Eesistuja Liis Arrak, liikmed Indrek Soots ja Ande Tänav
Otsuse tegemise aeg ja koht
15. juuni 2018, Tallinn
Kohtuasja number
2-17-13578
Kohtuasi
AS-i Respectus Capital hagi Mittetulundusühingu Neeme Sadam vastu reaalservituudi seadmiseks vajalike tahteavalduste saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29. detsembri 2017. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Mittetulundusühingu Neeme Sadam apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
130 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad apellatsioonimenetluses
Hageja (vastustaja) AS Respectus Capital (registrikood 10411321; asukoht Lossi plats 4-6, Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaat Carri Ginter ja vandeadvokaadi abi Triin Toom Kostja (apellant) Mittetulundusühing Neeme Sadam (registrikood 80152876; asukoht Neeme sadam, Neeme küla), lepingulised esindajad vandeadvokaat Priit Palmiste ja vandeadvokaadi abi Stig Hendrikson
Kohtuistungi toimumise aeg
29. mai 2018
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Triin Toom Kostja lepinguline Hendrikson
Tühistada Harju Maakohtu 29. detsembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-13578 ja teha uus otsus, millega jätta AS-i Respectus Capital hagi Mittetulundusühingu Neeme Sadam vastu rahuldamata.
2.Rahuldada Mittetulundusühingu Neeme Sadam apellatsioonkaebus.
2-17-13578
3.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud AS-i Respectus Capital kanda. Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude suuruse määrab kohtuasja lahendanud maakohus kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AS Respectus Capital (hageja) esitas Harju Maakohtule 13. septembril 2017 Mittetulundusühingu Neeme Sadam (kostja) vastu hagi, milles palus määrata, et hagejale kuuluva Jõelähtme vallas Neeme külas Sadama tee 10 asuva kinnisasja (endine Kala kinnisasi, registriosa nr 6322802) (Kala kinnisasi) igakordsel omanikul ja tema kinnisasja kasutajatel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahendiga kostjale kuuluval hoonestusõiguse alal (Jõelähtme vallas Neeme külas asuval Neeme sadama kinnisasjal (registriosa nr 418002)) (Neeme sadama kinnisasi) asuvat juurdepääsuteed hagi lisaks oleval plaanil märgitud viirutatud alal tasuta kuni hoonestusõiguse kustutamiseni. Samuti palus hageja tuvastada, et kostjal on kohustus teha tahteavaldused ülal märgitud sisuga reaalservituudi seadmise lepingu sõlmimiseks ja servituudi kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks, ning asendada kostja tahteavaldused kohtulahendiga. Lisaks palus hageja määrata, et valitseva ja teeniva kinnisasja omanikel on võrdsetes osades juurdepääsutee korrashoiukohustus. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid Jõelähtme vald ja kostja 19. märtsil 2013 Neeme sadama kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise lepingu (leping) ning selle p 2.7 järgi kohustus kostja tagama läbi hoonestusõiguse ala juurdepääsu Kala kinnisasjale lähtudes olemasolevast juurdepääsuteest ning seadma nimetatud kinnisasja omaniku nõudmisel teeservituudi. Hageja on Kala kinnisasja omanik. Pooled ei ole saavutanud kokkulepet servituudi kinnistusraamatusse kandmiseks ning kostja ei ole hoolimata hageja nõudest lepingu p-s 2.7 sätestatud kohustust täitnud, eitab oma kohustust ning rikub sellega hageja kasuks sõlmitud lepingut.
2-17-13578 Juurdepääs tuleb määrata selliselt, et see algab avalikult kasutatavalt Sadama teelt ja kulgeb 4,9 m + 0,75 m laiuselt mööda olemasolevat teed kuni Kala kinnisasjani, moodustades enne Kala kinnisasja laiema ala, mis tagab sõidukite ohutu manööverdamise ja ümber pööramise võimaluse. Selliselt on servituut kooskõlas lepingu ja väljakujunenud tavaga. Kala kinnisasja läänepoolse hoone teenindamine on alates hoone ehitamisest toimunud just sellisel viisil. Servituut ei ole kostjale koormav ega häiri teda oluliselt. Ilma juurdepääsuta ei saa Kala kinnisasjal asuvat hoonet ohutult kasutada ja teenindada. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt tuleks hageja nõue saada juurdepääs avalikult kasutatavale teele määrata kindlaks hagita menetluses, kuid sellise nõude rahuldamiseks ei oleks alust, sest hagejal on juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Sel põhjusel ei ole kostjal ka lepingust tulenevat kohustust tagada hagejale juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Hageja lepingu täitmise nõue ei ole põhjendatud. Leping ei ole sõlmitud hageja kui kolmanda isiku kasuks ja hageja ei saa nõuda lepingu täitmist. Juhul, kui hagejal on lepingust tulenev täitmise nõue kostja vastu, siis ei saa hageja lepingust tulenevalt nõuda teeservituuti hagis nimetatud viisil ja ulatuses, sest see on vastuolus lepingule lisatud plaaniga (lisa 2). Lähtuda tuleb lisas 2 märgitud juurdepääsuteest. Hagejal ei ole õigust nõuda juurdepääsu sõidukitega. Kostjal ei ole lepingu p 2.7 järgi kohustust tagada hagejale servituuti tasuta. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus rahuldas 29. detsembri 2017. a otsusega hagi ja kohustas kostjat tegema tahteavalduse hagis nõutud reaalservituudi seadmise lepingu sõlmimiseks ja selle kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks.
3.1.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei tule kohtuasja läbi vaadata hagita menetluses, sest hageja nõuab kostjalt lepingu täitmist, mitte juurdepääsu avalikult kasutatavale teele asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 tähenduses. Hageja ei nõua kostjalt kui hoonestajalt nõusolekut kolmanda isiku kinnisasjale reaalservituudi seadmiseks AÕS § 173 lg 4 tähenduses, vaid lepingu sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse asendamist ja kostja saab lepingu p 2.7 järgi koosmõjus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-ga 114 teha käsutustehingu, kui kinnisasja omanik annab selleks nõusoleku või kiidab tehingu heaks.
3.2.Maakohus tuvastas hagi lahendamiseks asjas järgmised olulised asjaolud: - hageja on Kala kinnisasja omanik; - hageja nõutava teeservituudi ala on kostjale kuuluva hoonestusõiguse piires; - kostjal on lepingu p 2.7 (eellepingu) järgi kohustus tagada Kala kinnisasjale juurdepääs lähtudes olemasolevast juurdepääsuteest ning seada Kala kinnisasja omaniku nõudmisel teeservituut.
3.3.Lepingu p 2.7 sõnastusest tuleneb, et lepingupoolte ühine tegelik tahe oli olemasoleva juurdepääsuteena käsitada juurdepääsuteed, mis oli olemas lepingu sõlmimise ajal (13. septembril 2013). Hoolimata maakohtu ettepanekust ei soovinud kumbki pool esitada lepingu p 2.7 tõlgendamiseks täiendavaid asjaolusid, põhjendusi ega tõendeid. Jõelähtme Vallavalitsuse 26. oktoobri 2016. a kirjaga, hagile lisatud menetletava detailplaneeringu
27.märtsi 2017. a joonisega, kostja 27. jaanuari 2017. a taotlusega ja 14. veebruari 2017. a
2-17-13578 seisukohaga on tõendatud, et lepingus nimetatud olemasolev juurdepääsutee asus haginõudes nimetatud alal. Kostja esitatud tõendid ei lükka seda ümber. Lepingu lisas 2 märgitud orienteeruv juurdepääsutee puudutab hoonestusõiguse alt välja jäänud alale juurdepääsu, mitte juurdepääsu Kala kinnisasjale, ega ole konkreetne juurdepääsutee.
3.4.Lepingu p 2.7 järgi tuleb teeservituut seada tasuta. Ka selles osas ei soovinud pooled esitada täiendavaid asjaolusid, põhjendusi ega tõendeid lepingu tõlgendamiseks. Kuna seadusest ei tulene eeldust, et servituut peaks olema tasuline, kumbki pool ei ole tuginenud ka sellele, et tahteavaldused tuleks teha majandus- ja kutsetegevuse raames VÕS § 28 lg 1 tähenduses, kostja ei ole enne kohtumenetlust nõudnud servituudi eest tasu, servituut ei ole sarnane AÕS §-s 156 sätestatud juurdepääsuga avalikult kasutatavale teele ja tasuta servituudi seadmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, tuleb servituut seada tasuta.
3.5.Lepingu p 2.7 järgi peaks teeservituut andma õiguse kasutada juurdepääsu piiramata ajal ning seda nii jalgsi kui ka sõiduvahenditega, arvestades, et lepingus on kasutatud sõnastust „teeservituut“ ning ehitusseadustiku § 92 lg 1 esimese lause kohaselt on tee üldiselt ette nähtud muu hulgas sõidukite liikumiseks. Lepingu p-st 2.7 tuleneb, et servituudi seadmisel võib nõuda tingimuse seadmist, et servituudi maa-alal asuva juurdepääsutee korrashoiu kohustustest 1⁄2 on Kala kinnistu omanikul.
3.6.Hagejal on VÕS § 80 järgi õigus nõuda kostjalt lepingu p 2.7 täitmist, sest poolte tahteks oli anda Kala kinnisasja omanikule selline õigus, mida kinnitab mh Jõelähtme Vallavalitsuse
26.oktoobri 2016. a kiri, millest nähtuvalt Jõelähtme vald lepingupoolena käsitleb hagejat nõudeõigusega kolmanda isikuna. Kostja kohustus on muutunud VÕS § 82 järgi sissenõutavaks, sest hageja on nõudnud kohustuse täitmist.
3.7.Menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta kostja kanda. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 2 järgi pärast asjas lõpplahendi jõustumist. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse täielikult tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada, või saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus vääralt VÕS § 33 lg-t 1 ja leidis ekslikult, et pooled sõlmisid eellepingu tasuta servituudi seadmiseks, kuigi hageja ei olnud lepingu pool.
4.2.Maakohus hindas tõendeid vääralt ja jättis otsuse põhjendamata osas, mis puudutab servituudi ala. Hageja nõutud teeservituudi ala ei kattu lepingu lisas 2 märgitud juurdepääsuga ning see on oluliselt suurem. Maakohus leidis ekslikult, et hageja nõutud teeservituudi ala on hoonestusõiguse ala piires ja järeldas ekslikult, et lepingu mõtteks oli seada teeservituut hageja taotletud viisil ja ulatuses, kuigi taotletud juurdepääsutee ei kattu lepingu lisas 2 märgitud orienteeruva juurdepääsuteega. Maakohtu loetletud tõendid seda ei kinnita.
4.3.Maakohus tõlgendas vääralt lepingu p 2.7, kui järeldas, et kostjal on kohustus seada teeservituut hageja kasuks tasuta. Vastustaja seisukoht
2-17-13578
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.
5.1.Kostja väide VÕS § 33 lg 1 väära kohaldamise kohta on tähtsusetu, sest kostja ei ole selgitanud, kuidas see mõjutab tehtud otsuse sisu. Nõude rahuldamise eelduseks on see, et leping sõlmiti hageja kui kolmanda isiku kasuks VÕS § 80 lg 1 tähenduses.
5.2.Maakohus järeldas asjas tõendeid hinnates õigesti, et hageja taotletud teeservituut asub lepingu sõlmimise ajal olemas olnud tee asukohas, ning põhjendas oma otsust arusaadavalt. Kostja ei ole esitanud tõendeid oma väidete kinnitamiseks.
5.3.Maakohus asus lepingu p 2.7 tõlgendades põhjendatult seisukohale, et lepingu eesmärgiks oli seada tasuta teeservituut. Kostja ei ole esitanud asja tõendeid, mis annaksid alust teistsuguseks järelduseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust.
7.Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas kostja kui Neeme sadama kinnisasja hoonestaja on Neeme sadama kinnisasja omaniku (Jõelähtme valla) ja kostja vahel sõlmitud lepingu p 2.7 järgi kohustatud tegema tahteavalduse hoonestusõigusega koormatud kinnisasjale hagis taotletud reaalservituudi seadmise lepingu sõlmimiseks ning selle kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Lepingu p 2.7 VI lause järgi kohustus hoonestaja (kostja) tagama läbi hoonestusõiguse ala juurdepääsu Kala kinnisasjale (hagejale kuuluvale kinnisasjale) lähtudes olemasolevast juurdepääsuteest ning seadma nimetatud kinnisasja omaniku (hageja) nõudmisel teeservituudi.
8.Kolleegium märgib esmalt, et hageja nõue on suunatud Jõelähtme vallale kuuluva kinnisasja, mitte hagejale endale kuuluva hoonestusõiguse koormamisele teeservituudiga, kuigi mõlema koormamine on iseenesest seaduse järgi võimalik. Seejuures ei tulene lepingu p-st 2.7 üheselt, kas kostja kohustub seadma teeservituudi hoonestusõigusele või nõustuma Jõelähtme vallale kuuluva kinnisasja teeservituudi koormamisega. Kuigi lepingu p-s 2.7 sõnastus viitab pigem sellele, et hoonestusõiguse omandanud kostja kohustub seadma teeservituudi ja seda saab ta teha üksnes talle kuuluvale hoonestusõigusele, ei saa kolleegiumi hinnangul iseenesest välistada, et lepingupoolte tahteks võis olla ka teeservituudi seadmine Jõelähtme vallale kuuluvale kinnisasjale. Kuna pooled ei ole kohtumenetluses esitanud väiteid selle kohta, et hageja nõue on lepingu p 2.7 järgi eeltoodud põhjusel õiguslikult võimatu, lähtub kolleegium vaidlust lahendades sellest, et nimetatud lepingupunkti alusel oli hagejal õigus nõuda kostjalt vastavaid tahteavaldusi nii endale kuuluva hoonestusõiguse kui ka Jõelähtme vallale kuuluva kinnisasja teeservituudiga koormamiseks.
9.Praegusel juhul nõuab hageja seega kostjalt tahteavaldusi Jõelähtme vallale kuuluva kinnisasja teeservituudiga koormamiseks.
2-17-13578
Kinnisasjale reaalservituudi seadmiseks peavad teeniva ja valitseva kinnisasja omanik sõlmima asjaõiguslepingu ning tegema vastavad tahteavaldused kinnistusraamatu kande tegemiseks. Teeniva kinnisasja omanik võib aga koormata hoonestusõigusega koormatud kinnisasja reaalservituudiga AÕS § 173 lg 4 järgi üksnes hoonestaja nõusolekul ning reaalservituudi kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks on KRS § 341 lg 1 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. Kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust TsÜS § 68 lg 5 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega ei saa hageja nõuda kostjalt tahteavaldust Jõelähtme vallale kuuluvale kinnisasjale teeservituudi seadmise lepingu sõlmimiseks hageja taotletud tingimustel, nagu leidis ekslikult maakohus, küll aga saab hageja nõuet mõista selliselt, et ta soovib saada kostja kui hoonestaja nõusolekut kinnisasja omaniku ja hageja sõlmitud (sõlmitavale) teeservituudi seadmise lepingule ning nõusolekut selle kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Seda, et hageja oleks kinnisasja omanikuga hagis taotletud tingimustel teeservituudi seadmise lepingu sõlminud, ei ole hageja kohtumenetluses esile toonud ega ka vastavat lepingut tõendina esitanud. Iseenesest võiks sellisel juhul kahelda, kas hagejal on hagiga üldse võimalik soovitud eesmärki saavutada TsMS § 371 lg 2 p 2 ja § 423 lg 2 p 2 tähenduses, kui ta ei ole sõlminud kinnisasja omanikuga teeservituudi seadmiseks asjaõiguslepingut, millele ta kostja kui hoonestaja nõusolekut soovib. Siiski ei jäta kolleegium sel põhjusel hagi läbi vaatamata, sest hageja on esitanud asjas tõendina Jõelähtme valla kui kinnisasja omaniku kirja (tl 16), millest nähtub, et kinnisasja omanik ilmselt nõustuks taotletud teeservituudi seadmisega oma kinnisasjale. Siiski ei ole kolleegiumile mõistetav, miks sellist lepingut ei ole sõlmitud, ning ühtlasi võib see asjaolu viidata sellele, et tegelikult oli kinnisasja omaniku tahteks hoonestusõigust seades see, et teeservituudiga koormatakse üksnes hoonestusõigust, mitte aga kinnisasja. Sellele viitab ka asjaolu, et hageja taotleb teeservituuti kuni hoonestusõiguse lõppemiseni.
10.Hageja nõude rahuldamise eelduseks on see, et kostjal peab olema kohustus teha hagis taotletud sisuga tahteavaldused ja hagejal vastav õigus selliste tahteavalduste tegemist kostjalt nõuda. Hageja arvates tuleneb nii kostja kohustus kui ka hageja nõudeõigus lepingu p 2.7 VI lausest. Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et lepingu p 2.7 VI lauses sätestatut saab pidada hageja kui kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepinguks VÕS § 80 lg 1 tähenduses ning hagejal on kolmanda isikuna põhimõtteliselt õigus nõuda kostjalt selles osas lepingu täitmist VÕS § 80 lg 2 järgi, s.o teeservituudi seadmiseks vajalike tahteavalduste andmist. Samuti on kostjal kohustus anda nõusolek teeservituudi seadmiseks. Pooled selle üle apellatsiooniastmes ka enam ei vaidle. Eelnevat arvestades saab lepingu p 2.7 VI lauset pidada kolleegiumi hinnangul kohustustehinguks, millest võib tuleneda kostja kohustus sõlmida hoonestusõigusele teeservituudi seadmiseks asjaõigusleping või anda teeniva ja valitseva kinnisasja omanike sõlmitud teeservituudi seadmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks nõusolek ning ühtlasi anda nõusolek vajalike kinnistusraamatu kannete tegemiseks.
11.Pooled vaidlevad asjas aga selle üle, millise sisuga teeservituudi seadmiseks saab hageja kostjalt nõusolekut nõuda, sh milline on kohustusega hõlmatud tee ning kas teeservituut on tasuline või tasuta.
2-17-13578
12.Lepingu p 2.7 järgi kohustus kostja tagama Kala kinnisasjale läbi hoonestusõiguse ala juurdepääsu, lähtudes olemasolevast juurdepääsuteest. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus õigesti, et lepingupunkti saab mõista selliselt, et hageja saab nõuda teeservituuti lepingu sõlmimise ajal, s.o 19. märtsil 2013 olemas olnud juurdepääsuteed mööda. Siiski on maakohus tõendeid hinnates vääralt järeldanud, et juurdepääs oli toona selliselt olemas, nagu on märgitud hagi lisana esitatud plaanil, s.o hageja kinnisasja kohta 27. märtsil 2017 koostatud maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu viirutatud alal (tl 24). Kolleegiumi hinnangul tuleb lepingus märgitud juurdepääsutee asukoha selgitamisel lähtuda eelkõige selle lisadest. Lepingu lisaks 2 olevalt plaanilt (tl 11) nähtub, et hagejale kuuluva kinnisasja läänepoolne külg piirneb teega. Kostja väitel leppisidki lepingupooled kokku just selles, et kostja peab võimaldama juurdepääsu seda teed mööda, st see tee oli lepingu sõlmimise ajal olemasolev juurdepääsutee, ning ta ei pea võimaldama hagejale juurdepääsu hageja soovitud laiendatud alal. Ka hageja ei ole hagiavalduses tuginenud otseselt sellele, et laiendatud juurdepääsutee oli lepingu sõlmimise ajal olemas. Pigem on hageja hagis põhistanud laienduse vajadust teele esitatavate nõuete, liiklusohutuse ja praktilise vajadusega hoone teenindamiseks. Samuti on hageja viidanud tavale, kuid toonud esile, et kinnisasja läänepoolse hoone teenindus on hoone ehitamisest alates toimunud laiendatud teed mööda. Lepingu lisast 2 ei nähtu, et lepingu sõlmimise ajal oleks olnud hageja kinnisasja läänepoolsel küljel olemas praegune hoone, mis takistab hageja kinnisasja läänepooleselt küljelt ilma laienduseta juurdepääsuteele pääseda. Kostja 9. novembri 2016. a kirjast (tl 17) nähtub, et kostja keeldus teeservituudi seadmiseks nõusolekut andmast, sest tulenevalt hageja enda ebaseaduslikust juurdeehitisest ei ole võimalik lepingu ajal olemas olnud teed mööda juurdepääsu saamiseks teeservituuti seada. Neid asjaolusid ja tõendeid koosmõjus hinnates järeldab kolleegium, et lepingu sõlmimise ajal oli hagejal võimalik pääseda oma kinnisasja kaudu lepingu lisaks 2 oleval plaanil märgitud juurdepääsuteele ilma, et tee vajanuks hageja taotletud laiendatud ala, ning sellest tulenevalt ei saanud Jõelähtme valla ja kostja tahteks olla lepingut sõlmides laiendatud juurdepääsutee võimaldamine hagejale. Kui hageja väitel oli siiski juba lepingu sõlmimise ajal tema kinnisasjale juurdepääs mööda laiendatud teed, kuid see ei nähtunud lepingu lisaks 2 olevalt plaanilt, siis oli hagejal TsMS § 230 lg 1 järgi kohustus seda tõendada. Maakohus andis pooltele selleks ka võimaluse ja palus esitada täiendavaid asjaolusid, põhjendusi ja tõendeid toona olemas olnud juurdepääsutee asukoha tõendamiseks, kuid kumbki pool muid tõendeid ei esitanud. Seega ei ole hageja hagiavalduses selgelt esile toonud, et lepingu sõlmimise ajal oli laiendatud juurdepääsutee olemas, ega seda ka tõendanud. Maakohtu viidatud Jõelähtme vallavalitsuse
26.oktoobri 2016. a kirjast (tl 16) ei nähtu, et vallavalitsus kinnitas selles laiendatud juurdepääsutee olemasolu hageja taotletud kohas lepingu sõlmimise ajal. Pigem saab kirjast järeldada, et vallavalitsus palub kostjal selgitada, miks ta ei täida lepingut. Ka asjaolu, et kostja on enne kohtumenetlust esitanud erinevaid vastuväiteid ega ole kohe esitanud vastuväidet laiendatud teele, ei tähenda seda, et kostja oleks selle asjaolu omaks võtnud või kinnitaks tema ja hageja kirjavahetus seda, et laiendatud tee oligi olemasolev juurdepääs. Nagu ülal märgitud, on kostja juba enne kohtumenetlust toonud kirjas esile, et juurdepääs teele ei ole hageja ebaseadusliku juurdeehituse tõttu võimalik ning ka kohtumenetluses on kostja vaielnud vastu sellele, et laiendatud tee oli olemas lepingu sõlmimise ajal. Seetõttu järeldas maakohus paljasõnaliselt ja ekslikult, et lepingu sõlmimise ajal oli laiendatud juurdepääsutee juba olemas, kuigi asjas ei ole esitatud seda kinnitavaid tõendeid.
2-17-13578
13.Eelnevat arvestades leiab kolleegium, et lepingu p 2.7 VI lause järgi oli kostjal kohustus tagada hageja kinnisasjale juurdepääs mööda lepingu lisaks 2 oleval plaanil märgitud teed, sest hageja ei ole tõendanud, et toona oli olemas juba laiendatud tee. Seega, isegi juhul, kui möönda, et lepingu p 2.7 VI lause hõlmab ka kostja kohustust anda nõusolek Jõelähtme vallale kuuluva kinnisasja koormamiseks teeservituudiga, ning eeldada, et Jõelähtme vald sõlmib hagejaga hagis nimetatud tingimustel teeservituudi seadmise lepingu, ei tulene kostjale sellest lepingupunktist kohustust nõustuda laiendatud alale teeservituudi seadmisega. Teeservituudi seadmist lepingu lisas 2 märgitud piires ei ole aga hageja soovinud. Seda arvestades ei ole alust hagi rahuldada. Kuna hagi jääb rahuldamata seetõttu, et hageja ei saa nõuda kostjalt laiendatud alale teeservituudi seadmist, ei käsitle kolleegium küsimust sellest, kas lepingu p 2.7 järgi tuli teeservituut seada tasuta või tasu eest.
14.Kolleegium märgib siiski lisaks, et arvestades pärast 19. märtsil 2013 lepingu sõlmimist muutunud asjaolusid (sh hagejale kuuluva kinnisasja hoonestamist ja sellest tulenevalt tee faktilist laiendamist), on iseenesest mõistetav hageja soov saada teeservituut laiendatud alale, kuid sellise sisuga teeservituudi seadmiseks ei saa hageja lepingu p 2.7 alusel nõuda kostjalt nõusolekut, sest toona leppisid kostja ja Jõelähtme vald kokku väiksema ulatusega teeservituudi seadmise kohustuses. Arvestada tuleb ka seda, et lepingu lisaks 2 olevat plaani ja hageja taotletud juurdepääsuala plaani võrreldes on hageja taotletud juurdepääsuala hinnanguliselt peaaegu kaks korda suurem lepingu lisaks 2 oleval plaanil märgitud alast, sttegemist ei ole vähetähtsa laiendusega. Samuti ei jää hageja kinnisasi taotletud teeservituudita ilma juurdepääsust avalikult kasutatavale teele, sest vastavalt poolte kinnitustele ja hageja esitatud detailplaneeringu plaanile on hageja kinnisasjal juurdepääs avalikult kasutatavale teele kinnisasja idapoolsest küljest. Seega on taotletud teeservituut n-ö mugavuslahendus ja võimaldab hageja kinnisasjale ka läänepoolsest küljest pääseda. Asjaolu, et see lahendus on muutunud hageja kinnisasja hoonestamise tõttu raskendatuks, ei anna hagejale alust nõuda kostjalt teeservituudi seadmist algselt kokkulepitust oluliselt suuremas ulatuses. Hageja pidi kinnisasja hoonestades arvestama sellega, et teeservituut piirdub olemasoleva teega ning kostjal ei ole kohustust nõustuda laiendatud juurdepääsuga ega laiendatud alale teeservituudi seadmisega.
15.Arvestades ülalmärgitud kaalutlusi tuleb kostja apellatsioonkaebus rahuldada ja maakohtu otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud
16.Maakohtu otsuse tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta menetluskulude jaotust. Poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad hagi rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab maakohus mõistliku aja jooksul alates otsuse jõustumisest kindlaks hüvitatavate menetluskulude suuruse (vt Riigikohtu 20. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p 21).
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.