Margo Klaar (eesistuja), Krista Kirspuu, Mati Maksing
Kohtuasi
Tallinna kohtutäituri Priit Petteri taotlus määrata XX-le kuuluva vara hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 023/2011/1745 ekspert Harju Maakohtu 06.04.2018 määrus
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
XX määruskaebus Avaldaja: Tallinna kohtutäitur Priit Petter Puudutatud isik
XXXXXXXXXXX)
1:
XX
(isikukood
Puudutatud isik
XXXXXXXXXXX)
2:
YY
(isikukood
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 06.04.2018 määrus jätta muutmata.
2.XX määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Määruskaebuse läbivaatamise menetluskulud jätta XX kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja selgitused Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Asjaolud
1.Kohtutäitur Priit Petter (avaldaja) esitas 25.07.2017 Harju Maakohtule taotluse (avalduse), milles palus määrata eksperdi XX-le (puudutatud isik 1) kuuluvale 1(5)
kinnisasjale (registriosa nr XXXXXXXXX) hindamise korraldamiseks. Avaldusest nähtuvalt vaidlustas puudutatud isik 1 11.07.2017 täiteasjas nr 023/2011/1745 kaebusega kinnisasja arestimise 04.02.2015 akti, millega määrati kinnisasja asukohaga XXX, Tallinn, Harju maakond (registriosa XXXXXXXXX) hinnaks 290 000 eurot.
2.20.09.2017 määrusega kohustas maakohus riiklikult tunnustatud eksperti MM (ekspert) viima läbi ekspertiisi kinnisasja turuväärtuste kindlaksmääramiseks.
3.11.12.2017 edastas ekspert kohtule eksperthinnangu nr 222382017MK (esimene eksperthinnang).
4.03.01.2018 esitas puudutatud isik 1 esimese eksperthinnangu kohta seisukoha, leides, et eksperthinnangust ei selgu, millises osas on see koostatud riiklikult tunnustatud eksperdi ja millises osas tema assistendi poolt. Ekspert ei viinud hindamist läbi vahetult, s.o ei viibinud hinnataval objektil. Kuna kohus ei määranud hindamist läbi viima eksperdi assistenti, on 20.09.2017 määrus nõuetekohaselt täitmata.
5.Maakohus leidis, et puudutatud isiku 1 etteheited esimese eksperthinnangu osas on osaliselt põhjendatud ning nõuetekohast eksperthinnangut ei ole esitatud. Maakohus kohustas 08.01.2018 eksperti esitama nõuetekohase eksperthinnangu. Maakohus tõi 08.01.2018 määruse välja, et kõik asjaolud, mis võivad mõjutada kinnistu hinda, tuleb esitada eksperdile. Ekspert edastas 15.02.2018 täpsustatud eksperthinnangu nr 2223820171MK (teine eksperthinnang).
6.Puudutatud isik 1 esitas 05.03.2018 seisukoha, mille kohaselt ei ole ikkagi üheselt selge, et teise eksperthinnangu on koostanud ekspert. Hinnangus on viide RE Kinnisvara AS-le. Ekspert ei toonud esile, millises ulatuses on töö koostanud tema assistent ja millises osas ekspert ise. Lisaks on kinnisvara väärtus hinnatud seisuga 27.10.2017, mitte uue hindamise seisuga 12.02.2018. Ka ei ole ekspert arvestanud hinna määramisel ehituskeeluga. Kuna ekspert ei ole nõuetele vastavat eksperthinnangut esitanud, taotles puudutatud isik 1 määrata uus ekspert, kes teostab nõuetekohase ekspertiisi. Kui kohus ei määra uut eksperti, taotles puudutatud isik 1 enda ärakuulamist kohtuistungil. Kohus esitas eksperdile täiendavad küsimused, millele maakohtu hinnangul andis ekspert 15.03.2018 ammendavad vastused.
7.20.03.2018 jättis maakohus puudutatud isiku 1 taotluse uue ekspertiisi määramiseks rahuldamata. Ekspertiisiaktis ei esinenud puuduseid ega ebaselgeid asjaolusid. Maakohus ei pidanud puudutatud isiku 1 ärakuulamiseks istungi korraldamist otstarbekaks ja andis puudutatud isikule 1 võimaluse saada ära kuulatud telefoni teel. Kohus teatas puudutatud isikule 1 kuupäevad (21.03.2018 ja 23.03.2018) ja kellaajad, mil ta saab helistada, et teda ära kuulataks. Kohus andis ka tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks.
8.Puudutatud isik 1 enda ärakuulamiseks kohtunikule ei helistanud ning esitas 23.03.2018 vastuväite kohtu tegevusele osas, millega maakohus jättis puudutatud isiku 1 taotluse uue ekspertiisi määramiseks rahuldamata. Vastuväite kohaselt ei põhjendanud kohus järeldust teise eksperthinnangu kohta ja jättis alusetult rahuldamata puudutatud isiku 1 taotluse uue eksperdi määramiseks.
9.Menetlusosalised ei esitanud menetluskulude nimekirja. Esimese astme kohtu määrus ja selle põhjendused 2(5)
10.Maakohus lõpetas 06.04.2018 määrusega tsiviilasja menetluse, jättis rahuldamata puudutatud isiku 1 vastuväite kohtu tegevusele, edastas eksperthinnangu nr 2223820171MK avaldajale ja jättis menetluskulud puudutatud isiku 1 kanda.
11.Maakohus määras avaldaja taotlusel eksperdi kinnisasjale hindamise korraldamiseks. Ekspert esitas ekspertiisiakti ja täiendavad selgitused e-kirja teel ning võimalikud vastuolud eksperthinnangus on kõrvaldatud. Teisest eksperthinnangust selgub, et olulises osas on teise eksperthinnangu koostanud riiklikult tunnustatud ekspert, kes kasutas abilist teabe kogumisel ja teise eksperthinnangu vormistamisel. Hinnatava objektiga tutvus ekspert isiklikult. Maakohtu hinnangul ei esinenud vajadust hinnata objekti 15.02.2018 seisuga. See, millise hinnaga kinnisvara täitemenetluses võõrandama asutakse, on kohtutäituri otsustada. Ekspert kogus piisavalt teavet võimaliku ehituskeelu kohta ja ei tuvastanud selle olemasolu. Määruskaebus ja selle põhjendused
12.Puudutatud isik 1 esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ja saata asi tagasi maakohtusse läbivaatamiseks ning jätta menetluskulud puudutatud isiku 2 kanda.
13.Teine eksperthinnang ei ole koostatud kooskõlas 20.09.2017 maakohtu määrusega ega TsMS-i normidega. Maakohus lõpetas ebaõigesti menetluse, leides, et 15.02.2018 eksperthinnang vastab nõuetele. 08.01.2018 kirjas selgitas kohus eksperdile, millistele nõuetele esimene eksperthinnang ei vastanud ja andis eksperdile uue tähtaja nõuetekohase ekspertiisiakti esitamiseks. 15.02.2018 esitas ekspert uue ekspertiisiakti, mis ei olnud nõuetekohane, vaatamata sellele lõpetas maakohus menetluse.
14.Ka teise ekspertiisiakti on allkirjastanud eksperdi assistent, kuid aktis on märkimata, millises ulatuses on akt koostatud riiklikult tunnustatud eksperdi ja millises ulatuses tema assistendi poolt. Nimetatud puudusele viitas maakohus 08.01.2018 kirjas, kuid teises ekspertiisiaktis oli puudus kõrvaldamata.
15.Aktis on märgitud hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeval, s.o 27.10.2017, kuid ekspert, hindaja assistent ja puudutatud isiku 1 esindaja viibisid objektil 12.02.2018. Järelikult ei arvestanud hindaja teises hindamiskatis mitte enda seisukohta vaid assistendi seisukohta esimeses hindamisaktis ning kohtu määratud ekspert ei ole väärtuse määramise kuupäeval hinnataval objektil viibinud. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et ei esine vajadust hinnata objekti mingi konkreetse kuupäeva seisuga. Arvestades kinnisvara hindade muutumist ajas, on ajaliselt määramata ekspertiis mõttetu. Maakohus ei ole mõistnud ekspertiisimenetluse olulisust puudutatud isiku 1 vara väärtuse väljaselgitamisel, märkides, et vara väärtuse märgib niikuinii kohtutäitur. Menetlus ongi algatatud põhjusel, et kohtutäituri määratud kinnisasja hind ei vasta kohalikule keskmisele turuhinnale.
16.Puudutatud isik 1 ei nõustu maakohtu seisukohaga, et 11.12.2017 eksperthinnangus esinevad puudused on kõrvaldatud. Nii esimene kui ka teine ekspertiisiakt on sisuliselt ja formaalselt ühesugused.
17.Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata puudutatud isiku 1 vastuväite kohtu tegevusele, millega maakohus jättis uue eksperdi määramata.
3(5)
Menetluse edasine käik
18.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Määruse põhjendused
19.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning maakohtu 06.04.2018 määrus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu määruse põhjendusega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ja §-st 659 neid ei korda. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
20.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lg 8 kohaselt taotleb kohtutäitur võlgniku või sissenõudja poolt arestimisaktis märgitud hinna vaidlustamisel uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Kohtutäituri vastava avalduse menetlemine toimub hagita menetluses, millele kohalduvad hagimenetluse sätted, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi (TsMS § 477 lg 1). Seega kohalduvad kohtutäituri avalduse alusel eksperdi määramiseks algatatud menetluses TsMS §-d 293-305.
21.Kolleegium leiab, et kaebuse esitaja ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaks aluse TsMS § 304 lg 1 järgi kordusekspertiisi määramiseks. Ekspert on vastanud kohtu poolt 20.09.2017 määruses esitatud küsimusele piisava selgusega. Maakohus on TsMS § 303 lg 3 kohaselt palunud eksperdilt selgitust kaebuse esitaja poolt tõstatatud küsimuste kohta, millele ekspert on vastanud. Seega on maakohus taganud ekspertiisiga seonduvate võimalike küsimuste, vastuväidete ja taotluste lahendamise ja kõigi puudutatud isikute õigustatud huvide järgimise. See, et võlgnik eksperdi järeldustega ei nõustu, ei anna alust kordusekspertiisi määramiseks.
22.Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väitega, et teine eksperthinnang ei ole kooskõlas Harju Maakohtu 20.09.2017 määrusega. Nimetatud määruses kohustas maakohus riiklikult tunnustatud eksperti MM läbi viima ekspertiisi ja vastama küsimusele: „Milline on aadressil XXX, Tallinn, Harjumaa (registriosa nr XXXXXXXXX) asuva kinnisasja kohalik keskmine müügihind (turuhind) ekspertiisi tegemise aja seisuga?“. Teisest eksperthinnangust nähtub, et ekspertiisi on läbi viinud maakohtu määratud ekspert, kasutades selleks assistendi abi, ning vastanud määruses esitatud küsimusele. Assistendi abi on kasutatud 27.10.2017 toimunud ülevaatusel ning 15.03.2018 kirjas selgitas ekspert, et assistent on eksperthinnangu vormistanud ning andmeid sisestanud. Kolleegiumi arvates asjaolu, et eksperdi assistent aitas eksperthinnangut vormistada, ei tähenda, et assistent oleks ekspertiisi läbi viinud (arvamuse andnud), nagu arvab määruskaebuse esitaja, ja ekspert jätnud oma kohustused täitmata.
23.Määruskaebuse esitaja heitis teisele eksperthinnangule ette, et seal oleks pidanud kinnistu väärtuse hindamise kuupäev olema mitte 27.10.2017, vaid 15.02.2018. Maakohus määras 20.09.20017 määruses, et kinnisasja väärtus tuleb kindlaks määrata ekspertiisi tegemise aja seisuga. Ekspert vormistas esimese eksperthinnangu 11.12.2017 ja hilisema tegevusega on esimest hinnangut üksnes täpsustatud ja kõrvaldatud need vormistuslikud vead, mida heitis esitatule ette maakohus 08.01.2018 kirjas. Ebaõige on kaebuse väide, et tegemist on uue hinnanguga. Maakohus ei ole 4(5)
määranud kordus- ega täiendavat ekspertiisi. Kolleegium märgib, et kuna väidetud ei ole, et perioodil 27.10.2017 kuni 15.02.2018 oleks hinnatava kinnistu koosseis või/ja seisund muutunud, siis ei saaks ka juhul, kui hinnangutes oleks aluseks võetud kahe kuu võrra erinev väärtuse kuupäev, olla tulemus olulises määras erinev.
24.Õige on määruskaebuses esitatud väide, et eksperthinnang tuleb anda mingi konkreetse kuupäeva seisuga. Kuna ekspert pidi andma hinnangu ekspertiisi tegemise aja seisuga, siis on ekspert andnud hinnangu õiget ajahetke arvestades, s.o 27.10.2017.
25.Maakohus jättis vaidlustatud määruses menetluskulud TsMS § 172 lg 1 järgi puudutatud isiku 1 kanda. Arvestades, et kinnisasja hindamine toimus ennekõike puudutatud isiku 1 huvides ja initsiatiivil, siis pole alust jätta menetluskulusid puudutatud isiku 2 kanda. Maakohtu toimikust nähtuvalt ei ole puudtatud isik 2 esitanud menetluskulude nimekirja.
26.Vastavalt TsMS §171 lg-le 1 kannab määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. Kuna ringkonnakohus ei rahulda puudutatud isiku 1 määruskaebust, jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud puudutatud isiku 1 kanda. Teised menetlusosalised ringkonnakohtu poolt määratud tähtajaks menetluskulude nimekirja ei esitanud, mistõttu menetluskulude suurust kindlaks ei määrata.
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/
Mati Maksing /allkirjastatud digitaalselt/
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.