Kohtunik Leanika Tamm Kohtujurist Mari-Liis Mererand
Kohtuistungi toimumise aeg
05. juuli 2018
Määruse tegemise aeg ja koht
19. juuli 2018, Jõhvi
Tsiviilasja number
2-18-5106
Tsiviilasi
Z. G.i (G.) avaldus küttekulude jaotamiseks vastavalt kaasomandi suurusele Avalduse rahuldamine/menetluse lõpetamine
Menetlustoiming Menetlusosalised ja nende esindajad
Edasikaebamise kord
Avaldaja: Z. G., IK xxxxxxxxxxx, elukoht: xxx xx-xx, xxxxxx, 30328 Ida-Viru maakond Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Henn Koduvere, Advokaadibüroo Lillu & Partnerid, e-post: [email protected] Puudutatud isik I: T. B., IK xxxxxxxxxxx, registrijärgne elukoht: xxx xx-xx, xxxx, 30328 Ida-Viru maakond, e-post: xxxx T. B. Lepinguline esindaja: Andres Kuusk OÜ Asjacom, Jaama 3-9 41533 Jõhvi, e-post: [email protected] Puudutatud isik II: K. G., IK xxxxxxxxxxx, registrijärgne elukoht: xxx xx-xx, xxxx, 30328 Ida-Viru maakond, e-post: xxxx Määruskaebus Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul
RESOLUTSIOON
Rahuldada avaldus. Tuvastada Kohtla-Järve linn, Põllu tn 9 korteriühistu (RK 80544464) korteriomandite omanike kohustuste jaotus küttekulude kandmisel, lähtudes kaasomandi mõttelise osa suurusest alljärgnevalt: - korteriomand nr 1, omanik K. G. 30,959 % kulutustest; - korteriomand nr 2- omanik Z. G. 26,663 % kulutustest; - korteriomand nr 3 - omanik T. B. 22,053 % kulutustest; - korteriomand nr 4 - omanik T. B. 20,325 %kulutustest. Kohus selgitab et kokkuleppe saavutamise korral on korteriomanikel õigus KrtS § 40 lg 1 toodud kohustuste jaotusest erineva jaotuse kindlaksmääramiseks. Kokkuleppe mittesaavutamise korral tuleb puuduvate nõusolekute saamiseks 1/2
Jätta menetluskulud tervikuna T. B. kanda. Mõista T. B.lt Eesti Vabariigi kasuks välja avaldajale osutatud riigi õigusabi kulud summas 995 eurot 76 senti (sh. kulud õigusabile 888 eurot, tõendite esitamisega seotud kulud 26, 40 eurot ja sõidukulud 81, 36 eurot).
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
1.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 kohaselt hagita asjad on korteriomandi ja kaasomandi asjad. TsMS § 476 lg 1 kohaselt algatab kohus hagita menetluse üksnes selleks õigustatud isiku avalduse alusel. Vastavalt TsMS § 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § § 613 lg 2 p 1,4 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks ning huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust. Tulenevalt TsMS § 613 lg 3 lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega.
2.Pooltevahelise vaidluse esemeks on korteriomandite eseme valitsemise küsimused, täpsemalt Kohtla-Järve linn, Põllu tn 9 asuva nelja korteriomandiga elumaja küttekulude jagamise arvestamise alused. Vaidlusküsimuseks on, kas pooltel on olemas kehtiv kokkulepe küttekulude jagamiseks Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 40 lg 2 mõttes. Alates oktoobrist 2017 on puudutatud isik T. B. koostanud arveid majanduskulude jaotuse kohta (tlk 22-24), milles toodud küttekulude arvestamise alusega avaldaja nõus ei ole.
3.Kuni 31.12.2017 reguleeris käesoleva asja vaidluseset korteriühistuseadus (KÜS) ja alates 01.01.2018 reguleerib seda Varasemas redaktsioonis s.o. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskuludeks korteriühistuseaduse kohaselt mh tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kehtivas (alates 01.01.2018) redaktsioonis KrtS § 40 lg 1 tulenevalt kohaselt kannavad korteriomanikud majandamiskulusid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
4.Kohtule on tulenevalt TsMS § 613 lg 3 antud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või otsusega reguleerimata küsimustes õigus lähtuda kaalutlusõigusest.
5.Kohus tuvastas, et 29.06.2017 sõlmitud kirjalikus kokkuleppes (tlk 21) leppisid korteriomanikud kokku, et kohustuvad elamu küttekulusid kandma järgmistes 2/2
2-18-5106 proportsioonides : korter 1 omanik - 37,039 %, kuludest; korter 2 omanik - 36,255 %, korter 3 ja 4 omanik kokku - 26,706 % kuludest. (punkt 2.1.) Kokkuleppe sõlmimise ajal ei olnud korterid 3 ja 4 täielikult ühise keskküttesüsteemiga ühinenud. Korterites 3 ja 4 oli paigaldatud ja küttesüsteemiga ühendatud küttetorustik, kuid radiaatoreid veel paigaldatud ei olnud. Kokkuleppe punkti 3.1. kohaselt sõlmivad peale korteriomanikud elamu korterite küttesüsteemis muudatuste tegemist uue kokkuleppe küttekulude jaotuses ning punktis
3.2.kinnitas korterite 3 ja 4 omanik, et ta esitab vastava ettepaneku küttekulude uue jaotuse osas koos eksperthinnanguga.
6.Menetlusosaliste selgitustest 05.07.2018 kohtuistungil ilmnes, et 2017 oktoobris paigaldati korteritesse 3 ja 4 radiaatorid ning ühendati küttesüsteemiga. Korterid tarbivad keskkütteteenust osaliselt – kõigis korterites on olemas köetavad ja mitteköetavad ruumid, lisaks on majas ahjukütte võimalus. Vaidlust ei ole selle üle, et kõigis korterites keskkütet tarbitakse. Kohtu arvates on eeltoodud asjaoludest nähtuvalt asjasse puutumatu korteriomandites osaliste köetavate ja mitteköetavate pindade suuruste tuvastamine kuna kõigil korteriomanikel on hoone kaasomandis oleva tehnorajatise kasutamisel korterisiseste ruumide kütmiseks olemas võimalus ja tehnilised eeldused (torustiku olemasolek). Omaniku tahtest sõltub korteri ruumide kasutamise ja radiaatorite suuruse ning paigutuse valik. Käesolevas vaidluses ei oma kohtu jaoks määravat tähtsust see, milliseid ruume omanikud otsustavad kütta alaliselt ja millistes kasutada alternatiivkütet, samuti ei ole relevantne ruumide pinna jaotus omaniku tahte kohaselt köetavaks ja mitte köetavaks pinnaks, kuna see määratlus sõltub lõplikult üksnes korteriomaniku enda valikutest ja ei mõjuta asjaolu, et korteriomandite kulusid s.h. küttekulusid kantakse seadusandja tahte kohaselt vastava kokkuleppe puudumisel seadusjärgses ulatuses e. lähtuvalt korteriomandite mõttelise osa suurusest.
7.Pärast radiaatorite paigaldamist ja kütteperioodi algust hakkas korterite 3 ja 4 omanik T. B. korteri nr 2 omanikule esitatud arvetes nõudma, et korteri nr 2 omanik tasuks korteri 2 kütte eest 34,2 % kogu maja küttekuludest mis ei ole proportsionaalne avaldajale kuuluva mõttelise osa suurusega ning asjaoluga, et ka avaldaja korter on osaliselt köetava pinnaga.
8.Kohus tuvastas et peale oktoobris 2017.a. ümberehituste tegemist kõigi korteriomanike kaasomandis olevasse tehnorajatisse – soojatorustikku, paigaldades korteriomanditesse 3 ja 4 radiaatorid, ning lähtudes 29.06.2017.a. sõlmitud kokkuleppe sisust ei olnud sõlmitud kokkulepe arvestuse alusena enam kohaldatav. Uut kokkulepet sõlmitud ei ole. Korteriühistu Põllu 9, Kohtla-Järve korteriomanike vahel puudub ka käesoleval ajal kehtiv kokkulepe kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra ümberjagamiseks. Avaldaja ei ole nõus kandma elamu küttekuludest rohkem, kui tema kaasomandi vastava proportsionaalse osa suurus (25,833 %) ning tema nõusolek vastava kõrvalekande tegemiseks puudub.
9.15.01.2017.a. kanti korteriühistu “Kohtla-Järve linn, Põllu tn 9 korteriühistu (registrikood 80544464) registrisse (tlk 25) juhatuse liikmeteks on T. B. ja K. G.. Korteriühistu põhikiri (tlk 26-36) on vastu võetud üldkoosoleku otsusega 27.12.207.a. (tlk 68-71 koos tõlkega eesti keelde) ja digitaalselt allkirjastatud kõigi korteriomanike poolt 03.01.2018.a. Põhikirja punkt 4.2.6. määrab kindlaks ühingu liikmete kohustuse tasuda regulaarselt 1 kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaks määratud kuupäevakselamu majandamise jooksvate kulude katteks makseid. Arvestuse aluseks 3/2
2-18-5106 võetakse p. 4.2.6.11. küte- vastavale eelmisel kuul tarbitud soojuse näidule tarnija poolt esitatud arvele arvestusega korteriomandi individuaalse soojakulujaoturi arvestuse järgi 1m2 kohta kinnistusraamatus kantud reaalosa suurusele.
10.Avaldaja korrigeeris 05.07.2018 kohtuistungil oma taotlust (helisalvestisel avaldaja esindaja selgitus 11:30:30) ja palub kohtul tuvastada, et küttekulud tuleb jaotada tulenevalt Korteriühistu ja korteriomandi seaduse (KrtS) § 40 lg 1 s.o. vastavalt kaasomandi mõtteliste osa suurustele alates kütteperioodi algusest s.o. 01.oktoobrist 2017.a.
11.Puudutatud isik I T. B., keda esindab lepingu alusel Andres Kuusk, ei nõustu küttekulude jaotamisega seadusjärgselt, vaid viitab kaasomanike kokkuleppe olemasolule, mis sõlmiti korteriühistu loomise üldkoosolekul 27.12.2017. ja on fikseeritud koosoleku protokolli punktis 5 (tlk 68-71) ning tõendatud protokollile lisatud dokumentidega (tlk 72-79). T. B. viitab oma vastuses ühistu 27-12-2017 korteriühistu üldkoosoleku protokollile, milledest peaks nähtuma pooltevahelise kokkuleppe olemasolu kohustuste kandmise osas ja sellele lisatud kokkulepet sisaldavatele dokumentidele.
12.Kohus on seisukohal, et poolte vaheline kokkulepe küttekulude jaotamiseks viisil, mida on alates oktoobrist 2017 arvete koostamisel aluseks võtnud T.B. ei ole tõendatud. Kohus on seisukohal, et vastavasisuline kokkulepe poolte vahel puudub. Samuti ei saa kohaldada varasemat kokkulepet, kuna kokkuleppe sõlmimise aluseks olevad asjaolud on oluliselt muutunud – T.B.le kuuluvad mõlemad korterid on saanud ühendatud keskküttevõrgustikuga. Kohus leiab, et KÜ 27.12.2018.a. protokollist ei ole ei kohtul ega ka ühistu liikmetel endil parima tahtmise korral võimalik aru saada, mis on T.B. poolt väidetavalt sõlmitud kokkuleppe sisu, mil viisil on kindlaks määratud korteriomanike jaotised küttekulude kandmisel, kuna kokkuleppe tekst ning ka ettepanekud kulude jagamiseks protokollis ja selle lisamaterjalides puuduvad. Kokkuleppele lisatud on ühe korteri soojusanalüüs, kuid materjalid ei sisalda kõigile korteromanikele esitatud kokkuleppe ettepanekut küttekulude jagamise arvestuse aluste muutmiseks ja jaotiste konkreetse suuruste kindlaksmääramiseks. Seega ei saa kohus nõustuda kostjaga, et proktolli punkti 5 ja selle lisamaterjalide näol on tegemist kaasomanike uue kokkuleppega, mis kohaldub küttekulude jaotamisele seaduses erinevate jaotiste suuruses.
13.Tulenevalt eeltoodust tuleb kõik kulutused, mille jaotust ei ole kindlaks määratud põhikirjaga, jagada vastavalt KoKüS §-le 40 lg 1 so. majanduskulusid tuleb kanda perioodiliste ettemaksetena vastavalt oma kaasomandi osa suurusele lähtudes.
14.Kohus on seisukohal, et eelduslikult tuleks korteriühistus küttekulude jagamisel lähtuda 01.03.2018.a. vastu võetud põhikirja punktist 4.2.6.11, kuid kohus tuvastas menetlusosaliste poolt 05.07.2018 istungil antud selgituste põhjal, et elamusse ei ole kuni käesoleva ajani paigaldatud individuaalseid soojakulujaotureid, seega ei ole võimalik sellisel alusel arvestusi teha. Seega korteriomandites puuduvad põhikirjas viidatud arvestamise aluseks olevad individuaalsed soojakulujaoturid ning põhikirjas toodud erisusest KrtS § 40 lg 2 mõttes ei ole võimalik lähtuda.
15.Kohus, olles igakülgselt kaalutlenud võimalust olukord võimalikult õiglaselt kõigi 4/2
2-18-5106 osapoolte suhtes lahendada, on veendumusel, et õiglane, mõistlik ja otstarbekas on jagada küttekulutused tulenevalt TsMS §40 lg 1 vastavalt kaasomandi osa suurusele. Samuti leiab kohus, et kuivõrd alates oktoobrist kaotas poolte kokkulepe oma kehtivuse, ning uut kokkulepet ei sõlmitud, tuleb antud olukorra lahendamiseks võimalikult õiglasel viisil jagada küttekulud lähtudes kaasomandi osa suurusest alates kütteperioodi algusest s.o. oktoobrist 2017.a. Elamus Põllu 9 Kohtla-Järvel on 4 korterit, mille kaasomandi osad ja omanikud on alljärgnevad: Korteriomand nr 1, omanik K. G. – kaasomandi osa suurus 591/1909 ehk 30,959 % Korteriomand nr 2- omanik Z. G., kaasomandi osa suurus 509/1909 ehk 26,663 % Korteriomand nr 3 - omanik T. B. kaasomandi osa suurus 421/1909 ehk 22,053 % Korteriomand nr 4 - omanik T. B. kaasomandi osa suurus 388/1909 ehk 20,325 % Kohus selgitab, et tulenevalt KrtS § 40 lg 2 Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Seega kohtumääruses tuvastatud olukorra muutmine võib toimuda üksnes kaasomanike kokkuleppel, või selle kokkuleppe mittesaavutamise korral tuleb vastava avaldusega pöörduda kohtu poole. Käesoleval juhul sellist avaldust kohtule esitatud ei ole.
Menetluskulud
10.Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel muu hulgas määruses, millega hagi jäetakse läbi vaatamata. Menetluskulude jaotus tuleb kohtulahendis märkida ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle (TsMS § 173 lg 1 ja 2). TsMS § 172 lg 7 kohaselt kannab menetluskulud menetluse põhjustanud isik ning avaldaja on esitanud taotluse menetluskulude panemise puudutatud isikute kanda. Kohus on seisukohal, et käesoleva menetluse on põhjustanud korteriühistu juhatuse liige T. B. tahtlik tegevus, kes ei ole korteriühistu liikmetele arveid koostades järginud seaduses ja põhikirjas sätesatut, vaid tuginenud arvete koostamisel kaasomanike kokkuleppele, mida tegelikkuses ei eksisteeri. Kohtueelses menetluses on juhatuse liige jäänud oma seisukoha juurde ning põhjustanud sellega käesoleva menetluse. Seega tuleb käesoleva menetluse põhjustanud korteriühistu juhatuse liikmel kanda käesoleva menetluse kulud. Välja mõista T. B.lt Eesti Vabariigi kasuks avaldajale osutatud riigi õigusabi kulud summas 995 eurot 76 senti (sh. kulud õigusabile 888 eurot, tõendite esitamisega seotud kulud 26, 40 eurot ja sõidukulud 81, 36 eurot). /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Leanika Tamm
5/2
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.