lg 1 alusel, kuna see on „asjaolusid arvestades ebamõislik ja vastuvõetamatu“. Hagejate hinnangul puuduvad mistahes asjaolud kahjuhüvitise vähendamiseks. Kostja väidab paljasõnaliselt ja põhjendusteta, et nõudekirja sisu ja pikkust arvestades on õigusabiteenuste kulu ebamõistlikult suur. Selline väide on ebaõige, kuna hagejatele osutati ülalviidatud õigusabi kokku 4,9h ja seda tunnihinnaga 140 eurot (km-ta). Riigikohus on ajalooliselt pidanud mõistlikuks esindaja tunnitasuks 120 eurot, kuid 2017. aastal juba ka 170 eurot (km-ta), seega on hagejatele osutatud õigusteenuse tunnitasu 2017. aastal mõistlik. Kui kostja I oleks teinud hagejatega koostööd ning oleks enda rikkumisi heastanud, ei oleks hagejad pidanud õigusteenust tellima.
5.10.10.2017 hagiavalduse terviktekstis (II kd, tl 8 - 32) esitavad hagejad seisukohad kostja 19.09.2017 vastusele. Kostja I väidab ebaõigesti, et hagejad pidasid hoone lammutamisest keeldumise näol silmas üksnes elamut. Ülaltoodud tsitaadist nähtub mõistlikule isikule, et hagejad soovisid ühemõtteliselt selgeks teha, et projekteerimistingimustega nõustumine ei tähenda lammutamistöödega nõustumist. Kostja I esitatud pilt abihoonest ei tõenda, et abihoone oli varisemisohtlik. Esiteks ei nähtu pildilt mitmed ehituslikud asjaolud, mida on vaja tuvastada hoone varisemisohtlikkuse hindamiseks – nt ei nähtu pildilt hoone kandvate talade täpne seisukord. Teiseks ei nähtu pildilt ja ka kostja I ei ole selgitanud, millal antud pilt tehtud on - hagejate hinnangul on kõnealune pilt tehtud alles pärast omavolilise lammutamise algust (s.t. al 18.03.2017). Kostja I pildilt nähtub, et abihoone sõrestik on korras (nt ei ole pehkinud) ning selle konstruktsioonid ei olnud abihoone peale vajunud.
Viited Riigikohtu lahenditele tsiviilasjas nr 3-2-1-28-12 ja 3-2-1-50-11 on asjakohased, kuna abihoone lammutamine mõjutab sarnaselt kõigi korterite võimalust seda kasutada ning ka abihoone lammutamine muudab selle sihtotstarvet, kuivõrd abihoonet ei ole võimalik enam kasutada.
6.14.12.2017 hagiavalduse terviktekst (III kd, tl 1-30) koos seisukohtadega kõikidele kostja menetlusdokumenditele. Kostja I edastas 26.09.2017 hagejatele 24 kommunaalteenuste algdokumenti, sh elektri-, prügi-, vee- ja raamatupidamise teenuse arved, kuid hagejatele ei ole teada, kas need on kõnealuse arve algdokumendid. Hagejad eitavad, et oleks andnud nõusoleku abihoone lammutamiseks telefoni teel vahetult enne abihoone lammutamist. Kostja I küsis hagejatelt telefoni teel luba abihoone nurga eemaldamiseks, mis oli vajalik kostja I poolt hoovi toodud ehitusjääkide ära viimiseks, hagejad sellise loa andsid. Kostja I enda poolt tellitud Kaanon Kinnisvara hindamisaktis on ära märgitud ka korterelamu juurde kuuluv abihoone, mille kohta ei ole märgitud, et tegemist oleks olnud „kasutuskõlbmatu“ hoonega (lisa 51, lk-d 7, 8, 9 ja 25). Kostja I ei ole millegagi tõendanud ega isegi väitnud, et abihoone mõni osa oli juba sisse varisenud või esines muu asjaolu, mis viitas kohesele varisemisohtlikkusele. Ei saa olla vaidlust, et elamiseks ettenähtud temperatuur on vähemalt 18 kraadi. Nii peab õigusaktide kohaselt olema tagatud näiteks 18-kraadine temperatuur kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis; lasteasutuste rühmaruumides aga lausa 21 kraadi. Seega kui elamiseks eeldatakse vähemalt 18-kraadist sisetemperatuuri, siis sellega enamvähem ühtlane temperatuur peab olema vähemalt 16 kraadi (11% erinevus). Eelnevast tulenevalt nõuavad hagejad, et kostja tagaks oma korterites aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadise temperatuuri. Ekspert Pildi selgituse kohaselt ei või temperatuur langeda alla 16,5 kraadi hagejate naaberkorterites, milleks on korterelamu korterid numbritega 2 ja
3.Kuigi hr Pilt on otseselt selgitanud hagejate korterite (1 ja 4) naaberkorterite kütmise vajadust (korterid 2 ja 3), kohustub ülaltoodu valguses kostja kütma ka kortereid numbritega 5-8, mis asuvad hoone II korrusel. Hr Pilt on hagejatele ka kinnitanud, et korterelamu II korrusel asuvate korterite 5-8 kütmata jätmise tõttu on suure tõenäosusega tekkinud korterelamus niiskuse lubamatu tõus ja sellega hoonekahjustused. Kostja I väidab ebaõigesti, et abihoone asemele paigaldatud ajutine ehituslik tõke täidab aia funktsiooni. Pärast abihoone lammutamist tekkis aga kahe kinnisasja vahele tühimik, kuhu kostja paigutas ajutise ehitusliku tõkke (maaga ühendamata). Lammutatud abihoone välistas korterelamu hoovi vaate XXX kinnisasjalt ja tagas sellega hoovi privaatsuse. Lisaks sellele takistas abihoone naaberkinnisasjalt ka koduloomade korterelamu hoovi pääsemise, kuna abihoone ulatus maapinnast 3-4 meetri kõrgusele. Kuna kostja lammutas aiafunktsiooni täitva abihoone, peab ta selle asemele paigaldama sellise aia, mis taastaks võimalikult täpselt rikkumisele eelnenud olukorra ehk antud juhul täidaks abihoonega samasugust piirdefunktsiooni. Kostja I poolt juba paigaldatud ehituslik tõke tühimikega traataed ei taga privaatsust ega koduloomade (nt koerte) läbi pääsemist.
7.03.05.2018 Hagejate taotlused kostjate kaasamiseks ja nõude täpsustamiseks (IV kd, tl 3555) Kuna kostja I müüs kohtumenetluse ajal (19.09.2017 ja 20.09.2017) kaks endale kuuluvat vaidlusega seotud korteriomandit, esitasid hagejad kohtule taotluse asendada (kaasata menetlusse) nõudes tagada siseruumides aastaringselt vähemalt 16,5-kraadine temperatuur kostja I Edumees OÜ korteriomandi asukohaga XXX, Tartu osas uue omanikuga Hellopoint OÜ (rg-kood 12742646) (kostja II) ja korteriomandi asukohaga XXX, Tartu osas uue omanikuga Uuekandi OÜ (rg-kood 14327288) (kostja III). Mõlema äriühingu juhatuse liige ja ainuomanik on Erkki Purret, kes on ka kostja I ainukene juhatuse liige.
Täpsustatud nõuete tervikteksti kohaselt taotlevad hagejad: 1) kohustada Edumees OÜ-d taastama XXX Tartu asunud abihoone vastavalt asendiskeemile nii, et abihoones on kolm üksteisest eraldatud kuuriboksi, mille igaühe laius on 2 m, sügavus 3.6 m ja kõrgus 2.2 m. Iga kuuriboksi hoovipoolsel küljel asub 80 cm laiune ja vähemalt 2 m kõrgune uks, mis on tabalukuga lukustatav. Taastatav abihoone on puitmaterjalist ja selle katus eterniidist või bituumenkattest kaldega abihoone tagumisele poolele. Kolmest rajatavast kuuriboksist jääb asendiskeemil märgitud kuuriboks 1 Alvar Oona ja kuuriboks 2 Frienter OÜ ainukasutusse ning kuuriboks 3 kaasomanike ühiskasutusse; 2) kohustada Edumees OÜ-d taastama XXX (Tartu) hoovis asunud abihoone mõistliku aja, kuid mitte hiljem kui 6 (kuue) kuu jooksul alates kohtulahendi jõustumisest; 3) kohustada Edumees OÜ-d taastama XXX Tartu kahjustatud muruhaljastus asendiskeemil punasega viirutatud ulatuses ehk 166.30 m2 ulatuses. Muruhaljastatus tuleb taastada nii, et kahjustatud alalt eemaldatakse killustik ja savi, tasandatakse mullaga ja külvatakse heintaime muruseeme; 4) kohustada Edumees OÜ-d taastama XXX (Tartu) hoovis kahjustatud muruhaljastatus esimese ilmastikutingimuste poolest sobiva aja jooksul alates kohtulahendi jõustumisest; 5) kohustada Edumees OÜ-d rajama XXX aadressil (katastritunnus XXX) asunud abihoone asemele naaberkinnistu piirile aed. Aed tuleb rajada vastavalt asendiskeemile (lisa 76) puitmaterjalist ja lammutatud abihoone vundamendi tagumise serva piirile 7.2 m pikkuses ja 2.2 m kõrgusega, peab olema püsivalt maaga ühendatud ja läbipaistmatu; 6) kohustada Edumees OÜ-d rajama hoovis asunud abihoone asemele aed mõistliku aja, kuid mitte hiljem kui 6 (kuue) kuu jooksul alates kohtulahendi jõustumisest; 7) juhul kui Edumees OÜ ei taasta abihoonet nimetatud tähtaja jooksul, mõista Edumees OÜ-lt välja Alvar Oona kasuks 5897,65 eurot ja Frienter OÜ kasuks 4021,13 eurot; 8) juhul kui Edumees OÜ ei taasta punktis (b) nimetatud muru nimetatud tähtaja jooksul, mõista Edumees OÜ-lt välja Alvar Oona kasuks 318,27 eurot ja Frienter OÜ kasuks 217 eurot; 9) juhul kui Edumees OÜ ei raja punktis (c) nimetatud aeda nimetatud tähtaja jooksul, mõista Edumees OÜ-lt välja Alvar Oona kasuks 348,8 eurot ja Frienter OÜ kasuks 237,82 eurot; 10) kohustada Edumees OÜ-d eemaldama XXX Tartu asuvast hoovist sinna ladustatud betoonkamakad ja -blokid, pleki- ja plastikutükid, veljed koos rehvidega, toru- ja lauajupid ning metallvardad, tellised ja metallesemed, kivitükid ja ehitusplokid, katusekivid, tellingud, euroalused, armatuurid ja paneelid; 11) kohustada Edumees OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine temperatuur järgmistes korteriomandites: Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud korteriomand, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, Uus XXX; Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud korteriomand, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, XXX; Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud korteriomand, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, XXX; Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud korteriomand, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, XXX; 12) kohustada Hellopoint OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine temperatuur Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud korteriomandis, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, XXX;
13) kohustada Uuekandi OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine temperatuur Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud korteriomandis, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, XXX; 14) mõista Edumees OÜ-lt Alvar Oona kasuks välja 452,76 eurot ja Frienter OÜ kasuks 308,70 eurot kohtueelsete õigusabikulude katteks; 15) jätta menetluskulud tervikuna Edumees OÜ, Hellopoint OÜ ja Uuekandi OÜ kanda.
KOSTJATE VASTUS HAGILE
8.01.08.2017 vastuses (I kd, tl 97-115) vaidleb kostja I hagiavaldusele vastu. Alvar Oona hagejana ja hageja II seadusliku esindajana oli teadlik ja nõus sellega, et varisemisohtlik ja kasutuses mitteolev abihoone lammutatakse. Kirjeldatud seisukorras oleva abihoone lammutamisega ei kahjustanud kostja kaasomanike huve ega vähendanud XXX korteriomandite väärtust. 25.01.2017.a teatasid hagejad Tartu Linnavalitsusele, et on nõus XXX kinnistule uue elamu ja abihoone püstitamiseks koostatud projekteerimistingimuste kavandiga. Seega on hagejad olnud ka sellega nõus, et abihoone lammutatakse. Hageja I ja hageja II seadusliku esindaja ning kostja I seaduslik esindaja on abihoone lammutamise küsimust ka suuliselt arutanud. XXX abihoone lammutamine oli vajalik, sest see kujutas endast ohtu kolmandatele isikutele, sh naaberkinnistu omanikule, kelle kinnistule abihoone oleks võinud vajuda või variseda. Kuna tegemist oli puidust hoonega, mille konstruktsioonid olid olulises osas kahjustunud, ei oleks abihoone renoveerimine või selle osaline säilitamine olnud võimalik ega majanduslikult otstarbekas. Abihoones ei olnud tegelikkuses mingeid asja, sh hagejatele kuulunud asju. 23.03.2017.a kirjas pakkus kostja I hagejale võimalust hoida küttepuid kostjale kuuluvas korteris. Kostja on seisukohal, et varisemisohtliku abihoone, mis ei olnud juba mõnda aega kasutuses, lammutamine ei ole käsitletav XXX korteriomandite või nende majandusliku otstarve olulise muutmisena. Kui kostja I ei oleks XXX asuvat abihoonet lammutanud, siis oleksid hagejad praegu olukorras, kus XXX kinnistul asub varisemisohtlik ja sihtotstarbeliselt mittekasutatav abihoone, mis oleks vajalik lammutada. Hetkel on kahju ärahoidmiseks vajalikud kulud, so abihoone lammutamisega seotud kulud, kandnud üksnes kostja I. Hagejate nõude rahuldamise korral rikastuksid hagejad kostja I arvel. Kostjale kuuluvate XXX korteriomandite eelmine omanik oli Tartu linn. Korterite ja elamu halva seisukorra tõttu kostjale I kuuluvaid kortereid nende omandamise ajal enam ei kasutatud. Kostja omandas talle kuuluvad korteriomandid alles 2016.a. Kostjale kuuluvate korterite kütmine ei ole võimalik, sest XXX elamu küttesüsteem, sh korstnad, on olukorras, mis ei võimalda küttesüsteemi kasutada. Päästeameti 5.07.2017 ettekirjutusega peatati aadressil XXX korterites 2, 3, 5, 6, 7, 8 küttesüsteemi kasutamine kütmiseks. Päästeameti ettekirjutuse alusel saab asuda seisukohale, et ka hagejatele kuuluvates korterites asuvate ahjude kütmine on ohtlik. XXX korstnad kui küttesüsteemi osad kuuluvad korteriomanike kaasomandisse, mistõttu lasub nende nõuetele vastavusse viimise kohustus kõigil kaasomanikel, sh hagejatel. Korstnate seisukord viitab sellele, et XXX korteriomandite omanikud, sh hagejad, ei ole soovinud teha kulutusi ja investeeringuid selleks, et XXX kinnistu olukorda parendada. Kostja I on seisukohal, et õigusaktidest ei tulene kostjale I kohustust tagada talle kuuluvates korterites vähemalt 16-kraadine temperatuur. Kostjale I jääb arusaamatuks, millele tuginedes saab asuda seisukohale, et hagejate viidatud siseõhu suhtelise niiskuse tagamiseks peab eluruumi miinimumtemperatuur olema 16 kraadi. Kostja I leiab, et hagejatel puudub alus nõuda, et XXX hoovialal ei oleks ühtegi kostjale kuuluvat eset. Kostjale kuulub viis XXX asuvat korteriomandit ja ka kostjal on õigus XXX maatükki, sh hooviala, kasutada. Kostja I vaidleb vastu hagejate väitele, et ta ladustab XXX hoovis ehitusjääke ja rämpsu. Kostja I möönab, et XXX hoovis asuvad
teatud kostjale I kuuluvad esemed, kuid need on korralikult ladustatud ega takista hoovi kasutamist. Kahjustatud muru osas märgib kostja I, et hagejate esitatud fotod ei tõenda, et XXX hoovis oleks varasemalt olnud nö korralik muruhaljastus ning nüüd ei ole hoovis enam kostjast I tulenevatel põhjustel muru. Ajal, mil kostja I on olnud XXX korterite omanik, ei ole XXX hoovis korralikku haljastatust, sh muruhaljastust, olnud. Hagejad ei ole tõendanud, et XXX hoovis oli tervet hoovi hõlmav muruhaljastus ning nüüd ei ole seal seda kostjast I tulenevatel põhjustel. Kostja I on seisukohal, et aia rajamise nõue on alusetu. Hageja poolt nõudealusena viidatud VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 136 lg 5 reguleerivad kahju hüvitamist ning VÕS § 108 lg 2 eeldab, et oleks kohustus, mille täitmist saab võlausaldaja nõuda. Hagejad möönavad ka ise hagiavalduses, et naaberkinnistu piiril ei ole aeda olnud. Kostja I leiab, et teda ei saa kohustada rajama omal kulul kaasomandisse kuuluvale kinnistule rajatist, mida seal ei ole kunagi olnud. Tegemist ei ole asja taastamise nõudega, vaid nõudega parendada XXX korteriomandite juurde kuuluvate mõtteliste osade seisukorda. Kostja I on seisukohal, et hagejate kahju hüvitamise nõuete rahuldamiseks puudub alus, sest hagejatel ei ole kostja I vastu vastavaid kohustuste täitmise nõudeid, so nõuet kostja I kohustamiseks ehitada abihoone ja aed ning taastada muruhaljastus. Kostja I on seisukohal, et hagejate kahju hüvitamise nõue on ebaselge. Hagiavaldusest ei selgu, miks võtavad hagejad olukorras, kus XXX kinnistu mõttelised osad kuuluvad lisaks hagejatele ka kostjale I, kahju hüvitamise nõude esitamisel arvesse üksnes hagejatele kuuluvad osad, mis ei moodusta 100 % XXX maatüki mõttelistest osadest. Hagejad väidavad, et nad rajavad abihoone, aia ja muru ise. Kostja I leiab, et hagejate poolt vastavate toimingute tegemine ei ole millegagi tagatud. Hagejad soovivad saada raha ilma, et nad oleksid reaalselt kulutusi teinud ja ilma, et nad oleksid kohustatud neid tegema. Kostja I leiab, et hagejate nõue, et kostja I finantseeriks XXX korteriomandite, sh hagejatele kuuluvate korteriomandite, parendamist, ei ole kooskõlas VÕS-i kahju hüvitamise regulatsiooniga. Asja parandamise kuludena ei ole põhjendatud käsitleda kulutusi, mis asja võrreldes kahjustamisele eelneva aja seisundiga oluliselt parendavad ning asja väärtust tõstavad. Käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades oleks äärmiselt ebamõistlik ja vastuvõetamatu, kui kostja peaks kandma kulutusi ehitiste, milliseid XXX maatükil varasemalt ei olnud, rajamiseks. Temitex Grupp OÜ hinnapakkumised ei kajasta kulutusi endise olukorra taastamiseks, vaid kinnistu parendamise kulutusi. Kuna hageja nõuded on alusetud ning need tuleb rahuldamata jätta, tuleb rahuldamata jätta ka hagejate kohtueelse õigusabiteenuse kulude hüvitamise nõue. Kostja I leiab, et hagejate kohtueelsete õigusabiteenuste kulu on nõudekirja sisu ja pikkust arvestades ka ebamõistlikult suur.
9.19.09.2017 vastuses (I kd, tl 195-199, tõend tl 200) kostja I jääb vastuses hagile esitatud seisukohtade juurde. Kirjas Tartu Linnavalitsusele on Alvar Oona avaldanud, et ta ei nõustu hoone kohese lammutamisega. Kirja sõnastust arvestades saab asuda seisukohal, et silmas on peetud korterelamut. Kostja I on seisukohal, et hagejate poolt kuuri taastamise nõude esitamine olukorras, kus hagejad on kooskõlastanud projekteerimistingimused, mille kohaselt XXX kinnistul asuvad hooned, sh elamu, lammutatakse, ei ole heauskne käitumine. AÕS § 72 lg 5 sätestatu on järgimiseks kohustuslik ka hagejatele.
10.10.10.2017 kirjas (II kd, tl 127-129) Edumees OÜ teatas, et Edumees OÜ ei ole enam XXX, Tartu (registriosa nr XXX) ja XXX, Tartu (registriosa nr XXX) korteriomandite omaniks (lisad 1 ja 2). Lisatud kinnistusraamatu väljavõtete kohaselt on XXX Tartu
omanikuks alates 19.09.2017 Hellopoint OÜ, XXX Tartu omanikuks alates 20.09.2017 Uuekandi OÜ.
11.19.01.2018 seisukoht hagejate 14.12.2017 menetlusdokumendile (IV kd, tl 13-18) Kostja I on seisukohal, et hagejate nõue taastada kuur kolme kuuriboksi ulatuses nii, et lisaks hagejate poolt kasutatavatele kuuriboksidele oleks taastatud kolmas kuuriboks, mis on vajalik selleks, et hoiustada kõiki kaasomanikke puudutavaid esemeid, on alusetu. XXX korteriomanikel puuduvad sellised esemed. Kostja I leiab jätkuvalt, et hagejate nõue muru taastamiseks ei ole põhjendatud. Kaanon Kinnisvarabüroo 16.05.2016 eksperthinnang XXX sisaldab fotosid XXX kinnistu õuealast. Fotodelt nähtuvalt ei kata õueala korralik murukate, õues kasvab hein, mis on ebaühtlane ja esineb nö heinavabasid kohti. Sama nähtub hindamisaktis sisalduvalt aerofotolt. Kinnisvarabüroo 10.11.2017.a hindamisakti fotodest nähtuvalt oli XXX õu 2017.a oktoobris roheline, so seal kasvas muru või hein. Hagiavalduse lisaks nr 44 fotolt nähtub samuti, et õueala on roheline. Seega pole tõene hagejate väide, et XXX kinnistu muru (kui seda saab muruks nimetada), on kostja I poolt hävitatud. Kostja I on seisukohal, et kui võrrelda Kaanon Kinnisvarabüroo 16.05.2016.a ja 10.11.2017.a hindamisaktide fotosid, siis ei esine neis nn muruküsimuses olulist erinevust. Aia ehitamise nõue on alusetu. XXX ja XXX kinnistute vahele on kostja I poolt juba 2017.a kevadel paigaldatud piirdeaed. Hagejad ei ole selgitanud, kust tuleneb hagejatele õigus nõuda aia, mis varjab vaate naaberkinnistult, ehitamist. Kostja I juhib tähelepanu asjaolule, et XXX ja XXX kinnistute vahel asuv aed ei varja vaadet naaberkinnistult. Kommunaalteenuste originaalarvete esitamata jätmise osas osutab kostja I, et asjaolu, et käesoleval juhul on valitseja üks korteriomanikest, ei muuda asjaolu, et tegemist ei ole kaasomanike vaheliste suhetega. Hagejatele on teada, et kuni 2016.a juuni (ka) teenuste eest esitas neile arveid Tartu Elamuhalduse AS. Hagiavaldusest nähtuvalt on kostja I esitanud hagejale Aktsiaseltsi Tartu Veevärk, Eesti Keskkonnateenused AS-i ja Eesti Energia AS-i arved, mis on esitatud alates 2016.a juulist. Osundatud arvetest nähtub kasutatud teenuste periood ja maht. Hagejatele esitatud algarved kujutavad sisuliselt vaid hagejate või hagejate üürnike poolt tarbitud kommunaalteenuseid. 29.05.2017.a arve sisaldab nii hagejale I kui hagejale II kuuluvates korteris tarbitud kommunaalteenuseid, sest hagejad on kostjale I teada andnud, et nad soovivad, et kommunaalteenuste arved esitatakse hagejale II. Kostja I on seisukohal, et hagejatele on nende poolt soovitud algarved esitatud ning selle nõude jätkuv esitamine on põhjendamatu.
12.31.07.2018 kostjate II ja III seisukoht (IV kd, tl 159) Kostjad II ja III märgivad, et jagavad Edumees OÜ poolt menetluses esitatud seisukohti ja vastuväiteid seoses hagejate nõudega tagada kostjatele kuuluvates korteriomandites aastaringselt vähemalt 16,5-kraadine temperatuur. Kostjad on seisukohal, et arvestades XXX elamu üldist seisukorda, sh välisseinte soojapidavust, ei mõjuta kostjatele kuuluvate korterite mittekütmine hagejatele kuuluvaid korteriomandeid nii, et sellest tulenevalt oleks seatud ohtu hagejatele kuuluvate korteriomandite säilimine või välistatud nende kasutamine.
KOHTUISTUNGID
13.18.10.2017 kohtuistung (II kd, tl 133-134) Hageja esindaja adv. Mody kinnitab, et jäävad esitatud hagi juurde. Esindaja selgitas, et hagi esitamise ajal ei olnud hagejatele arvet esitatud, praegu on see nõue täidetud. Abihoone osas märgib esindaja, et hagejad on nõus ka sellega, kui ehitatakse samaväärne kuur, mis oli varasemalt. Kompromissi korras oleks võimalik, et üks pool ostab teise kaasomaniku osa välja. Kostja on teinud ettepanku 52 000 eurole. Hagejad on esitanud hindamisakti, et hageja korterite väärtus oli 61 000 eurot, mis on praeguseks veelgi suurenenud. 80 000 eurot rahuldaks hagejat. Vastuseks kostja esindaja väitele märgib
hagejate esindaja, et korteri kütmise nõudes tuginevad niiskuse mõõtudele. Kui korterid kuulusid Tartu linnale, siis käidi korterid kütmas. Alvar Oona selgitas, et Erkki Purret helistas talle laupäeva hommikul, see oli lammutamise alguse päev. Enne oli Erkki talle öelnud, et tal on vaja hoovist prahti ära viia, et selleks on vaja nurgast veidi lammutada. Hageja I oli nõus juhul, kui talle kuuluvaid kuuriosi ei lammutata. Esmaspäeval või teisipäeval nägi, et kuurid on lammutatud, millele ta reageeris kirjaliku pöördumisega. Hageja I selgitas, et ühes korteris on elektriküte, ühes ahiküte. Kuur on vajalik, kuna korterites on erinevad üürnikud, kes kasutavad mõni rohkem, teine vähem kuuri. Hageja I kinnitusel käis pottsepp küttekollet parandamas. Üks korsten on kasutamiskõlblik, hageja on küttesüsteemidesse omapoolselt panustanud. Hageja I selgitab, et veetorud lähevad mööda koridori ja nad on omalt poolt torusid soojustanud. Kostja esindaja adv. Lõhmus-Ein kinnitab, et lammutamine oli, selles osas vaidlust ei ole. Poolte vahel olid läbirääkimised, et hageja võõrandaks olemasolevad korteriomandid kostjale, kes saaks kinnistut edasi arendada. Kostja teavitas hagejat kuuri lammutamisest suuliselt. ettekirjutust selle kohta ei olnud, et kuur vajab lammutamist. Korralikku haljastust pole hoovis kunagi olnud, seda pole tõendanud ka hagejad. Ei ole teada, et hageja oleks kunagi muru eest hoolitsenud. Muru on niidetud varasemalt kostja poolt. Tegemist on väga halvas seisukorras oleva korterelamuga. Korteriomanikud otsustasid koosolekul, et remondifondi ei koguta ja kogutud raha kantakse kostja arveldusarvele ja jagatakse proportsionaalselt korteriomanike vahel. Sellest on näha, et kinnistu olukorda parendada ei soovitud. Kavatsus oli, et kinnistuga teha midagi muud, kui säilitada olemasolev hoone. Küttenõudele vaidleb kostja vastu. Kaasomanikud peavad kõigepealt korda tegema korstnad, et oleks võimalik kütmist läbi viia. Erkki Purret selgitas, et helistas Alvar Oonale, et kuurid on vaja lammutada, ta oli sellega nõus, kuid ütles, et kulusid pole nõus kandma. Hageja oli nõus sellega, et kuur on vaja lammutada. Erkki Purret selgitas, et platsil on kümmekond metall- ja ventilatsiooni toru ning vajadusel võib ta ehitusmaterjali ära koristada. Kolme boksiga kuuri saaks ehitatud nii, et ühe boksi hinnaks kujuneks 1 000 eurot. Muru taastamine saaks tehtud omanike poolt ilma eriliste kuludeta. Kohus määras jätta rahuldamata esitatud taotlused tunnistajate ülekuulamiseks, puudub vaidlus kuuride ehitusliku olukorra osas. Kostja esindaja adv. Lõhmus-Ein esitas vastuväite kohtu tegevusele, kuna omaniku kohustuseks on ette võtta samme, et likvideerida võimalik oht kolmandatele isikutele ja on oluline kindlaks teha, millises seisus kuur oli. Kohus jättis kostja esindaja vastuväite rahuldamata.
14.12.04.2018 kohtuistung (IV kd, tl 33-34) Hagejate esindaja adv. Mody vastuseks kostja väitele, et võib-olla tekib soojuskadu üldse tulenevalt välisfassaadist, mitte kostja korterite kütmata jätmisest, taotleb ekspertiisi korraldamist, et tuvastada, mis materjalist on maja sise- ja välisseinad. Hagejad soovivad näidata, et soojuskadu välisseintest on nii väike, et see ei tekita hallitust. Hagejad kinnitavad kohtule, et jäävad 14.12.2017 nõude juurde. Hagejad on selles esitanud plaani, kuid kahjustatud muru on tegelikult suuremal pinnal. Kommunaalarvete nõudest (III kd, tl 27) hagejad loobuvad, kuna see on täidetud. Vastuseks kostja esindajale selgitab hagejate esindaja, et esemete all peavad hagejad silmas kõik asju, mis on hoovis, saavad teha loetelu asjadest, mis tuleks kostjal hoovist ära viia. Kuuri ehitamisel vähemalt samaväärne kuur peab olema, kui oli enne lammutamist Alvar Oona märgib, et muru kvaliteet peaks olema selline, nagu on 2016 tehtud fotodel (hagi lisas 2 ja 4). Hageja täpsustab, et andis nõusoleku selleks, et abihoone nurk maha võtta, et sinna saaks autoga sõita, ta lubas maha võtta plekkgaraaži poolse nurga. Kui
seista näoga kuuride poole, siis vasakpoolne nurk. Ta ütles, et lammutada ei või sealt, kus on korterite 1-4 boksid. Ehitatav kuur peab olema nõuetele vastav. Kostja esindaja adv. Lõhmus-Ein selgitab, et kuna tegemist on 20-30ndatel ehitatud majaga, siis ei pruugi seinad eriti soojahoidvad olla. Kostja jääb selle juurde, et ei ole muru rikkunud ja hageja ei ole tõendanud, et seal oleks kunagi korralik muru olnud. Kinnistul on vaid vajalikud asjad. Hageja nõue puudutab ka neid isikuid, kes hetkel antud menetluses kostjad ei ole. Kui hageja heidab praegust tegevust ette, ei saa õigusjärglusele tugineda. Kostja ei ole nõus rajama korralikku aeda vana räsitud hoone asemele. Kohtule on esitatud foto kuuride lammutamise ajast, 19.09.2017 menetlusdokument (I kd, tl 200). Esindaja märgib, et kuuri taastamise nõue on arusaadav, alternatiivsed nõuded on liialdatud. Kostja eelistaks pigem ise taastamist, kui rahalist nõuet. Kvaliteedi osas ei ole nõudmisi esitatud. Kui kohus nõude rahuldab, siis kostja taastab kuuri. Erkki Purret selgitab, et enne hagi esitamist on tehtud ettepanek kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Ta kinnitab, et oli jutt, et nurga võib maha võtta ja kuuri lammutada. Ta tegi ettepaneku hoov korrastada. Kuuril tagaseina ei olnudki, kostja I seda maha ei võtnud, katuse võtsid nemad maha. Kostja I on kolme boksi ulatuses nõus kuuri taastama. Kuuri ehitamine koos tööga maksab umbes 1000 eurot. Kohus fikseeris istungil, et hagejad on loobunud nõudest g (III kd, tl 27). Pooled ei vaidle selle üle, et rajatava kuuri laius on 2 m ja sügavus vastavalt vundamendi jäänusele, bokse tuleb teha 3 tükki.
15.20.06.2018 väljasõiduistung (IV kd, tl 122) Hagejate esindaja adv. Mody märgib, et on nõus, et kuur tuleb lühem, kui vana kuur oli. Ei ole vaidlust, kas aed tuleb kuuride ette või taha. Esindaja kinnitab, et olukord krundil on paranenud. Selles osas probleemi enam pole. Praegu pole maja kütmine probleemiks, sügisel aga küll. Maja on kasutuskõlblik. Ahjud ei ole kaasomandis. Küttekollete kordategemine ei ole keelatud. Alvar Oona selgitab, et tal elavad korterites üürnikud sees, hetkel on ühe üürnikuga leping lõppenud, kuid kohe on uus üürnik tulemas. Aia osas leiab hageja, et viisakam oleks kui aed oleks ees. Korstnad on kõik korras, küttekolded vajavad korrastamist. Hagejate korterite küttekolded olid korras. Suvel on teised klaasid eest ära võetud. Kostja I esindaja adv. Lõhmus-Ein märgib, et kostja põhimõtteliselt vaidleb vastu kuuri ehitamise taotlusele, kuid kui kohus leiab, et kostja peab kuuri ehitama, siis kostja seda ka teeb. Majal on ees ühekordsed aknad. Erkki Purret on samuti nõus, et kuur tuleb lühem. Üks nädal on piisav aeg kuuri ehitamiseks. Aia on nad ka nõus taastama 7,2 meetri pikkuses osas, mis kuurist edasi jääb. Aed peaks ikkagi piirnema kinnistu piiriga. Hageja nõue oli, et aed oleks läbinähtamatu. Teised piirnevad aiaosad on kõik läbinähtavad. Hoovil olevad rakked on tema toodud, betoonkamaks oli siin juba enne kinnistu soetamist. Päästeamet on oma ettekirjutusega keelanud ahjudega kütmise. Korter ei ole üldse soojapidav. Hoone vaatlusel kohus fikseerib, et korterid 2 ja 3 on täis ehitusmaterjali, ei ole elamiskõlblikud, kütmisvõimalus puudub, kuigi küttekolle (pliit) on olemas, vajab parandamist. Korsten samuti kasutuskõlbmatu. Korter nr 4 - 1 tuba, korras, remonditud, sees elavad üürnikud. Aknal puudub üks sisemine ruut. Korter nr 1 – üürnik hetkel sees ei ole, tuba ja esik, korter remonditud ja korras, pliit köetav, soojamüür toas, kummaski korteris pesemisvõimalus ja tualett. II korrusel olevad ruumid on kasutuskõlbmatud, räämas, tunda ebameeldivat lõhna, hallitust, küttekoldeid kasutada ei saa. Kohus teeb pooltele ettepaneku sõlmida osaline kompromiss hoovitööde osas. Erkki Purret teatab, et ei ole vastuväiteid sellises määras kompromissi sõlmimiseks. Samas on nad nõus ka alternatiivlahendusega, nende jaoks on ainult vastuvõetamatu pakkumine summale 2000 eurot ruutmeetri eest. 55 000 eurot on meie pakkumine.
Alvar Oona selgitab, et on nõus need 2 korterit ära müüma, kuna teise omanikuga ei saa probleemide lahendamisel kokkuleppele. Hagejate esindaja adv.Mody leiab, et ei ole nõus osalise kompromissiga hoovitööde osas juhul, kui menetluskulud jäävad hagejate kanda. Pooled on nõus jätkama asja arutamist kirjalikus menetluses.
KOHTU SEISUKOHT
16.Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt.
17.Poolte vahel puudub vaidlus järgmises: 1) kinnistu asukohaga XXX Tartu maatükk, millel elamu ja abihoone asuvad ning elamu muud osad peale korteriomandite reaalosade on korteriomanike kaasomandis ja -kasutuses; 2) hagejale I kuulub korteriomandi reaalosana korter 1, hagejale II korter 4; 3) kostjale I kuulusid hagiavalduse esitamise ajal korteriomandi reaalosana korterid 2, 3, 5, 6, 7, 8 ja 9, kostja I müüs korteri 2 19.09.2017 Hellopoint OÜ-le (kostja II) ja korteri 3 20.09.2017 Uuekandi OÜ-le (kostja III). 4) kostjatele kuuluvaid kortereid elamiseks ei kasutata, kostjad ei ole kortereid alates nende omandamisest kütnud; 5) kostja I lammutas kinnistu hoovil oleva abihoone ajavahemikul 18.-19.03.2017.
18.Hageja esitas abihoone ja muruplatsi taastamise ning aia rajamise nõude ja nimetatud nõuete määratud ajaks täitmata jätmisel alternatiivselt kahju hüvitamise nõude, hoovi ladustatud esemete kõrvaldamise, kommunaalarvete aluseks olevate algdokumentide esitamise, korterite kütmise ja kohtueelsete õigusabikulude väljamõistmise nõude. 12.04.2018 kohtuistungil hagejad loobusid kommunaalarvete esitamise nõudest põhjendusega, et see on täidetud (IV kd, tl 33 pöördel). Kohus käsitleb hagejate nõudeid lähtudes hagejate menetluse kestel täpsustatud nõuetest (IV kd, tl 39-40).
19.Abihoone taastamine, aia rajamine ja alternatiivne kahjuhüvitamise nõue
19.1.Kuni 13.12.2017 kehtinud korteriomandiseadus (KOS) § 1 lg 1 sätestas, et korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. KOS § 1 lg 2 järgi on kaasomandi esemeks korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis sama seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et abihoone kuulus hagejate ja kostja I kaasomandisse.
19.2.Tulenevalt KOS § 11 lg 1 p 1 on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Korteriomandiseaduse § 11 lg 1 p-s 1 käsitletud tavakasutuse piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 12 lg 3 näeb ette, et korteriomanik võib nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.
19.3.Poolte vahel on vaidlus selles, kas abihoone lammutamiseks oli vajalik kaasomanike kokkulepe, kas abihoone lammutamine oli põhjendatud tulenevalt selle seisukorrast, kas kokkuleppe nõude olemasolul olid kaasomanikud abihoone lammutamises kokku
leppinud ning kas hagejatel on õigus nõuda abihoone taastamist või kahju hüvitamist taotletud viisil ja ulatuses.
19.4.Kohus on seisukohal, et abihoone lammutamiseks oli nõutav korteriomanike kokkulepe. Nii KOS § 12 kui AÕS § 72 lg 1 sätestatust tuleneb, et korteriomanikest kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja esmajoones kokkuleppel, kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise osas tuleb ennekõike kokku leppida neil juhtudel, kus see on seadusega otse ette nähtud, nt AÕS § 74 lg 1 korral, kui kaasomandis olevat asja soovitakse oluliselt muuta. Õiguskirjanduses (P.Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2014, lk 319-320, § 72 komm 3.7.3.) on välja toodud, et KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on tavakasutus korteriomandi reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomanike huvidele vastava valitsemise näidisloetelu, mida saab käsitleda ühtlasi tavapärase valitsemisena, on toodud KOS § 15 lg-s 6. Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse võib teha vaid korteriomanike kokkuleppel (KOS § 16 lg 1). Kohus leiab, et erinevalt näiteks abihoone värvimisest, katkiste puitosade väljavahetamisest jne on abihoone lammutamise näol ilmselt tegemist korteriomandi eseme tavakasutuse või tavapärase valitsemise piiridest väljuva tegevusega, seega oli selliseks tegevuseks nõutav eelnevalt kõikide kaasomanike nõusolek.
19.5.Kohus nõustub hagejaga ka selles, et antud juhul on tegemist ühtlasi ka asja olulise muutmisega AÕS § 74 tähenduses, arvestades, et kinnisasja oluliseks osaks olev abihoone lammutati täielikult (kostja I vastuväidet abihoone kasutuskõlbmatusest käsitleb kohus tagapool) ning kaaludes abihoone tähendust ja võimalikku mõju hagejate korteriomandite kasutamisele ja kaasomandi väärtusele ja tema olulist funktsiooni kahe naaberkinnisasja eraldamisel (millele osutab ka hagejate aia ehitamise nõue).
19.6.Kohus märgib, et isegi juhul, kui asuda seisukohale, et väidetavalt kasutuskõlbmatu, varisemisohtliku ja tegelikkuses mittekasutatava kuuri lammutamine ei välju kinnisasja tavakasutuse korras tehtava korrashoiu piiridest või ei olnud tegemist kinnisasja olulise muutmisega, oleks selliseks tegevuseks nii KOS § 12 lg 3 kui ka AÕS § 72 lg 1 alusel pidanud siiski olema vähemalt kaasomanike häälteenamusega tehtud otsus või olema tehtud lähtudes korteriomanike huvidest. Kui korteriühistut ei ole moodustatud, võetakse häälteenamusega otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul (KOS § 17 lg 1). KOS § 17 lg 3 järgi võib otsuse teha ka ilma üldkoosolekut kokku kutsumata, kui otsuse kohta on kõigi korteriomanike kirjalik seisukoht. Kohus leiab, et poolte esitatud asjaolud ja tõendid ei viita koosoleku toimumisele, kohtule ei ole esitatud sellekohast üldkoosoleku otsust.
19.7.Esitatud tõendite pinnalt asub kohus seisukohale, et ei ole tõendatud, et abihoone näol oleks tegemist varisemisohtliku ehitisega, millest tulenevalt oleks selle kohene lammutamine olnud kaasomanike huvides ja õigustatud. Alvar Oona ja Erkki Purreti kohtule esitatud kirjavahetusest, poolte antud selgitustest ja kohtule esitatud tõenditest ei ilmne, et lammutamise vajadus oli seotud abihoone ohtlikkusega. Kostja I esindaja kinnitas 18.10.2017 istungil, et ettekirjutust kuuri lammutamiseks ei olnud. Kohtule esitatud fotodelt (2016 suvi - I kd, tl 28; lammutamise käigus tehtud pilt – I kd, tl 200) ei nähtu, et abihoone oleks olnud sellises seisundis, mis õigustaks selle viivitamatut lammutamist. Abihoonest viimasena, s.o lammutamise ajal tehtud foto (I kd, tl 200) kohta selgitas Erkki Purret 12.04.2018 istungil, et kuuridel tagaseina ei olnudki, katuse võtsid nemad maha. Fotolt nähtava hoone tugisõrestiku ja vundamendi osas ei paista selliseid ilmseid puuduseid, mis osutaksid ehitise varisemisohtlikkusele. Eeltoodust
tulenevalt puudus kostjal I õigus abihoone lammutada ka kaasomanikele või kolmandatele isikutele vahetult tekkida võiva kahju ärahoidmiseks. Ainuüksi abihoone väidetav kasutuskõlbmatus või mittekasutamine või soov uue ehitamiseks ei anna õigust selle lammutamiseks vaid ühe kaasomaniku initsiatiivil, ilma teise kaasomaniku nõusolekuta.
19.8.Kohus asub esitatud tõendite põhjal seisukohale, et kostjal I puudus hagejate nõusolek abihoone lammutamiseks. Kuigi kostja I on korduvalt kinnitanud, et pooled on kuuri lammutamise vajadust suuliselt arutanud ja Alvar Oona andis selleks nõusoleku, toetavad asjas esitatud tõendid pigem kostja I väidet, et kuuri lammutamiseks kokkulepe puudus. Kohtule esitatud kirjavahetuse põhjal tegi Erkki Purret 15.08.2016 e-kirjas (I kd, tl 40) Alvar Oonale ettepaneku kuurid ühiselt lammutada. Pärast kostja I poolt 12.10.2016 Tartu Linnavalitsusele taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks esitamist väljendas Alvar Oona 01.11.2016 vastuses (I kd, tl 65), 08.11.2016 e-kirjas (I kd, tl 184) ja 25.01.2017 e-kirjas (I kd, tl 111) Tartu Linnavalitsuse esindajale, et ei ole nõus hoone lammutamisega. Kohus leiab, et kuigi kirjades kasutatud väljendi „hoone“ puhul ei ole üheselt selge, kas see käis abihoone, elamu või mõlema kohta, ei olnud kostjal I alust järeldada (19.09.2017 vastuses), et see käis konkreetselt korterelamu kohta, kuivõrd ka eeltoodud kirjavahetuse tinginud projekteerimistingimuste taotluses (I kd, tl 64) kasutatakse nii elamu kui abihoone kirjeldamisel väljendit „hoone“. Kohus leiab, et lammutamiskeelu väljendamine ühe ehitise osas ei tähenda tingimata vaikivat nõusolekut teise kinnistul asuva ehitise lammutamiseks. Kohus leiab sarnaselt hagejatega, et projekteerimistingimustega nõustumine ei tähenda veel, et hagejad oleksid seeläbi andnud ühtlasi nõusoleku hoonete, nii elamu kui abihoone koheseks lammutamiseks, selline arusaam ei ole nii mõistlikult eeldatav kui oli Alvar Oona eelpool nimetatud vastuseid arvestades piisavalt selgelt ka välistatud. Alvar Oona 22.03.2017 e-kirja (I kd, tl 41) ning 18.10.2017 ja 12.04.2018 istungil antud selgituse kohaselt küsis Erkki Purret temalt nõusolekut kuuri vasakpoolse nurga lammutamiseks seoses vajadusega prahti või materjale vedada, hageja nõustus vaid tingimusel, et temale kuuluvaid kuuriosa ei lammutata. Seega oli poolte avaldatu põhjal poolte kokkulepe vaid kuuri osaliseks lammutamiseks seoses teise kaasomaniku vajadustega, sealjuures osas, mis ei olnud hagejate kasutuses. Eeltoodust tulenevalt rikkus kostja I abihoone lammutamisel ilma vastava kokkuleppeta (või et seda oleks tehtud ilmselgelt kaasomanike huvidest lähtudes) KOS § 11 lg 1 p 1, § 12 lg 3 2. lauses ja AÕS § 72 (kaasomandi valdamine ja kasutamine) lg-s 1 ja lg 5 2. lauses sätestatud kohustusi.
19.9.KOS § 13 lg 2 järgi ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kui takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist. Käesoleval juhul kohus ei tuvastanud kostja I vastutust välistavaid asjaolusid KOS § 11 lg 3 tähenduses.
19.10.Nagu hagejad hagiavalduses osutasid, on Riigikohus leidnud, et korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 lg 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu. Sarnane seadusjärgne võlasuhe on ka kinnisasja kaasomanike vahel. Kohustuste rikkumise korral saab kannatanud korteriomanik (kaasomanik) kasutada VÕS § 101 lg-s 1 nimetatud õiguskaitsevahendeid, kuivõrd need ei lähe vastuollu ühisuse olemusega, mh
nõuda kohustuse täitmist VÕS § 108 alusel ja kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel (Riigikohtu 11.12.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13 p-d 19 ja 21). Kohus leiab, et nii hagejate abihoone taastamise kui aia rajamise nõude aluseks on VÕS § 108 ning KOS § 11 (korteriomaniku kohustused) lg 1 p 1 ja § 12 (korteriomandi kasutamine) lg 3 kui ka kaasomanike kohta käivad analoogsed AÕS § 72 lg-d 1 ja 5 ning § 74 lg 1. Lammutatud abihoone asemele kolme kuuriboksi rajamise nõudega taotlevad hagejad endise olukorra taastamist, tegemist ei ole VÕS § 115 lg 1 tuleneva kahju hüvitamise nõudega, seega ei ole siin asjakohane kostja I väide, et kostja I kohustamine abihoone ehitamiseks oleks vastuolus kahju hüvitamise põhimõtetega. Kohus leiab, et endise olukorra taastamiseks üksnes kolme kuuriboksi rajamine on kohane, hagejate huve arvestav ja kostjat I mitte ülemäära koormav abinõu. Kuivõrd kohus eelpool jõudis seisukohale, et ei ole tõendatud, et abihoone oli varisemisohtlik, siis ei ole ka alust kostja I väiteks, et abihoone taastamise nõude rahuldamisel peaks kostja I kasutuskõlbmatu abihoone asemel rajama uue sihtotstarbeline hoone, mille tulemusel hagejad rikastuvad kostja I arvel. Samuti arvestab abihoone väiksemas mahus taastamine ka poolte esitatuga, et Erkki Purretil kostja I esindajana oli Alvar Oona kinnitusel nõusolek vähemalt abihoone osaliseks lammutamiseks. Kohus märgib täiendavalt, et kostja I pakutud võimalus hoida küttepuid temale kuuluvates korterites võib olla ajutiseks lahenduseks, kuid see ei kõrvalda ega heasta täielikult abihoone lammutamisega kaasnenud hagejate õiguste rikkumist. Seega oli hagejate abihoone taastamise nõue ka pärast kostja I sellekohase ettepaneku tegemist jätkuvalt põhjendatud.
19.11.Kohus on seisukohal, et ka kostja I kohustamine aia rajamiseks abihoone asemele osas, kus see ei ole kaetud ehitatavate kuuriboksidega, on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Hagejad osutasid, et abihoone täitis kahe kinnistu vahel aia funktsiooni. Kohtule esitatud fotode, s.h aerofotode põhjal kohus nõustub sellise selgitusega. Seega on ka aia rajamise nõue suunatud kinnisasja endise olukorra taastamisele, s.h et kaks naaberkinnisasja oleksid jätkuvalt üksteisest piirdega eraldatud. Kostja I vastuväide selle kohta, et teda ei saa kohustada rajama omal kulul kinnistule rajatist, mida seal ei ole kunagi olnud, ei ole neil asjaoludel asjakohane. Püsiva konstruktsioonina ehitatav aed (kostja I paigaldatud ajutise tõkke asemel) on kohane vahend taotletava eesmärgi saavutamiseks. Kohus peab siinkohal vajalikuks märkida, et rahuldab hagejate taotluse läbipaistmatu aia rajamiseks, kuivõrd hageja selgituse ja esitatud fotode põhjal tagas ka lammutatud abihoone krundi selles osas naaberkinnisasjast täieliku eraldatuse. Samas peab kohus põhjendatuks pooltel aia rajamisel kaaluda ka Erkki Purreti 20.06.2018 istungil tehtud märkust selle kohta, et kinnisasjal asuvad teised aiad ei ole läbipaistvad, s.o uus rajatav aed hakkaks visuaalselt ülejäänutest erinema.
19.12.Hagejad on taotlenud juhul, kui kostja I jätab täitmata abihoone ja aia taastamise nõude, mõista kostjalt I hagejate kasuks välja kahjuhüvitis. Kohus on seisukohal, et VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuhüvitamise nõude esitamise eeldused on täidetud – kostja I rikkus abihoone lammutamisega kaasomandi kasutamisega kaasnevaid kohustusi, ei esine kostja I vastutusest vabastavaid asjaolusid, hagejatele on abihoone lammutamisega tekkinud kahju, kuna neilt on võetud võimalus abihoonet kasutada, tekkinud kahju on hõlmatud rikutud kohustuste kaitse-eesmärgiga, s.o tagada, et ühise omandi kasutamine toimuks kõigi kaasomanike huve arvestades, ning kostja I rikkumise ja hagejatele tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Pooled vaidlevad kahjuhüvitise nõude ulatuse ja sisu üle. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks asja
kahjustamise, hävimise ning kaotsimineku korral sätestab erinormina VÕS § 132. Asja kahjustamise või hävimise korral kaitstakse VÕS § 132 kohaselt mitte kahjustatud isiku vara väärtust, vaid selle koosseisu säilimist. Seetõttu ei lähtu VÕS § 132 kahju ulatuse kindlaksmääramisel mitte isiku vara väärtuse vähenemisest, vaid endise olukorra taastamiseks vajalike kulutuste suurusest. Vundamendi vahendusel maaga püsivalt ühendatud abihoone on kinnisasja oluliseks osaks TsÜS § 54 lg 1 mõttes. Maaga püsivalt ühendatud ehitise kahjustamise korral on kahjustatud kinnisasja. Kuivõrd asja hävimine või kaotsiminek on üldjuhul võimalik üksnes vallasasja puhul, siis kujutab kinnisasjale uue abihoone ehitamine endast asja taastamist (parandamist) VÕS § 132 lg 3 mõttes. VÕS § 132 lg 3 1. lause kohaselt on õigus nõuda kahjuhüvitisena eelkõige asja, nt kinnisasja parandamise mõistlikke kulusid (kinnistu oluliseks osaks oleva ehitise endise olukorra taastamise kulud) ja selle kõrval kinnisasja võimaliku väärtuse vähenemise hüvitamist. Antud asjas ei ole hagejad nõudnud kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist. Asja parandamise mõistlike kulude osas ei ole pooled lisaks uue abihoone ehitamisele välja toonud teisi võimalusi asja parandamiseks. Ka väljapakutud viisil, s.o uute kuuribokside endise abihoone asemele ehitamisena, peab asja parandamine toimuma mõistlikel tingimustel, st kahjustatud pool peab võimalusel valima soodsaima võimaluse. Vastupidisel juhul võivad esineda alused kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS 139 (kahjustatud isiku osa kahju tekkimisel) lg 1 alusel. Kulutuste suuruse tõendamise kohustus on üldise tõendamiskoormiskoormuse järgi kahjustatud isikul ning kahju tekitaja peab esitama oma tõendid juhul, kui ta vaidleb kulude vajalikkuse väitele vastu (Riigikohtu 03.04.2013 otsus tsiviilasjas nr 32-1-19-13, p 13) . Kostja I taotleb kohtult kahjuhüvitise vähendamist VÕS § 140 lg 1 alusel, kuna käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades on äärmiselt ebamõistlik ja vastuvõetamatu, kui kostja peaks kandma kulutusi ehitiste rajamiseks, milliseid XXX maatükil varem ei ole olnud, Temitex Grupp OÜ hinnapakkumised ei kajasta kulutusi endise olukorra taastamiseks, vaid kinnistu parendamiseks. Kohus leiab, et kostja I vaidlustab sisuliselt kahjuhüvitise suuruse põhjendatust, arvestades vana ja uue abihoone võimalikku väärtust. Kohus nõustub hagejatega, et kostja I ei ole välja toonud, milline on endise abihoone väärtus, samuti ei ole kostja I esitanud kohtule alternatiivseid hinnapakkumisi, mis annaksid aluse kahjuhüvitise suuruse põhjendatust hinnata. Erkki Purret märkis 18.10.2017 istungil, et kolme boksiga kuuri saab ehitada nii, et ühe boksi hinnaks kujuneks 1000 eurot, 12.04.2018 istungil, et kuuri rajamise hind on umbes 1000 eurot, aia rajamise hind on umbes 500 eurot. Kohus leiab, et neid väljapakutuid võimalikke tööteostamise kulusid ei saa arvestada hagejate taotletud kahjuhüvitise summa mõistlikkuse ja põhjendatuse hindamisel, kuna täpsustuseta, milliseid töid ja materjale ning millise hinnaga need sisaldavad, ei ole need pakkumised kohtu hinnangul usaldusväärsed ja võrreldavad. Kostja I ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid OÜ Temitex OÜ kolme boksiga abihoone rajamise ja Imperial Projekt OÜ abihoone projekti koostamise ja ehitusloa taotlemise hinnapakkumisele (I kd, tl 75-76, III kd, tl 162) või alternatiivset hinnapakkumist. Hagejad on kostja I vastuväidete põhjal korrigeerinud OÜ Temitex OÜ hinnapakkumist aia rajamise (rajatava aia pikkuse) osas. Vastuseks kostja I väidetele kohus märgib, et kahjuhüvitise nõude rahuldamise eelduseks ei ole see, et kahju kannatanud isik oleks nõudes esitatud kulud juba kandnud. Asja kahjustamise korral saab kannatanu nõuda asja kordategemise kulude hüvitamist § 132 lg 3 järgi ka siis, kui ta ei ole asja veel korda teinud (vt nt Riigikohtu 21.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-139-05, p 12, 24.09.2007 otsust tsiviilasjas nr 3-21-75-07, p 13). Kannatanu saab nõuda asja kordategemise kulude hüvitamist ka enne asja kordategemist, st parandustööde kalkulatsiooni alusel (nt Riigikohtu 21.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 14). Samuti asus Riigikohus 25.02.2009 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08 (p 16) seisukohale, et kahjuhüvitise, st parandamiskulude kindlaks määramisel ei ole oluline, kas soovitakse asja endist koosseisu tegelikult
taastada (nt tulekahjus suures osas hävinud elamut taastada) või mitte või kas nt kinnistu võõrandamise tõttu on võimalik või mitte. Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab hagejate abihoone rajamise ja aia ehitamise nõude täitmata jätmise puhuks esitatud kahju hüvitamise nõude.
20.Muruplatsi taastamine Kohus leiab, et hagejate taotlus kohustada kostjat I taastama kinnistu hoovil asunud haljastus ja selle kohustuse täitmata jätmisel hagejatele kahju hüvitamiseks ei ole põhjendatud. Hagejad on kohtule esitanud kostja I poolt haljastuse rikkumise tõendamiseks 2016 suvel, 2017 kevadel ja 15.08.2017 tehtud fotod (I kd, tl 28, 33, 35, 173, 178) XXX Tartu kinnistu hoovist. Fotode põhjal on tegemist ebaühtlase ja isetekkelise haljastusega. Ka Kaanon Kinnisvara 16.05.2016 ja 10.11.2017 eksperthinnangutele lisatud fotodelt (II kd, tl 81; III kd, tl 64) on näha, et vahetult elamu ees olev maapind ei ole ühtlase haljastusega kaetud, selles on näha rohuvaba pinda, kuuriesisel pinnal on roopmed ja ebatasane pind, sissepääs hoovi on rohukatteta ja kruusavõi muldkattega. Kohtu hinnangul ei esine 2016 ja 2017 tehtud fotodel visuaalselt olulisi erinevusi haljastuse ulatuses ja kvaliteedis. Pooled ei ole välja toonud, et hoovil oleks millalgi varem olnud külvatud muru või olemasolevat haljastust korrapäraselt hooldatud, poolte selgituste põhjal on murupinda üksnes kostja aegajalt niitnud. Eeltoodust tulenevalt kohus nõustub kostjaga I, et hagejad ei ole tõendanud, et kinnistu hooviala oleks olnud tervikuna rohukattega kaetud ja haljastus on nimelt kostja I tegevuse tagajärjel rikutud, kuna kinnistu haljastuses võrreldavatel perioodidel ei esine märkimisväärseid erinevusi, nähtav erinevus 2016 ja 2017 tehtud fotode vahel seisneb üksnes kasvava rohu pikkuses. Seega puudub alus kostjale I ette heita KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud korteriomaniku kohustuse rikkumist, s.o et ta korteriomanikuna ei ole kaasomandi eset kasutades hoidunud tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Siittulenevalt jätab kohus rahuldamata hagejate muruplatsi taastamise ja sellega seotud kahjuhüvitamise nõude.
21.Hoovi ladustatud esemete eemaldamine Kohus leiab, et hagejate taotlus kohustada kostjat I eemaldama kinnistu hoovile ladustatud esemeid (26.04.2018 seisuga täpsustatud esemete loetelu) tuleb jätta rahuldamata. Kostja I möönis 01.08.2017 vastuses, et hoovis asuvad teatud kostjale kuuluvad esemed, kuid need on korralikult ladustatud ega takista hoovi kasutamist. Menetluse kestel on kohtule esitatud fotosid kinnistu hoovi seisukorrast seisuga 16.05.2016 (Kaanon Kinnisvara eksperthinnang; II kd, tl 81, aerofoto tl 87), 2016 suvi (I kd, tl 28, 33), 2017 kevad (I kd, tl 29, 32, 34, 35), 15.08.2017 (I kd, tl 173-180) 17.08.2017 (K.Pildi eksperthinnang; I kd tl 189-190), 18.10.2017 ja 06.11.2017 (III kd, tl 37-40, 153-154), 10.11.2017 (Kaanon Kinnisvara eksperthinnang; III kd, tl 64), 30.10.2017 (Arco Vara 10.11.2017 eksperthinnang; III kd, tl 102) ja 26.04.2018 (IV kd, tl 43-55). Võrreldes esitatud fotosid, on nähtav, et hoovis asuvaid esemeid on ära viidud, olemasolevaid korrastatud, nt Kaanon Kinnisvara 10.11.2017 eksperthinnangule lisatud fotode põhjal on vabastatud ukseesine ja parempoolsete akende alune maa-ala, hagejate viimasena lisatud fotode põhjal on ka hoovis asunud euroalused ära viidud, alles on veel (varasemate fotode põhjal) nende peal asunud aiamoodulid ja lauad. 20.06.2018 väljasõiduistungil Erkki Purret selgitas, et hoovil olevad rakked on tema toodud, betoonikamakas oli kinnistul juba enne kinnistu soetamist. Alvar Oona nõustus, et olukord kinnistul on parem. Hagejad ei toonud täiendavalt välja, kas ja millises osas näevad nad veel probleeme kinnistul olevate esemetega. Kohus on seisukohal, et tulenevalt hagejate taotluse sisust kuulub kohaldamisele hetkel kehtiv korteriomanike suhteid reguleeriv korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) koos asjaõigusseaduse kaasomandi kohta käivate sätetega. Tulenevalt KrtS § 30 lg 1 p 1
on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Korteriomanik võib KrtS § 30 lg 2 järgi nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Poolte selgituste põhjal puudub hoovi kasutamise osas kokkulepitud kasutuskord. Hagejad ei ole ka väitnud, et kostja I kasutaks talle kuuluvast kaasomandiosast suuremat osa, mis annaks aluse kasutuseeliste hüvitamise nõudeks. Kohus ei nõustu hagejatega selles, et korterelamu hoovis ehitusmaterjalide hoidmine väljub sellise kaasomandi eseme tavapärase kasutamise piiridest ning kujutab endast kinnisasja mõttelise osa majandusliku otstarbe muutmist. Kohtu hinnangul ei ole sarnaste remontivajavate puumajade puhul tavatu, et maja hoovi kasutatakse elamu remondiks vajalike ehitusmaterjalide hoidmiseks. Samuti on kohus seisukohal, et kostjal I kaasomanikuna on õigus kasutada hoovi talle kuuluva kaasomandiosa ulatuses ka teiste talle vajalike esemete hoidmiseks, tingimusel, et sellega ei takistata hagejate võimalust hoovi kaaskasutamiseks. Antud juhul on hagejad nimetanud erinevaid hoovi kasutusvõimalusi, kuid ei ole välja toonud, kuidas kostja I tegevus konkreetselt on hagejaid takistanud hoovi kasutamist puhkamiseks, aktiivseteks tegevusteks jms, s.o kas hagejad (või tulenevalt KrtS § 30 lg 3 ka üürnikud) on avaldanud tahet hoovi ka reaalselt sel viisil kasutada. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejate taotlus kohustada kostjat I eemaldama kinnistult talle kuuluvad esemed, ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Kohus märgib täiendavalt, et ka teistsugusele seisukohale asudes ei ole fotodelt ilmneva hoovis olevate esemete koosseisu muutumise tõttu hagejate taotletav eesmärk saavutatav üknes juba ladustatud esemete eemaldamise nõudega, s.o ilma kohustuseta hoiduda ka edaspidi selle kohustuse rikkumisest. Kohus on seisukohal, et soovitud eesmärgi saavutamiseks on menetluslikult lihtsam ja vähemkulukam jõuda kaasomanikuga hoovi kasutuskorra osas kokkuleppele või esitada kasutuskorra kindlaksmääramise taotlus kohtumenetluses hagita menetluse korras.
22.Kommunaalteenuste algdokumentide ja arvutuskäigu esitamine Hagejad esitasid nõude Edumees OÜ kohustamiseks esitada 29.05.2017 Frienter OÜ-le esitatud kommunaalarve nr 201719 aluseks olevad algdokumendid ja arvutuskäigu, kuidas on jõutud arvel esitatud summadeni. 12.04.2018 istungil hagejad loobusid kommunaalarvete nõudest, kuna nõue on täidetud. Kuna kohtu hinnangul ei esine TsMS § 429 lg-s 4 tulenevaid aluseid hagist loobumise vastu võtmata jätmiseks, võtab kohus TsMS § 429 lg 1 alusel loobumise vastu ja lõpetab selle nõude osas menetluse.
23.Korterite kütmine
23.1.Kinnistusraamatu väljavõtete kohaselt omandas kostja I XXX Tartu korteriomandid 18.12.2015 (korterid 6 ja 7), 30.03.2016 (korterid 3, 5 ja 8) ja 15.08.2016 (korter 2) (I kd, tl 21-22, 24-27). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostjale I kuuluvaid kortereid ei kasutata elamiseks ning kostja I ei ole kortereid alates nende omandamisest kütnud. Samuti ei ole kohtule avaldatud, et ka kostja II ja kostja III oleksid pärast korteriomandite reaalosaga korterid 2 ja 3 omandamist 19.-20.09.2017 neid kütnud. Varasemate kütmise nõuete osas märgib kohus, et Alvar Kaljuranna 30.12.2015 kiri (XXX Tartu korteriomanike kohustuste täitmise nõue) (I kd, tl 181) on adresseeritud Tartu linnale, Valeri Semjakinile, Alvar Oonale ja Tartu Elamuhalduse OÜ-le, adressaatide hulgas ei ole nimetatud kostjat I.
23.2.Hagejad kinnitasid, et neile kuuluvaid kortereid 1 ja 2 kasutavad üürnikud. 20.06.2018 istungil Alvar Oona selgitas, et hetkel on ühe üürnikuga leping lõppenud, kuid kohe on uus üürnik tulemas. Vastuseks kostja I vastuväidetele esitasid hagejad kehtivate üürilepingute tõendamiseks kohtule hageja I ja Siim Kilteri ning hageja II ja Kristel
Dannebergi ja Taneli Kiige vahel sõlmitud üürilepingud koos digiallkirjade kinnituslehtedega (kd I, tl 162-172, II kd, tl 88-96). Alvar Oona kinnitas ka 20.06.2018 istungil, et tal elavad korterites üürnikud sees, hetkel on ühega leping lõppenud, kohe on uus üürnik tulemas. Kohus leiab, et hagejad on seega tõendanud, et talle kuuluvaid kortereid kasutatakse elamiseks.
23.3.Kostja I on kütmisenõudele esitanud vastuväite, et kehtivast õigusest ei tule korterite kütmise nõuet ega kindla miinimumtemperatuurinõuet. Hagejad on oma nõude alusena viidanud KOS § 11 lg 1 p 1, AÕS § 72 lg 5, majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrusele nr 85 ning alates 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 31 lg-le 2. Kuivõrd korterite kütmiseks kohustamise nõue on suunatud tulevikku, hindab kohus korterite kütmise kohustuse olemasolu hetkel kehtivate õigusaktide pinnalt. Seadusega ettenähtud kohustusliku sisetemperatuuri nõude puudumisel tuleb seega esiteks hinnata, kas kostjate (s.h menetluse kestel kaasatud kostja II ja kostja III) kohustus korterite kütmiseks on tuletatav KrtS § 31 lg 1 p 1 (analoogne säte KOS § 11 lg 1 p-le 1) või KrtS § 31 lg-st 2. KrtS § 31 lg p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KrtS § 31 lg 2 näeb korteriomaniku kohustusena ette, et eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta.
23.4.Kohus märgib, et hagejad ei ole käesolevas asjas esitanud tõendeid selle kohta, kui palju on hagejatele kuuluvates korterites suurenenud küttekulud seoses kostjate korterite mittekütmisega ning milles täpselt seisneb hoone kahjustumine ja milline on selle ulatus või võimalik ohuprognoos. Samas kohus nõustub hagejate osutatud Tartu Ringkonnakohtu 04.03.2015 määruses tsiviilasjas nr 2-14-62968 väljendatud kohtu seisukohaga, et saab lugeda üldteadaolevaks asjaolu, et korterite kütmata jätmisel tekivad köetavatel korteritel soojakaod, kuna korterite vaheliste siseseinte (piirete) puhul ei ole üldjuhul arvestatud vajadusega tagada soojusisolatsioon võrreldaval tasemel hoone välispiiretega, samuti et tunduvalt erineva sisetemperatuuriga ruumide kõrvuti paiknemise korral võib tekkida hoone konstruktsioone kahjustav niiskus. Korteri kütmata jätmise tagajärjel suurenenud õhu niiskustasemega kaasneb ühtlasi ebamugavustunne ja soodustab hallitusseente teket. Seega kohtu hinnangul oli (ja on) korterite kütmata jätmine elamiseks kasutatavas korterelamus tegevuseks, mille toime ületas omandi tavakastusest tekkivad mõjud. Käesoleval juhul mõjutab korterite kütmata jätmine lisaks hoonekonstruktsioonidele ka seal reaalselt elavate inimeste heaolu ja tervist. Seega on kohtu hinnangul tuvastatud, et kostjatel on kohustus neile kuuluvaid kortereid kütta. Järgnevalt tuleb seega hinnata, kas esinevad alused konkreetse sisetemperatuuri tagamise nõude esitamiseks.
23.5.Hagejad viitasid korterites konkreetse temperatuuri tagamise nõude osas eelnimetatud majandus- ja taristuministri §-st 4 tulenevatele sisekliimale esitatud nõuetele. Kohus leiab, et antud määrus ei kuulu käesoleval juhul kohaldamisele. Poolte avaldatu põhjal on tegemist 1920-1930-ndatel ehitatud majaga, 10.11.2017 ekspertiisiakti (III kd, tl 48) kohaselt ehistusregistris andmed ehitusaasta kohta puuduvad, hindaja hinnangul ehitatud eelmise sajandi esimesel poolel, Arco Vara 10.11.2017 hindamisaruande (III kd, tl 82) koostaja hinnangul 1940-ndatel. Määruse § 6 (rakendussätted) lõike 1 kohaselt enne 7. veebruari 1999. aastat püstitatud hoones asuv eluruum, mis ei vasta määruse §-des 2-5 sätestatud nõuetele, võib kasutada eluruumina, kuid hoone olulise rekonstrueerimise korral tuleb eluruum viia vastavusse määruses sätestatud nõuetega.
Poolte selgitustest korterelamu seisukorra kohta ei ilmne, et hoonet oleks pärast eelnimetatud määruse kehtima hakkamist oluliselt rekonstrueeritud, Arco Vara hindamisaruandes märgitu kohaselt pole elamus viimase 10-15 aasta jooksul remonttöid tehtud.
23.6.Ka alates 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses ei pidanud seadusandja erinevatel põhjendustel võimalikuks ette näha kindlat miinimumtemperatuuri (eelnõu 462 SE seletuskiri kättesaadav Riigikogu koduleheküljel). Antud konkreetsel juhul leiab kohus siiski, et hagejad on veenvalt ja asjakohaste tõenditega – 24.08.2017 Kalle Pildi ekspertarvamusega (I kd, tl 185-192), 24.10.2017 lisa eksperthinnangule (III kd, tl 34) – tõendanud, et hagejate korteritega piirnevates korterites, sh ka hoone teisel korrusel asuvates korterites peab optimaalse niiskustaseme tagamiseks (ja seeläbi nii elanike tervist kahjustavate kui hoone seisundit ohustavate puitu lagundavate seenpopulatsioonide tekke vältimiseks) olema tagatud sisetemperatuur mitte alla 16,5 kraadi. Kostja I märkis, et Kalle Pildi arvamusest ei nähtu, et hinnatud oleks soojustamata välisseinte mõju elamule ja korteritele. Kui korterite vaheliste siseseinte ja välisseinte seisukord on ühesugune, so mõlemad on soojustamata, siis ei saa kahjulik mõju tuleneda vaid siseseintest. Kohus leiab, et nii sise- ja välisseinte seisukord ei mõjuta korterite kütmise kohustust. Kaasomandis olevate hoone osade ja konstruktsioonide korrashoid on kaasomanike ühine kohustus. Vastuseks kostja I vastuväitele taotlesid hagejad 12.04.2018 kohtuistungil ekspertiisi korraldamist, et tuvastada, mis materjalis on maja sise- ja välisseinad, selleks, et näidata, et soojuskadu välisseintest on nii väike, et see ei tekita hallitust. Kostja I leidis, et ekspertiisi läbiviimine ei ole põhjendatud ja otstarbekas, kuna maja välis- ja siseseinte materjali kindlakstegemisega ei saa tõendada asjaolu, et soojuskadu ei ole seotud välisseintega (IV kd, tl 57-58). Kohus jätab ekspertiisitaotluse rahuldamata, kuna selle tulemus ei saa välistada kostjate seadusest tulenevat kohustust neile kuuluvaid kortereid kütta.
23.7.Kostja I 19.01.2018 vastuses esitatud vastuväite kohaselt kostjale I teadaolevalt ei läbi hagejate kortereid veega varustav veetorustik kortereid 2 ja 3 ning tulenevalt korterelamu seisundist, sh soojustamata välisseintest ning kütmata trepikojast (trepikojas ei ole kütteseadet kunagi olnud) esineks oluline soojakadu sõltumata sellest, kas kortereid 2 ja 3 köetakse. Kohus leiab, et see vastuväide ei ole piisav kostjatel kütmisekohustuse olemasolu eitamiseks, sest juhul, kui trepikoda on ühises omandis, tuleb kaasomanikel vajadusel leida koos võimalused selle lisasoojustamiseks.
23.8.Samuti väitis kostja I 01.08.2017 vastuses, et kostjale kuuluvate korterite kütmine ei ole võimalik, sest XXX elamu küttesüsteem, sh korstnad, on olukorras, mis ei võimalda küttesüsteemi kasutada. Selle kinnituseks esitas kostja I kohtule Päästeameti 05.07.2017 ettekirjutuse (I kd, tl 113-114), mille kohaselt fikseeriti tuleohutuse ülevaatusel, et korterites 2, 3, 5, 6, 7 ja 8 on küttesüsteemid lagunenud, korstna jalad telliskive ja tahma täis ning tehtid ettekirjutus, et vastavalt korstnapühkija 27.06.2017 koostatud ettepanekule keelata küttesüsteemide kasutamine. Kostja I see väide on ümberlükatud hagejate poolt kohtule esitatud 13.07.2017 läbiviidud Päästeameti paikvaatluse protokolliga (I kd, tl 182), milles on märgitud, et paikvaatluse teostamise ajahetke seisuga on korteril 1 olemas korstnapühkimisakt, milles korstnapühkija lubab kasutada küttesüsteemi, kuid ahju kasutamine ei ole soovitatav. Samal kuupäeval toimunud Päästeameti paikvaatluse protokollist nähtub, et korteris 4 puudub korstnaga küttekolle, korteris on elektriküte (I kd, tl 183). Kuivõrd korterelamul on poolte selgituse kohaselt kaks korstnat, siis on seega vähemalt üks neist kasutuskõlblik (Alvar Oona 20.06.2018 istungil antud selgituse kohaselt on kõik korstnad korras), toas asuva küttesüsteemi kordategemine on korteriomaniku ülesanne. Samuti on kostjatel võimalik neile kuuluvaid kortereid kütta sarnaselt
korteriga 4 elektriküttega või muude kütteviisidega. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja I vastuväited (millega ühinesid kostjad II ja III; IV kd, tl 159) korterite kütmise võimatuse kohta põhjendatud.
23.9.Kohus märgib täiendavalt, et kuigi kostja I kirjeldas korterelamut kui väga halvas seisundis olevat hoonet, ei ole pooled avaldanud, et korrakaitseorgan oleks teinud ettekirjutuse ehitise lammutamiseks tulenevalt selle ohtlikkusest (ehitusseadustiku § 132 lg 3 p 1 alusel) või et omanike endi taotluse alusel oleks neil väljastatud ehitusluba ehitise täielikuks lammutamiseks, mis võiks anda mõjuva põhjuse korterite kütmata jätmiseks.
23.10.Eeltoodust tulenevalt peab kohus põhjendatuks rahuldada hagejate taotlus kohustada kostjaid tagama neile kuuluvates korterites aastaringselt miinimumtemperatuur 16,5 kraadi.
24.Kohtumenetluseelsed õigusabikulud Hagejad taotlesid Edumees OÜ-lt Alvar Oona kasuks 452,76 eurot ja Frienter OÜ kasuks 308,70 eurot (käibemaksuta) väljamõistmist õigusabikulude katteks. Kohtueelsed õigusabikulud on kahjuna hüvitatavad VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel. Kostja I esitas vastuväite, et hagejate kohtueelsete õigusabiteenuste kulu on nõudekirja sisu ja pikkust arvestades ebamõistlikult suur. Kohus leiab, et õigusabi kasutamine kohtueelses menetluses oli antud juhul mõistlik ja selleks tehtud kulutused tuleb hagejatele hüvitada. Kohtu hinnangul hagejate esindaja tunnihind 140 eurot (ilma käibemaksuta) ei ületa oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Samas kohus nõustub kostjaga I, et kaheleheküljelise nõudekirja (I kd, tl 47-48) koostamiseks kulunud aeg 3,70 tundi on esindaja kvalifikatsiooni arvestades põhjendamatult pikk. Kohus vähendab VÕS § 139 lg 1 alusel väljamõistetavat kahjuhüvitist ja rahuldab hagejate kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõude kokku 3,2 tunni ulatuses tunnihinnaga 140 eurot tund kogusummas 448 eurot (ilma käibemaksuta) ning mõistab kostjalt I kahjuhüvitisena välja hageja I kasuks 295,68 eurot (55% nõudest; km-ga) ja hageja II kasuks 201,60 eurot (45% nõudest; km-ta). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
25.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 168 lg 4 sätestab, et kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud.
26.Kohus on seisukohal, et arvestades hagi osalist rahuldamist ning poolte suhteid ja vaidluse olemust põhjendatud ja õiglane jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Menetluskulude poolte endi kanda jätmisel jätab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Zakaria Nemsitsveridze Kohtunik
Tsiviilasi nr 2-17-9580 28.08.2018 otsuse lisa (asendiplaan)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.