Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

nr 186/2017/479). Kostja nõude sisuks oli 3000 euro ja viivise tasumine. 22.03.2017 kanti kohtutäituri taotlusel kinnistusraamatusse korteriomandi käsutamise keelumärge kostja kasuks. 31.03.2017 sai hageja kätte täitmisteate. Hageja märkis, et kuigi uus ehitusseadus jõustus 01.07.2015 ning selle kohaselt pole eluruumi kasutamiseks loa saamiseks vajalik sihtotstarbe muutmine ega detailplaneeringu koostamine, ei muuda ega lõpeta see poolte lepingust tulenevaid kohustusi. Kostja nõue ei olnud täitemenetluse algatamise ajaks sissenõutavaks muutunud, kuna kostja ei olnud omapoolset kohustust täitnud. Müügilepingu punktis 4.2 kohustusid ostjad hiljemalt 01.08.2014 viima korteri seisukorda, mis vastaks eluruumi tingimustele selliselt, et sellele on võimalik väljastada kasutusluba. Kuna hageja viis korteri eluruumi tingimustele vastavasse seisukorda 2014. a suvel, siis tuleb lähtuda sel ajal, s.o kuni 30.06.2015 kehtinud ehitusseadusest. Hageja ei teinud korteris töid, mis oleksid käsitletavad ehitamisena ehitusseaduse mõttes, mistõttu tehtud tööde tegemiseks ei olnud vaja ehitusprojekti ega ehitusluba ning hagejal puudus ka ehitamise dokumenteerimise kohustus. Pärast seda, kui hageja oli viinud korteri eluruumi nõuetega kooskõlla, vaatas kostja korteri üle ja tellis oma lepingupartnerilt Inseneribüroo Tandem OÜ-lt (projekteerija Väino Aedmaa) põhiplaani muudatuse, mis valmis 04.08.2014 ning mis kajastas korteris X tehtud töid ja sisemist planeeringut. Uut plaani vajas kostja kasutusloa taotlemiseks. Projekteerija eksis 04.08.2014 põhiplaani muudatuse koostamisel, märkides plaanile korteriomandi reaalosaks oleva korteri X pindalaks 35,5 m2. Tegelikult tööde tegemise käigus korteri X pindala ei muutunud ja see on endiselt 37 m2. See nähtub ka sama projekteerija poolt koostatud 15.11.2013 põhiplaani muudatuselt, mis oli korteriomandi moodustamise alusplaaniks. Ebaõigete andmete tõttu ei ole eelnimetatud plaani kasutamine võimalik. Kuna projekteerija on kostja lepingupartner, siis saab ainult kostja nõuda Inseneribüroo Tandem OÜ-lt vigade parandamist ja nõuetekohase plaani koostamist. Peale 04.08.2014 korteri plaani tellimise ei teinud kostja midagi, et täita müügilepingu punktis 4.3 võetud kohustust saada korterile kasutusluba. Hageja oli seisukohal, et asjaõiguslepingu punktide 3.2.1 ja 3.2.2 kohaselt oli kostja kohustatud omal kulul korraldama maa sihtotstarbe proportsiooni muutmise, hankima kõik korteri X eluruumi kasutusloa saamiseks vajalikud dokumendid ja saama korterile X eluruumi kasutusloa. Ostjad saatsid kostjale 10.12.2014 epostiga lepingu punktis 3.2.2 nimetatud andmed. Samuti oli kostjal volitus kõikide eelnimetatud toimingute tegemiseks ostjate nimel. Pärast ehitusseadustiku jõustumist polnud vajalik maa sihtotstarbe muutmine. Hageja teavitas kostjat kirjalikult kasutusloa saamise kohustusest. Kostja eksitas hagejat ja nõudis temalt ehitamise dokumentide esitamist, mida hageja ei pidanud üldse koostama. Ehkki praegu piisaks korteri eluruumina registreerimiseks ja eluruumi kasutamise õiguse saamiseks sellest, kui esitada Tartu linnale kasutusteatis koos eluruumi andmetega ning uus korteri plaan, ei ole kostja seda ligi kahe aasta jooksul teinud. Plaan on kostja poolt tellitud ja olemas, selles on vajalik parandada vead, mh korteri pindala. Hageja vaidles vastu kostja väidetele, justkui oleks hageja jätnud ehitustööd nõuetekohaselt dokumenteerimata ja vajalikud dokumendid esitamata. Väär on kostja seisukoht, et nõue on muutunud sissenõutavaks hageja tegevusetuse tõttu. Hageja ei ole kostjat takistanud tema kohustuste täitmisel. Hagejale kuuluv korteriomand tekkis 30.01.2014 notariaalaktis tehtud kostja kinnistamisavalduse alusel. Aktile lisatud plaanist nähtub, et selle pindalaks on 37 m2. Nimetatud dokumentide õigsuse eest vastutab kostja. Hageja ei ole nõus reaalosa vähendamisega. Linnavalitsusele tuleb esitada õiged andmed kogu korteri pindala kohta. Hageja ei ole korterit väiksemaks ehitanud. Korteriomandi reaalosa, mis on ruumiliselt seintega piiritletud, ei saa väheneda reaalosa ruumisiseste seinte alla jääva põrandapinna võrra. Reaalosa suuruse muutmine ei ole võimalik korteri ülemõõtmisega. Mõõdistustööd tegi inseneribüroo kostja tellimisel.

Kostja nõustus, et 3000 euro suuruse tasu osa sissenõudmise eelduseks on korteriomandi eluruumina registreerimine ja kasutusõiguse andmine. Samas leidis kostja, et hageja takistab teadlikult kostja kohustuste täitmist, lükates sellega nõude sissenõutavuse eeltingimust määramatult edasi. Korteri eluruumina registreerimist ja kasutusõiguse saamist takistab asjaolu, et hageja ei ole enda poolt teostatud ehitustöid nõuetekohaselt dokumenteerinud. Ehitamisega kaasnev vastutus lasub hagejal. Hageja ei ole koostanud ega kostjale esitanud ühtegi dokumenti, mida ehitusseadus ette näeb. Seetõttu ei ole korteri registreerimine eluruumina ja kasutusõiguse saamine üldse võimalik. Kostja ei nõustunud väitega, et kostjal on kohustus hankida linnale esitamiseks vajalikud dokumendid. Lepingu kohaselt on kostja kohustuseks vaid maa sihtotstarbe muutmine ja sellega seonduv dokumentatsioon. See kohustus tuleb aga lugeda täidetuks, sest sihtotstarbe muutmine pole täna enam vajalik. Ülejäänud dokumendid peab hankima hageja. Kostja ei ole ehitustöid ise teinud, mistõttu ei ole tema valduses ehitusega kaasnevaid dokumente ja ta ei saa neid ka tagantjärele hankida. Korteri valdus anti hagejale üle enne ehitustööde teostamist ning kostjat pole hiljem korterisse lubatud ega talle antud teavet ehitustööde kohta. Kostja leidis, et kuna hageja on ise oma tegevusetusega takistanud tingimuse saabumist, tuleb 3000 euro suurune osa ostuhinnast lugeda sissenõutavaks. Kostja selgitas, et esitas hagejale enne täitemenetluse algatamist korduvalt nõudeid linna nõuete täitmiseks ning hoiatas juba siis, et kui hageja ei aita menetlusele kaasa, tuleb hagejal 3000 eurot maksta olenemata sellest, et korteriomand ei ole eluruumiks ümber registreeritud. Hageja keeldus koostööst ja on ise teadlikult tekitanud olukorra, kus kostjal ei ole võimalik oma kohustusi täita, mistõttu sundtäitmise lubamatuks tunnistamine ei ole põhjendatud. Kostja kinnitas, et täidab oma lepingulised kohustused ja esitab linnale hagejalt saadud andmete ja plaani alusel kasutusteatise juhul, kui hageja esitab kasutusteatise esitamiseks vajalikud andmed ja dokumendid hilinenult ning pärast ostuhinna lõplikku maksmist. Ent kuna tähtaeg kostja kohustuste täitmiseks saabus 03.12.2014 lepingu p 3.2.3 järgi 01.03.2017 ning kostjal oli valmisolek selleks kuupäevaks kohustus täita, eeldas kostja õigustatult raha saamist hiljemalt 13.03.2017. Alates sellest hetkest oli sundtäitmine igal juhul lubatud. Kasutusteatise esitamiseks vajaliku plaani hankimine ei ole poolte kokkulepete ega ka seaduse järgi kostja, vaid hageja kohustuseks. Kostja ei saa esitada plaani linnavalitsuse poolt nõutud viisil (korteri kogupind peab plaanil võrduma korteriomandi suurusega 37 m2), sest hageja poolt teostatud ehitustööde tulemusena vähenes korteri pindala 35,5 m2 peale. Hageja väide, et Inseneribüroo Tandem poolt koostatud plaan on vigadega, on paljasõnaline ja ebaõige. Plaanis esitatud selgituste kohaselt on pindala vähenemine loogiline, sest korteri pindala vähenes mittekandvate siseseinte ja kinnilaotud avade alla jäänud pinna võrra. Hageja on ka ise märkinud, et ehitustööde käigus nihutati tamburi ja WC ning duširuumi seina ja ehitati leiliruum. Asjakohatu on hageja viide, et veel 15.11.2013 plaanil oli korteri pindalaks märgitud õigesti 37 m2. Vaidlust pole selles, et hageja teostas ehitustööd 2014. aasta suvel ja uus plaan koostati 04.08.2014. Seega, võrreldes novembri 2013 seisuga vähenes korteri pindala suvel 2014 hageja teostatud ehitustööde tulemusena ja 04.08.2014 plaan kajastab seda õigesti. Hageja oleks pidanud jälgima, et ümberehitatud asja saab hiljem seaduslikult kasutada. Hageja ebaseaduslik tegevus (korteri pindala vähendamine ehitamisel) on põhjuseks, miks kostja ei saa lepingulisi kohustusi täita. Lisaks on hageja paigaldanud korterisse uued tehnosüsteemid (nt uus dušitrapp ja äravool, mida korteris varem ei olnud). Kostja on välja selgitanud, et projekteerijale helistas mõõdistustööde teostamiseks otse hageja õiguseellane A.V., kes väitis, et on vaja teha mõõdistustööd. Kostjaga sellist kokkulepet ei olnud, mingil põhjusel tahtsid korteri ostjad teha mõõdistustööd tagaselja. Kuna Inseneribüroo Tandem teeb kostjaga pidevat koostööd, ei osanud büroo midagi kahtlast arvata ja paikvaatluse tulemusel teostati mõõdistusakt.

Õige on hageja väide, et lepingujärgse tasu sissenõutavuse eeldus ei ole täidetud, sest korter pole ehitisregistrisse kantud eluruumina. Samas on registreerimist takistanud hageja tegevus, st hageja ehitas korteri väiksemaks. Hageja proovis oma tegevusega saavutada olukorda, kus tasunõue ei muutukski sissenõutavaks. Linnavalitsus on käesoleva menetluse kestel muutnud oma seisukohta, kuid hageja keeldus endiselt kompromissist.

MAAKOHTU LAHEND

kohustus osutada hagejale teenused kasutusloa saamiseks ja vajalike registriandmete muutmiseks ning hageja tasu sisaldus eeldatavalt ostu-müügihinnas, millest osa tuli tasuda pärast kohustuse täitmist. Tartu Linnavalitsuse e-kirjast nähtub, et mitteeluruumi kasutamise otstarbe muutmiseks on vajalik esitada kasutusteatis koos eluruumi andmetega ning korteri uus plaan (tl 51). Hageja väitel on aga plaanis viga, sest selle kohaselt on eluruumi pind 35,5 m2, kuigi tegelikkuses osteti mitteeluruum pinnaga 37 m2. Hageja teatas 05.09.2017 esitatud seisukohas, et ei nõustu reaalosa vähendamisega. Kohus leidis, et hageja käsitlus on vastuolus kehtivate õigusaktidega. Nimelt ei ole vaidlust, et hageja on teostanud ruumides ehitustöid, mille tulemusel on liigutanud mittekandvaid vaheseinu ja ehitanud neid ka juurde (leiliruumi ehitus). Puudub ka vaidlus, et nimetatud tööd tehti 2014. aastal, s.o pärast 15.11.2013 plaani koostamist. Eluruumi pinna hulka ei arvestata mittekandvate siseseinte alla jäävat pinda ja kuna hageja on ehituse või remondi käigus siseseinu juurde rajanud, on ruumi pind ka nende seinte alla jäävas osas vähenenud (Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrus nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 24 lg 1 ja § 22 lg 1). Seega on Inseneribüroo Tandem OÜ plaan koostatud õigesti – eluruumi pinnast on jäetud välja uued rajatud seinad. Hageja vastuväited, et ta ei nõustu eluruumi pinna vähenemisega, on asjakohatud. Esialgse pinna saamiseks peaks hageja taastama 15.11.2013 olukorra, s.o lammutama vahepeal rajatud seinad (võimalik et ka kinni laotud muud avad). Kohus märkis, et kuna kostjal olid hageja volitus asjaajamiseks, dokumentide kogumiseks ja esitamiseks, võis kostja esitada linnavalitsusele koos kasutusteatisega ka Inseneribüroo Tandem OÜ koostanud plaani, millel eluruumi pindalaks on märgitud 35,5 m2, ilma hagejalt mingit kooskõlastust saamata. Seega ei ole hageja nimetatud vastuväide reaalseks takistuseks kostjal tähtaegselt oma kohustust täita. Kohtu hinnangul on pooled ülejäänud müügihinna 3000 euro maksmise sidunud edasilükkava tingimusega. Seega muutub müügihinna nõue summas 3000 eurot sissenõutavaks alles edasilükkava tingimuse saabumisel, st 10 päeva jooksul arvates päevast, mil hageja sai teada korteriomandi ehitisregistrisse eluruumina kandmisest ning korteriomandile kasutusloa väljastamisest, et korteriomand vastab eluruumi kasutamisotstarbele. Asjas ei ole vaidlust, et korter on siiani ehitisregistrisse ja kinnistusraamatusse kantud kui mitteeluruum ning korterile ei ole väljastatud kasutusluba. See tähendab, et kostja ei ole oma lepingulisi kohustusi täitnud ning edasilükkav tingimus ei ole saabunud, mistõttu kostja nõue hageja vastu ei ole sissenõutavaks muutunud. Kuna kostja nõue hageja vastu ei ole sissenõutavaks muutunud, ei olnud täitemenetluse alustamiseks täidetavat nõuet hageja vastu. Seetõttu on täitemenetluse nr 186/2017/479 läbiviimine lubamatu.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

takerdunud. Kohus ei ole neile vastuväidetele vastanud. Samuti on maakohus jätnud põhjenduseta arvestamata Tartu Linnavalitsuse 10.03.2017 e-kirjaga. Maakohus on vääralt jätnud kohaldamata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 104 lg 1. Tegemist on TsÜS § 102 lg 2 sätestatud edasilükkava tingimusega tehinguga. Kostja viitas TsÜS § 104 lg-le 1 maakohtus korduvalt ja esitas väite, et kuna hageja ise on takistanud tingimuse saabumist (kasutusloa saamist), tuleb kostja 3000 euro suurune ostuhinna tasumise nõue lugeda sissenõutavaks. Hageja pidanuks ehitustööde teostamisel jälgima, et ehitustööd on seaduslikud ja et nende tulemusel ei oleks kostja lepinguliste kohustuste täitmine takistatud. Kostja ei saa tungida hageja korterisse ja tehtut lammutada, et taastada korteri endine pindala ja koostada siis vajalik plaan. Kostja vaidlustab menetluskulude jaotuse maakohtus ka sõltumata asja sisulisest lahendist. Kui apellatsioonimenetluses õnnestub kasutusluba saada, kuid apellatsioonkaebus peaks siiski jääma rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda, sest teistsugune menetluskulude jaotus oleks äärmiselt ebaõiglane (TsMS § 162 lg 4). Seda põhjusel, et täitemenetluse alustamise ja hagi esitamise seisuga oli Tartu linna kindel seisukoht, et kasutusloa väljaandmiseks peab korteri pindala olema 37 m2. Kostja esitas uued tõendid, mille kohaselt on hageja korteri pindala ümber registreeritud 35,5 m2 peale ja kasutusotstarve muudetud eluruumiks. Muudatus tehti 11.12.2017. Kostja sai muudatustest teada märtsis 2018. Ka hageja ise on kinnitanud, et vajalikud registreeringud on tehtud ning hageja on ostuhinna tasunud, paludes hüpoteegi kustutada. Kostja on hagejale vastanud, et kui nõue oli juba sissenõutav kohtutäituri poole pöördumisel, tuleb hagejal tasuda ka viivised ja lisakulud, mistõttu ei ole kostja hüpoteegi kustutamisega veel nõus. Kostja leiab, et linnapoolset seisukohamuutust ei tohiks käsitleda selliselt, et tegelikult olnuks kostjal juba 2017. a märtsis kasutusteatise esitamine 35,5 m2 väljendava plaaniga võimalik. Linna toonane seisukoht kinnitab vastupidist. Täitemenetluse alustamise hetkeks oli kostja nõue hageja vastu sissenõutavaks muutunud. Kostja palub uusi asjaolusid arvestada nii asja lahendamisel kui ka eraldi menetluskulude jagamisel.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

kohta (p 3.2.2), siis kandis kostja ka võimalikku riisikot suhtlemisel asjaomase haldusorganiga (praegusel juhul Tartu Linnavalitsusega). Selline kohustuste jaotus on kooskõlas asjaoluga, et hageja ilmne huvi oli suunatud sellise korteri omandamisele, mida oli võimalik ümber kohandada ja kasutada eluruumina. Seega, kui linnavalitsus algselt keeldus korterit eluruumina ümber vormistamast plaani (muudatuse) alusel, millest nähtuvalt oli korteri X pindalaks 35,5 m2 (Linnavalitsuse 10.03.2017. a e-kiri tl 51), siis lasus kostjal kohustus teha täiendavaid vajalikke toiminguid, selgitada õiguslikku olukorda, täpsustada linnavalitsusega seisukohti, esitada vajadusel vaideid jne. Maakohus on ka õigesti viidanud, et lepingu p 3.2.3 kohaselt oli kostjal hageja täieulatuslik volitus toiminguteks, mis olid vajalikud korteri eluruumina registreerimiseks ning sellekohase kasutusloa saamiseks. Seega oli kostjal õigus ja ka kohustus tegutseda asjaomases suhtes hageja esindajana.

Ringkonnakohus leiab, et vastustaja menetluskulude suurus on kooskõlas tsiviilasja keerukuse ja mahukusega, teostatud menetlustoimingud on olnud põhjendatud. Sellest lähtudes mõistab ringkonnakohus kostjalt välja 840 eurot hageja poolt apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulude katteks. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 177 lg 4).

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.